房地產(chǎn)開發(fā)過程中的質(zhì)量管理

1、 西南交通大學(xué)成人教育學(xué)院?？飘厴I(yè)設(shè)計 第32頁 題 目： 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的質(zhì)量管理 院 系： 西南交通大學(xué)科技學(xué)院 專 業(yè)： 09建筑工程管理 姓 名： 王婷婷 指導(dǎo)教師： 張信議 西 南 交 通 大 學(xué)成 人 教 育 學(xué) 院院系 西南交通大學(xué)科技學(xué)院 專 業(yè) 建筑工程管理 年級 2008級 學(xué) 號 20091552 姓 名 王婷婷 題目 指導(dǎo)教師評 語 是否同意答辯 過程分(滿分20) 指導(dǎo)教師 (簽章) 評 閱 人評 語 評 閱 人 (簽章)成 績 答辯組組長 (簽章) 年 月 日 目 錄第一章 項目規(guī)劃設(shè)計階段的質(zhì)量控制11.1方案設(shè)計階段11.2施工圖設(shè)計階段2第二章招標階段的質(zhì)量

2、控制42.1風險分析42.2合同策略合同策略應(yīng)在編制招標文件前研究確定52.3中標原則的確定72.4合同價格的確定方式82.5招標文件的編制10第三章施工階段的質(zhì)量控制113.1房地產(chǎn)項目施工前準備階段質(zhì)量管理113.2做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理13第四章竣工驗收階段的質(zhì)量控制144.1最終質(zhì)量檢驗和試驗154.2技術(shù)資料的整理164.3施工質(zhì)量缺陷的處理174.4工程竣工文件的編制和移交準備184.5產(chǎn)品防護194.6撤場計劃19第五章缺陷責任期的質(zhì)量控制205.1缺陷責任期的法律依據(jù)205.2責任內(nèi)容205.3責任時限215.4項目收尾階段的質(zhì)量控制225.5 質(zhì)量保修金結(jié)算的問題與

3、建議23第六章信息反饋期的質(zhì)量控制256.1信息反饋期256.2客戶信息分析與產(chǎn)品、服務(wù)改進256.3投訴報修的標準分類256.4投訴報修的標準分類256.5產(chǎn)品反饋26第七章房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做的277.1加強培養(yǎng)、學(xué)習,提高企業(yè)素質(zhì)277.2 提高要求,各方積極配合277.3樹立全過程的質(zhì)量意識27結(jié)論 28致 謝30參考文獻31摘 要工程質(zhì)量是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵,質(zhì)量的優(yōu)劣,直接影響工程建成后的運用。近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴控制,對住宅質(zhì)量的從嚴要求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將面臨市場優(yōu)勝劣汰的新一輪洗牌。特別是全國各省市陸續(xù)開始啟動住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法后,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目

4、管理中,質(zhì)量管理工作愈發(fā)重要。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè),更應(yīng)以質(zhì)量控制為中心,始終把工程質(zhì)量管理貫穿于工程項目管理的始終,自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督和檢查,協(xié)調(diào)設(shè)計、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系,通過控制項目規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、招標投標質(zhì)量、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制等各個環(huán)節(jié),達到控制工程質(zhì)量的目的。鍵詞:工程質(zhì)量;控制;項目第一章項目規(guī)劃設(shè)計階段的質(zhì)量控制質(zhì)量管理也就是“目標控制，”“目標”是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層編制的一個項目計劃，質(zhì)量目標的實現(xiàn)是項目計劃實現(xiàn)的塔基，項目管理者就該企業(yè)提供目標編制的依據(jù)，目標的編制應(yīng)有利于組織，有利于合同和有利于全過程管理。將工程的質(zhì)量管理按了解分析方案制定資源安排檢查

5、協(xié)調(diào)實施調(diào)整幾個要素來控制。隨著項目的進行，項目目標及過程方案的變化，方案的可執(zhí)行性會隨即發(fā)生變化。此時就必須進行方案調(diào)整以確保項目計劃的實現(xiàn)，同時在此過程中執(zhí)行前4項工作。工期也就是項目完成所需要的時間，工期的控制首先要體現(xiàn)在管理方案中，在合約管理中形成必要要素，在實施過程中協(xié)調(diào)達到與實施者的協(xié)調(diào)是確保完成計劃的必需手段，不能單純的依賴合約管理及事實成本控制。11 方案設(shè)計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù) 作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項目的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟效益和社會效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程

6、策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學(xué)的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，在都有意向作該項目的幾家方案設(shè)計單位作設(shè)計前，請作本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿

7、出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細化，作出報批方案。12施工圖設(shè)計階段 施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。121開發(fā)項目的設(shè)計階段質(zhì)量控制方法正確地編制設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。 為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察

8、報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。 122建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責任制開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質(zhì)量計劃和設(shè)計計劃的規(guī)定，對設(shè)計過程進行控制；負責各專業(yè)之間的銜接；負責組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜

