關(guān)于成立物業(yè)公司的可行性簡(jiǎn)報(bào)

1、關(guān)于成立物業(yè)公司的可行性簡(jiǎn)報(bào)編制人：張三星 編制時(shí)間：2008-6-29關(guān)于成立物業(yè)公司的可行性報(bào)告一、自己新設(shè)立物業(yè)公司管理“翰林名都”住宅小區(qū)的可行性分析：（一）、設(shè)立的必要性：1、目前國(guó)家規(guī)定，新開發(fā)物業(yè)必須落實(shí)日后日常物業(yè)管理單位；2、各個(gè)城市的業(yè)主日漸對(duì)購(gòu)置物業(yè)后，日常的物業(yè)服務(wù)需求意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，希望所購(gòu)買的小區(qū)，日后有物業(yè)管理，那樣至少安全些、干凈些；3、物業(yè)管理作為房產(chǎn)開發(fā)的下游銜接產(chǎn)業(yè)，主要為房產(chǎn)開發(fā)的掃尾工作提供全程的跟蹤和服務(wù)，可以為房產(chǎn)開發(fā)的后期工作提供很多便利，減少很多瑣事和麻煩事，為項(xiàng)目的順利結(jié)案提供保障；4、請(qǐng)別的物業(yè)公司進(jìn)行管理，銜接工作非常麻煩，扯皮拉筋的事情會(huì)

2、很多，反而還有可能為公司帶來(lái)很多不必要的麻煩，阻礙項(xiàng)目的順利進(jìn)展，甚至?xí)p害公司及項(xiàng)目的形象和影響。 （二）、設(shè)立的問(wèn)題：根據(jù)本人所了解和一些物業(yè)公司的實(shí)際運(yùn)做情況，物業(yè)管理存在以下實(shí)際問(wèn)題： 1、三線城市物業(yè)管理需求意識(shí)剛剛起來(lái)，還有很多人對(duì)物業(yè)管理需求意識(shí)不是很強(qiáng)烈，甚至無(wú)需求意識(shí)，主要原因是考慮到，現(xiàn)在自住房不需要每月交物業(yè)管理費(fèi)，以后每個(gè)月要交100元左右的物業(yè)管理費(fèi)，感覺(jué)100元在日常生活中可以辦其他的事情，有點(diǎn)舍不得； 2、新成立物業(yè)管理公司如果管理或服務(wù)水平不好，在日常與業(yè)主的溝通與交流中，有很多麻煩，甚至管理得不好，將把整個(gè)小區(qū)的形象搞砸；3、業(yè)主本身就不太愿意交物業(yè)管理費(fèi)，再

3、加之物業(yè)管理服務(wù)又不好，很難達(dá)到業(yè)主的要求，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)很難收，本身物業(yè)管理就是微利甚至是賠本的，而已入住、未入住的物業(yè)費(fèi)都難收，空置未出售房的物業(yè)管理費(fèi)又要自己貼，所以物業(yè)公司最終基本都是賠本的生意；鑒于以上兩方面的原因，若成立物業(yè)公司是考慮為自己項(xiàng)目服務(wù)，同時(shí)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮是為公司以后開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)，為新開發(fā)項(xiàng)目提供前期規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（來(lái)自日常的實(shí)際管理過(guò)程中碰到的實(shí)際問(wèn)題的反饋和總結(jié)），為項(xiàng)目開發(fā)后期提供交接保障和服務(wù)，同時(shí)，又打算為了服務(wù)項(xiàng)目，便利自己公司，減少與外來(lái)物業(yè)公司交接合作中的麻煩，也愿意或打算不賺錢，甚至虧點(diǎn)錢也問(wèn)題不大，那么我個(gè)人還是建議新成立物業(yè)公司管理“翰林名都”項(xiàng)目。二

4、、擬設(shè)立物業(yè)公司的基本資料：名稱：湖北漢寧物業(yè)管理有限公司（與開發(fā)公司名稱呼應(yīng)，可提高公司知名度）注冊(cè)資金：工商規(guī)定的最低限額地址：咸寧溫泉筆架山路38#（原鄂南高中）法定代表人：劉臘立三、新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)所需申報(bào)材料：1、申請(qǐng)報(bào)告一份2、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本（復(fù)印件）3、企業(yè)章程4、驗(yàn)資證明5、企業(yè)法人代表身份證明6、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同 “翰林名都”物業(yè)管理接管初步計(jì)劃 根據(jù)“翰林名都”的開發(fā)實(shí)施情況和以下工程進(jìn)度預(yù)定計(jì)劃，和對(duì)咸寧當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)的初步摸查，特對(duì)該小區(qū)擬訂物業(yè)管理接管初步計(jì)劃：“翰林名都”物業(yè)管理分六個(gè)階段開展：（工

