北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析

1、北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 北京市地方標準 房屋面積測算技術(shù)規(guī)程房屋面積測算技術(shù)規(guī)程 要要 點點 解解 析析 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 緒 論 房屋面積測算房屋面積測算 v利用測繪和計算機輔助的技術(shù)和方法，采集和表述房屋相 關(guān)信息，為房屋管理等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。 房屋專有部分與共有部分房屋專有部分與共有部分 v物權(quán)法 v最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng) 用法律若干問題的解釋 v2007，795號文 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 緒 論 房屋基本單元房屋基本單元 v有圍護結(jié)構(gòu)或固定界線、可以獨立使用并且有明確、唯一 的編號(幢號、樓號或房號等)的房屋或者特定空間。

2、 幢號、邏輯幢、邏輯幢號、樓號、房號幢號、邏輯幢、邏輯幢號、樓號、房號 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 房屋建筑面積房屋建筑面積 v層高在2.20m以上（含2.20m，以下同），有上蓋的永久 性建筑的外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之 和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。 房屋套內(nèi)建筑面積房屋套內(nèi)建筑面積 v成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻 體面積，及套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。非成套房屋的 套內(nèi)建筑面積參考成套房屋的套內(nèi)建筑面積定義計算。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 房屋使用面積房屋使用面積 v房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面

3、水平投 影面積計算。房屋的套內(nèi)使用面積包括：套內(nèi)臥室、起居 室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜、 為本套所獨自使用的門廊、門斗、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的 套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面 積計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 房屋套內(nèi)墻體面積房屋套內(nèi)墻體面積 v成套房屋套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重 支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建 筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水 平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水 平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。以固定界址點連線作

4、為界線的車位、有圍護結(jié)構(gòu)的商業(yè)攤位等，其使用空間內(nèi) 和與其使用空間毗鄰的為整幢建筑提供圍護或承重作用的 柱、垛、墻，不可計入攤位、車位等套內(nèi)墻體面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 層高層高 v上下兩層樓板結(jié)構(gòu)面之間或樓板結(jié)構(gòu)面與地板結(jié)構(gòu)面之間 的垂直距離。 室內(nèi)凈高室內(nèi)凈高 v樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 層高及凈高的計算：層高及凈高的計算： v層高取上下相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，凈 高取樓（地）面至上部樓板底面之間垂直距離。厚度不大于 0.02m的結(jié)構(gòu)找平層視作結(jié)構(gòu)層一部分。 v同一樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因

5、結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等 形成的局部凈高度不足2.10m的部分，其層高取所在樓層的 層高值。 v同一樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等 形成的局部凈高度不足2.10m的部分，其凈高取所在樓層的 凈高值。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 特殊情形的房屋面積計算：特殊情形的房屋面積計算： v建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按層高在 2.20m以上或無法直接測量層高時按其室內(nèi)凈高在2.10m以 上（含2.10m，以下同）部分的水平投影計算全部建筑面 積；建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算 建筑面積。 v多排柱的車

6、棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等棚柱結(jié)構(gòu)的 建筑按柱外圍水平投影計算建筑面積；若柱為內(nèi)傾斜柱，以 柱距離地面2.10m處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計算全部 建筑面積；若柱為外傾斜柱，則以柱最底端外側(cè)連線水平投 影范圍內(nèi)的部分計算全部建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 特殊情形的房屋面積計算：特殊情形的房屋面積計算： v坡屋頂、穹型頂建筑，按層高在2.20m以上或無法直接測 量層高時按其室內(nèi)凈高在2.10m以上部分的水平投影計算 全部建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 特殊情形的房屋面積計算：特殊情形的房屋面積計算： v在不全封閉的體育場內(nèi)，有永久性上蓋且層高

7、在2.20m以上 的看臺，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 v立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計算 建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高在2.20m以上結(jié)構(gòu)層分別計 算建筑面積。 v與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建 筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 建筑主體 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 窗 凸窗凸窗 v為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺高度大于等于0.20m 的凸出外墻的窗。 落地窗落地窗 v窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度小于 0.20m的窗，前者為平臺式落地窗，后者為反凸式落地窗。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 窗 凸窗、落地窗的面

8、積計算：凸窗、落地窗的面積計算： v窗體本身形成的窗臺高度大于等于0.20m的窗視為凸窗，窗 體本身形成的窗臺高度小于0.20m的窗、窗體直接落在房間 地面的窗、窗體落在結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等結(jié)構(gòu)之上的窗， 都視為落地窗。 v窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺 面（窗臺板上緣）的垂直距離；窗的高度為窗臺臺面至窗頂 板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面 （外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。 v凸窗突出外墻的窗體部分不計算建筑面積。 v落地窗，當(dāng)其窗體高度大于等于2.20m或窗體凈高度大于等 于2.10m時，落地窗計算全部建筑面積；反之，落地窗不計 算建筑面積。 北

