呼市市場調研可行性分析報告

1、目 錄 前 言 第一章市場研究 第二章項目研究 第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議 第四章財務分析 第五章結論 【前言】 受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對委托方在內蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經濟技術開發(fā)區(qū)進行房地產開發(fā)的投資意圖進行可行性研究。 可行性研究的工作從3月15日開始展開，至4月10日結束?？尚行匝芯康馁Y料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料、對政府官員、房地產業(yè)內人士、房地產開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關產品的項目資料、具有代表性的開發(fā)商的調研資料和委托方提供的呼和浩特市金橋經濟技術開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃文本等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委托方負責的原則

2、，編制出本可行性研究報告。 第一章市場研究 1、內蒙古自治區(qū)概況 內蒙古自治區(qū)成立于1947年5月1日，是我國最早的民族自治區(qū)。內蒙古疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8個省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。全區(qū)總面積118.3萬平方公里，占全國總面積的12.3，居各省市區(qū)第3位。全區(qū)轄8個盟、4個市、101個旗、縣（市、區(qū)），1553個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1396個行政村。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。 內蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內河流和湖泊星羅棋布

3、，數(shù)以千計。自治區(qū)耕地面積531萬公頃，人均0.24公頃，居全國首位。森林總面積1406.6萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達13.8，高于全國平均水平。同時，內蒙古還擁有豐富的礦產資源和旅游資源。 內蒙古是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等49個民族。 內蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農畜產品加工業(yè)、油、鋼鐵、機械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是內蒙古工業(yè)的支柱產業(yè)。 內蒙古自治區(qū)2000年的

4、產業(yè)結構分布為：第一產業(yè)占25%，第二產業(yè)40%，第三產業(yè)占35%。 2、 呼和浩特市經濟發(fā)展狀況和城市發(fā)展狀況分析 21 產業(yè)結構及經濟發(fā)展趨勢分析 呼和浩特為內蒙古自治區(qū)首府，蒙語意為“青色的城”，故有“青城”之稱，位于內蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內，是塞外歷史文化名城。明代定名“綏遠”，1954年定為內蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡稱呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個開發(fā)區(qū)。全市總面積17224平方公里，其中市區(qū)面積2054平方公里?？側丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。 呼和

5、浩特是內蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機械、建材等支柱產業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重點扶持和發(fā)展的企業(yè)集團。 呼和浩特是中國西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近30對貨車、11對客車直達或過呼市。呼和浩特至烏蘭巴托的國際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達地區(qū)以及東歐各國相連，是最佳陸路運輸線之一。呼市白塔機場已開通48條國內航線，并開通蒙古國、俄羅斯方向的國際航線，是北京機場的備降機場。 呼市屬西北大陸性季風氣候，年平均溫度6，1月份最冷，平均氣溫-13；7月份最熱，平均氣

6、溫22。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。 “九五”期間，呼市的經濟和社會、文化等方面得到了長足的發(fā)展。2000年的全市gdp從1995年的96億元增長到了179億元，年平均增長率達到了11.3%。三個產業(yè)結構從“八五”時期的18.442.339.3調整到“九五”時期的14.043.842.2。其中，非國有經濟的比重上升，帶動了所有制結構的改善，成為經濟發(fā)展的重要力量。非國有經濟的投資、工業(yè)增加值和社會消費品零售總額比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期間，以水、電、氣和交通通訊為重點的城市基礎設施建設得到加強，一些長期制約

7、經濟社會發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。 “十五”期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設現(xiàn)代化首府城市為目標，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財政收入水平，推進以農業(yè)和農村經濟結構戰(zhàn)略性調整為中心任務的脫貧致富達小康工程、以工業(yè)經濟結構調整為重點的城市經濟發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設工程，加大經濟結構調整力度、促進產業(yè)結構優(yōu)化升級，積極實施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強經濟發(fā)展內在活力，大力推進城市化進程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎設施建設，進一步擴大對外開放，積極參與國內外經濟競爭與合作，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進生態(tài)環(huán)境建設和保護。 表1： 上海市、內蒙古自治區(qū)和呼和浩特