5、程進(jìn)度預(yù)定計(jì)劃：工程7月中旬開工，按進(jìn)度順利實(shí)施下去，估計(jì)8月中旬樁基完工，到8月底0.000完成，9月初主體工程開始，10月底做到8層，達(dá)到預(yù)售要求，11底主體封頂，08年12月-09年2月裝飾工程，09年2月-09年4月室外工程，包括綠化、道路、管網(wǎng)等，09年5月交房。）物業(yè)管理方式：自管，自己設(shè)立物業(yè)管理公司，擬共招聘員工6人（其中：經(jīng)理暫不招聘，由本人兼管；安全管理員2名，日/夜班各1名；保潔工1人，保潔綠化工1人（一期若開4棟樓，則1個(gè)保潔工維護(hù)2棟樓的清潔與保潔工作，包括室外），工程維修管理員（前期工程管理又張工、小黃兼管，日后小區(qū)有維修，臨時(shí)請(qǐng)，按工付酬，為節(jié)約成本暫時(shí)不招聘人員

6、），財(cái)務(wù)人員不招，小李與劉會(huì)計(jì)兼，客戶接待服務(wù)員1人；資料檔案管理員1人；為節(jié)約成本開支此2人忙時(shí)設(shè)置，日后歸為1人兼管），對(duì)“翰林名都”項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理。階段內(nèi)容時(shí)間工作實(shí)施計(jì)劃人員匹配要求第一階段前期介入08年8月初8月底1、在本項(xiàng)目開發(fā)的初期和實(shí)施中，物業(yè)管理進(jìn)行介入，主要的工作是發(fā)現(xiàn)和矯正施工中的不合理內(nèi)容包括不適合使用，不便于管理的內(nèi)容，對(duì)物業(yè)管理運(yùn)行所需要的設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃，對(duì)施工進(jìn)行熟悉、監(jiān)督，為物業(yè)更適合業(yè)主或使用人的使用創(chuàng)造優(yōu)良條件2、配合工地現(xiàn)場(chǎng)施工秩序和材料安全3、配合售樓部接受預(yù)訂登記工作等4、樹立形象，起到一定的宣傳作用，讓別人感覺(jué)小區(qū)比較重視物業(yè)管理，居住有安全感

7、人員招聘方案和實(shí)施同時(shí)進(jìn)行（招2名保安配合銷售（日/夜班個(gè)1人）第二階段銷售配合08年9月初09年5月1、 在本小區(qū)預(yù)約登記、預(yù)售及正式銷售的各個(gè)階段，讓物業(yè)管理提前配合銷售，通過(guò)提供相應(yīng)的保安、保潔、園藝、客戶服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容為銷售創(chuàng)造良好的條件，給前來(lái)看房登記的客戶提前提供物業(yè)感受2、 通過(guò)前期配合銷售工作中的保安、清潔、客戶服務(wù)等工作，在客戶心目中樹立起日后小區(qū)物業(yè)管理素質(zhì)和水平的良好形象，讓業(yè)主對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理放心、有信心和滿意，加大促進(jìn)銷售的籌碼。保安2人保潔工1人（打掃和維護(hù)售樓里外的清潔衛(wèi)生，做到窗明幾凈，給客戶留下好印象）第三階段驗(yàn)收接管09年4月09年5月（交房前20天）項(xiàng)目開

8、發(fā)結(jié)束前，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)開發(fā)商的開發(fā)物業(yè)進(jìn)行接管，而接管的前提是對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備以及物業(yè)的主體進(jìn)行驗(yàn)收，包括實(shí)物的接管和相關(guān)文件和資料的接管等等，配合建設(shè)單位接受無(wú)為質(zhì)檢站的單戶質(zhì)檢，熟悉小區(qū)水電、管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備，為今后小區(qū)的維護(hù)與管理做好準(zhǔn)備工程人員2名（房產(chǎn)公司現(xiàn)有，張工與小黃兼）綠化工招1人（小區(qū)清潔保潔、樹木維護(hù)、澆灌等，要求懂綠化栽種、澆灌、修剪與養(yǎng)護(hù)的）第四階段入伙管理（交房）07年5月1日（具體交房時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況定）物業(yè)開發(fā)完成后物業(yè)公司要迎來(lái)業(yè)主的入住，及所稱入伙，這個(gè)階段主要是完成業(yè)主入伙的各種手續(xù)辦理，物業(yè)的交接以及各項(xiàng)費(fèi)用的收取和業(yè)主相關(guān)資料的收集等工作，由于這個(gè)時(shí)

