武漢觀瀾御苑B地塊營銷方案146P

1、觀瀾御苑觀瀾御苑b b地塊營銷方案地塊營銷方案 武漢新鴻泰房地產(chǎn)營銷機構(gòu)武漢新鴻泰房地產(chǎn)營銷機構(gòu) 20102010年年1212月月3131日日 目目 錄錄 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 第二節(jié)第二節(jié) 項目定位分析項目定位分析 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 第四節(jié)第四節(jié) 項目營銷策略項目營銷策略 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 調(diào)控手段 貨幣政策 開發(fā)管理政策 住宅保障政策 1、存貸款利率上調(diào) 2、二套房貸政策 3、三套房貸政策 4、信貸額度減少 1、預(yù)售許可證管理 2、預(yù)售資金專項管理 3、電子合同備案 1、經(jīng)濟適用房建設(shè) 2、廉租住房建設(shè) 宏觀 調(diào)控 結(jié)論

2、 對本案影響 1 1、政策解讀、政策解讀 2010年10月20日起，中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由 現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。 政策解讀：政策解讀： a、對市場心理影響比較大，投資產(chǎn)品有一定影響； b、基因決定存款不如買房（低利率、高膨脹下，房屋依然為資金保值、增值以及避險的首選） 1 1、存貸款利率上調(diào)、存貸款利率上調(diào) 9月29日“國五條”中對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另 外公積

3、金貸款新政規(guī)定公積金二套房貸款首付比例不得低50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 政策解讀：政策解讀： 二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付50%，利率上調(diào)，對銷量有影響，但不至于影響價格大跌。 2 2、二套房貸政策、二套房貸政策 目前國有銀行和股份制銀行均暫停三套房貸款，三套房公積金貸款也被暫停，目的是抑制投資、投機性購房。 政策解讀：政策解讀： 三套房停貸是為了控制投機炒房，目前武漢投機炒房僅15%，購買力非常強。 3 3、三套房貸政策、三套房貸政策 2010年央行5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，收縮流動性，希望抑制通貨膨脹，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，信貸額度將減少約3000 億。 政策

4、解讀：政策解讀： a、考驗開發(fā)商實力，資金實力弱的開發(fā)商面臨出局； b、開發(fā)商仍然可以通過變賣項目以及民間資金解決項目運轉(zhuǎn)； c、信貸額度減少不足以支撐大幅降價的發(fā)生。 4 4、信貸額度減少、信貸額度減少 購買力分析購買力分析 1 1、中國是一個居住城市。、中國是一個居住城市。 城市化進程不斷加快，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的剛性需求還繼續(xù)存在。而這個剛性需求不會因為政策調(diào)控而受太大的影響，仍然會 維持一個較高的、可持續(xù)的增長過程。 2 2、8080、9090之間消費力強勁。之間消費力強勁。 中國整個人口結(jié)構(gòu)的變遷，80開始進入就業(yè)結(jié)婚的高峰期。中國式居住文化，生活習(xí)慣，繼承概念比較強烈，上一代對下一 代

5、的財富支持非常大，80、90獨生子女依靠父母的資金支持，基本為4個出資人，甚至6個出資人，形成的購買力強勁，也助長 了剛性需求，支撐了房價。 目前，購買力依舊強勁，不足以支撐大幅降價的發(fā)生，中國的開發(fā)商近目前，購買力依舊強勁，不足以支撐大幅降價的發(fā)生，中國的開發(fā)商近5 5年依然很幸福。年依然很幸福。 一，規(guī)范商品房預(yù)售行為一，規(guī)范商品房預(yù)售行為 未取得預(yù)售許可證的商品房項目，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)收款性質(zhì) 的費用，不得參加任何展銷活動，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告；取得預(yù)售許可證的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在10日 內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套

6、房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格、明碼標(biāo)價對外銷售，不得分批、分次銷售。不得采取 發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等行為惡意炒作、哄抬房價。 二，嚴(yán)格商品房項目預(yù)售許可的工程形象進度條件二，嚴(yán)格商品房項目預(yù)售許可的工程形象進度條件 商品房預(yù)售的，除符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，商品房工程形象進度還應(yīng)達(dá)到以下要求：別墅類項目土建工程完工；低層 （含四層）主題結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完成；多層（含六躍七）主題結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二；小高層及以上建筑主題結(jié) 構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一且不得少于七層；有地下層的，每層可抵減主體結(jié)構(gòu)一層。鼓勵現(xiàn)房銷售。 三，合理確定商品項目預(yù)售許可的最低規(guī)模三，合理確定商品項目

7、預(yù)售許可的最低規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快在建商品房項目的建設(shè)速度，按照規(guī)定及時上市銷售，增加市場供應(yīng)。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得 小于棟，不得分層，分單元申報預(yù)售許可。規(guī)劃一次性審批建筑面積3萬平方米（含三萬平方米）以下的商品房住宅項目， 原則上應(yīng)當(dāng)一次性申報預(yù)售許可證；規(guī)劃建筑面積超過3萬平方米的，每次申報預(yù)售面積一般不得少于3萬平方米。 1 1、預(yù)售許可證管理、預(yù)售許可證管理 政策解讀：政策解讀：“漢六條漢六條”政策目的是規(guī)范市場，打擊囤積土地，捂盤惜售，加大供應(yīng)量，平衡供需關(guān)系，價格穩(wěn)定。政策目的是規(guī)范市場，打擊囤積土地，捂盤惜售，加大供應(yīng)量，平衡供需關(guān)系，價格穩(wěn)定。 價格仍在在原有價格基

8、礎(chǔ)上，穩(wěn)中有漲。價格仍在在原有價格基礎(chǔ)上，穩(wěn)中有漲。 2 2、預(yù)售資金專項管理、預(yù)售資金專項管理 一，強化商品房預(yù)售管理方案一，強化商品房預(yù)售管理方案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報預(yù)售許可證時，應(yīng)該按照規(guī)劃批準(zhǔn)范圍，切實做好商品房預(yù)售方案，并按照商品房預(yù) 售方案銷售商品房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況，建設(shè)進度安排，預(yù)售房屋套數(shù)，面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r， 公共部分和公共設(shè)施的具體范圍，預(yù)售價格及變動幅度，項目總體預(yù)售計劃與銷售方式，預(yù)售資金監(jiān)管落實 情況。 二，完善房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度二，完善房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度 結(jié)合我市實際，抓緊研究制定商品房 預(yù)售資金監(jiān)管制度，商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由