9、京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 窗 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 窗 凸窗、落地窗的面積計算：凸窗、落地窗的面積計算： 凸窗向陽臺內(nèi)凸出時，凸窗所占用陽臺的空間仍計入陽臺的建筑 面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 廊 走廊走廊 v建筑物內(nèi)設(shè)置的套外使用的水平交通空間。 過道過道 v建筑物內(nèi)設(shè)置的套內(nèi)使用的水平交通空間。 門斗門斗 v在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的有蓋 過渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進形成，借助于 建筑墻體形成圍護。 過道過道 v位于建筑物出入口處、凸出于建筑主體的、有獨立圍護及 頂蓋的建筑空間。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 廊 v建筑物內(nèi)走廊無論其

10、延伸方向兩端是否封閉，均計算全部建 筑面積。 v臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其 是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。 v樓房底層設(shè)有兩端不封閉消防通道的，若該消防通道僅可供 人通行，該消防通道計算全部建筑面積；若該消防通道可供 車輛通行，視為公共道路，不計算建筑面積。 v有柱走廊，均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無柱走 廊當(dāng)層高小于兩個自然層時，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計 算一半建筑面積，當(dāng)層高達到或超過兩個自然層時，不計算 建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 廊 v位于地面與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結(jié)構(gòu)及圍護物、 凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下

11、方是否有臺階，均不計 算建筑面積。 v全封閉的門廊、門斗，按其圍護結(jié)構(gòu)計算全部建筑面積。 v開敞式的門廊、門斗、雨蓬，無柱時，不計算建筑面積。 v開敞式的門廊、雨篷有獨立柱時，按其上蓋水平投影面積的 一半計算建筑面積，兩根以上（含兩根）柱時，按柱外圍計 算全部建筑面積。 v門斗有柱時，計算全部建筑面積。 v開敞式的門廊門斗復(fù)合結(jié)構(gòu)，有柱時，計算全部建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 廊 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 廊 v單排柱的門廊、車棚、貨棚等應(yīng)與房屋建筑不相連，僅以單 排柱作為支撐，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面 積。 v加油站的罩棚及與其結(jié)構(gòu)類似的建筑，若其由獨立柱或單

12、排 柱支撐，計算方法同前；若由多柱支撐，考慮沿柱外圍圍合 的建筑面積與上蓋水平投影面積比較。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 陽臺與平臺 陽臺陽臺 v建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的有頂蓋及圍護結(jié)構(gòu) 的永久性空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動 之用。 露臺露臺 v與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層 以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平 臺也視為露臺。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 陽臺與平臺 v無論底板是借助于下層屋面還是獨立懸挑，也無論臺下方 是房間還是陽臺，臺上方有蓋者為陽臺，無蓋者視為平臺。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 陽臺與平臺 v有頂蓋的

13、不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度達到或超過兩個自然 層高度，視作陽臺無頂蓋，不計算建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 陽臺與平臺 v有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)陽臺寬度或陽臺進深小于等于 0.60m時，該陽臺不計算建筑面積。 v當(dāng)不封閉陽臺上蓋高度小于兩個自然層高時，如上蓋水平 投影域落在陽臺外圍水平投影域之內(nèi)的面積小于陽臺外圍 水平投影面積一半，該陽臺不計算建筑面積；如陽臺上蓋 水平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內(nèi)的面積大于等于 陽臺外圍水平投影面積一半，陽臺面積按上蓋水平投影域 落在陽臺外圍水平投影域之內(nèi)的面積的一半計算。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 陽臺與平臺 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分

14、析 陽臺與平臺 v對頂層和特殊層高樓層的不封閉陽臺，以該棟建筑標準層層 高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時，以6. 00m作為認定標準。當(dāng)頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時， 陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿（圍護欄）處 斜屋面的高度。 v上蓋高度達到或超過二個層高的不封閉陽臺，當(dāng)其中間設(shè)置 有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)機位、花池等所形成的蓋板）且 蓋板底距陽臺底面的高度不足二個層高時，當(dāng)所設(shè)蓋板水平 投影域落在陽臺外圍水平投影域之內(nèi)的面積大于等于陽臺外 圍水平投影面積一半時，陽臺面積按所設(shè)蓋板水平投影域落 在陽臺外圍水平投影域之內(nèi)的面積的一半計算。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析

15、 陽臺與平臺 v住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺的架空建筑 空間，有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物，通達室內(nèi)及建筑外，且門的位 置位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽 臺底板，則該空間視為陽臺，按照陽臺規(guī)定計算建筑面積； 如上蓋為上方非陽臺建筑底板，下方視為門廊或門斗，按門 廊門斗規(guī)定計算建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 陽臺與平臺 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 陽臺與平臺 v懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式空調(diào)機位、單獨設(shè)計的空 調(diào)機位向陽臺及建筑內(nèi)部空間凹進時，空調(diào)機位所占空間不 計算建筑面積，空調(diào)機位上方空間根據(jù)不同特征按照凸窗進 行處理；利用陽臺及建筑內(nèi)部的局部空間

