【商業(yè)地產(chǎn)PPT】X聯(lián)長沙重點樓盤研究報告86PPT

1、長沙市場概述 長沙房地產(chǎn)市場格局 長沙各片區(qū)重點樓盤掃描 長沙重點樓盤園林風(fēng)格簡析 長沙重點樓盤建筑風(fēng)格簡析 分享思路分享思路 宏觀宏觀 微觀微觀 經(jīng)濟現(xiàn)狀經(jīng)濟現(xiàn)狀 未來規(guī)劃未來規(guī)劃 宏觀特征宏觀特征 樓盤解析樓盤解析 風(fēng)格總覽風(fēng)格總覽 長沙市場總體概述 1 長沙 珠三角經(jīng)濟圈 中部六省 長三角經(jīng)濟圈 長沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通 向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地 帶；位于上海、廣州、重慶、武 漢四大全國性商貿(mào)中心聚輻的交 錯地帶，東南西北四大城市的輻 射作用可在長沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效 應(yīng) 長沙在全國的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著 承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用， 既得益于沿海市場的強勁輻射， 又受惠于內(nèi)陸市場的全

2、面聯(lián)動 長沙長沙珠三角三小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、珠三角三小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、 聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點城市聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點城市 長沙長沙長株潭經(jīng)濟一體化核心城市；以提高其在國內(nèi)核心競長株潭經(jīng)濟一體化核心城市；以提高其在國內(nèi)核心競 爭力和區(qū)域整體實力，在更大范圍內(nèi)參與國內(nèi)外競爭為目標(biāo)。爭力和區(qū)域整體實力，在更大范圍內(nèi)參與國內(nèi)外競爭為目標(biāo)。 長沙長沙 市市 株洲株洲 市市 湘潭湘潭 市市 長株潭一體化目標(biāo)： 通過長株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群化，推動本 區(qū)域經(jīng)濟一體化，支持湖南省發(fā)揮后發(fā) 優(yōu)勢，實施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展， 提高湖南省在國內(nèi)省份中

3、的核心競爭力 和區(qū)域整體實力。 努力發(fā)展成為我國中西部地區(qū)具有綜合 優(yōu)勢和強大競爭力的主要城市密集區(qū)之 一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟引 擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更 高層次參與國內(nèi)外競爭和直接對外開放 的區(qū)域。 城市傳統(tǒng)商業(yè)中心集 中于河?xùn)|北部，除五 一路商圈外，伍家?guī)X、 火車站、溁灣鎮(zhèn)三大 商圈輻射范圍仍限于 區(qū)域內(nèi)； 隨著城市的擴張，新 的商圈正在逐步發(fā)展， 但相對于傳統(tǒng)商圈而 言，其影響力仍有待 提升。 長沙長沙“西文東市西文東市”的發(fā)展格局，城市商業(yè)集中于河?xùn)|北部，的發(fā)展格局，城市商業(yè)集中于河?xùn)|北部， 五一路商圈是唯一的市級商圈五一路商圈是唯一的市級商圈 五一路五一路 商圈商

4、圈 省委省委 省政府省政府 火車站火車站 商圈商圈 伍家?guī)X伍家?guī)X 商圈商圈 星沙星沙 商圈商圈 馬坡嶺馬坡嶺 商圈商圈 黎托黎托 商圈商圈 紅星紅星 商圈商圈 溁灣鎮(zhèn)溁灣鎮(zhèn) 商圈商圈 市政府市政府 觀沙嶺觀沙嶺 商圈商圈 望城坡望城坡 商圈商圈 岳麓山、岳麓書院、橘 子洲頭、湘江是長沙最 重要的景觀和歷史人文 資源；是長沙幾千年歷 史的見證，長沙市民對 她們有著深厚的感情 影視傳媒是長沙最具競 爭力的產(chǎn)業(yè)，是長沙最 值得驕傲和自豪的招牌， 湖南衛(wèi)視是中國收視率 最高的省級電視臺， “超女”“快男”更是 近年來長沙吸引世人的 “亮點” 影視文化、山水洲城影視文化、山水洲城長沙是中國影視傳媒最發(fā)達

5、的城長沙是中國影視傳媒最發(fā)達的城 市之一，中國第一批歷史文化名城，活力的城市市之一，中國第一批歷史文化名城，活力的城市 長沙近年來長沙近年來gdpgdp和固定資產(chǎn)投資快速增長，國民經(jīng)濟穩(wěn)定和固定資產(chǎn)投資快速增長，國民經(jīng)濟穩(wěn)定 快速發(fā)展快速發(fā)展 長沙市歷年長沙市歷年gdp與固定資產(chǎn)投資情況與固定資產(chǎn)投資情況 近6年長沙市g(shù)dp增長率保 持在12%以上，2006年城市 gdp達到1790.66億元； 近年來長沙市固定資產(chǎn)投 資年穩(wěn)定快速增長，2006 年已達1089.8億元，增幅 高達22.57% 大量固定資產(chǎn)投資在城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了 效用 長沙市人均長沙市人均gdpgdp快速增長，人均

6、可支配收入水平較高快速增長，人均可支配收入水平較高 長沙市人均gdp保持高速 增長，近6年來增長速度 均超過10%，而且增速不 斷加快； 2006年人均gdp達到27853 元,人均gdp增長速度為 16.2% 可支配收入保持較高速度 增長，近三年來的增長率 都超過10%水平，06年人 均可支配收入為12924元， 增長12.0% 中部省會城市中，長沙中部省會城市中，長沙gdpgdp與社會消費品零售總額較高，與社會消費品零售總額較高， 人均可支配收入處于最高水平人均可支配收入處于最高水平 周邊省會/直轄市長沙鄭州南昌武漢 人均可支配收入（元）13924118001124312360 周邊省會/

7、直轄市合肥太原成都廣州 人均可支配收入（元）11013117411278912360 在中部六省會城市中， 長沙的gdp和社會消費 品零售總額均列第三 位，低于武漢和鄭州， 但明顯高于太原、合 肥和南昌； 與廣州和成都相比， 長沙市的gdp和社會消 費品零售總額都有較 大差距； 長沙市人均可支配收 入在中部六省會城市 中處于最高水平，而 且高出成都1135元 與其他城市相比，雖然長沙的經(jīng)濟總量較小，但人均與其他城市相比，雖然長沙的經(jīng)濟總量較小，但人均gdpgdp 高，恩格爾系數(shù)小。房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間大高，恩格爾系數(shù)小。房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間大 周邊省會/直轄市廣州武漢長沙南昌成都 gdp（億元