9、監(jiān)管機構(gòu) 負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按照進度進行核發(fā)，但必須有足夠資金保證 建設(shè)工程竣工交付，防止開發(fā)商挪用，抽逃預(yù)售資金，我局將盡快制定新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，經(jīng)市 政府審定后，印發(fā)全市執(zhí)行。 政策解讀：政策解讀： 資金專項管理目的：資金專項管理目的：a a、專項用于項目建設(shè)，避免出現(xiàn)爛尾樓局面；、專項用于項目建設(shè)，避免出現(xiàn)爛尾樓局面； b b、打擊資金挪用，非法融資產(chǎn)品、打擊資金挪用，非法融資產(chǎn)品 3 3、電子合同備案、電子合同備案 一，健全房地產(chǎn)信息公開機制一，健全房地產(chǎn)信息公開機制 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售許可情況、商品房預(yù)售方案、開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)、代理

10、銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案情 況、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等信息及時對外公開，并在銷售現(xiàn)場清晰明示。 二，加快房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系建設(shè)二，加快房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系建設(shè) 積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，將銷售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn) 信用體系，推行不良信息披露制度和守信激勵制度。 政策解讀：政策解讀： 加強電子合同備案管理目的主要是：加強電子合同備案管理目的主要是：a a、避免開發(fā)商配合業(yè)主炒房；、避免開發(fā)商配合業(yè)主炒房； b b、控制短期投資炒房客戶。、控制短期投資炒房客戶。 住房保障政策解讀住房保障政策解讀 2010年12月2-3日，中共武漢市委關(guān)于制定全市

11、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議（草案） 審議通過武漢市“十二五”期間擬建設(shè)保障性住房1000萬平方米，并盡快出臺公共租賃房政策。按規(guī)劃草案， “十二五”期間，武漢擬建保障性住房20.5萬套，占武漢市新建住房總面積21.5%。其中新建廉租住房100萬平 方米，2萬套；竣工經(jīng)濟適用房360萬平方米，約5.8萬套；籌集公共租賃住房540萬平方米，約12.7萬套/間。此 外，每年新增租金補貼3000戶。 政策解析：政策解析： 保障性住房建設(shè)主要滿足低收入，低保戶住房需求；且建設(shè)周期為保障性住房建設(shè)主要滿足低收入，低保戶住房需求；且建設(shè)周期為5 5年，供應(yīng)周期較長，本項目年，供應(yīng)周期較長，本項

12、目 開發(fā)周期為開發(fā)周期為3 3年，保障性住房建設(shè)將不會對于本項目造成影響。年，保障性住房建設(shè)將不會對于本項目造成影響。 國家宏觀調(diào)控結(jié)論國家宏觀調(diào)控結(jié)論 政策調(diào)控是表象 政治調(diào)控是必然 2010年1-11月份，武漢市13次國有建設(shè)用地掛牌出讓， 武漢市主城區(qū)（不包括江夏區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南區(qū)） 累計供地85宗，供應(yīng)占地面積1178萬，規(guī)劃可建建筑面 積2109萬。環(huán)比2009年主城區(qū)土地市場供應(yīng)量上漲 103.1%，同比2007年上漲146.44%，在國家以及武漢市政 府加大土地市場供應(yīng)的調(diào)控政策下，2010年武漢市土地市 場土地供應(yīng)量創(chuàng)最高歷史記錄。 20102010年年1-111-11

13、月份武漢市主城區(qū)土地市場供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，為月份武漢市主城區(qū)土地市場供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，為20092009年年2 2倍之多。倍之多。 武漢土地市場供應(yīng)量分析武漢土地市場供應(yīng)量分析 2 2、武漢房地產(chǎn)市場、武漢房地產(chǎn)市場 2010年1-11月份武漢市主城區(qū)（不 包括江夏區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南 區(qū)）土地市場成交面積1018.5萬， 規(guī)劃建筑面積2087萬，成交土地平 均容積率達(dá)到3.25，均為歷史新高， 武漢市后期市場供應(yīng)量將明顯偏大。 武漢土地市場成交量分析武漢土地市場成交量分析 土地市場成交火爆，后期市場供應(yīng)加大，供需失衡有望緩解土地市場成交火爆，后期市場供應(yīng)加大，供需失衡有望緩解 2010年

14、武漢市土地市場供應(yīng)量較大，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，漢口區(qū)域土地成交量 最小，后期去化壓力不大 2010年1-11月份，武漢市各區(qū)域土地成交量較大，但江漢、江岸、硚口區(qū)域土地市場成交量最小， 后期供應(yīng)量將明顯偏小。 武漢土地市場分析武漢土地市場分析 2010年武漢市土地市場供需量均創(chuàng)新高，但漢口區(qū)域土地供需結(jié)構(gòu)未發(fā)生根 本性變化，供需嚴(yán)重失衡，后期漢口區(qū)域價格仍有上漲趨勢。 結(jié)論：結(jié)論： 武漢住宅市場分析武漢住宅市場分析 2010年，武漢房地產(chǎn)市場整體走勢上表現(xiàn)為供需平衡，2010年武漢市土地市場供應(yīng)量和成交量均創(chuàng) 新高，后期將很大程度上緩解武漢市整體市場供需矛盾。 2010年1-11月份

15、，武漢市整體市場實現(xiàn)供需平衡。 在調(diào)控政策的影響下，9-12月份，武漢市新增市場供應(yīng)量加大，這與開發(fā)商積極推盤策略有關(guān)， 將有利于緩解2011年市場供應(yīng)量加大帶來的去化壓力。 武漢住宅市場分析武漢住宅市場分析 政策調(diào)控初期，量價齊穩(wěn)；受政策影響、供應(yīng)增加、需求受抑等綜合作用，市場成交量價逐漸下行。 11月份武漢市成交量和成交價格依舊保持穩(wěn)定態(tài)勢，政策調(diào)控影響并不明顯，目前市場處于政策調(diào) 控的初級階段，成交量和成交價格不會出現(xiàn)大的波動。由于國家調(diào)控決心，手段力度空前，預(yù)計市場 走勢軌跡與“9.27”新政后相似，緩慢下行，但長期依舊看漲。 武漢住宅市場分析武漢住宅市場分析 行政區(qū)行政區(qū)1111月成

16、交套數(shù)月成交套數(shù)1010月成交套數(shù)月成交套數(shù)9 9月成交套數(shù)月成交套數(shù)變化（套）變化（套）漲幅漲幅 武昌 武昌區(qū)926817 642 10913.34% 洪山區(qū)545692 863 -147 -21.24% 青山區(qū)18680 173 106 1.33% 東湖開發(fā)區(qū)11971510 2071 -313 -20.73% 江夏區(qū)1057901 1074 156 17.31% 漢口 硚口區(qū)172139 433 33 23.74% 江岸區(qū)651508 1046 143 28.15% 江漢區(qū)1032687 935 345 50.22% 東西湖區(qū)9341059 1048 -11 -1.05% 黃陂區(qū)9821