8、市主要經濟指標對比 年度：2000 指 標 項 目上海市內蒙古自治區(qū)呼和浩特市 國內生產總值（億元）4551.151400179.15 其中：第一產業(yè)81.6535225 第二產業(yè)2186.955278.5 第三產業(yè)2282.649675.6 人均國內生產總值（萬元）3.460.590.86 財政收入（億元）1141.6155.620.45 固定資產投資總額（億元）1861.17430.0167.13 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）1171851205582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬m2）1476.8696543.36* 住宅開發(fā)投資（億元）413.1528.82不詳 * 經濟適用房竣工面積 呼市制訂的

9、“十五”發(fā)展具體目標是： gdp年均增長12%，到2005年按2000年價格水平計算達到318億元； 財政收入年均增長10%，到2005年達到33億元； 城市居民人均可支配收入年均增長8%，達到8200元； 農民人均純收入增長7%，達到3560元； 人口自然增長率控制在9以內； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內。 具體地，在房地產方面，呼市的“十五”主要目標是，大力發(fā)展以經濟適用房為主的普通住宅建設，增加住房供給。規(guī)劃建設好小康住宅示范工程，提高住房質量。堅持住宅建設與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機結合。加快住房商品化進程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產二、三級市場。 22 “十五”期間呼市城市建

10、設總體規(guī)劃分析 根據(jù)呼市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補的城市網(wǎng)絡群。其中，中心城要控制密度、增強功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調整第二產業(yè)結構和土地利用結構，有步驟地淘汰技術落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿、信息等現(xiàn)代服務業(yè)。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。 在基礎設施建設方面，呼市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。 在市政公用設施建設方

11、面，呼市計劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達52萬噸，自來水普及率達到100%。通過天然氣輸配工程的建設，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設供熱三期工程。計劃到2005年，城市氣化率達到80%，集中供熱面積達到1800萬平方米。 此外，在“十五”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標準制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃，做好城市整體設計工作。 23 人口分布及流動狀況分析 呼市總人口208萬人，其中市區(qū)人口105萬人。 玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強，人口流動性較小。 新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展

12、較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個體戶以及郊區(qū)農民成為這兩個區(qū)人口流動的主要力量，也為這兩個區(qū)的房地產市場提供了大量客源。 24 居民收入水平及住房消費比例分析 2000年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，扣除價格上漲因素，比1999年增長了4.87%，人均消費性支出4612.91元，扣除價格上漲因素，同比增長了7.33%，國有企業(yè)職工人均收入7910.57元，同比增長13.05%，人均食品支出1622.52元，占消費性支出的35.17%。 呼和浩特市人均居住面積11.99平方米，同比增長9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，呼市

13、居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，人均投資購房和建房支出868.04元，比上一年增長1.4倍，占消費支出的18.82%。 表2： 上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費情況對比 年度：2000 對 比 指 標上海市呼和浩特市 人均可支配收入（元）117185581.90 人均消費性支出（元）-4612.91 其中：食品支出（元，所占比例）-1622.52 (35%) 住房消費（元，所占比例）-868.04(19%) 人均居住面積（平方米）11.411.99 住宅成套率（%）7480.15 表3： 呼和浩特市部分職位的年平均收入 單位：元/年 職位/職稱較高水平中等水平較低水平 企業(yè)

14、黨群機構負責人3780068704236 企業(yè)高級管理人員3080088704838 企業(yè)中層管理人員20763.28139.54621 企業(yè)一般管理人員13376.256873732 高級工程技術人員2815287964448 中級工程技術人員1662162493791 初級工程技術人員140105327.53509 土建施工工人1152163123697 機修工658353954729 博士生18000 碩士生13200 本科生9600 大專生4800 圖1： 2000年呼市居民每100元消費支出中的用途比例 25 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 呼市原先為郊區(qū)包圍。1999年，呼市市政府對

