房地產(chǎn)土建工程師要注意的管理要點(diǎn)(精)

1、房地產(chǎn)土建工程師要注意的幾點(diǎn)1 施工進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際施工進(jìn)度完成情況對(duì)比（每月做進(jìn)度計(jì)劃及實(shí)際完成量橫道圖，進(jìn)行對(duì)比），工程滯后原因標(biāo)明2 電梯滑道固定梁，基坑基座及設(shè)備機(jī)房預(yù)留洞口位置確定，電梯呼叫器及消防報(bào)警器位置尺寸確認(rèn)， 電梯滑道固定梁， 基坑基座及設(shè)備機(jī)房預(yù)留洞口位置確定應(yīng)在一層柱施工前必須確認(rèn)（以電梯廠家提供參數(shù)為準(zhǔn)，原設(shè)計(jì)參數(shù)會(huì)有局部變動(dòng)，避免浪費(fèi)資源）。3 施工塔吊及垂直運(yùn)輸設(shè)備基礎(chǔ)的標(biāo)高及水平位置確認(rèn)（高度以景觀設(shè)計(jì)標(biāo)高為準(zhǔn)，水平位置躲避水電等外網(wǎng)線施工，避免后期清除產(chǎn)生費(fèi)用）4 地?zé)峄炷令A(yù)留廚房及衛(wèi)生間上下水管線線槽（管線鋪設(shè)及混凝土施工中距墻20CM內(nèi)部鋪設(shè)），便于以后精

2、裝修水電管線施工局部變動(dòng)的要求。5 地下室中的穿墻套管防水處理，消防水池防水方式，消防立管，設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)等需要提前完成的土建工程完成時(shí)間，其他后期設(shè)備安裝，調(diào)試的時(shí)間確認(rèn)。6 砌體施工洞口修補(bǔ)加強(qiáng)，杜絕后期裝修后產(chǎn)生裂縫。7 地下室所有設(shè)備基礎(chǔ)下有回填土的夯實(shí)情況應(yīng)加強(qiáng)，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮是否加砼柱，避免設(shè)備安裝后產(chǎn)生下沉。8 電梯所有設(shè)備（尤其是部分小構(gòu)件）在施工垂直運(yùn)輸設(shè)備拆除前要上到屋頂機(jī)房，避免后期人工搬運(yùn)對(duì)樓梯設(shè)施造成損壞， 在安裝調(diào)試過程中要求防火門安裝完畢， 鑰匙由電梯安裝隊(duì)伍保管。9 竣工檔案與資料應(yīng)提前上報(bào)，應(yīng)在驗(yàn)收前1 個(gè)月收集整理完畢。10 場(chǎng)地土方平整的標(biāo)高控制，土方存儲(chǔ)量

3、控制（若土質(zhì)可做后期綠化用土）11 市政人行步道及綠化鋪裝以及水強(qiáng)弱電管線施工與暫舍是否沖突（避免暫舍因市政綠化及管線施工而二次搬遷）12 窗外倒坡2% 窗框內(nèi)外高差為12CM.，確認(rèn)外窗臺(tái)有無保溫，避免后期窗泄水孔被外窗臺(tái)保溫板堵死。13 室外水電管井在施工中應(yīng)標(biāo)明位置并且隨時(shí)清理井內(nèi)垃圾，以免雨污水管線在未交工前因無人管理，雨季雨水帶進(jìn)淤泥而堵塞。14 一層防潮層（尤其是公建）施工應(yīng)嚴(yán)格重視，尤其是室外地坪標(biāo)高高于室內(nèi)地面標(biāo)高的， 是否應(yīng)在外墻面、 外保溫下增設(shè)防水層。屋面防水及防水保護(hù)層，外墻保溫基層抹灰層施工時(shí)應(yīng)著重檢查。15 雨落水管的拉結(jié)件，空調(diào)冷凝水管及爬梯的錨固點(diǎn)對(duì)外墻保溫的破