8、）60682590179111852750 人均可支配收入（元）1985012360139241124312789 社會消費品零售總額（億元）2188.81293.3865.6358.41155.3 恩格爾系數(shù)（2006年）37.338.832.644.034.9% 恩格爾系數(shù)（食品支出占消費支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的 比例越小，用于其他消費的支出越多，通過消費結(jié)構(gòu)調(diào)整能用于居住消費的 支出也就越多。 長沙居民的恩格爾系數(shù)在中部城市中最小，表明長沙市房地產(chǎn)發(fā)展空間大。 與其他直轄市和省會 城市相比，長沙市的 經(jīng)濟總量偏小，但人 均可支配收入水平高， 僅僅低于廣州； 長沙社會消費品

9、零售 總額與鄰省大型城市 還有較大差距，但已 超出南昌近一倍。 從長沙經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r判斷，長沙房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展高速從長沙經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r判斷，長沙房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展高速 發(fā)展階段發(fā)展階段 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 800-4,000us$4000-8,000us$8000-20,000us$0-800us$ 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 長沙超過長沙超過11% 長沙長沙3665美元美元 啟動期啟動期 快速發(fā)展期快速發(fā)展期 穩(wěn)發(fā)展期穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期 4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4% 萎縮

10、萎縮 停滯停滯 穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展高速發(fā)展 長沙市近六年來經(jīng)濟增速均 保持在10%以上，近3年來更 是14%以上，按照國民經(jīng)濟 增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，長 沙市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時 期 長沙2006年人均gdp約3665 美元，說明長沙房地產(chǎn)處于 快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場需 求旺盛 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進，表明國內(nèi)外對固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進，表明國內(nèi)外對 長沙經(jīng)濟發(fā)展的信心長沙經(jīng)濟發(fā)展的信心 長沙房地產(chǎn)投資歷 年來保持較快的增 長，2006年達到300 億以上。 房地產(chǎn)投資的比例， 歷年來占固定資產(chǎn) 比例均較高，房地 產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟的發(fā) 展占有越來越重要 的作用。

11、 長沙的房價呈相對平穩(wěn)增長狀態(tài)，成交面積也是穩(wěn)定增加，長沙的房價呈相對平穩(wěn)增長狀態(tài)，成交面積也是穩(wěn)定增加， 市場發(fā)展平穩(wěn)市場發(fā)展平穩(wěn) 從2001-2006年， 長沙市商品房銷 售面積快速增長， 年均增長率約為 38% 2006年商品房 銷售面積較2005 年有小幅增長。 近年來，長沙國民經(jīng)濟發(fā)展速度和人均可支配收入的增長近年來，長沙國民經(jīng)濟發(fā)展速度和人均可支配收入的增長 速度都快于房價的增長速度速度都快于房價的增長速度 六年來，長沙gdp 平均增長14.8%； 人均gdp平均增長 13.2%；人均可支 配收入平均增長 11.45%。 長時間的房價增長速度低于可支配收入的增長速度，表 明市民的消

12、費能力得到積蓄，房價有較大的上漲潛力。 房價收入比房價收入比長沙市為長沙市為6.151 6.151 ，基本處于合理范圍，基本處于合理范圍 4.16.1 房價收入比合理 范圍；房地產(chǎn)發(fā) 展平穩(wěn) 房價收入比偏低， 房價偏低，需求 增加 房價收入比偏高， 房價偏高，需求 減少 房價收入比房價收入比 發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展 4.16.1 市場供給市場供給 市場供給市場供給 市場需求市場需求 市場需求市場需求 長沙房價收 入比6.15 房價收入比房價收入比 一般研究認為，發(fā)達國 家的房價收入比在1.8- 5.5之間，而發(fā)展中國家 由于人口增加和城市化 進

13、程加快，房價收入比 發(fā)達國家大，研究認為 發(fā)展中國家房價收入比 在4.1-6.1之間是比較合 理的范圍 城 市北京深圳上海杭州長沙 房價收入比131212.110.16.15 武漢南昌合肥太原鄭州 7.88.49.18.778.4 在中南六省會城市中，長沙在中南六省會城市中，長沙 “ “環(huán)房匹配指數(shù)環(huán)房匹配指數(shù)”僅大于鄭僅大于鄭 州，與其他城市相比，房價上漲空間較大州，與其他城市相比，房價上漲空間較大 城 市鄭州?？诒本V州長沙 環(huán)房匹配指數(shù)-0.330.44-0.46-0.541.43 城 市武漢南昌合肥太原成都 環(huán)房匹配指數(shù)8.510.2512.4820.177.68 部分城市環(huán)房匹配指數(shù)

14、（部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（2001200420012004） 長沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長沙的房價增長基本 符合經(jīng)濟發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟發(fā)展，房價也將穩(wěn)定增長 環(huán)房匹配指數(shù) 反映房價變化與房地產(chǎn) 市場供求環(huán)境變化匹配 的指數(shù)。 指數(shù)接近于零，房價變 化與房地產(chǎn)環(huán)境變化匹 配，兩者未出現(xiàn)偏差； 指數(shù)為負，表示房地產(chǎn) 價格變化速度低于房地 產(chǎn)市場供求環(huán)境提供的 變化空間，房價上漲的 空間較大； 指數(shù)為正，表示房價變 動速度高于房地產(chǎn)供求 環(huán)境提供的變化空間， 房價商戰(zhàn)空間較小。 經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，市場處于快速發(fā)展階段， 發(fā)展空間大 1.城市意象：城市意象：山水洲城，中國第一批歷史文化名城，中部發(fā)展的

15、重點城市，充山水洲城，中國第一批歷史文化名城，中部發(fā)展的重點城市，充 滿活力的城市滿活力的城市 2.經(jīng)濟基礎(chǔ)：經(jīng)濟基礎(chǔ)：gdp和固定資產(chǎn)投資快速增長，但人均和固定資產(chǎn)投資快速增長，但人均gdp高，恩格爾系數(shù)小，高，恩格爾系數(shù)小， 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長強勁固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長強勁 3.行業(yè)指標(biāo)：行業(yè)指標(biāo)：成交面積穩(wěn)定增加，房價呈相對平穩(wěn)增長狀態(tài)，市場發(fā)展平穩(wěn)，成交面積穩(wěn)定增加，房價呈相對平穩(wěn)增長狀態(tài)，市場發(fā)展平穩(wěn)， 房價收入比和環(huán)房匹配指數(shù)都處于合理水平房價收入比和環(huán)房匹配指數(shù)都處于合理水平 大勢向上大勢向上 長沙長沙“西文東市、南帝北丐西文東市、南帝北丐”，目前，目前在原有的基

