某高層住宅小區(qū)結(jié)算審核案例分

1、某高層住宅小區(qū)結(jié)算審核案例分析江蘇天園項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司高長(zhǎng)春王同鋼【案例背景】某建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)把一位于市區(qū)的安置小區(qū)劃分為兩個(gè)標(biāo)段分別承包給了兩家施工單位， 該工程住宅樓為國(guó)有投資， 采用工程量清單招投標(biāo)，標(biāo)底價(jià)為 2.02 億，中標(biāo)價(jià)為 1.81 億，甲乙雙方簽訂了固定價(jià)格合同并約定在中標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上再下浮 2% 結(jié)算，大門(mén)、廁所等配套設(shè)施未招標(biāo)；工程內(nèi)容為 12 棟高層住宅小區(qū)及大門(mén)、廁所等配套設(shè)施， 高層住宅基礎(chǔ)為鉆孔灌注樁和滿堂基礎(chǔ)， 主體為鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)； 2008 年 8 月開(kāi)工至 2010 年 6 月竣工，我們于 2010年 8 月接受發(fā)包方委托對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行工程結(jié)算審核

2、， 在審核過(guò)程中對(duì)自拌砼改商品砼、主材調(diào)差、材料檢測(cè)費(fèi)應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)、未招標(biāo)工程如何結(jié)算、 因鉆孔灌注樁標(biāo)高未控制好而導(dǎo)致的挖樁間土以及截樁等問(wèn)題存在很大爭(zhēng)議?！緺?zhēng)議焦點(diǎn)】1 、招標(biāo)工程量清單項(xiàng)目特征描述砼為自拌的，而施工過(guò)程中施工單位擅自把自拌砼改為商品砼，是否給予調(diào)整差價(jià)？2、合同價(jià)款包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍為合同實(shí)施期間的政策性調(diào)整和物價(jià)上漲，施工期間材料價(jià)格大幅度下降，建設(shè)方提出要調(diào)材差，是否給予 調(diào)整差價(jià)？3 、 依據(jù)招標(biāo)文件及合同專用條款約定材料檢測(cè)費(fèi)用由施工單位支付，建設(shè)單位認(rèn)為應(yīng)該由施工單位支付檢測(cè)費(fèi)用， 而施工單位依據(jù)蘇建定(2004)414 號(hào)文件規(guī)定 “工程質(zhì)量見(jiàn)證取樣檢測(cè)費(fèi)用由建設(shè)

3、單位直接支付給所委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)”認(rèn)為應(yīng)該由建設(shè)單位支付檢測(cè)費(fèi)用；4、合同約定結(jié)算方式為中標(biāo)價(jià)* ( 1-2% ) +變更價(jià)，而未招標(biāo)工程是否下浮 2%;5、因樁基施工單位在施工鉆孔灌注樁的時(shí)候未控制好標(biāo)高，導(dǎo)致灌注樁標(biāo)高普通比設(shè)計(jì)標(biāo)高高出 1.8 米以上， 據(jù)此土建主體施工單位向建設(shè)單位索賠樁間土及截樁的費(fèi)用， 建設(shè)單位認(rèn)可此費(fèi)用， 但建設(shè)單位認(rèn)為是樁基施工單位未控制好標(biāo)高造成的， 故要求應(yīng)由樁基施工單位賠償此部分費(fèi)用；【簡(jiǎn)要評(píng)析】1 、招標(biāo)工程量清單項(xiàng)目特征描述砼為自拌的，而施工過(guò)程中施工單位依據(jù) 某市人民政府關(guān)于禁止在城區(qū)現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土的通告 擅自改用商品砼， 建設(shè)單位在簽證中簽署了情況屬

4、實(shí)， 由審計(jì)單位確定是否予以調(diào)差。 施工單位認(rèn)為自己在按通知精神施工， 如按工程量清單的要求使用自拌砼將會(huì)面臨行政主管部門(mén)的重罰且驗(yàn)收較難通過(guò)； 而建設(shè)單位認(rèn)為其他使用自拌砼的已完工程均已通過(guò)驗(yàn)收， 也未受到行政主管部門(mén)的處罰， 故要求施工單位使用自拌砼有例可參照， 施工單位既然未經(jīng)自己同意擅自使用商品砼就應(yīng)該自己承擔(dān)費(fèi)用。審核人認(rèn)為：建設(shè)單位及本工程的招標(biāo)代理單位理應(yīng)知道市區(qū)范圍內(nèi)禁止現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土， 本應(yīng)該在招標(biāo)工程量清單中描述為商品砼， 而不應(yīng)該描述為自拌砼，帶來(lái)不必要的麻煩；建設(shè)單位不應(yīng)簡(jiǎn)單的把矛盾推向?qū)徲?jì)一方，解鈴還須系鈴人，應(yīng)該由合同主體協(xié)商處理；我們認(rèn)為建設(shè)單位為節(jié)約國(guó)有資金固然

