XX地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、xx地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一部分 項(xiàng)目概況 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .一、 項(xiàng)目名稱 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .二、 項(xiàng)目地址三、 土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積四、 地上建筑物狀況五、 項(xiàng)目由來六、 有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計(jì)第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析一、 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)二、 項(xiàng)目劣勢(shì)第四部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案一、 項(xiàng)目運(yùn)作主體二、 項(xiàng)目運(yùn)作方案（一） 土地開發(fā)模式（二） 房產(chǎn)開發(fā)模式第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案一、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)二、 項(xiàng)目

2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一） 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)（二） 住宅戶數(shù)及車位數(shù)量第六部分 項(xiàng)目開發(fā)方案一、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（一） 對(duì)土地開發(fā)模式（二） 對(duì)房產(chǎn)開發(fā)模式1、 開發(fā)方案設(shè)想2、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（1） 土地整理及前期開發(fā)進(jìn)度（2） 一期開發(fā)進(jìn)度（3） 二期開發(fā)進(jìn)度二、 項(xiàng)目經(jīng)營方案（1） 租售比例（2） 銷售進(jìn)度與價(jià)格1） 住宅銷售進(jìn)度2） 商業(yè)銷售進(jìn)度3） 車位銷售進(jìn)度三、 項(xiàng)目投資方案第七部分 項(xiàng)目投資估算一、 土地開發(fā)模式總投資估算（一） 開發(fā)成本測(cè)算1、 基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金2、 實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估（1） 土地出讓金補(bǔ)差額估算（2） 地價(jià)估算（3） 土地增值額估算（二） 開發(fā)費(fèi)用測(cè)算1、 管理費(fèi)用2

3、、 其他費(fèi)用3、 財(cái)務(wù)費(fèi)用二、 房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一） 開發(fā)成本測(cè)算1、 土地成本2、 前期開發(fā)費(fèi)3、 設(shè)計(jì)費(fèi)4、 工程建安費(fèi)5、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、 公建配套費(fèi)7、 運(yùn)作期間費(fèi)8、 不可預(yù)見費(fèi)（二） 開發(fā)費(fèi)用測(cè)算1、 管理費(fèi)用2、 銷售費(fèi)用3、 財(cái)務(wù)費(fèi)用第八部分 項(xiàng)目資金籌措一、 土地開發(fā)模式投資方案二、 房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案（一） 投資組合方式（二） 資金運(yùn)作方式1、 自有資金2、 銀行貸款3、 銷售收入再投入第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析一、 地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析(一) 拍賣地價(jià)評(píng)估(二) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(三) 不確定風(fēng)險(xiǎn)1、 破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用不納入成本情況2、 土地出讓金變動(dòng)情況二、 房產(chǎn)開

4、發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析（一） 銷售單價(jià)的估算1、 住宅銷售單價(jià)的確定（1） 用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（2） 用成本法確定銷售價(jià)格的下限（3） 建議銷售單價(jià)2、 商業(yè)銷售單價(jià)的確定3、 車位銷售單價(jià)的確定（二） 總銷售收入的測(cè)算（三） 總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測(cè)算1、 商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入的測(cè)算2、 車位租賃與轉(zhuǎn)售收入的測(cè)算（四） 稅金及附加1、 銷售稅金及附加2、 租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加（五） 成本費(fèi)用估算（六） 財(cái)務(wù)分析1、 損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析2、 現(xiàn)金流量表與項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析（1） 全部投資現(xiàn)金流量表（2） 自有資金現(xiàn)金流量表3、 資金來源和運(yùn)用與資金平衡能力分析（七） 不確定分析1

5、、 盈虧平衡分析2、 敏感性分析（1） 單因素敏感性分析 【1】成本不變而租金售價(jià)變化對(duì)收益的影響1 租金售價(jià)變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價(jià)變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響【2】租金售價(jià)不變而成本變化對(duì)收益的影響1成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響2成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響（2） 多因素敏感性分析【1】租金售價(jià)上升5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響1租金售價(jià)上升5%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價(jià)上升5%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響【2】租金售價(jià)上升10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響1租金售價(jià)上升10%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價(jià)上升10%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響【3】租金售價(jià)下降5%

6、時(shí)成本變化對(duì)收益的影響1租金售價(jià)下降5%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價(jià)下降5%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響【4】租金售價(jià)下降10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響1租金售價(jià)下降10%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價(jià)下降10%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響 3、本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)際收益分析三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）空壓廠破產(chǎn)清理風(fēng)險(xiǎn)（二）土地出讓政策風(fēng)險(xiǎn)四、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論附表一、土地開發(fā)模式附表表一 總投資與成本估算表表二資金籌措表二、房產(chǎn)開發(fā)模式附表表一 總投資與成本估算表表二 詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表（按比例）表三 詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表（按金額）表四 總銷售收入預(yù)測(cè)表表五 銷售費(fèi)用估算表表

