(完整版)【重點】房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題

1、房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題一、簡答題1. 成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？答：成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期費用、規(guī)劃 設(shè)計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營 的財務(wù)成本等。2. 房地產(chǎn)已進入微利時代，如何加強成本控制，提升競爭力？答：一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制三是建立成本預(yù)警機制。四是建立費用指標承包機制。五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。3. 成本預(yù)警設(shè)置為幾個級別？答：成本預(yù)警設(shè)置為兩個級別，一級警報：當月動態(tài)成本超過目標成本|5%以內(nèi)，下屬公司組織分析實行限期整改； 二級警

2、報：當月動態(tài)成本超過目標成本 5%寸，總公司組織分析，對項目實施會診，分析原因，提出改進措施，下屬公司 總經(jīng)理做詳細的成本專題匯報，直至解除警報。4. 如何進一步完善設(shè)計管理機制，切實提高設(shè)計質(zhì)量和效率？答：一是進一步完善設(shè)計管理體制。二是進一步強化設(shè)計條線雙重管理職能。三是進一步規(guī)范方案評審行為。四是進一步強化方案質(zhì)量控制五是圖紙質(zhì)量處罰機制。六是建立產(chǎn)品缺陷反饋機制。5. 如何強化方案質(zhì)量控制？答：第一，建立方案交底制度。第二，強化施工圖會審制度。6. 如何建立產(chǎn)品缺陷反饋機制？答：第一，在設(shè)計管理中心設(shè)置專職設(shè)計質(zhì)量檢查員， 專職檢查各公司在建 項目的設(shè)計缺陷，每季度完成一次設(shè)計缺陷檢查

3、報告；第二，物業(yè)管理中心、 營銷管理中心、客服管理中心應(yīng)根據(jù)交付和客戶反饋情況，每半年向出具一份項 目產(chǎn)品缺陷反饋一覽表。7. 全員全面強化成本控制，建立房地產(chǎn)集團的成本領(lǐng)先競爭優(yōu)勢的具體工作要求？答：（1）進一步調(diào)整和完善成本限額指標；（2）重視和加強成本優(yōu)化工作；（3）建立全員成本控制機制；（4）深入推進成本人員的轉(zhuǎn)型；（5）嚴格落實好合約規(guī)劃制度；（6）加大招標價格信息庫建設(shè)，結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)， 全面建成一個內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標、決 策的重要依據(jù)。8. 如何重視和加強成本優(yōu)化工作？答：一是加強設(shè)計階段的成本優(yōu)化， 推進限額設(shè)計。二是加強

4、對施工方案的 優(yōu)化，成本部要介入審核施工單位上報的施工方案。 三是加強對新型材料的研究， 在不影響效果的情況下，積極采用造價低的新型材料。四是要重點加大對“三點 一線”的成本控制，嚴格控制樣板房、臨時售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料，在確 保效果、品質(zhì)的情況下，盡可能考慮使用一些替代材料。9. “三點一線”具體指什么？答：“三點一線”的具體內(nèi)容為：售樓處（會所）、樣板房、工地現(xiàn)場、看 房通道，以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場的示范區(qū)。10. 如何強化檢查監(jiān)督，完善移動辦公制度？答：一是開展檢查監(jiān)督。二是實現(xiàn)移動辦公檢查表單化。三是建立年度審計監(jiān)察機制。11. 如何進一步提升移動辦公的針對性和時效性？

5、答：1、確定移動辦公“ 3+10”模式”，提升移動辦公有效性。2、建立移動辦公工作“五維度”匯報機制，加強移動辦公規(guī)范性。12. 移動辦公工作“五維度”包括哪些？答：移動辦公工作“五維度”主要包括：1）對問題及上輪整改情況進行檢 查；2）針對問題提出管理措施和要求；3）對相關(guān)部門提出的指導(dǎo)意見；4）對 相關(guān)部門的服務(wù)與支持；5）針對體制、機制和制度提出的意見和建議。13. 成本管理中心在拿地階段的測算要點是哪些？答：1、人防車庫成本應(yīng)全部攤?cè)氤杀局?，收益中不考慮可租的費用；2、初步規(guī)劃圖中有疑問的地方及時和設(shè)計部溝通了解；3、有安置房、代建房的要考慮這部分虧損費用的成本應(yīng)攤到可售成本中4、各種

