房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

1、房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料1房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等)房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產(chǎn)用(50年)；3、經(jīng)營(yíng)用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學(xué)校，博物館等)。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1、

2、土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、 房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、 房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)； 6、 房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。二、房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地

3、有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。五證兩書一、建筑用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、國(guó)有土地使用證經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受

4、法律保護(hù)。五、商品房銷售(預(yù)售)許可證市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件六、“兩書”商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書名詞解釋一、基本參數(shù) 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)； 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度)； 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m3.9m較舒適)； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m); 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況

5、和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。 三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。七、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的

6、一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所

7、有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。 過戶：即更換房屋承租人姓名。八、與面積有關(guān)的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括

8、使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 公攤面積：1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等

9、所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)面積 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 公

10、用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。九、與銀行貸款有關(guān)概念 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 按揭所用材料：1、 身份證復(fù)印件； 2、 戶口本復(fù)印件； 3、 結(jié)婚證復(fù)印件； 4、 收入證明； 5、

11、購房合同復(fù)印件； 6、 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 7、 三個(gè)月的連續(xù)稅單；十、經(jīng)濟(jì)適用房我國(guó)在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。 經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%3%，市場(chǎng)利潤(rùn)被限在3%以下。 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成1.住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)； 2.審查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； 3.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；建設(shè)工程費(fèi)；以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%3%的管理費(fèi)。貸款利息、稅金3%以下利潤(rùn)。商品房除以上8項(xiàng)外，還有行政事業(yè)性收費(fèi)(如小區(qū)營(yíng)業(yè)性配

12、套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等)，土地出讓金其利潤(rùn)不受限制，由市場(chǎng)決定。 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；成本結(jié)構(gòu)不同；租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購買對(duì)象和條件不受限制；價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。 經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？居民個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用

13、權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有48、對(duì)住宅設(shè)計(jì)中的層高控制有哪些規(guī)定？答：多、高層住宅層高為2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，應(yīng)報(bào)市規(guī)劃局審核。49、對(duì)高層建筑的面寬控制有哪些規(guī)定？答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于80米。建筑高度大于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于65米。50、房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期有什么規(guī)定？答：房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請(qǐng)的日期為準(zhǔn)；但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過戶

14、決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過戶申請(qǐng)的受理日期為準(zhǔn)。51、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無過錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。52、選購住房時(shí)，如何確定需購住房的功能和面積大小？答：一般來說，選購住房的目的有兩種，一是購房用于自住，二是購房用于投資。購房用于自住一般也有兩種情況，一種是購房后準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住，即所謂“一步到位”；另一種是購房用于過渡性居住，即所謂分步到位，逐步改善。購房后準(zhǔn)備長(zhǎng)期

15、居住的，購房時(shí)應(yīng)有前瞻性，在購房能力許可的情況下，適當(dāng)超前，如三口之家宜購買三室戶（或以上）戶型，其中至少應(yīng)有一間工作室，面積大小直接關(guān)系到房屋的總價(jià)，一定要視經(jīng)濟(jì)能力而定。購房用于過渡性居住，一般對(duì)功能、面積的考慮，只要未來35年內(nèi)夠住用即可，除此之外，還應(yīng)考慮未來幾年較容易轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)或較易出租。53、如何選擇貸款方式和確定貸款總額？答：目前我國(guó)住房貸款還款方式有兩種，一種是“等額本金還款法”，另一種是“等額本息還款法”?！暗阮~本息還款法”還款本息總額略高于“等額本金還款法”，但較適合近期能承受，而預(yù)期收入較穩(wěn)定或有所增加的居民；“等額本金還款法”前期償還金額較大，以后逐年減少，較適合現(xiàn)在收入

16、較高，預(yù)期收入可能減少的居民。54、房屋使用人能否參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)？答：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)按幢邀請(qǐng)或者按業(yè)主人數(shù)的一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人列席會(huì)議。列席會(huì)議的成員沒有表決權(quán)。55、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括哪些項(xiàng)目？答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：（1） 管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；（2） 房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用；（1） 保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；（2） 保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用

17、；（3） 維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算，第（5）項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。56、什么叫房地產(chǎn)開發(fā)？答：房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。57、什么是住宅配套設(shè)施？答：住宅配套設(shè)施，指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次，應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商

