策劃基礎(chǔ)知識(shí)考核教學(xué)提綱

1、圣鼎地產(chǎn)策劃人考核范圍一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)： 是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產(chǎn)市場(chǎng)： 是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) （俗稱(chēng)土地市場(chǎng)） 、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) （俗稱(chēng)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)） 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱(chēng)散盤(pán)交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)統(tǒng)稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)： 即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門(mén)掌握，通過(guò)協(xié)議，招標(biāo)或拍賣(mài)的方式，將土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開(kāi)發(fā)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 二級(jí)市場(chǎng)： 即是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地使 用權(quán)后， 在土地上興建物業(yè)， 然后通過(guò)銷(xiāo)售， 將該物業(yè)銷(xiāo)售給廣大的小業(yè)主。 三級(jí)市場(chǎng)： 即是小業(yè)主在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)） ，然后 將

2、該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。房地產(chǎn)的特性： 不可移動(dòng)性 , 易受限制；唯一性；壽命長(zhǎng)久，用途多樣，相互影響；供 給有限，價(jià)值量大，流動(dòng)性差；保值增值建造商： 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、 基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑 商。發(fā)展商： 發(fā)展商是指策劃開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。 房地產(chǎn)主營(yíng)企 業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。代理商： 代理商是指負(fù)責(zé)銷(xiāo)售策劃和銷(xiāo)售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。 土地類(lèi)型： 土地按其性質(zhì)劃分為（昆明供應(yīng)的土地類(lèi)型） ：? 70 年產(chǎn)權(quán) 一類(lèi)居住用地、二類(lèi)居住用地、居住用地、城鎮(zhèn)住宅用地、城鎮(zhèn)住 宅用地（公共租賃住房）

3、、住宅、住宅用地? 40 年產(chǎn)權(quán) 商業(yè)用地、行政辦公用地、商業(yè)金融用地、服務(wù)業(yè)用地、金融保險(xiǎn) 業(yè)用地、旅館業(yè)用地、旅游業(yè)、批發(fā)零售（加油站 ）、商服用地、商務(wù)辦公用地、 商務(wù)金融用地、商務(wù)零售、商業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)） 、商業(yè)金融業(yè)、商業(yè)零售、商業(yè)用地（賓 館飯店）、文化藝術(shù)、影劇院用地、住宿餐飲及商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地? 50 年產(chǎn)權(quán) 工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、文化娛樂(lè)用、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地、 外事用地、供應(yīng)設(shè)施用地、交通設(shè)施用地、消防設(shè)施用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、公 共建筑用地、綠地、輕軌用地、體育用地、圖書(shū)展覽用地、小學(xué)用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用 地、幼兒園用地、中學(xué)用地? 40、70年產(chǎn)權(quán)城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)

4、零售 /其他商服用地、 城鎮(zhèn)住宅及其他商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地 / 商業(yè)金融業(yè)、二類(lèi)居住兼容商業(yè)金融、居住及商業(yè)用地、居住用地（兼容商業(yè)）、商服、住宅用地、商業(yè)金融業(yè)/居住、商住混合用地、商住混合用 地用地國(guó)家使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)方式、拍賣(mài)方式、協(xié)議方式、掛牌方式三通一平： 是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。七通一平： 是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平 整。容積率：指在一定范圍內(nèi)， 建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。 建筑密度： 指在一定范圍內(nèi)， 建筑物底層占地面積總和與建筑基地面積的比率 （用百分 比表示）綠地率： 指在一定

5、范圍內(nèi)，各類(lèi)綠地總面積占該地區(qū)總面積的比例（用百分比表示）架空層： 僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層。避難層： 建筑高度超過(guò) 100m 的高層建筑，為消防安全專(zhuān)門(mén)設(shè)置的供人們疏散避難的 樓層。緊急避震場(chǎng)所： 城市居住住宅附近的小公園、 小廣場(chǎng)、 專(zhuān)業(yè)綠地以及抗震能力強(qiáng)的公共 設(shè)施， 供附近的居民臨時(shí)避震疏散， 也是居民在住宅附近集合并轉(zhuǎn)移到大型避震場(chǎng)所的 過(guò)渡性場(chǎng)所。包括住家附近的小綠地、廣場(chǎng)、學(xué)校等地下室： 房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/2 者為地下室。 半地下 室：房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/3 ，且不超過(guò) 1/2 者為半地 下室。建筑層

