生活小區(qū)改造工程可行性研究報(bào)告

1、目錄1總論 71.1 項(xiàng)目概況1.2承辦單位概況1.3 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)1.4 可行性研究報(bào)告編制單位概況1.5 編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍1.6 建設(shè)規(guī)模1.7研究結(jié)論2 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性.112.1、項(xiàng)目背景2.2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.3、項(xiàng)目發(fā)展概況3市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模163.1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)3.2、建設(shè)規(guī)模4 場(chǎng)址、建設(shè)條件.214.1、建設(shè)場(chǎng)址4.2、建設(shè)條件5土地綜合利用245.1 土地利用依據(jù)5.2 土地利用原則5.3 項(xiàng)目選址情況5.4土地綜合利用情況5.5 用地規(guī)模及土地使用參數(shù)6工程技術(shù)方案.256.1、總平面布局與功能劃分6.2、建筑設(shè)計(jì)6.3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.4、

2、給水、消防、排水、雨水設(shè)計(jì)6.5、暖通設(shè)計(jì)6.6、強(qiáng)電設(shè)計(jì)6.7、弱電設(shè)計(jì)7 環(huán)保、綠化與節(jié)能397.1、設(shè)計(jì)依據(jù)7.2、施工期間環(huán)境影響因素7.3、項(xiàng)目建成后對(duì)周圍環(huán)境的影響7.4、園林綠化7.5、節(jié)能8消防.428.1 設(shè)計(jì)依據(jù)8.2 消防給水8.3 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)8.4自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)9物業(yè)管理.449.1、物管理的內(nèi)容和目標(biāo)9.2、機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員9.3、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源10項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案4610.1項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃10.2實(shí)施進(jìn)度安排10.3招標(biāo)方案11投資估算與資金籌措4811.1、編制依據(jù)11.2、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定11.3、投資估算及投資其構(gòu)成11.4、項(xiàng)目資金籌

3、措與來(lái)源12 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4912.1、總收入估算12.2、銷售成本12.3、稅金計(jì)算12.4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)12.5、不確定性分析13 社會(huì)評(píng)價(jià)53 13.1項(xiàng)目現(xiàn)狀 13.2社會(huì)效益 14 評(píng)價(jià)結(jié)論.54附表及框圖等（共12張）附件： 1、xx市發(fā)改委“項(xiàng)目建議書”批復(fù)2、xx市規(guī)劃局“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。3、環(huán)評(píng)報(bào)告(另冊(cè))4、安評(píng)報(bào)告5、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)資質(zhì)證明6、開發(fā)公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件7、編制可研報(bào)告委托書8、項(xiàng)目區(qū)域位置圖9、項(xiàng)目總平面布置圖10、土地、拆遷、農(nóng)民工工資支付文件11、自有資金資信證明、銀行貸款承諾文件12、水、暖、電等資源供給承諾文件第一章 總論1.1 項(xiàng)目概況1.

4、1.1、項(xiàng)目名稱：xx生活小區(qū)改造工程1.1.2承辦單位：xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：注冊(cè)資金：1000萬(wàn)元人民幣地址：電話：1.2承辦單位簡(jiǎn)介xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)為龍頭、以高新科技為依托，集商貿(mào)、工業(yè)、科技、餐飲、娛樂(lè)、服裝于一體，走綜合發(fā)展道路的大型企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)有資產(chǎn)總額近億元，員工近千人，其中管理人員80多人，管理人員中大專以上學(xué)歷及各類中高級(jí)以上學(xué)歷及各類中高級(jí)以上技術(shù)職稱人員占95%以上，在公司完善的組織結(jié)構(gòu)及企業(yè)訪華下形成了一個(gè)富于創(chuàng)新、勇于奮進(jìn)、充滿活力的團(tuán)隊(duì)。公司成立以來(lái)，已有多名從事房地產(chǎn)開發(fā)的資深人士加盟，形成了一個(gè)強(qiáng)有力的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目策劃

5、、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進(jìn)行動(dòng)作。xx房地產(chǎn)以“人為本、業(yè)為重、和為貴”的企業(yè)精神和“投資發(fā)展經(jīng)濟(jì)、回報(bào)社會(huì)大眾”的經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化組合企業(yè)和社會(huì)資源，以雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和高素質(zhì)的人才隊(duì)伍及超前的思維，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷發(fā)展，組成不斷擴(kuò)大，以良好的企業(yè)形象贏得了廣泛雄厚的社會(huì)基礎(chǔ)和良好的口碑。公司積極響應(yīng)政府號(hào)召，投身xx市的城市建設(shè)和改造，投資開發(fā)的5萬(wàn)平方米美佳樂(lè)超市及綜合商業(yè)樓，得到了良好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。xx房地產(chǎn)在創(chuàng)造自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，不斷以各種形式回報(bào)社會(huì)，并不斷以創(chuàng)新和超前的意識(shí)順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，并沿著企業(yè)集團(tuán)化、管理科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)

6、多元化、產(chǎn)業(yè)科技化的道路蓬勃發(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世紀(jì)的輝煌。本著互惠互利、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展的原則，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與xx市常山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成協(xié)議，由xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)xx生活小區(qū)進(jìn)行整體改造。1.3、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于xx市中山路以北，廣安街西。1.4可行性研究報(bào)告編制單位概況：編制單位：xx市建筑設(shè)計(jì)院咨詢證書編號(hào)：工咨甲103205002法人代表：曹肅國(guó)法定地址：中華南大街45號(hào)電話：70229711.5 編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍1.5.1 編制依據(jù)（1）市政【1996】63號(hào)“關(guān)于加快舊城改造的實(shí)施意見