6、費用一定要按最新產(chǎn)品類型、最新經(jīng)驗數(shù)據(jù)填寫、建安部分特別要 注意鋼材、砼的市場波動情況。5、估算中考慮預(yù)留35濟可預(yù)見費用。14. 成本控制原則的原則是什么？答：1、節(jié)約原則2、全面控制原則3、動態(tài)控制原則15. 三點一線建設(shè)的標準和思路？答：一是設(shè)計標準化二是施工標準化三是材料標準化16. 成本管理思路？答：準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算。17.2012年.成本控制的具體要求是什么？答：一是重視和加強成本優(yōu)化工作；二是建立全員成本控制機制；三是要充分發(fā)揮成本人員的作用；四是加大招標價格信息庫建設(shè)；五是要深入推進成本人員的轉(zhuǎn)型。18. 成本管理整個流程節(jié)點是怎樣的?答：拿地階

7、段-方案設(shè)計階段-目標責(zé)任成本制定階段-初步、施工 圖設(shè)計階段-工程實施階段-竣工結(jié)算階段-后評估階段。19. 成本管理中心在方案設(shè)計階段主要流程、管控和測算要點是哪些？答：方案設(shè)計階段是成本控制的極為重要的階段，通過對設(shè)計方案的比較， 本階段能夠?qū)崿F(xiàn)的成本控制的效果占整個項目全階段成本控制效果的比率約為 75%- 80%這一階段的成本控制的阻力最小，控制成本需要進行的成本投入最低。20. 成本管理部在方案設(shè)計階段重點關(guān)注的是什么？答：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置， 建筑裝飾交付標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式。21. 目標成本管理原則是什么？答：1.不僅

8、限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標，應(yīng)與產(chǎn)品 目標掛鉤。2. 目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù) ；“算了再做” 而不 是“做了再算”3. 目標成本應(yīng)隨著項目的實施（產(chǎn)品提升等）分階段進行檢查、修改。22. 怎樣做好項目成本全員控制原則？答：由成本管理部牽頭，聯(lián)合財務(wù)管理部，對全年綜合成本指標進行細化， 分解到每一個部門，形成各部門的成本控制指標，并與各部門簽訂成本控制責(zé)任 狀，明確成本控制獎罰措施。因此成本控制涉及項目組織中所有部門和成員的工 作，并與每一個成員的切身利益有關(guān)，應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每一個成員控制成 本、關(guān)心成本的積級性，真正樹立全員控制成本的觀念。23.

9、 什么是成本的動態(tài)控制原則？答：所謂動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，收集成本發(fā)生的 實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進行，否則要 找出具體的原因采取相應(yīng)措施。24. 三點一線建設(shè)的標準和思路是什么一是設(shè)計標準化；由研發(fā)部負責(zé)研究啟動區(qū)規(guī)劃、戶型、會所建筑、精裝修 和景觀五個方面的標準化圖紙；二是施工標準化，由總公司工程管理中心組織開 發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位，并相對固化；三是材料標準化，由設(shè)計 管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研 2、注意水景占整個景觀的比例，水景太 多，物業(yè)管理化錢大，水景費用占物業(yè)管理費 6沖內(nèi)最合適。3、6度及7度抗震設(shè)防區(qū)

10、，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核芯筒結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于6,框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于 5.影響建筑的風(fēng)荷載和抗 震等級提高，成本會大幅增加4、根據(jù)地質(zhì)報告，如果地基有溶洞的不宜建高層，打鉆孔樁成本成倍增長。32.目標成本的作用是什么？目標成本作用是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本 目標，是成本的控制線。有提前鎖定投資、合理確定銷售價格、加強成本的計劃 性、預(yù)測投資效益等作用33目標成本的管理原則是什么？不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標，應(yīng)與產(chǎn)品目標掛 鉤。目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù) ；“算了再做” 而不是 “做了再算”目標成本應(yīng)隨著

11、項目的實施（產(chǎn)品提升等）分階段進行檢查、修改34. 成本部在編制成本目標責(zé)任狀時要注意哪些？1、填寫科目費用時按成本分攤原則進行分攤填寫。2、配套工程按受益原則進行分攤。3、參照中南成本標準或以在建業(yè)態(tài)工程進行測算填寫。4、以合同為主線進行測算填寫，以便簽訂合同時參考、動態(tài)分析預(yù)警。5、編寫說明中一定要注明編寫時鋼筋、砼、鋁合金門窗等價格是按多少編 制的。以便察閱，分析。&估算中不考慮預(yù)留不可預(yù)見費用35. 施工圖階段成本控制措施的要點是什么？產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化專業(yè)配置標準模板化制定統(tǒng)一標準作法36. 成本

12、動態(tài)預(yù)警機制是什么？1凡是動態(tài)成本超出目標成本 3%勺，城市公司、獨立項目公司必須組織相關(guān) 職能部門進行成本分析研究，找出超標原因，并提出糾偏措施，形成分析報告報 總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。城市公司、獨立項目公司未能按要求組織糾偏分析的， 發(fā)現(xiàn)一次處罰該公司 總經(jīng)理1000元，成本管理部500元。2凡是動態(tài)成本超出目標成本 5%勺，總公司成本核算中心必須組織項目公司 相關(guān)職能部門進行成本分析研究，找出超標原因，并提出糾偏措施，形成分析報 告報常務(wù)副總審核、董事長審批。3總公司成本核算中心未能按要求組織糾偏分析的，發(fā)現(xiàn)一次處罰成本總監(jiān)1000 元。37. 怎樣全面推行指標承包制，進一