17、071 992 -89-8.31% 漢陽 漢陽區(qū)489472 507 17 3.6% 沌口開發(fā)區(qū)486594 117 -108 -18.18% 從當(dāng)前市場來看，政策對部分區(qū)域銷量有一定影響，但整體市場跌幅并不明顯，市場需求量仍然 強勁。 武漢住宅市場分析武漢住宅市場分析 行政區(qū)11月成交均價10月成交均價9月成交均價變化漲幅 武昌 武昌區(qū)96719649 9006222.44% 洪山區(qū)78347286 7989 548 7.52% 青山區(qū)71456556 5950 5898.98% 東湖開發(fā)區(qū)67497020 6541 -271 -3.86% 江夏區(qū)49275120 3289 -193-3.7

18、7% 漢口 硚口區(qū)85458573 7638 -28-0.32% 江岸區(qū)76777801 7081 -124-1.75% 江漢區(qū)97649522 9719 -197 -2.03% 東西湖區(qū)57525737 5696 41 0.72% 黃陂區(qū)40444036 3804 80.02% 漢陽 漢陽區(qū)84288185 8455 243 2.97% 沌口開發(fā)區(qū)64636336 6040 1272.00% 政策調(diào)控對價格影響較小，武漢市各區(qū)域市場成交價格依舊上漲，其中武漢市各中心城區(qū)價格漲 幅最大。 武漢住宅市場分析武漢住宅市場分析 1、武漢市當(dāng)前市場供需結(jié)構(gòu)依舊合理，隨著2010年土地市場成交量加大，2

19、011年市場 競爭壓力較大； 2、成交量上，受到政策影響，2011年成交量預(yù)計將低于2010年。但市場剛性需求依然 旺盛，低利率、高膨脹下依然會存在大量投資、投機、資金避險型購房需求。 3、武漢市整體市場價格穩(wěn)中有漲，隨著政策的深入，未來市場供應(yīng)量的加大，價格 漲幅過高、過快將會得到遏制，但價格大幅下跌的可能性不大，依舊將穩(wěn)中有漲。 小結(jié)：小結(jié)： 武漢由兩江一分為三，形成了武昌、漢口、武漢由兩江一分為三，形成了武昌、漢口、 漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，目前漢口片區(qū)房價引漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，目前漢口片區(qū)房價引 領(lǐng)三鎮(zhèn)房價之首，漢陽片區(qū)發(fā)展較晚，區(qū)域房價領(lǐng)三鎮(zhèn)房價之首，漢陽片區(qū)發(fā)展較晚，區(qū)域房價

20、較低。較低。 各區(qū)域平均房價：各區(qū)域平均房價： 漢陽中心區(qū)漢陽中心區(qū) 81858185元元/ /平方米；平方米； 鐘鐘 家家 村村 85008500元元/ /平方米；平方米； 龍陽大道片龍陽大道片 82008200元元/ /平方米；平方米； 沌口開發(fā)區(qū)沌口開發(fā)區(qū) 63366336元元/ /平方米；平方米； 知音湖板塊知音湖板塊 45004500元元/ /平方米；平方米； 漢陽中心區(qū)漢陽中心區(qū) 四新區(qū)四新區(qū) 沌口經(jīng)濟沌口經(jīng)濟 技術(shù)開發(fā)區(qū)技術(shù)開發(fā)區(qū) 鐘家村鐘家村 知音湖知音湖 3 3、漢陽房地產(chǎn)市場、漢陽房地產(chǎn)市場 漢陽區(qū)域在售項目分析漢陽區(qū)域在售項目分析 區(qū)域在售項目分布圖區(qū)域在售項目分布圖 區(qū)

21、域區(qū)域住宅及商業(yè)體量住宅及商業(yè)體量比例比例 沌口沌口280280萬方萬方86%86% 鐘家村鐘家村3030萬方萬方9.4%9.4% 王家灣王家灣1515萬方萬方4.6%4.6% 沌口區(qū)域供應(yīng)量較大，達(dá)到沌口區(qū)域供應(yīng)量較大，達(dá)到86%86%，相對存量也較大，鐘家村和王家灣供應(yīng)量較小，存量，相對存量也較大，鐘家村和王家灣供應(yīng)量較小，存量 率低于沌口，后期市場沌口區(qū)域樓市競爭壓力較大。率低于沌口，后期市場沌口區(qū)域樓市競爭壓力較大。 漢陽區(qū)域整體供應(yīng)分析漢陽區(qū)域整體供應(yīng)分析 項目名稱供應(yīng)量（萬） 已開發(fā)量 （萬） 已推面積 （萬） 已推銷量 （萬） 推量存量 （萬） 總套數(shù) 已推套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)

22、太子湖太子湖1 1號號8.58.58.58.58.58.58.58.58.58.51031103110311031925925106106 觀瀾御苑觀瀾御苑80804.94.94.94.94.684.680.220.224984984764762222 湘隆時代廣場湘隆時代廣場30303030303029.629.60.40.42503250325032503246324634040 和居名爵和居名爵5.75.75.75.72.282.281.51.50.780.786766762342341541548080 麗水天成麗水天成11115.95.93 31.831.831.171.175525

23、52312312190190122122 絲寶疊翠園絲寶疊翠園11.611.66 612001200 白金公館白金公館2.62.62.62.62.62.62.362.360.240.242862862862862602602626 官湖郡官湖郡13.313.37.137.135.465.465.155.150.310.31109010902402402252251515 水墨蘭庭水墨蘭庭6 62.32.3304304304304 金地瀾菲溪岸金地瀾菲溪岸5858 萬科金域藍(lán)灣萬科金域藍(lán)灣53538 88 87 71 1500050005285284674676161 合計合計280280818

24、164.7464.7460.6260.6212.6212.62811481145632563251605160776776 沌口片區(qū)在售項目總體供應(yīng)量在沌口片區(qū)在售項目總體供應(yīng)量在280280萬萬，已開發(fā)量約，已開發(fā)量約8181萬萬，待開發(fā)量約，待開發(fā)量約200200萬萬。其中總套數(shù)。其中總套數(shù)81148114套套，已推，已推 56325632套套，目前已售，目前已售51605160套套，剩余，剩余776776套套，未來市場供應(yīng)量依然較大。，未來市場供應(yīng)量依然較大。 沌口區(qū)域供應(yīng)量分析沌口區(qū)域供應(yīng)量分析 4 4、沌口房地產(chǎn)市場、沌口房地產(chǎn)市場 項目名稱項目名稱占地面積（萬）占地面積（萬）住宅規(guī)