7、”（2）xx市2010年總體規(guī)劃（3）xx市發(fā)改委關(guān)于市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx生活區(qū)改造項(xiàng)目建議書的批復(fù),市計(jì)投(2003)352號(hào)文（4）xx市規(guī)劃局2003年7月28日規(guī)劃條件通知書。（5）xx市規(guī)劃局2005年3月4日批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖（6） 國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（7） 建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（8） 項(xiàng)目場(chǎng)址地形圖及有關(guān)其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。（9） 建設(shè)單位委托書1.5.2 編制原則（1）依據(jù)xx市總體規(guī)劃，嚴(yán)格遵守國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法規(guī)及省市有關(guān)政策進(jìn)行編制和規(guī)劃。（2）本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局，設(shè)計(jì)先進(jìn)，節(jié)省投資的原則。（3）積極采用新技術(shù)、新材料，充分利用區(qū)

8、域和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風(fēng)格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。1.5.3可行性研究報(bào)告編制工作概況受建設(shè)單位委托，我院組成可行性研究報(bào)告“項(xiàng)目組”，同建設(shè)單位有關(guān)人員進(jìn)行了座談與交流，建設(shè)單位有關(guān)人員提出了運(yùn)作構(gòu)思，并提供了本項(xiàng)目的相關(guān)資料及文件，我院項(xiàng)目組在認(rèn)真調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報(bào)告。1.5.4 可行性研究報(bào)告的研究范圍依據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)選址、總圖布置、建筑方案、環(huán)保與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)分析等內(nèi)容進(jìn)行了全面系統(tǒng)的研究和測(cè)算1.6 建設(shè)規(guī)模1.6.1 建設(shè)總用地： 128000m21.6.2 總建筑面積：

9、 518799 m2 其中：地上建筑面積：428799m2，地下90000 m2總居住戶數(shù)2750戶總居住人口9625人1.7研究結(jié)論經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目：估算總投資10.94億元人民幣總收入14.468億元人民幣投資利潤(rùn)率為（稅后）17.06% 投資利稅率為（稅后）33.16%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）17.75%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=15%，稅后）2255萬(wàn)元投資回收期（稅后）3.69年（含建設(shè)期3年）盈虧平衡點(diǎn)（bep）75.99%以上指標(biāo)表明，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力結(jié)論：本項(xiàng)目符合xx市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)滿足使用者對(duì)居住、辦公和商務(wù)活動(dòng)的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于加快我市舊城改造

10、步伐、樹立省會(huì)優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經(jīng)濟(jì)意義和重要的社會(huì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性2.1、項(xiàng)目背景：近年來(lái)，隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列旨在啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠、鼓勵(lì)政策，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)幾年盤整后，得以重新活躍起來(lái)，進(jìn)入相對(duì)理性、穩(wěn)定健康快速的發(fā)展埋藏，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)和輻射作用明顯提高和加強(qiáng)，對(duì)抖動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)、安排就業(yè)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展起到了不可替代的重要作用，已成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。任何產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展均是由其市場(chǎng)需求所致，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展適應(yīng)了我國(guó)住房制度改革的要求和城鎮(zhèn)居民巨大的住

11、房需求。據(jù)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)監(jiān)測(cè)中心調(diào)查分析，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一直處在較高水平。近年來(lái)，我國(guó)人民居住條件得到較大改善，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)20。但和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房善以及人民群眾日益增長(zhǎng)的住房要求比較，仍有較大關(guān)中。目前，甸人民生活水平正在向小康階段過(guò)渡，隨著福利分房壽終正寢、人民經(jīng)濟(jì)收入不斷提高，在解決衣食問(wèn)題后，個(gè)人購(gòu)房已成為人們首選的消費(fèi)行為。根據(jù)專家預(yù)測(cè)，隨著甸城市化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)居民改善居住條件需求不斷增長(zhǎng)，未來(lái)十年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將保持穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展勢(shì)頭，產(chǎn)業(yè)前景看好。xx市做為省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心。近年來(lái)，市委、市政府非常重視改善

12、市民的居住條件和舊城改造工作，為此出臺(tái)了一系列相互配套的優(yōu)惠政策，極大地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和舊城改造工作。自95年以來(lái)逐年加大住宅建設(shè)的投資規(guī)模。改 革開發(fā)以來(lái)，全市新建住宅1700多萬(wàn)，使全市住宅面積達(dá)3000多萬(wàn)，戶均住房使用面積從1990年的43.1%提高到50%，住房成套率也相應(yīng)提高，全市人民的住房善明顯改善。舊城改造方面，加大了工作力度，相繼打通和拓寬了市區(qū)內(nèi)多條丁字路和卡脖路，搬遷了有關(guān)居民住宅，使市區(qū)交通擁護(hù)狀況得到一定程度的緩解；城市主要道路節(jié)點(diǎn)附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或裝修，改善了城市形象，成為市區(qū)景觀的新亮點(diǎn)；市政管網(wǎng)改造加快，改善了市政公用工程供應(yīng)配套

13、條件。 但是，由于我市建市時(shí)間短，歷史欠賬多，加之人口增長(zhǎng)和城市發(fā)展的因素，舊城改造步伐與城市發(fā)展比相對(duì)遲緩：一邊是布局錯(cuò)落有致、具有時(shí)代個(gè)性、外觀亮麗的高樓大廈和寬闊平坦、環(huán)境優(yōu)美的城市主干道；一邊是布局零亂、道路狹窄不平、市政配套條件差、房屋低矮破舊的老居民區(qū)。兩者形成鮮明對(duì)比，極不協(xié)調(diào)，與老城區(qū)在市區(qū)所外的區(qū)位極不相稱。項(xiàng)目場(chǎng)址區(qū)域是其中較典型的例子。xx生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì)50年代，整個(gè)小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高，對(duì)其進(jìn)行改造已