16、礎(chǔ)上進行在原有的基礎(chǔ)上進行 著新一輪的擴張，城市往外環(huán)發(fā)展著新一輪的擴張，城市往外環(huán)發(fā)展。 市府西移市府西移 省府南遷省府南遷 新河三角洲崛起新河三角洲崛起 高橋市場群高橋市場群 市民觀點市民觀點“現(xiàn)在的長沙比以前大多了現(xiàn)在的長沙比以前大多了” 東：高橋市場群、星沙板塊 南：省府南遷，大量土地供應(yīng) 西：市府西移，岳麓資源、人文并舉 北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造 一主二次四組團一主二次四組團 ，河?xùn)|主城區(qū)，河西新城、星沙馬坡嶺，河?xùn)|主城區(qū)，河西新城、星沙馬坡嶺 新城，撈霞組團、高星塘嶺組團、含浦組團、暮云組團新城，撈霞組團、高星塘嶺組團、含浦組團、暮云組團 據(jù)長沙市2001年修編后的城市總體

17、規(guī)劃規(guī)定， 到2020年長沙市人口將增加到350350萬萬，城市 用地規(guī)模由原來的250平方公里增加至350350平平 方公里方公里。 城市空間結(jié)構(gòu)為“一主二次四組團”，即一 主-河?xùn)|主城區(qū)，二次-河西新城、星沙馬 坡嶺新城，四組團-撈霞組團、高星塘嶺組 團、含浦組團、暮云組團暮云組團。城市規(guī)劃區(qū)由原 來的966平方公里擴大到2890平方公里，其 中都市區(qū)14501450平方公里平方公里。 按照長沙整體規(guī)劃修編后的藍圖，長沙通過 10-15年的努力，將建設(shè)成一個人口300萬， 城區(qū)面積350平方公里的大都市，按此速度， 長沙還要增加住宅面積40004000萬平方米萬平方米，每年 要新增住宅面積

18、200200多萬平方米多萬平方米，房地產(chǎn)市 場仍有巨大的發(fā)展空間。 板塊關(guān)鍵詞：板塊關(guān)鍵詞：行政文化、高尚住宅、休閑養(yǎng)生、生態(tài)產(chǎn)業(yè)行政文化、高尚住宅、休閑養(yǎng)生、生態(tài)產(chǎn)業(yè) / / 融城核心融城核心 一主兩副環(huán)綠心 暮云片區(qū)發(fā)展方向定為集合生態(tài)型的省級 行政文化中心、長株潭核心區(qū)域的高尚住 宅區(qū)和長沙最富吸引力的城市休閑場所、 環(huán)保型工業(yè)生產(chǎn)基地于一體的世紀(jì)人 與自然和諧發(fā)展的新型生態(tài)城。 p省府行政中心省府行政中心 p野生動物園野生動物園 p長沙理工大學(xué)長沙理工大學(xué) p中信新城中信新城 p。 大勢向上大勢向上 規(guī)劃利好規(guī)劃利好 遠景一片光明遠景一片光明 長沙市場大趨勢向好 長沙房地產(chǎn)市場格局 2

19、 多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過程，是城市向城市群發(fā)展多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過程，是城市向城市群發(fā)展 的重要過渡的重要過渡 長沙05年以前的發(fā)展方式 是典型的單核心發(fā)展模式， 五一廣場是城市唯一的核 心區(qū)，承載整個城市的核 心功能 多核心發(fā)展有利于城市的 均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展 壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為 城市發(fā)展的動力源，將拉 動城市快速發(fā)展 第一階段：單核心擴張第一階段：單核心擴張第二階段：多核化發(fā)展第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成第三階段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 長沙、湘潭、株洲的 “一體化”發(fā)展是城市 發(fā)展成為“都市群”的 結(jié)果。多核心發(fā)展有利 于城市群的形成

20、目前長沙市場基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多目前長沙市場基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多 板塊格局，東南西北四處開花板塊格局，東南西北四處開花 城南板塊：城南板塊： 湘江以東，車站路以西，勞動路以南的城市 區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的 城市發(fā)展優(yōu)勢；但缺乏優(yōu)勢景觀資源。 城東板塊：城東板塊： 長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新 城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完 善，且無優(yōu)勢景觀資源。 麓谷板塊：麓谷板塊： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū) 域，屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工 成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好， 但是配套設(shè)施較差。 麓

21、南板塊：麓南板塊： 岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域 景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山 科技園提供了大量的高收入消費者。 城北板塊：城北板塊： 湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以 北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存 在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長沙市 區(qū)居民對區(qū)域認同度低。 星沙板塊：星沙板塊： 東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)為 核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的 企業(yè)購買人群，但距離市區(qū)相對距離較遠，且配 套設(shè)施需進一步完善。 市府板塊：市府板塊： 市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。 麓谷板塊麓谷板塊 市府板塊市府板塊 麓南板塊麓南板塊

22、中心板塊中心板塊 城南板塊城南板塊 東城板塊東城板塊 金鷹、星金鷹、星 沙板塊沙板塊 城北板塊城北板塊 產(chǎn)業(yè) 政府 資源 地段 產(chǎn)業(yè) 政府 政府 政府 從供應(yīng)量看，從供應(yīng)量看，0606年開始外圈層供應(yīng)量逐漸增大，形成多足年開始外圈層供應(yīng)量逐漸增大，形成多足 鼎立格局鼎立格局 北城北城 在售在售103萬萬 將售將售353萬萬 麓南麓南 在售在售132萬萬 將售將售96萬萬 市府麓谷市府麓谷 在售在售231萬萬 將售將售240萬萬 中心中心 在售在售199萬萬 將售將售137萬萬 南城南城 在售在售210萬萬 將售將售241萬萬 東城東城 在售在售170萬萬 將售將售213萬萬 星沙星沙 在售在售

23、94萬萬 將售將售196萬萬 2006年供應(yīng)情況年供應(yīng)情況 0707年年6 6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū) 次中心轉(zhuǎn)移的趨勢越發(fā)明顯，長沙版圖不斷擴大次中心轉(zhuǎn)移的趨勢越發(fā)明顯，長沙版圖不斷擴大 長沙在售市場情況： 分布于長沙三大方位的城、麓 南、星沙、市府麓谷四大板塊 領(lǐng)軍群雄，共計816.65萬， 占全市總占地面積的近七成近七成 長沙即將推出市場情況： 省府的南遷，長株潭一體化的 不斷推進，使得未來南城板塊 的推盤量明顯勝出，焦點化趨 勢愈加明顯。 城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟

24、度的影響，普通項 目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強 對比項目對比項目 片區(qū)片區(qū) 區(qū)域的核心驅(qū)區(qū)域的核心驅(qū) 動力動力 物業(yè)類型物業(yè)類型戶型戶型（m2）主要客戶 當(dāng)前均價當(dāng)前均價 （元/m2） 岳麓區(qū)岳麓區(qū) 長沙的大學(xué)城， 大學(xué)聚集區(qū) 多層多層27%；小高層小高層40% 高層13%；別墅20% 2房90-100；3房120-150； 4房150-160；復(fù)式180； 連排200-300；獨棟350- 500 區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)教師、公務(wù)員、 企業(yè)主，主要是河西的 客戶，河?xùn)|客戶很少 2736 天心區(qū)天心區(qū) 以新搬遷的省 政府為核心的 政務(wù)新區(qū) 多層16%；

25、小高層小高層47% 高層高層34%；別墅3% 2房90；3房110-130；4房 150；復(fù)式210； 連排-；獨棟- 區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單 位、教師、醫(yī)生 2788 雨花區(qū)雨花區(qū) 城市傳統(tǒng)體育、 文化中心， 城市南拓帶來 區(qū)域發(fā)展利好 多層16%；小高層小高層35% 高層高層41%；別墅8% 2房80-90；3房120-140； 4房150-170；復(fù)式300； 連排-；獨棟- 區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單 位，市區(qū)內(nèi)市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主 3200 芙蓉區(qū)芙蓉區(qū) 城市傳統(tǒng)商業(yè)、 商務(wù)、文化教 育中心區(qū)域 多層20%；小高層小高層22% 高層高層56%；別墅2% 2房100；3房130-150

26、；4 房140-170；復(fù)式180-200； 連排250-280；獨棟300以 上 城市內(nèi)城市內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單 位、企業(yè)主 3353 開福區(qū)開福區(qū) 以物流和影視 文化為產(chǎn)業(yè)主 導(dǎo) 多層21%；小高層小高層31% 高層高層24%；別墅24% 2房90；3房130-140；4房 150-170；復(fù)式200； 連排180-210；獨棟300 區(qū)內(nèi)大學(xué)老師，科研單 位，廣電集團，較多城較多城 區(qū)客戶區(qū)客戶 3214 城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項 目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強 客戶

27、雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí)客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí) 慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成 熟的區(qū)域熟的區(qū)域 受調(diào)客戶的居住區(qū)域構(gòu)成： 受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注因素：受調(diào)客戶置業(yè)傾向區(qū)域構(gòu)成： 從分布特征看，大盤從分布特征看，大盤70%70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大 盤則集中在河西盤則集中在河西 1 1 1111 5 5 2 2 3 3 4 4 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1212 1313 城市城市 中心中心 1414 1515 1616 1717 二環(huán)線 3 3 5 5 2 2 1111 7 7 4

28、4 1313 1010 1212 8 8 1 1 6 6 9 9 汀湘十里 圣爵菲斯 長沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 珠江花城 威尼斯城 長沙奧林匹克花園 同升湖 蔚藍海岸 岳麓山公館 麓山別墅 陽光100 南山蘇迪亞諾 振業(yè)浪琴灣項目 藏瓏 保利閬峰云墅 1414 1515 1616 1717 長沙市主要別墅項目分布狀況長沙市主要別墅項目分布狀況90%90%分布在二環(huán)以外，分布在二環(huán)以外， 主要集中在開福、岳麓主要集中在開福、岳麓 二環(huán)線 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 1111 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1212 1515 1414 1313城市城市 中心中心 1

29、616 1111 1313 1010 1212 1515 1414 1616 1717 1818 1818 1717 水印山城 岳麓山公館 麓山別墅 早安星城 美洲故事 水云間 圣爵菲斯 藏瓏國際 比華利山 3 3 5 5 2 2 7 7 4 4 8 8 1 1 6 6 汀湘十里 世紀(jì)春天三期 長沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 湘江壹號 威尼斯小城 中新森林海 山水英倫莊園 二期 9 9 20062006年后，長沙高端項目供應(yīng)基本向外圈層轉(zhuǎn)移，年后，長沙高端項目供應(yīng)基本向外圈層轉(zhuǎn)移，但仍未但仍未 形成成熟的高端居住片，以形成成熟的高端居住片，以各點式的標(biāo)桿項目各點式的標(biāo)桿項目為主為主 麓山別墅

30、 5000 南山蘇迪亞諾 3000 20062006年以后高端項目分布圖年以后高端項目分布圖 圣爵菲斯 水云間 7500-8000 藏瓏國際 6000-12000 比華利山 4000-5700 閬峰云墅 7000-8000 汀湘十里 4000-8000 岳麓山公館 卓越蔚藍海岸 7000 長沙玫瑰園 9000 綠城青竹園 9500-12500 20062006年前高端項目分布圖年前高端項目分布圖 圣爵菲斯 3000元 同升湖山莊 2800元 水云間 3000-4000 美洲故事 托斯卡納 11000 長沙各片區(qū)重點樓盤掃描 3 城南城南版塊重點樓盤一覽版塊重點樓盤一覽 1、保利閬峰云墅 2、美

31、洲故事 3、托斯卡納 4、長沙奧林匹克花園 5、比華利山 1 2 3 4 5 樓盤樓盤 名稱名稱 保利閬峰云墅 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地39萬平米 ，總建筑面積20多萬 平米，0.3容積率，全獨棟別墅 銷售銷售 情況情況 07年8月底開盤三百多平米的已經(jīng)內(nèi)部認購?fù)辏?客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 客戶層面及區(qū)域分布較為廣泛，長沙市及省內(nèi)客戶 較多，另有部分保利集團地產(chǎn)投資追隨者。 主力戶型主力戶型360-550平米獨棟別墅 s/ws/w 優(yōu)勢：位于芙蓉大道延長線上，長潭株一體化中心 地段，未來升值潛力大。 劣勢：交通目前不通，周邊配套欠缺，現(xiàn)場包裝導(dǎo) 示差。 價格價格 8500元/平米起 其他其他 1、借

32、保利地產(chǎn)品牌，進行大手筆宣 傳攻勢，媒體運用較為綜合。； 2、采用復(fù)合式營銷，即名車、名墅 結(jié)合的高端營銷手法； 3、配套：內(nèi)部將有幼兒園、會所、 星級酒店、商業(yè)街等相關(guān)配套設(shè)施 廣告訴求廣告訴求“別墅中的世界名著” 保利保利閬峰云墅閬峰云墅新南城高端純獨棟北美別墅社區(qū)。新南城高端純獨棟北美別墅社區(qū)。 樓盤樓盤 名稱名稱 美洲故事 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地210180萬平米 ，總建筑面積 251020平米，1.19容積率，其中別 墅為0.55容積率，綠化率41.7% 銷售銷售 情況情況 07年9月底，以組團形式分批推售，首批26套。 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 企業(yè)高官，深圳投資客，各50% 主力戶型主