6、高 ：建筑物各層之間以樓、地面面層（完成面）計(jì)算的垂直距離，屋頂層由該層 樓面面層 （完成面） 至平屋面的結(jié)構(gòu)面層或至坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)面層與外墻外皮延長(zhǎng)線(xiàn)的交點(diǎn) 計(jì)算的垂直距離。建筑高度： 建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。建筑面寬： 指建筑物立面軸向的投影長(zhǎng)度。日照面： 建筑為達(dá)到規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)而需設(shè)主要居室窗戶(hù)的立面， 包括東、 南與西三面； 不需為滿(mǎn)足日照要求而設(shè)窗戶(hù)的立面則為無(wú)日照面。道路紅線(xiàn)： 規(guī)劃的城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的邊界線(xiàn)。建筑控制線(xiàn) ：有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線(xiàn)。建筑間距： 兩幢建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的最小水平距離。 低層建筑 ：指高

7、度小于、等于 10 米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。多層建筑：指高度10m且w 24m的建筑；多層居住建筑為四層至七層建筑。高層建筑 : 指高度大于 24m 的建筑； 高層居住建筑為十三層及十二層以上建筑 （其中層 數(shù)為八至十二層的居住建筑為小高層建筑） 。超高層建筑 ：建筑高度大于 100m 的民用建筑。裙房 ：指與高層建筑緊密連接，組成一個(gè)整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過(guò)24 米，超過(guò) 24 米的，按高層建筑處理?？焖俾罚?是為城市長(zhǎng)距離快速機(jī)動(dòng)車(chē)交通服務(wù)的道路， 中間設(shè)有中央分隔帶， 布置有四 條以上的車(chē)道，全部采用立體交叉控制車(chē)輛出入，并對(duì)兩側(cè)建筑物的出口加以控制。 主干路

8、：又稱(chēng)全市性干道， 負(fù)擔(dān)城市各區(qū)、 組團(tuán)以及對(duì)外交通樞紐之間的主要交通聯(lián)系， 在城市道路網(wǎng)中起主要交通運(yùn)輸作用。次干路： 是與主干路結(jié)合組成道路網(wǎng)，起集散交通的作用，兼有服務(wù)功能的道路。支路： 是與街坊路的連接線(xiàn)，解決局部地區(qū)交通，以服務(wù)功能為主的道路。 居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線(xiàn)所圍 合，并與居住人口規(guī)模（ 30000-50000 人）相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿(mǎn)足 該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)： 是指被城市道路或自然分界線(xiàn)所圍合，并與居住人口規(guī)模（10000-15000人）相對(duì)應(yīng)， 配建有一套能滿(mǎn)足該

9、區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的 居住生活聚居地。居住組團(tuán)： 是指被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000-3000 人）相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。公共綠地 ：指向公眾開(kāi)放，有一定游憩設(shè)施或裝飾作用的綠化用地，包括各類(lèi)公園和街頭綠地。生產(chǎn)防護(hù)綠地 ：指用于園林生產(chǎn)、隔離、衛(wèi)生和安全防護(hù)等的綠化用地。建筑面寬 ：指建筑物一側(cè)的外墻到另一側(cè)外墻之間的距離。日照標(biāo)準(zhǔn) ：根據(jù)建筑物所處的氣候區(qū)、城市大小和建筑物的使用性質(zhì)確定的，在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日 （冬至日或大寒日 ）的有效日照時(shí)間范圍內(nèi)， 以底層窗臺(tái)面為計(jì)算起點(diǎn)的建筑 外窗獲得的日照時(shí)間。建筑面積： 住

10、宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、 高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、 墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。公攤面積： 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：? 1 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公 共用房和管理用房的建筑面積；? 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50 。公攤系數(shù)： 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值， 即為公攤系數(shù)。實(shí)用率：實(shí)用率是實(shí)用面積和建筑面積之比。即實(shí)用率=套內(nèi)建

