旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報告

1、核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 未經(jīng)允許，請勿外傳！ 目目 錄錄 第一章第一章 總論總論.4 4 一、項(xiàng)目概況 .4 二、企業(yè)基本情況 .5 三、項(xiàng)目編制依據(jù) .5 四、項(xiàng)目研究的主要內(nèi)容 .6 五、項(xiàng)目研究的主要結(jié)論 .7 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 .8 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)背景.1010 一、重慶市 2010 年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及 2011 年展望 .10 二、重慶兩江新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 .12 三、重慶市蔡家組團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀 .13 四、重慶市旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .15 五、重慶市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 .20 六、重慶旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展戰(zhàn)略 .23 七、項(xiàng)目提出的背景 .28 第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)

2、目建設(shè)的必要性.3030 一、符合重慶市十二五規(guī)劃 .30 二、有利于提高重慶旅游產(chǎn)業(yè)競爭力 .31 三、有利于樹立重慶市旅游品牌 .31 四、項(xiàng)目建設(shè)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 .32 6a*cz7h$dq8kqqfhvzfedswsyxty# 2) 照明系統(tǒng); 3) 建筑物 防雷.接地設(shè)計(jì); 4) 弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì); 5) 消防報警及聯(lián)動系統(tǒng); 1、10/0.4kv 變、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述 （1）負(fù)荷等級 本工程消防設(shè)備，其中包括：消防泵、噴淋泵、正壓送風(fēng)機(jī)、 防煙風(fēng)機(jī)、消防控制設(shè)備、事故照明、應(yīng)急疏散照明、生活水泵、 消防電梯等為一級負(fù)荷；其他用電負(fù)荷為三級負(fù)荷。 辦公每戶設(shè)計(jì)負(fù)荷為 4.5kw，商

3、業(yè)按 100w/m2 計(jì)算，車庫及設(shè) 備用房設(shè)計(jì)負(fù)荷按 8w/m2 計(jì)算。 本工程采用需要系數(shù)法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算結(jié)果如下： 平均功率因數(shù)： cos=0.7 辦公樓計(jì)算需要系數(shù)： kx1=0.45 公共區(qū)域計(jì)算需要系數(shù)： kx2=0.7 根據(jù)各建筑用電負(fù)荷的分配情況，按照供電電源盡量深入負(fù)荷 中心的原則，本設(shè)計(jì)擬將 9410kva 容量的變壓器分配布置如下： 在地下車庫設(shè)計(jì)一座 10kv 開閉所和 5 個配電房： 1#公用配電房：4x630kva（a1、a2、a3）; 2#公用配電房：2x630kva（a4、a5）; 3#公用配電房：1x630kva+1x800kva（a6、a7、a8）; 4#公

4、用配電房：2x500kva+1x800kva（a9、a107、a11）; 5#專用配電房：1x800kva+2x800kva（商業(yè)專用） 。 為保證消防、應(yīng)急照明用電，設(shè)計(jì)選用 1 臺 600kw 柴油發(fā)電機(jī) 組作為備供電源。 （2）供電電源及電壓等級 本工程由市政 10kv 電源引至地下車庫開閉所，經(jīng) 10kv 電能分 配后，分別引出 10kv 電纜到各建筑內(nèi)附變配電房作主供電源。 2、照明 建筑照明電源采用交流 50hz、220/380v、tn-s 系統(tǒng)或者 tn-c- s 系統(tǒng)。采用樹干、放射混合配電形式。由變電所引來為該建筑的 照明負(fù)荷供電。 各建筑走道、樓梯間采用吸頂或嵌入式熒光燈具

5、。建筑的樓梯 間、走道設(shè)有應(yīng)急照明燈和疏散指示燈，出入口設(shè)有應(yīng)急標(biāo)志燈 （多層除外） 。樓梯間及公共通道照明均采用聲光控制方式，環(huán)境景 觀照明在有條件的情況下盡量采用太陽能光源。 電線、電纜的選擇及線路敷設(shè)方式：各棟建筑非消防照明負(fù)荷 的電力干線主要采用 yjv-0.6/1kv 型電纜；消防應(yīng)急照明負(fù)荷的電 力干線采用 nh-yjv-0.6/1kv 型電纜。電力干線從變電所引出后，沿 電纜溝、電纜托盤、電氣豎井內(nèi)或穿鋼管埋地、沿墻暗敷、沿吊頂 內(nèi)明敷；照明支線采用 bv-0.45/0.75 kv（消防負(fù)荷采用 nh-bv- 0.75kv）型導(dǎo)線，穿鋼管埋地、沿墻、沿現(xiàn)澆樓板暗敷或沿吊頂內(nèi) 明敷

6、。 3、防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)： 本工程總部基地按第二類防雷建筑物設(shè)防；酒店及商業(yè)按第三 類防雷措施設(shè)防； 4、有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 有線電視系統(tǒng)進(jìn)線引自有線電視市政干網(wǎng)。進(jìn)線采用 syky-75- 9 穿 50mm 鍍鋅鋼管保護(hù)，暗敷入棟至前端設(shè)備總箱。整個系統(tǒng)采用 分配分支的形式。高層建筑干線采用 syv759 同軸射頻電纜沿 豎井內(nèi)敷設(shè)，橫向支線采用 syv755 同軸射頻電纜穿 pvc 管暗敷 至用戶弱電箱。 有線電視設(shè)計(jì)僅供施工預(yù)留埋管，實(shí)際設(shè)備及容量由當(dāng)?shù)赜芯€ 電視部門提供。 5、電話及產(chǎn)業(yè)園寬帶系統(tǒng)設(shè)計(jì) 每戶按 2 對入戶線考慮設(shè)計(jì)容量。前端設(shè)備安放在物管用房內(nèi)， 在某些樓層分

7、別設(shè)置集線器及配線架，通訊電纜在電氣井內(nèi)橋架內(nèi) 敷設(shè)，出井穿鍍鋅鋼管保護(hù)。樓層分線盒安裝在該層弱電分箱內(nèi)。 電話及產(chǎn)業(yè)園寬帶系統(tǒng)設(shè)計(jì)僅供施工預(yù)留埋管，實(shí)際設(shè)備和容 量由當(dāng)?shù)赜芯€電信部門提供。 6、可視對講系統(tǒng)設(shè)計(jì) 該系統(tǒng)由專業(yè)公司另行設(shè)計(jì)。 7、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及其聯(lián)動裝置的設(shè)計(jì)。 第八章第八章 環(huán)境環(huán)境影響評價及節(jié)能分析影響評價及節(jié)能分析 一、環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境保護(hù) （一） 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （gb30951996）二級 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （gb38382002）iii 級 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) （gb309693）2 類 建筑施工場界噪聲限值 （gb1262390） （二）