25、模（萬）住宅規(guī)模（萬）住宅套數(shù)住宅套數(shù) 主力戶型主力戶型 （）（） 住宅均價（元住宅均價（元/ /） 太子湖太子湖1 1號號4.74.78.58.51031103139-7639-76一房，兩房一房，兩房82008200 觀瀾御苑觀瀾御苑2525808049849877-9277-92兩房，兩房，95-12595-125三房三房68006800 湘隆時代廣場湘隆時代廣場15.515.530302503250380-15080-150兩房三房兩房三房72007200 和居名爵和居名爵1.11.15.75.767667647-11847-118一房至三房一房至三房50005000 絲寶疊翠園絲寶疊

26、翠園111111.611.61200120053-9853-98一房至三房一房至三房52005200 官湖郡官湖郡6.26.213.313.3240240兩房兩房8888，三房復(fù)式，三房復(fù)式13013065006500 水墨蘭庭水墨蘭庭4.54.56 62702709090兩房兩房 金地瀾菲溪岸金地瀾菲溪岸 30305858 萬科金域藍(lán)灣萬科金域藍(lán)灣2323535352852870-13070-130兩房，三房兩房，三房90009000 合計合計12112126726774187418 項目產(chǎn)品中小戶型比重較大，如太子湖項目產(chǎn)品中小戶型比重較大，如太子湖1 1號、絲寶疊翠園、觀瀾御苑等當(dāng)期在售

27、項目，中小戶型所占其當(dāng)期供應(yīng)比例號、絲寶疊翠園、觀瀾御苑等當(dāng)期在售項目，中小戶型所占其當(dāng)期供應(yīng)比例70%70%以上以上；觀；觀 瀾御苑、萬科金域藍(lán)灣和湘隆時代廣場規(guī)模較大，其他體量較小；沌口片區(qū)銷售均價在瀾御苑、萬科金域藍(lán)灣和湘隆時代廣場規(guī)模較大，其他體量較??；沌口片區(qū)銷售均價在68446844元元/ /以上。以上。 沌口在售項目特征分析沌口在售項目特征分析 項目名稱開盤時間在售套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）去化速度（套/月） 銷售報價（元/） 太子湖太子湖1 1號號3 3期期2010.10.232010.10.2366566555955955955982008200 觀瀾御苑觀瀾御苑2010.9.

28、232010.9.2349849847647623823872007200 湘隆時代廣場湘隆時代廣場2005.4.302005.4.30250325032463246335-4035-4072007200 和居名爵和居名爵2010.9.102010.9.1023423415415470-7570-7552005200 絲寶疊翠園2010.12.1530852005200 官湖郡官湖郡2009.11.82009.11.8240240225225202065006500 金地瀾菲溪岸金地瀾菲溪岸未開盤 水墨蘭庭未開盤 萬科金域藍(lán)灣萬科金域藍(lán)灣2010.12.18528528467467467467

29、90009000 據(jù)沌口片區(qū)項目統(tǒng)計，在售套數(shù)據(jù)沌口片區(qū)項目統(tǒng)計，在售套數(shù)49764976套，套，區(qū)域月均去化量約為區(qū)域月均去化量約為190190套，各項目的月均去化量在套，各項目的月均去化量在15751575套之間，套之間， 保持著較好的銷售態(tài)勢，個別項目開盤均取得了較為火爆的銷售業(yè)績，開盤月去化量保持著較好的銷售態(tài)勢，個別項目開盤均取得了較為火爆的銷售業(yè)績，開盤月去化量230-560230-560套之間。銷售均套之間。銷售均 價價68446844元元/ / 。 沌口區(qū)域去化量分析沌口區(qū)域去化量分析 項目位置：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)車城南路項目位置：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)車城南路 銷售價格：均價銷售價格：均價650

30、06500元元/ / 占地面積占地面積 ：6200062000 建筑面積：建筑面積：133000133000 容容 積積 率：率：2.1 2.1 綠綠 化化 率：率：61.2%61.2% 開盤時間：開盤時間：2010-11-082010-11-08 經(jīng)典項目分析經(jīng)典項目分析 銷售情況：銷售情況：官湖郡官湖郡1212月月1818日開盤加推戶型日開盤加推戶型8888平方米的兩房和平方米的兩房和130130平方米的復(fù)式，一共平方米的復(fù)式，一共166166套。均價套。均價65006500 元元/ /平方米。目前僅剩三套平方米。目前僅剩三套230230平方米別墅在售，均價平方米別墅在售，均價150001

31、5000元元/ /平方米。平方米。 官湖郡項目一期共3.8萬，瀕水一線，無遮擋全景瞰湖，擁有開 闊樓間距及最佳觀景視角。包括1棟24層的高層、1棟18層的高層和 30套聯(lián)排別墅。高層有兩房、三房、復(fù)式等多種戶型可供選擇。 2房、3房88-13057-90萬 別墅230 均價15000 兩室兩廳 87.1587.15 兩室兩廳 8888 兩室兩廳 130130 項目位置：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)絲寶工業(yè)園旁項目位置：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)絲寶工業(yè)園旁 銷售價格：均價銷售價格：均價52005200元元/ / 占地面積占地面積 ：110000110000 建筑面積：建筑面積：175000175000 容容 積積 率：率：1.

32、01 1.01 綠綠 化化 率：率：48%48% 開盤時間：開盤時間：2010-12-152010-12-15 銷售情況：絲寶疊翠園主推銷售情況：絲寶疊翠園主推53-9853-98平米戶型，一梯兩戶平米戶型，一梯兩戶 花漾洋房?；ㄑ蠓俊?花漾洋房53-9827-51 疊翠園屬于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)總產(chǎn)值近千億，增速超武漢市疊翠園屬于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)總產(chǎn)值近千億，增速超武漢市g(shù)dpgdp發(fā)展水平，發(fā)展勢頭強勁發(fā)展水平，發(fā)展勢頭強勁; ;眾多大中型企業(yè)、園區(qū)，眾多大中型企業(yè)、園區(qū)， 開發(fā)區(qū)憑借其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，正不斷吸納著管理人員、技術(shù)型人員以及高級藍(lán)領(lǐng)，將為本項目后續(xù)開發(fā)提供大量內(nèi)生客源