11、筑面積/套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e套內(nèi)面積： 俗稱(chēng)地磚面積 。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的 建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中， 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言， 故又稱(chēng)開(kāi)間。 較小的開(kāi)間尺度， 可縮短樓板的空間跨度， 增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng) 度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地， 但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光 和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。凈高： 凈高是指層高減去樓板厚度

12、的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層： 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 商業(yè)市調(diào)有兩個(gè)前提：一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別， 是商務(wù)區(qū)， 還是商業(yè)居住混合區(qū)， 或是商業(yè) 功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解； 二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線(xiàn)、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大 些），線(xiàn)是地段、路街沿線(xiàn)，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過(guò)“面”觀(guān)察。商業(yè)業(yè) 種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò) “線(xiàn)”觀(guān)察。 購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)等，

13、 通過(guò)“點(diǎn)”觀(guān)察。五證兩書(shū) 五證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng) 城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。國(guó)有土地使用證：經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、 土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。建筑工程施工許可證：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品

14、房的批準(zhǔn)性文件“兩書(shū)”商品房質(zhì)量保證書(shū)、商品房使用說(shuō)明書(shū)般流程昆明市建筑規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目地塊的 容積率指標(biāo) 按照下列原則進(jìn)行計(jì)算：1. 居住建筑、公寓式辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高宜為2.8-3.0米，最高不得超過(guò)5.4米。標(biāo)準(zhǔn)層層高超過(guò)3.6米且小于等于4.8米的，按該層建筑面積的1.5倍計(jì)算容積率；標(biāo)準(zhǔn)層層高超過(guò)4.8米且小于等于5.4米的，按該層建筑面積的2倍計(jì)算容積率。但躍層式住宅、低層住宅起居室（廳）層高在戶(hù)內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。2. 辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不宜超過(guò)4.2米，最高不得超過(guò)6.6米。標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 4.2米且小于等于5.4米的，按該層建筑面積的1.5倍計(jì)算容積率；超過(guò) 5.4米且

15、小于等于6.6米的，按該層建筑面積的2倍計(jì)算容積率。但門(mén)廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大會(huì)議室等公共空間除外。3. 普通商業(yè)建筑層高不宜超過(guò)4.8米，最高不得超過(guò)7.8米。層高大于4.8米且小于等于6.0米的, 按該層建筑面積的 1.5 倍計(jì)算容積率； 超過(guò) 6.0 米且小于等于 7.8 米的，按該層建筑面積的 2 倍計(jì)算容積率。但門(mén)廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共空間除外。單層建筑面積達(dá)到 2000 平 方米以上且空間連續(xù)的大型商業(yè)用房 （如超市、大型商場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲酒店、娛樂(lè)等功能集中 布置的商業(yè)用房 ）建筑高度可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高。沿穿越繞城高速外環(huán)范圍內(nèi) 主要公路 兩側(cè)的新建、改

16、建建筑，按以下要求退距：1. 無(wú)高架橋的地面路段，建筑退道路紅線(xiàn) 50 米；2. 高架橋的路段，建筑退線(xiàn)按 50 米加建設(shè)項(xiàng)目地塊對(duì)應(yīng)的高架橋段最高點(diǎn)的高度控制；3. 昆曲、昆嵩、新機(jī)場(chǎng)高速、昆石、昆玉、高海、昆楚、昆武等高速公路建筑退讓在繞城高速內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的路段按上述要求控制； 在繞城高速內(nèi)環(huán)以外穿越城區(qū)段按 50 米控制，其他路段按 100 米控制；繞城高速內(nèi)環(huán)、外環(huán)建筑退讓按 100 米控制；4. 該范圍內(nèi)的主要公路路段紅線(xiàn)寬度現(xiàn)狀未達(dá)到雙向六車(chē)道的規(guī)劃均按雙向六車(chē)道進(jìn)行控制，其 起訖點(diǎn)由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃確定；5. 立交橋區(qū)域，建筑原則上須布置在由匝道起點(diǎn)相連形成的多邊形