15、城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內城市建設和住宅發(fā)展并不平衡。 呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒有發(fā)展余地。 玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎配套設施基本不完善，而且區(qū)內以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費能力非常有限，舊城改造的任務十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上海“下只角”的居住概念。市政府要求在三年內完成舊房的拆遷任務，在此過程中，已經引

16、入了部分外地的開發(fā)商。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年60萬平方米的低檔位市場。 呼市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設正在形成一個高潮。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經建成或者正在建設，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原呼市市委、市府用地分別以近7000萬和3000多萬元的價格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道東風路和海拉爾東路已經建成，對該地區(qū)的房地產開發(fā)起到了推波助瀾的作用。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。市政府

17、移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。 然而，呼市唯一的機場呼和浩特白塔機場限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時，由于該地區(qū)普遍為當?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價已有較大幅度的上升。但也有大量開發(fā)商以6-7萬元的價格囤積了待開發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有30萬平方米的規(guī)劃量在今后3年開發(fā)。 呼市南區(qū)地勢平坦，原先多為農田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是呼市的大學區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農民是一個重要部分。由于昭烏達路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價相對較低，無論開發(fā)區(qū)報出的地價，周圍村提供的土地，還是東

18、瓦窯的地價，一般每畝在6萬元左右，甚至以下。該區(qū)域內的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學府花園等。目前，南區(qū)的主干道昭烏達路的建設已基本完成了地下管線的敷設，延伸工程預計在2001年的7月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年6月將首先開始南段的動拆遷工作，預計在2年內完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。在金橋開發(fā)區(qū)北側緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車通行，交通相當便捷。因此，在此地發(fā)展房地產將有升值潛力。 26 金橋開發(fā)區(qū)的情況 金橋經濟技術開發(fā)區(qū)是呼和浩特經濟技術開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個有機整體。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結合部，規(guī)劃總面積

19、40.6平方公里，轄3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的11個行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。 3、呼和浩特市房地產市場綜述 3.1 土地市場供應量及供應方式 呼和浩特市人民政府于2000年12月26日頒布了關于壟斷土地一級市場實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定。其主要目的是授權呼市土地經營公司，對城市建設控制區(qū)內的土地一級市場進行壟斷，實行“五統(tǒng)一”，同時，開放土地二級市場，通過市場運作，盤活土地資產，獲取土地收益，為城市建設籌集資金。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內和沿三環(huán)路外側1公里范圍內

20、的所有建設用地，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負責城市建設統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負責用地審批，市土地資產經營公司負責統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設。 根據(jù)了解，呼市對商品住宅用地供應量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發(fā)年度計劃中體現(xiàn)。 32 新建商品房市場供應量、消化量和存量情況 根據(jù)呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下達的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項目）。 2000年，呼市下達的商品房

21、建設計劃為200萬平方米（含舊城改造項目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。 自2001年起的3年內，呼市房管部門每年將下達商品房建設計劃100萬平方米，并作為控制指標，一般不予突破。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，呼市4個區(qū)的舊城改造任務每年將到達60萬平方米。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū)域內居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。 由于統(tǒng)計體系不健全，對呼市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15%。一般的購買

22、對象是由各機關、事業(yè)單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。 3.3 呼市近三年房產成交價格及房型特點分析 呼市近年的住宅銷售價格平均在1400元/m2，其中市中心區(qū)均價在1800-1900元/m2，個別超過2000元/m2。經濟適用房銷售價格在1150元/m2。 2000年房價較上一年度上升了2.3%。銷售的主力房型為80-100平方米的兩房。超過100平方米的三房，主要的購買對象是機關和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。 3.4 新建商品房市場區(qū)域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。 熱點區(qū)域東北部，由于市政

23、府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在1750元/平方米左右。 次熱點區(qū)域東南部，目前呼市東南部尚未成為房產開發(fā)的真正熱點地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產市場的關注，預計在35年后會有一個地位的提升。 3.5 房地產市場有關政策分析 內蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會于2001年2月12日發(fā)布了內蒙古自治區(qū)城市房地產開發(fā)經營管理條例。該條例根據(jù)中華人民共和國城市房地產管理法等有關法律和法規(guī)制訂