14、迫在眉捷。為合理利用城市土地、優(yōu)化城市空間布局、落實(shí)城市規(guī)劃、改善人民群眾的生活環(huán)境和居住條件、提升城市形象、加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、失去城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，本著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、共同發(fā)展的精神，經(jīng)友好協(xié)商，xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與xx市常山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成協(xié)議，由xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)xx生活小區(qū)進(jìn)行整體改造。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是加快舊城改造步伐的需要項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)有建筑大部分為上世紀(jì)五十年代建設(shè)的居民住宅樓，大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項(xiàng)目場(chǎng)址周邊舊城改造，場(chǎng)址上現(xiàn)有建筑將與周邊城市改造后城區(qū)面貌極不協(xié)調(diào)，將越來(lái)越不能適應(yīng)城

15、市規(guī)劃和發(fā)展的要求，因此急需進(jìn)行相應(yīng)的改造。土地是不可再生的寶貴資源，節(jié)約土地是我國(guó)的基本國(guó)策。在寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。項(xiàng)目擬選場(chǎng)址占地面積約13.8公頃，根據(jù)摸底調(diào)查，目前，場(chǎng)址上住宅建筑面積約7.3萬(wàn)平米，居住2424戶，人口約8400人。經(jīng)過(guò)改造后，住宅面積將達(dá)到73700平米(地上)，居住人口9625人，在保證回遷安置的基礎(chǔ)上，依托場(chǎng)址區(qū)位優(yōu)勢(shì)，利用臨廣安街、中山路、談南路的地段建設(shè)34.77萬(wàn)平米(地上)的大型商務(wù)中心，這樣使土地資源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)是改善當(dāng)?shù)鼐用竦男枰?xiàng)目建成后，將使當(dāng)?shù)鼐用褡叱龅桶婆f、

16、陰暗潮濕的危舊住宅樓房，搬進(jìn)環(huán)境優(yōu)美潔凈、居住舒適安全、配套條件和功能齊全的中高檔住宅極大地改善居民的居住條件。2.3項(xiàng)目發(fā)展概況 xx生活小區(qū)改造工程是xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在進(jìn)行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對(duì)該項(xiàng)目的前期工作極為重視。近一年來(lái)，多次組織有關(guān)人員對(duì)外地各類不同建筑風(fēng)格的居民 小區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察和比較，博采眾長(zhǎng)，以期該項(xiàng)目建成與場(chǎng)址地段相稱的我市一流的住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)；對(duì)場(chǎng)址原民宅情況進(jìn)行了全面詳細(xì)的摸底；與常山紡織集團(tuán)就xx生活區(qū)整體發(fā)生達(dá)成協(xié)議；與市有關(guān)部門進(jìn)行了協(xié)商和溝通；對(duì)場(chǎng)址市政配套條件進(jìn)行了初步了解；現(xiàn)已委托有關(guān)設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃方案。項(xiàng)目前期工作已全面展開

17、。第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品由商品住宅和商務(wù)樓兩部分組成，以下就兩部分分別進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。3.1.1商品住宅、總體形勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)收入的逐步提高，物質(zhì)文化生活條件的不斷改善，我 市居民生活水平已基本實(shí)現(xiàn)由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變。隨著福利分房壽終正寢，在解決衣、食問(wèn)題后，個(gè)人購(gòu)房已成為人們首選的消費(fèi)行為，進(jìn)入普通百姓的消費(fèi)日程。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積約20，據(jù)資料顯示，在上世紀(jì)90年代初，發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房建筑面積分別是美國(guó)60、英國(guó)38、法國(guó)37、日本31。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30之前，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在800至3000美元時(shí)，住房會(huì)保持較旺盛的需求，

18、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在這樣的時(shí)期。根據(jù)專家預(yù)測(cè)，未來(lái)十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量約為60億，其中提高居住水平、改善居住條件需20億；城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口增加約需30億；自然折舊，更新住房約需10億。隨著居民經(jīng)濟(jì)收入的進(jìn)一步提高以及各種啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的配套政策和措施(如：商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)行抵押貸款規(guī)模逐年加大，住房公積金貸款，住房貨幣化分配，住房二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)等)的實(shí)施，將進(jìn)一步提高個(gè)人購(gòu)房能力，使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)消費(fèi)，住房消費(fèi)市場(chǎng)總體上看前景良好。另一方面，近年來(lái)我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效地改善了居民居住條件，居民住房已由短缺過(guò)渡到生存型，正在向舒適型轉(zhuǎn)變。住房消費(fèi)市場(chǎng)逐漸成熟，購(gòu)房者的消

19、費(fèi)行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住空間，更要求環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施和功能齊全，物業(yè)服務(wù)周到等，商業(yè)住宅正在由以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)手段向在品牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。開發(fā)商只有順應(yīng)這一市場(chǎng)變化趨勢(shì)，才能贏得市場(chǎng)。、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)a、從近年商品房銷售情況看，凡是具有規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、戶型合理、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理水平高的小區(qū)項(xiàng)目均受到購(gòu)房者青睞，有的甚至出現(xiàn)熱銷。b、隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，住房貨幣化分配進(jìn)程的加快，住房二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)，商業(yè)銀行抵押貨款 逐年增加以及公積金貨款的實(shí)施等， 因?qū)υ凶》康囟?、戶型、環(huán)境面積、配套條件等不滿