9、期會(huì)在短時(shí)間內(nèi)接待數(shù)量較大的業(yè)主，因此工作量很大，工作的要求很高。物業(yè)在本階段主要是配合銷售把交房工作組織好和實(shí)施好，確保一期業(yè)主的順利入住，同時(shí)樹立小區(qū)良好售后服務(wù)和物業(yè)管理的形象.客戶接待服務(wù)員與資料員各1名（接受工程資料、整理業(yè)主資料、管理鑰匙，整理業(yè)主公約、前期物業(yè)服務(wù)條理等資料及管理與發(fā)放鑰匙，接待與指引業(yè)主交房前的看房）第五階段裝修管理07年5月1日業(yè)主在辦理完入伙的各項(xiàng)手續(xù)后，就會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行必要的裝修，這個(gè)活動(dòng)被稱為“二次裝修”，由于在次期間外來(lái)人員較多，同時(shí)涉及房屋的安全以及物業(yè)整體的外觀，因此工作的內(nèi)容相當(dāng)重要，在咸寧目前有專門的政府裝修管理辦公室和城市建設(shè)部門對(duì)此活動(dòng)進(jìn)行規(guī)

10、范；因此，本物業(yè)公司將在國(guó)家、地區(qū)行政法律法規(guī)的框架下，結(jié)合本地實(shí)際情況，采用具體的物業(yè)管理辦法和手段，監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主裝修，維護(hù)好小區(qū)的整體形象和建筑、設(shè)施設(shè)備安全，為日后本小區(qū)創(chuàng)建康居示范小區(qū)做鋪墊。 工程人員監(jiān)督與管理（工程2人）第六階段日常物業(yè)管理在業(yè)主和物業(yè)使用人入住以后，物業(yè)管理主要內(nèi)容就提供日常的物業(yè)管理服務(wù)，而作為物業(yè)管理企業(yè)則主要對(duì)內(nèi)部進(jìn)行有效的管理，我們將計(jì)劃在物業(yè)管理通過(guò)導(dǎo)入9000的方法來(lái)進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理的提升，為在無(wú)為樹立品牌物業(yè)管理企業(yè)形象和打造示范物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)造條件入住率達(dá)到20%時(shí)第七階段創(chuàng)優(yōu)管理在日常的管理進(jìn)行到一定程度后，為進(jìn)一部提高管理質(zhì)量，相當(dāng)多的物業(yè)管

11、理企業(yè)都會(huì)參與優(yōu)秀物業(yè)的評(píng)比，建設(shè)部關(guān)于評(píng)比優(yōu)秀物業(yè)有相關(guān)的規(guī)定和較為詳細(xì)的內(nèi)容，物業(yè)管理公司通常根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改和創(chuàng)新，以達(dá)到有關(guān)的優(yōu)秀物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。本小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)：1）溫泉物業(yè)管理企業(yè)形象第一，物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)第一2）爭(zhēng)創(chuàng)咸寧、湖北、全國(guó)三級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)。整個(gè)樓盤交付使用后翰林名都物業(yè)管理費(fèi)收支出測(cè)算自己設(shè)立物業(yè)管理公司，部門設(shè)置與人員匹配：五部一室，25人。經(jīng)理室：經(jīng)理1人、副經(jīng)理1人客戶服務(wù)部：2人，客戶接待1人，資料檔案1人財(cái)務(wù)管理部：2人，會(huì)計(jì)、出納各1人安全管理部：13人（三個(gè)出入口，各1人，分早、中、晚3班，1人巡邏兼班長(zhǎng)，1人輪休）工程管理部：為節(jié)省開支不設(shè)置人員，有維

12、修，外請(qǐng)，按工付酬綠化保潔部：6人，1人3棟室內(nèi)室外，道路、廣場(chǎng)一期擬共招聘員工6人（其中：經(jīng)理暫不招聘，由本人兼管；安全管理員2名，日/夜班各1名；保潔工1人，保潔綠化工1人（一期若開4棟樓，則1個(gè)保潔工維護(hù)2棟樓的清潔與保潔工作，包括室外），工程維修管理員（前期工程管理又張工、小黃兼管，日后小區(qū)有維修，臨時(shí)請(qǐng)，按工付酬，為節(jié)約成本暫時(shí)不招聘人員），財(cái)務(wù)人員不招，小李與劉會(huì)計(jì)兼，客戶接待服務(wù)員1人；資料檔案管理員1人；為節(jié)約成本開支，此2人忙時(shí)設(shè)置，日后歸為1人兼管），對(duì)“翰林名都”項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理。單位：萬(wàn)元/年序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)計(jì)算式年支出一工資及福利費(fèi)人員25人1+739.401經(jīng)理1人

