淺議房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前期3

1、淺議房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制學(xué) 生： 孫 露 學(xué) 號： 13 號 指導(dǎo)老師： 劉燕玲 專 業(yè)：（長安）10工程管理 完成年月： 2012年3月 淺議房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制摘要：詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點及其成本控制的構(gòu)成，指出其項目建設(shè)前期的成本控制是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵，并通過實例重點介紹了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，策劃階段，設(shè)計階段和招投標(biāo)階段的成本控制，在此基礎(chǔ)上總結(jié)了房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制的注意事項。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā) 工程項目 合同控制 成本控制 項目管理論壇1、 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點及其成本控制的構(gòu)成。 房地產(chǎn)項目周期是指房地產(chǎn)項目從投資意向開始到投資終結(jié)

2、的全過程，一般房地產(chǎn)項目的投資周期劃分為房地產(chǎn)項目開發(fā)土地的競拍階段、決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、實施階段、竣工驗收階段五個階段。而一個開發(fā)項目，往往需要數(shù)千萬元甚至上億元的資金，因此項目投資控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程。長期以來，項目投資控制的重點一直放在項目的實施階段，即把主要精力放在施工和完工階段，控制投資主要依靠施工圖預(yù)算及項目竣工后結(jié)算審計。實踐證明，項目競拍、投資決策和設(shè)計階段對項目投資的影響最大，因此，我們對房地產(chǎn)項目的投資控制應(yīng)在決策和設(shè)計階段，體現(xiàn)事前控制的理念。項目管理培訓(xùn) 房地產(chǎn)項目開發(fā)投資控制是技術(shù)與經(jīng)濟的有機結(jié)合。我國的房地產(chǎn)業(yè)從90年代開始，至今發(fā)展迅速，房地產(chǎn)管理人員

3、大部分是從設(shè)計單位或施工單位招聘的。房地產(chǎn)項目設(shè)計和投資控制工作聯(lián)系不夠緊密，比較普遍。外國專家曾指出，我國的工程技術(shù)人員的技術(shù)水平、工作能力與外國同行相比不分上下，但是經(jīng)濟和技術(shù)結(jié)合的觀念缺乏，思想保守。項目設(shè)計過程中，設(shè)計人員在設(shè)計時只管技術(shù)、規(guī)范的運用，而項目管理人員只注重施工現(xiàn)場的管理，工程造價人員只對不同階段設(shè)計好的圖紙進行概算、預(yù)算，沒有將各種影響因素全面考慮，能動的控制設(shè)計。因此房地產(chǎn)企業(yè)一定要聘用復(fù)合型的工程技術(shù)人員。房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本特點是:產(chǎn)品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發(fā)的項目均有不同的地域環(huán)境，風(fēng)格類型和使用要求，一次設(shè)計僅適用于一個特定開發(fā)項目。

4、而就一個特定的環(huán)境和項目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇，形成多變性和不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制體現(xiàn)在投資策劃、招標(biāo)、設(shè)計、施工、竣工決算階段和項目使用階段成本，每一階段都缺一不可。以往在工程實踐中只片面強調(diào)施工階段的投資控制，事實證明，施工階段對項目投資進行控制的影響程度，在全過程控制中僅占很少一部分，而包括投資策劃，設(shè)計階段和招標(biāo)階段的項目建設(shè)前期的成本控制才是關(guān)鍵。2、 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制2.1、房地產(chǎn)項目開發(fā)決策階段的投資控制房地產(chǎn)項目決策階段是房地產(chǎn)項目投資控制的起點，其決策結(jié)果對項目投資具有決定性的影響。因此，房地產(chǎn)項目決策人員應(yīng)做好基礎(chǔ)資料的收集工作，

5、對資料的正確性、可靠性進行認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟分析的準(zhǔn)確。這一階段的投資控制一般采取分段進行，由粗到細(xì)，由淺到深地進行，具體工作主要包括下列幾個方面：2.1、1項目投資機會研究階段項目管理培訓(xùn)投資機會研究實質(zhì)上是提出房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)想，對該項目開發(fā)投資機會進行初步探討，以決定是否發(fā)起項目，參與項目開發(fā)的土地競拍，它是房地產(chǎn)項目開發(fā)的決策與定義的階段的起點。在此階段，根據(jù)項目開發(fā)的土地周邊的市場情況和基礎(chǔ)環(huán)境進行細(xì)致的調(diào)查研究，研究附近相同類型的已開發(fā)項目的投資額、競拍土地的價格和項目銷售價格情況;政府規(guī)劃設(shè)計條件分析;項目開發(fā)土地的swot分析。對項目進行投資估算，判斷這個項目是否值得