33、開發(fā)區(qū)憑借其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，正不斷吸納著管理人員、技術(shù)型人員以及高級藍(lán)領(lǐng)，將為本項目后續(xù)開發(fā)提供大量內(nèi)生客源; ;開發(fā)開發(fā) 區(qū)西擴后將密布汽車和汽車輔助產(chǎn)業(yè)，結(jié)合物流產(chǎn)業(yè)將極大的拉升區(qū)域價值。區(qū)西擴后將密布汽車和汽車輔助產(chǎn)業(yè)，結(jié)合物流產(chǎn)業(yè)將極大的拉升區(qū)域價值。 一室一廳 53.0553.05 三室兩廳 98.1898.18 兩室兩廳 84.4784.47 項目位置：神龍大道項目位置：神龍大道 銷售價格：均價銷售價格：均價90009000元元/ / 占地面積占地面積 ：230000230000 建筑面積：建筑面積：530000530000 容容 積積 率：率：2. 5 2. 5 綠綠 化化 率：率：3

34、8%38% 開盤時間：開盤時間： 1212月月1818日開盤日開盤 銷售情況：銷售情況：528528套，套，65-10565-105平方米兩房、三房。一期已平方米兩房、三房。一期已 基本售罄基本售罄 一室兩廳65 兩室兩廳90三室兩廳105 2房、3房65-10560-100萬 項目位置：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（東風(fēng)大道）項目位置：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（東風(fēng)大道） 銷售價格：均價銷售價格：均價82008200元元/ / 占地面積占地面積 ：5300053000 建筑面積：建筑面積：8500085000 容容 積積 率：率：1.893 1.893 綠綠 化化 率：率：37.5%37.5% 開盤時間：開盤時間：2010

35、-10-232010-10-23 銷售情況：采取分批推出形式銷售，銷售情況：采取分批推出形式銷售，1 1、2 2期的小高期的小高 層和聯(lián)排別墅已售罄；目前已推出層和聯(lián)排別墅已售罄；目前已推出3 3期期;1 ;1、2 2號樓。號樓。 1#1# 2#2# 已已 售售 罄罄 整個小區(qū)為北歐建筑風(fēng)格，坡屋頂、條紋磚飾面、 注重節(jié)能環(huán)保，注重景觀的均好性，保證住戶的采 光度，在景觀設(shè)計上也是大手筆打造，入口下沉式 廣場，臨湖設(shè)置親水景觀帶及標(biāo)志性燈塔。 1 1、2 2、3 3房房35-803065萬 一室一廳 54.9654.96 兩室一廳 67.81-68.5967.81-68.59 兩室一廳 66.

36、0366.03 n供應(yīng)量：目前市場已開發(fā)量約有供應(yīng)量：目前市場已開發(fā)量約有8181萬方，后期待開發(fā)量約有萬方，后期待開發(fā)量約有200200萬方，總供應(yīng)量達(dá)萬方，總供應(yīng)量達(dá)280280萬方；萬方； n去化量：除個別項目月均銷售較好，其他項目銷售均在去化量：除個別項目月均銷售較好，其他項目銷售均在4040套左右，受政策影響，目前市場成交低迷；套左右，受政策影響，目前市場成交低迷； n成交價格：區(qū)域市場均價成交價格：區(qū)域市場均價5000500090009000元元/ /，價格差主要體現(xiàn)于樓盤區(qū)位的差異。，價格差主要體現(xiàn)于樓盤區(qū)位的差異。 n產(chǎn)品分析：沌口區(qū)域產(chǎn)品以功能性為主（偷面積、送面積，增加功能

37、用房），產(chǎn)品缺乏精神引領(lǐng)和滿產(chǎn)品分析：沌口區(qū)域產(chǎn)品以功能性為主（偷面積、送面積，增加功能用房），產(chǎn)品缺乏精神引領(lǐng)和滿 足。足。 n品牌：目前已進入品牌競爭時代，以萬科、金地為領(lǐng)頭羊。品牌：目前已進入品牌競爭時代，以萬科、金地為領(lǐng)頭羊。 沌口市場小結(jié)沌口市場小結(jié) 第二節(jié)第二節(jié) 項目定位分析項目定位分析 8080萬方大體量，搶萬方大體量，搶 占經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)模占經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)模 大盤之一。大盤之一。 a a地塊：地塊：5 5萬方萬方 b b地塊：地塊：1212萬方萬方 c c地塊：地塊：2929萬方萬方 1 1、項目概況、項目概況 整體規(guī)劃整體規(guī)劃“湖景房湖景房+ +情景房情景房”的雙情景戶型：的雙情

38、景戶型： 南望被太子湖，為湖景房；東可觀高爾夫球場，為情景房。南望被太子湖，為湖景房；東可觀高爾夫球場，為情景房。 2房：86（送2.5*3.3） 98（送2.1*3） 3房：117平米（無） 2房：83（無） 89（送2.8*3） 1房：45（無） 2房：83（送3.3*2.5） 85（送3.3*2.5） 3房：115（送3*2.7） 105（無） 2房：100（送2.5*2.5） 3房：115（送3*2.1） 127（送3*3.6） 2房：91（送花池） 3房：120（送3.2*1.5） 124-125（送花池） 133（送2.8*3.6 送花池） 139（送花池） 4房：155（送花池）

39、 5房：約180 一樓大露臺、空中花園約50 二樓入戶花園約18 三樓大露臺、入戶花園約27 以下贈送面積計算以下贈送面積計算1/2 多層戶型多層戶型 戶型面積套數(shù) 2房 8527 91-9711 10110 110-1193 1211 3房 1198 120-12972 132-13444 144-1488 高層戶型高層戶型 戶型面積套數(shù) 1房 45112 71-784 2房 84-86530 9867 10153 3房 10559 117170 12749 洋房戶型洋房戶型 戶型面積套數(shù) 洋房 17016 180以上8 以市場需求旺盛的以市場需求旺盛的2 2房、房、3 3房為主力戶型，結(jié)合

40、多層和洋房等高舒房為主力戶型，結(jié)合多層和洋房等高舒 適度產(chǎn)品，適合多種置業(yè)需求。適度產(chǎn)品，適合多種置業(yè)需求。 多層戶型多層戶型 戶型面積套數(shù) 2房 8527 91-9711 10110 110-1193 1211 3房 1198 120-12972 132-13444 144-1488 高層戶型高層戶型 戶型面積套數(shù) 1房 45112 71-784 2房 84-86530 9867 10153 3房 10559 117170 12749 洋房戶型洋房戶型 戶型面積套數(shù) 洋房 17016 180以上8 高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品以改善居住功能為主的戶型以改善居住功能為主的戶型 2 2房為房為9090平米以

