財務管理案例三

1、- 案例三 業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35 萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。案例分析 在物業(yè)管理實踐中， 業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費是應盡的義務， 物業(yè)管理服務合同及業(yè)主公約等對此都有明確明確表達。 就本案例而言， 業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對每一個業(yè)主有約束力。 物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務后， 業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。 即使

2、是收費標準， 業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務合同中也會有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應按照約定繳納物業(yè)管理費用。對于拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司應根據(jù)具體情況，區(qū)別對待，采取不同的對策。一般先應以反復的協(xié)商為主， 再者啟動催繳程序， 仍不見效可提請仲裁或向人民法院訴訟。解決方法 為了解決這一問題，該商城管理處主要領導一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板， 頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難，以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分

3、期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10 期，每月 3 萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10 個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。相關(guān)法規(guī)制度1 物業(yè)管理公約前言為了維護業(yè)主的合法權(quán)益， 保持物業(yè)的完好美觀， 加強住宅園區(qū)的管理， 創(chuàng)造一個舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。 根據(jù)國家和沈陽市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約 。（以下簡稱公約）第一章：總則第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：l ，園區(qū)：指座落于區(qū)路號，由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“ ”。2 業(yè)主：凡依據(jù)商品房購

4、銷合同，對本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實對房屋實際占有、使用的自然人、法人或其它組織。3 管理公司：受房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定物業(yè)管理有限公司為的物業(yè)管理公司精選資料-4 單位：指業(yè)主依據(jù) 商品房購銷合同或其它法律文書、法律事實依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。5 公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。6 公共設施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設置的各種地上附著物，架設及敷設的各專用系統(tǒng)及管線。第二條：業(yè)主應遵守國家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)

5、定，遵守社會公德。努力成為遵紀守法，思想品德高尚的文明公民。第三條：為實現(xiàn)以上目標，業(yè)主與管理公司應全力配合、協(xié)作。第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務第四條：業(yè)主的權(quán)利1 業(yè)主獨立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。2 業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈、出租、抵押或其它方式處置或變賣。3 可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設施。4 可根據(jù)本公約維護自身合法權(quán)益。5 對住宅園區(qū)的各項管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)第五條：業(yè)主的義務l 業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。2 依照法律及本公約的規(guī)定，負責繳交其名下單

6、位應分擔的管理費及其它基金款項。3 繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費在內(nèi)的各項費用。4 業(yè)主在出租、出售或準許他人使用房屋時，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。5 不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴建、搭建、拆除任何建筑物。6 不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施7 住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。8 不得妨礙他人使用公用地方及公用設施，不得阻礙房屋的正常維修。9 樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家俱、貨物、架設花

7、架、室外天線或其它物品。10 住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。11 住宅區(qū)內(nèi)嚴禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。12 不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應用袋裝好，按指定時間放到指定地點。13 業(yè)主有義務教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯給物業(yè)管理造成嚴重危害的， 業(yè)主除應對未成年子女加強教育外， 對造成實際損失的，還應承擔賠償責任。14 遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。第三章：管理公司的職責及權(quán)利第六條：管理公司的職責l 負責園區(qū)的管理、經(jīng)營及房屋和配套公共設施的維修、養(yǎng)護。2 維護園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設備，并保持其功能良好。精選資料-3

8、 保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。4 負責園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護和管理。5 負責園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。第七條：管理公司的權(quán)利l 根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。2 有權(quán)對園內(nèi)的車輛進行有序化管理，除消防、救護、警備和特許的車輛外，其它機動車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛， 包括自行車、 摩托車等在內(nèi)的各種車輛實行定點停放。3 按物價部門核定的收費標準，向業(yè)主收取管理費，收取的管理費用單列項目?？顚Ｓ?，年度費用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會和業(yè)主的監(jiān)督。4 管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時的調(diào)整收費項目和收費標準，

9、但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會和物價部門通過。5 采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。6 管理公司可采取法律行動或其它有效行動來催促業(yè)主繳齊各項欠款。第四章 :違約責任第八條：業(yè)主逾期交納管理費的，應按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應當立即停止違約行為，并應支付違約金，對造成實際財產(chǎn)損失的還應依法賠償。第十條： 前款所稱的違約金以處罰的方式支付， 每人次以 5 元 -5000 元為限， 管理公司可在園區(qū)內(nèi)進行公告，違約金應用于園區(qū)內(nèi)專項建設費用上。第十一條：管理公司或其他人員履行職責時如違反

10、公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應立即停止侵害行為外， 還應負責消除由此給業(yè)主帶來的不良影響， 對造成業(yè)主實際財產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對責任者給予紀律處分，對構(gòu)成犯罪的移送司法機關(guān)。第五章：附則第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會確認本公約繼續(xù)有效。第十三條 :本公約可依據(jù)有關(guān)法律、 法規(guī)修訂或補充， 也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國家政策法律規(guī)定。第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的 委托管理合同或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊及各項規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。

11、2 財務管理的機構(gòu)及職責(一 )財務部門機構(gòu)的設置財會部門一般設置下列人員：財務會計部經(jīng)理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費員。(二 )財會人員的崗位職責1. 財會部經(jīng)理(1) 向企業(yè)領導人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業(yè)負責人的經(jīng)營管理參謀；(2) 每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表， 寫出財務會計分析報表， 送企業(yè)法人審閱；(3) 檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)；(4) 審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；精選資料-(5) 合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；(6) 根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財

12、會管理具體制度和操作程序；(7) 組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預算方案， 送企業(yè)領導、 業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定；(8) 研究熟悉和實施相關(guān)的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經(jīng)濟手段保護公司的合法權(quán)益。2. 主管會計(1) 向部門經(jīng)理負責，具體組織好本部門的日常管理工作；(2) 每日做好各種會計憑證和賬務處理工作；(3) 每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況；(4) 負責檢查、 審核各經(jīng)營管理部門及下屬機構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領導及時匯報工作情況；(5) 檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符；(6) 按照物業(yè)管理

13、的行業(yè)特點和需要，分類計賬；完成企業(yè)領導交辦的財會工作。3. 出納(1) 遵守公司員工守則和財務管理制度；(2) 管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；(3) 及時追收企業(yè)各種應收款項，保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；(4) 編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；(5) 及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票， 按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。4. 統(tǒng)計員 (電腦員 )(1) 及時統(tǒng)計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考；(2) 維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數(shù)據(jù)應及時修改并存儲；(3) 及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時