9、合技術(shù)方案的合理性；負責組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負責控制設(shè)計變更，按設(shè)計更改控制程序按規(guī)定進行控制；對設(shè)計關(guān)鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。 123明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確各階段設(shè)計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。作為建設(shè)方對設(shè)計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項目部形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制；要求設(shè)

10、計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負責人和各級設(shè)計人員，保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；負責確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。第二章招標階段的質(zhì)量控制招標投標是由招標人和投標人經(jīng)過要約、承諾、擇優(yōu)選定，最終形成協(xié)議和合同關(guān)系的、平等主體之間的一種交易方法，是“法人”之間達成有償、具有約束力的法律行為。招標投標是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是一種最高競爭的采購方式，是建設(shè)工程項目施工合同形成、訂立的過程。采取有效措施控制招標工作質(zhì)量，有利于建設(shè)工程項目管理目標的實現(xiàn)。項目施工

11、招標策劃階段是施工招標活動策劃、招標文件和合同條件形成的關(guān)鍵階段，對合同實施有決定性意義。在施工招標策劃階段，運用過程方法對招標工作實施有效的質(zhì)量控制，是招標活動完滿成功的有力保證。采用過程方法對產(chǎn)品質(zhì)量實施控制是質(zhì)量管理的八項原則之一。任何使用資源和管理將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的活動即認為是過程。系統(tǒng)地識別并管理組織所應(yīng)用的過程，特別是這些過程之間的相互作用，稱之為過程方法。運用過程方法系統(tǒng)地識別并管理招標策劃階段中招標工作中的各項工作過程，為實現(xiàn)預(yù)期項目目標，提供了質(zhì)量保證。只有保證招標活動的工作質(zhì)量，才能保證施工合同質(zhì)量，達到工程項目投資、進度、質(zhì)量目標控制要求。招標策劃階段的招標工作過程主要包

12、括風險分析、合同策略制定、中標原則的確定、合同價格的確定方式、招標文件編制等。充分做好這些工作過程的規(guī)劃、計劃、組織、控制的研究分析，并采取有針對性的預(yù)防措施，減少招標工作實施過程中的失誤和被動局面，招標工作質(zhì)量才能得到保證。2.1風險分析 建設(shè)工程風險有兩個顯著特點：一是建設(shè)工程風險大，二是參與工程建設(shè)的各方均有風險，但項目參與各方風險不盡相同。同一風險事件，對建設(shè)工程不同參與方的后果是不同的，因而對建設(shè)工程風險作具體分析時，應(yīng)首先明確出發(fā)點，即從哪一方的角度進行分析。分析的出發(fā)點不同，分析的結(jié)果自然也就不同。招標策劃階段的風險分析是對招標活動、合同簽訂后施工實施過程中的風險因素做出分析，研

13、究應(yīng)對策略。項目管理中實施風險預(yù)測和對風險實施有效控制是項目風險管理的一項重要內(nèi)容。影響招標投標活動的風險因素包括招標程序的正確性和可操作性、評標辦法的可靠性、施工合同條件的可實施性等一系列與招標活動成果得到保證有關(guān)的可靠性因素。施工合同簽訂后施工實施過程中的風險因素包括有設(shè)計變更、合同條款遺漏、合同類型選擇不當、承發(fā)包模式選擇不當、索賠管理不力、合同糾紛等一系列在施工實施過程中有可能發(fā)生，并影響實現(xiàn)工程預(yù)期投資、進度、質(zhì)量控制目標的風險因素。在招標策劃階段進行風險分析主要是對招標活動實施過程中和工程施工過程中的風險因素和可能發(fā)生的風險事件進行分析，研究相應(yīng)的對應(yīng)策略和解決方案，并致力在招標工

14、作實施前，識別工程風險，建立工程風險清單。招標策劃階段的風險分析包括項目風險管理中的風險識別和風險評價兩項內(nèi)容。風險識別通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)的分析、風險調(diào)查、專家咨詢及實驗論證等方式實施。風險評價是根據(jù)招標人的承受能力并結(jié)合工程實際情況，對識別的工程風險事件作進一步的分析，為下一步制定合同策略提供依據(jù)，并研究工程實施過程中風險事件的產(chǎn)生對工程建設(shè)造成的不利影響，制定相應(yīng)策略和措施。2.2合同策略合同策略應(yīng)在編制招標文件前研究確定招標投標法的第四十六條規(guī)定，“招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)

15、議?！币蚨袠巳藢こ探ㄔO(shè)目標的期望應(yīng)在招標文件中充分反映。在前述的風險分析工作結(jié)束后，應(yīng)制定相應(yīng)的合同策略，并采用合適表述方式，充分反映和滲透到招標文件合同條件的各相關(guān)條款中去。招標人在合同策略方面的決策內(nèi)容包括：工程承包方式和范圍的劃分，合同種類的選擇，招標方式的確定，合同條件的選擇，重要的合同條款的確定等方面。2.2.1工程承包方式和范圍的劃分工程承包方式和范圍的劃分，也就是分標策劃，通過項目結(jié)構(gòu)分解，項目分拆為若干個合同段，項目的分標方式，對承包人來說就是承包方式，對整個工程項目實施有重大影響，分標策略決定了與招標人簽約的承包人的數(shù)量，決定著項目的組織結(jié)構(gòu)及管理模式，從根本上決定合同各