41、內(nèi)平米以內(nèi)2 2變變3 3的戶型為主，的戶型為主，3 3房為房為120120平米以為平米以為3 3變變4 4的戶型為主。的戶型為主。 多層戶型多層戶型 戶型面積套數(shù) 2房 8527 91-9711 10110 110-1193 1211 3房 1198 120-12972 132-13444 144-1488 高層戶型高層戶型 戶型面積套數(shù) 1房 45112 71-784 2房 84-86530 9867 10153 3房 10559 117170 12749 洋房戶型洋房戶型 戶型面積套數(shù) 洋房 17016 180以上8 多層產(chǎn)品多層產(chǎn)品板式樓南北通透，以改善居住功能為主的戶型。板式樓南北通

42、透，以改善居住功能為主的戶型。 以以120120平米以上平米以上3 3方主，獨立空中花園，舒適度較大提升。方主，獨立空中花園，舒適度較大提升。 多層戶型多層戶型 戶型面積套數(shù) 2房 8527 91-9711 10110 110-1193 1211 3房 1198 120-12972 132-13444 144-1488 高層戶型高層戶型 戶型面積套數(shù) 1房 45112 71-784 2房 84-86530 9867 10153 3房 10559 117170 12749 洋房戶型洋房戶型 戶型面積套數(shù) 洋房 17016 180以上8 洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品170170平米以上大戶型平米以上大戶型 大

43、大3 3房、大房、大4 4房為主，超大入戶花園，尊貴性非常好。房為主，超大入戶花園，尊貴性非常好。 觀瀾御苑項目位于漢陽區(qū)觀瀾御苑項目位于漢陽區(qū) 上風(fēng)上水之地上風(fēng)上水之地 ： 南臨北太子湖，隔湖與萬達(dá)廣場 和體育中心相望 東與眾多商界精英及成功人士交 流休閑首選地之一-東方高爾夫 俱樂部僅一路之隔， 北東隔人信奧林花園大社區(qū)，為 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主干道東風(fēng)大道。 比鄰東方高爾夫俱樂部，增加會所等高端設(shè)施比鄰東方高爾夫俱樂部，增加會所等高端設(shè)施 東方高爾夫集團擁有專業(yè)設(shè)計人員ronald fream-usa/t.k.pen-usa等。東方武漢高 爾夫俱樂部規(guī)劃總占地近100公頃，球道總長7018碼，是

44、可承辦國際比賽的標(biāo)準(zhǔn)18洞，72 桿高爾夫球場。 球會設(shè)施：會所、中西餐廳、網(wǎng)球場、會議中心、水療中心、游泳池、高爾夫練習(xí) 場、專賣店。 經(jīng)開萬達(dá)廣場將帶來區(qū)域配套的完善和提升，經(jīng)開萬達(dá)廣場將帶來區(qū)域配套的完善和提升， 經(jīng)開萬達(dá)廣場是第三代萬達(dá)城市綜合體的升級產(chǎn)品。體量更大、業(yè)態(tài)更全、模式更成熟、理念更先進， 不再局限于純商業(yè)的組織和構(gòu)建，而是將商業(yè)、商務(wù)、娛樂、居住、文化等多種功能集于一體，擁有室 內(nèi)外商業(yè)步行街、時尚百貨、大型品牌超市、高級寫字樓、精品公寓、五星級酒店、萬達(dá)國際影城等豐 富功能組合，集萬千繁華于一身。 軌道三號線一期終點站設(shè)在開發(fā)區(qū)的體育中心，預(yù)計年底動工，3年內(nèi)有望通達(dá)漢

45、口 火車站。此外，開發(fā)區(qū)內(nèi)有江城大道、龍陽大道兩條道路與市區(qū)連貫。新的芳草路明 年上半年通車，連通武漢新區(qū)與漢陽區(qū)。屆時，開發(fā)區(qū)到市區(qū)有4條快速路連接，車 程約在30分鐘之內(nèi)。 長江日報 芳草路將成為第芳草路將成為第3 3天通往漢陽（王家灣）的快速路天通往漢陽（王家灣）的快速路 3 3號線工程，是連接漢口、漢陽的骨干線路。號線工程，是連接漢口、漢陽的骨干線路。 重點解決漢陽武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、漢口西王家墩cbd、后 湖片區(qū)與主城區(qū)的交通連接，支撐城市空間拓展，促進新 城組群的發(fā)展。2009年12月開建，預(yù)計2014年完工。 全長27.8公里，設(shè)站23座分別為：市民中心站、后湖大、后湖大 道站、興業(yè)

46、路站、道站、興業(yè)路站、二七路站、科技館站、趙家條站、惠濟 二路站、香港路站、菱角湖路站、范湖站、王家墩北站、 王家墩中心站、雙墩站、宗關(guān)站、王家灣站、蔡家灣站、 王家畈站、四新大道站、客運中心站、升官渡站、體育中 心北站、體育中心南站、沌陽大道站 軌道交通軌道交通3 3號線、軌道交通號線、軌道交通6 6號線，為項目出行提速號線，為項目出行提速 軌道交通軌道交通6 6號線一期工程號線一期工程 起點位于武漢新技術(shù)開發(fā)區(qū)的三角湖，過體育中心，穿起點位于武漢新技術(shù)開發(fā)區(qū)的三角湖，過體育中心，穿 越南太子湖，沿江城大道北行，越南太子湖，沿江城大道北行，過博覽中心，走鸚鵡大道 至鐘家村、琴臺路，穿越漢江后

47、到漢口；沿中山大道向東， 過江漢路、大智路，穿越京漢大道向北走香港路、唐家墩 路、姑嫂樹路姑嫂樹路，穿越張公堤；向西過常青花園，到東方馬 城，穿越銀水湖，沿金山大道至終點假日廣場，線路全長 約32.883公里 。 軌道交通軌道交通3 3號線、軌道交通號線、軌道交通6 6號線，為項目出行提速號線，為項目出行提速 2 2、比較競爭項目、比較競爭項目 萬科金域藍(lán)灣萬科金域藍(lán)灣 優(yōu)勢：萬科大品牌實力優(yōu)勢：萬科大品牌實力 戶型偷面積、送面積多戶型偷面積、送面積多 狠抓面積控制狠抓面積控制80平米以下平米以下1變變2、90平米以下平米以下2變變3，105 平米以下平米以下3變變4 精裝修工程精裝修工程 社