7、六 商鋪出租計(jì)劃和出租收入估算表表七 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表表八 銷售稅金及附加表表九 租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表表十 損益表表十一全部投資現(xiàn)金流量表（年ic=10%）表十二自有資金現(xiàn)金流量表（年ic=10%）表十三資金來源與運(yùn)用表表十四 銀行貸款還本付息結(jié)算表表十五 銀行貸款還本付息計(jì)算表表十六 敏感性分析預(yù)測(cè)表16.1 成本不變而租金售價(jià)變化對(duì)收益的影響16.2 租金售價(jià)不變而成本變化對(duì)收益的影響16.3 租金售價(jià)上升5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響16.4 租金售價(jià)上升10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響16.5 租金售價(jià)下降5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響16.6 租金售價(jià)下降10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影

8、響表十七 工程成本核算分類表17.1 商業(yè)部分工程成本核算表17.2 住宅部分工程成本核算表17.3 配套項(xiàng)目部分工程成本核算表17.4 地下停車場(chǎng)部分工程成本核算表第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址成都空壓機(jī)廠地塊位于成都市海椒市街13號(hào)，即二環(huán)路東四段以西，得勝上街以南，海椒市街以東，蓮桂東路以北，臨二環(huán)路東四段，地處東大街東延線牛市口黃金位置。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 成都空壓機(jī)廠地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)占地50余畝。其中工業(yè)劃撥用地23,673.08平方米（約35.51畝），商業(yè)租賃用地10,145.98平方米（約15.22畝），租賃時(shí)

9、間為2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都空壓機(jī)廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)住宅，占用了市場(chǎng)16畝左右，現(xiàn)余33畝左右。四、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)，少部分為廠區(qū)。五、項(xiàng)目由來 成都空壓機(jī)廠原系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經(jīng)國務(wù)院總理辦公會(huì)議決定，需對(duì)中國汽車工業(yè)總公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組，中國汽車工業(yè)銷售總公司和中國汽車工業(yè)物資總公司由上汽集團(tuán)接收，并提出破產(chǎn)申請(qǐng)，在按規(guī)定程序報(bào)批后，按照研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要的規(guī)定組織實(shí)施破產(chǎn)。破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財(cái)政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。中國汽車工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企

10、業(yè)（含成都空壓機(jī)廠）實(shí)施破產(chǎn)所適用的政策和費(fèi)用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時(shí)，國家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國務(wù)院總理辦公會(huì)議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)自2002年1月1日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán)也實(shí)行無償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。2002年7月25日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實(shí)行屬地管理?，F(xiàn)成都市人民政府決定對(duì)成都空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。但實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)大約需要1,200萬元啟動(dòng)資金。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，

11、同時(shí)返還先期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用。六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計(jì) 該地塊系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)擁有一樓一底營業(yè)房485間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家200余戶。另有茶樓4個(gè)，面積2,787平方米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1個(gè)，面積800平方米，娛樂城1個(gè)，面積1,500平方米，旅館1個(gè)，面積1,500平方米，招待所1個(gè)，面積300平方米，生資市場(chǎng)1個(gè)，面積1200平方米，餐館3個(gè)，面積800平方米。在破產(chǎn)清理時(shí)，該市場(chǎng)主要情況如下：1、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)系牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有26間營業(yè)房及兩條通道，清理時(shí)無賠償無糾紛。2、舊家電區(qū) 舊家電區(qū)系市場(chǎng)獨(dú)立管轄，現(xiàn)有商家8戶

12、，清理時(shí)無賠償無糾紛。3、化工交易區(qū) 化工交易區(qū)現(xiàn)有商家40戶，清理時(shí)無賠償無糾紛。4、小食品區(qū) 小食品區(qū)系市場(chǎng)獨(dú)立管轄，現(xiàn)有商家45戶，清理時(shí)無賠償無糾紛。5、招待所 招待所系成都空壓機(jī)廠下崗職工租賃市場(chǎng)原辦公樓形成，清理時(shí)無賠償無糾紛。6、聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購物中心租賃市場(chǎng)場(chǎng)地建成，并分別于1998年以40萬元轉(zhuǎn)讓給都榮工女士，獲得18年左右的使用權(quán)，及于2000年移交給市場(chǎng)，出現(xiàn)“一女二嫁”情況。后經(jīng)市場(chǎng)努力，市場(chǎng)同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。聚緣茶房清理時(shí)可能有一定賠償和糾紛。7、大眾茶樓 原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建的營業(yè)房。1988年鹽市口購物中心

13、以向黃小龍借款30萬元作為回報(bào)，以每月2,000元價(jià)格將市場(chǎng)一樓一底約500平方米的營業(yè)房租給他。后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場(chǎng)，二樓則由法院判給匯通銀行。同時(shí)，市場(chǎng)與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時(shí)可能有一定賠償和糾紛。8、都市農(nóng)家樂 都市農(nóng)家樂原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成。同樣于2000年將底樓移交給市場(chǎng)，市場(chǎng)又將其租給侯錫惠女士。該都市農(nóng)家樂清理時(shí)估計(jì)沒有賠償和糾紛。9、農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所 農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成，一樓一底，面積240平方米。成都鹽市口購物中心以從該儲(chǔ)蓄所借款沖抵其20年使用權(quán)。同樣鹽

