某房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃報(bào)告

1、某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)例 三期項(xiàng)目總體概述:三期項(xiàng)目是整個(gè)社區(qū)的重要部分，處于中央組團(tuán)的核心 位置，對(duì)整個(gè)小區(qū)的品牌品質(zhì)具有極大的影響意義。三期建筑面積13萬(wàn)平方 米，酒店一幢，8幢住宅，（其實(shí)為4幢，2幢連在一起，中間一道沉降縫） 均為2 3+1層。 項(xiàng)目目標(biāo)：2總體目標(biāo)：建成XX市具有南洋風(fēng)情的特大景觀小區(qū)逆度目標(biāo)： 三期竣工時(shí)間為20 0 7年5月1日 主樓主體進(jìn)度20 0 6年5月1日完工，裝修至主樓驗(yàn)收2 0 0 6年10月1日， 配套及景觀2007年5月1日碩量目標(biāo)：X市安全文明工地、X市市優(yōu)工程 力創(chuàng)省優(yōu)城本目標(biāo):控制在2 . 6億元（包扌舌主樓及配套和景觀成本） 一、范圍計(jì)劃范

2、圍管理計(jì)劃:主要分為4個(gè)階段:前期階段、主樓階段、 配套階段、景觀階段 前期階段:平整場(chǎng)地；地質(zhì)勘察；配合項(xiàng)目辦辦理手續(xù);商品混凝土合同、口 蟻防治合同及實(shí)施；審查設(shè)計(jì)圖;監(jiān)理招標(biāo)；施工招標(biāo);規(guī)劃放線(xiàn)，臨水臨電 的接入;公安局宿舍段道路修建:樓施工階段：基礎(chǔ)開(kāi)槽;基礎(chǔ)施工;主體 1-23主樓裝修;水電安裝消防安裝;防水工程；門(mén)窗工程；電梯安裝;平整 場(chǎng)地室外配套階段：管網(wǎng)工程、有線(xiàn)工程、電話(huà)分項(xiàng);智能工程；道路工程; 室外配電； 景觀階段:苗木栽種；水景及游泳池；燈具配置;宅前路； 建設(shè)三期：1、樓號(hào)比較集中，易于管理。2、先開(kāi)酒店是便于展示小區(qū)入口 形象，有利于銷(xiāo)售；3、能將一期和二期連成一

3、體,塑造整體小區(qū)形象。 二、質(zhì)量安全計(jì)劃 1、爭(zhēng)創(chuàng)安全文明工地 為了樹(shù)立我公司良好的企業(yè)形象，嚴(yán)格按照X市安全文明工地的要求執(zhí)行，爭(zhēng) 創(chuàng)X市安全文明工地樣板。需要在招標(biāo)選擇施工隊(duì)伍時(shí)考慮此項(xiàng)費(fèi)用。 X市安全文明工地相關(guān)規(guī)定如下：（附后） 2、工程主體質(zhì)量保證措施XD施工單位標(biāo)準(zhǔn)：霽選擇有資金實(shí)力丿* 土建一 級(jí)資質(zhì)建筑公司 *項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)一級(jí)（在招標(biāo)文件中注明不得更換、需施工單位出承諾 書(shū)）笊IS 0 9000認(rèn)證企業(yè)妙監(jiān)理公司標(biāo)準(zhǔn)：幣選擇有技術(shù)實(shí)力 *信譽(yù)良好 *敢于承擔(dān)責(zé)任對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的處無(wú)建設(shè)主管部門(mén)不良記錄的監(jiān)理公司 總工辦學(xué)習(xí)熟悉建筑高層施工規(guī)范，鍛煉自身能力,在施工管理過(guò)程中能

4、起到有的放矢的作用，更好的作好控制協(xié)調(diào)工作。妙配合監(jiān)理公司對(duì)施工單 位作好監(jiān)督管理工作，為監(jiān)理公司樹(shù)立堅(jiān)強(qiáng)的后盾，充分調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積 極性，更好的為我方服務(wù)。 嚴(yán)格合同管理，對(duì)所達(dá)到的質(zhì)量要求嚴(yán)格控制。血作好主體隱蔽驗(yàn)收工 作，防止工程主體留下質(zhì)量隱患，提倡監(jiān)理旁站制倉(cāng)對(duì)易出問(wèn)題的工程部位 提前做好細(xì)化防范方案。 定期召開(kāi)工程技術(shù)專(zhuān)題會(huì)，加強(qiáng)內(nèi)部溝通，及早解決問(wèn)題于萌芽之中。 三、投資控制 1、綜合制定出控制總項(xiàng)目造價(jià)成本的基數(shù)。慘考以往信息，匯總一期、 二期造價(jià)成本信息，分部門(mén)分類(lèi)整理作為三期成本控制的依據(jù)。 總工辦造價(jià)控制成本：（以下為以往承包信息）處前期地質(zhì)勘察：二期60元 /米;三期