18、店、文化室、兒童游樂場(chǎng)等；（2） 住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在1萬人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、儲(chǔ)蓄所、郵電所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會(huì)、變電所、公共廁所、垃圾站等；（3） 住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在4至5萬人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等；（4） 市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施，包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)施。前者指城市自來水、

19、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。58、什么叫契稅？答：契稅是在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)向政府交納的稅金，是國(guó)家財(cái)政的一項(xiàng)稅收。59、什么是商品房成本？答：指在商品房生產(chǎn)過程中實(shí)際消耗的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值，以及商品房用地的征拆遷補(bǔ)償費(fèi)。60、什么叫伸縮縫？答：伸縮縫是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化（熱漲、冷縮），使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長(zhǎng)度方向的適當(dāng)部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。伸縮縫是將基礎(chǔ)以上的建筑構(gòu)件如墻體、樓板、屋頂（木屋頂除外）等分成兩個(gè)獨(dú)立部分，使建筑物沿長(zhǎng)方向可做水平伸縮?？p寬一般在200400mm。61、什么叫防水層？答：

20、為了防止雨水進(jìn)入屋面，地下水進(jìn)入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。62、什么叫違約金？答：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。這是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。違約金的設(shè)置，主要是為了用

21、經(jīng)濟(jì)制裁的手段督促合同雙方嚴(yán)格信守合同條款和履行合同義務(wù)。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)不履行合同行為表現(xiàn)較為明顯，用戶反映也比較強(qiáng)烈；業(yè)主委員會(huì)在某些方面未履行合同則較少直接表現(xiàn)在用戶的面前。如某些費(fèi)用未能及時(shí)付給物業(yè)管理企業(yè)，短時(shí)間內(nèi)未給管理帶來明顯的損失，但肯定會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈而直接影響物業(yè)管理整體工作。用違約金制裁業(yè)主委員會(huì)，可能會(huì)起防止這類事情發(fā)生的作用。63、什么叫契約？答：契約即合同，指當(dāng)事人雙方（或數(shù)方）為了確定各自的權(quán)利和義務(wù)而訂立的共同遵守的協(xié)議。契約是雙方的法律行為，其成立須雙方意思表示一致。在先的意思表現(xiàn)為要約，在后的意思表現(xiàn)為承諾。可用書面、口頭或其他形式

22、訂立。如買賣、委托、承包、租賃、保管、借貸等契約（合同）一般只要雙方就主要條款（標(biāo)的、價(jià)金、期限以及雙方約定必須遵守的其他條款）達(dá)成協(xié)議即可成立。合法成立的契約有法律約束力，任何一方無合法原因不履行或不完全履行契約義務(wù)時(shí)，對(duì)方有權(quán)要求履行或解除契約；并有權(quán)就不履行或延遲履行所造成的損失請(qǐng)求賠償。64、什么叫賠償金？答：賠償金是違約方的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)時(shí)，單純處罰違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失，則應(yīng)由違約方支付給對(duì)方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。這是承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式。但這種方式讓違約方承擔(dān)責(zé)任，必須具備3個(gè)條件：（1） 當(dāng)事人有違約行為；（2） 當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)；（3）

23、當(dāng)事人的違約行為與對(duì)方的損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。如有些衛(wèi)生服務(wù)未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)和某些用戶生病，兩者之間未必有因果關(guān)系，不能據(jù)此處罰賠償金。但如因衛(wèi)生服務(wù)太差而造成蚊蠅孽生，環(huán)境惡劣，致使用戶生病，經(jīng)鑒定確實(shí)有因果關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)處罰賠償金。65、什么是住宅用地？答：住宅用地是指住宅建筑及其配套設(shè)施所占用的土地，如住宅區(qū)、居民點(diǎn)、庭院綠化用地等。66、高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合哪些規(guī)定？答：高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合下列規(guī)定：（1） 塔式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的1/4周邊長(zhǎng)度；（2） 單元式、通廊式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度；（3） 消防登高面應(yīng)靠近住宅的公共樓梯或陽臺(tái)、窗