17、控制線(xiàn)（ 各立交橋區(qū)域的具體退讓按批準(zhǔn)的控制線(xiàn)執(zhí)行 ）以外。沿鐵路兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑工程，應(yīng)符合以下規(guī)定：1. 建筑退讓最近一側(cè)的鐵路邊軌的距離應(yīng)滿(mǎn)足如下要求：2. 高速鐵路50米；準(zhǔn)軌干線(xiàn)40米；準(zhǔn)軌支線(xiàn)、專(zhuān)用線(xiàn)、米軌 30米；3. 鐵路兩側(cè)圍墻與鐵路最近一側(cè)邊軌距離 10米，圍墻的高度不得大于 2.5米；4. 退讓距離內(nèi)以綠化為主，形成防護(hù)隔離帶；5. 鐵路兩側(cè)沿線(xiàn) 200 米范圍內(nèi)的危險(xiǎn)品廠(chǎng)房及倉(cāng)庫(kù)與軌道中心線(xiàn)的距離須經(jīng)鐵路主管部門(mén)審核后確定。建筑后退 湖泊、水庫(kù)與山體 的距離除有關(guān)規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合以下規(guī)定：1. 滇池沿岸建筑沿地表向外退讓其水體保護(hù)界樁的距離不少于 100 米；

18、2. 陽(yáng)宗海沿岸建筑沿地表向外退讓其最高運(yùn)行水位線(xiàn)（海防高程 1770.75 米）的距離不少于 100米；3. 飲用水源水庫(kù)與可提供休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的非飲用水源水庫(kù)沿岸建筑沿地表向外退讓其正常水位線(xiàn)的距離不少于 200米；其它水庫(kù)沿岸沿地表向外退讓其正常水位線(xiàn)的距離不少于150米；4. 建筑后退山體保護(hù)綠線(xiàn)的距離不少于 50 米。沿 36 條出入滇池河道主河道 兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑物，其后退同側(cè)河堤的距離，除有關(guān) 規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合以下規(guī)定：? 退距不得小于 50 米。若在河道后退控制線(xiàn)內(nèi)還有城市道路（含規(guī)劃）的，沿河道兩側(cè)新建、擴(kuò) 建建筑物還需考慮該城市道路的退讓?zhuān)?其中道路退距在河道的法定

19、后退控制線(xiàn)以?xún)?nèi)的， 仍按該 河道的法定后退距離進(jìn)行退讓?zhuān)?道路退距在河道的法定后退控制線(xiàn)以外的， 按城市道路的法定 后退距離進(jìn)行退讓?zhuān)?城市道路跨越該河道的法定后退控制線(xiàn)兩側(cè)的， 按城市道路的法定后退距 離進(jìn)行退讓。沿 36 條出入滇池河道主河道外的 一般河道 兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑物，其后退同側(cè)河堤的 距離除有關(guān)規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合以下規(guī)定：? 退距不得小于 20 米；溝渠則不得小于 10 米。若在一般河道或溝渠后退控制線(xiàn)內(nèi)還有城市道路 （含規(guī)劃）的，沿河道兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑物還需考慮該城市道路的退讓?zhuān)渲?道路退距在河道的法定后退控制線(xiàn)以?xún)?nèi)的， 按該河道的法定后退距離進(jìn)行退讓?zhuān)?道路退距在

20、河道的法定后 退控制線(xiàn)以外的， 按城市道路的法定后退距離進(jìn)行退讓?zhuān)?有城市道路跨越該河道的法定后退控 制線(xiàn)兩側(cè)的，按城市道路的法定后退距離進(jìn)行退讓。建筑最大連續(xù)展開(kāi)面寬的投影一般不宜大于 60 米；臨城市道路、城市廣場(chǎng)等公共開(kāi)放 空間的高層居住建筑的最大連續(xù)展開(kāi)面寬的投影不宜大于 35 米；有特殊功能要求的公 共建筑建筑與超高層建筑的最大連續(xù)展開(kāi)面寬應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范通過(guò)設(shè)計(jì)合理確定。 昆明城市項(xiàng)目規(guī)劃審批“二十不”調(diào)整執(zhí)行重要條例1. 主城三環(huán)路以?xún)?nèi)及三個(gè)開(kāi)發(fā)（度假）區(qū)、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)各單位不得在原已 劃撥用地內(nèi)新建經(jīng)濟(jì)適用房；2. 商品住宅項(xiàng)目地下車(chē)位配置每戶(hù)不得少于 1 個(gè)車(chē)

