先租后讓彈性年限出讓實(shí)施細(xì)則-中山國(guó)土資源局

1、中山市工業(yè)用地“先租后讓”、“彈性 年限出讓”實(shí)施細(xì)則（試行） （征求意見(jiàn)稿） 第一章 總則 第一條 為進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)有土地資源優(yōu)化配置，提高工 業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，根據(jù)節(jié)約集約利用土地規(guī)定 （國(guó)土資源部第 61 號(hào)令）、國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)節(jié)約集約 利用的指導(dǎo)意見(jiàn) （國(guó)土資發(fā) 2014119 號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，結(jié) 合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。 第二條 本市范圍以公開方式出讓的國(guó)有工業(yè)用地（商 品廠房項(xiàng)目用地除外）適用本實(shí)施細(xì)則。 第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱“先租后讓”是指對(duì)工業(yè)用地設(shè) 定一定期限的租賃期，按照工業(yè)用地公開出讓程序確定土地 競(jìng)得人，由土地競(jìng)得人進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。待租賃期屆 滿，經(jīng)

2、考核評(píng)價(jià)達(dá)到出讓合同約定的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、建 設(shè)容積率、土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn)出率等條件并繳清土地 出讓價(jià)款后，辦理土地登記等用地手續(xù)的供應(yīng)方式。 第四條 本實(shí)施細(xì)則所稱“彈性年限出讓”是指根據(jù)產(chǎn)業(yè) 生命周期和企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，在法定土地使用權(quán)出讓最高年限 范圍內(nèi)，實(shí)行差別化的土地使用權(quán)出讓年期的土地供應(yīng)方 式。 第五條 工業(yè)用地出讓應(yīng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī) 劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃， 并納入年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。 第二章 基本原則 第六條 “先租后讓”的土地使用年限不高于 30 年，土地 成交后簽訂“6+N ”的出讓合同，其中6年為租賃期，N年出 讓期。租賃期滿

3、經(jīng)考核評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)并繳清土地價(jià)款的，方可辦 理土地登記。 第七條 “彈性年限出讓”在少于法定最高使用年限的前 提下，各鎮(zhèn)（區(qū)）可根據(jù)具體工業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況確定使用年 限。 第八條 出讓起始價(jià)按使用年限進(jìn)行修正。其中“先租后 讓”的競(jìng)買保證金按土地出讓起始價(jià)的 10% 一次性收取，競(jìng) 買保證金在土地公開出讓成交后轉(zhuǎn)為首期土地價(jià)款（即租賃 期土地價(jià)款） ；“彈性年限出讓”的競(jìng)買保證金按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí) 行。 第九條 “先租后讓”的土地在租賃期內(nèi)不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、 抵押。 第十條 土地競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的用途、行 業(yè)使用土地，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變土地用途、行業(yè)類別及其他 土地使用條件。 第三章 辦理程序 第十

4、一條 各鎮(zhèn)（區(qū)）政府根據(jù)中山市產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目差別 化供用地實(shí)施意見(jiàn) （暫名）設(shè)定出讓工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)要求、 最低容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn) 出率等指標(biāo)。由屬地經(jīng)信部門、環(huán)保部門（如有環(huán)保要求） 進(jìn)行項(xiàng)目準(zhǔn)入審查及各鎮(zhèn)（區(qū)）國(guó)有建設(shè)用地供地會(huì)審會(huì)議 審議通過(guò)后報(bào)送市國(guó)土資源局辦理用地公開出讓手續(xù)。 第十二條 市國(guó)土資源局根據(jù)擬出讓工業(yè)用地的建設(shè)用 地規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)要求、最低容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、 土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn)出率等擬定出讓方案，提交市土地 管理委員會(huì)審議。 第十三條 工業(yè)用地公開出讓成交后，市國(guó)土資源局與 土地競(jìng)得人簽訂出讓合同，屬地鎮(zhèn)（區(qū)）政府與土地競(jìng)得人 簽訂履約