6、投資，主要確定項目開發(fā)土地的最高競拍價格。項目管理者聯(lián)盟2.1、2項目土地競拍階段的投資控制項目管理者聯(lián)盟文章根據(jù)投資機會研究的結(jié)果，參與政府部門進行的項目土地的競拍，編制詳細(xì)的競拍報價策略：主要有不平衡報價，高、低報價，合縱連橫報價，志在必得報價等。在競拍現(xiàn)場根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，隨時調(diào)整報價，當(dāng)超過最高競拍價格時，放棄該項目。土地競拍價格的高低關(guān)系到項目投資控制的成敗，是項目投資的第一部分。我公司在某項目土地競拍過程中采用合縱連橫的策略，僅僅以高于標(biāo)的200萬元價格，獲得9.52公頃的建設(shè)用地。2.1、3 編制項目建議書階段的投資控制項目管理論壇取得項目土地后，要認(rèn)真研究政府規(guī)劃部門的設(shè)計條

7、件，編制符合政府規(guī)劃部門的設(shè)計條件的設(shè)計方案，它是擬建項目的總體輪廓設(shè)想，經(jīng)過規(guī)劃部門審批后，編制項目建議書。項目建議書一旦獲得批準(zhǔn)，即為立項。此階段的投資控制主要是粗略估算項目投資，主要目的是進一步研究投資計劃奠定基礎(chǔ)，對項目的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用。項目管理論壇2.1、4項目可行性研究階段的投資控制根據(jù)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的設(shè)計方案，和立項文件，通過對項目的市場、技術(shù)、工程、經(jīng)濟和風(fēng)險等各方面進行研究、分析、比較和論證，考察項目建設(shè)的必要性，市場的可容性，技術(shù)的先進性和實用性，工程上的合理性，財務(wù)和經(jīng)濟上的可行性，項目對社會和環(huán)境的影響以及可能面對的風(fēng)險等。項目可行性研究報告經(jīng)政府批準(zhǔn)后，其擬建

8、項目投資估算額就是建設(shè)項目投資的計劃控制額。此階段根據(jù)工程技術(shù)數(shù)據(jù)、設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)進行投資估算，誤差范圍在10%之內(nèi)。2.2、策劃階段（可行性研究階段）的成本控制初步設(shè)計階段做好項目方案的優(yōu)化比較是項目投資控制的關(guān)鍵，此階段形成的初步設(shè)計概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為擬開發(fā)項目建設(shè)投資的最高限額。轉(zhuǎn)自項目管理者聯(lián)盟強化意識、增強觀念。設(shè)計單位和設(shè)計人員必須樹立經(jīng)濟核算的意識和觀念，克服重技術(shù)輕經(jīng)濟、設(shè)計保守浪費、不要迎合建設(shè)單位“喜高(標(biāo)準(zhǔn))好大(規(guī)模)”要求;把技術(shù)與經(jīng)濟、設(shè)計與概算有機地結(jié)合起來，克服“兩結(jié)合”的脫節(jié)狀態(tài)。項目經(jīng)理博客在此期間，房地產(chǎn)項目管理人員應(yīng)充分利用自己的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗，在

9、設(shè)計方案的優(yōu)先、優(yōu)化過程中充分發(fā)揮自己不可替代的作用，隨時對各類方案做出客觀準(zhǔn)確的經(jīng)濟性分析，當(dāng)好設(shè)計人員的參謀。用動態(tài)分析方法進行多方案技術(shù)經(jīng)濟比較，變“畫了算”為“算著畫”，把價值工程運用到具體的設(shè)計中，通過對項目的功能和價值進行分析、比較，以最低的成本取得最優(yōu)的功能，實現(xiàn)價值最大化，從而擇優(yōu)取得技術(shù)經(jīng)濟效果最好的設(shè)計方案。在某項目設(shè)計中，根據(jù)設(shè)計條件：多層的容積率為1.5、建筑密度25%，中高層、高層容積率為1.8、建筑密度22%; 高層或基礎(chǔ)埋深3米的民用建筑應(yīng)按地面建筑物底層面積建人防地下室，同時配建地面總建筑面積4%的人防地下室等。經(jīng)過價值工程的應(yīng)用，將全部高層的方案和高層多層混合