16、方面責任、權(quán)力和工作的劃分，所以它對項目的實施過程和項目管理產(chǎn)生根本性的影響。招標人通過分標和合同委托項目施工任務(wù)，并通過施工合同實現(xiàn)對項目的目標控制。2.2.2合同種類的選擇在工程實踐中，合同種類有很多，基本形式有單價合同、固定總價合同、成本加酬金合同等。不同種類的合同，有不同的應(yīng)用條件、不同的權(quán)力和責任的分配、不同的付款方式，不同的風險分配方式，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇合同類型。可以在一個合同中采取上述合同類型的組合形式，也可以在同一項目合同規(guī)劃的各個合同中分別采取不同的合同形式。2.2.3招標方式的確定我國招標投標法規(guī)定招標方式有公開招標和邀請招標。現(xiàn)行法律法規(guī)對公開招標和邀請招標的適用范圍都

17、有明確的規(guī)定。在公開招標情況下，潛在投標人數(shù)量多、范圍廣，投標人之間充分地平等競爭，有利于降低工程造價，提高工程質(zhì)量，縮短工期。但招標周期長，招標人有大量的招標管理工作。在邀請招標情況下，招標人可以根據(jù)工程特點，有目標、有條件地選擇和邀請三個以上的若干個投標人參加投標，采用這種招標方式，招標人的事務(wù)性管理工作較少，招標用的時間較短，費用較低。2.2.4合同條件的選擇合同協(xié)議書和合同條件是合同文件中最重要的組成部分。在工程實踐中，招標人可以按照對工程目標的需要和期望起草合同協(xié)議書和合同條件，也可以選擇合同示范文本標準的合同條件。在具體工程項目應(yīng)用時，可以針對工程特點，對合同示范文本標準合同條件作

18、修改、補充，在合同專用條款內(nèi)寫明具體約定。2.2.5重要的合同條款的確定重要的合同條款包括支款方式、合同價格的調(diào)整方式，雙方合同風險的分擔等。招標人應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)特點和工程情況綜合考慮制定。招標人制定恰當?shù)暮贤瑮l件對項目目標的實現(xiàn)有重要的意義。特別是要慎重考慮雙方工程風險的合理分擔，承發(fā)包雙方工程風險的合理分擔的基本原則應(yīng)是通過風險分擔激勵承包人努力完成項目的投資、進度、質(zhì)量目標，達到最好的工程經(jīng)濟效益，使項目參與各方都得益，出現(xiàn)多贏的局面。但是，目前國內(nèi)建筑市場基本處于買方市場狀態(tài)，使部分招標人在招標文件合同條件中制訂出不平等的合同條款，并通過招標文件的合同條件將屬于招標人的工程風險轉(zhuǎn)移到承

19、包人身上，而這種風險轉(zhuǎn)移措施后面往往隱藏著更大的風險，有可能引發(fā)承包人無力施工，企業(yè)倒閉等事件，使得工程的各項預(yù)期目標無法實現(xiàn)。招標人在工程合同簽訂過程中處于主導(dǎo)地位，招標人的合同策略將對整個工程項目實施有很大影響。制定正確的合同策略不僅能夠簽訂一個完備的有利的合同，而且可以保證圓滿地履行工程中的各個合同，并使它們之間能完善的協(xié)調(diào)，以順利地實現(xiàn)工程項目目標。2.3中標原則的確定 中華人民共和國招標投標法規(guī)定，“中標人的投標應(yīng)當符合下列條件之一：能夠最大限度地滿足招標文件中的各項綜合評標標準；能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審的投標價格最低；但是投標價格低于成本的除外?！狈ㄒ?guī)的規(guī)定體現(xiàn)了建

20、設(shè)項目的中標原則有兩種：綜合評價最優(yōu)中標原則和和經(jīng)評審的最低評標中標原則。中標原則決定評標定標辦法。評標定標辦法應(yīng)體現(xiàn)平等、公正、合法、合理的原則，綜合考慮投標人的信譽、業(yè)績、報價、質(zhì)量、工期、施工組織設(shè)計等各方面的因素，不得含有傾向或者排斥潛在投標人的內(nèi)容，不得妨礙和限制投標人之間的競爭。評標方法一般分為合理低標價法和綜合評議法兩大類，細分為合理低價評標法、平均報價評標法、兩階段低價評標法和a+b值評標法或法律、法規(guī)允許的其他評標辦法。招標人可根據(jù)工程具體情況，選擇其中一種評標定標辦法或選擇其中幾種評標定標辦法綜合成一種評標定標辦法，經(jīng)建設(shè)行政主管部門或其委托建設(shè)工程招標投標管理機構(gòu)審核同意