4、壞（打膠？處理）16 外墻磚勾縫劑選擇，粘結(jié)劑選擇，陽角勾縫，朝天縫封堵材料選擇，貼磚及理石干掛需要設(shè)計(jì)院出大樣圖（詳細(xì)到窗上下，梁下，陰陽角材料顏色、材質(zhì)銜接等），避免后期再改動(dòng)造成的資源浪費(fèi)。17 防盜門，防火門交接，成品保護(hù)，后期鑰匙保管（施工前應(yīng)協(xié)調(diào)好），應(yīng)有專人后期管理，其中還有塑鋼門窗的安裝維護(hù)，一層陽臺(tái)或者小院門如有鑰匙也要有交接，保管。18 竣工影像資料（開發(fā)區(qū)質(zhì)檢站2008 年開始要求，檔案局存檔必要，每層，每工序，開工前準(zhǔn)備， 同時(shí)也留作簽證和隱蔽工程記錄， 施工單位也應(yīng)要求， 避免我單位人員遺漏） 。19 樁基礎(chǔ)。打樁隊(duì)伍是否已確定（東地巖土），需要上報(bào)可行性工期安排（其

5、中需考慮不可預(yù)料因素：下雨，樁運(yùn)輸時(shí)間，樁制作廠家斷貨等）。20 開發(fā)區(qū)近海區(qū)含堿性空氣對(duì)外露鋼制構(gòu)件腐蝕性很強(qiáng)，尤其是欄桿，進(jìn)戶門把手，防火門面漆，車庫門鎖芯等后期影響外觀的）欄板為不銹鋼316L以上，鎖體及把手要做加強(qiáng)處理。21 變電亭及開關(guān)站在地下室要求至少將設(shè)備基礎(chǔ)提高800 以上，同時(shí)做排水流程計(jì)算和設(shè)施配備， 避免因滲水及雨水（地下停車場(chǎng)） 和地下室內(nèi)水管線爆裂等原因?qū)﹄娖髟O(shè)備造成破壞。22 高層塑鋼窗防側(cè)向雷擊點(diǎn)在塑鋼窗周圍抹灰前應(yīng)處理完畢，否則后期改動(dòng)影響室內(nèi)裝修工程。23 衛(wèi)生間局部等電位盒與防水交接處應(yīng)處理清晰，位置應(yīng)根據(jù)裝修圖紙做調(diào)整。24 建筑垃圾應(yīng)組織定點(diǎn)堆放，定時(shí)清

6、理，避免后期堆綠化種植造成影響。25 外架安全，（大部分事故都是在主體完事后裝飾裝修工程中出現(xiàn)事故，因外墻裝飾施工需要將墻體拉結(jié)桿拆除，但是加固不及時(shí)造成的），尤其要在這段時(shí)間加大力度，再側(cè)重的就是跨年度工程的外架在新開工時(shí)的加固處理。26 所有甲供材料必須確認(rèn)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，影響工期的大部分原因都是甲供材料的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，切記，尤其是強(qiáng)弱電及外網(wǎng)消防等水電設(shè)備，箱體，管線敷設(shè)。27 氡濃度檢測(cè)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)、智能檢測(cè)、節(jié)能監(jiān)測(cè)、如果有樁的話，還有樁基礎(chǔ)檢測(cè)，分動(dòng)測(cè)與靜載，甲方所必須的幾個(gè)檢測(cè)。28 電梯安裝過程中對(duì)電梯層門的密封要注意，避免施工灰塵對(duì)井道內(nèi)設(shè)備造成損傷，尤其是人身安全更重要。29 消防