10、的方案放棄，采用全部多層的設(shè)計方案。在人防地下室的設(shè)計過程中，對人防地下室的設(shè)計規(guī)范，進行充分的學(xué)習(xí)，對人防地下室的功能進行了詳細(xì)的分析，將人防地下室與地下停車場進行結(jié)合，將人防地下室的埋深進行了變通，節(jié)約造價300萬元。項目管理論壇房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的周期一般在二、三年左右，而且投入較大，如果中途改變，會引起投資的巨大浪費，故要求開發(fā)商所開發(fā)的產(chǎn)品具有前瞻性。由于不難看出：項目策劃階段是開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵。此階段的成本管理表現(xiàn)為項目的選項（地段、地塊的選擇）、項目建設(shè)方案、投資估算及其評估。通常的做法是：（1）在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費（拆遷、賠償、過渡

11、等項費用）和配套設(shè)施費用的高低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。（2）接著是建設(shè)方案的確定。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設(shè)計、功能、配套要求和建筑設(shè)計等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟指標(biāo)（投資估算）。在方案評定的方案必須進行多方案技術(shù)經(jīng)濟比選，確定最佳方案，即技術(shù)和經(jīng)濟指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟指標(biāo)欠佳，但在實施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟指標(biāo)者。（3）建立科學(xué)決策體系，合理確定投資估算，合理的投資估算取決于投資估算指標(biāo)。（4）經(jīng)濟專家對投資估算進行評估，確認(rèn)其真實可靠程度，防止中標(biāo)方案在實施中突破估算值。其實，在上述的步驟中，對項目的前期評估和定位是必須強調(diào)的

12、。如在石嘴山市星瀚集團供水調(diào)度中心項目的方案決策中，最初考慮建地下一層車庫，因為在臨港地區(qū)，寫字樓還沒有建地下二層的先例。但在該項目的前期評估中，根據(jù)經(jīng)濟指標(biāo)分析及考慮這個建筑的體量、停車需求以及在主城區(qū)所處的地理位置重要性等分析，經(jīng)過反復(fù)的論證和測算，確定建兩層地下車庫才更為經(jīng)濟合理。正是這個前瞻性的決定，極大地提高了該項目的品位，為今后辦公樓的運行租賃帶來可觀的效益。2.3、設(shè)計階段的成本控制設(shè)計費雖然只占工程全壽命費用的1%還不到，但對工程項目投資的影響程度達(dá)75%以上。顯然，設(shè)計水平高低和質(zhì)量好壞是影響工程項目投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目設(shè)計階段可劃分為三個階段，一是設(shè)計方案的優(yōu)化階段，二

13、是擴初設(shè)計階段，由設(shè)計方根據(jù)擴初設(shè)計方案編制設(shè)計概算；三是施工圖設(shè)計階段，由造價咨詢方根據(jù)施工圖編制施工圖預(yù)算。由于概算和預(yù)算的編制主體不一致，內(nèi)容亦不相同，以下將分別論述。2.3.1、優(yōu)化設(shè)計方案（初步設(shè)計）它是設(shè)計階段的首要步驟和控制工程投資的有效方法，采用設(shè)計招投標(biāo)、價值工程、對設(shè)計方案進行技術(shù)經(jīng)濟評價方法。首先，建設(shè)投資和建成后使用成本的決定性因素，是設(shè)計階段設(shè)計參數(shù)的正確選擇。其次，采用先進技術(shù)并盡可能地降低造價是設(shè)計單位的職責(zé)，但是投資者的設(shè)計并不等于就是一個經(jīng)濟設(shè)計，只有結(jié)合全壽命周期中的使用成本進行綜合評價，才能品評設(shè)計的經(jīng)濟性，這也是開發(fā)商要把握的關(guān)鍵所在。設(shè)計單位對方案進行

14、經(jīng)濟技術(shù)分析，可用投資回收期和內(nèi)部收益率來綜合評價項目設(shè)計的經(jīng)濟性。2.3.2、擴初設(shè)計階段此階段要在概念設(shè)計和初步設(shè)計的基礎(chǔ)上進一步確定項目造價和設(shè)計限額，主要包括以下工作內(nèi)容。（1） 結(jié)合可行性研究概念時的設(shè)計方案，識別擴初設(shè)計內(nèi)容的變更，如新增或縮減項目內(nèi)容、規(guī)模和功能，提高或降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，積極與建設(shè)方和設(shè)計方溝通明確；（2）審核設(shè)計概算是否是擴初設(shè)計方案的經(jīng)濟響應(yīng)，檢查概算編制的準(zhǔn)確性，如工程量計算是否準(zhǔn)確，定額套用是否正確，列項是否完整，要素價格是否合理等；（3）結(jié)合本項目實際，識別施工難點、進度節(jié)點，以及擴初設(shè)計尚不明確的因素，初步分析對項目造價可能產(chǎn)生的影響；（4）編制估算、概算