21、位；（審批稿件中該要求有所調(diào)整，以面積進(jìn)行 配置）3. 主體建筑不得設(shè)置裙房（功能有特殊要求的建筑除外） ；4. 沒(méi)有利用地下空間的新建項(xiàng)目不得開(kāi)發(fā)建設(shè)，所開(kāi)發(fā)地下空間的地面種植植物覆土不少于 2 米；5. 二環(huán)路以?xún)?nèi)，沒(méi)有按比例配置經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的住宅項(xiàng)目不得開(kāi)發(fā)建設(shè)；6. 25 米以上道路旁的住宅底層不得設(shè)置零星小商鋪，商業(yè)設(shè)施應(yīng)相對(duì)集中設(shè)置；7. 住宅用地綠地率不得低于 45% ；8. 不得在滇池景觀(guān)控制范圍內(nèi)、河道兩岸及控詳規(guī)控制的水域保護(hù)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)；9. 不得在保護(hù)滇池、西山等景觀(guān)區(qū)域內(nèi)突破建筑控高要求進(jìn)行建設(shè)；附錄： 計(jì)算規(guī)則1.建筑面積計(jì)算按國(guó)家建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 GBT 5

22、0353-2005 的計(jì)算規(guī)則計(jì)算。 對(duì)高度在 2.2米以下(含 2.2 米)的設(shè)備層，可不計(jì)建筑面積；對(duì)設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當(dāng)放寬。2 .容積率計(jì)算(1) 地下室的建筑面積不計(jì)入容積率；坡屋頂層空間凈高 1.2m2.1m的以1/2面積計(jì)入容積率，超過(guò)2.1m全部計(jì)入容積率；躍層面積計(jì)入容積率；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過(guò)1米的不計(jì)。(2 )半地下室按下式計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率：A=KA式中：A-折算的建筑面積，K -半地下室地面以上的高度與其層高之比，A-半地下室建筑面積。3 .建筑基地面積計(jì)算建筑基地面積以城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)。4 .建筑間距計(jì)

23、算(1 )除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。(2) 建筑物凸出外墻主體(如樓梯間)開(kāi)間不超過(guò)3 米長(zhǎng)，凸出距離不超過(guò) 1 米，且其累計(jì)總長(zhǎng)度不超過(guò)同一面建筑外墻總長(zhǎng)度的 1/4 的，其間距計(jì)算可不計(jì)凸出部分。居住建筑陽(yáng)臺(tái)累計(jì)總長(zhǎng)度(突出于 山墻面之外或轉(zhuǎn)彎到山墻面上的陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度可不計(jì))不超過(guò)同一面建筑外墻總長(zhǎng)度1/2 的(含 1/2)，其間距按建筑外墻計(jì)算；超過(guò) 1/2 的，按陽(yáng)臺(tái)外緣計(jì)算建筑間距。(3) 坡度大于 45 度的坡屋面建筑，其建筑間距是指自屋脊線(xiàn)在地面上的垂直投影線(xiàn)至被遮擋建筑的外墻 面之間最小的垂直距離。(4) 居住建筑底部有非居住用房的，建筑間距計(jì)

24、算不得扣除底部非居住用房的高度。(5) 位于同一裙房之上的建筑間距計(jì)算可扣除裙房的高度；與同一裙房之外相鄰建筑間距的計(jì)算， 應(yīng)包括 裙房高度。非單一功能的建筑與其他建筑之間的間距，應(yīng)按照前述條款的要求，對(duì)不同性質(zhì)的建筑部分分別計(jì)算建筑 間距后，采用能同時(shí)滿(mǎn)足各間距要求的其中最大值。(以上第(4)點(diǎn)規(guī)定的情況除外。)建筑間距應(yīng)考慮地形高差所產(chǎn)生的影響。在地形高差有利于縮小建筑間距的情況下，其最小建筑間距不得 小于原規(guī)定建筑間距的 0.9 倍，并按城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)要求執(zhí)行。若建筑與非建筑實(shí)體(如擋墻、護(hù)坡等)相鄰，應(yīng)視非建筑實(shí)體為非居住建筑，按照前述條款計(jì)算建筑間 距，并按城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)要求執(zhí)行

