房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃2018

1、【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃GG地產(chǎn)納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅負(fù)和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)交易 活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過程。通過對GG項(xiàng)目進(jìn)行稅收提前籌劃，而不 是事后的補(bǔ)救，以達(dá)到減輕公司稅負(fù)和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。【唐山房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅稅率】計(jì)稅名稱稅率（%）1增值稅2016年5月之前項(xiàng)目5或之后112城建稅0. 353教育費(fèi)附加0. 154地方教育費(fèi)附加0. 15土地增值稅（預(yù)交）26印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）0. 057土地使用稅15元/平米8企業(yè)所得稅（按利潤）25行業(yè)稅負(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負(fù)率為 10%

2、左右【主要稅收籌劃方法】一、利用稅收優(yōu)惠二、收入分散法三、增加扣除項(xiàng)目金額法【籌劃方法在各階段的運(yùn)用】一、總包施工單位、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、跟蹤審計(jì)單位招標(biāo)1、確定施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、跟蹤審計(jì)單位2、擬定、簽訂合同【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：簽訂工程合同時(shí)：盡量爭取“甲方供材”，既可以保證項(xiàng)目 質(zhì)量，又可以在合理范圍內(nèi)合同中虛增材料金額提高項(xiàng)目成本 （避免項(xiàng)目最后不能核定征收所得稅及土地增值稅時(shí)成本過低 稅負(fù)過重）。甲供材料”有兩種流程：如下圖：模式一：合同內(nèi)甲供（即甲控）在簽訂工程合同內(nèi)注明，乙方委托甲方代購材料，銷貨方將發(fā)票 開具給乙方（建筑安裝企業(yè)）

3、，并由甲方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給乙方。 甲方為乙方代購材料，乙方將甲代購材料應(yīng)全額計(jì)入工程造價(jià)， 一并計(jì)征增值稅開具建筑業(yè)”發(fā)票。材料供應(yīng)方模式二合同外甲丿供發(fā)票r施工方在簽訂工程合同內(nèi)注明，建筑材料由甲方提供，銷貨方將材料發(fā) 票開具給甲方，甲方提供的材料價(jià)款不包括在工程合同內(nèi)。乙方 承包工程在開具發(fā)票時(shí) 甲供材料”價(jià)款不能作為發(fā)票開具金額。材料供應(yīng)方 |發(fā)票甲方甲供材料”的缺點(diǎn)是增加了甲方材料的資金投入和資金支付壓 力，需提前做好融資安排。二、招標(biāo)合同備案1、根據(jù)住建局要求進(jìn)行合同備案三、建設(shè)工程施工許可證辦理1、辦理建設(shè)工程施工許可證四、施工組織1、施工組織五、辦理商品房預(yù)（銷）售許可證六、銷售

4、【MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】1、項(xiàng)目營銷籌備期稅收籌劃（收入分散法） ： 為了緩解資金壓力，未取得商品房預(yù)售許可證的情況 下，可采取誠意金、意向金方式收取準(zhǔn)業(yè)主款項(xiàng)，以滿足開發(fā) 項(xiàng)目建設(shè)的資金需要。房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金” ，不是按照 合同約定收取的，僅僅是按照訂房單 （或類似憑據(jù)）約定收 取的，它不受合同法約束。2、項(xiàng)目預(yù)熱期3、項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備稅務(wù)籌劃（收入分散法） ： 成立裝飾裝修公司或找一家資質(zhì)高的裝飾裝修聯(lián)營， 在合 理范圍內(nèi)分出一部分收入， 這樣既可以節(jié)省土地增值稅又可以 節(jié)省增值稅稅金及附加（分出收入部分對應(yīng)的 5%土地增值稅 可節(jié)省；增值稅稅金及附加稅率：進(jìn)銷相抵后約

5、 5.65% ，裝 飾裝修 3.39%，可節(jié)省 2.26%）。注：關(guān)鍵在于如何讓客戶同時(shí) 簽訂購房協(xié)議及裝修協(xié)議， 可能對銷售造成一定的影響。 優(yōu)點(diǎn)： 地產(chǎn)可以節(jié)省分出部分 7.26%的稅金， 客戶可以節(jié)省分出部分 6%的費(fèi)用（契稅及維修基金） 。缺點(diǎn)：購房客戶將來出售時(shí)由 于購買發(fā)票金額較小導(dǎo)致相應(yīng)的稅金增加。 如果客戶考慮到這 一點(diǎn)可能會(huì)不愿意接受這種購買方式。4、開盤稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法） ： 依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在 不超過銷售收入的 15內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。集團(tuán)公司的廣告費(fèi)，對于 與地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的部分，可由地產(chǎn)公司承擔(dān)部分費(fèi)用。5、日常銷售【MeiWe