7、打壓和地?zé)岽驂旱仍囼?yàn)過程必須有專人看護(hù)，避免漏水對(duì)室內(nèi)裝修、大白等其他工序造成的損傷。30 了解合同，對(duì)工期，甲乙方責(zé)任劃分，材料規(guī)格約定。施工現(xiàn)場(chǎng)預(yù)算控制指標(biāo)一、普通住宅建筑混凝土用量和鋼用量1、別墅、雙拼鋼筋 44-49 Kg/m2砼 0.35-0.4 m3/m22、多層砌體住宅鋼筋 30Kg/m2砼 0.3-0.33m3/m23、多層框架鋼筋 38-42 Kg/m2砼 0.33-0.35 m3/m24、小高層 11-12 層鋼筋 50-52 Kg/m 2砼 0.4 m3/m25、高層 17-18 層鋼筋 50-52 Kg/m 2砼 0.45 m3/m26、高層 30 層 H=94M鋼筋

8、65-75 Kg/m 2砼 0.42-0.47 m3/m27、高層酒店式公寓28 層 H=90M鋼筋 65-70 Kg/m2砼 0.38-0.42 m3/m28、人防車庫鋼筋 165-185Kg/m2砼 1.4-1.6m3/m29、非人防車庫鋼筋 120-140 Kg/m2砼 1.0-1.2m3/m2以上數(shù)據(jù)按抗震7 度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二、普通多層住宅樓施工預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、室外門窗（不包括單元門、防盜門）面積占建筑面積0.15-0.22、模板面積占建筑面積2.2 左右3、室外抹灰面積占建筑面積0.8 左右4、室內(nèi)抹灰面積占建筑面積3.0三、施工功效1、一個(gè)抹灰工一天抹灰在25-30 m22、一個(gè)

9、磚工一天砌紅磚1000-1100 塊3、一個(gè)磚工一天砌加氣砼砌塊500 塊4、瓷磚一天貼 15 m25、刮大白第一遍 300 m2/天，第二遍 180 m2/天，第三遍壓光 90 m2/天四、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、混凝土重量 2500Kg/m32、鋼筋每延米重量0.00617*d*d3、干砂重量 1500 Kg/m3，濕砂重量 1700 Kg/m34、石子重量 2500 Kg/m35、一立方米紅磚 521 塊左右6、一立方米加氣砼砌塊175 塊左右7、篩一立方米干凈砂需1.3 立方米普通砂工程人員必知的鋼筋含量表.xls工程中需要掌握的重要數(shù)據(jù)施工方面經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2010-05-08 13:00建筑工程清包

10、工價(jià)格模板：19-23 元/ 平米（粘灰面）砼： 38-41 元/ 立，鋼筋： 310-420 元/ 噸，或者 10-13 元 /m2砌筑： 55-70 元/ 立。抹灰： 7-15 元/ 平米（不扣除門窗 洞口，不包括腳手架搭拆）面磚粘貼 18/m2.室內(nèi)地面磚（ 600*600）15 元/ 平米，踢腳線： 3 元/ 米，室內(nèi)墻磚： 25 元 / 平米（包括倒角）樓梯間石材： 28 元/ 平米，踏步板磨邊： 10 元 / 米。石膏板吊頂： 20 元（平棚）鋁扣板吊項(xiàng)：25 元/ 平米，蹲臺(tái)隔斷： 120-300 元/ 蹭位。大白乳膠漆： 6 元/ 平米。外墻磚： 43 元/ 平米，外墻干掛蘑菇

11、石： 50 元 / 平米。屋面掛瓦： 13 元 / 平米。水暖： 9 元 / 平米（建筑面積）電氣照明部分： 6 元 / 平米。木工： 18-24 元/ 平米（粘灰面），木工35-50 元/m2，架子工 5.5 元/m2 ，房地產(chǎn)建筑成本（按建筑平方米算）1、樁基工程（如有）： 70100元 / 平方米；2、鋼筋： 4075KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160300 元/平方米；3、砼： 0.30.5立方 / 平方米（多層含量較低、高層含量較高) ，合100165元/平方米；4、砌體工程：60120元/ 平方米（多層含量較高、高層含量較低) ；5、抹灰工程：2540元 / 平方