8、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量總體情況較好。根據(jù)北碚區(qū)環(huán)境監(jiān)測站的 監(jiān)測結(jié)果，該區(qū)域環(huán)境空氣中 no2、so2、pm10 濃度均能滿足環(huán)境空 氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。噪聲監(jiān)測點(diǎn)能滿足城市 區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) （gb3096-93）中 2、4 類標(biāo)準(zhǔn)要求，聲環(huán)境質(zhì)量 較好。梅江河斷面各監(jiān)測因子均未超標(biāo)，水質(zhì)能滿足類水域水質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)現(xiàn)狀較好。 （三） 施工期環(huán)境影響及防治措施 1、環(huán)境空氣：由于燃油動力機(jī)械為間斷作業(yè)，使用數(shù)量不大， 僅對施工區(qū)域近距離的環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生短期的不利影響。施工人 員生活燃料使用清潔能源或液化氣，對環(huán)境空氣影響不大。在施工 過程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，切實(shí)控制施

9、工揚(yáng)塵污染。 2、聲環(huán)境：施工噪聲對項(xiàng)目周圍環(huán)境有一定影響，易出現(xiàn)噪聲 超標(biāo)。施工期應(yīng)采用較先進(jìn)、噪聲較低的施工設(shè)備和合理的施工方 法，加強(qiáng)對施工機(jī)械的維護(hù)保養(yǎng)，避免由于設(shè)備性能差而使機(jī)械噪 聲增大的現(xiàn)象發(fā)生。施工單位應(yīng)注意合理安排施工時間和機(jī)械設(shè)備 的擺放位置，盡量避免出現(xiàn)施工噪聲擾民問題。 3、地表水環(huán)境：施工場區(qū)應(yīng)設(shè)隔油、沉砂池，施工期產(chǎn)生的廢 水經(jīng)沉砂后達(dá)標(biāo)排放或回用，施工機(jī)械產(chǎn)生的含油廢水經(jīng)隔油沉淀 處理后達(dá)標(biāo)排放；在施工期工地會有一定量的生活廢水，施工人員 利用附近公廁，減少生活污水的排放量，使施工期對地表水環(huán)境質(zhì) 量影響降低到最低程度。施工方有責(zé)任做好污染防治工作，使這些 問題不

10、對區(qū)域環(huán)境造成影響，使施工期對地表水環(huán)境的影響降低到 最低程度。 4、固體廢棄物：場地現(xiàn)已基本平整，僅局部去高填低，土方基 本持平，無棄方。管溝開挖后及時安裝管道以將泥土回填到位，對 建筑棄渣收集至指定渣場處置，不能隨意堆放、傾倒。施工人員生 活垃圾集中處理，不得亂倒，必須集中收集后送往指定垃圾處理場 統(tǒng)一處理，廢渣經(jīng)以上方法處理后對環(huán)境影響很小。 5、水土流失：工程場地開挖時易造成水土流失，在施工期應(yīng)合 理安排工期，地表開挖盡量避免暴雨季節(jié)，根據(jù)施工計(jì)劃，預(yù)先修 建沉砂池、排水溝等，對于長時間裸露的開挖面，遇雨時應(yīng)用塑料 布覆蓋，減輕降雨的沖刷，施工完成后應(yīng)盡快進(jìn)行路面硬化和綠化 工作，把水

11、土流失降低到最低限度。 6、交通影響分析：施工期大量工程車輛進(jìn)出施工場地，會加大 該地區(qū)的交通壓力，容易形成交通堵塞，并產(chǎn)生一定的噪聲影響。 施工方應(yīng)合理規(guī)劃車輛進(jìn)出路線，安排專人指揮交通，以防止交通 阻塞和噪聲污染，車輛上路前必須將泥土清理干凈，嚴(yán)禁車輪帶泥 土上路和超高、超載運(yùn)輸。 （四） 營運(yùn)期的環(huán)境影響 1、廢氣：項(xiàng)目工程投入使用后，對大氣的污染主要為餐飲及酒 店廚房油煙、備用柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、生化處理池產(chǎn)生的臭氣和汽 車尾氣。各住戶均使用清潔能源天然氣，排放廢氣中的污染物對大 氣環(huán)境影響很小，酒店油煙經(jīng)排氣道高空排放，對環(huán)境影響?。徊?飲廚房油煙經(jīng)油煙凈化器處理后，由專用排氣道高空排

12、放，對環(huán)境 影響小；備用柴油發(fā)電機(jī)由于使用時間短，排放廢氣量少，經(jīng)排放 管道至豎井高空排放，對大氣環(huán)境影響甚微；生化處理池產(chǎn)生的臭 氣經(jīng)專用管道接入就近樓頂排放，對環(huán)境影響很??；車庫中尾氣排 放量少，經(jīng)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)由專用管道至豎井高空排放，對環(huán)境影響 甚微。 2、廢水：生活污水可直接排入市政污水管，營業(yè)性餐飲污水需 經(jīng)隔油、生化處理達(dá)一級排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水管，文化長廊各 種污水經(jīng)市政管道最終匯集到污水處理廠處理。 3、噪聲：本項(xiàng)目投入使用后，對噪聲值較高的部分設(shè)備，采取 了極為嚴(yán)格的防治措施，主要噪聲設(shè)備，如備用柴油發(fā)電機(jī)、泵、 風(fēng)機(jī)等，均置于地下層設(shè)備用房內(nèi)，且采取較為嚴(yán)格的隔聲、減震

13、等措施。故正常情況下，對外部聲環(huán)境不會產(chǎn)生明顯影響。臨街居 民樓，建筑設(shè)計(jì)中將主要房間門、窗朝向文化長廊內(nèi)一側(cè)，臨街一 側(cè)只做廚房、衛(wèi)生間等次要房間。 4、固體廢棄物：文化長廊的主要固體廢棄物是生活垃圾，生活 垃圾實(shí)行分類袋裝化，每日由專人到居民區(qū)收集后運(yùn)至專門垃圾收 集點(diǎn)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置，不危害環(huán)境。 （五） 環(huán)境影響評價 通過以上措施，可以極大地減少道路施工期間水土流失對環(huán)境 的影響，同時盡力使這種影響短暫，隨著工程竣工立即消失。 本工程交通順暢，服務(wù)水平高，且管理完善，將大大地減少噪 聲、廢氣、交通振動的污染?？傮w上，本工程道路運(yùn)營期間對城市 環(huán)境影響較小。 二、節(jié)能分析二、節(jié)能分析

14、 （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) 民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范gb50176-93； 重慶市公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)dbj50-052-2006； 重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb 50/ 5024-2002; 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb 50034-2004。 節(jié)水型生活用水器具cj1642002。 （二） 建筑節(jié)能 1、總平面節(jié)能 設(shè)計(jì)中盡量減少硬化（混凝土、石板等）地面，增加綠地和水 域； 建筑群的布置疏密有間，布置有利于自然通風(fēng)；建筑物的平面 盡可能保證通風(fēng)良好，特別是總部基地通風(fēng)條件相當(dāng)優(yōu)越。 大部分辦公類建筑盡可能偏于南北朝向布置。 2、建筑單體節(jié)能 將總部基地主要活動房間布置在南面，使房間夏天可減少室外 熱量侵入