6、i81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】 稅收籌劃（分散收入法） ：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅 問題的通知國稅發(fā) 20XX31 號(hào)文規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)未完工前 采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入應(yīng)先按毛利率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納 稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。據(jù)此，我公 司“預(yù)收賬款”應(yīng)按照 15%的利潤率扣除相關(guān)成本費(fèi)用后 ,繳納 企業(yè)所得稅。稅務(wù)稽查重點(diǎn)：企業(yè)預(yù)售款金額。查實(shí)企業(yè)預(yù)售款后，以 此作為企業(yè)補(bǔ)交增值稅及附加、 土地增值稅 （2%預(yù)交）、企業(yè)所 得稅。稅務(wù)稽查局獲取企業(yè)預(yù)售信息來源：銀行、房管部門。企業(yè)應(yīng)對：依據(jù)購房合同。購房合同分三類：全款、分期 付款、辦理按揭。對按揭類

7、客戶，需及時(shí)去稅務(wù)局開票，及時(shí) 辦理按揭。對全款、分期類客戶，可以暫緩開出發(fā)票。未開發(fā) 票的收據(jù)，暫緩進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)售帳款科目。6、清盤七、工程建設(shè)1、主體施工2、變更簽證3、工程款支付籌劃方案（增加扣除項(xiàng)目金額法） : 取得發(fā)票合規(guī)：與承包商商量，由承包商開發(fā)票，開發(fā)商負(fù)責(zé) 這部分的稅金。 注意事項(xiàng)： 開發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設(shè) 法放進(jìn)結(jié)算書中，體現(xiàn)在結(jié)算造價(jià)中。4、外檐裝修材料確定。5、甲控、甲分包材料招標(biāo)【MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】【MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】 稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法） ： 以冀東混凝土為例。 GG 項(xiàng)目建筑面積按 50000平米計(jì)算，單 方混凝

8、土招標(biāo)價(jià) 300元/方，我方可以按照 345 元/方結(jié)算（需簽 定合同），達(dá)到虛增成本的目的。6、水、暖、電安裝（每戶外鋪底商的水、電、氣表分開安裝，利于后期的租賃）稅收籌劃：配合安裝公司稅務(wù)籌劃，參與安裝合同的簽定。7、工程款結(jié)算稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法） ：與承包商商量，由承包商 開發(fā)票，開發(fā)商負(fù)責(zé)這部分的稅金。注意事項(xiàng)：開發(fā)商需把 這部分虛增的成本想法設(shè)法放進(jìn)結(jié)算書中，體現(xiàn)在結(jié)算造價(jià) 中。虛增成本的目的：可以少繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 。開發(fā)商 多繳了 6%左右的建筑業(yè)增值稅及建筑企業(yè)所得稅， 少繳25%的 企業(yè)所得稅。這也是為什么房地產(chǎn)公司大部分都設(shè)有建筑公 司的動(dòng)機(jī)之一。不過現(xiàn)在稅務(wù)局

9、也學(xué)精了，對房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián) 企業(yè)查得很嚴(yán)。關(guān)聯(lián)公司的在避稅方面的主要作用：虛增成 本。當(dāng)然在其他方面也有作用。8、施工方稅收籌劃：1 ）總包以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易 計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所 需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其 他費(fèi)用的建筑服務(wù)。2）總包為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅 方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方 自行采購的建筑工程。3）總包為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡 易計(jì)稅方法計(jì)稅。建筑工程老項(xiàng)目，是指： （1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日

10、期在 2016年 4 月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同 注明的開工日期在 2016年4月 30日前的建筑工程項(xiàng)目。4）總包跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì) 【MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】【MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】 稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后 的余額為銷售額，按照 3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。5）總包建筑安裝工程費(fèi) : 材料（設(shè)備） +人工+施工機(jī)具使用 費(fèi)+安全措施費(fèi) +管理費(fèi) +利潤+規(guī)費(fèi)+稅金 稅籌：財(cái)務(wù)人員要參與招投標(biāo)階段、在標(biāo)書中約定增值稅稅 率：約定3%或約定 11%。施工方中標(biāo)后：