12、米；6、外墻工程（包括保溫）： 50100元/ 平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá) 3001000 元/ 平方米；7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）： 60120元/ 平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；8、屋面工程：1530元 / 平方米（多層含量較高、高層含量較低) ；9、門窗工程（不含進(jìn)戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.250.5 平方米( 與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系 , 高檔的比例較大 ), 造價(jià) 90300 元/ 平方米，一般為 90150 元/ 平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到 300 元 / 平方米；10、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程： 3015

13、0元/ 平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；11、地下室（如有）：增加造價(jià)40100 元/ 平方米（多層含量較高、高層含量較低 ) ；12、電梯工程（如有）： 40200元/ 平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為 100 元 / 平方米；13、人工費(fèi)： 130200元/ 平方米；14、室外配套工程： 30300元 / 平方米，一般約為70100元 / 平方米；15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/ 平方米；16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的元 / 平方米；58%：約 609017、臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公

14、區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）： 3050元 / 平方米；18、檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：1030元/ 平方米；19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤等各種費(fèi)用（約為 10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=90180元/ 平方米；20、上交國家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.33.5%):3370 元/ 平方米，高檔的可能高達(dá)100 元/ 平方米。以上沒有算精裝修，一般造價(jià)約為 10002000 元/ 平方米，高檔小區(qū)可達(dá) 3500 元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價(jià)一般為5001500元/ 平方米，這要看檔次高低，也有 300

15、 元/ 平方米簡裝修，更有300010000元/ 平方米超高檔裝修（拎包入?。?。21、設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15100元 / 平方米；22、監(jiān)理費(fèi)： 330 元/ 平方米；23、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般 30200 元/ 平方米，高者可達(dá) 500 元/ 平方米以上；24、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為 70100 萬 / 畝，容積率一般為 1.02.0 ，故折算房價(jià)為： 5251500元/ 平方米，市區(qū)中心地帶一般為 200 萬元 / 畝，折算房價(jià)為： 15003000元/ 平方米，核心區(qū)域可達(dá) 300 萬元 / 畝以上，單方土地造價(jià)更高； 一線城市甚至有高達(dá) 200

16、00 元/ 平方米以上的土地單方造價(jià)； 三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100500 元 / 平方米，也有高達(dá) 2000元 / 平方米以上的情況；25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為 100500元/ 平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。結(jié)論：基本建設(shè)費(fèi)是固定的， 即使是不收土地款的動(dòng)遷房， 以國家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于 1000 元/ 平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200 元 / 平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元 / 平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高。能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府

17、部分 的稅費(fèi)、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、 裝修費(fèi)用等。另外，開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓價(jià)，品質(zhì)是要差一些；民營開發(fā)商比國營 / 政府開發(fā)商的成本確實(shí)也低一些， 這 主要有兩方面的原因， 一是大多數(shù)民營企業(yè)主要以效益為主導(dǎo)， 成本一般控制得好一些， 二是民營企業(yè)腐敗成本相對(duì)要低一些。不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會(huì)超過 100200 元 / 平方米。鋼筋用序號(hào)項(xiàng)目類型量 kg/m3磚混住宅1一般磚混住宅（ 6 層）27屋面現(xiàn)澆， 坡屋面， 其余廚衛(wèi)、 陽臺(tái)、飄窗現(xiàn)澆， 飄窗計(jì)算一半面積，2包括砌體加固筋，7 度設(shè)防27.73八度設(shè)防，無樁基，6 層磚混結(jié)構(gòu)住宅，現(xiàn)澆樓板354磚混住宅樓32-405一般磚混住宅現(xiàn)在設(shè)計(jì)高了許多35-40框架住宅6框架別墅40 507框架 4 層的宿舍樓 (樁基礎(chǔ) ),跨度在 4 米 *9 米 ,層高 3.6 米 ,38-458框架多層住宿樓46-609一般框架住宅424610一般框架住宅（ 6 層）4511八度設(shè)防框架結(jié)構(gòu)住宅5012框架住宅多層40-5013框架住宅高層標(biāo)準(zhǔn)層6014框架住宅高層轉(zhuǎn)換層120-13015