土地抵押評估中常見問題及其改進建議

1、土地抵押評估中常見問題及其改進建議土地抵押評估的根本前提是產(chǎn)權(quán)明晰， 且土地抵押評估價值受影響因素較多， 而且設計信貸安全與當事人合法財產(chǎn)的保護等方面的問題， 因而其與常見的土地評估有著區(qū)別， 在土地抵押評估過程中， 經(jīng)常遇到這樣或那樣的問題，尤其是缺乏明確的估價目的，難以確定其價值類型與估價時點，所采用的抵押估價流程難以促進信貸風險的規(guī)避等方面的問題，所以必須切實強化對其的改進和完善一、常見問題分析在土地抵押評估中， 經(jīng)常會存在這樣或那樣的問題， 這些問 題的存在， 不僅會對信貸安全帶來影響， 而且還會對當事人合法 權(quán)益的保護帶來影響， 因而作為土地抵押評估人員， 必須對土地 抵押評估中存在

2、的問題進行分析， 才能更好地對其進行改進和優(yōu) 化。具體的問題主要有以下幾點：一是土地抵押評估目的和銀行的抵押貸款操作存在沖突。 土 地抵押評估的目的， 主要是評估方對債務人的土地使用權(quán)的抵押 擔保價格進行確定， 從而對其所獲得貸款的數(shù)據(jù)進行確定， 進而 對債務人如期履行銀行債務提供物質(zhì)上的擔保。 但是銀行在操作 抵押貸款時， 往往只是將所確定的土地使用權(quán)的抵押擔保價格的 50%-70%作為貸款的額度，同時還考慮了折扣風險，導致所抵押 土地在變現(xiàn)時價格被減損， 使得所抵押評估的土地的抵押價值比市場價值低，使得客戶利益遭受損失。二是難以界定評估對象。因為土地抵押主要是抵押其使用 權(quán)，而并非所有權(quán)。

3、 且在設定抵押權(quán)和實現(xiàn)抵押時的評估對象有 著區(qū)別。 在對土地使用權(quán)的抵押貸款進行評估時， 主要是抵押權(quán) 價格而并非其市場價格，所以在評估對象確定時存在較大的難 度。使得土地抵押估價時難以從理論方法和估價規(guī)范以及估價實 踐上對其進行規(guī)范。三是在再抵押評估方面的問題。當債務人還清銀行的貸款， 那么其所抵押的這一土地權(quán)可以再次進行抵押貸款， 且其他未曾 抵押過的土地也能作為再次抵押的資產(chǎn)。而如果是在抵押過程 中，其抵押土地中的一部分并沒有抵押，也能繼續(xù)抵押。舉例說 明：債務人的某塊土地的抵押評估價格是 500萬元，若 500萬元 的債務全部還清，那么下次債務人仍可以利用這塊土地進行貸 款，往往需要再

4、次對其使用權(quán)的抵押擔保價格進行確定。 但是若 債務人在第一次貸款時為 200 萬元，那么債務人可以向銀行申請 低于 300 萬元的貸款。但是這都需要處于評估報告有效期之內(nèi)， 若第一次而第二次的抵押時間間隔長，地價出現(xiàn)了明顯的波動， 那么就需要再次對其進行評估，否則雙杠必有一方的利益受損。 還有就是兩次抵押的間隔期超過了評估報告的時限， 也應再次進 行評估。四是評估方和銀行之間缺乏交流銜接。 評估人員對銀行的放 貸流程步是很掌握，銀行放貸人員在評估理論技術(shù)上又較為欠 缺。使得評估機構(gòu)所提供的評估報告與銀行規(guī)程相符與否的問題 出現(xiàn)，同時還存在銀行能夠正確的理解使用評估報告的問題。 所 以主要是由評

5、估機構(gòu)對抵押物的公開市場價值進行評估， 銀行根 據(jù)這一價值的 50%到 70%進行放貸，而正是這樣的模式使得評估 風險較大，難以確保評估方法和理論技術(shù)得以合理高效的應用。五是在抵押價值類型確定和估價時點確定時的問題。 就理論 而言，土地抵押的評估對岸為債務到期日， 然而在評估報告實際 操作中的實際意義低下。 因為當前很多土地抵押貸款主要是開發(fā) 商項目的開發(fā)貸款和工商企業(yè)流動資金貸款， 而不同的貸款形式 的違約風險的大小也不同， 這就需要結(jié)合抵押貸款的形式對估價 時點進行確定。 且評估報告的有效期最多為一年， 到期后的評估 報告難以得到銀行的認可， 就需要再次進行評估， 而再次評估的 估價時點若

6、采取當前的估價時點， 雖然便于操作， 但是在理論上 又難以解釋。二、改進建議通過上述分析， 我們對土地抵押評估中的常見問題有了一定 的認識， 所以為了更好地優(yōu)化抵押評估工作的開展， 筆者提出以 下幾點改進建議。1.強化風險規(guī)避，維護雙方權(quán)益 在土地抵押評估中， 其抵押評估價值應在采取當前估價時點 基礎上確定的公開市場價值， 而這一過程中又存在風險， 為了強 化風險的規(guī)避， 在防范信貸風險的同時更好地維護信貸雙方的合 法權(quán)益，所以在土地抵押評估中就應切實注重以下工作的開展。 一是對現(xiàn)有的土地抵押估價業(yè)務進行改進和完善。 土地抵押 評估工作的開展， 不僅僅是在土地抵押之前或者處置土地之前發(fā) 生，在

7、整個土地抵押過程中也可能需要對土地的抵押價值進行評 估。所以作為商業(yè)銀行而言， 應對已經(jīng)抵押土地在市場價格上的 變化進行監(jiān)測， 才能在第一時間掌握和了解其抵押價值的變化情 況，并委托有關(guān)土地估價評價機構(gòu)對其進行定期評估， 或者在市 場價格波動較大時進行評估。 受抵押擔保的債權(quán)人應結(jié)合抵押人 所抵押資產(chǎn)價值的變化，要求所抵押資產(chǎn)的抵押人對其進行調(diào) 整，若增加抵押資產(chǎn)、更換抵押資產(chǎn)等。二是靈活的應用評估方法。 不同的時期所采用的評估方法也 不同，若處于經(jīng)濟低迷時期，就應采取市場法進行估價，從而更 好地將其市場價格體現(xiàn)出來， 而如果是價格持續(xù)上漲階段， 則應 采取成本逼近法， 或者采取基準地價系數(shù)修正法和收益還原法等a“。2.規(guī)范土地抵押估價行為，構(gòu)建和諧的估銀關(guān)系 行為規(guī)范主要是對抵押物的估價方法、 估價流程、 收費標準 和各方關(guān)系平衡等方面進行規(guī)范。 尤其是應構(gòu)建估價方與銀行之 間的和諧關(guān)系， 從傳統(tǒng)的準委托關(guān)系轉(zhuǎn)移到委托關(guān)系上來， 這樣 評估機構(gòu)在估價過程中就不會受到來自貸款申請方的影響， 有效 的預防出現(xiàn)地價高估