土地抵押評估中常見問題及其改進(jìn)建議

1、土地抵押評估中常見問題及其改進(jìn)建議土地抵押評估的根本前提是產(chǎn)權(quán)明晰， 且土地抵押評估價值受影響因素較多， 而且設(shè)計信貸安全與當(dāng)事人合法財產(chǎn)的保護(hù)等方面的問題， 因而其與常見的土地評估有著區(qū)別， 在土地抵押評估過程中， 經(jīng)常遇到這樣或那樣的問題，尤其是缺乏明確的估價目的，難以確定其價值類型與估價時點，所采用的抵押估價流程難以促進(jìn)信貸風(fēng)險的規(guī)避等方面的問題，所以必須切實強(qiáng)化對其的改進(jìn)和完善一、常見問題分析在土地抵押評估中， 經(jīng)常會存在這樣或那樣的問題， 這些問 題的存在， 不僅會對信貸安全帶來影響， 而且還會對當(dāng)事人合法 權(quán)益的保護(hù)帶來影響， 因而作為土地抵押評估人員， 必須對土地 抵押評估中存在

2、的問題進(jìn)行分析， 才能更好地對其進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu) 化。具體的問題主要有以下幾點：一是土地抵押評估目的和銀行的抵押貸款操作存在沖突。 土 地抵押評估的目的， 主要是評估方對債務(wù)人的土地使用權(quán)的抵押 擔(dān)保價格進(jìn)行確定， 從而對其所獲得貸款的數(shù)據(jù)進(jìn)行確定， 進(jìn)而 對債務(wù)人如期履行銀行債務(wù)提供物質(zhì)上的擔(dān)保。 但是銀行在操作 抵押貸款時， 往往只是將所確定的土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格的 50%-70%作為貸款的額度，同時還考慮了折扣風(fēng)險，導(dǎo)致所抵押 土地在變現(xiàn)時價格被減損， 使得所抵押評估的土地的抵押價值比市場價值低，使得客戶利益遭受損失。二是難以界定評估對象。因為土地抵押主要是抵押其使用 權(quán)，而并非所有權(quán)。

3、 且在設(shè)定抵押權(quán)和實現(xiàn)抵押時的評估對象有 著區(qū)別。 在對土地使用權(quán)的抵押貸款進(jìn)行評估時， 主要是抵押權(quán) 價格而并非其市場價格，所以在評估對象確定時存在較大的難 度。使得土地抵押估價時難以從理論方法和估價規(guī)范以及估價實 踐上對其進(jìn)行規(guī)范。三是在再抵押評估方面的問題。當(dāng)債務(wù)人還清銀行的貸款， 那么其所抵押的這一土地權(quán)可以再次進(jìn)行抵押貸款， 且其他未曾 抵押過的土地也能作為再次抵押的資產(chǎn)。而如果是在抵押過程 中，其抵押土地中的一部分并沒有抵押，也能繼續(xù)抵押。舉例說 明：債務(wù)人的某塊土地的抵押評估價格是 500萬元，若 500萬元 的債務(wù)全部還清，那么下次債務(wù)人仍可以利用這塊土地進(jìn)行貸 款，往往需要再

4、次對其使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格進(jìn)行確定。 但是若 債務(wù)人在第一次貸款時為 200 萬元，那么債務(wù)人可以向銀行申請 低于 300 萬元的貸款。但是這都需要處于評估報告有效期之內(nèi)， 若第一次而第二次的抵押時間間隔長，地價出現(xiàn)了明顯的波動， 那么就需要再次對其進(jìn)行評估，否則雙杠必有一方的利益受損。 還有就是兩次抵押的間隔期超過了評估報告的時限， 也應(yīng)再次進(jìn) 行評估。四是評估方和銀行之間缺乏交流銜接。 評估人員對銀行的放 貸流程步是很掌握，銀行放貸人員在評估理論技術(shù)上又較為欠 缺。使得評估機(jī)構(gòu)所提供的評估報告與銀行規(guī)程相符與否的問題 出現(xiàn)，同時還存在銀行能夠正確的理解使用評估報告的問題。 所 以主要是由評