15、兩算對比表，比較分部分分項工程的工程量和造價指標(biāo)，識別兩算差異點，分析原因。為配合業(yè)主最終確定設(shè)計概算，造價咨詢方可通過專師會議的形式對設(shè)計方進行一次交底會，對修改設(shè)計方案和概算提出指導(dǎo)性建議進一步尋求節(jié)約投資的可能性。2.3.3、施工圖設(shè)計階段此階段要根據(jù)施工圖編制施工圖預(yù)算，并復(fù)核該設(shè)計方案是否超出設(shè)計限額，主要包括以下工作內(nèi)容：（1）結(jié)合擴初方案，識別施工圖設(shè)計內(nèi)容的變更，如總體布局、規(guī)模、功能、標(biāo)準(zhǔn)等與擴初設(shè)計方案不一致的，應(yīng)與建設(shè)方和設(shè)計方溝通，告知變更部分對造價的影響；（2）根據(jù)施工圖編制工程量清單、預(yù)算綜合考慮工程難度、工期要求、市場價格波動造價的影響；（3）組織施工圖預(yù)算專題會

16、議，并應(yīng)向建設(shè)方系統(tǒng)說明如下內(nèi)容：介紹預(yù)算編制方法，要素價格的取用依據(jù)；結(jié)合進度計劃預(yù)測建設(shè)期內(nèi)各里程碑和/或日歷期內(nèi)的資金流量；對比分析設(shè)計概算與施工圖預(yù)算之間的差異原因；結(jié)合項目特點，說明造價控制的難點和重點；建議造價控制目標(biāo)。雖然，建設(shè)方的需求和項目內(nèi)外部環(huán)境可能是不斷變化的，但編制施工圖預(yù)算應(yīng)被視為設(shè)計階段的總結(jié)性工作，造價咨詢方應(yīng)該在系統(tǒng)研究此前各類資料和成果的基礎(chǔ)上，總體評價設(shè)計實施造價控制的工作表現(xiàn)。這不僅能為建設(shè)方未來選擇設(shè)計團隊提供參考建議，也能強化設(shè)計方積極參與造價控制的意識。當(dāng)然，隨著建設(shè)方需求的增加和項目內(nèi)外部環(huán)境的不斷變化，確定設(shè)計方案的過程通常要經(jīng)歷若干輪的反復(fù)修改

17、和一系列多方互動之后，才能被最終確定。因此，造價咨詢方應(yīng)該強調(diào)服務(wù)意識，積極配合建設(shè)方進行必要的測算和分析，在專業(yè)立場上提供科學(xué)合理的咨詢意見。同時，建設(shè)方也應(yīng)意識到，專業(yè)化程度高、服務(wù)意識強的咨詢方所帶來的卓越工作品質(zhì)，能夠為項目事業(yè)來遠(yuǎn)超于咨詢費的經(jīng)濟效益。 采用限額設(shè)計按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計、初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。一方面按照分配的投資限額進行設(shè)計，同時把限額設(shè)計的重點放在單位建筑面積工程量控制上。根據(jù)我公司以往完成的項目資料，相似的戶型組合和面積方案。提出一些有根據(jù)的限額要求，例如，我們要求多層住宅建筑每平方米建筑面積：含鋼量不得大于29公斤、混凝土用量不得大于0.3立方米等。項目管理

18、者聯(lián)盟加強設(shè)計變更管理也是限額設(shè)計的一個重要內(nèi)容，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資額不被突破。項目管理者聯(lián)盟推廣應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，對于廚房、衛(wèi)生間的面積和使用有特殊要求的，使用標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計方案。實行設(shè)計的獎罰制度。長期以來設(shè)計單位形成的重技術(shù)輕經(jīng)濟的傾向，原因在于設(shè)計人員的創(chuàng)新，被社會認(rèn)可的只是技術(shù)上的創(chuàng)新(如建筑造型和使用功能)，而控制工程造價的創(chuàng)新卻得不到應(yīng)有的關(guān)注甚至認(rèn)同。設(shè)計人員在降低工程造價上深挖潛力的設(shè)計成果，得不到表揚和獎勵，反而要承擔(dān)風(fēng)險。這樣便挫傷了他們的積極性，造成了設(shè)計單位和人員要求安全保險，不問造價高低; 導(dǎo)致工程設(shè)計的“肥梁、肥柱”等抬高工程造價的現(xiàn)象