21、后寫入招標文件。中標原則的確定關(guān)系到對工程建設(shè)基本要求和對中標人素質(zhì)的選擇方向，是根據(jù)建設(shè)項目工程情況和技術(shù)、經(jīng)濟特點綜合權(quán)衡后制定的招標策略。中標人素質(zhì)和綜合實力是項目實施質(zhì)量、進度、投資目標的重要有力保證，對招標活動的成果質(zhì)量有重要的意義。招標文件定標原則的制定應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，以及對項目的建設(shè)特點和項目具體情況研究分析后決定。定標原則的選定是一種決策行為，對大型復(fù)雜、采用高科技新技術(shù)或技術(shù)要求高或有深化設(shè)計要求的建設(shè)項目適用于綜合評分法，而采用施工工藝成熟、潛在符合資格投標人數(shù)量多的建設(shè)項目適用于經(jīng)評審的最低價法。招標文件中采用何種評標方法，關(guān)鍵要根據(jù)項目管理目標要求，對項目建設(shè)特

22、點、技術(shù)和施工特點的研究分析，依據(jù)工程項目的規(guī)模大小和結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度，在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)研究決定。2.4合同價格的確定方式 建設(shè)工程招標投標定價程序是我國用法律方式中華人民共和國招標投標法規(guī)定的一種定價方式，是由投標人編制招標文件，投標人進行報價競爭，中標人中標后與招標人通過談判簽訂合同，以合同價格為建設(shè)工程價格的定價方式，這種定價方式屬于市場行情定價，也即是施工企業(yè)自主定價。建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法第五條規(guī)定，施工圖預(yù)算、招標標底和投標報價由成本、利潤和稅金組成。其編制可以采用工料單價法和綜合單價法兩種計價方法。一般情況下，綜合單價法比工料單價法能更好控制工程價格，使工程價格接近

23、市場行情，有利于競爭，同時也有利于降低工程投資。無論采用何種計價方法都要處理好工程量清單的編制質(zhì)量，影響工程量清單編制質(zhì)量的因素有：分部分項工程項目劃分、工程量計量規(guī)則的選用、招標圖紙設(shè)計深度，工程中使用的技術(shù)規(guī)范情況等。2.4.1分部分項工程項目劃分常見的分部分項工程項目可以直接引用工程量清單規(guī)范的有關(guān)規(guī)定劃分標準；新技術(shù)工程可以按照相應(yīng)技術(shù)規(guī)范要求，運用項目管理結(jié)構(gòu)分解工具進行劃分。2.4.2工程量計量規(guī)則建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范中的計量規(guī)則是國家規(guī)定的強制性條文，項目參與各方均應(yīng)以此為準則進行工程計量，但需要說明有兩點：一是措施項目費包干的計價方式不是建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范中的強制

24、性條文，招標文件和合同條件工程量清單計價辦法中必須注明措施項目費的計算引用規(guī)范對措施項目費包干使用的規(guī)定，否則容易引起合同爭議，引發(fā)索賠事件；二是建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范沒有規(guī)定如索膜結(jié)構(gòu)工程等新工程技術(shù)的計量規(guī)則，需要在招標文件合同條件中約定計量規(guī)則。2.4.3施工圖紙深度要求招標圖紙的設(shè)計深度應(yīng)達到國家有關(guān)規(guī)定要求，使用達不到設(shè)計深度要求的圖紙進行計量，工程量計算結(jié)果與工程實際情況偏差較大，難以對投資控制目標實施有效控制，容易引發(fā)合同糾紛和爭議。2.4.4技術(shù)規(guī)范招標人應(yīng)在招標文件中約定施工中采用的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、標準文件。因國內(nèi)沒有新工程技術(shù)規(guī)范標準，而需要引用國外的標準和規(guī)范的

25、工程項目，應(yīng)在招標文件合同條件中予以說明，并指定有效的中文譯本作為合同附件。2.5招標文件的編制招標文件一般包括招標邀請書、投標人須知、合同的通用條款、專用條款、技術(shù)條件、投標書格式、工程量清單、圖紙等內(nèi)容。招標文件的編制基本質(zhì)量要求主要包含有四方面的內(nèi)容：一是要符合法律法規(guī)要求；二是合同條件應(yīng)充分反映合同策略，反映招標人要求和期望；三是所規(guī)定的招標活動安排和評定標方式有可實施性；四是招標文本規(guī)范、文件完整、邏輯清晰、語言表達準確，避免產(chǎn)生歧義和爭議。招標文件的編制首先必須保證招標文件的所有內(nèi)容都符合國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范要求，進一步應(yīng)保證招標文件所規(guī)定的程序的可執(zhí)行性，從而確保招標活

26、動處于受控狀態(tài)。招標文件是要約邀請文件，應(yīng)充分體現(xiàn)招標人對合同條件的期望和要求，保證實現(xiàn)預(yù)期的合同策略，工作實踐中，可以先采用招標文件范本和工程合同范本編制招標文件，再根據(jù)招標方制定的合同策略對范本文件作適當修改、補充。第三章施工階段的質(zhì)量控制施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更