20、，需置換新房者逐年成倍增長(zhǎng)，有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)遞次結(jié)構(gòu)的形成，進(jìn)而促進(jìn)商品房一級(jí)市場(chǎng)的活躍；隨著我市城市化步伐的加快，戶籍制度的改革，進(jìn)市人口也將逐步增長(zhǎng)。上述兩大住房消費(fèi)群體構(gòu)成我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。c、今年我市商品房?jī)r(jià)格與去年同期上漲約2.5%，亦說(shuō)明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍。、市場(chǎng)定位由于項(xiàng)目地處市區(qū)中心區(qū)域，占地規(guī)模較大，開發(fā)成本相對(duì)較高，因此本項(xiàng)目適宜定位在高品質(zhì)、中高價(jià)位的開發(fā)檔次上，以大規(guī)模開發(fā)降低成本，以優(yōu)秀的人性人設(shè)計(jì)，營(yíng)造新建筑風(fēng)格和五星級(jí)居住環(huán)境，著力創(chuàng)造比較優(yōu)勢(shì)，通過(guò)賣點(diǎn)制造和兌現(xiàn)，對(duì)xx舊城改造和房地產(chǎn)業(yè)起到積極的示范和帶動(dòng)作用。項(xiàng)目的商品住宅主要面向市區(qū)賣舊買新置換

21、型購(gòu)房群體及新入市、新組建家庭。、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析a、xx房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平較低，因此項(xiàng)目有較大的操作空間和贏取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的機(jī)會(huì)。b、目前規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅項(xiàng)目頗受購(gòu)房者青睞，是本項(xiàng)目可利用的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。c、小高層、高層住宅逐漸被市場(chǎng)接受，但供應(yīng)量有限，且現(xiàn)有供應(yīng)不具備太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是本項(xiàng)目的又一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。3.1.2商務(wù)樓部分隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和逐步完善，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)出以國(guó)有經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，多種經(jīng)濟(jì)類型關(guān)存，相互促進(jìn)，共同發(fā)展的局面，第三產(chǎn)業(yè)將得到迅猛發(fā)展。具體說(shuō)各種社會(huì)中介組織和機(jī)構(gòu)將如 雨后春筍篷勃發(fā)展，無(wú)論其規(guī)模和數(shù)量都將得到空前的增長(zhǎng)。xx市能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展

22、，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將有效地緩解這一矛盾，為我市各類社會(huì)服務(wù)，中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供必要的硬件設(shè)施，項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常廣闊。另一方面，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快，我國(guó)對(duì)外開放的嘗試和廣度將出現(xiàn)空前的提高，對(duì)外交往將日益頻繁，各種國(guó)社會(huì)服務(wù) 中介機(jī)構(gòu)、商務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入我國(guó)，項(xiàng)目的建設(shè)將為國(guó)外的機(jī)構(gòu)進(jìn)駐我市，發(fā)展事業(yè)，提供到理想的辦公場(chǎng)所，具有廣闊的市場(chǎng)前景。項(xiàng)目場(chǎng)址所處區(qū)域是我市規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，業(yè)已形成大型商務(wù)區(qū)的雛形，隨著本項(xiàng)目及周邊項(xiàng)目的實(shí)施，將有力促進(jìn)我市cbd的形成，其對(duì)商務(wù)活動(dòng)的聚集效應(yīng)將得到充分釋放，因此區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。本項(xiàng)目以寫字辦公為主，相應(yīng)配置：商務(wù)、會(huì)議、餐飲、康樂(lè)健身、會(huì)展、

23、接待、生活服務(wù)等多種功能，可為住商提供全面、周到的服務(wù)內(nèi)容。使本項(xiàng)目具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有利于吸引國(guó)內(nèi)各類機(jī)構(gòu)和組織進(jìn)駐。綜上所述，本項(xiàng)目將以合理的市場(chǎng)定位，完善的服務(wù)功能，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，合理的價(jià)位，一流的物業(yè)管理為廣大國(guó)內(nèi)外客商所青睞，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好。3.2 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 12.8ha 總建筑面積 518799平方米 其中：地上： 428799平方米 地下： 90000平方米總建筑面積中： a.住宅建筑面積 67700平方米 b.公建建筑面積 13400平方米 c.地下車庫(kù) 35000平方米 d.商務(wù)建筑面積 347699平方米住宅總戶數(shù) 2750戶居住總?cè)丝?9625人第四章

24、建設(shè)場(chǎng)址與建設(shè)條件4.1建設(shè)場(chǎng)址4.1.1場(chǎng)地概況項(xiàng)目場(chǎng)址位于青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內(nèi)。場(chǎng)址現(xiàn)為xx生活小區(qū)，該小區(qū)始建于上世紀(jì)五十年代，大部分樓房已成為危房，現(xiàn)有建筑中居民住宅約7.3萬(wàn)平方米，居住戶數(shù)為2424戶，另有其它配套設(shè)施約2.8萬(wàn)平方米，需拆遷。場(chǎng)址地處城區(qū)中心地帶，周邊城市市政配套條件完備，生活服務(wù)設(shè)施完善，是理想的居住用地。項(xiàng)目場(chǎng)址周邊已具有城市中央商務(wù)的雛形，本項(xiàng)目設(shè)置商務(wù)功能奠定了良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目場(chǎng)址具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。交通，健全配套的基礎(chǔ)設(shè)施，整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，靚麗現(xiàn)代的多風(fēng)格建筑，色彩斑瀾的夜色景觀，濃厚繁華的商貿(mào)氛圍，已顯露了現(xiàn)代化