15、，冬天可獲得較多的日照； 選用合適的外窗尺寸和窗墻比，使其傳熱系數(shù)符合重慶市居 住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。門窗 洞口的開啟位置有利于自然采光，也有利于自然通風(fēng)； 原則上減少建筑物外表面積。選用合適的建筑體型系數(shù)，居住 建筑滿足重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定； 廚房和衛(wèi)生間排風(fēng)口的設(shè)置，避免強(qiáng)風(fēng)時的倒灌現(xiàn)象和油煙等 對周圍環(huán)境的污染； 單面采光房間的進(jìn)深適宜； 屋面、外墻表面采用淺色處理； 樓梯間采用可開啟式外窗; 加強(qiáng)樓地面、分戶墻的保溫隔熱處理; 住戶的空調(diào)機(jī)組室外機(jī)位置合理，滿足通風(fēng)要求，不易受陽光 直射。 3、建筑物外圍護(hù)墻節(jié)能 在滿足基本的承重、安全圍護(hù)、防水、

16、防潮功能外，考慮以下 幾點(diǎn)： 采用保溫隔熱性能好的墻體材料，如燒結(jié)巖空心磚、加氣混凝 土砌塊、陶粒混凝土砌塊、加保溫層的復(fù)合墻板等； 采用外墻保溫體系（如聚苯顆粒保溫漿料保溫砂漿、擠塑聚苯 板保溫板等） ，以滿足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定。 4、門窗節(jié)能 除滿足基本的采光、通風(fēng)和安全圍護(hù)作用外，還應(yīng)從以下及各 方面來考慮門窗的節(jié)能特性，以滿足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān) 規(guī)定： 選用塑料窗框型材； 采用傳熱系數(shù)低的外門窗玻璃（中空玻璃、低輻射中空玻璃、 low-e 玻璃等）材料； 門窗應(yīng)具有良好的密封性能。總部基地外窗氣密性七層以下不 低于建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法規(guī)定的 3 級，七層

17、及 以上不低于 4 級。公建外窗氣密性不低于建筑外窗氣密性能分級 及其檢測方法規(guī)定的 4 級。透明幕墻的氣密性不低于建筑幕墻 物理性能分級規(guī)定的 3 級。 5、屋面節(jié)能 利用屋頂植草、栽花、種植灌木、形成生態(tài)屋面； 保溫層設(shè)置在防水層上，形成倒置式屋面。 6、對于圍護(hù)結(jié)構(gòu)個別部位滿足“節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”有較大困難時，將 在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行建筑物全年耗電量的綜合性能指標(biāo)（或權(quán)衡） 判斷，通過調(diào)整構(gòu)造，使該指標(biāo)能滿足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī) 定。 （三） 給排水節(jié)能 1、選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。 2、按用水部門設(shè)置水表進(jìn)行計(jì)量收費(fèi)。 3、水池（箱）設(shè)報警溢流水位，防止長時間溢流排水。 （四） 電氣節(jié)

18、能 1、供配電系統(tǒng)節(jié)能 變配電所應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，以縮短配電半經(jīng)減少線路損 耗； 合理選擇變壓器的容量和臺數(shù)，以適應(yīng)由于季節(jié)性造成的負(fù) 荷變化時能夠靈活投切變壓器，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行減少由于輕載運(yùn)行造 成的不必要電能損耗， 合理分配負(fù)荷，控制變壓器負(fù)載率在 75%-85%之間，盡量使 變壓器工作在高效低耗區(qū)內(nèi)； 2、減少線路損耗 盡量選用電阻率 較小的導(dǎo)線； 盡可能減少導(dǎo)線長度，盡可能避免在設(shè)計(jì)中線路走彎，不走 或少走回頭路； 變電所應(yīng)盡可能地靠近負(fù)荷中心，以減少供電半徑； 對于較長的線路，在滿足載流量、熱穩(wěn)定、保護(hù)配合及電壓 降要求的前提下，在選定線截面時加大一級線截面。 3、提高功率因數(shù) 設(shè)計(jì)

19、中盡可能采用功率因數(shù)高的用電設(shè)備；電感性用電設(shè)備 可選用有補(bǔ)償電容器的用電設(shè)備(如配有電容補(bǔ)償?shù)臒晒鉄舻?； 在采用分散就地補(bǔ)償和高、低壓柜集中補(bǔ)償相結(jié)合的方式以 提高功率因數(shù)。 4、變壓器、電動機(jī)節(jié)能 選用 scr9 節(jié)能變壓器； 選用高效率的電動機(jī)； 采用變頻調(diào)速控制電動機(jī)使其在負(fù)載率變化時自動調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)速 使得與負(fù)載變化相適應(yīng)以提高電動機(jī)輕載時的效率。 5、照明節(jié)能 在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力 求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能。 充分合理地利用自然光，使之與室內(nèi)人工照明有機(jī)地結(jié)合， 以節(jié)約了人工照明電能； 照明設(shè)計(jì)滿足建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的各種

20、照度標(biāo)準(zhǔn)、 視覺要求、照明功率密度，其主要場所的平均照度及功率密度值如 下； 商業(yè)用房 300lx 樓梯、平臺 75lx 電梯廳 150lx 設(shè)備用房 150lx 在滿足照明質(zhì)量的前提下，一般房間(場所)優(yōu)先采用高效發(fā) 光的熒光燈(如 t5、t8 管)及緊湊型熒光燈； 使用低能耗及性能優(yōu)的光源用電附件（電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型 電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等） ；公共建筑場所內(nèi)的熒 光燈選用帶有無功補(bǔ)償?shù)臒艟撸o湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器。 根據(jù)照明使用特點(diǎn)，采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開關(guān) 點(diǎn)；公共場所及室外照明采用程序控制或光電、聲控開關(guān)；走道、 樓梯等人員短暫停留的公共場所采用節(jié)能

21、自熄開關(guān)。 （五） 建筑節(jié)能指標(biāo) 1、公共建筑 屋面的傳熱系數(shù)不得大于 0.7 w/（.k） 。 外墻（包括非透明幕墻）平均傳熱系數(shù)不得大于 1.0 w/（. k） 。 當(dāng)窗墻面積比大于 0.4 時，外窗的傳熱系數(shù)不得大于 3.0 w/（.k） ，遮陽系數(shù)不得大于 0.50。 屋頂透明部分的傳熱系數(shù)不得大于 3.0 w/（.k） ，遮陽系數(shù) 不得大于 0.40。 2、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)補(bǔ)充要求 （1）進(jìn)行公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的建筑和暖通專業(yè)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行 國家現(xiàn)行的公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （gb50189）相關(guān)規(guī)定。建筑 照明應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行的建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （gb50034）相 關(guān)規(guī)定。對上述標(biāo)準(zhǔn)