27、換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。3.1房地產(chǎn)項目施工前準備階段質(zhì)量管理 3.1.1明確質(zhì)量目標房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。 那么，如何準確地確定質(zhì)量目標？首先，要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團隊中增強質(zhì)量成本認識，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一

28、致成本，減少非一致成本；適當增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。 3.1.2制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準確的使用質(zhì)量標準）編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負責，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結(jié)果負責。 3.1.3質(zhì)量保證質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。 如，開發(fā)項目工程建設(shè)嚴格實行招投標制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)

29、理單位對中標的施工單位資質(zhì)進行核查，使施工單位的資質(zhì)等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到江太公釣魚愿者上鉤；對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進行審查；對進場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行監(jiān)控；對施工機械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計單位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。3.1.4開

30、發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差。運用合同確定的質(zhì)量標準、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用經(jīng)批準的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程控制中

31、需要用到的工具和技術(shù)有：檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實際工作中我們可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作。3.2做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理當出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達停工指令，糾正后下達復(fù)工指令；要對工程材

32、料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進行評價和確認。第四章竣工驗收階段的質(zhì)量控制從 2002 年 1 月 1 日起開始實施建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（gb 50300 2001） ，故此部分內(nèi)容均按新標準給予說明（以下涉及 gb 50300 200 標準的均簡稱新標準）。新標準3.03條規(guī)定，建筑工程施工質(zhì)量應(yīng)按下列要求進行驗收：（1） 建筑工程施工質(zhì)量應(yīng)符合本標準和相關(guān)專業(yè)驗收規(guī)范的規(guī)定。（2） 建筑工程施工應(yīng)符合工程勘察、設(shè)計文件的要求。（3） 參加工程施工質(zhì)量驗收的各方人員應(yīng)具備規(guī)定的資格。（4） 工程質(zhì)量的驗收均應(yīng)在施

33、工單位自行檢查評定的基礎(chǔ)上進行。（5） 隱蔽工程在隱蔽前應(yīng)由施工單位通知有關(guān)單位進行驗收，并應(yīng)形成驗收文件。（6） 涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)按規(guī)定進行見證取樣檢測。（7） 檢驗批的質(zhì)量應(yīng)按主控項目和一般項目驗收。（8） 對涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能的重要分部工程應(yīng)進行抽樣檢測。（9） 承擔見證取樣檢測及有關(guān)結(jié)構(gòu)安全檢測的單位應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)。（10） 工程的觀感質(zhì)量應(yīng)由驗收人員通過現(xiàn)場檢查，并應(yīng)共同確認。新標準對建筑工程質(zhì)量驗收的劃分增加了檢驗批、子分部和子單位。檢驗批可根據(jù)施工及質(zhì)量控制和專業(yè)驗收需要按樓層、施工段、變形縫等進行劃分；當分部工程較大或較復(fù)雜時，可按材料種類、施工特點

34、、。施工程序、專業(yè)系統(tǒng)及類別等劃分為若干子分部工程；建筑規(guī)模較大的單位工程，可將其能形成獨立使用功能的部分作為一個子單位工程。4.1最終質(zhì)量檢驗和試驗單位工程質(zhì)量驗收也稱質(zhì)量竣工驗收，是建筑工程投入使用前的最后一次驗收，也是最重要的一次驗收。驗收合格的條件有五個：構(gòu)成單位工程的各分部工程應(yīng)該合格，并且有關(guān)的資料文件應(yīng)完整以外，還須進行以下三方面的檢查。 涉及安全和使用功能的分部工程應(yīng)進行檢驗資料的復(fù)查。不僅要全面檢查其完整性 （ 不得有漏檢缺項 ） ，而且對分部工程驗收時補充進行的見證抽樣檢驗報告也要復(fù)核。這種強化驗收的手段體現(xiàn)了對安全和主要使用功能的重視。此外，對主要使用功能還須進行抽查。使

35、用功能的檢查是對建筑工程和設(shè)備安裝工程最終質(zhì)量的綜合檢驗，也是用戶最關(guān)心的內(nèi)容。因此，在分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上，竣工驗收時再作全面檢查。抽查項目是在檢查資料文件的基礎(chǔ)上由參加驗收的各方人員商定，并用計量、計數(shù)的抽樣方法確定檢查部位。檢查要求按有關(guān)專業(yè)工程施工質(zhì)量驗收標準的要求進行。最后，還須由參加驗收的各方人員共同進行觀感質(zhì)量檢查。觀感質(zhì)量驗收，往往難以定量，只能以觀察、觸摸或簡單量測的方式進行，并由個人的主觀印象判斷，檢查結(jié)果并不給出“合格”或“不合格”的結(jié)論，而是綜合給出質(zhì)量評價，最終確定是否通過驗收。單位工程技術(shù)負責人應(yīng)按編制竣工資料的要求收集和整理原材料、構(gòu)件、零配件和設(shè)備的質(zhì)