33、力戶型 426.76平米獨棟別墅， 363.16/370.5平米雙拼， 393.63/372.73平米雙拼； s/ws/w 優(yōu)勢：交通便捷，緊鄰南北主干道萬家麗路、東西 主干道湘府路。距省政府6分鐘車程，距東塘15分 鐘車程，距機場20分鐘車程。 劣勢：周邊配套還沒有成型。 價格價格9000均價 其他其他 1、項目展示到位，銷售員態(tài)度好； 2、1200萬打造銷售中心，裝修豪 華、尊貴，令人流連忘返； 3、配套：小區(qū)幼兒園、華夏一中、 雅禮（寄宿制）中學(xué)、同升湖國際 實驗學(xué)校，以及該區(qū)域規(guī)劃中的小 學(xué)、初中等也近在咫尺； 廣告訴求廣告訴求“原創(chuàng)北美，家族別墅” 美洲故事美洲故事浙江品牌開發(fā)商傾情

34、打造，浙江品牌開發(fā)商傾情打造， 展現(xiàn)美洲原始村落風(fēng)情。展現(xiàn)美洲原始村落風(fēng)情。 樓盤樓盤 名稱名稱 托斯卡納 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地18萬平米 ，總建筑面積20萬平 米，1.03容積率。 銷售銷售 情況情況 07年8月開盤，平均個月發(fā)售20套左右，當(dāng)天銷售 一空； 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 區(qū)域性客戶較多，中央政務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的政府機關(guān)客 戶以及私營企業(yè)主 主力戶型主力戶型 聯(lián)排：315-403平米，洋房：130- 250平米。 s/ws/w 優(yōu)勢：3000平米大型水景湖泊，地段，交通。 劣勢：周邊配套還沒有成型。 價格價格均價7000元/每平米 其他其他 1、展示：3000平方米的大型水景 湖泊，200

35、00平方米的樣板示范區(qū)； 2、配套：6班幼兒園，規(guī)劃中的小 學(xué)、初中 沃爾瑪超市雨花店、長沙 市中心醫(yī)院、中南林學(xué)院醫(yī)院、博； 廣告訴求廣告訴求“意大利手工別墅群” 托斯卡納托斯卡納中央政務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品型意大利風(fēng)情手工別墅，中央政務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品型意大利風(fēng)情手工別墅， 概念炒作樣本。概念炒作樣本。 樓盤樓盤 名稱名稱 長沙奧林匹克花園 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地35萬平米 ，總建筑面積50萬平 米，1.99容積率。 銷售銷售 情況情況 1期1批05年10月開盤，至06年3月售罄；2批06年4 月開始登記，6月9日選房； 2期1批07年1月開盤，2批7月8號； 3期10月入市，價格待定，預(yù)計6000左右； 每

36、月銷售50套左右； 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 1期客戶以長沙本地人為主，約占90%，其中公務(wù) 員、教師、醫(yī)生、企業(yè)主比較多，30-40歲，以二 次置業(yè)為主；約10%為外地人； 2期客戶70%為外地客戶，以湘籍一線城市人群為 主，以投資為主要目的； 主力戶型主力戶型 132-155平米.三房 s/ws/w 優(yōu)勢：鄰近省政府，交通商務(wù)等配套等齊全。 劣勢：商業(yè)配套較少。 價格價格 1期1批均價3200，2批均價3700；2 期1批均價4700，2批均價5700 其他其他 1、展示區(qū)（包括售樓部及售樓部后 園林）共投資1400萬元建造，吸引 眼球效應(yīng)很大； 2、配套：運動城，體育公園，趣味 省青少年活動中

37、心，音樂廳。 廣告訴求廣告訴求“承襲500載中國大宅榮耀” 奧林匹克花園奧林匹克花園主打奧運風(fēng)，每一期不同城市主題。主打奧運風(fēng)，每一期不同城市主題。 樓盤樓盤 名稱名稱 比華利山 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地100萬平米 ，總建筑面積75189 平米，0.72容積率，1500棟別墅 。 銷售銷售 情況情況 開盤售聯(lián)排和雙拼，現(xiàn)臨水聯(lián)排已售完，剩余鄰國 道的聯(lián)排（260平左右） 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 本地南城區(qū)60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深 圳炒房團 主力戶型主力戶型雙拼308；聯(lián)排231-264；獨棟418 s/ws/w 優(yōu)勢：生態(tài)景觀、遠離喧囂。 劣勢：交通不便，配套稀缺。 價格價格 雙

38、拼5200-5300（5000-5700） 聯(lián)排4200左右（4000-4700） 其他其他 1、展示區(qū)（包括售樓部及售樓部后 園林）共投資1400萬元建造，吸引 眼球效應(yīng)很大； 2、配套：303醫(yī)院、湖南對外貿(mào)易 經(jīng)濟學(xué)院、中國保險、商業(yè)街 廣告訴求廣告訴求 定位“國際化全域生態(tài)新體系別墅 物業(yè)”，倡導(dǎo)“跨越平面生活，締 造立體棲居”。 比華利山比華利山主打生態(tài)牌，倡導(dǎo)立體新體系生活。主打生態(tài)牌，倡導(dǎo)立體新體系生活。 城南片區(qū)小結(jié)：城南片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況：片區(qū)概況：省政府遷入；長株潭一體化規(guī)劃利好；道路、環(huán)境 等情況良好。 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品特點：靠近北部省政府區(qū)域以小高層、高層為主；目前處

39、于大盤崛起階段，眾多別墅項目被市民認可。 客戶群體：客戶群體：周邊政府人員較多；靠近南部縣市的外來人員在不 斷增加；別墅等輻射范圍廣的產(chǎn)品能夠吸引一定的高端客戶。 銷售狀況：銷售狀況：單價低的產(chǎn)品銷售速度迅速；景觀品質(zhì)口碑好的別 墅產(chǎn)品消化速度快；片區(qū)認同度不斷增強 河西河西版塊重點樓盤一覽版塊重點樓盤一覽 1、長沙玫瑰園 2、卓越蔚藍海岸 3、汀湘十里 4、中新森林海 5、陽光100 1 2 3 4 5 樓盤樓盤 名稱名稱 長沙玫瑰園 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 總占地66.7萬平米 ，總建筑面積 100萬平米，1.8容積率。 銷售銷售 情況情況 2006年6月開始銷售，起價2300元/平米，至200