22、中尚未涉及的給排水和電氣專業(yè)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí) 行上海市工程建設(shè)規(guī)范現(xiàn)行公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （dgj08- 107）相關(guān)規(guī)定。 （2）建筑外墻不宜設(shè)置凸窗，當(dāng)建筑設(shè)計(jì)確需設(shè)置凸窗時，必 須滿足下列基本要求： 1）凸窗的傳熱系數(shù)應(yīng)當(dāng)比現(xiàn)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定性指標(biāo)降 低 10%，且凸窗的傳熱系數(shù)不得大于 2.8 w/（.k） 。 2）凸窗不透明的頂板、底板和側(cè)板應(yīng)當(dāng)采取保溫措施，其保溫 層厚度應(yīng)當(dāng)大于等于外墻的保溫層厚度。 3）當(dāng)外墻設(shè)置凸窗時，凸窗面積可按其洞口面積進(jìn)行計(jì)算。當(dāng) 外墻設(shè)置轉(zhuǎn)角凸窗時，其凸窗面積應(yīng)當(dāng)按照不同朝向的洞口面積分 別計(jì)算。 （3）窗墻面積比可按單一朝向進(jìn)行計(jì)算，其比值應(yīng)當(dāng)將該

23、朝向 的外窗總面積除以該朝向的立面面積（不包括女兒墻） 。 （4）居住建筑的封閉式或者敞開式陽臺，其室內(nèi)與陽臺間的墻 體和門窗，應(yīng)當(dāng)符合建筑物外墻和外窗的熱工性能要求。 （5）建筑保溫材料的熱工設(shè)計(jì)計(jì)算應(yīng)當(dāng)采用計(jì)算值，保溫材料 檢測所得的熱工性能參數(shù)，不得直接用于設(shè)計(jì)計(jì)算。 保溫材料的計(jì)算修正系數(shù)，可參照現(xiàn)行的國家民用建筑熱工 設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50176）和上海市工程建設(shè)規(guī)范住宅建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) 節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 （dg/tj08）的規(guī)定。 保溫材料應(yīng)按照計(jì)算結(jié)果確定選用厚度，但不得小于住宅建 筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 （dg/tj08）規(guī)定的最小應(yīng)用厚度值。 （6）幕墻建筑中的非透明幕墻，是指

24、由金屬、石材或者由內(nèi)襯 保溫材料的彩釉玻璃以及內(nèi)襯陰影盒的不可視玻璃等材料組成的非 透明幕墻。 非透明幕墻的傳熱系數(shù)不得大于該建筑的外墻熱工性能要求， 且保溫材料與幕墻構(gòu)件之間應(yīng)形成密閉的保溫層。 （7）對無采暖空調(diào)環(huán)境要求的獨(dú)立的汽車庫、自行車庫、機(jī)電 設(shè)備用房、能源站以及為其服務(wù)的建筑面積不大于 200 平方米的附 屬用房，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)可不進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。 對非獨(dú)立的封閉式汽車庫、自行車庫和機(jī)電設(shè)備用房，其與相 鄰功能房間的樓板及隔墻，應(yīng)當(dāng)采取節(jié)能措施，其傳熱系數(shù)不得大 于 2.0w/（.k） 。 （五） 節(jié)能效果評價 采取以上節(jié)能措施后，能源利用率將得到提高。本項(xiàng)目可達(dá)到 國家節(jié)能規(guī)定的要求

25、，符合節(jié)約能源的總方針。 第九章第九章 勞動安全措施勞動安全措施 一、影響勞動安全的因素分析一、影響勞動安全的因素分析 在本項(xiàng)目施工期間中，影響勞動安全的主要因素有： 施工隊(duì)伍素質(zhì)低，不能按照正確的施工程序進(jìn)行施工，采用嚴(yán) 重危及生產(chǎn)安全的施工工藝，該淘汰的施工設(shè)備仍然繼續(xù)使用； 建設(shè)施工單位沒有安全生產(chǎn)條件所必需的資金投入，以致施工 人員缺乏作業(yè)時必需的安全設(shè)施； 建設(shè)施工單位安全生產(chǎn)管理不力，對施工用危險品的運(yùn)輸、儲 存缺乏嚴(yán)格的管理，在有安全隱患的生產(chǎn)場地缺乏專人管理和必需 的保護(hù)措施、警示標(biāo)志。 二、防護(hù)和監(jiān)控措施二、防護(hù)和監(jiān)控措施 對施工單位的選擇應(yīng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，在招標(biāo)階段就

26、應(yīng) 將由于素質(zhì)低下的施工隊(duì)伍造成的安全隱患杜絕；項(xiàng)目業(yè)主在與施 工單位簽訂合同時應(yīng)就勞動安全的有關(guān)條文及安全施工的資金投入 明確，不滿足國家勞動法律法規(guī)要求的施工單位決不與之簽訂合同； 建設(shè)施工單位必須強(qiáng)化安全生產(chǎn)管理制度，拿出切實(shí)可行的管理措 施，在有安全生產(chǎn)隱患的生產(chǎn)場地應(yīng)設(shè)置保護(hù)措施，并設(shè)置警示標(biāo) 志；項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)定期對建設(shè)施工單位加強(qiáng)安全生產(chǎn)檢查，對不符合 國家和行業(yè)的安全生產(chǎn)應(yīng)責(zé)令其限期改正，對拒不改正的施工單位 清退出場，并按施工單位違約處理。 三、施工安全措施三、施工安全措施 進(jìn)入施工現(xiàn)場，必須戴安全帽，禁止穿拖鞋。在沒有防護(hù)設(shè)施 的高空和陡坡施工，必須系安全帶。 上下交叉作業(yè)及危

27、險的出入口要有防護(hù)棚或其它隔離設(shè)施。 施工現(xiàn)場的洞、坑、溝、升降口、漏斗等危險處，設(shè)置防護(hù)設(shè) 施或明顯標(biāo)志，以防行人跌落。 施工現(xiàn)場要有交通指示標(biāo)志，交通頻繁的交叉路口應(yīng)設(shè)指揮。 坑槽施工，要經(jīng)常檢查邊壁土質(zhì)穩(wěn)固情況，發(fā)現(xiàn)裂縫、疏松或 支撐移動，隨時采取加固措施。要根據(jù)土質(zhì)、溝深、水位、機(jī)械設(shè) 備重等情況，確定堆放材料和機(jī)械設(shè)備距坑邊距離。 為了防止電器設(shè)備對人造成危害，施工中所有電器設(shè)備均應(yīng)設(shè) 置接地保護(hù)裝置。機(jī)械和動力機(jī)的機(jī)座必須穩(wěn)固，機(jī)械轉(zhuǎn)動的危險 部位要設(shè)安全防護(hù)網(wǎng)、罩。 遇有惡劣氣候（如風(fēng)力在六級以上）影響施工安全時，禁止進(jìn) 行起重作業(yè)。 減少自然災(zāi)害損失。暴風(fēng)雨前后檢查工地臨時設(shè)施

28、、機(jī)電設(shè)備、 臨時線路，發(fā)現(xiàn)傾斜、變形、下沉、漏雨、漏電等現(xiàn)象，應(yīng)及時修 理加固，有嚴(yán)重危險時，應(yīng)立即排除。 四、勞動衛(wèi)生措施四、勞動衛(wèi)生措施 施工人員的生活飲用水取自自來水管網(wǎng)，水質(zhì)符合生活飲用 水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)gb57412-85；教育施工人員增強(qiáng)個人衛(wèi)生和防病治病 的意識，并注重飲食衛(wèi)生。 發(fā)放工作服、口罩等勞動保護(hù)用品，操作施工機(jī)械器聲大于 58db（a）的施工人員還應(yīng)發(fā)放耳塞，保護(hù)聽力。 根據(jù)工作性質(zhì)、作業(yè)條件，按國家有關(guān)規(guī)定給施工人員配備相 應(yīng)的個人防護(hù)用品。 夏季施工作業(yè)應(yīng)合理調(diào)整作息時間。從事高溫工作的場所，應(yīng) 加強(qiáng)通風(fēng)和防暑降溫措施。 五、預(yù)期效果及評價五、預(yù)期效果及評價 設(shè)計(jì)遵照