5、監(jiān)管協(xié)議，屬地鎮(zhèn)（區(qū)）政府監(jiān)管土地競(jìng)得人對(duì)出 讓合同條款的履行。 第十四條 土地競(jìng)得人憑出讓合同向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 第十五條“先租后讓”的土地競(jìng)得人憑國(guó)有建設(shè)用地使 用權(quán)公開交易證明書、出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 及首期土地價(jià)款繳款憑證向市國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用 地批準(zhǔn)書，作為土地競(jìng)得人在租賃期合法使用土地的憑證。 第十六條“先租后讓”的土地競(jìng)得人憑建設(shè)用地批準(zhǔn) 書向發(fā)改、規(guī)劃、住建、消防等部門申請(qǐng)辦理立項(xiàng)、規(guī)劃 報(bào)建、施工許可、消防驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收備案等相關(guān)項(xiàng)目 建設(shè)手續(xù)。 第十七條 “先租后讓”租賃期滿后，經(jīng)考核評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)的， 土地競(jìng)得人付清剩余土地出讓價(jià)款后（剩

6、余土地出讓價(jià)款按 土地成交價(jià)扣除已繳首期土地價(jià)款后的差價(jià)確定） ，根據(jù)鎮(zhèn) （區(qū)）政府出具的項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)意見(jiàn)書，向市國(guó)土資源局申 請(qǐng)辦理出讓期的土地登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。 第十八條 “彈性年限出讓”用地在簽訂出讓合同后， 相關(guān) 手續(xù)的辦理程序按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 第四章 供后監(jiān)管 第十九條 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，履約監(jiān)管協(xié)議約定收 取不低于總地價(jià) 10% 的履約保證金。在項(xiàng)目開工、竣工、投 產(chǎn)階段分別按 30% 、30% 、40% 比例返還。履約保證金的收 取、返還及管理由屬地鎮(zhèn)（區(qū)）政府負(fù)責(zé)。 第二十條 “開工”是指依法取得施工許可證后， 進(jìn)場(chǎng)施工 并達(dá)到一定開發(fā)要求。 “竣工”是指按項(xiàng)目規(guī)劃總

7、設(shè)計(jì)圖完成 建設(shè)，并辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。 “投產(chǎn)”是指主體和配套 建筑、構(gòu)筑物、設(shè)施及設(shè)備移交生產(chǎn)或使用。 第二十一條 “先租后讓”租賃期滿前一年（即租賃期第 5 年），由屬地鎮(zhèn)（區(qū)）政府組織鎮(zhèn)（區(qū)）相關(guān)職能部門對(duì)項(xiàng) 目出讓合同約定的建筑面積、最低容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng) 度、土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn)出率等指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)考 核。指標(biāo)考核值未達(dá)到約定值的，由屬地鎮(zhèn)（區(qū)）政府發(fā)出 通知書，明確相關(guān)產(chǎn)業(yè)要求、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、建設(shè)容積 率、土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn)出率等指標(biāo)須在剩余的土地租 賃期內(nèi)達(dá)到出讓合同約定水平，否則按出讓合同約定解除出 讓合同并由政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。 第二十二條“先租

8、后讓”租賃期屆滿前一個(gè)月，由屬地鎮(zhèn) （區(qū)）政府組織鎮(zhèn)（區(qū)）相關(guān)職能部門對(duì)項(xiàng)目出讓合同約定 的產(chǎn)業(yè)要求、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、 建設(shè)容積率、土地產(chǎn)出率、 土地稅收產(chǎn)出率等指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行考核評(píng)價(jià)（初評(píng)）。考 核評(píng)價(jià)（初評(píng)）須提交市經(jīng)信、發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、 環(huán)保、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等主管部門審核，并出具審核意見(jiàn)反饋屬 地鎮(zhèn)（區(qū)）政府。 第二十三條 各鎮(zhèn)（區(qū)）編制“先租后讓”項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)意 見(jiàn)書，市級(jí)主管部門審核意見(jiàn)應(yīng)作為意見(jiàn)書的附件。項(xiàng)目考 核評(píng)價(jià)意見(jiàn)書須在租賃期屆滿前完成編制，并抄送市經(jīng)信、 發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、環(huán)保、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)部門。 第二十四條“先租后讓” 土地租賃期屆滿后，經(jīng)考核評(píng)價(jià) 不達(dá)標(biāo)的