24、；（4） 消防登高面一側(cè)的裙房，其建筑高度不應(yīng)大于5m，且進(jìn)深不應(yīng)大于4m；（5） 消防登高面不宜設(shè)計(jì)大面積的玻璃幕墻。67、哪些類型的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道？答：低層、多層、中高層住宅的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道，其轉(zhuǎn)變半徑不應(yīng)小于6 m。68、什么樣的住宅必須設(shè)置電梯？答：七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。69、住宅內(nèi)電梯設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：十二層及以上高層住宅的每單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中一臺(tái)電梯的轎廂長(zhǎng)邊尺寸不應(yīng)小于1.6 m。70、套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？答：套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：（1）套（單元）內(nèi)的使用面積；（2）套

25、內(nèi)墻體面積；（3）陽臺(tái)建筑面積（應(yīng)算一半）。71、建筑面積由哪幾部分組成？答：公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的地上部分公共用房和管理用房建筑面積；（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。72、如何計(jì)算公用建筑面積？答：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售

26、或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。73、如何分?jǐn)傆?jì)算公用建筑面積？答：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)x套內(nèi)建筑面積。 哪些公用面積不能分?jǐn)偅看穑翰荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，

27、單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。74、什么叫建筑施工圖？答：建筑施工圖，簡(jiǎn)稱“建施”。它一般由設(shè)計(jì)部門的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)繪圖。建筑施工圖主要反映一個(gè)工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時(shí)也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括建筑設(shè)計(jì)說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙

28、以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺(tái)階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。75、什么是土地價(jià)格構(gòu)成？答：土地價(jià)格構(gòu)成指城市土地價(jià)格由各要素組成。土地價(jià)格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)成要素?，F(xiàn)階段我國(guó)城市土地價(jià)格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對(duì)地租、級(jí)差地租、土地投資補(bǔ)償和土地投資利息4個(gè)要素。76、什么是用地許可證？答：用地許可證指經(jīng)城市規(guī)劃主管部門審批并頒發(fā)的、允許建設(shè)單位或個(gè)人使用城市國(guó)有土地或征用集體土地的證件。1984年1月5日國(guó)務(wù)院頒發(fā)的城市規(guī)劃條例把用地許可證分為建設(shè)用地許可證和臨時(shí)用地許可證兩種，并分別把領(lǐng)取這兩種用地許可證的程序作了具體的規(guī)定。1989年12月26日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

29、第十一次會(huì)議通過的中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法于1990年4月1日起施行，國(guó)務(wù)院發(fā)布的城市規(guī)劃條例同時(shí)廢止。城市規(guī)劃法不再提建設(shè)用地許可證和臨時(shí)用地許可證，而提建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并作了如下規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。”“臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制

30、定?！?7、什么叫三通一平？答：三通一平是通路、通電、通水和場(chǎng)地平整的簡(jiǎn)稱。這是開發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施。78、什么是開發(fā)商？答：房地產(chǎn)開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主體的企業(yè)，它們通過實(shí)施開發(fā)過程而獲取利潤(rùn)。根據(jù)各企業(yè)的資本的多少，國(guó)家又把開發(fā)企業(yè)劃為不同的等級(jí)資質(zhì)而進(jìn)行管理。79、什么叫聯(lián)合代理？答：對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作，物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責(zé)范圍和傭金分配方式。80、什么是獨(dú)家代理？答：對(duì)一些功能較為單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)

31、，或者對(duì)于綜合性物業(yè)中的某一特定用途的部分，開發(fā)商常委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)銷售工作，稱為獨(dú)家代理。81、什么叫建筑承包商？答：房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)過程中，對(duì)房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。82、什么叫產(chǎn)籍圖表？答：產(chǎn)籍圖表是指辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的所有證內(nèi)粘附的”房屋平面圖“及房屋各類的表格。這是經(jīng)過測(cè)繪部門測(cè)量繪圖、查丈填表而成的。留有圖底表冊(cè)，作為產(chǎn)籍資料，與產(chǎn)籍卡配套，成為較完整的產(chǎn)籍簿冊(cè)。圖表是分戶地形圖、房屋平面圖和房屋情況登記表的總稱。83、什么叫他項(xiàng)權(quán)利