40、7 年2月共銷售200套，均價2700元/平米，07年2月 份以來，價格飛漲，月均銷售100余套，價格漲至 3800元/平米； 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 周邊區(qū)域人群（河西、望城）比較多，主要是工薪 階級、市、區(qū)政府公務(wù)員、生意人，市區(qū)人群在此 置業(yè)一般都是二次以上置業(yè)，比例不到20%；外地 客戶占30%，其中一名深圳客戶購買40套小高層， 一棟獨棟，調(diào)研當(dāng)天共接待八批客戶，其中五批來 自深圳； 主力戶型主力戶型 小高層均價3800元/平米 別墅11000元/平米起 s/ws/w 優(yōu)勢：產(chǎn)品品質(zhì)感強，山林景觀，空氣清新。 劣勢：周邊無配套。 價格價格 去年均價5500元/平米； 年底預(yù)計開盤8000

41、元/平米 其他其他 1、別墅材質(zhì)與高層材質(zhì)趨同 2、配套： 5星級酒店、蓮花藝術(shù)館、 泳池、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、 步行街、商鋪 廣告訴求廣告訴求“經(jīng)典泊岸生活” 長沙玫瑰園長沙玫瑰園系列出品，品質(zhì)保證。系列出品，品質(zhì)保證。 樓盤樓盤 名稱名稱 卓越蔚藍海岸 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 總占地37.2萬平米 ，總建筑面積50 萬平米，1.6容積率。 銷售銷售 情況情況 一期共293套，2006年3月開盤，9月售罄，目前70 余戶裝修入戶，3600元/平米起價；二期北區(qū)2007 年4.28開盤，共170套，三周售罄，單價4800元 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 客戶為多次置業(yè)者，50%為卓越深圳老業(yè)主；本地 客

42、戶中大多來自市府、區(qū)府及高新區(qū)的工作人員及 大學(xué)城的教師，區(qū)政府團購有優(yōu)惠；僅有1/3的客 戶將河西作為第一居所； 主力戶型主力戶型 二房92，三房120-140，四房140- 190，th200-240 s/ws/w 優(yōu)勢：卓越品牌，超大社區(qū)，鄰近區(qū)政府。 劣勢：周邊配套還未成熟。 價格價格 去年均價5500元/平米； 年底預(yù)計開盤8000元/平米 其他其他 1、聯(lián)排產(chǎn)品戶型設(shè)計一般，園林景 觀營造精細化不足，主題不鮮明， 配套設(shè)施較少 2、配套： 6000平米會所（三層， 一層為咖啡廳，二、三層為行政辦 公中心），商業(yè)街 廣告訴求廣告訴求“生態(tài)溪谷生活” 卓越蔚藍海岸卓越蔚藍海岸大型外來品

43、牌開發(fā)商，系統(tǒng)運作，大型外來品牌開發(fā)商，系統(tǒng)運作， 產(chǎn)品、營銷取勝。產(chǎn)品、營銷取勝。 樓盤樓盤 名稱名稱 汀湘十里 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地825畝，建筑面積約32萬平方 米，一期460畝，共373戶 銷售銷售 情況情況 04年開始進行宣傳，05年10月開始登記，06年8月 初開盤。 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 咨詢客戶80%來自市區(qū) 主力戶型主力戶型 415-470平米獨棟， 270-370平米聯(lián)排。 s/ws/w 優(yōu)勢：中式園林風(fēng)格，古色古香，景觀資源豐富 劣勢：產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)不合理，位置較偏 價格價格 聯(lián)排臨湖4700，非臨湖4000；獨棟 7000 其他其他 1、營銷活動：選美活動、案名征集； 2

44、、配套：會所、商業(yè)街、酒店、休 閑廣場 廣告訴求廣告訴求 “天下不可無湖湘，新中式問鼎湖 湘” 汀湘十里汀湘十里成都芙蓉古鎮(zhèn)翻版，產(chǎn)品差異化，成都芙蓉古鎮(zhèn)翻版，產(chǎn)品差異化， 新中式主義一枝獨秀。新中式主義一枝獨秀。 樓盤樓盤 名稱名稱 中新森林海 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地1000畝，建筑面積約100萬平 方米，容積率僅為1.2，綠化率達 40% 銷售銷售 情況情況 04年開始進行宣傳，05年10月開始登記，06年8月 初開盤。 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 咨詢客戶80%來自市區(qū) 主力戶型主力戶型 415-470平米獨棟， 270-370平米聯(lián)排。 s/ws/w 優(yōu)勢：中式園林風(fēng)格，古色古香，景觀資源豐富

45、 劣勢：產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)不合理，位置較偏 價格價格 均價1980 其他其他 1、營銷活動：選美活動、案名征集； 2、配套：普瑞溫泉酒店、實驗小學(xué) 幼兒園、望城一中 廣告訴求廣告訴求 “森林海讓長沙人從鋼筋水泥的都 市里徹底解放！” 號稱“長沙生態(tài)第一城”。 中新森林海中新森林海港商實力打造，全國五城六盤同開港商實力打造，全國五城六盤同開 樓盤樓盤 名稱名稱 陽關(guān)100國際新城 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地659240，總建筑面積100多萬 ，綠化率45.5%，容積率1.92； 50棟多層和小高層，總共1000多戶； 銷售銷售 情況情況 2004年10月16日開盤，1期8棟400多套還剩20多 套，經(jīng)裝修

46、的。 2005年12月入伙。 二期基本售罄，三期即將發(fā)售 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 70%是周圍老師，一次二次置業(yè)均有。 主力戶型主力戶型 兩房119-121，三房120-150， 160的四房和240的五房。 整體戶型偏大。 s/ws/w 優(yōu)勢：品牌開發(fā)商（陽光100）；臨近大學(xué)，臨近 岳麓山；產(chǎn)品創(chuàng)新時尚（dcm事務(wù)所和安藤忠雄 設(shè)計）；易道的園林設(shè)計 劣勢：周邊配套嚴重不足，交通不方便。 價格價格 均價：2400元/ （毛坯）； 裝修房2900元/，樓層差30元。 其他其他 1、一次性97.5%，按揭99.5%。 2、二期有部分項目與湖大合作，老 師每平米優(yōu)惠45元。 3、促銷活動很多，如：汽