9、，市國(guó)土資源局解除與土地競(jìng)得人簽訂的出讓合 同，政府無(wú)償收回土地使用權(quán)，已收取的首期土地價(jià)款不予 退回；地上建筑物、構(gòu)建物及其他附著物考慮折舊按照市場(chǎng) 評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，機(jī)器、工器具及工藝設(shè)施等不予補(bǔ)償，動(dòng)產(chǎn)搬 遷費(fèi)用不予補(bǔ)助。具體地上建筑物、構(gòu)建物及其他附著物的 補(bǔ)償事宜由屬地鎮(zhèn)（區(qū)）政府負(fù)責(zé)，并由屬地鎮(zhèn)（區(qū)）政府 委托有相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。 第二十五條 各鎮(zhèn)（區(qū)）應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地“彈性年 限出讓”項(xiàng)目的出讓合同履約情況進(jìn)行考核評(píng)估。 第五章職責(zé)分工 第二十六條 各鎮(zhèn)（區(qū)）政府應(yīng)落實(shí)工業(yè)用地屬地管理 責(zé)任。擬定出讓工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)要求、最低容積率、固定資 產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、土地

10、稅收產(chǎn)出率等指標(biāo)，組織鎮(zhèn) （區(qū)）供地會(huì)審；負(fù)責(zé)與土地競(jìng)得人簽訂土地履約監(jiān)管協(xié)議； 管理履約保證金；監(jiān)管轄區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)用地履約情況；編 制“先租后讓”項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)意見(jiàn)書等。 第二十七條市級(jí)各部門分工： （一）市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)擬定工業(yè)用地“先租后讓”、“彈性 年限出讓”的出讓方案，提請(qǐng)市土地管理委員會(huì)審議；辦理公 開出讓手續(xù)，與競(jìng)得人簽訂出讓合同；按照出讓合同約定的 開、竣工時(shí)間提醒督促屬地鎮(zhèn)（區(qū)）政府對(duì)出讓宗地進(jìn)行供 后監(jiān)管。 （二）市發(fā)展和改革局負(fù)責(zé)制定中山市產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目差別 化供用地實(shí)施意見(jiàn)（暫名），明確各類工業(yè)項(xiàng)目的用地容積 率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn)出率等準(zhǔn) 入標(biāo)準(zhǔn)；按照

11、企業(yè)投資項(xiàng)目備案政策辦理項(xiàng)目立項(xiàng)；工業(yè)項(xiàng) 目投產(chǎn)后，會(huì)同市統(tǒng)計(jì)局對(duì)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度達(dá)標(biāo)情況出具 審核意見(jiàn)。 （三）市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)出具工業(yè)用地出讓的規(guī)劃條 件；根據(jù)出讓合同辦理項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)及建設(shè) 工程規(guī)劃許可等手續(xù)；工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)后，對(duì)容積率達(dá)標(biāo)情況 出具審核意見(jiàn)。 （四）市經(jīng)濟(jì)和信息化局負(fù)責(zé)對(duì)工業(yè)項(xiàng)目要求、土地產(chǎn) 出率、土地稅收產(chǎn)出率等提出準(zhǔn)入意見(jiàn)；制定出讓工業(yè)用地 評(píng)價(jià)考核制度；工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)后，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目要求、土地產(chǎn) 出率、土地稅收產(chǎn)出率達(dá)標(biāo)情況出具審核意見(jiàn)。 （五）市國(guó)家稅務(wù)局、 地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)協(xié)助屬地鎮(zhèn) （區(qū)） 政府統(tǒng)計(jì)相關(guān)工業(yè)項(xiàng)目的繳稅情況，并在項(xiàng)目投產(chǎn)后對(duì)項(xiàng)目 的繳稅情況出具審核意見(jiàn)。 （六）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)辦理工程項(xiàng)目用地的施 工許可手續(xù)及工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。 （七）市環(huán)境保護(hù)局負(fù)責(zé)對(duì)有環(huán)保要求的工業(yè)項(xiàng)目設(shè)定 準(zhǔn)入條件；工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)后，對(duì)項(xiàng)目履行竣工驗(yàn)收、申領(lǐng)排 污許可證等環(huán)保手續(xù)情況出具審核意見(jiàn)。 （八）市財(cái)政局負(fù)責(zé)工業(yè)項(xiàng)目用地的