13、步控制成本，提升效益？1、建立目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產(chǎn)品定位、 設(shè)計、技術(shù)、工程等運營成本。2、推行費用包干，有效降低管理成本。38. 怎么樣 順應(yīng)地產(chǎn)微利時代，加強成本控制，提升競爭力？一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制。三是建立成本預(yù)警機制。四是建立費用指標承包機制五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。39. 怎樣加強“三點一線”的成本控制，實行成本限額制度？一是控面積二是控造價40. 全員全面強化成本控制，建立房地產(chǎn)集團的成本領(lǐng)先競爭優(yōu)勢的具體工 作要求(1) 進一步調(diào)整和完善成本限額指標（2）重視和加強成本優(yōu)化工作（3）建立全員成

14、本控制機制，研究、制定全員、全階段成本控制體系，并 以專項責(zé)任狀的形式，將成本控制指標分解、落實到每一個責(zé)任部門（4）深入推進成本人員的轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮成本人員的作用。成本人員要深 入?yún)⑴c產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配置、規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)方案把關(guān)、施工圖會審、招投標控 制等各個環(huán)節(jié)，從目前的成本核算型技術(shù)人員轉(zhuǎn)為成本控制型的管理人員。（5）嚴格落實好合約規(guī)劃制度，確保在一季度末完成所有在建項目的 合約規(guī)劃體系的建立，并具備適時運用條件（6）加大招標價格信息庫建設(shè)，結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)， 全面建成一個內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標、決 策的重要依據(jù)。41. 怎樣強化設(shè)計限額？

15、方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15%合予設(shè)計單位進行獎勵，若超過 限額指標的5%勺，則根據(jù)實情對設(shè)計單位處以超額成本的20%進行罰款。42. 總公司在成本管理準則中規(guī)定了哪些情況下須接受處罰？1各類資料審核不及時或簡單審核延誤項目生產(chǎn)的2編制的成本標準在實際應(yīng)用時不具備可操作性3設(shè)計各階段不認真測算成本導(dǎo)致成本超標的4原成本缺陷庫內(nèi)的問題在新項目上重復(fù)出現(xiàn)5無故不參加設(shè)計方案評審、施工圖評審的6參與各類評審時未根據(jù)自身專業(yè)提出相應(yīng)建議的7向各城市公司或獨立項目公司下達的成本指標錯誤的8各類審核把關(guān)，引起內(nèi)耗的43. 檔案管理的目的是什么？為規(guī)范和加強公司檔案管理，實現(xiàn)檔案的標準化管理，提

16、高檔案管理工作效 率。44.2012年，為了適應(yīng)市場變化，公司要全面加強各方面的成本控制工作。 具體要求是什么？ 一是重視和加強成本優(yōu)化工作。二是建立全員成本控制機制三是要充分發(fā)揮成本人員作用。四是加大招標價格信息庫建設(shè)五是要深入推進成本人員的轉(zhuǎn)型45成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制包括哪些？包括拿地成本、前期費用、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成 本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營的財務(wù)成本等。46. 怎樣全面推行指標承包制，進一步控制成本，提升效益？1建立目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè) 計、技術(shù)、工程等運營成本。2推行費用包干，有效降低管理成本。47.

17、 成本優(yōu)化獎勵機制是什么？第一，強化限額設(shè)計機制，方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15%合予設(shè)計單位進行獎勵，若超過限額指標的 5%勺，則根據(jù)實情對設(shè)計單位處以超額 成本的20%進行罰款。同時按節(jié)約成本的3-5%合設(shè)計管理中心項目設(shè)計部進行獎 勵；若超過合同指標的5%對設(shè)計管理中心及項目部設(shè)計部處以超額成本的 10% 進行罰款。第二，針對負有成本優(yōu)化責(zé)任的設(shè)計、成本人員，凡是超額完成成本 優(yōu)化指標的，超出部分的3%-5%&予獎勵；第三，凡是其他員工提出成本優(yōu)化建 議的，按照節(jié)約金額的3%-5%&予獎勵；若該建議在全公司推行的，按照節(jié)約金 額的5%-8%給予獎勵。第四，通過與政府單位、相關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)，在當?shù)乩U 費標準上獲得相應(yīng)優(yōu)惠的，根據(jù)優(yōu)惠金額的 3%-5%4行獎勵。48. 全員全面強化成本控