29、“安全第一、預(yù)防為主”，從“治本”的指導(dǎo)思想出發(fā)， 對存在的不安全因素，采取了有效的防范措施。可以預(yù)見，本工程 在建設(shè)期及運(yùn)營期能按照勞動安全要求，保障勞動者在生產(chǎn)過程中 的安全與健康。 第十章第十章 組織機(jī)構(gòu)與人員配置組織機(jī)構(gòu)與人員配置 一、組織機(jī)構(gòu) 組織機(jī)構(gòu)是否合理，不僅會影響工作效率，而且會對其員工的 精神面貌、工作態(tài)度產(chǎn)生影響。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的基本原則有九條，分別是： 組織的目標(biāo)性：使組織內(nèi)各部分于單位整體經(jīng)營目標(biāo)下能充分 發(fā)揮能力而達(dá)成各自目標(biāo)； 組織的成長性：考慮單位的業(yè)績經(jīng)營與持續(xù)成長； 組織的穩(wěn)定性：隨著單位成長而逐步調(diào)整組織是必要的，但經(jīng) 常的組織、權(quán)責(zé)、程序變更將使員工信心

30、動搖； 組織的簡單性：組織的簡單將有助于內(nèi)部協(xié)調(diào)與人力分配； 組織的彈性：保持基本形態(tài)，又能配合各種環(huán)境條件的變化； 組織的均衡性：各部門業(yè)務(wù)量的均衡，將有助于內(nèi)部的平衡與 分工； 指揮的統(tǒng)一性：一人同時接受二位以上主管管理，將使其產(chǎn)生 無所適從的感覺； 權(quán)責(zé)明確化：權(quán)責(zé)或職責(zé)不清將使工作發(fā)生重復(fù)或遺漏、推諉 現(xiàn)象，易使員工產(chǎn)生挫折感； 作業(yè)制度化：明確的制度與標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)可減少摸索時間。 當(dāng)然，在實(shí)際運(yùn)作過程中，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展 和變化而不斷進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的重點(diǎn)是管理跨距與專業(yè)化。管理跨距（控制界 限）受單位主管直接有效地指揮、監(jiān)督部屬的能力限制，最適當(dāng)?shù)?管理跨距設(shè)

31、計(jì)并無一定的法則；專業(yè)化則是在可能的范圍內(nèi)由各單 位人員擔(dān)任單一或?qū)I(yè)分工的業(yè)務(wù)活動，可加強(qiáng)單位面對多變競爭 環(huán)境的適應(yīng)能力。 因此業(yè)主成立以學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)為主的項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)，配備足夠的 管理人員。 組織機(jī)構(gòu)圖 事 事 事 工 會 黨委 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 監(jiān)事會 團(tuán) 委 婦 聯(lián) 控股公司全資子公司 行 政 人 事 部 媒 介 推 廣 部 創(chuàng) 意 策 劃 部 影 視 演 藝 部 會 展 部 財(cái) 務(wù) 部 昌輝文化傳播越眾旅游規(guī)劃 規(guī) 劃 發(fā) 展 部 事 事 事 工 會 黨委 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 監(jiān)事會 團(tuán) 委 婦 聯(lián) 控股公司全資子公司 行 政 人 事 部 媒 介 推 廣 部 創(chuàng) 意

32、策 劃 部 影 視 演 藝 部 會 展 部 財(cái) 務(wù) 部 昌輝文化傳播越眾旅游規(guī)劃 規(guī) 劃 發(fā) 展 部 （1）以公司主要領(lǐng)導(dǎo)為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，統(tǒng)一管理項(xiàng)目的實(shí)施。 （2）該項(xiàng)目管理辦公室，負(fù)責(zé)處理日常文字打印，公文交接等 事務(wù)。 （3）設(shè)立財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)處理現(xiàn)場預(yù)決算和小額財(cái)務(wù)費(fèi)用的報銷 經(jīng)賬。 （4）設(shè)立工程部，主要控制項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度，施工質(zhì)量和工程 量的確認(rèn)等，可吸納監(jiān)理單位監(jiān)理工程師共同組成。 （5）設(shè)立安全消防部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中的安全規(guī)章的制度， 檢查落實(shí)工作，并對消防工作和現(xiàn)場的保衛(wèi)防盜防火負(fù)責(zé)，其主要 責(zé)任人為項(xiàng)目經(jīng)理。 （6）設(shè)立后勤部，主要負(fù)責(zé)施工人員的生產(chǎn)生活必需品的采購 供應(yīng)及

33、發(fā)放工作。 （7）設(shè)立銷售部，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目進(jìn)行推廣銷售。 二、項(xiàng)目的監(jiān)督和評價 （一） 實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督 1、項(xiàng)目的監(jiān)督機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目業(yè)主、銀行的人員和專項(xiàng)資金監(jiān)管人 員組成，主要監(jiān)督資金到位和運(yùn)用情況，確保?？顚Ｓ煤凸こ痰捻?利實(shí)施。 2、項(xiàng)目的監(jiān)督可采取現(xiàn)場查勘、資料抽查等監(jiān)督方式。 3、定時向銀行及有關(guān)部門報送監(jiān)督報告和年度及項(xiàng)目結(jié)束總結(jié) 等，監(jiān)督報告的編寫要求具體、詳實(shí)。工程監(jiān)督實(shí)行工程監(jiān)理和質(zhì) 量監(jiān)督，報請政府派出機(jī)構(gòu)質(zhì)量監(jiān)督站，并委托有相應(yīng)資質(zhì)的社會 監(jiān)理公司進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，結(jié)合專家組共同把好工程建設(shè)質(zhì)量關(guān)。 （二） 監(jiān)督方式 監(jiān)督分為兩種： 經(jīng)常性監(jiān)督：即對項(xiàng)目活動的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督檢查，如

34、計(jì)劃 的可行性、計(jì)劃的實(shí)施情況、資金的到位情況、建設(shè)質(zhì)量等，發(fā)現(xiàn) 問題，及時糾正，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施和投資效益的發(fā)揮。 階段性監(jiān)督：即定期對項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，如項(xiàng)目相關(guān)政 策的制定與實(shí)施，配套資金的落實(shí)。設(shè)備的安裝和使用等。對項(xiàng)目 中的不足之處進(jìn)行修改和完善。 （三）項(xiàng)目監(jiān)督部門職責(zé) 項(xiàng)目由業(yè)主派項(xiàng)目經(jīng)理和現(xiàn)場代表對項(xiàng)目進(jìn)行連續(xù)的協(xié)調(diào)管理 和質(zhì)量監(jiān)督。 1、 項(xiàng)目經(jīng)理 對業(yè)主單位直接負(fù)責(zé)，代表業(yè)主全面負(fù)責(zé)履行承包合同，負(fù)責(zé) 總包單位與業(yè)主單位的關(guān)系協(xié)調(diào)。 2、 現(xiàn)場代表 對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的施工組織、施工質(zhì)量、 施工進(jìn)度的監(jiān)督。 3、 土建副經(jīng)理 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理和現(xiàn)場代表處理