13、4000元/月12*14.82副經(jīng)理1人3000元/月12*13.63安全管理員13人1.2萬(wàn)元/年1315.64財(cái)務(wù)管理員2人（會(huì)計(jì)、出納各1人）如果為節(jié)省成本，月帳日后可以外請(qǐng)做，日常收支1人管理1.8萬(wàn)元/年23.65清潔保潔員清潔保潔員女6人，綠化工兼保潔員男1人600元/月12月*6800元/月12月*15.286客戶服務(wù)員（業(yè)主接待服務(wù)員）1人1.44萬(wàn)元/年11.447資料管理員1人1.2萬(wàn)元/年11.28工程管理員（水電、土建維修）臨時(shí)外請(qǐng)，按工付酬1萬(wàn)元/年129其他福利費(fèi)預(yù)提按1+7總額的5%1.88萬(wàn)元/年1.88二辦公費(fèi)用1+63.251培訓(xùn)費(fèi)按工資總額的1.5%計(jì)提3

14、9.401. 5%0.62交通、通訊費(fèi)電話1部,每部300元/月;對(duì)講機(jī)5臺(tái),電池更換分?jǐn)偯颗_(tái)40元/月; 1名經(jīng)理交通費(fèi)每人100元/月，通訊費(fèi)200(1300+540+300)12月0.963書報(bào)費(fèi)雜志、報(bào)刊、資料綜合測(cè)算0.054辦公用品辦公低耗品、辦公設(shè)備保養(yǎng)300元/月12月0.365辦公服裝費(fèi)辦公人員、客服、環(huán)境、工程等150元/人/年8人4套（春秋裝各2套）1500.486社區(qū)文化經(jīng)費(fèi)春節(jié)、“38”、端午、“61”、“71”、“81”、教師節(jié)、中秋、國(guó)慶、重陽(yáng)、新年等10個(gè)節(jié)日，每個(gè)節(jié)日平均約800元0.08100.8三公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)1+727.61消防設(shè)施維護(hù)換水閥、消防栓

15、、煙感、溫感等和經(jīng)路、主機(jī)維護(hù)，每月1000元綜合測(cè)算1.22道路道路、場(chǎng)所等維護(hù)，每月1000元綜合測(cè)算1.23公共水電設(shè)施維護(hù)費(fèi)公共照明設(shè)施，供水、電設(shè)備維護(hù)，每月約1000元綜合測(cè)算1.24弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)通訊系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)，弱電設(shè)備維護(hù)，每月約500元綜合測(cè)算0.65給排水設(shè)施維護(hù)費(fèi)污水井、雨水井、渠道維護(hù)，每月約500元綜合測(cè)算0.66電梯維護(hù)費(fèi)32部(14棟小高層、2棟高層),月維護(hù)成本500元320.0512個(gè)月19.27不可預(yù)見(jiàn)維修費(fèi)上述1-6小計(jì)金額*15%2415%3.6四公用水電費(fèi)1+425.081公共用電小區(qū)范圍道路照明耗電2000元/月*12月2.42公共用水包括清

16、潔、綠化用水1000元/月*12月1.23電梯托電費(fèi)32部500元/月12月/19.24預(yù)計(jì)變損、管耗上述1-3小計(jì)金額損耗率10%22.810%2.28五清潔、綠化費(fèi)1+53.211用品購(gòu)置包括清潔工具、勞保用品購(gòu)置，每人每年200元0.0260.122衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)每年12次，每次約0. 03萬(wàn)元0.03120.363化糞池清運(yùn)費(fèi)每年2次,每次約0.1萬(wàn)元20.10.24垃圾外運(yùn)費(fèi)每2天約1車,每車約50元0.00515120.95綠化養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)苗費(fèi)按綠化面積13600/m20.1元/m2月計(jì)136000.10121.63六保安費(fèi)1+20.61保安服裝、器材裝備費(fèi)包括保安器材保養(yǎng)、購(gòu)置、更新，每人每年約500元0.05130.652保安人身保險(xiǎn)費(fèi)/合計(jì)99.19七稅金按收入的5.2%計(jì)算,首年預(yù)計(jì)收入114.24萬(wàn)元5.2%5.94八合計(jì)一+七105.13小區(qū)總建筑面積：商業(yè)：885.22 m2