25、都市的風(fēng)采。4.1.2 自然條件及地質(zhì)狀況（1）、氣象條件xx市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。全年平均氣溫：13極端最高氣溫：42.7極端最低氣溫:-26.5全年平均降水量:458.6日最大降水量:280.2一小時(shí)最大降水量:92.9最大積雪深度:190冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)全年平均風(fēng)速：1.8m/s全年日照時(shí)數(shù)：2737.8h最大凍土深度：540全年雷暴日數(shù)：31.5天冬季大氣壓力：763hg夏季大氣壓力：747hg（2）、水文工程地質(zhì)條件本場(chǎng)地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀(jì)沖洪積粉

26、土，粉質(zhì)粘土及細(xì)、中砂土，地下水位較深。本場(chǎng)地工程地質(zhì)條件單一，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值為130-160kpa。（3）、地震烈度據(jù)國(guó)家地震局1990年頒布的中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖，xx市處于7度地震設(shè)防區(qū)。依據(jù)中國(guó)地震局制定，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（gb18306-2001），本項(xiàng)目設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.10g（第一組）。4.2 建設(shè)條件4.2.1 供電 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用電容量23030kw，從市電業(yè)局廣安街、青園街供電線路各引一路10kv電源到本項(xiàng)目開閉所。4.2.2 供排水供水由市政給水管網(wǎng)供給。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用水量5014m3 /日（含中水1637 m3）。排水

27、采用雨污分流制，排入青園街、廣安大街、中山路、談南路市政污水管網(wǎng)，日排水量4513 m3。4.2.3 供熱本項(xiàng)目熱源為集中供熱，由市政集中供熱管道引入本項(xiàng)目換熱站?？偛膳療嶝?fù)荷為31000kw。4.2.4煤氣由市政煤氣管網(wǎng)引入本項(xiàng)目煤氣調(diào)壓站后，送至用戶。4.2.5 通信、電視自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。4.2.6 以上資源供給已經(jīng)得到各有關(guān)部門保證供應(yīng)的承諾，詳見附件。第五章 土地綜合利用5.1 土地利用依據(jù)5.1.1國(guó)土資源部第7號(hào)令建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法5.2.2xx市土地利用總體規(guī)劃（19972010年）5.2 土地利用原則整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)要遵循布局合理、減少浪費(fèi)、兼顧生態(tài)、

28、可持續(xù)發(fā)展的土地利用原則。5.3 項(xiàng)目選址情況本項(xiàng)目位于xx市青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內(nèi)。具體位置見場(chǎng)區(qū)區(qū)域位置圖。5.4 土地綜合利用情況本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目，本項(xiàng)目用地性質(zhì)以住宅（公寓）為主，附建部分辦公、商業(yè)。5.5 用地規(guī)模及土地使用參數(shù)總占地面積 12.8公頃總建筑面積518799萬(wàn)平方米綠地率 住宅區(qū)35.7% 商務(wù)區(qū)31.2% 容積率 住宅區(qū)1.58 商務(wù)區(qū)4.49第六章 工程技術(shù)方案6.1、總平面布局與功能劃分6.1.1、總平面布置原則：（1）、以全市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)。（2）、滿足使用功能的要求，并結(jié)合實(shí)地自然狀況合理布置。（3）、交通力求通暢、

29、有序，避免各種流線迂回交叉。（4）、功能分區(qū)合理，各區(qū)之間有機(jī)結(jié)合，充分利用土地。 6.1.2、總平面布置概述：（1）、基本分區(qū)：場(chǎng)區(qū)西北及北側(cè)為居住區(qū)，東北為辦公區(qū)，東、西南為公寓區(qū)，場(chǎng)區(qū)中心為社區(qū)公建和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。（2）、出入口：本項(xiàng)目在青園街、談南路、廣安街設(shè)置車行出入口。在廣安街和中山路設(shè)置步行出入口。在沿街超過(guò)150米的建筑物設(shè)置消防通道。（3）、道路：場(chǎng)區(qū)內(nèi)主要道路寬15米，其余道路寬度84米。（4）、綠化 : 本項(xiàng)目共設(shè)集中綠地42000平方米。（5）、停車位 : 本項(xiàng)目共設(shè)2305個(gè)汽車停車位，其中地上停車位185個(gè)，地下停車位2120個(gè)。住宅設(shè)地下自行車庫(kù)。6.2、 建筑設(shè)計(jì)：

30、6.2.1、建筑設(shè)計(jì)原則：建筑設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、適用、兼顧美觀為原則，建筑設(shè)計(jì)在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時(shí)代特色，又獨(dú)樹一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。6.2.2建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。6.2.3新技術(shù)、新材料：大量采用國(guó)家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料和技術(shù)，創(chuàng)造一個(gè)無(wú)污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。6.2.4、本區(qū)建設(shè)內(nèi)容各項(xiàng)主要指標(biāo)如下：建筑物名稱建筑面積層數(shù)結(jié)構(gòu)形式板式住宅434907磚混塔式住宅242101325剪力墻商住樓6680025剪力墻寫字樓3920025框架剪力墻綜合樓1200012框架公寓樓1576491820剪力墻產(chǎn)權(quán)式商

31、務(wù)酒店2480015剪力墻商業(yè)472503框架地下車庫(kù)900002框架小學(xué)50003磚混幼兒園16202磚混農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)25001磚混，輕鋼結(jié)構(gòu)物業(yè)、居委會(huì)等4280在商業(yè)底層本區(qū)公建擬建位置如下：名稱擬建位置建筑面積六級(jí)人防地下車庫(kù)內(nèi)(負(fù)二層)17200熱交換站公建地下200空調(diào)機(jī)房地下車庫(kù)內(nèi)(負(fù)二層)150加壓泵房地下車庫(kù)內(nèi)(負(fù)二層)50變配電室各高層地下500燃?xì)庹{(diào)壓站煤氣公司確定150垃圾站地上50公廁地上150本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)戶型為兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，建筑面積分別為80、100、120、140平方米。6.2.5、消防設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)主要道路寬15米，其余道路寬84米，有完善的消