47、車試駕、 體驗高爾夫等。 4、配套：幼兒園，臨街商業(yè)，網(wǎng)球 場、泳池、會所，學(xué)校、超市等。 廣告訴求廣告訴求 為年輕的長沙，為未來的長沙； 為城市創(chuàng)造價值。 陽光陽光100100將現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹得淋漓盡致，將現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹得淋漓盡致， 建筑設(shè)計非常大膽，色彩鮮艷。建筑設(shè)計非常大膽，色彩鮮艷。 河西片區(qū)小結(jié)：河西片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況：片區(qū)概況：該片區(qū)在較早時期一直被大眾了解較少，認可度低， 使傳統(tǒng)的大學(xué)城和工業(yè)區(qū)集中地；隨著市政府的遷入，整麓谷 高新區(qū)的落成，慢慢被眾人了解。 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品特點：別墅大盤較多，但總體產(chǎn)品仍以多層、小高層為主， 福利房多；。 客戶群體：客戶群體：區(qū)域內(nèi)的老師、

48、政府人員以及企業(yè)的部分人員，河 東區(qū)域的部分年輕人（受經(jīng)濟限制）。 。銷售狀況：銷售狀況：總體價格位于長沙下游，銷售速度一般；個別具有 優(yōu)勢資源或品牌優(yōu)勢的產(chǎn)品銷售情況較好。 中心區(qū)中心區(qū)+ +城東城東版塊重點樓盤一覽版塊重點樓盤一覽 1、萬科西街花園 2、綠城桂花城 3、水云間 1 2 3 樓盤樓盤 名稱名稱 萬科西街 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 總占地247畝，建筑面積22萬，容 積率1.37；多層和小高層；1300多 套；車位比：1：0.83； 銷售銷售 情況情況 2004年開盤，一期推出22棟436戶，目前銷售剩下 20多套；已經(jīng)入伙，入住率較低。 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 公務(wù)員、醫(yī)師等事業(yè)口人員，

49、記者媒體人員等。 多次置業(yè)。 主力戶型主力戶型 130-140為主力戶型，占到70%； 140 以上10%； 頂層90 占到20%； 68平米左右的一房有4套 s/ws/w 優(yōu)勢：品牌開發(fā)商（浙江南都和長房集團），產(chǎn)品 現(xiàn)代、新穎；長沙5層多層不多（市場缺少） 劣勢：現(xiàn)樓出售，售價稍高；周邊樓盤多，競爭壓 力大。 價格價格均價：3100元/ 其他其他 1、頂層弧形閣樓，在長沙屬于創(chuàng)新 產(chǎn)品。 2、推出詳細的建筑產(chǎn)品說明書和每 月的西街生活業(yè)主俱樂部會刊。 3、售樓處室內(nèi)裝飾較為新穎。 4、配套：幼兒園、泳池； 廣告訴求廣告訴求隨心+隨意+善待生活 萬科西街萬科西街品牌優(yōu)勢強勢進駐，帶來銷售熱潮

50、。品牌優(yōu)勢強勢進駐，帶來銷售熱潮。 綠城桂花城綠城桂花城高品牌、高品質(zhì)創(chuàng)造出高銷售額。高品牌、高品質(zhì)創(chuàng)造出高銷售額。 樓盤樓盤 名稱名稱 綠城桂花城 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 總用地263畝，容積率1.49，建 筑面積21萬； 分兩期開發(fā)，總共1400戶； 停車位超過1：1； 住宅類型包括多層、小高層以及 高層公寓 銷售情銷售情 況況 2005年4月26日開始認購，交定金1萬/套 b棟已認購?fù)?，c棟認購過60%，a棟整體銷控 客戶構(gòu)客戶構(gòu) 成成 主要以二次置業(yè)者為主。 戶型戶型 以三房130-140 為主，占到 50%； 二房以90-110 ，二房二衛(wèi)很少， 二房一衛(wèi)多一些。 s/ws/w 優(yōu)勢：杭州

51、品牌開發(fā)商（綠城投資有限公司）， 在其他多個城市進行了桂花城的大規(guī)模開發(fā)； 劣勢：周邊無任何景觀資源，周邊配套欠缺。 價格價格 均價3500元/ ； 起價3000元/ 以上。 其他其他 1、設(shè)計：八角窗、大陽臺，雙 層中空玻璃，一樓是半地下形式； 2、創(chuàng)新產(chǎn)品：住宅形式（小胖 樓）。 3、配套：雙會所、幼兒園、臨 街商業(yè)、網(wǎng)球場 廣告訴求廣告訴求 低密度、高綠化率的大型現(xiàn)代生 活園區(qū) ； 清新、典雅、桂花城 水云間水云間“市區(qū)內(nèi)市區(qū)內(nèi)”絕版高爾夫豪宅住宅區(qū)。絕版高爾夫豪宅住宅區(qū)。 樓盤樓盤 名稱名稱 水云間 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地210畝，建筑面積約13萬平方 米，分三期進行開發(fā) 銷售情銷售情

52、 況況 2003年一期開盤，已售罄 客戶構(gòu)客戶構(gòu) 成成 客戶主要是私營業(yè)主，媒體人士、政府高官，部 分來自北京、上海及外省市人士，比例約10% 戶型戶型最小270平米的疊拼 250-280平米的聯(lián)排 s/ws/w 優(yōu)勢：市區(qū)內(nèi)高爾夫景觀豪宅別墅，獨一無二。 劣勢：物管較差，環(huán)境喧囂。 價格價格 2003年起價2800元/平米。2006年 三期價格在7000元/平米左右 其他其他 1、與廣州番禺星河灣風(fēng)格相似， 創(chuàng)新八角房、采光地下室、大面積 露臺、夾層； 2、開發(fā)商自己做物管，較差； 3、營銷展示較好，私家路的打造 比較成功。 4、配套：高爾夫練習(xí)場、會所、 網(wǎng)球場、籃球場、釣魚中心、露天 泳

53、池 廣告訴求廣告訴求 長沙城區(qū)絕版高爾夫純別墅貴族社 區(qū) 中心中心+城東片區(qū)小結(jié)：城東片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況：片區(qū)概況：長沙核心經(jīng)濟政治中心及輻射區(qū)域，地少人多；配 套完善，商業(yè)發(fā)達，寫字樓林立，交通便利。 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品特點：公寓、高層項目為主；缺少大社區(qū)理念，以居家型 為主；東部區(qū)域少量別墅規(guī)模較大。 客戶群體：客戶群體：長沙首次置業(yè)者首選；芙蓉區(qū)政府區(qū)域以政府醫(yī)療 等國企、事業(yè)單位員工二次置業(yè)為主。 銷售狀況：銷售狀況：長沙價格標(biāo)竿，銷售迅速，供不應(yīng)求；東部區(qū)域樓 盤競爭較大，部分明星產(chǎn)品銷售火爆。 城北版塊重點樓盤一覽城北版塊重點樓盤一覽 1 1、綠城青竹湖 2、藏瓏國際 3、碧桂園威尼