36、量合格證明材料、驗收材料，各種材料的試驗檢驗資料，隱蔽工程、分項工程和竣工工程驗收記錄，其他的施工記錄等。4.2技術(shù)資料的整理 技術(shù)資料，特別是永久性技術(shù)資料，是施工項目進行竣工驗收的主要依據(jù)，也是項目施工情況的重要記錄。因此，技術(shù)資料的整理要符合有關(guān)規(guī)定及規(guī)范的要求，必須做到準確、齊全，能夠滿足建設(shè)工程進行維修、改造、擴建時的需要，其主要內(nèi)容有：1 .工程項目開工報告；2 .工程項目竣工報告；3 .圖紙會審和設(shè)計交底記錄；4 .設(shè)計變更通知單；5 .技術(shù)變更核定單；6 .工程質(zhì)量事故發(fā)生后調(diào)查和處理資料；7 .水準點位置、定位測量記錄、沉降及位移觀測記錄；8 .材料、設(shè)備、構(gòu)件的質(zhì)量合格證明

37、資料；9 .試驗、檢驗報告；lo .隱蔽工程驗收記錄及施工日志；11 .竣工圖；12 .質(zhì)量驗收評定資料；13 .工程竣工驗收資料。監(jiān)理工程師應(yīng)對上述技術(shù)資料進行審查，并請建設(shè)單位及有關(guān)人員，對技術(shù)資料進行檢查驗證。4.3施工質(zhì)量缺陷的處理我國國家標準 gb t 19000 中“缺陷”的含義是：“未滿足與預(yù)期或規(guī)定用途有關(guān)的要求 ” .要注意區(qū)別“缺陷”和“不合格”兩個術(shù)語的含義。不合格是指未滿足要求，該“要求”是指“明示的、習慣上隱含的或必須履行的需求或期望”，是一個包含多方面內(nèi)容的“要求”，當然，也應(yīng)包括“與期望或規(guī)定的用途有關(guān)的要求”。而“缺陷”是指未滿足其中特定的 （ 與預(yù)期或規(guī)定用途

38、有關(guān)的 ） 要求，例如，安全 i 生有關(guān)的要求。它是一種特定范圍內(nèi)的“不合格”，困涉及產(chǎn)品責任稱之為“缺陷”。對于工程質(zhì)量缺陷可采用的處理方案。4.3.1修補處理當工程的某些部分的質(zhì)量雖未達到規(guī)定的規(guī)范、標準或設(shè)計要求，存在一定的缺陷，但經(jīng)過修補后還可達到要求的標準，又不影響使用功能或外觀要求的，可以做出進行修補處理的決定。例如，某些混凝土結(jié)構(gòu)表面出現(xiàn)蜂窩麻面，經(jīng)調(diào)查、分析，該部位經(jīng)修補處理后，不影響其使用及外觀要求。4.3.2返工處理當工程質(zhì)量未達到規(guī)定的標準或要求，有明顯的嚴重質(zhì)量問題，對結(jié)構(gòu)的使用和安全有重大影響，而又無法通過修補辦法給予糾正時，可以做出返工處理的決定。例如，某工程預(yù)應(yīng)力

39、按混凝土規(guī)定張力系數(shù)為1.3，但實際僅為0.9，屬于嚴重的質(zhì)量缺陷，也無法修補，只能做出返工處理的決定。4.3.3限制使用當工程質(zhì)量缺陷按修補方式處理無法保證達到規(guī)定的使用要求和安全，而又無法返工處理的情況下，不得已時可以做出結(jié)構(gòu)卸荷、減荷以及限制使用的決定。4.3.4不做處理某些工程質(zhì)量缺陷雖不符合規(guī)定的要求或標準，但其情況不嚴重，經(jīng)過分析、論證和慎重考慮后，可以做出不做處理的決定?？梢圆蛔鎏幚淼那闆r有：不影響結(jié)構(gòu)安全和使用要者；經(jīng)過后續(xù)工序可以彌補的不嚴重的質(zhì)量缺陷；經(jīng)復(fù)核驗算，仍能滿足設(shè)計要求的質(zhì)量缺陷4.4工程竣工文件的編制和移交準備4.4.1項目可行性研究報告項目立項批準書，土地、規(guī)

40、劃批準文件，設(shè)計任務(wù)書，初步 （ 或擴大初步 ） 設(shè)計，工程概算等。4.4.2.竣工資料整理，繪制竣工圖，編制竣工決算。4.4.4竣工驗收報告建設(shè)項目總說明；技術(shù)檔案建立情況；建設(shè)情況；效益情況；存在和遺留問題等。4.4.5竣工驗收報告書的主要附件竣工項目概況一覽表；已完單位工程一覽表；已完設(shè)備一覽表；應(yīng)完未完設(shè)備一覽表；竣工項目財務(wù)決算綜合表；概算調(diào)整與執(zhí)行情況一覽表；交付使用 （ 生產(chǎn) ） 單位財產(chǎn)總表及交付使用 （ 生產(chǎn) ） 財產(chǎn)一覽表；單位工程質(zhì)量匯總項目 （ 工程 ） 總體質(zhì)量評價表。工程項目交接是在工程質(zhì)量驗收之后，由承包單位向業(yè)主進行移交項目所權(quán)的過程。工程項目移交前，施工單位要