14、市口購物中心于2000年將底樓移交給市場(chǎng)。2002年儲(chǔ)蓄所遷走，并將此營業(yè)房租給他人做酒樓使用。該儲(chǔ)蓄所清理時(shí)估計(jì)有一定糾紛，但能協(xié)商解決。10、市場(chǎng)二樓營業(yè)房 市場(chǎng)二樓營業(yè)房原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成，共2400平方米。1997年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房20年使用權(quán)作抵押，在市場(chǎng)擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場(chǎng)租金，將一樓及二樓營業(yè)房無償償還給市場(chǎng)，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時(shí)會(huì)有一定的糾紛。11、化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都空壓機(jī)廠聯(lián)建，并分割了88間營業(yè)房，將其全部出售給私人。因此，清理時(shí)會(huì)有一定

15、的糾紛。12、生資市場(chǎng) 該生資市場(chǎng)系東寶娛樂公司向成都空壓機(jī)廠一次性交納300萬元后獲得了25年的使用權(quán)，并將其改造成紅日娛樂城，面積5,750平方米。因此，清理時(shí)會(huì)有較大的賠償。13、銀豐酒樓 該銀豐酒樓原系市場(chǎng)以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經(jīng)營，后成都鹽市口購物中心將其經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給簡(jiǎn)陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無力按期還款，法院將余下的經(jīng)營權(quán)判給了簡(jiǎn)陽信用社。因此，清理時(shí)有一定的糾紛。14、其他 市場(chǎng)其他營業(yè)房跟上面的情況類似。清理時(shí)有一定的賠償，但問題不大。 綜上所述，該市場(chǎng)清理時(shí)存在一些賠償糾紛，估計(jì)并無太大的問題。第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況略。第三部分

16、 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目地處成都主要商貿(mào)大道東大街東延線盡頭牛市口與二環(huán)路東四段交會(huì)處，具有較濃的商業(yè)氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人民商場(chǎng)、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場(chǎng)、東方時(shí)代商場(chǎng)、藍(lán)光大廈、友誼廣場(chǎng)等商業(yè)樓盤。商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸，并逐漸從東門大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛市口遞延。2、項(xiàng)目位置交通極為方便。從項(xiàng)目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需6分鐘左右的車程，而且東大街、二環(huán)路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿線分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303a

17、路、106路等公交線路。3、項(xiàng)目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。由于歷年的房產(chǎn)開發(fā)，成都二環(huán)路以內(nèi)已幾乎沒有可供開發(fā)的土地。該地塊的開發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無疑會(huì)給開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。4、根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將繼續(xù)向東跨過二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。5、二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完善。6、由于地塊業(yè)主屬于申請(qǐng)破產(chǎn)企業(yè)，且有關(guān)破產(chǎn)費(fèi)用均由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，因此項(xiàng)目不存在拆遷安置費(fèi)用，大大降低了成本，土地增值的空間很大。7、項(xiàng)目二環(huán)路以外即為沙河、塔子山公園，項(xiàng)目南面即為望江公園、東湖市政公園，環(huán)境優(yōu)美。

18、二、項(xiàng)目劣勢(shì)1、目前項(xiàng)目東面二環(huán)路外是成都鋼鐵有限責(zé)任公司（即原成都無縫鋼管廠）。雖然成都無縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)企業(yè)之一，但該廠整體搬遷尚需時(shí)日，因此在一定程度上制約了項(xiàng)目向東的輻射力。2、東大街東延線東門大橋至二環(huán)路牛市口段商業(yè)氛圍的提升還需較長的時(shí)間。3、牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)雜亂無章，管理混亂，將直接影響商業(yè)投資者對(duì)該地塊商業(yè)鋪面的投資行為。第四部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案一、項(xiàng)目運(yùn)作主體 為了更好地進(jìn)行投融資，運(yùn)作項(xiàng)目，建議以北亞集團(tuán)的名義控股成立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在成都錦江區(qū)注冊(cè)，注冊(cè)資金為3,000萬元。在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)行兩套班子，一

19、套人馬，交叉作業(yè)，待以后投資開發(fā)項(xiàng)目增多，業(yè)務(wù)量增大時(shí)，再進(jìn)行業(yè)務(wù)分割。二、項(xiàng)目運(yùn)作方案 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，可以采取土地開發(fā)方案或者房產(chǎn)開發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點(diǎn)，具體為：（一）土地開發(fā)模式 該項(xiàng)目若只進(jìn)行土地開發(fā)整理，前期只需分批次投入1,200萬的成都空壓機(jī)廠破產(chǎn)的啟動(dòng)費(fèi)用及較少的其他費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，便可啟動(dòng)項(xiàng)目，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費(fèi)用（含土地出讓金補(bǔ)差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。這種開發(fā)模式比較簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，能較快的回收成本。但這種模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有取得本地塊的最大利用價(jià)值，而且土地拍賣，政府將收取劃撥土地成交價(jià)款30%的土地出讓金，這將大大降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。（二）房產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)成