35、施工中的相關(guān)問題。 4、 綜合辦公室 負(fù)責(zé)內(nèi)外公共關(guān)系的外圍協(xié)調(diào)，包括公安、交通、環(huán)衛(wèi)環(huán)保及 居民委員會等方面，負(fù)責(zé)文明施工、安全保衛(wèi)及生活后勤保障工作。 5、 微機(jī)室 負(fù)責(zé)微機(jī)管理、文件信息處理、貯存及檔案管理工作。 三、工程建設(shè)期的管理 為確保項(xiàng)目順利實(shí)施，項(xiàng)目業(yè)主協(xié)同縣級相關(guān)部門組成該項(xiàng)目 部。下設(shè)施工組、財(cái)務(wù)組、后勤組等施工管理機(jī)構(gòu)，與業(yè)主內(nèi)設(shè)機(jī) 構(gòu)合署辦公，負(fù)責(zé)該工程施工期間的管理，確保工程建設(shè)有計(jì)劃有 組織的實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)期，將嚴(yán)格執(zhí)行重慶市委，市政府關(guān)于加 強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程質(zhì)量管理的通知規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目法人制、 工程監(jiān)理制、招投標(biāo)制，以確保工程高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建設(shè)。 四

36、、工程建成后的管理 該工程建成投入使用后，由業(yè)主公司負(fù)責(zé)經(jīng)營和日常管理工作， 市級等相關(guān)部門落實(shí)工程建設(shè)、許可手續(xù)。同時，制定并落實(shí)日常 管理機(jī)制，并接受市級相關(guān)部門對其經(jīng)營管理情況的監(jiān)督審查。 五、人力資源配置 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和多種管理功能的需要，應(yīng)建立相應(yīng)組織管 理機(jī)構(gòu)，編制為 39 人。具體結(jié)構(gòu)如下： 旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園管理處 （主任 1 人，副主任 2 人） 財(cái)務(wù)部 公安科 行政辦公室 項(xiàng)目建設(shè)部 招商引資科 行政辦公室：負(fù)責(zé)文秘、接待、行政等日常工作管理，人數(shù)為 8 人。 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)日常收支票務(wù)處理、員工工資發(fā)放、工程資金核 算等財(cái)務(wù)管理，人數(shù)為 3 人。 公安科：維護(hù)園內(nèi)治安，

37、保護(hù)游客及來賓人身財(cái)產(chǎn)安全，打擊 各種破壞園內(nèi)資源、經(jīng)營秩序等一切違法犯罪活動，人數(shù)為 5 人。 項(xiàng)目建設(shè)部：負(fù)責(zé)園內(nèi)的開發(fā)利用，協(xié)助編制總體規(guī)劃和詳細(xì) 規(guī)劃，并組織實(shí)施，按總體規(guī)劃對園內(nèi)新建、擴(kuò)建項(xiàng)目進(jìn)行審核， 對建設(shè)活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，人數(shù)為 5 人。 招商引資科：向外界招商，引進(jìn)入駐產(chǎn)業(yè)園的旅游、服務(wù)、宣 傳、商業(yè)等企業(yè)，人數(shù)為 15 人。 第十一章第十一章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案 一、建設(shè)工期一、建設(shè)工期 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和工程量大小，在考慮現(xiàn)有施工水平和施工 條件的情況下，計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)工期為 36 個月。根據(jù)計(jì)劃于 2011 年 11 月開始進(jìn)行前期籌劃工作，到 2

38、013 年 10 月完成全部工程項(xiàng)目。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 1、前期工作階段（2011 年 11 月-12 月） 編制規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、選址； 編制可行性研究研告及報批、完成立項(xiàng)審批； 2、設(shè)計(jì)招標(biāo)階段（2012 年 1 月-2012 年 4 月） 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)； 施工和主要材料招投標(biāo)； 3、施工階段（2012 年 5 月-2013 年 7 月） 土建及安裝部分工程; 環(huán)境工程。 4、收尾階段（2013 年 8 月-2013 年 10 月） 在完成主要工程之后，必須按景區(qū)的要求進(jìn)行環(huán)境整治及綠化， 最后達(dá)到竣工及驗(yàn)收的要求，以及進(jìn)行最后的工程驗(yàn)收。 三、招投標(biāo)方

39、案三、招投標(biāo)方案 根據(jù)中華人民共和國招投標(biāo)法 ，國家計(jì)委相關(guān)文件以及重慶 市有關(guān)工程招投標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目所有工程施工均按國家有關(guān) 規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)。 （一）招標(biāo)范圍 包括勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理(旅游專用碼頭需要有專業(yè)的資質(zhì) 能力)。 （二）招標(biāo)形式 按國家招投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位， 采用邀請招標(biāo)形式確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位。 （三）有關(guān)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求(旅游專用碼 頭需要有專業(yè)的資質(zhì)能力)。 勘察單位資質(zhì)：甲級 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級以上 施工單位資質(zhì)：一級以上 監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級 （四）招標(biāo)公告發(fā)布 江口鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的各個工程必須進(jìn)行公開招標(biāo)，其招標(biāo)公

40、 告及其它需公告的信息，至少在一家有資格的媒體上公開發(fā)布。 （五）招標(biāo)組織形式 由業(yè)主委托有甲級資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施，招標(biāo)單位必 須按照“公平、公開、公正”的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、 評標(biāo)等工作。參加投標(biāo)的施工隊(duì)伍不應(yīng)少于五家；參加投標(biāo)的勘察 設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位不應(yīng)少于三家。 第十二章第十二章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 一、投資估算一、投資估算 （一）編制范圍 本項(xiàng)目投資估算范圍包括總部基地、商業(yè)公園、五星級酒店、 精品酒店等建設(shè)內(nèi)容。投資估算內(nèi)容包括工程建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè) 其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)及鋪底流動資金。 本項(xiàng)目總用地面積為 100000 平方米，建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)總部基

41、 地 50000 平方米、商業(yè)公園 70000 平方米、五星級酒店 40000 平方 米、精品酒店 20000 平方米及地下車庫及設(shè)備用房 38808 平方米， 建筑總面積約 218808 平方米。項(xiàng)目土地項(xiàng)目土地經(jīng)過招拍掛獲得， 征地拆遷已經(jīng)完成。 根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃 、 重慶兩江新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 重慶 “四北六方”區(qū)域合作框架協(xié)議 ，蔡家組團(tuán)（同興工業(yè)園區(qū)）將與江 北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)合力打造汽車及摩托車 生產(chǎn)基地（包括整車、零部件、汽車服務(wù)業(yè)、摩托車服務(wù)業(yè)） 、高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地（儀器儀表、生物醫(yī)藥、電子信息等） 、現(xiàn)代物流及現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)、生態(tài)旅游四大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)集群。規(guī)劃