5、估機(jī)構(gòu)對抵押物的公開市場價值進(jìn)行評估， 銀行根 據(jù)這一價值的 50%到 70%進(jìn)行放貸，而正是這樣的模式使得評估 風(fēng)險較大，難以確保評估方法和理論技術(shù)得以合理高效的應(yīng)用。五是在抵押價值類型確定和估價時點確定時的問題。 就理論 而言，土地抵押的評估對岸為債務(wù)到期日， 然而在評估報告實際 操作中的實際意義低下。 因為當(dāng)前很多土地抵押貸款主要是開發(fā) 商項目的開發(fā)貸款和工商企業(yè)流動資金貸款， 而不同的貸款形式 的違約風(fēng)險的大小也不同， 這就需要結(jié)合抵押貸款的形式對估價 時點進(jìn)行確定。 且評估報告的有效期最多為一年， 到期后的評估 報告難以得到銀行的認(rèn)可， 就需要再次進(jìn)行評估， 而再次評估的 估價時點若

6、采取當(dāng)前的估價時點， 雖然便于操作， 但是在理論上 又難以解釋。二、改進(jìn)建議通過上述分析， 我們對土地抵押評估中的常見問題有了一定 的認(rèn)識， 所以為了更好地優(yōu)化抵押評估工作的開展， 筆者提出以 下幾點改進(jìn)建議。1.強(qiáng)化風(fēng)險規(guī)避，維護(hù)雙方權(quán)益 在土地抵押評估中， 其抵押評估價值應(yīng)在采取當(dāng)前估價時點 基礎(chǔ)上確定的公開市場價值， 而這一過程中又存在風(fēng)險， 為了強(qiáng) 化風(fēng)險的規(guī)避， 在防范信貸風(fēng)險的同時更好地維護(hù)信貸雙方的合 法權(quán)益，所以在土地抵押評估中就應(yīng)切實注重以下工作的開展。 一是對現(xiàn)有的土地抵押估價業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)和完善。 土地抵押 評估工作的開展， 不僅僅是在土地抵押之前或者處置土地之前發(fā) 生，在

7、整個土地抵押過程中也可能需要對土地的抵押價值進(jìn)行評 估。所以作為商業(yè)銀行而言， 應(yīng)對已經(jīng)抵押土地在市場價格上的 變化進(jìn)行監(jiān)測， 才能在第一時間掌握和了解其抵押價值的變化情 況，并委托有關(guān)土地估價評價機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行定期評估， 或者在市 場價格波動較大時進(jìn)行評估。 受抵押擔(dān)保的債權(quán)人應(yīng)結(jié)合抵押人 所抵押資產(chǎn)價值的變化，要求所抵押資產(chǎn)的抵押人對其進(jìn)行調(diào) 整，若增加抵押資產(chǎn)、更換抵押資產(chǎn)等。二是靈活的應(yīng)用評估方法。 不同的時期所采用的評估方法也 不同，若處于經(jīng)濟(jì)低迷時期，就應(yīng)采取市場法進(jìn)行估價，從而更 好地將其市場價格體現(xiàn)出來， 而如果是價格持續(xù)上漲階段， 則應(yīng) 采取成本逼近法， 或者采取基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和收益還原法等a“。2.規(guī)范土地抵押估價行為，構(gòu)建和諧的估銀關(guān)系 行為規(guī)范主要是對抵押物的估價方法、 估價流程、 收費標(biāo)準(zhǔn) 和各方關(guān)系平衡等方面進(jìn)行規(guī)范。 尤其是應(yīng)構(gòu)建估價方與銀行之 間的和諧關(guān)系， 從傳統(tǒng)的準(zhǔn)委托關(guān)系轉(zhuǎn)移到委托關(guān)系上來， 這樣 評估機(jī)構(gòu)在估價過程中就不會受到來自貸款申請方的影響， 有效 的預(yù)防出現(xiàn)地價高估