20、都目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，若該項(xiàng)目不只進(jìn)行前期的破產(chǎn)清理，改變土地性質(zhì)和進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，還進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，將給北亞集團(tuán)帶來良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。而且，房產(chǎn)開發(fā)將使北亞集團(tuán)在成都的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 由于地塊目前尚無規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，為了便于測(cè)算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下：1、凈用地面積：33畝。2、容積率：不大于2.8。3、建筑密度：不大于30%。4、建筑高度：不大于40米。5、綠地率：不小于30%。6、戶型：80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。7、商業(yè)占地上建筑面積比例為20%。8、其他按有關(guān)規(guī)定。二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目主要

21、技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目用地面積(平方米)建筑面積(平方米)建筑密度容積率備注1小區(qū)總用地面積22,000 2地上建筑面積61,600 30%2.8 其中:商業(yè)6,160 12,320 住宅4,928 49,280 共計(jì)461戶3地下建筑面積10,426 4配套 其中:社區(qū)服務(wù)站200 200 門衛(wèi)室、垃圾站 小區(qū)綠化及小品6,600 全民健身場(chǎng)地150 自行車棚440 （二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量序號(hào)項(xiàng)目戶數(shù)/面積機(jī)動(dòng)車數(shù)量非機(jī)動(dòng)車數(shù)量備注1住宅80平米154 77 231 機(jī)動(dòng)車每戶0.5輛，非機(jī)動(dòng)車每戶1.5輛。100平米123 86 123 機(jī)動(dòng)車每戶0.7輛，非機(jī)動(dòng)車每戶1輛。120平米102

22、71 102 機(jī)動(dòng)車每戶0.7輛，非機(jī)動(dòng)車每戶1輛。150平米82 57 82 機(jī)動(dòng)車每戶0.7輛，非機(jī)動(dòng)車每戶1輛。小計(jì)461 291 538 2商業(yè)12,320 37 924 機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車每100平米0.3、7.5輛。合計(jì)328 1,462 其中:地上部分66 293 地上機(jī)動(dòng)車 地下部分262 1,169 備注：可售機(jī)動(dòng)車數(shù)量為262個(gè)。 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)方案一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（一）對(duì)土地開發(fā)模式 只需對(duì)地塊上的建筑物拆除，達(dá)到拍賣要求即可。（二）對(duì)房產(chǎn)開發(fā)模式1、開發(fā)方案設(shè)想 為了更大程度地提高土地的利用價(jià)值，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團(tuán)。其中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線一側(cè)開發(fā)為

23、一至二幢首2層或3層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)建設(shè)的實(shí)際需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團(tuán)。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。本期推出的樓盤價(jià)位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二期提高售價(jià)作好準(zhǔn)備。第二期開發(fā)北面組團(tuán)。2、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2004年8月開始啟動(dòng)破產(chǎn)清理程序，工期約為3年零8個(gè)月。整個(gè)工程分兩期進(jìn)行。（1）土地整理及前期開發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉(zhuǎn)讓時(shí)間預(yù)計(jì)為2004年8月至2005年7月。同時(shí)開展前期市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可

24、行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建等工作。（2）一期開發(fā)進(jìn)度 一期開發(fā)南面組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為2005年8月至2006年5月。（3）二期開發(fā)進(jìn)度 二期開發(fā)北面組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為2006年6月至2007年3月。二、項(xiàng)目經(jīng)營方案 項(xiàng)目經(jīng)營方案主要針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)模式。根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的經(jīng)營方案初步設(shè)想為：（1）租售比例 預(yù)計(jì)項(xiàng)目至竣工投入使用時(shí)，住宅部分能實(shí)現(xiàn)100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售30%。為方便計(jì)算，假設(shè)未銷售的商業(yè)、車位的租賃期在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期的第四年開始。五年后（即項(xiàng)目開始后的第8年）全部轉(zhuǎn)售。（2）銷售進(jìn)度與價(jià)格1）住宅銷售進(jìn)度序號(hào)銷售時(shí)間合計(jì)2004年2

25、005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%15%60%25%2銷售面積(平方米)49,2807,39229,56812,3202）商業(yè)銷售進(jìn)度序號(hào)銷售時(shí)間合計(jì)2004年2005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%15%15%70%2銷售面積(平方米)12,3201848184886243）車位銷售進(jìn)度序號(hào)銷售時(shí)間合計(jì)2004年2005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229%2銷售個(gè)數(shù)(個(gè))262103434184三、項(xiàng)目投資方案 見項(xiàng)目第八部分項(xiàng)目資金籌措。第七部分

26、項(xiàng)目投資估算一、土地開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測(cè)算此模式下開發(fā)成本即為土地成本2,881.20萬元。1、基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金 本地塊屬于工業(yè)用地級(jí)、住宅用地級(jí)、商業(yè)用地級(jí)。其基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金分別是：序號(hào)土地用途及級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)(萬元/畝)出讓金(萬元/畝)市場(chǎng)最低出讓地價(jià)(萬元/畝)1工業(yè)用地級(jí)58.730 11.746 70.476 2住宅用地級(jí)140.870 28.174 169.044 3商業(yè)用地級(jí)151.000 30.200 181.200 2、實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估 本地塊為工業(yè)用地，出讓時(shí)需改變土地用途為商住用地。為了便于計(jì)算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建