24、，其中，需要上海市投資者注意的內容有： l設立房地產開發(fā)企業(yè)應有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。 l自治區(qū)以外一、二級房地產開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內從事房地產開發(fā)經營，并必須到項目所在地房地產開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設行政管理部門備案后才可進行房地產開發(fā)經營。 注：建設部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內自由開發(fā)房地產。 l房地產開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設項目后應辦理城市房地產開發(fā)建設項目手冊，在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關部門備案。 l土地出讓合同約定的動工開

25、發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。 l竣工驗收時，政府有關部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。 l預售房的購買人在交房后90天內，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內辦理土地使用權變更和產權登記手續(xù)。房地產企業(yè)協(xié)助辦理。 銀行項目貸款和按揭貸款政策 由于呼市的經濟發(fā)展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當激烈。 職工公積金由呼市的住房資金管理中心負責管理。職工貸款由中

26、心負責審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。 呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計不全的局面。 建設周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。 預售許可 雖然在預售管理上，自治區(qū)服從國務院和建設部的有關預售

27、條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。 另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習慣，以免上當受騙。一般在建筑結構出形象后，才會有銷售量。 交付許可 呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設周期過長，開發(fā)商壓力過大。 呼市招商引資的優(yōu)惠政策 1、內聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經營10年以上，市外投資在100萬元以上（含100萬元）且占中投資25以上的生產性內聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3年內免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內減半征收企業(yè)所得稅。 2、在開發(fā)區(qū)或經濟園區(qū)新辦的內聯(lián)

28、企業(yè)，除享受相應的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15的稅率征收企業(yè)所得稅。 3、市外投資者在呼和浩特新辦的內聯(lián)項目，減半征收城市基礎設施配套費、增容費和7000平方米以下的人防結建費。 4、市場微觀狀況分析 41 區(qū)位競爭對象研究 與本案同區(qū)域、同品質的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。 n物業(yè)單價、總價及房屋面積 a房型 樓層房型面積實際單價總價 1f二室二廳97.191450140926 2f二室二廳97.191600155504 3f二室二廳97.191716166778 4f二室二廳97.191660161335 5f二室二廳97.1

29、91550150645 6f躍層130.411850241259 小計616.361016446 b房型 樓層房型面積實際單價總價 1f三室二廳118.781450172231 2f三室二廳118.781600190048 3f三室二廳118.781716203826 4f三室二廳118.781660197175 5f三室二廳118.781550184109 6f躍層143.21850264920 小計737.11212309 c房型 樓層房型面積實際單價總價 1f二室二廳104.221450151119 2f二室二廳104.221600166752 3f二室二廳104.22171617884

30、2 4f二室二廳104.221660173005 5f二室二廳104.221550161541 6f躍層139.941850258889 小計661.041090148 d房型 樓層房型面積實際單價總價 1f三室二廳122.51450177625 2f三室二廳122.51600196000 3f三室二廳122.51716210210 4f三室二廳122.51660203350 5f三室二廳122.51550189875 6f躍層180.41850333740 小計792.91310800 e房型 樓層房型面積實際單價總價 1f四室二廳161.851450234683 2f四室二廳161.851

31、600258960 3f四室二廳161.851716277735 4f四室二廳161.851660268671 5f四室二廳161.851550250868 6f躍層218.151850403578 小計1027.41694493 銷售總額6324196 銷售面積3834.80 平均價格1649 n建筑類型多層住宅 房型結構及比例 房型一房二房三房四房躍層合計 比例038.9%30.9%13.5%16.7%100 n交付狀態(tài) 一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。 n物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，管理費用為0.35元/平方米.月 n配套設施 200米范圍內：東瓦窯副產品批發(fā)市場。

32、 500米范圍內：郊區(qū)醫(yī)院。 1000米范圍內：內蒙師大、農業(yè)大學等。 n地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在6萬元左右。 4.2板塊競爭對象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。 n地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。 n物業(yè)類型 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 n銷售價格 一期平均價格：1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右 n主