32、登記？答：他項(xiàng)權(quán)利登記主要指房產(chǎn)典當(dāng)與抵押權(quán)的登記。分為三種：一是雙方訂立契約后的權(quán)利設(shè)定登記；二是權(quán)利內(nèi)容變更時(shí)權(quán)利變更登記（包括存續(xù)期的變更和因拆除改建的權(quán)利增減）；三是權(quán)利消除時(shí)的注銷登記（包括存續(xù)期滿和權(quán)利拋棄）。84、房地產(chǎn)抵押的種類有哪些？答：房地產(chǎn)抵押可按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要分為：（1）土地使用權(quán)抵押；（2）建設(shè)工程抵押；（3） 預(yù)購商品房期權(quán)抵押；（4） 現(xiàn)房抵押。85、什么是商品房銷售？答：商品房銷售，是指商品房權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)通過買賣轉(zhuǎn)移給他人的行為。權(quán)利人是指擁有房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。這里所說的商品房是指既有一定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也有該范圍內(nèi)建造的

33、房屋，即指已有房屋建設(shè)的房地產(chǎn)。86、房地產(chǎn)登記主要有哪些類型？答：房地產(chǎn)登記的主要類型有：（1）初始登記；（2） 房地產(chǎn)變更登記；（3）房地產(chǎn)抵押登記；（4） 房地產(chǎn)文件登記備案；87、房地產(chǎn)登記的申請(qǐng)時(shí)限？答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工交付使用之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。88、房地產(chǎn)費(fèi)的主要類型有哪些？答：房地產(chǎn)費(fèi)的主要類型包括交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)用及公證服務(wù)費(fèi)等幾類。89、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（1） 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2） 房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍；（3） 土地所有權(quán)性質(zhì)； （

34、4） 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；（5） 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； （6） 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； （7） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；（8） 房地產(chǎn)交付日期； （9） 違約責(zé)任；（10）爭(zhēng)議的解決方式； （11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。90、為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核？答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。91、購房自用主要考慮哪些因素？答：人們購房自用的往往需要考慮以下問題：（1）相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； （2） 合適的房

35、型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； （3）合理地理位置。符合工作、生活的需要；（4）周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； （5） 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活 （6） 相對(duì)能夠承受的房?jī)r(jià)；（7）堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)。92、如何估計(jì)自己的購房能力？答：購房能力一般應(yīng)從個(gè)人的當(dāng)前資金儲(chǔ)備和未來收益兩方面來綜合考慮。當(dāng)前資金儲(chǔ)備主要包括家庭金融資產(chǎn)準(zhǔn)備變現(xiàn)部分和現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)備變現(xiàn)部分，未來收益主要包括未來工資性收入、投資收益、現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)不準(zhǔn)備變現(xiàn)而用于出租的租金收益及可以預(yù)見的其他收入，如住房補(bǔ)貼等等。93、小產(chǎn)證上的建筑面積是指什么？答：指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣裁?/p>

36、積之和。94、境外人士預(yù)出售合同公證需要哪些材料？答：境外人士預(yù)出售合同公證需要下列材料：1、 預(yù)出售合同（正本）：一式柒份；2、（1）自然人：個(gè)人身份證件（護(hù)照、綠卡、回鄉(xiāng)證、旅游證）；若是未成年人，應(yīng)有出生證明、法定監(jiān)護(hù)人證明材料；若委托他人簽訂，委托書需經(jīng)公證/認(rèn)證并提交代理人身份證明；（2）法人/其他組織： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照（商業(yè)登記證明、公司注冊(cè)證明）； 公司章程； 公司代表人身份證明； 委托他人簽訂合同、代辦公證還應(yīng)提供法定代表人/負(fù)責(zé)人有效的委托書；法人印章及代表人/負(fù)責(zé)人簽名樣式；代理人的身份證件等； 公司董事會(huì)決議。95、境外人士預(yù)出售合同公證采取怎樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？答：房?jī)r(jià)人民幣50萬

37、元以下，按總房?jī)r(jià)的3100元收?。环?jī)r(jià)人民幣50萬元以上，按總房?jī)r(jià)的2.5100元收取。96、得房率的計(jì)算方法有哪些？答：目前市場(chǎng)上有兩種計(jì)算得房率的方法：方法一：得房率套內(nèi)建筑面積/房屋建筑面積；方法二：得房率套內(nèi)實(shí)用面積/房屋建筑面積。97、如何計(jì)算投資回報(bào)率？答：投資額買價(jià)交易稅費(fèi)裝修及配置費(fèi)年實(shí)際收入年租金收入租賃稅（租金收入5%）管理費(fèi)（不包的情況）回報(bào)率年實(shí)際收入/投資額98、哪些人可以享受個(gè)人所得稅稅基抵扣？答：在1998年6月1日至2003年5月31日期間，購買本市商品住宅，并在產(chǎn)權(quán)證上列名的產(chǎn)權(quán)人可享受個(gè)人所得稅稅基抵扣。99、房屋的性質(zhì)有哪些？答：房屋的性質(zhì)有純住宅、純辦公