27、筑面積的比例為20%:80%。（1）土地出讓金補(bǔ)差額估算 若將該工業(yè)用地改為商住用地，每畝土地出讓金補(bǔ)差額預(yù)計(jì)=（30.20萬元/畝-11.746萬元/畝）20%+（28.174萬元/畝-11.746萬元/畝）80%=16.8332萬元/畝，則土地出讓金補(bǔ)差額總預(yù)計(jì)=16.8332萬元/畝33畝=555.4956萬元。（2）地價(jià)估算該地塊出讓時(shí)每畝地價(jià)預(yù)計(jì)=16.8332萬元/畝+70.476萬元/畝=87.3092萬元/畝，則出讓時(shí)地價(jià)預(yù)計(jì)=87.3092萬元/畝33畝=2,881.20萬元。（3）土地增值額估算 該地塊實(shí)際每畝市場(chǎng)最低出讓地價(jià)預(yù)估=181.20萬元/畝20%+169.044

28、萬元/畝80%=171.475萬元/畝。則該地塊實(shí)際市場(chǎng)最低出讓地價(jià)預(yù)估=171.47533畝=5,658.682萬元。因此，該地塊每畝增值額=171.475萬元/畝-87.3092萬元/畝=84.1658萬元；整個(gè)地塊增值額=84.169萬元33畝=2,777.47萬元。 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來計(jì)算出讓金補(bǔ)差額的。（二）開發(fā)費(fèi)用測(cè)算1、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用按每月5萬元計(jì)算，從2004年8月至2005年底，共計(jì)85萬元。2、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用為破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用1,200萬元及其他可能尚需費(fèi)用100萬元，合計(jì)為1,300萬元（備注：雖然1,200萬元是先期墊付

29、，后期土地拍賣后無償返還的啟動(dòng)費(fèi)用，但由于考慮到該筆費(fèi)用具有不確定性，因此在實(shí)際測(cè)算時(shí)，將該筆費(fèi)用納入了成本）。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用 假定公司自有資金為1,360萬元左右，則資金缺口為2,881.20萬元+85萬元+1,300萬元-1,360萬元=2,906.20萬元左右，需向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款2,900萬元，貸款6個(gè)月。利率假定為中國人民銀行1至6個(gè)月貸款基準(zhǔn)利率5.04%，則財(cái)務(wù)費(fèi)用為73.08萬元。 若開發(fā)方案為土地開發(fā)模式，則總投資為4,339.28萬元。具體見土地開發(fā)模式附表總投資與成本估算表。二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測(cè)算待添加的隱藏文字內(nèi)容21、土地成本 土地成本為2,8

30、81.20萬元。2、前期開發(fā)費(fèi) 前期開發(fā)費(fèi)預(yù)計(jì)為1,294.11萬元。3、設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)計(jì)為185.18萬元。4、工程建安費(fèi) 工程建安費(fèi)預(yù)計(jì)為8,199.08萬元。5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)計(jì)為103.16萬元。6、公建配套費(fèi) 公建配套費(fèi)預(yù)計(jì)為107.32萬元。7、運(yùn)作期間費(fèi) 運(yùn)作期間費(fèi)預(yù)計(jì)為327.87萬元。8、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)預(yù)計(jì)為409.49萬元。以上8項(xiàng)合計(jì)為該項(xiàng)目開發(fā)成本13,507.41萬元。（二）開發(fā)費(fèi)用測(cè)算1、管理費(fèi)用管理費(fèi)用取開發(fā)成本1至6項(xiàng)的3%計(jì)算，合計(jì)為= 12,770.053%=383.10萬元。2、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用取銷售收入的3%計(jì)算，合計(jì)為21,028.

31、29 3%=630.85萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表銷售費(fèi)用估算表。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成，利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后利息按全年計(jì)算，還款當(dāng)年按年末償還，照全年計(jì)息，即 每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款2）貸款年利率 根據(jù)中國人民銀行2002年2月21日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年利率為5.49%。本項(xiàng)目假定按此一至三年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，至項(xiàng)目開始第二年需貸款5,000萬元，至項(xiàng)目開始第三年按年等額還本付息，至項(xiàng)目開始第四年還清貸款，利息合計(jì)為564.07萬元。具體

32、見房產(chǎn)開發(fā)模式附表銀行貸款還本付息結(jié)算表、銀行貸款還本付息計(jì)算表。 本項(xiàng)目若采用房產(chǎn)開發(fā)模式，則總投資預(yù)計(jì)為16,385.43萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表總投資與成本估算表。 第八部分 項(xiàng)目資金籌措一、土地開發(fā)模式投資方案 本項(xiàng)目若只進(jìn)行土地整理，則總投資為4,339.28萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為1年半。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他可能尚需的啟動(dòng)資金。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。即公司先以自有資金1,360萬元啟動(dòng)項(xiàng)目至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，改變土地用途，然后以銀行貸款支付地價(jià)款至項(xiàng)目拍賣，以拍賣收入償還銀