33、力房型 一期以80100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100130大戶型為主。 n環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。 n交房時間 一期為現(xiàn)房。 n銷售情況 一期所剩不多，只剩12萬余量。一期的銷售速度在每年3萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。二期尚未開盤。 n消費者 外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。 n發(fā)展態(tài)勢 目前麗苑正準備第二期工程的規(guī)劃設計，價格將會有較大幅度的提升。 43 其它競爭對象研究 （1）學府花園 n地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積10萬方，其中一期3萬方。 n物業(yè)類型 純多層小區(qū) n銷售價格 表價

34、區(qū)間：13101580元/平方米 平均價格：1400元/平方米左右 折扣：一次性付款95折，貸款98折。 n主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70100元/平方米。 n環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。 n交房時間 一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開盤，2001年年底交房。 n銷售情況 一期去化率達85以上，僅余幾套面積較大的房型。 n消費者 院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主） （2）芳汀花園 n地理位置 位于東風路展覽館對面，屬于新城區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積15多萬方左右。 n物業(yè)類型 純多層小區(qū)。 n銷售價格 表價區(qū)間為：16502200元/平方米 一

35、次性付款96折，其余協(xié)商。 n主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 n交房時間 現(xiàn)房。 n銷售情況 一期銷售率約75。 n消費者 機關干部，市中心地區(qū)市民，個體戶等。 （3）伯爵花園 n地理位置 位于機場路和郊區(qū)果木園交界處。 n物業(yè)規(guī)模 占地86畝，一期共45套別墅。 n物業(yè)類型 獨立式二層別墅。 n銷售價格 一口價2180元/平方米 n主力房型 共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等。 n交房時間 一期現(xiàn)房，二期年底交房。 n銷售情況 一期已經售完，現(xiàn)在正在銷售二期。 n消費者 有車族、企業(yè)老總

36、等處于呼市消費金字塔上層的人。 4.4 目標市場定位和特征 4.4.1 區(qū)域選擇 首選呼市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤； 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 本項目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。 4.4.2 年齡層次 由于呼市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出510歲，呼市潛在購房年齡集中在3555歲的中老年人。 4.4.3收入能力及支付能力 呼市平均物業(yè)總價在813萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在2.5萬以上，月付承受能力1000元左右。 4.4.4 現(xiàn)居住區(qū)域 現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 4.4.5 職業(yè)特征 消費者可分為三個層次，具體如下： 第一

37、層次為大學講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在1400元或1500元以下； 第二層次是機關干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉移到北京； 第三層次：個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經商人員，內蒙常年在外地從事保健品業(yè)務的個體業(yè)主等。 第二章項目選址 1、項目特征分析 11 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達路、南接世紀二路、西靠金橋一路、北依世紀一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠?？芍^接近繁華，鬧中取靜、遠離污染。 在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。 在

38、心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設發(fā)展的速度。 12 交通狀況 作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。 目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。 13 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內規(guī)劃的商貿金融區(qū)以金融、商貿、商住、賓館為主形成商務洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、

39、購物等商業(yè)步行特色街。 規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結構為商貿金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿金融區(qū)進行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經濟城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實現(xiàn)周期無法預見。 2、項目swot分析 21 優(yōu)勢分析 本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關鍵。 經統(tǒng)計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結出以下幾大優(yōu)勢： （1） 地理位置優(yōu)勢 本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。南面就

40、是塞罕區(qū)和開發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護自身形象的有關動作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴張計劃的標志性建筑物。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時期的提升才能顯現(xiàn)。 （2） 成本優(yōu)勢 本項目在土地成本上有一定優(yōu)勢。呼市如意開發(fā)區(qū)的地價已從每畝6萬左右上升到目前的20萬多萬。以低的土地成本開發(fā)房地產，可以在建筑品質上充分運用上海商品住宅的開發(fā)經驗，在競爭中取得有利地位。 （3） 政策優(yōu)勢 呼市結合黨中央和國務院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，