32、防通路，消防車均能到達(dá)每棟建筑的房前屋后。區(qū)內(nèi)設(shè)室外消防環(huán)狀管網(wǎng)、消防水池，室外消火栓，高層建筑設(shè)室內(nèi)消火栓，建筑物防火間距均能滿足：多層之間大于6米，高層之間大于13米，高層與多層之間大于9米。建筑物內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。6.3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.3.1、高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)；辦公樓采用框剪結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)；小高層住宅為剪力墻或異型柱結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)。3層商場(chǎng)采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)；綜合樓采用框架結(jié)構(gòu)，十字交叉條形基礎(chǔ)（或筏基）；地下停車場(chǎng)采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)（人防部分按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)）。計(jì)算程序擬采用由中國(guó)建筑科學(xué)研究院編制的pkpm系列軟件計(jì)算。多層住宅與公建部分采用磚混結(jié)構(gòu)，

33、現(xiàn)澆砼梁板，墻下條形基礎(chǔ)。6.3.2、抗震設(shè)防烈度為7度，0.1g，第一組（見地震動(dòng)參數(shù)符合報(bào)告的評(píng)審意見）。6.3.3、設(shè)計(jì)主要依據(jù)的現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范gb 50009-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50010-2002砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50003-2001（2002局部修訂）多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范jgj137-2001（2002年版）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gb50011-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50007-2002高層建筑砼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程jgj3-2002鋼筋砼異型柱框輕結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程db13(j)36-2002人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范gb50038-94（2003年版）6.4

34、、給水、消防、排水、雨水設(shè)計(jì)6.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范50015-2003住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50084-2001室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj13-87（97年）建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50336-2002建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87（2001年局部修訂）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50045-95（2001年版）人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50098-98人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范gb50038-94（03版）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj14-87（97年）建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范gbj140-90其他專業(yè)提供的條件6.4.2、給水（1）、水源：由青園街、

35、廣安街市政給水管網(wǎng)各引入一根dn200給水管道至區(qū)內(nèi)。（2）、供水系統(tǒng)：13層建筑供水由市政水壓直供，供水壓力0.3mpa。4層以上及高層建筑由變頻機(jī)組分區(qū)供水，15層以下為低區(qū)，1625層為高區(qū)，分別用恒壓供水裝置直接供水。區(qū)內(nèi)設(shè)集中加壓設(shè)施，恒壓自動(dòng)變頻泵組，一定容量貯水池。（3）、區(qū)內(nèi)給水引入管設(shè)室外水表井，進(jìn)行用水量計(jì)量。各用水單位用室內(nèi)水表計(jì)量。本項(xiàng)目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量5014m3。、生活用水標(biāo)準(zhǔn)及最高日用水量：住宅250l/人、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量 2400m3/d,商業(yè)7l/m2，用水時(shí)間12h，最高日用水量330 m3/d,綜合樓8l/m2，用水

36、時(shí)間12h，最高日用水量96m3/d,商住樓250l/人、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量513m3/d,寫字樓50l/人、班，用水時(shí)間8h， 最高日用水量 130 m3/d,公寓樓120l/人、日，用水時(shí)間24h， 最高日用水量 630 m3/d,酒店400l/床、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量330 m3/d,小學(xué)30l/人、日，用水時(shí)間8h，最高日用水量17 m3/d,幼兒園40l/人、日，用水時(shí)間10h，最高日用水量10 m3/d,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)15l/ m2、日，用水時(shí)間10h，最高日用水量38 m3/d,居委會(huì)等8l/ m2、日，用水時(shí)間82h，最高日用水量34 m3/d,停車場(chǎng)3l/

37、m2， 最高日用水量15m3/d,澆灑、綠化1.5l/ m2，用水時(shí)間2h，最高日用水量12 m3/d,空調(diào)補(bǔ)水量，冷卻水循環(huán)水量2%，最高日用水量3 m3/d,未預(yù)見按10%計(jì)算， 最高日用水量5014 m3/d。、消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。室外消防水壓市政管網(wǎng)壓力保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓，消防用水量按30l/s計(jì)算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量40l/s，消火栓滅火時(shí)間按3小時(shí)計(jì)；噴淋系統(tǒng)用水量27l/s，滅火時(shí)間按1小時(shí)計(jì)；故消防總用水量為530m3（含噴淋97m3）。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布置間距不大于120

38、m，消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外消防管網(wǎng)干管相連。（4）管材室外給水管道采用給水鑄鐵管，室內(nèi)生活給水管采用聚丙烯（pp-r）管，熱熔連接，消防管道采用焊接鋼管，噴淋管道采用熱鍍鋅鋼管。（5）為滿足消防及生活用水量，以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不均衡性，設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。、蓄水池生活蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%，為500 m3。消防蓄水池內(nèi)的消防儲(chǔ)水量為：消火拴用水量40l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)，水量40l/s3h =432 m3。噴淋用水量27l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，水量27l/s1h =97 m3。消防用水量合計(jì)530m3。則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于350 m

39、3。蓄水池選用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖s816“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為600 m3消防水池一座分二格，容量為500 m3生活水池一座。、加壓泵房 消防水泵：消火拴泵2臺(tái)（1用1備）；噴淋泵2臺(tái)（1用1備）。 生活水泵：高、低區(qū)各配備3臺(tái)（2用1備）。6.4.3、排水系統(tǒng)（1）、生活污水（主要來(lái)源于住宅的廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化、道路噴灑和糞便沖洗水。中水處理工藝如下：原水格柵隔油池調(diào)節(jié)池生物處理沉淀池污泥排放 消毒劑 過(guò)濾消毒中水儲(chǔ)水池用水點(diǎn)（2）、中水可利用水量(計(jì)算公式 qy=a*q*b)按總用水量的51%估算，50140.80.851%=1637m3。（3）、糞便沖洗污水經(jīng)化糞