33、行貸款及利息。 其啟動(dòng)資金使用計(jì)劃如下：序號(hào)項(xiàng)目2004年2005年小計(jì)1管理費(fèi)用(萬元)25.00 35.00 60.00 2破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用(萬元)600.00 600.00 1,200.00 3其他可能尚需的啟動(dòng)費(fèi)用(萬元)50.00 50.00 100.00 合計(jì)(萬元)675.00 685.00 1,360.00 二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案（一）投資組合方式 本項(xiàng)目總投資為13,507.41萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為8年。為了降低融資壓力，有助資金流通，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)，擬采取組合投資方案。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部

34、分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、其他土地整理可能尚需的啟動(dòng)費(fèi)用、前期管理費(fèi)用，有收入的第一年按銷售收入的35%用于投資，第二年按銷售收入的54%用于投資，第三年按銷售收入的18%用于投資。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。（二）資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、前期工程費(fèi)，至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時(shí)，以銀行貸款支付地價(jià)及當(dāng)年的部分工程費(fèi)用，當(dāng)住宅樓可以預(yù)售時(shí)，以預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，使整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為3,000萬元，占總投資的18.31%，分四年投入。其投入計(jì)劃如下：項(xiàng)目2004年2005年2006年2

35、007年合計(jì)自有資金(萬元) 995.70 717.80 550.63 735.87 3,000.00 2、銀行貸款 銀行貸款計(jì)劃共有一筆，共計(jì)貸款5,000.00萬元，占總投資的30.51%。3、銷售收入再投入 銷售收入再投入從項(xiàng)目有銷售收入時(shí)開始，直到項(xiàng)目銷售完畢。總銷售收入再投入為8,385.43萬元，占總投資的51.18%。其投入計(jì)劃如下：項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年合計(jì)銷售收入再投入(萬元)694.59 6,491.59 1,199.26 8,385.43 第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析一、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析(一)拍賣地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目名稱位置拍賣成交價(jià)(萬元/畝)交易

36、日期修正土地位置交易情況交易方式土地用途土地級(jí)別區(qū)域因數(shù)個(gè)別因數(shù)小計(jì)比準(zhǔn)地價(jià)(萬元/畝)錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街283-1000-1000100/98289 武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組263-1-100-1-1-10100/95277 備注：1、錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街地塊(二環(huán)路內(nèi)側(cè))凈用地面積為8.85畝，規(guī)劃為住宅用地。其容積率不大于2.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不大于40米，綠地率不小于30%，起拍價(jià)為凈用地每畝160萬，成交價(jià)為每畝283萬。2、武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組地塊(二環(huán)路外側(cè))凈用地面積為10.13畝，規(guī)劃為住宅用地。其容積率不大于1.8，建筑密度不大于30%，建筑高

37、度不大于24米，綠地率不小于30%，起拍價(jià)為凈用地每畝140萬，成交價(jià)為每畝263萬。本項(xiàng)目地塊的比準(zhǔn)地價(jià)=(289萬元+277萬元)2=283萬元。(二)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)序號(hào)項(xiàng)目名稱金額 1銷售收入(萬元)9,339.00 2總成本(萬元)4,339.28 3土地出讓金(萬元)2,801.70 土地改變用途時(shí)已補(bǔ)交部分(萬元)555.50 尚需補(bǔ)交部分(萬元)2,246.20 4契稅(萬元)86.44 5利潤總額(萬元)2,667.08 6所得稅(萬元)880.14 7稅后利潤(萬元)1,786.94 8投資凈利潤率41.18%備注：1、土地出讓金按東調(diào)企業(yè)2003年底以后實(shí)施搬遷改造的地塊拍賣銷售

38、收入的30%測(cè)算。其中土地改變用途已補(bǔ)交部分土地出讓金計(jì)入了成本，尚需補(bǔ)交部分是拍賣后實(shí)際發(fā)生的土地出讓金。 2、契稅按土地改變用途時(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格(即2881.20萬元)的3%計(jì)算。(三)不確定分析1、破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用不納入成本情況由于本項(xiàng)目成本測(cè)算中的破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用1,200萬元具有不確定性，在上述的投資分析中納入了開發(fā)成本，實(shí)際上這筆費(fèi)用是先期墊付給破產(chǎn)企業(yè)，待破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清理后，將其工業(yè)用地改變用途為商住用地后轉(zhuǎn)讓，然后以該土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為實(shí)際的破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時(shí)返還先期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用。假如破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用1,200萬