19、。在設(shè)計中引入風(fēng)險機智，實行獎罰制度，獎勵那些設(shè)計方案優(yōu)秀、工程造價節(jié)省的設(shè)計，處罰那些因設(shè)計浪費而造成經(jīng)濟損失的設(shè)計，能激勵設(shè)計人員深挖設(shè)計潛力，重視設(shè)計方案的經(jīng)濟合理，對控制工程造價將是一個大的突破。2.4、招投標(biāo)階段的造價控制建設(shè)項目招標(biāo)是按競標(biāo)的方式以合理的最低價和科學(xué)的施工方案作為綜合標(biāo)準(zhǔn)，來擇優(yōu)選擇施工的一種機制。在這一階段，主要是做好招標(biāo)的策劃和準(zhǔn)備工作，以及對標(biāo)書的經(jīng)濟分析工作，主要分為“招標(biāo)前階段”和“招標(biāo)后階段”兩個階段。2.4.1、招標(biāo)前階段成本控制的主要工作（1）參與招標(biāo)啟動會，對招標(biāo)項目的標(biāo)段劃分，合同劃分和招標(biāo)計劃提出建議；針對計價、調(diào)價規(guī)則、付款進度與方式和合同形

20、式等經(jīng)濟和商務(wù)條款提出建議；（2）根據(jù)施工圖預(yù)算（如擴初圖招標(biāo)，應(yīng)是設(shè)計概算），對擬招標(biāo)項目提出合理的招標(biāo)限額（招標(biāo)時的市場價可能已發(fā)生較大變化）；（3）審核招標(biāo)文件，著重對其中的商務(wù)、經(jīng)濟條款進行審核，甄別是否已經(jīng)明確界定與工程造價有關(guān)的施工工藝、材料和設(shè)備等適用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求和質(zhì)量等級；（4）審核合同中工程計量、計價、付款、變更費用、索賠費用、結(jié)算處理內(nèi)容相關(guān)的條款，并提出避免索賠與反索賠，明確索賠程序及要求，減少或避免索賠要素的形成；（5）對招標(biāo)工程量清單進行審核，對比施工圖預(yù)算（如有），分析清單是否存在重大漏項和錯誤，是否較全面描述工程項目特征和工程內(nèi)容，初步判斷暫定工程量與實際

21、數(shù)量基本一致。建設(shè)前期的成本控制還有一個重要階段在招標(biāo)階段。除了設(shè)計及技術(shù)上的控制因素之外，成本的控制關(guān)鍵是在招標(biāo)時將很多不確定因素在招標(biāo)過程中進行約定，從而，大大減少了后期的簽證數(shù)量，由此，控制造價。（6）工程造價及相關(guān)費用約定應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，盡量減少暫定金額分項。（7）對于可能在施工中增加較多的單項工程量，應(yīng)約定當(dāng)工程量增加超過一定比例后，該項單價下調(diào)。（8）工程量清單所列分項外的可預(yù)見的變更情況，須約定一個可操作的安排。（9）對于市場價格差異較大的設(shè)備、裝飾材料的功能、型號、技術(shù)要求應(yīng)盡量做到詳盡描敘、可約定一個上限價，要求承包商在施工前必須提供樣品，在開發(fā)商確認(rèn)后才能施工。

22、建筑程中常會遇到專業(yè)分包的招標(biāo)。在分包招標(biāo)時，往往還沒有具體的施工招標(biāo)圖紙，各投票單位出來的產(chǎn)品價格，因為標(biāo)準(zhǔn)不同就很難比較。這時，開發(fā)商要做的就是制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，這是招標(biāo)的關(guān)鍵。在眾安府佑水香項目的建設(shè)中，門窗的工程量大，單價的差異對投資控制影響很大，招標(biāo)方案更加顯得重要：方案一，根據(jù)所作的業(yè)績確定入圍投標(biāo)單位，然后根據(jù)設(shè)計院所出的技術(shù)要求進行價格比選，例如鋁型材和玻璃的產(chǎn)地，是青銅峽的，還是難以達(dá)到我們的要求，因為有的廠家五金件用好的，而鋁材用的較差，而另一家單位卻正好相反，是鋁材用得較好，五金件用得一般，如此，給比價工作帶來了麻煩，難以確定哪家是理想合作對象。于是，有了招標(biāo)的第三種方案，即