16、設(shè)置的可放空調(diào)機 的部位應(yīng)與其相連的陽臺及建筑空間一體計算建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 陽臺與平臺 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 臺階臺階 v室外或室內(nèi)在地坪或同一樓層不同高度處設(shè)置的供人行走 的階梯。 室外臺階室外臺階 v因室外地坪與建筑物主要入口存在高差，位于建筑物外由 地坪通向建筑物主要入口修建的階梯稱之為室外臺階。 室外樓梯室外樓梯 v位于建筑物外，聯(lián)系地面與建筑物不同高度入口或聯(lián)系建 筑物不同高度入口之間的樓梯稱之為室外樓梯。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 v位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通且有兩 面（含兩

17、面）以上圍護墻體的樓（電）梯視為室內(nèi)樓（電） 梯；位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓（電）梯為室內(nèi)樓 （電）梯。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 v用于檢修、消防的爬梯，不計算建筑面積。 v一般情況下，室內(nèi)樓（電）梯按建筑物的自然層計算建筑面 積。 v穿越夾層的樓（電）梯，其位于夾層的梯間層高在2.20m以 上時，夾層不計算建筑面積的，梯間不計算建筑面積，夾層 計算建筑面積的，梯間計算建筑面積。 v對于高層建筑內(nèi)附著于主體之上的樓（電）梯，無論其開門 與否按自然層計算全部建筑面積；獨立于建筑體的樓（電） 梯，按開門層計算建筑面積。 v室內(nèi)樓梯上下行之間有間隔時，當(dāng)間隔大于等

18、于0.30m時， 計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間不計算建筑面積， 當(dāng)間隔小于0.30m時，梯間的間隔空間計算全部建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 v對于高低聯(lián)跨的建筑物，其高低聯(lián)跨內(nèi)部連通并共同使用 樓（電）梯的，按樓（電）梯設(shè)計開門側(cè)所在跨計算層數(shù)， 并相應(yīng)計算建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 v位于建筑物主體墻以外但與建筑物相通的獨立樓（電）梯， 按其各出入口所在平面計算層數(shù)，并相應(yīng)計算建筑面積；在 局部層與建筑物通過架空通廊等連通的獨立樓（電）梯，按 其出入口及架空通廊所在平面計算層數(shù)，并相應(yīng)計算建筑面 積；建筑物

19、外從首層直接通向高層的單層斜跨樓梯計算一層 建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 v商場、寫字樓等設(shè)置的自動扶梯按其通達層計算層數(shù)，并 相應(yīng)計算建筑面積，計算面積的位置為上投影。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 v室內(nèi)樓（電）梯投影至上層樓（地）板結(jié)構(gòu)面時，若投影 面與上頂板間層高不足2.20m，則室內(nèi)樓（電）梯在投影 面與上頂板間層高不足2.20m的部分不計算建筑面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 v

20、室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設(shè)計加以利用的， 其層高在2.20m以上的或凈高在2.10m以上的部分應(yīng)計算全 部建筑面積。 v室外樓梯按其聯(lián)結(jié)的不同高度的出入口計算層數(shù)，并按水平 投影計算建筑面積；室外樓梯可以上層樓梯作為下層樓梯的 頂蓋，若最上層樓梯無頂蓋或頂蓋不足以覆蓋樓梯面積一半 以上時，最上一層室外樓梯視為無頂蓋。 v無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋的室外車 道計算全部建筑面積。室內(nèi)車道按自然層計算建筑面積。在 車道所投影的層內(nèi)，若車道下方空間設(shè)計加以利用，且其層 高在2.20m以上的或凈高在2.10m以上的空間計算了全部建 筑面積，則該層車道所占用空間不可重復(fù)計算車

21、道面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 樓（電）梯、臺階、坡道 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 墻 圍護結(jié)構(gòu)圍護結(jié)構(gòu) v圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。 建筑幕墻建筑幕墻 v由金屬構(gòu)架與板材組成的，不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)載荷與作用的 建筑外圍護結(jié)構(gòu)。 維護性幕墻維護性幕墻 v直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。 裝飾性幕墻裝飾性幕墻 v設(shè)置在建筑物局部墻體外起裝飾作用的幕墻。 勒腳勒腳 v建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 墻 v裝飾性幕墻不計算建筑面積；圍護性幕墻計算建筑面積并 計入墻體面積。 北京市房產(chǎn)測繪地標培訓(xùn)材料分析 墻 圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積：圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積： v以純玻璃等幕墻材料構(gòu)成的無框架圍護性幕墻，當(dāng)樓板至幕 墻外緣的距離小于等于0.40m時，以該距離為外墻厚度，并 相應(yīng)取半外墻；當(dāng)樓板至幕墻外緣