5、53元/米我白蟻防治：2. 5元/米2 *地基處理：二期單樁樁長(zhǎng)13米，施工單價(jià)6 4/米，高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力混凝土管樁 （4 0 0 X 95）材料單價(jià)78元/米 *工程主體:1 1 0012 0 0元/米2 *外網(wǎng)配套（煤氣、水電接入、有線(xiàn)電視、管道等）30 0元/米2 *景觀工程：140元/米2笊商品混凝土：；如果為了趕工期，使用商品混凝土； 如果為了節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，建議部分使用或不使用，當(dāng)然還得考慮項(xiàng)目辦手續(xù) 辦理的難度和公司整體營(yíng)銷(xiāo)策略的整體進(jìn)程及銷(xiāo)售資金回籠程度。視具體情 況而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）戈總量;三期混凝土總量 約 4. 5 萬(wàn) m3, 20:280 元/m3

6、;C30： 3 30 元/m3；現(xiàn)場(chǎng)施工攪拌 C2 0 : 1 88+ 1 6 . 9;C30： 2 1 6+16. 9 ；差價(jià):90 元/m3 左右 總差價(jià)：4. 5萬(wàn)X90元/m3=4 0 5萬(wàn) 建設(shè)局費(fèi)用和罰款;補(bǔ)給攪拌站費(fèi)用2項(xiàng)合計(jì)計(jì)劃約80萬(wàn)必差3 2 5萬(wàn)參決 策是否用商品混凝土？同公司發(fā)展戰(zhàn)略相一致:是求速度盡快占領(lǐng)市場(chǎng)，銷(xiāo) 售資金盡快回籠;還是暫時(shí)節(jié)約3 2 5萬(wàn)成木? j項(xiàng)目辦前期手續(xù)成本:各項(xiàng) 手續(xù)費(fèi)用。姻銷(xiāo)售部成本：營(yíng)銷(xiāo)策劃宣傳費(fèi)用（廣告、樓書(shū)等）、銷(xiāo)售提成。 營(yíng)銷(xiāo)策劃方面：1、宣傳方式：報(bào)紙、風(fēng)景片、樓書(shū)、展覽會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、 標(biāo)牌等,2、制定總營(yíng)銷(xiāo)策略,何時(shí)以何種宣傳

7、方式推出。能起到良好的效果。 有一個(gè)統(tǒng)籌安排;每個(gè)階段都有不同的內(nèi)涵和主題3、有創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)建議:如 請(qǐng)一個(gè)有名的跳水運(yùn)動(dòng)員，贈(zèng)其一套房子，讓其允許作為我方形象代言人。 小區(qū)景觀水景和游泳池較多，在游泳池旁邊做一個(gè)跳臺(tái)；小區(qū)建成后平時(shí)舉 行游泳比賽。在廣告語(yǔ)中加上一句：你想體會(huì)與名人一起游泳的感覺(jué)嗎?想 必具有購(gòu)房的煽動(dòng)性。4、推出極具震撼力的廣告宣傳語(yǔ):如萬(wàn)科天景花園宣 傳語(yǔ)：“深圳住宅的明天”。聯(lián)想集團(tuán)的：“如果失去聯(lián)想，世界將會(huì)怎 樣”。像這類(lèi)廣告語(yǔ)都是萬(wàn)科和聯(lián)想自己想出來(lái)的，只有自己才能體會(huì)本身 項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)和價(jià)值觀念。3材料部采購(gòu)成本：材料成木（主要指甲供材料） 2、確定銷(xiāo)售收益 定出三

8、期銷(xiāo)售價(jià)位便于以后進(jìn)行成本核算。比較投入與產(chǎn)出。事先確定利潤(rùn) 空間。實(shí)施過(guò)程中及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。財(cái)務(wù)是不可缺少的重要一環(huán)?，F(xiàn)在都講究 部門(mén)整和和項(xiàng)目化運(yùn)做項(xiàng)目。3、確定變更程序流程,防止隨意變更增加成 本4丿、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)投資;深圳設(shè)計(jì)院圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完畢后，審核圖紙及概算， 在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程的概念合理規(guī)劃成本 四、進(jìn)度計(jì)劃 1、合理安排前期手續(xù)進(jìn)度（見(jiàn)總部批件表），總部要求2005年7月18 H 開(kāi)工2、前期階段：平整場(chǎng)地；地質(zhì)勘察；配合項(xiàng)目辦辦理手續(xù);商品混凝 土合同、口蟻防治合同及實(shí)施；審查設(shè)計(jì)圖;標(biāo)高的確定、地基處理、施工 工期的確定、監(jiān)理招標(biāo);施工招標(biāo)；規(guī)劃放線(xiàn)，臨水臨電的接入;公安局宿