11、建筑安裝工程費(fèi)組成項(xiàng)目中 材 料（設(shè)備）+人工+施工機(jī)具使用費(fèi) +安全措施費(fèi) +管理費(fèi)+利潤+規(guī)費(fèi) 不 含稅部分已經(jīng)確認(rèn)了。 下一步就是選擇使用稅率。 施工方可以選擇 3% 稅率（甲供），可以選擇 11%稅率，如果都可以抵扣，對開發(fā)商的成本 沒有任何影響。施工方如果可抵扣項(xiàng)少，會(huì)選擇 3%適用稅率。開發(fā)商 可以要求施工方開具 3%稅率的 增值稅專用發(fā)票。八、毛坯房竣工驗(yàn)收1、毛坯房竣工驗(yàn)收備案九、毛坯房結(jié)算1、毛坯房竣工結(jié)算2、工程款支付十、精裝修工程1、 精裝設(shè)計(jì)單位招標(biāo)2、精裝工程設(shè)計(jì)稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠） ：以設(shè)計(jì)勞務(wù)為例：境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)開始前派員來我國進(jìn)行 現(xiàn)場勘查、收集資料、了解情

12、況外，設(shè)計(jì)方案、繪圖等業(yè)務(wù)全 部在中國境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)。 在這種情況下，對外商從我國取得的全部營業(yè)收入有稅收優(yōu) 惠。3、精裝施工單位招標(biāo)4、成品房裝修十一、配套工程1、 配套手續(xù)2、配套施工3、竣工結(jié)算【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】稅收籌劃：取得合法票據(jù)，并附相關(guān)工程結(jié)算書，最好經(jīng)集團(tuán) 審計(jì)部（或?qū)徲?jì)部聘請獨(dú)立第三方）審計(jì)。4、與政府收費(fèi)有關(guān)的內(nèi)容：向政府有關(guān)部門爭取盡快退返：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市綠 化費(fèi)、城區(qū)建校費(fèi)、防雷設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑噪音排污費(fèi)、余泥清運(yùn) 費(fèi)的可退返部分，還有新型墻體基金、散裝水泥基金。十二、竣工驗(yàn)收1、室內(nèi)空氣檢測2、成品房驗(yàn)收備案3、辦

13、理住宅準(zhǔn)入證所需資料4、住宅準(zhǔn)入證手續(xù)辦理5、竣工備案手續(xù)稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：土地增值稅的匯算清繳。土地增值稅稅率：（1）按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定 必須以財(cái)稅20XX141號(hào)規(guī)定的為準(zhǔn)），增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20% 時(shí)，免征土地增值稅；（2）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分， 稅率為40%;（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分， 稅率為50%；（5）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。相關(guān)文件： 國稅發(fā)20XX

14、187號(hào)【MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】（一）符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行 土地增值稅清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占 整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。十三、入住前準(zhǔn)備1

15、、 入住準(zhǔn)備2、 辦理地名手續(xù)3、物業(yè)用品儲(chǔ)備4、物業(yè)接收鑰匙、驗(yàn)房十四、辦理入住1、 辦理入住2、 售后維修十 X 五、售后及移交1、投訴處理2、裝修管理3、施工資料整理及移交【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】4、供暖5、通煤氣6、整體移交物業(yè)。稅收籌劃（收入分散法）：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣 初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn) 的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算 繳納增值稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。 如果能將上 述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去， 就可以將原 本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出 去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。7、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋&初始登記9、產(chǎn)權(quán)證辦理稅務(wù)籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：對個(gè)人首次購買90平方米及以下 普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1.5%.相關(guān)文件：20XX年 10月22日財(cái)稅20XX137號(hào)10、分戶土地證11、土地證辦理【期間費(fèi)用稅收籌劃、管理費(fèi)用稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用，可按一 定比例向地產(chǎn)公司分?jǐn)?，增大了地產(chǎn)公司成本，以此減少地產(chǎn) 公司的利潤。二、利息費(fèi)用稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：（針對土地增值