40、池消毒處理后排入市政污水管道。6.4.4、雨水系統(tǒng)屋面雨水與地面雨水統(tǒng)一收集用于中水，多余部分排入市政雨水管網(wǎng)。6.4.5污水排水量按用水量的90%計(jì)算，日最高污水排水量4513m3。6.4.6 排水管材室外排水管采用砼管，室內(nèi)排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（upvc）管，在排水立管的適當(dāng)位置上設(shè)阻火圈和旋流降噪器。6.5、暖通設(shè)計(jì)6.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50019-2003建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87（01版）人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50098-98人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范gb50038-94（03版）民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范gb500176-93高層民用建筑設(shè)計(jì)防火

41、規(guī)范gb50045-95（01年版）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gbj50189-2005其他專業(yè)所提條件。6.5.2 設(shè)計(jì)參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓：夏季：995.7hpa，冬季：1036.8hpa冬季采暖計(jì)算干球溫度：-8冬季平均風(fēng)速：1.8m/s冬季風(fēng)向：n冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設(shè)計(jì)計(jì)算用采暖期天數(shù)：117天采暖室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：地下車庫(kù) 5公廁 12住宅、辦公、商業(yè)及其他 18采暖室外設(shè)計(jì)參數(shù) -8空調(diào)室外設(shè)計(jì)參數(shù)：冬季空調(diào) -11冬季通風(fēng) -3夏季通風(fēng) 31夏季空調(diào) 35.1空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季室內(nèi)溫度

42、2426相對(duì)濕度 60%6.5.3、室外熱網(wǎng)：區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，內(nèi)設(shè)熱交換機(jī)組及循環(huán)水泵，一次熱媒由熱力公司提供3-4kg/m2蒸汽，通過(guò)熱交換機(jī)組，進(jìn)行汽水交換后，送出95-70熱水，供給各用戶采暖系統(tǒng)內(nèi)。耗熱指標(biāo)按45瓦/平方米，總采暖熱負(fù)荷為31000kw，供水溫度95，回水溫度70。供熱管道采用無(wú)縫鋼管，直埋敷設(shè)。蒸汽凝結(jié)水采取回收措施，一部分作為作為采暖、空調(diào)補(bǔ)水，剩余部分集中收集后排入市政排水管網(wǎng)。6.5.4、室內(nèi)供暖系統(tǒng)住宅采用“熱表到戶，計(jì)量收費(fèi)”便于管理。辦公、高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。系統(tǒng)采用上供下回式，管材采用鍍鋅鋼管。管道保溫材料采用巖棉管殼。6.5.5、通風(fēng)設(shè)計(jì)（1）大型變

43、配電室、熱交換站設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量8次/h, 通風(fēng)7次/h。（2）、對(duì)于高層、大型汽車庫(kù)等需設(shè)防排煙部分按有關(guān)規(guī)范要求設(shè)防排煙系統(tǒng)。（3）、地下室及人防按防護(hù)單元各自設(shè)獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)（清潔、濾毒、隔絕通風(fēng)）并與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合理轉(zhuǎn)換，確保戰(zhàn)時(shí)獨(dú)立各自通風(fēng)系統(tǒng)。（4）、地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，結(jié)合建筑物造型實(shí)現(xiàn)高空排放，自然進(jìn)風(fēng)換氣次數(shù)為6h-1。（5）、其余建筑物通風(fēng)采用自然通風(fēng)。6.5.6空調(diào)設(shè)計(jì)（1）住宅：由各住戶自設(shè)分體式或柜式空調(diào)機(jī)。（2）商業(yè)、酒店、設(shè)集中空調(diào)，并應(yīng)滿足室內(nèi)新風(fēng)量要求。空調(diào)設(shè)備擬采用溴化鋰空調(diào)機(jī)組。制冷負(fù)荷按150w/m2計(jì)算。6.6、強(qiáng)電設(shè)計(jì)6.6.1設(shè)計(jì)依

44、據(jù)民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 jgj/t16-92建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范gb50057-94（2002年版）建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50303-2002有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范gb50200-94低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范gb50054-95 10kv及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范gb50053-94供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50053-94住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999 （2003年版）智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb/t50314-2000火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gbj150116-98其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等6.6.2、供電電源由市電自廣安街、青園街各引一路10kv電源，在中部設(shè)10kv開閉所，向各大建筑放射式配電。各

45、類建筑用電指標(biāo)：住宅區(qū)50w/m2；商務(wù)區(qū)80w/m2；地下建筑10w/m2。以電纜埋地引入，設(shè)備總?cè)萘?2900k w，計(jì)算容量23030kw。本項(xiàng)目設(shè)地下變配電所兩座，一座位于西北部住宅區(qū)，另一座位于中部住宅區(qū)。這兩座變電所主要用于多層住宅、公建等中小型建筑用電，高層、公寓、酒店、寫字樓等大型建筑在各自的單體地下室獨(dú)立設(shè)置變電所。6.6.3、配電系統(tǒng)（1）、負(fù)荷等級(jí)根據(jù)建筑物防火等級(jí)劃分，一類高層消防用電為一級(jí)負(fù)荷，二類高層消防用電為二級(jí)負(fù)荷，多層住宅、小型公建為三級(jí)負(fù)荷。（2）、配電辦公、商業(yè)二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動(dòng)切換。住宅戶內(nèi)設(shè)配電箱，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。（3