48、區(qū)環(huán)境和情景打造社區(qū)環(huán)境和情景打造 不足：外圍環(huán)境、戶型形狀不足：外圍環(huán)境、戶型形狀 但本項目的地理位置優(yōu)勢和外部景觀和前景規(guī)劃的優(yōu)勢都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科。但本項目的地理位置優(yōu)勢和外部景觀和前景規(guī)劃的優(yōu)勢都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科。 本項目塑造適當(dāng)差異萬科的產(chǎn)品，也可以與看齊。本項目塑造適當(dāng)差異萬科的產(chǎn)品，也可以與看齊。 金地瀾菲西岸金地瀾菲西岸 優(yōu)勢：金地品牌優(yōu)勢：金地品牌 內(nèi)部景觀打造內(nèi)部景觀打造 內(nèi)部商業(yè)配套和會所打造內(nèi)部商業(yè)配套和會所打造 劣勢：外部景觀資源劣勢：外部景觀資源 但本項目的外部景觀優(yōu)勢交通規(guī)劃優(yōu)勢更好但本項目的外部景觀優(yōu)勢交通規(guī)劃優(yōu)勢更好 本項目塑造適當(dāng)差異萬科的產(chǎn)品，也可以與看齊。本項目

49、塑造適當(dāng)差異萬科的產(chǎn)品，也可以與看齊。 和記黃埔觀湖園和記黃埔觀湖園 優(yōu)勢：和記黃埔品牌優(yōu)勢：和記黃埔品牌 一貫豪宅的做法一貫豪宅的做法 內(nèi)部景觀和會所打造內(nèi)部景觀和會所打造 劣勢：地理位置不如本項目劣勢：地理位置不如本項目 和記黃埔的高端慣性做法，客戶資源與本項目存在差異。和記黃埔的高端慣性做法，客戶資源與本項目存在差異。 觀瀾郡觀瀾郡 優(yōu)勢：湖景資源優(yōu)勢：湖景資源 躍層空間，空間趣味多，送面積非常多躍層空間，空間趣味多，送面積非常多 低價策略低價策略 劣勢：規(guī)模小、位置偏、戶型形狀差劣勢：規(guī)模小、位置偏、戶型形狀差 但本項目的地理位置優(yōu)勢和外部景觀優(yōu)勢都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過觀瀾郡。但本項目的地理位置優(yōu)

50、勢和外部景觀優(yōu)勢都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過觀瀾郡。 在開發(fā)商品牌、項目規(guī)模等方面等完全勝于觀湖郡。在開發(fā)商品牌、項目規(guī)模等方面等完全勝于觀湖郡。 本項目可完全超越觀湖郡。本項目可完全超越觀湖郡。 本項目地理位置得天獨厚，有充分的潛質(zhì)條 件與萬科、金地等大牌看齊。 塑造與大牌適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品差異化和亮點是取勝 之道！ 3 3、項目、項目swotswot分析分析 項目優(yōu)勢（項目優(yōu)勢（s s） 地段優(yōu)勢：位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心，緊鄰北太子湖和芳草二路 也屬于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和四新片區(qū)的核心地段 項目配套：與外校和法國街很近近、共享高爾夫及高爾夫會所配套、 項目規(guī)劃12班幼兒園和校園（3期） 規(guī)劃優(yōu)勢：全湖景房和觀高爾夫球場的雙情景

51、戶型 以“2變3、3變4”為主力的戶型，贈送空間大，實惠多 規(guī)模優(yōu)勢：80萬方規(guī)模大社區(qū)，可發(fā)揮大盤效應(yīng) 品牌優(yōu)勢：漢陽造屬于漢陽老牌大企業(yè)，在武漢區(qū)域認(rèn)同度高 項目劣勢（項目劣勢（w w） 劣勢一：項目形象欠缺1）項目一期a地塊塑造形成為大眾樓盤，未給二 期要拔高項目形象做好鋪墊；2）項目二期規(guī)劃的昭示面不強 劣勢二：部分戶型市場競爭力差1）小1房戶型與萬達(dá)小戶型不能競爭 2） 部分2房和3房無任何贈送，戶型自身打架3）多層產(chǎn)品中規(guī)中 矩，無鮮明亮點 劣勢三：目前從東風(fēng)大道到本項目，還有一段距離，周邊環(huán)境還較落后劣勢四： 項目 周邊商業(yè)配套少，而項目本身商業(yè)體量也比較少，對補充 商業(yè)配套還不

52、足 項目機會（項目機會（o o） 機會一：充分利用的地理位置優(yōu)勢 1）臨北太子湖、東方高爾夫俱樂部等得天獨厚環(huán)境，享有拔高 項目的潛質(zhì) 2）本項目位置四新和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和四新的規(guī) 劃都將為本項目帶來利好 機會二：規(guī)劃交通的利好，帶來項目地塊的價值提升 地鐵3號線、6號線、芳草路快速通道和708終點站等 機會三：充分利用市場產(chǎn)品還存在的空白點，提升本項目產(chǎn)品的市場競 爭力 機會四：項目尚未開始銷售，可應(yīng)變市場采取更有利的營銷措施。 項目威脅（項目威脅（t t） 威脅一：市場不確定性 通貨膨脹居高不下，政府調(diào)控樓市決心依然堅決，未來房地產(chǎn) 市場走勢存在較大不確定性 威脅二：品牌競爭

53、萬科、萬達(dá)、金地、和記黃埔等全國知名大盤齊聚，經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 的競爭將上升到品牌競爭的時代 漢陽造品牌在武漢被客戶認(rèn)可，但房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和品牌與以 上大盤尚存在一定距離 威脅三：產(chǎn)品創(chuàng)新 項目多層和部分高層的產(chǎn)品無鮮明亮點，與品牌大盤競爭受到威脅 項目的位置優(yōu)勢和前景優(yōu)勢是項目的最大優(yōu)勢。 產(chǎn)品亮點不足、形象亟需提升是競爭面臨的最 大威脅。 4 4、項目定位、項目定位 項目一期項目一期(a)： 規(guī)模小 產(chǎn)品不鮮明 形象包裝一般 項目二期（項目二期（b）：）： 臨太子湖 臨高爾夫 遠(yuǎn)眺萬達(dá)和武漢體育中心 臨708終點站 項目三期項目三期(c)： 不臨太子湖，湖景資源缺 離萬達(dá)廣場遠(yuǎn)一些 離708終

54、點站遠(yuǎn)一些 因此，我們認(rèn)為：因此，我們認(rèn)為： 觀瀾御苑的最大價值實現(xiàn)關(guān)鍵在二期高度的！觀瀾御苑的最大價值實現(xiàn)關(guān)鍵在二期高度的！ 二期（b地塊）是項目地理位置優(yōu)勢最好、土地價值最高的地塊。 觀瀾御苑能否通過二期實現(xiàn)形象的提升和價值的飛躍，將成為觀瀾御苑整提形象和價值 點的關(guān)鍵；同樣二期的高度直接決定著三期的高度升值全盤的高度和漢陽造的品牌高度。 市場定位市場定位 觀瀾御苑，應(yīng)是比肩萬科金地大牌的高端占位！觀瀾御苑，應(yīng)是比肩萬科金地大牌的高端占位！ 萬科現(xiàn)象萬科現(xiàn)象 和記黃埔現(xiàn)場和記黃埔現(xiàn)場 金地現(xiàn)象金地現(xiàn)象 萬達(dá)現(xiàn)象萬達(dá)現(xiàn)象 地產(chǎn)巨頭來臨，地產(chǎn)巨頭來臨， 我們應(yīng)該？我們應(yīng)該？ 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位