42、建設(shè)成一個面積約 100 平方公里集生產(chǎn)、銷售、展示、服務(wù)、教育、旅游、物流等于 一體的現(xiàn)代花園新城。因此本項(xiàng)目符合相關(guān)土地利用規(guī)劃。 （二）編制依據(jù) 1、 市政工程投資估算指標(biāo) （2007 年） 、 重慶市建筑工程計(jì) 價定額 （2008 年） 、 重慶市市政工程計(jì)價定額 （2008 年） 、 重慶 市安裝工程計(jì)價定額 （2008 年） 、 重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額 （2008 年）等定額及相應(yīng)配套的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 2、重慶市工程造價管理總站頒發(fā)的重慶市工程造價信息 （2008 年 8 月） 。 3、國家及重慶市建設(shè)項(xiàng)目各種稅費(fèi)規(guī)定。 4、業(yè)主提供的其他相關(guān)材料。 （三）人工工資 采用重慶工程造價信

43、息最新公布的人工單價。 （四）材料預(yù)算價格 根據(jù)現(xiàn)行市場價格確定。 （五）工程建設(shè)其他費(fèi)用指標(biāo) 工程建設(shè)其他費(fèi)用按照以下取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。?建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)的 0.65計(jì)取； 工程監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)的 1.20計(jì)?。?勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)的 1.50計(jì)?。?工程保險費(fèi)按工程費(fèi)的 0.30計(jì)?。?招投標(biāo)代理費(fèi)按工程費(fèi)的 0.35計(jì)??； 預(yù)備費(fèi)按一、二部分費(fèi)用之和的 3.0計(jì)取。 （六）投資估算 總投資 120055.71 萬元，其中:工程費(fèi)用 59460.80 萬元，工程 建設(shè)其他費(fèi)用 46862.23 萬元（含土地費(fèi)用 42000 萬元） ，基本預(yù)備 費(fèi) 3192.68 萬元，建設(shè)期利息 1054

44、0.00 萬元。 詳見 “投資估算匯總表” 。 二、資金籌措二、資金籌措 本項(xiàng)目資金來源主要由三個部分組成，總投資 120055.71 萬元， 企業(yè)自籌資金 60055.71 萬元；銀行貸款 50000 萬元，國家旅游發(fā)展 基金項(xiàng)目開發(fā)補(bǔ)助 10000 萬元。 投資估算匯總表投資估算匯總表 單位：萬元 估算單價估算價值比重 序號工程及費(fèi)用名稱單位工程量 （萬元）（萬元）（%） 一一工程費(fèi)用工程費(fèi)用 59,460.8059,460.8049.53%49.53% 1 總部基地平方米 500000.2110,500.00 2 商業(yè)公園平方米 700000.2517,500.00 3 五星級酒店平方米

45、 400000.520,000.00 4 精品酒店平方米 200000.36,000.00 5 車庫及設(shè)備用房平方米 388080.103,880.80 6環(huán)境及綠化工程1,580.00 二二工程建設(shè)其它費(fèi)用工程建設(shè)其它費(fèi)用 46,862.2346,862.2339.03%39.03% 1 土地費(fèi)用畝 150.00 118.92 2 項(xiàng)目咨詢前期工作費(fèi) 0.20%891.91 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1.50%107.03 4 設(shè)計(jì)文件審查費(fèi) 0.18%386.50 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 0.65%101.08 6 環(huán)境影響評價費(fèi) 0.17%208.11 7 工程招標(biāo)代理費(fèi) 0.35%356.76 8

46、工程造價咨詢服務(wù)費(fèi) 0.60%713.53 9 工程監(jiān)理費(fèi) 1.20%178.38 10 工程保險費(fèi) 0.30%0.011,800.00 1 城市配套費(fèi)萬平方米 18280.0042,000.00 三三基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi) 3%3%3,192.683,192.682.66%2.66% 四四貸款利息貸款利息 6.80%6.80%10,540.0010,540.008.78%8.78% 五五項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 120,055.71120,055.71100.00%100.00% 第十三章第十三章 項(xiàng)目償債計(jì)劃項(xiàng)目償債計(jì)劃 一、資金籌措及安排一、資金籌措及安排 （一）資金籌措 本項(xiàng)目總投資 120

47、055.71 萬元，企業(yè)自籌資金 60055.71 萬元； 銀行貸款 50000 萬元，國家旅游發(fā)展基金項(xiàng)目開發(fā)補(bǔ)助 10000 萬元。 根據(jù)項(xiàng)目融資方案及項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃估算項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)資金額 度及使用計(jì)劃如下： （二）項(xiàng)目資金投入安排 項(xiàng)目資金使用情況表項(xiàng)目資金使用情況表 單位：萬元單位：萬元 序號項(xiàng)目合計(jì)2011 年2012 年2013 年2014 年 資金運(yùn)用120,055.71 7,175.79 69,585.21 20,438.93 22,855.79 1 工程建設(shè)投資109,515.715,475.7966,185.2117,378.9320,475.79 2 建設(shè)期貸款利息10,

48、540.001,700.003,400.003,060.002,380.00 二、還款計(jì)劃和貸款利息估算二、還款計(jì)劃和貸款利息估算 （一）還款來源 本項(xiàng)目貸款總額為 50000 萬元，本項(xiàng)目完成后其商業(yè)公園銷售 收入及酒店收入優(yōu)先用于償還銀行貸款本金及利息。 （二）貸款利率 按現(xiàn)行銀行 5 年以上貸款利率執(zhí)行。本項(xiàng)目貸款利率均按 6.80%計(jì) 算。實(shí)際貸款時，可以調(diào)整，由業(yè)主根據(jù)具體情況與銀行協(xié)商。 （三）貸款償還計(jì)劃 本項(xiàng)目貸款總額為 50000 萬元，貸款期限為 5 年，貸款利率按 6.80%計(jì)算，本項(xiàng)目利息總額為 11900.00 萬元，其中建設(shè)期利息為 10540.00 萬元。利息支付

49、及本金償還計(jì)劃見貸款償還期預(yù)測表 。 貸款償還期預(yù)測表 單位：萬元 序號項(xiàng)目合計(jì)2011年2012年2013年2014年2015年 1 期初貸款本金累計(jì) 50000.00 45000.00 35000.00 20000.00 2 本期貸款 50000.00 50000.00 3 本期應(yīng)計(jì)利息 11900.00 1700.00 3400.00 3060.00 2380.00 1360.00 4 本期還本付息 61900.00 1700.00 8400.00 13060.00 17380.00 21360.00 4.1 本期償還本金 50000.00 0.00 5000.00 10000.00 1

50、5000.00 20000.00 4.2 本期償還利息 11900.00 1700.00 3400.00 3060.00 2380.00 1360.00 5 期末貸款本金累計(jì) 50000.00 45000.00 35000.00 20000.00 0.00 第十四章第十四章 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析 一、財(cái)務(wù)評價一、財(cái)務(wù)評價 （一）評價依據(jù)、原則和方法 財(cái)務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價格體系基礎(chǔ)上分析計(jì)算項(xiàng) 目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等 財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可能性。 1.依據(jù) （1）國家計(jì)委頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) ； （2）財(cái)政部制定的旅游、飲食