46、）、照明住宅內(nèi)以白熾燈為主，辦公、商業(yè)以熒光燈為主。區(qū)內(nèi)設(shè)路燈照明、室外泛光燈，由小區(qū)管理中心采用時(shí)鐘自動(dòng)控制。高層建筑預(yù)留霓虹燈電源并按照航空部門要求確定是否設(shè)置航空障礙燈。（4）、建筑物防雷及接地、小高層住宅按三類防雷設(shè)計(jì)，高層住宅及其他高層建筑等按二類防雷設(shè)計(jì)，按規(guī)范要求設(shè)置防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措施。高層建筑采取防側(cè)擊雷措施。 、電氣安全保護(hù)采用tn-s接地系統(tǒng)（三相五線制，pe、n分別設(shè)置）。6.7、弱電設(shè)計(jì)6.7.1、由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。住宅在客廳及主臥室各設(shè)電話插座一個(gè)，商務(wù)、辦公及其他根據(jù)需要在施工圖階段確定。6.7.2、由市網(wǎng)引入電視系統(tǒng)，住宅客廳及臥室均設(shè)出線口一

47、個(gè)，其余建筑物由在物業(yè)管理中心設(shè)置線電視前端箱，向各需求單位采用分配分支方式進(jìn)行信號(hào)分配（具體在施工圖階段確定）。6.7.3、由市網(wǎng)引入寬帶網(wǎng)。辦公室每個(gè)房間設(shè)信息點(diǎn)4個(gè)，商業(yè)樓設(shè)信息點(diǎn)10個(gè)/100m2,住宅每戶設(shè)信息點(diǎn)12個(gè)，其余在施工圖階段確定。6.7.4、物業(yè)管理中心控制室設(shè)：火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)安防報(bào)警系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)多表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)消防自動(dòng)化系統(tǒng)室外照明控制系統(tǒng)第七章 環(huán)保、綠化與節(jié)能7.1、設(shè)計(jì)依據(jù)7.1.1、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第253號(hào)令建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理7.1.2、河北省第八屆人大常委會(huì)公告第80號(hào)河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理7.1.3、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技

48、術(shù)導(dǎo)則（hj/t2.1-2.3-93）7.1.4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響（hj/t191997）7.2、施工期間環(huán)境影響因素項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會(huì)對(duì)該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時(shí)清理外運(yùn)建筑垃圾，以期降低不利影響。7.3、項(xiàng)目建成后對(duì)周圍環(huán)境的影響本項(xiàng)目無(wú)工業(yè)廢棄物產(chǎn)生，故不產(chǎn)生工業(yè)污染。生活污水和生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對(duì)環(huán)境不產(chǎn)生其他不利影響。7.4 園林綠化7.4.1 項(xiàng)目定位與環(huán)境設(shè)計(jì)該項(xiàng)目建

49、成后將成為我市又一個(gè)環(huán)保小區(qū)，其中綠化景觀設(shè)計(jì)成為輔助和豐滿項(xiàng)目功能的主要因素。項(xiàng)目綠化景觀設(shè)計(jì)主要采用綠化和小品相輔的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，形成以居住休閑功能為主，辦公、商貿(mào)為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。7.4.2 設(shè)計(jì)思路考慮以點(diǎn)片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設(shè)計(jì)思路。在建筑物之間設(shè)大片集中綠地，對(duì)小區(qū)道路、停車位等空間進(jìn)行點(diǎn)式綠化，在適當(dāng)位置設(shè)雕塑、小品。為追求多樣化、人性化來(lái)突出景觀效果，擬采用帶式、點(diǎn)式、片式、堆擺等多種形式，并在部分采用立體綠化，營(yíng)造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。7.4.3、綠化指數(shù)（1）、綠化率：項(xiàng)目綠化率控制在33%以上；（2）、綠化面積：規(guī)劃綠化面積4萬(wàn)多平米

50、。7.5、節(jié)能7.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)7.5.1.1、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程（dbj-2000）7.5.2.2、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gbj26-95）7.5.2、 節(jié)能措施本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，中空玻璃，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)能設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。以上詳見xx市環(huán)境科學(xué)研究院“環(huán)評(píng)報(bào)告”第八章 消防8.1 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gbj150116-98建筑滅火器配

51、置設(shè)計(jì)規(guī)范gbj140-908.2 消防給水設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。消防水源來(lái)自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地下式消火栓。8.2.1 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)消火栓為40l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。室外消火栓為30l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。噴淋為27l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。8.2.2 消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，室外設(shè)地下式消火栓，其半徑布置間距不大于120m。設(shè)儲(chǔ)水池及加壓水泵房，儲(chǔ)水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓設(shè)在環(huán)狀消防給水管上。8.2.3在不宜用水場(chǎng)所如變配電室、控制室等處

52、設(shè)置移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。8.3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)8.3.1按建筑性質(zhì)確定保護(hù)等級(jí)機(jī)系統(tǒng)組成。8.3.2消防控制室位置的確定及控制要求。8.3.3火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制要求，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求。8.3.4火災(zāi)應(yīng)急廣播及消防通信。8.4自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)8.4.1按建筑物性質(zhì)確定其火災(zāi)危險(xiǎn)等級(jí)。8.4.2確定其室外消防水池、消防泵房及穩(wěn)壓設(shè)備。8.4.3確定其運(yùn)行控制。第九章 物業(yè)管理本項(xiàng)目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。9.

53、1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)9.1.1管理內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。9.1.2管理的目標(biāo)（1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；（2）、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營(yíng)管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。（3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；（4）、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。9.2 機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員9.2.1 機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。