55、3 3高產(chǎn)品高產(chǎn)品 高品質(zhì) 高品格 高品位 高品質(zhì) 高品格 高品位 定位原因定位原因 原因一：我們有著先天的潛質(zhì)條件， 原因二：我們還需要充分自信的同時， 原因三：我們有這樣的一群客戶需求， 原因四：我們還必須創(chuàng)造成熟的條件！ 對于原因一和原因二前面已經(jīng)詳細(xì)陳述，這里不再在贅述。僅對原因三和原因四進對于原因一和原因二前面已經(jīng)詳細(xì)陳述，這里不再在贅述。僅對原因三和原因四進 行說明。行說明。 我們的客戶是誰，他們?yōu)槭裁葱枨筮@樣的產(chǎn)品？我們的客戶是誰，他們?yōu)槭裁葱枨筮@樣的產(chǎn)品？ 客戶需求 居住功能性好、舒適 度高、有一定的精神 引領(lǐng)和滿足 市場供應(yīng) 兩個極端僅滿足 居住功能，或過于高 端的大別墅 例

56、：斯堡疊翠園小別墅的熱銷也印證了客戶的這一需求。例：斯堡疊翠園小別墅的熱銷也印證了客戶的這一需求。 這就是我們的機會！也是項目高端定位的原因之三。這就是我們的機會！也是項目高端定位的原因之三。 沌口區(qū)域沌口區(qū)域 客戶為主客戶為主 中高層領(lǐng)導(dǎo)以高端舒適產(chǎn)品需求為主，重視品牌影響和精神享受 藍(lán)領(lǐng)技工則更為務(wù)實，重視實用性和性價比的綜合優(yōu)勢 部分政府事業(yè)單位公務(wù)員，需求舒適度、養(yǎng)生、精神等綜合優(yōu)勢 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位 原居民換房客戶 學(xué)生、教師及家長 投資客戶 企事業(yè)單位遷移 養(yǎng)生遷移客戶 武漢市 遷移客戶 漢陽部分剛需客戶 外籍等其他客戶 其他客戶 91年沌口開啟最早一批進入，累積了大量財富，但

57、需求改善換房 對舒適度有了明顯的提高和要求 投資兼居住的功能需求使他們共同特點，重視性價比和升值潛力 投資為主要目的，少量居住需求，重視性價比和升值潛力 因單位搬遷將在沌口長期發(fā)展，需求舒適度較高的產(chǎn)品 有一定的投資需求 以老年養(yǎng)生為主要目的，考慮的綜合因素為舒適度、環(huán)境和出行的 便利性 這部分剛需客戶是相對于漢陽中心的高房價而言，他們收入不高但不 至于被排擠到蔡甸等偏遠(yuǎn)郊區(qū) 4 4、本項目客戶、本項目客戶 5 5、客戶來源、客戶來源 中高層領(lǐng)導(dǎo)以高端舒適產(chǎn)品需求為主，重視品牌影響和精神享受 藍(lán)領(lǐng)技工則更為務(wù)實，重視實用性和性價比的綜合優(yōu)勢 部分政府事業(yè)單位公務(wù)員，需求舒適度、養(yǎng)生、精神等綜合

58、優(yōu)勢 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位 原居民換房客戶 學(xué)生、教師及家長 投資客戶 企事業(yè)單位遷移 養(yǎng)生遷移客戶 漢陽部分剛需客戶 其他客戶 91年沌口開啟最早一批進入，累積了大量財富，但需求改善換房 對舒適度有了明顯的提高和要求 投資兼居住的功能需求使他們共同特點，重視性價比和升值潛力 投資為主要目的，重視性價比和升值潛力 因單位搬遷將在沌口長期發(fā)展，需求舒適度較高的產(chǎn)品 有一定的投資需求 以老年養(yǎng)生為主要目的，考慮的綜合因素為舒適度、環(huán)境和出行的 便利性 這部分剛需客戶是相對于漢陽中心的高房價而言，他們收入不高但不 至于被排擠到蔡甸等偏遠(yuǎn)郊區(qū) 他們代表 了沌口的 中產(chǎn)階級 需求 例：以改善生活為主的老

59、居戶 沌口經(jīng)濟開發(fā)以1991年開始規(guī)劃，相當(dāng)一些大型企業(yè)的入駐， 帶動了本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和人口的增加，促使對住宅的需求旺 盛； 經(jīng)歷了近20年的發(fā)展，當(dāng)?shù)氐目蛻羧河辛朔e蓄，對生活質(zhì) 量要求質(zhì)的變化，急需改善生活和提高享受。 中產(chǎn)階級 沌口中產(chǎn)階級特征沌口中產(chǎn)階級特征 以30-50歲中青年客戶為主，多為已婚或已步入結(jié)婚年齡 多為3口之家（原居民多有3代同堂），重視子女教育； 工作穩(wěn)定、收入較高，為武漢市中等以上收入群體； 學(xué)歷一般為大學(xué)和大專以上文憑； 工作和生活十分規(guī)律，生活品質(zhì)相對較好； 他們對居住的需求不僅是功能上的，還有精神層面的滿足和向往； 重視品牌和生活質(zhì)量帶來的精神享受； 中產(chǎn)階級

60、 生活質(zhì)量向 質(zhì)質(zhì) 的轉(zhuǎn)變 沌口區(qū)域產(chǎn)品以萬科為領(lǐng)頭羊，產(chǎn)品過多為功能性（送面積、 情境體驗房等），對于客戶需求基本上功能達(dá)到了需求，但是 對生活的質(zhì)量并沒有提高，生活狀態(tài)比較模糊；中產(chǎn)階級目前 對核心需求是舒適度的釋放，才能達(dá)到本質(zhì)的需求。 實現(xiàn)項目的實現(xiàn)項目的3高定位，我們還必須創(chuàng)造什么樣的成熟條件？高定位，我們還必須創(chuàng)造什么樣的成熟條件？ 請見下節(jié)請見下節(jié)-物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 g1 l4 d8 l3 l1 g2 d7 d6 d5 d4 d3 d2 d1 g5 g4 g3 l2 g8 g7 g6 g 區(qū)區(qū) d 區(qū)區(qū) l 區(qū)區(qū) 1 1、項目規(guī)劃建