25、。5 .建筑高度計(jì)算(1 )本規(guī)則僅適用于確定建筑間距、 退界距離和后退道路時(shí)的建筑高度計(jì)算。 其他規(guī)定對(duì)建筑高度有限制 的(如機(jī)場(chǎng)、氣象臺(tái)、微波通道、安全保密、日照分析、視線(xiàn)分析等)，按建筑物的最高點(diǎn)計(jì)算。(2) 在計(jì)算建筑間距時(shí)，建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算：平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂；有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。坡屋面建筑：屋面坡度小于 45度(含45度)的，自室外地面算至檐口頂；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊頂。水箱、樓梯間、電梯間、機(jī)械房等突岀屋面的附屬設(shè)施，其高度在6米以?xún)?nèi)，且水平面積之和不超過(guò)屋面建筑面積1 / 8的，不計(jì)入建筑高度。坡地建筑物的建筑高度

26、以露岀原始地面最高的一側(cè)為準(zhǔn)。6. 陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算(1) 陽(yáng)臺(tái)按結(jié)構(gòu)形態(tài)分為凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)。具有兩個(gè)(含兩個(gè))以上連續(xù)對(duì)外開(kāi)敞面的陽(yáng)臺(tái)視為凸陽(yáng)臺(tái)； 只有一個(gè)對(duì)外開(kāi)敞面的陽(yáng)臺(tái)視為凹陽(yáng)臺(tái)；陽(yáng)臺(tái)由凸凹兩部分構(gòu)成時(shí)視為凸凹復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“復(fù)合 型陽(yáng)臺(tái)”)。(2) 對(duì)進(jìn)深不大于1.8米的凸陽(yáng)臺(tái)，按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GB/T50353-2005 )規(guī)定，按 其水平投影面積的1/2計(jì)算。對(duì)進(jìn)深大于1.8米的凸陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積的全面積計(jì)算。(3) 對(duì)進(jìn)深不大于1.8米的凹陽(yáng)臺(tái)，按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GB/T50353-2005 )規(guī)定，按 其水平投影面積的1/2計(jì)算。對(duì)進(jìn)深大于

27、1.8米的凹陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積的全面積計(jì)算。(4) 對(duì)進(jìn)深不大于1.8米，的復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)，按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GB/T50353-2005 )規(guī) 定，按其水平投影面積的 1/2計(jì)算。對(duì)進(jìn)深大于1.8米的復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深 1.8米以外部分按其水平投影 面積的全面積計(jì)算。(5) 凹陽(yáng)臺(tái)和復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸的方向與陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敞面不一致時(shí)，該延伸部分計(jì)算全部建筑面積。(圖1-1 )圖1-1(6) 當(dāng)陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敞寬度小于其寬度的1/3時(shí)，計(jì)算全部建筑面積。(7 )由欄桿分隔但陽(yáng)臺(tái)板相連的兩個(gè)相鄰陽(yáng)臺(tái)視為一個(gè)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算陽(yáng)臺(tái)指標(biāo)并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。(8 )住宅建筑中屬于一戶(hù)專(zhuān)有的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)的空中花園、

28、入戶(hù)花園等(位于地面層、裙樓頂層的除外)，均視為陽(yáng)臺(tái)，按陽(yáng)臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。10%(9)單套住宅的陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和不得超過(guò)該套住宅建筑面積的7. 凸窗建筑面積計(jì)算細(xì)則（1）凸窗的窗臺(tái)高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺(tái)臺(tái)面（窗臺(tái)板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺(tái)臺(tái)面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。凸窗的窗臺(tái)臺(tái)面應(yīng)為窗體的支撐面。（圖2-1）（2） 凸窗以其窗臺(tái)高度分為普通凸窗和落地凸窗。窗臺(tái)高度大于等于0.6米時(shí)，為普通凸窗；窗臺(tái)高度小于0.6米時(shí)，為落地凸窗。（圖2-1）圖2-1（3）對(duì)普通凸窗，當(dāng)凸窗高度小于 2.20米或凸窗進(jìn)深不大于 0.60米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則 凸窗部分計(jì)算全部建筑面積。（4）