38、及商業(yè)三種。100、辦理個(gè)人所得稅稅基抵扣的須知有哪些？1、1998年6月1日2003年5月31日期間購買商品房（包括二手房、拍賣房）住宅的購房者，其產(chǎn)權(quán)證列舉的產(chǎn)權(quán)人及共有人可享受個(gè)人所得稅稅基抵扣，稅基抵扣采取”當(dāng)年登記，次年退稅“的辦法。2、購房者必須在產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期后的六個(gè)月內(nèi)辦理登記，登記需帶齊以下資料：（1） 購房合同（購房者簽訂過的所有合同，如：預(yù)售合同、出售合同）；（2） 購房發(fā)票；（3） 產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的購房者，應(yīng)提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）；（4） 抵押合同、借款合同（由貸款者提供）；（5） 身份證、護(hù)照（產(chǎn)權(quán)證為多人時(shí)應(yīng)同時(shí)提

39、供）；（6） 以上資料一套正本（原件），一套復(fù)印件（身份證復(fù)印件二張）。3、為方便購房者辦理退稅，2002年抵扣退稅設(shè)置20個(gè)受理點(diǎn)。已辦理登記的購房者，在收到退稅預(yù)約通知單后，按指定時(shí)間到指定的地點(diǎn)辦理退稅手續(xù)。并帶齊以下資料：（1） 預(yù)約通知單；（2） 登記卡；（3） 身份證（護(hù)照）原件；（4） 退稅專用存折；（5） 納稅憑證原件；（6） 產(chǎn)權(quán)證原件（產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的購房者，應(yīng)提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）。房地產(chǎn)價(jià)格的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價(jià)格，其所起的作用不盡相同，評(píng)估的原則、依據(jù)和

40、考慮的因素也不盡相同。1、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格a市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料2這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格可分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。這個(gè)價(jià)格對(duì)交易雙方來說也是經(jīng)濟(jì)合理的。反之則為非公平市價(jià)。公平市價(jià)又可以說是賣方只按其要求的價(jià)格出售，買方只按其愿付的價(jià)格購入，賣方認(rèn)為是最高價(jià)而買方認(rèn)為是最低價(jià)，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)交易對(duì)己有益而自愿成交所

41、形成的價(jià)格。公平市價(jià)形成的條件歸納起來有下列七個(gè)(a)公開市場(chǎng)； (b)交易對(duì)象具備市場(chǎng)性 (c)交易雙方具備充分信息 d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟(jì)行為 (f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 ( g)正常合理的付款方式 b理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。c評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。評(píng)估價(jià)格也不是事實(shí)。在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在許可買賣的制度下，專門有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評(píng)估

42、價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)估出來的價(jià)格可能不完全相同。所以為求評(píng)估價(jià)格客觀合理，必須建立健全估價(jià)制度，制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。一般來說，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。如用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評(píng)估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。由上可見，需要評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來的成交價(jià)格不同。

43、但從理論上所，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格=公平市價(jià)=理論價(jià)格2、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價(jià)格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。a土地價(jià)格土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱地價(jià)。如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)；(b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。所謂“三通一平

44、”，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(f)已做拆遷安置的城市空地。建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。人們平常所說的房?jī)r(jià)，如購買一套商品房的價(jià)格，購買一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。房地產(chǎn)價(jià)格房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格

45、，往往同于上述人們平常所說的房?jī)r(jià)。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價(jià)格土地價(jià)格建筑物價(jià)格 土地價(jià)格房地價(jià)格建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格房地價(jià)格土地價(jià)格3、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來劃分的價(jià)格。總價(jià)格房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m的土地價(jià)格，一套面積為200m的高級(jí)公寓的價(jià)格，或一片km的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國(guó)全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。單位價(jià)格房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡(jiǎn)稱單價(jià)。對(duì)土地的單位價(jià)格來說，是指單位土地面積