41、制定了一系列吸引內資企業(yè)到當?shù)赝顿Y開發(fā)的政策。在此基礎上，塞罕區(qū)政府為金橋開發(fā)區(qū)內的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內，免所得稅。 （4） 交通地段優(yōu)勢 樓盤北側的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。昭烏達路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。 （5） 人文概念優(yōu)勢 與內蒙古自治區(qū)首府的大學區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比

42、擬的。高科技園區(qū)帶來新興產業(yè)以及高智商消費群。這些都為營造高尚社區(qū)概念奠定了基礎， （6） 開發(fā)商實力優(yōu)勢 開發(fā)商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經驗。以此來應對呼市尚不成熟的住宅消費市場，應被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點。 22 劣勢分析 客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面： （1） 本地區(qū)重要市政設施尚未到位 昭烏達路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數(shù)。二環(huán)路的建設需要政府的資金投入。 （2） 地段接受度遠不及東部 開發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設上的承諾尚未得到廣泛認可。心理和規(guī)

43、劃發(fā)展上不平衡會在短期內成為樓盤的抗性。 （3） 競爭激烈 在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對象。 在區(qū)位競爭上，東苑首期近7萬平方米，整個30萬平方米的規(guī)劃建設量大部分還沒有開工興建。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。 在價格競爭上，由于呼市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質將市場置于惡性競爭狀態(tài)。 （4） 消費能力低下，價格上揚空間有限 畢竟呼市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個吸引大量人才進入的經濟中心。呼市也沒有十分可靠的支柱性產業(yè)，經濟發(fā)展缺乏原動力，購房的主要對象還是機

44、關（包括自治區(qū)政府機關）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領導、私營企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個封閉的市場，不向外部的商品房開放。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。20萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。 （5） 供大于求 東苑就是一個很好的例證。東苑的實際銷售不盡如意，去化速度也很慢。 （6） 市場分化，后勁不足 呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。呼市經濟無支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。 23 機會點分析 （1） 普遍的低

45、品質市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 自然競爭的狀態(tài)給先進營銷理念和手段提供了足夠的空間 （3） 大學城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機會 （4） 市政府東進南延帶來的地段發(fā)展機會 （5） 刺激消費的政策出臺，帶來市場機會 呼市的房地產市場是一個不確定的市場。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。 24 風險分析 （1） 供求關系風險 呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個外地開發(fā)商各投資了50萬平方米的住宅項目。 （2） 盤量風險 20萬

46、平方米的社區(qū)，已占呼市一年開工建設量的五分之一，操作不當，極易形成一個死盤。 （3） 價格風險 以高出當?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風險。 （4） 易地操作風險 本項目在異地操作，人生地不熟，當?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習慣對外地開發(fā)商是一個不確定因素。 （5） 物業(yè)接受度風險 呼市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對小高層和高層，以及多高層結合的社區(qū)的接納，可能會有一個過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。 （6） 政策帶來的市場風險 住宅消費對象的主體對西部經濟狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。

47、 25 結論 （1） 本案地價低，為后期操作帶來很大的空間。 （2） 由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。 （3） 無論是區(qū)位競爭、板塊競爭，還是價格競爭，都十分激烈。 （4） 當?shù)亟洕浜螅瑑r格大幅度上揚的機遇小于上海。 （5） 樓盤盤量過大，易形成較大風險。 第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議 1.項目定位 1.1 規(guī)劃建筑及各功能面積比例 由于當?shù)厥袌龅木唧w情況，如小區(qū)內住宅仍以多層為主，將使整個項目陷入周圍近100萬平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無法在較高層次上形成突破，競爭仍在低層次上展開，項目兇多吉少。 為此，建議本項目可以多高層結合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當?shù)亻g距比例規(guī)定為1：1.5），提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。 提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項目的小高層建筑將成為首要識別標志物。加之建筑風格和立面的變化，本項目將成為呼市景觀上的亮點。 考慮到風險因素，應適當保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%，總面積在10萬平方米左右，不宜過大。 1.2 基本戶型及面積 戶型比建議 面積（平米）戶型及比例合計 二房三房四房復式 平層錯層平層錯層 80以下 80-9010%10% 90-10015%15%30% 100-110