51、服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度和旅游、 飲食服務(wù)企業(yè)會計(jì)制度 ； （3）國家和重慶市有關(guān)財(cái)經(jīng)政策和稅收規(guī)定； （4）本項(xiàng)目的建設(shè)方案及經(jīng)營設(shè)想。 2.原則 （1）本評價遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主， 定性分析為輔的原則； （2）本評價遵循效益與成本費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。 3.假定條件和評價方法 （1）假定條件 假定項(xiàng)目的投資人是項(xiàng)目建成后的受益人，其工程建設(shè)內(nèi)容和 規(guī)模能按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度能如期完成，旅客人數(shù)能達(dá)到預(yù) 期目標(biāo)，國家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對穩(wěn)定。 （2）評價方法 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價按新建項(xiàng)目的評價方法進(jìn)行效益分析和測算。 （二）評價指標(biāo) 1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）

52、指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率 12%時，項(xiàng)目可行。 2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv） 計(jì)算期內(nèi)用財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率將項(xiàng)目各年的凈效益折現(xiàn)到建設(shè)起 始年的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零時，項(xiàng)目可以接受。 3.投資回收期（pt） 以項(xiàng)目的凈效益抵償全部投資所需年限，是反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)上投 資回收能力的重要指標(biāo)，從投資年起計(jì)。 （三）基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、項(xiàng)目計(jì)算期 本項(xiàng)目計(jì)算期為建設(shè)年限加建成后的預(yù)測年限，建設(shè)期為 3 年。 建成后的預(yù)測年限取 12 年，則本項(xiàng)目計(jì)算期為 15 年。 2、總收入 由于信息中心主要功能定位為為旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)，經(jīng)濟(jì) 效益不是信

53、息中心主要建設(shè)目標(biāo)，因此經(jīng)濟(jì)效益在項(xiàng)目中體現(xiàn)得不 明顯，故本項(xiàng)目建成后收入來源主要考慮其他兩部分，一部分為商 業(yè)公園銷售收入，另外一部分為酒店房租收入，如收入預(yù)測表所示： 收入預(yù)測表 項(xiàng)目 201420152016201720182019202020212022202320242025 合計(jì) 酒店房間總數(shù) 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 酒店入住率 35%45%55%65%65%65%75%85%95%95%95%100% 房間入住情況（萬次/年） 9.80

54、12.60 15.40 18.21 18.21 18.21 21.01 23.81 26.61 26.61 26.61 217.06 單價(元） 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 酒店收入（萬元） 8,822.52 11,343.24 13,863.96 16,384.6 8 16,384.68 16,384.68 18,905.40 21,426.12 23,946.84 23,946.84 23,946.84 195,355.80 商業(yè)公園銷售面積 35,000.00 15,000.00 15,000.00 5,000.00 70,00

55、0.00 商業(yè)酒店銷售單價(萬元） 1.30 1.30 1.30 1.30 觀光車收入 45,500.00 19,500.00 19,500.00 6,500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 91,000.00 收入總額 45,500.00 28,322.52 30,843.24 20,363.96 16,384.6 8 16,384.68 16,384.68 18,905.40 21,426.12 23,946.84 23,946.84 23,946.84 286,355.80 注：1、本項(xiàng)目商業(yè)公園銷售單價按 1.3 萬元/平方米估算。

56、 2、本項(xiàng)目所建酒店分為五星級酒店及精品酒店，為簡化計(jì)算，房間價格統(tǒng)一定為 900 元/天(該價格系參 考項(xiàng)目周邊某五星級酒店確定，其房價根據(jù)房間不同定為 688 元/天-2988 元/天，總統(tǒng)套房定價為 38888 元/天)， 房間入住率隨著時間逐漸增長（具體增長情況如上表中所示） 。 3、管理費(fèi)用估算 折舊費(fèi)：本項(xiàng)目出于謹(jǐn)慎考慮，所有固定資產(chǎn)按 20 年折舊，每 年計(jì)提折舊 6002.79 萬元；其他管理費(fèi)用（包括人員工資、維護(hù)費(fèi) 等）按銷售收入 5%估算。 4、稅金估算 本項(xiàng)目經(jīng)營稅金包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；營業(yè)稅 按收入 5%計(jì)算，城建稅、教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的 5%、3%

57、計(jì)繳。 本項(xiàng)目的所得稅按 25%計(jì)算。 詳細(xì)數(shù)據(jù)見利潤測算表。 二、財(cái)務(wù)評價結(jié)論二、財(cái)務(wù)評價結(jié)論 根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及評價方法，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)計(jì)算， 主要結(jié)果為： 全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=15.76%； 全部投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）=17844.48 萬元； 全部投資稅后投資回收期（動態(tài)）=11.64 年（含建設(shè)期） ； 上述計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率 12%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，項(xiàng)目 每年在償還貸款利息和本金后，凈現(xiàn)金流量均大于 0，說明本項(xiàng)目 具備良好的還款能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的，項(xiàng)目投資利潤 率高于行業(yè)平均水平，

58、對國家和企業(yè)有較大貢獻(xiàn)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是 可行的。 財(cái)務(wù)預(yù)測詳見項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 三、不確定性分析三、不確定性分析 鑒于項(xiàng)目收入、建設(shè)投資等因素對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率有不 同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進(jìn)行敏感性分析， 以上各因素的變化對所得稅前的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響見下表： 項(xiàng)目不確定因素變化率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù) 基本方案 15.76% -20%21.08%-1.68 -10%18.20%-1.54 10%13.68%-1.32 建設(shè)投資 20%11.86%-1.24 -20%10.34%1.72 -10%13.11%1.68 10%18.33%1.63 收入 20%20.

59、82%1.60 從上表可以看出，建設(shè)投資對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響較 小，同時收入的變化對該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響也不是十分明 顯，在可能變化的幅度內(nèi)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率， 說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。上述敏感性分析數(shù)據(jù)說明企業(yè)既 需要節(jié)省投資，又必須把景區(qū)規(guī)劃建設(shè)好，以吸引更多游客，這樣 企業(yè)的效益才能保持在理想狀態(tài)。 利潤預(yù)測表利潤預(yù)測表 單位：萬元 計(jì)算期序 號 項(xiàng)目合計(jì) 20122013201420152016201720182019202020212022202320242025 1 營業(yè)收入 286355.80 0.00 0.00 45500.00 28322.

60、52 30843.24 20363.96 16384.68 16384.68 16384.68 18905.40 21426.12 23946.84 23946.84 23946.84 2 營業(yè)稅金及附加 15463.21 0.00 0.00 2457.00 1529.42 1665.53 1099.65 884.77 884.77 884.77 1020.89 1157.01 1293.13 1293.13 1293.13 3 管理費(fèi)用 86351.22 0.00 0.00 8277.79 7418.91 7544.95 7020.98 6822.02 6822.02 6822.02 694