精選土地房產(chǎn)城鎮(zhèn)耕地資料(20210129071020)

1、土地增值稅的征稅范圍（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。【解釋】土地增值稅的征稅范圍具有“國有” “轉(zhuǎn)讓”“取得收入”三個關(guān)鍵特征。應(yīng)征土地增值稅的情況不征土地增值稅的情況免征土地增值稅的情況出售國有土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后 岀售的存量房地產(chǎn)買賣抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） 單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入） 投岀方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn) 投資投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)繼承（無收入）房地產(chǎn)有條件的贈與（無收入） 房地產(chǎn)岀租（權(quán)屬未變） 房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變） 房地產(chǎn)的代建房行

2、為（權(quán)屬未變） 房地產(chǎn)重新評估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）個人互換自有居住用房地產(chǎn)合作建房建成后按比例分房自用 與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 到兼并企業(yè)中國家征用收回的房地產(chǎn)個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn) 建造普通標準住宅岀售（符合條件）土地增值稅稅率（掌握，能力等級2）土地增值稅采用四級超率累進稅率。這是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。增值額與扣除項目金額的比率B稅率速算扣除系數(shù)B 50%勺部分30050% B 100%405100%K B 200%6035土地增值稅應(yīng)稅收入的確定【關(guān)鍵點：扣除項目的確定（重點）】企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項

3、目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1 取得土地使用權(quán)所支付的金額2 房地產(chǎn)開發(fā)成本3 房地產(chǎn)開發(fā)費用最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支岀并能提供金融機構(gòu)貸款證明的利息+ （取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房 地產(chǎn)開發(fā)成本）X 5%以內(nèi)納稅人不能或不能（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 10%以內(nèi)4 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅；城建稅和教育費附加5 .財政部規(guī)定的其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） X 20%取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1 取得土地使用權(quán)

4、所支付的金額2 房地產(chǎn)開發(fā)成本3 房地產(chǎn)開發(fā)費用4 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅；印花稅（0.5 %o）;城建稅和教育費附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（對取得土地使用 權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除此項金額）2 .房屋及建筑物的評估價格：評估價格=重置成本價x成新度折扣率3 .轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營業(yè)稅；印花稅（0.5 %）;城建稅和教育費附加各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（同上）2 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金土地增值稅應(yīng)納稅額的計算（注意有無印花稅）第一

5、步，判斷可以扣除的項目第二步，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額第三步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第四步，套用公式計算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額X稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)取得土地使用權(quán)嚴未開發(fā)(不可扣)所支付的金額已完工-建造總支出 =銷售和視同銷售T無償移交給政府-產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有 未售岀(不可扣)已售岀(可扣)建造成本未完工(不可扣)扣除項目金額=扣除項目的總金額X轉(zhuǎn)讓比例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算(掌握，能力等級2)要點主要規(guī)定清算條件納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的三種情況(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(2)

6、 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(3) 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅 人進行土地增值稅清算的 四種情況(1 )已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面 積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；(2) 取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3) 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4) 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。非直接 銷售和 自用房 地產(chǎn)的 收入確 疋將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎勵、對外投資、分紅、償 債、換取非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同 銷售房地產(chǎn)收入按下列方法

7、和順序確認：(1) 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；(2) 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或用于岀租等商 業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移 的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。土地增 值稅的 核定征 收稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開 發(fā)規(guī)模和收入水平相近的 當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅 負情況，按不低于預(yù)征率的 征收率核定征收土地增值 稅的五種行為(1 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；(2) 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(3) 雖設(shè)置賬簿，但難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣

8、除項目金額的；(4) 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限 期清算，逾期仍不清算的；(5) 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣 除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額-清算的總建筑面積土地增值稅稅收優(yōu)惠(能力等級2)1. 建造普通標準住宅岀售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實

9、際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省可允許單套建筑面積和價格標準浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%2. 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3. 個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房的，依原房產(chǎn)使用時間長短確定免稅或減半征稅。土地增值稅納稅申報及納稅地點(熟悉，能力等級1)合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，并向稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)合同資料。按房地產(chǎn)所在地申報。房產(chǎn)稅計稅依據(jù)與稅率(掌握，能力等級2)計稅方法計稅依據(jù)稅率應(yīng)納稅額從價按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%損耗后的余值扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定原值明

10、顯不合理的應(yīng)予評估； 沒有原值的由所在地稅務(wù)機關(guān)參考同 類房屋的價值核定年稅率1.2%應(yīng)稅房產(chǎn)原值X（ 1扣除比例）X 1.2%（這樣計算岀的是年稅額）從租租金收入（包括實物收入和貨幣收入）以勞務(wù)或其他形式抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定12%租金收入X 12%或 4%個人按市場價格岀租的居民用房（岀租后用于居住的居民住房）4%房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)的幾個特殊規(guī)定：1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)的規(guī)定對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，應(yīng)按租金收入計征房產(chǎn)稅。2. 對融資租賃房屋的規(guī)定由承租人在合同約定開始日的

11、次月起（未約定開始日的，在合同簽訂的次月起），按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（新變化）3. 關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定：一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備 等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。二是對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施 中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。4. 對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和岀租）的代管人

12、或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原 值減除10%至 30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照 同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；岀租的，依照租金收入計征。房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級1）（一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊 自用的房產(chǎn)。但對出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位 ），本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡 自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

13、。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶 社、照相館等所使用的房產(chǎn)及岀租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。（四）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（五）央行含外管局所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)。（六）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征收管理（熟悉，能力等級1）（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間注意時間規(guī)定：強調(diào)“次月”一一經(jīng)營、取得、取證、岀租、岀借、建成、驗收的次月。只有將原房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，是從“ 之月起繳納房產(chǎn)稅。（二）納稅期限、納稅地點和征收機關(guān)房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納

14、。對房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向 房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級1）法定免繳土地使用稅：16條，272頁-274頁省級稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠：15條，274頁-276頁城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理（熟悉，能力等級1）按年計算，分期繳納。使用城鎮(zhèn)土地，一般是從次月起發(fā)生納稅義務(wù)，新征用耕地是在批準使用之日起滿一年時開始納稅。城鎮(zhèn)土地 使用稅的納稅地點為土地所在地，由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)負責征收。城鎮(zhèn)土地使用稅的屬地性強。耕地占用稅稅收優(yōu)惠（掌握，能力等級1）（一）免征耕地占用稅：1 軍事設(shè)施占用耕地；2學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。（二）減稅1. 鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、