5、是好事， 但基于違反國(guó)家規(guī)定而節(jié)約國(guó)有資金的僥幸行為不值得鼓勵(lì)， 而施工單位能夠遵守相關(guān)規(guī)定且按章辦事， 本身就是應(yīng)該鼓勵(lì)的事情， 且施工單位實(shí)際上的確采用了商品砼在施工， 理應(yīng)補(bǔ)償差價(jià)， 但是使用商品砼所帶來(lái)的工期縮短、 塔吊臺(tái)班費(fèi)用減少等收益應(yīng)由建設(shè)單位分享， 且施工單位未按照正常程序報(bào)建設(shè)單位審批變更，應(yīng)按合同規(guī)定給予罰款；鑒于以上三點(diǎn)， 同時(shí)也為化解社會(huì)矛盾作貢獻(xiàn)， 在我們的建議下建設(shè)單位和施工單位共同開(kāi)一次碰頭會(huì)， 由審計(jì)單位作為協(xié)調(diào)人， 甲乙雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，最終達(dá)成一致意見(jiàn)：按實(shí)給予調(diào)整，工期壓縮一個(gè)月，塔吊臺(tái)班費(fèi)用扣減市場(chǎng)價(jià)的 2% ，臨時(shí)設(shè)施按結(jié)算價(jià)扣減0.1% ，按照合同約定給

6、予施工單位2 萬(wàn)元罰款。2、合同價(jià)款包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍為合同實(shí)施期間的政策性調(diào)整和物價(jià)上漲， 而施工期間材料價(jià)格大幅度下降， 施工單位認(rèn)為材料價(jià)格上漲不予調(diào)整而下跌則要調(diào)整不符合合同簽訂權(quán)責(zé)對(duì)等、 風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的原則， 不應(yīng)調(diào)低材差； 而建設(shè)單位則認(rèn)為合同約定物價(jià)上漲屬于施工單位應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍， 而物價(jià)下跌未予以明確約定， 理應(yīng)按照蘇建價(jià) 2008 67 號(hào)文件執(zhí)行審核人認(rèn)為：本工程為 2008 年 8 月簽訂的， 且合同約定物價(jià)上漲屬于施工單位應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍，不符合蘇建價(jià) 2008 67 號(hào)文件規(guī)定的“本意見(jiàn)發(fā)布前已經(jīng)簽訂固定價(jià)格施工合同 （包括固定總價(jià)與固定單價(jià)合同） ，尚未完成工程

7、竣工結(jié)算的招投標(biāo)工程，如果合同中未約定材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)控制條款的”的前提條件；既然合同約定物價(jià)上漲屬于施工單位應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍， 那按照權(quán)責(zé)對(duì)等、 風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的原則， 可以推定物價(jià)下跌應(yīng)屬于承包人收益的范疇，不應(yīng)調(diào)整材差。3 、依據(jù)招標(biāo)文件及合同專用條款約定材料檢測(cè)費(fèi)用由施工單位支付， 建設(shè)單位認(rèn)為應(yīng)該由施工單位支付檢測(cè)費(fèi)用， 而施工單位依據(jù)蘇建定 (2004)414 號(hào)文件規(guī)定 “工程質(zhì)量見(jiàn)證取樣檢測(cè)費(fèi)用由建設(shè)單位直接支付給所委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)”認(rèn)為應(yīng)該由建設(shè)單位支付檢測(cè)費(fèi)用。審核人認(rèn)為： 蘇建定 (2004)414 號(hào)文件規(guī)定 “工程質(zhì)量見(jiàn)證取樣檢測(cè)費(fèi)用由建設(shè)單位直接支付給所委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)”

8、 ，但招標(biāo)文件及合同已經(jīng)明確表明由施工單位考慮在報(bào)價(jià)內(nèi)， 可以理解成檢測(cè)費(fèi)用已經(jīng)包含在合同價(jià)中，且合同專用條款的解釋順序在相關(guān)技術(shù)文件之前，故檢測(cè)費(fèi)用可以由建設(shè)單位先行支付后再?gòu)墓こ炭钪锌鄢?、本工程住宅部分為公開(kāi)招投標(biāo)項(xiàng)目，但大門(mén)和廁所及配套設(shè)施均未招投標(biāo)， 且經(jīng)查閱備案合同及實(shí)際所簽合同一致， 約定結(jié)算方式均為中標(biāo)價(jià)* ( 1-2% ) + 變更價(jià)，但備案合同與招標(biāo)文件中載明的合同條款不一致，則未招標(biāo)工程是否下浮2% ；施工單位認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格按照合同執(zhí)行， 中標(biāo)價(jià)僅指中標(biāo)通知書(shū)上載明的價(jià)格， 而未招標(biāo)工程沒(méi)有中標(biāo)價(jià)，故不能參與下浮。審核人認(rèn)為：根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案