39、元分批次支付給破產(chǎn)企業(yè)，破產(chǎn)企業(yè)用這筆費(fèi)用啟動(dòng)企業(yè)破產(chǎn)程序，然后在一年后返還了這筆費(fèi)用。因此，這筆費(fèi)用在實(shí)際運(yùn)作中產(chǎn)生的成本是一年的利息。假定該筆費(fèi)用在年中支付，按半年計(jì)息。根據(jù)中國人民銀行2002年2月21日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年利率為5.49%。其財(cái)務(wù)費(fèi)用為1,200萬元5.49%2=32.94萬元，實(shí)際減少成本為1,200萬元-32.94萬元=1,167.06萬元，亦即總成本為4,339.28萬元-1,167.06萬元=3,172.22萬元，成本下降了1,167.06萬元4,339.28萬元=26.90%。經(jīng)測(cè)算，在這種情況下，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱金額1銷

40、售收入(萬元)9,339.00 2總成本(萬元)3,172.22 3土地出讓金(萬元)2,801.70 土地改變用途時(shí)已補(bǔ)交部分(萬元)555.50 尚需補(bǔ)交部分(萬元)2,246.20 4契稅(萬元)86.44 5利潤總額(萬元)3,834.14 6所得稅(萬元)1,265.27 7稅后利潤(萬元)2,568.87 8投資凈利潤率80.98%備注：1、土地出讓金按東調(diào)企業(yè)2003年底以后實(shí)施搬遷改造的地塊拍賣銷售收入的30%測(cè)算。其中土地改變用途已補(bǔ)交部分土地出讓金計(jì)入了成本，尚需補(bǔ)交部分是拍賣后實(shí)際發(fā)生的土地出讓金。 2、契稅按土地改變用途時(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格(即2881.20萬元)的3%計(jì)算。2、

41、土地出讓金變動(dòng)情況由于該地塊屬于破產(chǎn)企業(yè)土地處置，情況比較特殊，具體出讓后，土地出讓金的交納目前尚不是很清楚，可能需要跟有關(guān)部門協(xié)商。倘若按東郊企業(yè)劃撥用地有關(guān)政策，企業(yè)在2003年以后實(shí)施搬遷改造的，政府按成交價(jià)款的30%收取土地出讓金，其余部分用于企業(yè)搬遷改造。此外，為了便于計(jì)算，以上土地出讓金總額是按第二次轉(zhuǎn)讓地價(jià)款的30%計(jì)算的。二、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析（一）銷售單價(jià)的估算1、住宅銷售單價(jià)的確定（1）用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限 取本項(xiàng)目附近可類比樓盤予以分析，見表如下：表一 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(元/平米)交易日期修正交通配套環(huán)境繁華程度開發(fā)商實(shí)

42、力小計(jì)比準(zhǔn)售價(jià)(元/平米)1蜀都花園3,100100/10000+100100/1013,069 2海棠名居2,600100/100-10-1-1-1100/962,708 3陽光水岸2,800100/100-20-1-1-1100/952,947 表二 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱蜀都花園海棠名居陽光水岸1住宅比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)3,069 2,708 2,947 2銷售狀況權(quán)重(銷售率)80%50%10%140%3加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格(元/平方米)2455 1354 295 4,104 4本項(xiàng)目住宅銷售平均標(biāo)準(zhǔn)基價(jià)(元/平方米)2,932 經(jīng)比較計(jì)算，得到本項(xiàng)目

43、住宅銷售單價(jià)為每平方米2,932元。（2）用成本法確定銷售價(jià)格的下限 本項(xiàng)目住宅的銷售成本單價(jià)為每平方米2,144.55元。（3）建議銷售單價(jià) 本項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)建議為每平方米2,900元（2004年單價(jià)）。假定每年住宅的單價(jià)上漲7%，則本項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)如下：項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售)住宅銷售價(jià)格(元/平方米)2,900 3,103 3,320 3,553 4,657 2、商業(yè)銷售單價(jià)的確定 假定商業(yè)的銷售單價(jià)為住宅銷售單價(jià)的3倍，則本項(xiàng)目商業(yè)的銷售單價(jià)如下：項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售)商業(yè)銷售價(jià)格(元/平方米)8,7

44、00 9,309 9,961 10,658 13,970 3、車位銷售單價(jià)的確定 假定本項(xiàng)目目前的車位價(jià)格與蜀都花園車位的銷售價(jià)格一致，且設(shè)定每年車位的單價(jià)上漲7%，則本項(xiàng)目車位的銷售單價(jià)如下：項(xiàng)目2004年蜀都花園車位價(jià)格2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售)車位銷售價(jià)格(萬元/個(gè))8.00 8.56 9.16 9.80 12.85 （二）總銷售收入的測(cè)算 根據(jù)上述住宅銷售進(jìn)度與價(jià)格預(yù)估，測(cè)算出本項(xiàng)目住宅的銷售收入為16,487.77萬元，商業(yè)的銷售收入為3,810.30萬元，車位的銷售收入為730.22萬元，總銷售收入為21,028.29萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表總銷售收入預(yù)測(cè)