23、在招標(biāo)前作好大量的基礎(chǔ)摸底工作，列出主要材料清單后，經(jīng)過有關(guān)資料的收集，確定每種材料選取三種品牌（同一檔次），這樣進一步縮小了比價的不確定因素，確保大家在同一起跑線上進行比價，從而規(guī)避了以后受制于中標(biāo)單位由于某次材料變更事業(yè)來的價格上漲風(fēng)險，合理控制了投資造價。房地產(chǎn)建設(shè)過程也是合同的執(zhí)行過程，必定是雙贏的過程。如果不是，則合同是無法執(zhí)行下去的。工程合同也是這樣，投標(biāo)單位必定是賺錢的，作為開發(fā)商，應(yīng)該充分認(rèn)識到這一點，特別對合同中發(fā)生的問題應(yīng)該妥善解決。2.4.2、招標(biāo)后階段成本控制的主要工作（1）編制回標(biāo)分析，應(yīng)做好如下工作：綜合分析投標(biāo)人商務(wù)標(biāo)對招標(biāo)文件商務(wù)條款響應(yīng)程度；檢查商務(wù)報價是否存

24、在重大計算誤差和漏項；判斷投標(biāo)價格是否與招標(biāo)限額偏差較大，在回標(biāo)分析報告中提供價格偏差較大的設(shè)備、材料的市場參考價，供建設(shè)方參考；對嚴(yán)重偏離施工圖預(yù)算或市場價格的招標(biāo)項目，需以專題報告形式建設(shè)方提出，提醒其在招標(biāo)過程中進行造價控制；結(jié)合投標(biāo)的施工方案和建設(shè)工期，分析投票價的合理性與可靠性。（2）參與詢標(biāo)前的內(nèi)部準(zhǔn)備會，向建設(shè)方交流對各招標(biāo)人的商務(wù)報價情況的綜合分析，擬定談判方法和策略。3、結(jié)語通過以上幾個方面成本控制的分析，成本控制貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，特別是項目開發(fā)建設(shè)的前期。成本控制的措施、方法在不同階段要求不同，因此房地產(chǎn)開發(fā)成本控制必須用科學(xué)合理的方法和理念，對全過程各環(huán)節(jié)進行細(xì)致、

25、綜合、全面的控制，并同質(zhì)量控制、進度控制、合同控制同步進行。為實現(xiàn)成本控制的目標(biāo)，還需要建設(shè)一支由高素質(zhì)的經(jīng)濟、技術(shù)和管理方面的專家組成的工作團隊。參考文獻：1，曹振良.“房地產(chǎn)通論【m】”.北京：北京大學(xué)出版社.2003.2，譚書魁.“房地產(chǎn)項目管理【m】”.北京：北京機械工業(yè)出版社.2004.3，陸穎青.“房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制.建筑施工第32卷第7期. 【1004-1001（2010）070729-02】.4，將家猷.“建筑施工第32卷第3期. 建筑經(jīng)濟與管理【1004-1001（2010）030265-02】.致謝 歷時將近兩個月的時間終于將這篇論文寫完，在論文的寫作過程中遇

26、到了無數(shù)的困難和障礙，都在同學(xué)和老師的幫助下度過了。尤其要強烈感謝我的論文指導(dǎo)老師xx老師，她對我進行了無私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進行論文的修改和改進。另外，在校圖書館查找資料的時候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。在此向幫助和指導(dǎo)過我的各位老師表示最中心的感謝！感謝這篇論文所涉及到的各位學(xué)者。本文引用了數(shù)位學(xué)者的研究文獻，如果沒有各位學(xué)者的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇論文的寫作。感謝我的同學(xué)和朋友，在我寫論文的過程中給予我了很多你問素材，還在論文的撰寫和排版燈過程中提供熱情的幫助。由于我的學(xué)術(shù)水平有限，所寫論文難免有不足之處，懇請各位老師和學(xué)友批評和指正！ 莁袆

27、肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁

28、羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈

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35、羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀

36、袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈

37、裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊

38、螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀

39、肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇

40、肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅

41、羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞

42、衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕

43、襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇

44、螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅

45、膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂

46、聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿

47、羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀肇芆蒆螞衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