41、編制竣工結(jié)算書，還應(yīng)將成套工程技術(shù)資料進行分類整理，編目建檔。4.5產(chǎn)品防護竣工驗收期要定人定崗，采取有效防護措施，保護已完工程，發(fā)生丟失、損壞時應(yīng)及時補救。設(shè)備、設(shè)施未經(jīng)允許不得擅自啟用，防止設(shè)備失靈或設(shè)施不符合使用要求。4.6撤場計劃工程交工后，項目經(jīng)理部編制的撤場計劃的內(nèi)容應(yīng)包括：施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件在規(guī)定時間內(nèi)全部拆除運走，達到場清地平；有綠化要求的，達到樹活草青。、第五章缺陷責任期的質(zhì)量控制 缺陷責任期是工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量問題容易暴露的時期，通過試運行，有些質(zhì)量問題會暴露出來，形成質(zhì)量缺陷。在實際工作中，要加強這一階段的質(zhì)量控制，發(fā)現(xiàn)問題，查找原因，分清責任，限

42、期處理。對各種修補工作進行監(jiān)督、檢查和驗收，保證修復(fù)質(zhì)量，向運行管理單位交送一個合格的工程。5.1缺陷責任期的法律依據(jù) 2005年1月12日建設(shè)部與財政部聯(lián)合發(fā)布建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法（以下簡稱暫行辦法）規(guī)定，缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。由于承包人原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進行竣（交）工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣（交）工驗收之日起計。由于發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進行竣（交）工驗收的，在承包人提交竣（交）工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。缺陷責任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定。5.2責任內(nèi)容 建設(shè)工程承包人在向

43、發(fā)包人提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當向發(fā)包人出具質(zhì)量保修書，以明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和責任等。建設(shè)工程在保修期內(nèi)和保修范圍發(fā)生的質(zhì)量問題，承包人應(yīng)履行保修義務(wù)，并應(yīng)在接到修理通知之日后7天內(nèi)派人修理；承包人不在約定期限內(nèi)派人修理，發(fā)包人可委托其他人員修理，保修費用從質(zhì)量保修金內(nèi)扣除。當發(fā)生須緊急搶修事故（如上水跑水、暖氣漏水漏氣、燃氣漏氣等），承包人接到事故通知后，應(yīng)立即到達事故現(xiàn)場搶修。非承包人施工質(zhì)量引起的事故，保修費用由發(fā)包人承擔。在國家規(guī)定的工程合理使用期限內(nèi)，承包人確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。 在缺陷責任期內(nèi)，承包人的主要責任是：（1）修補缺陷。如果承包人未能在合理時間

44、內(nèi)修補缺陷，發(fā)包人可確定某一日期，規(guī)定在該日或該日之前修補缺陷。因為工程已通過驗收，所以該類缺陷一般對工程的使用功能影響不大。（2）現(xiàn)場清理。承包人應(yīng)在該時間里從現(xiàn)場運走任何剩余的承包人的設(shè)備、剩余材料、殘物及臨時設(shè)施。 為了確保承包人履行質(zhì)量保修義務(wù)或缺陷修補責任，工程竣工結(jié)算時發(fā)包人扣留有部分資金作為保修的保證金。按照暫行辦法的解釋，建設(shè)工程質(zhì)量保證金是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。缺陷責任期內(nèi)，由承包人原因造成的缺陷，承包人應(yīng)負責維修，并承擔鑒定及維修費用。承包人維修并承擔相應(yīng)費用后，不免除

45、對工程的一般損失賠償責任。如承包人不維修也不承擔費用，發(fā)包人可按合同約定扣除保證金，并由承包人承擔違約責任。5.3責任時限 建設(shè)項目竣工驗收后，雖然通過了交工前的各種檢驗，但仍可能存在質(zhì)量問題或隱患，直到使用過程中才能逐步暴露出來。保修期和缺陷責任期都是針對工程質(zhì)量的責任保證，他們的時間起點也是一致的，即工程通過竣（交）工驗收之日起，但是其責任的時間終點不同。 建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管

46、道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計，一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定，同時明示在投標書附錄中。國際工程使用fidic條款時，一般要求為十二個月。5.4項目收尾階段的質(zhì)量控制5.4.1項目收尾階段的控制要充分體現(xiàn)項目質(zhì)量pdca循環(huán)、執(zhí)行力和持續(xù)改進項目的收尾階段是項目質(zhì)量的刻化、提升過程，是一個反復(fù)計劃整改檢查再計劃、整個的過程。該項目針對這一時期的項目質(zhì)量管理特點，制定了自檢、自查整改、消項監(jiān)理巡檢、抽查業(yè)主工程師巡檢、抽查的工作流程，通過這一流程的反復(fù)實施，一次次篩選