9、舍 段道路修建;該階段進(jìn)度待修繕。 3、春節(jié)上班后，首先進(jìn)行白蟻防治合同的簽訂、地質(zhì)勘察合同的簽訂、商品 混凝土合同的簽訂、天然氣合同的簽定；為項(xiàng)目辦跑前期手續(xù)作好鋪墊；以 上工作計(jì)劃2 005年5月1日前完成以上事項(xiàng),簽定合同后就算閑置1個(gè)月， 也不能出現(xiàn)到使用時(shí)因程序問(wèn)題耽誤工作。 4、主樓施工階:2005年7月18 EI-2 00 6年5月3 1日主體階段；丿2 00 5年7月1 8日一7月31日臨建搭設(shè)、基礎(chǔ)開(kāi)挖 8月1日一9月1日基礎(chǔ)I施工9s月1日一2006年4月31日主體23層施 工（按每層10天計(jì)，其中基礎(chǔ)檢測(cè)及基礎(chǔ)驗(yàn)收1 0天）5月1日一5月3 1 日主體驗(yàn)收階段；2006/

10、F 6月1日-2 0 06年1 0月1日主樓裝修階段5、 配套施工階段:20 0 6年1 0月1日一20 0 7年1月31日6、景觀施工階 段:2006年2月1日一200 6年5月1日咖2 005年7月18日開(kāi)工日期延后， 其余時(shí)間相應(yīng)順延。建議銷(xiāo)售交房日期在開(kāi)工日期后22個(gè)月 五、人員計(jì)劃 1、三期應(yīng)配備人員：經(jīng)理A、土建工程師2名、王明中、黃永仁、于洪波、1 名景觀工程師2、人員分工： 經(jīng)理A負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)及處理日常性事務(wù)比建甲 負(fù)責(zé)灑電公寓及1棟樓土 建和社區(qū)內(nèi)土建雜事 土建乙 負(fù)責(zé)其余3棟樓土建 水暖甲 負(fù)責(zé)整體三期給排水及消防方面電氣甲負(fù)責(zé)其余3棟樓電氣電 氣乙負(fù)責(zé)灑電公寓及1棟樓電氣和

11、檔案行政性事務(wù)景觀x負(fù)責(zé)二、三期 景觀、入口處景觀、一期景觀調(diào)整 3、隊(duì)伍建設(shè)XD建立與業(yè)績(jī)考核相應(yīng)的獎(jiǎng)罰機(jī)制（得公司支持） 加強(qiáng)公司企業(yè)文化核心理念的灌輸，消除拜金主義、個(gè)人主義、工作腐敗 主義。娼每月定期開(kāi)展專(zhuān)業(yè)技術(shù)討論會(huì) 適當(dāng)時(shí)候開(kāi)展相應(yīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高管理班子素質(zhì) 加強(qiáng)內(nèi)部溝通，防止各專(zhuān)業(yè)人員各自為是3加強(qiáng)外部溝通，防止因?yàn)椴块T(mén) 不協(xié)調(diào)影響項(xiàng)目進(jìn)程 六、內(nèi)外溝通ZD與總部人員的溝通:揃期工作：安排專(zhuān)人與總部總工辦聯(lián)系, 當(dāng)前緊要問(wèn)題1、督促總部住宅集團(tuán)讓深圳設(shè)計(jì)院盡快拿出三期報(bào)建方案， 項(xiàng)目辦才能開(kāi)始三期項(xiàng)目的前期手續(xù)工作，報(bào)建方案經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)后，才能 進(jìn)行地質(zhì)勘察工作。2、完成三期的設(shè)