54、斯城 2 3 綠城青竹園綠城青竹園綠城品牌，長沙首席高爾夫社區(qū)，綠城品牌，長沙首席高爾夫社區(qū)， 展示優(yōu)先，產(chǎn)品品質(zhì)制勝展示優(yōu)先，產(chǎn)品品質(zhì)制勝。 樓盤樓盤 名稱名稱 青竹湖別墅 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地10000余畝 ，總建筑面積100多 萬，0.25容積率，280套純獨棟別 墅 銷售銷售 情況情況 2007年5月中下旬開盤，自8月份起限量銷售，每 月限售四套，至今已售23套； 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 參觀客戶中外省市人士占50%左右，幾乎都是生意 人，也會有部分政府高官 主力戶型主力戶型 360-1000平米，每套占地3-4畝 s/ws/w 優(yōu)勢：雙高爾夫球場環(huán)繞，自然原生態(tài)，青竹湖畔， 環(huán)境秀美，

55、別墅品質(zhì)感強 劣勢：交通略有不足，山后為農(nóng)村用地，對整體形 象有一定影響。 價格價格 500萬起 其他其他 1、雙高爾夫環(huán)繞，青竹湖灣畔； 2、戶型采用了每戶各不相同設(shè)計； 3、配套：高爾夫球會、青竹湖、燈 光高爾夫、周南中學(xué)、青竹湖外國 語實驗學(xué)校 廣告訴求廣告訴求 2006最值得期待的品質(zhì)別墅 “唯楚有墅，于斯為尊” 藏瓏藏瓏公園概念，城市中的湖景別墅，公園概念，城市中的湖景別墅， 類比深圳香蜜湖類比深圳香蜜湖1 1號號 樓盤樓盤 名稱名稱 藏瓏國際海濱社區(qū) 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 占地約100平米，建面40萬平米， 1.5容積率 銷售銷售 情況情況 別墅已售完，高層近期開盤 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成

56、 別墅70-80%為本地人（開福區(qū)20%芙蓉區(qū)30%） 周邊縣市20-30%；廣州深圳約15% 主力戶型主力戶型 雙拼別墅11000-12000，小高層 （1t4h）6000,高層（1t2h）7000 s/ws/w 優(yōu)勢：月湖公園景觀，交通通達性好 劣勢：銷售服務(wù)不好，周邊配套不足 價格價格 一梯四戶小高層6000，一梯兩戶 高層7000，別墅1萬1至1萬2 其他其他1、7億打造月湖公園； 2、配套：幼兒園、小學(xué)、月湖公園 廣告訴求廣告訴求 緊扣湖景資源，主打公園概念 打造長沙樓盤的領(lǐng)袖 碧桂園碧桂園威尼斯城威尼斯城粵系開發(fā)商實力制勝、粵系開發(fā)商實力制勝、 教育推波助瀾的典型教育推波助瀾的典型

57、。 樓盤樓盤 名稱名稱 美林水郡 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 總占地1798200平方米，總建面 965500平方米，除高層2200戶。 銷售銷售 情況情況 洋房僅余一套，聯(lián)排、獨棟三期7月15推出，城市 商業(yè)廣場在招商，中英文學(xué)校今年開始招生 客戶客戶 構(gòu)成構(gòu)成 客戶以本地白領(lǐng)、省內(nèi)客戶及省外客戶為主，各 占1/3；廣州碧桂園客戶帶來的客戶，深圳客戶會 帶朋友來買；自住客戶占50%，這部分客戶中長 沙市的較多。 主力戶型主力戶型 洋房125平米，共300余套；聯(lián)排共 500余套；獨棟1000余套； s/ws/w 優(yōu)勢：四周臨水，廣闊水社區(qū)，景觀好 劣勢：交通略有不足，周邊配套不完善 價格價格 花園洋房

58、4000左右；聯(lián)排4800，獨 棟6500起價（精裝） 其他其他 1、形象地位：給您一個五星級的家 2、配套：中英文學(xué)校、商業(yè)街、五 星級酒店、銀行； 廣告訴求廣告訴求 依托碧桂園強大的實力，進行強勢 的媒體推廣。 依托碧桂園品牌口碑，進行異地推 廣。 城北片區(qū)小結(jié)：城北片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況：片區(qū)概況：遠離原省政府，屬于長沙原來的“北丐”區(qū)域，以瀏陽 河以北為界，生活配套欠缺，交通不便。 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品特點：商品房小高層、多層公寓為主，部分處于景觀之地 的項目以獨立別墅以及聯(lián)排別墅為主。 客戶群體：客戶群體：以項目周邊客戶為主，其他區(qū)域客戶對這里較為敏 感。 銷售狀況：銷售狀況：價格與景觀資源

59、、地段密切相關(guān)，消化速度相對其 他的片區(qū)較緩慢。 項目名稱項目名稱所屬板塊所屬板塊價值點價值點洋房及小高層洋房及小高層聯(lián)排聯(lián)排獨棟獨棟 比華利山城南板塊產(chǎn)品、資源 雙拼5200-5300 聯(lián)排4000-4700 保利閬峰云墅城南板塊品牌、產(chǎn)品8500 美洲故事城南板塊產(chǎn)品、品牌9000 長沙奧林匹克花園城南板塊 地段、品牌、 產(chǎn)品 4000-5400 托斯卡納城南板塊概念、產(chǎn)品4500-5000均價6500，靠湖7000以上 碧桂園威尼斯城星沙板塊品牌、資源400048006500起價（精裝） 美洲故事星沙板塊產(chǎn)品、品牌3300 藏瓏星沙板塊資源6000-70001.1至至1. 2萬萬 萬科西

60、街花園城東板塊地段、品牌5400 水云間城東板塊地段、資源疊拼疊拼7500，聯(lián)排，聯(lián)排8000 陽光100國際新城麓南板塊 品牌、建筑設(shè) 計 4500 汀湘十里麓南板塊中式風(fēng)格臨湖4700，非臨湖40007000 綠城青竹園城北板塊品牌、高爾夫9500-12500 長沙玫瑰園市府板塊產(chǎn)品、資源 均價3300（臨湖 4000） 均價均價9000多，臨多，臨 湖的湖的1.1至至1.2萬萬 卓越蔚藍海岸市府板塊品牌、產(chǎn)品4000多 一期南組團一期南組團5000，后期北，后期北 組團預(yù)計組團預(yù)計7000 綠城桂花城城東板塊 地段、品牌、 產(chǎn)品 5600 高端項目特征一：高端項目特征一： 各高端項目特有