47、問題，解決問題，不斷地實施pdca循環(huán)，使得項目向顧客交付之前就有了一次次質(zhì)量強化。 5.4.2該階段的另一方面重要工作是向業(yè)主交付房屋過程中的質(zhì)量問題的處理該階段的核心問題是質(zhì)量問題能否得到及時有效的維修與解決，這一階段的執(zhí)行力最關(guān)鍵，是否能令行禁止直接關(guān)系到顧客能否得到滿意的服務(wù)質(zhì)量，進而對質(zhì)量目標的實現(xiàn)得到驗證。這一階段該項目對管理分工進行了劃分，各部門職能進行界定：工程部負責總包工程、配套工程、精裝工程相關(guān)工作協(xié)調(diào)管理，牽頭集中交房期的維修協(xié)調(diào)管理工作；客服部負責協(xié)調(diào)物業(yè)各個相關(guān)部門交房，由物業(yè)相關(guān)部門負責兩年保修期內(nèi)的維修工作的協(xié)調(diào)。形成了工程部向客服體系內(nèi)部交房，負責集中維修期的維

48、修管理工作；交房前，客服體系負責從工程部內(nèi)部接收，向業(yè)主交房，協(xié)調(diào)總包、精裝分包及其他分包工程集中維修期以后的維修管理工作。這樣清晰的界定內(nèi)部責任，使項目首尾階段質(zhì)量管理的執(zhí)行力得以加強，使該項目精裝工程售后服務(wù)質(zhì)量大幅度提高。 5.4.3持續(xù)改進是項目質(zhì)量管理永恒的主題項目收尾階段是進行項目質(zhì)量管理總結(jié)的最佳時機，項目團隊在解決問題的同時，完成了一次次質(zhì)量改進過程。這些質(zhì)量改進的成果不斷地補充到項目前期設(shè)計中去，不斷地補充到新開標段的合同和工藝要求中去。項目團隊對項目管理的這種持續(xù)改進，作為一種組織積累為該公司在精裝房開發(fā)上積累了豐富的項目質(zhì)量管理經(jīng)驗。5.5 質(zhì)量保修金結(jié)算的問題與建議 現(xiàn)

49、行施工合同范本附件工程質(zhì)量保修書中規(guī)定，工程質(zhì)量保修金（保證金）一般不超過施工合同價款的3。暫行辦法規(guī)定，如果全部或者部分使用政府投資的建設(shè)項目，按工程價款結(jié)算總額5左右的比例預(yù)留保證金。保證金的預(yù)留方式有兩種：（1）當工程進度款撥付累計額達到工程價款的一定比例（95%）時，停止支付。我國多采用這種方式。（2）可以從發(fā)包人向承包人第一次支付的工程進度款開始，在每次承包人應(yīng)得的工程款中扣留投標函附錄中規(guī)定的金額作為保證金，直到保證金總額達到投標函附錄中規(guī)定的限額為止。fidic施工合同條件主要采用這種方式。按照工程實體及其質(zhì)量是逐步形成的客觀事實，應(yīng)推薦采用第二種方式。 在缺陷責任期出現(xiàn)保修事項

50、時，工程可能尚未進行最終的財務(wù)決算，承包人應(yīng)當是能很好地履行保修義務(wù)的，但缺陷責任期屆滿進入保修期的后一階段時，情況可能就不同了。（1）如果發(fā)生因承包人原因?qū)е碌墓こ藤|(zhì)量問題，承包人不在約定期限內(nèi)派人修理，發(fā)包人可委托其他人員修理，保修費用從質(zhì)量保修金內(nèi)扣除。這個扣除額不僅僅是工程維修實際發(fā)生的費用額，還應(yīng)該加上承包人沒有履行保修義務(wù)的違約金。（2）如果發(fā)生因發(fā)包人原因?qū)е碌墓こ藤|(zhì)量問題，承包人不在約定期限內(nèi)派人修理，發(fā)包人可委托其他人員修理，維修費用由發(fā)包人自行承擔，但也應(yīng)追究除承包人不保修的違約責任。但是，目前絕大多數(shù)施工合同對這一違約責任是沒有約定的。建議可以按照實際發(fā)生保修費用的一定比例計算違約金。 我們既要求強化缺陷責任期概念并希望相應(yīng)期間的保證金應(yīng)結(jié)清，也要求承包人完整地在保修期履行工程保修義務(wù)，這當中存在一定的矛盾。為此，最終要全面引進工程質(zhì)量保修保險制度。建設(shè)部早在2004年已起草了建設(shè)工程質(zhì)量保修保險試行辦法，規(guī)定包括商品住宅在內(nèi)的三類工程應(yīng)辦理工程質(zhì)量保險，已在北京等10多個城市試點。工程質(zhì)量保修保險，指工程投保后，建設(shè)工程在竣工驗收后的第一年保險期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由負責維修，維修費用由承包人承擔；承包人不及時負責維修，經(jīng)催告仍不履行保修責任的，由承保保險公司負責維修，維修費用由承包