9、件適用法律問(wèn)題的解釋第二十一條規(guī)定： “當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容部一致的， 應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)”,而本工程備案合同并非中標(biāo)合同，在中標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)又要求施工單位另行讓利 2% 已違反相關(guān)規(guī)定，故本工程應(yīng)該以中標(biāo)合同為依據(jù)結(jié)算，即不下浮2% 。另外依據(jù)江蘇省高級(jí)人民法院 關(guān)于審理審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)第十一條規(guī)定： “法律、行政法規(guī)規(guī)定必須招標(biāo)投標(biāo)的建設(shè)工程， 當(dāng)事人實(shí)際履行的建設(shè)工程施工合同與備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的， 應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)； 未經(jīng)過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的， 該建設(shè)工程施

10、工合同為無(wú)效合同，應(yīng)當(dāng)參照實(shí)際履行的合同作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)” ，已招標(biāo)工程實(shí)際履行的合同為中標(biāo)合同， 則按以上規(guī)定未招標(biāo)工程也應(yīng)該執(zhí)行中標(biāo)合同。5、因樁基施工單位在施工鉆孔灌注樁的時(shí)候未控制好標(biāo)高，導(dǎo)致灌注樁標(biāo)高普通比設(shè)計(jì)標(biāo)高高出 1.8 米以上， 據(jù)此土建主體施工單位向建設(shè)單位索賠樁間土及截樁的費(fèi)用， 建設(shè)單位認(rèn)可此費(fèi)用， 但建設(shè)單位認(rèn)為是樁基施工單位未控制好標(biāo)高造成的， 故要求應(yīng)由樁基施工單位賠償此部分費(fèi)用；審核人認(rèn)為：1 、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，目前施工現(xiàn)場(chǎng)鉆孔灌注樁施工均存在超灌現(xiàn)象， 且按 江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表 （ 2004 年） 的計(jì)算規(guī)則定：“砼灌入量以設(shè)計(jì)樁長(zhǎng)（含樁尖）另加一

11、個(gè)直徑（設(shè)計(jì)有規(guī)定的，按設(shè)計(jì)要求）乘樁截面積以立方米計(jì)算”，據(jù)此我們認(rèn)為樁長(zhǎng)超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)高一個(gè)直徑為合理范圍， 超出此部分的則為樁基施工單位管理不善導(dǎo)致土建主體施工單位工作量的加大，理應(yīng)由樁基施工單位賠償超出規(guī)定范圍所產(chǎn)生的所有費(fèi)用【案例啟示】工程造價(jià)的控制在于工程的各個(gè)方面， 需要方方面面的知識(shí)積累，也需要參與人員用心、 用情去分析把握， 更需要一套完善的程序去控制，通過(guò)本案例，本人提出以下幾點(diǎn)建議：1 、 工程招投標(biāo)階段的造價(jià)控制非常重要， 招投標(biāo)不應(yīng)只是確定施工單位的手段，而應(yīng)貫穿工程建設(shè)的全過(guò)程；我們招標(biāo)人及招標(biāo)代理單位應(yīng)加強(qiáng)招標(biāo)文件的細(xì)節(jié)編制， 充分考慮其條款的合理性及可操作性，結(jié)合圖

12、紙、施工現(xiàn)場(chǎng)條件、規(guī)范等資料詳細(xì)編制標(biāo)底階段的施工組織設(shè)計(jì)， 預(yù)測(cè)施工過(guò)程中的各種問(wèn)題， 并在合同專用條款中明確對(duì)各類問(wèn)題的處理原則及方法， 避免結(jié)算過(guò)程扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)， 提高造價(jià)的前期控制質(zhì)量。2 、 審核人出具結(jié)論應(yīng)做到公平公正、 有理有據(jù)， 但建設(shè)工程類型復(fù)雜， 常常在類似問(wèn)題中帶有其特殊性， 審核人應(yīng)注意積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，研究其規(guī)律，并把類似經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用在其他工程中。當(dāng)遇到復(fù)雜的個(gè)案， 審核人應(yīng)對(duì)有限的資料進(jìn)行合理的判斷和分析，做到觸類旁通。3 、 從工程預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)的制定到實(shí)際操作過(guò)程中的執(zhí)行， 造價(jià)咨 詢行業(yè)都是在探索中前進(jìn)， 工程造價(jià)咨詢行業(yè)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)也越來(lái)越細(xì)致，越來(lái)越深化； 在工程結(jié)算過(guò)程中，我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣那樣的問(wèn)題，有的