45、表。（三）總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測(cè)算1、商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入測(cè)算 假設(shè)本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營年限為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價(jià)格（其中設(shè)定r=12%）： 2007年月租賃價(jià)格=（10,65812%）（1270%）=152元/平方米 因此，建議本項(xiàng)目商業(yè)的租賃價(jià)格為月租金每平方米150元，且假設(shè)其月租金每三年上漲10%，則其租賃凈收入、轉(zhuǎn)售凈收入分別為557.93萬元、11,686.55萬元，合計(jì)為12,244.48 萬元 。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表商鋪出租計(jì)劃和出租收入估算表。2、車位租賃與轉(zhuǎn)售收入測(cè)算 車位可出租的個(gè)數(shù)為250個(gè)，其中地下184個(gè)，地上66個(gè)。假設(shè)月租金收入每個(gè)預(yù)計(jì)為220元，三年

46、一遞增，遞增比例為10%，則其租賃凈收入、轉(zhuǎn)售凈收入分別為23.72萬元、2,292.80萬元，合計(jì)為2,316.52 萬元 。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表車位出租計(jì)劃和出租收入估算表。 商業(yè)與車位部分租賃收入合計(jì)為581.65萬元，轉(zhuǎn)售收入部分合計(jì)為13,979.35萬元，租賃與轉(zhuǎn)售收入總計(jì)為14,561.00萬元。（四）稅金及附加1、銷售稅金及附加本項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為1,183.89萬元。其中營業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)算，測(cè)算為1,051.41萬元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營業(yè)稅的7%，測(cè)算為73.60萬元,教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的3%，測(cè)算為31.54萬元,交易印花稅為銷售收入的萬分之三,測(cè)算為6.3

47、1萬元,副食品調(diào)控基金按銷售收入的1計(jì)算，測(cè)算為21.03萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表銷售稅金及附加表。2、租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加本項(xiàng)目租賃稅金及附加合計(jì)為102.43萬元。其中營業(yè)稅按租賃收入的5%計(jì)算，測(cè)算為29.08萬元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營業(yè)稅的7%，測(cè)算為2.04萬元,教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的3%，測(cè)算為0.87萬元,交易印花稅為租賃收入的萬分之一,測(cè)算為0.06萬元,副食品調(diào)控基金按租賃收入的1計(jì)算，測(cè)算為0.58萬元,房產(chǎn)稅按租賃收入的12%計(jì)算,測(cè)算為69.80萬元。本項(xiàng)目轉(zhuǎn)售稅金及附加合計(jì)為787.04萬元。其中營業(yè)稅按轉(zhuǎn)售收入的5%計(jì)算，測(cè)算為698.97萬元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營業(yè)

48、稅的7%，測(cè)算為48.93萬元,教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的3%，測(cè)算為20.97萬元,交易印花稅為轉(zhuǎn)售收入的萬分之三,測(cè)算為4.19萬元,副食品調(diào)控基金按轉(zhuǎn)售收入的1計(jì)算，測(cè)算為13.98萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表。（五）成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目成本費(fèi)用采用分?jǐn)傂问?。其分?jǐn)偟目傇瓌t為把所有的總投資分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去，具體分?jǐn)偧?xì)則為按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)?，各分?xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅舨荒馨词褂脭?shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積或銷售額比例來分?jǐn)?。租賃部分，商業(yè)按68年折舊，車位按70年折舊，假定剩余殘值為2%，年折舊額分別為32.90萬元和

49、24.18萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表總投資與成本估算表和損益表。（六）財(cái)務(wù)分析1、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 本項(xiàng)目總收入為35,589.29萬元，總成本費(fèi)用為16,385.43萬元，銷售及租賃的稅金及附加為2,073.36萬元，則利潤總額為17,130.50萬元，所得稅為5,653.06萬元，凈利潤為11,477.43萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表損益表。 總體評(píng)價(jià)指標(biāo)：年投資利潤率=（利潤總額總投資8）100% =（17,130.5016,385.438）100% =13.07%年投資利稅率=（利稅總額總投資8）100% =（24,856.9216,385.438）100% =18.96

50、%自有資金年投資利潤率=（利潤總額自有資金8）100% =（17,130.503,0008）100% =71.38%建設(shè)經(jīng)營期各段評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）建設(shè)期（2004年至2007年）部分的投資利潤率=（利潤總額總投資）100% =（7,536.5712,307.83）100% =61.23%投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（11,207.5312,307.83）100% =91.06% （2）租賃期（2007年至2011年）部分的年投資利潤率=（利潤總額總投資5）100% =（193.79285.435）100% =13.58%年投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（360.17

51、285.435）100% =25.24%（3）轉(zhuǎn)售（2011年）部分的投資利潤率=（利潤總額總投資）100% =（9,400.133,792.17）100% =247.88%投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（13,289.22 3,792.17）100% =350.44% 從本項(xiàng)目以上的幾個(gè)靜態(tài)指標(biāo)來看，銷售期，尤其是轉(zhuǎn)售年的投資利潤率很高，租賃期的投資利潤率偏低，總體年平均投資利潤率保持在13%以上，故從投資利潤率角度分析來看是可行的。此外，從階段性建設(shè)經(jīng)營期來看，本項(xiàng)目從2004年啟動(dòng)至2007年竣工，只需在住宅部分實(shí)現(xiàn)100%銷售，商業(yè)和車位部分實(shí)現(xiàn)30%的銷售的情況下便能收回所有的投資，并能