46、的土地價(jià)格；對(duì)建筑物的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為：土地單位價(jià)格土地總價(jià)格土地總面積由于各國(guó)或個(gè)地區(qū)的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)格表示方式不盡相同，如我國(guó)內(nèi)地通常采用每平方米地價(jià)，香港采用每平方英尺地價(jià)（10.764平方英尺合1平方米），臺(tái)灣采用每坪地價(jià)（大約0.303坪和1平方米）。有時(shí)土地面積單位還采用畝、公頃等。對(duì)于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價(jià)格之

47、分。樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為：樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說明土地價(jià)格水平的高低。4、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價(jià)格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國(guó)當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。所有權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格

48、，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而降低。使用權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！睋?jù)此，從國(guó)家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格的法定名稱為出讓金。但現(xiàn)實(shí)中

49、有各種演變，多稱為地價(jià)款、各地的內(nèi)容也不盡相同。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價(jià)格。c其他權(quán)利價(jià)格其他權(quán)利價(jià)格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格以外的權(quán)利價(jià)格，如地上權(quán)的價(jià)格、永佃權(quán)的價(jià)格等。5、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格a買賣價(jià)格買賣價(jià)格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買賣價(jià)或買價(jià)、賣價(jià)。b租賃價(jià)格租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。c抵押價(jià)格抵押價(jià)格，是為抵押貸款而評(píng)估的房地

50、產(chǎn)價(jià)格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價(jià)格的評(píng)估應(yīng)基于：(a)到期不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可達(dá)到的數(shù)額。因?yàn)槭菑?qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場(chǎng)背景下評(píng)估。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從理論上講，抵押價(jià)格評(píng)估是一種預(yù)期價(jià)格的評(píng)估(b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險(xiǎn)，所以抵押價(jià)格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費(fèi)后的價(jià)值，即抵押價(jià)格=預(yù)期價(jià)值-處置稅費(fèi)這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項(xiàng)仍然是有保障的，因?yàn)橘J款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。d課稅價(jià)格課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。具體的

51、課稅如何，要視課稅政策而定。e征用價(jià)格征用價(jià)格，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)格。6、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類。a拍賣價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。b招標(biāo)價(jià)格房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。c協(xié)議價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。d上述三種價(jià)格的關(guān)系從中國(guó)目前城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間及公開場(chǎng)合，在土地拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者手舉統(tǒng)一編號(hào)的牌子應(yīng)價(jià)，土地最終由出價(jià)最高者獲得；招標(biāo)出讓土

52、地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)的形式，競(jìng)投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標(biāo)價(jià)格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價(jià)的；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項(xiàng)目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價(jià)格。協(xié)議出讓由于是政府部門對(duì)那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)；招標(biāo)方式由于不僅考慮報(bào)價(jià)，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價(jià)最高者，因此有抑制地價(jià)的作用；但單純以報(bào)價(jià)方式投標(biāo)有抬高地價(jià)的作用；在拍賣的場(chǎng)合，由于土地由誰取得完全靠報(bào)出的價(jià)格的高低，

53、所以最能抬高地價(jià)。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。7、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格這是中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中提到的三種價(jià)格。該法第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。”a基準(zhǔn)地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。b標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。c房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格，簡(jiǎn)單地說，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利

54、潤(rùn)。具體地說，是指按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費(fèi)用加平均利潤(rùn)。8、底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)a底價(jià)底價(jià)，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格（簡(jiǎn)稱起價(jià)），若低于這個(gè)價(jià)格則可不出售。b期望價(jià)期望價(jià)，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)希望賣出的滿意價(jià)格。如在底價(jià)基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價(jià)。c補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。對(duì)于改變用途來

55、說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價(jià)差額，即：補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)-改變用途前的地價(jià)對(duì)于增加容積率來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)=（增加后的容積率-原容積率）原容積率原容積率下的地價(jià)9、其他價(jià)格除以上八個(gè)方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)格名稱，如現(xiàn)房?jī)r(jià)，期貨價(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、商品價(jià)格等。其中，現(xiàn)貨價(jià)格是指錢貨即期兩訖的價(jià)格，期貨價(jià)格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)格。兩者的關(guān)系是：期貨價(jià)=現(xiàn)貨價(jià)-相應(yīng)的投資利息銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值。第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)

56、價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料3要把握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)：l 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價(jià)格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價(jià)格l 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時(shí)期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會(huì)變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。l 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但從另一角度看卻會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。l 某些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對(duì)房地產(chǎn)