12、計(jì)交接工作，作好平穩(wěn)過(guò)度。3、以后 施工階段遇到需總部總工辦解決問(wèn)題再及時(shí)聯(lián)系。妬與分集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)溝通:及 時(shí)制定出三期項(xiàng)目計(jì)劃，安排工程進(jìn)度，說(shuō)明質(zhì)量目標(biāo)、成木情況。便于上 司及時(shí)了解情況，作出英明決斷。計(jì)劃每月寫(xiě)一份績(jī)效報(bào)告，匯報(bào)項(xiàng)目正在 進(jìn)展情況，存在問(wèn)題及解決辦法，項(xiàng)目今后工作安排。 與分集團(tuán)各部門(mén)的溝通 項(xiàng)目是一個(gè)整體，工程施工不僅是總工辦的份內(nèi)職責(zé)，同時(shí)涉及到材料部門(mén)、 預(yù)算部門(mén)、項(xiàng)目辦前期，各部門(mén)只有緊密配合，才能達(dá)到良好效果。 顧目前期總工辦配合項(xiàng)目辦工作：1、配合項(xiàng)目辦總規(guī)報(bào)批，同深圳設(shè)計(jì)院 協(xié)調(diào)，提出工程技術(shù)方面的意見(jiàn)，盡快將總規(guī)拿下，便于其他手續(xù)的辦理和各 項(xiàng)工作的開(kāi)展。2、

13、施工圖審查前期階段，配合項(xiàng)目辦作好具備審圖的條件, 提前簽好口蟻防治合同、商品混凝土合同、天然氣合同 3、施工圖審查階段配合項(xiàng)目辦解答建設(shè)行政主管部門(mén)提出的疑問(wèn)，盡量使我 方的施工圖少做調(diào)整。丿4、招標(biāo)備案階段，配合項(xiàng)目辦辦好監(jiān)理招標(biāo)、施工 招標(biāo)等重大招標(biāo)事項(xiàng)，提供相關(guān)資料。 與材料部門(mén)的協(xié)調(diào)： 1、待深圳設(shè)計(jì)院施工圖紙完畢，各部門(mén)碰頭一致后，將甲供材料列清單交于 材料部門(mén)，讓其及早詢(xún)價(jià)。 2、盡量在施工階段及早尋價(jià)，不至于影響三期工程進(jìn)度妙與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理 單位的溝通設(shè)計(jì)方面：1、從總部接手深圳設(shè)計(jì)院后，作好與該院的溝通，督 促其盡快完成施工圖紙。并在設(shè)計(jì)圖紙完畢后，同設(shè)計(jì)院溝通協(xié)調(diào)作好設(shè)計(jì)

14、階段投資控制；2、搞好深圳設(shè)計(jì)院和景觀設(shè)計(jì)公司三期的協(xié)調(diào)工作。使景 觀設(shè)計(jì)公司盡快找到三期項(xiàng)目的切入點(diǎn)。盡早完成三期項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)（在 不影響二期景觀設(shè)計(jì)的前提下） 與X市建設(shè)行政部門(mén)的溝通 與各施工單位的溝通 七、風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 1、資金斷鏈 這是最大的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮和順馳董事局主席汪浩接班以前都是財(cái)務(wù) 總監(jiān)。最能說(shuō)明這一點(diǎn)，資木運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重?？紤]公司現(xiàn)有 資金及總部支持資金還是分公司自己自足。開(kāi)工13萬(wàn)平方米?？傮w需要資 金2. 6個(gè)億（1 3 0000平方米X2000元，主樓按1 500元/m 2 ,配套及景觀按 500 m2 ）。主樓主體按總造價(jià)的5 0 %計(jì)，主體封

15、頂需要1 3 0000平方米X 1500 元/m2 X50%=9750萬(wàn)元。主體封頂后可取得預(yù)售許可證，可大面積回籠資 金，如每家墊資10 0 0萬(wàn)，實(shí)際周轉(zhuǎn)資金需5000萬(wàn)即可;考慮到公司人員工 資基本開(kāi)支和日常消耗及主體封頂后銷(xiāo)售可能不暢等不利因素，籌措資金保 守一點(diǎn)7 5 00萬(wàn)即可。資金緊張寬松情況下，酒店公寓1個(gè)施工單位，剩 下每4幢樓一個(gè)施工單位，這樣3個(gè)施工單位;這種風(fēng)險(xiǎn)較大方案資金緊張 情況下，酒店公寓1個(gè)施工單位，其余每2幢樓一個(gè)施工單位，這樣5個(gè)施工 單位; 2、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn):XD合理安排前期手續(xù)辦理，開(kāi)工時(shí)間確定后，嚴(yán)格按照安排 執(zhí)行，遇見(jiàn)不可控制因素及時(shí)調(diào)整。 注重細(xì)節(jié)，防止因公司程序誤事，提前計(jì)劃好程序需要時(shí)間，合理安排。 選擇有資金實(shí)力、質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍，招標(biāo)是其中關(guān)鍵一環(huán)。招標(biāo)文件 中應(yīng)明