物業(yè)管理招投標知識考卷

1、、單項選擇題 (備選項中只有 1 個符合題意 ) 1物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產品預購的一種方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主 大會或物業(yè)所有權人根據(jù) ( ) ，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管 理企業(yè)或管理公司參與競標， 從中選擇最符合條件的競標者， 并與之訂立物業(yè)管理服務的一 種交易行為。 A相關的要求 B物業(yè)管理費的多少 C物業(yè)管理公司的實際能力 D物業(yè)管理服務內容 【答案】 D 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標概念的理解。 物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服 務產品預購的一種方式， 即由物業(yè)的建設單位、 業(yè)主大會或物業(yè)所有權人根據(jù)物業(yè)管理服務 內容，制訂符合其管理服務要

2、求和標準的招標文件， 由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競 標，從中選擇最符合條件的競標者， 并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。 故本題 選 D，有關內容可參見教材第 13 頁。 2在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，( ) 負責物業(yè)管理 的招標組織工作。 A 建設單位 B 單位 C 物業(yè)產權人 D 監(jiān)理單位 【答案】 A 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標主體的掌握程度。 在業(yè)主、 業(yè)主大會選聘物 業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中， 由建設單位負責物業(yè)管理的招標組織工作。 故本題 選 A，有關內容可參見教材第 13 頁。 3根據(jù)物業(yè)管理項目的服務內容和招標人

3、的不同，可以將物業(yè)管理投標分為( ) 招標等 類型。 A整體物業(yè)管理項目、單項服務項目、分階段項目 B單一招標、綜合招標、分塊招標 C專項招標、整體招標、分區(qū)招標 D專業(yè)招標、綜合招標、分區(qū)招標 【答案】 A 4物業(yè)項目招標，按物業(yè)項目的服務方式可劃分為( ) 。 A整體項目招標、專項服務招標 B全權管理項目招標、顧問項目招標 C專業(yè)招標、綜合招標 D單項招標、整體招標 【答案】 B 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標類型的掌握程度。 根據(jù)物業(yè)管理服務的方式 不同， 物業(yè)管理招標可以分為全權管理項目招標、 顧問項目招標等類型。 根據(jù)物業(yè)管理項目 的服務內容和招標人的不同要求， 可將物業(yè)管

4、理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、 單項服 務項目的招標和分階段項目的招標等類型， 故本題選 B，有關內容可參見教材第 1415 頁。 5物業(yè)管理招標方式分為 ( ) 。 A 公開招標、議標 B 邀請招標、議標 C 公開招標、邀請招標 D 議標、評標 【答案】 C 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標方式的掌握程度。 物業(yè)管理的招標方式分為： 公開招標和邀請招標。故本題選，有關內容可參見教材第 16 頁。 6前期物業(yè)管理階段是指 ( ) 。 A物業(yè)開發(fā)設計、施工建設、竣工驗收 B從入住到業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前 C從物業(yè)開發(fā)設計到業(yè)主人住 D從竣工驗收到業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)

5、承擔日常管理前 【答案】 B 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標內容的掌握程度。 前期物業(yè)管理階段是指從 人住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。故本題選B，有關內容可參見教 材第 16頁，第 16 頁的定義和第 68頁的“前期物業(yè)管理”有些區(qū)別，請注意。 7物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應在( ) 的基礎上制訂切實可行的物業(yè)。 A分析投標物業(yè)項目基本情況、周邊其他項目基本情況 B分析投標項目的基本情況、擬訂物業(yè)管理成本 C分析投標項目的基本情況、確定物業(yè)管理服務內容 D分析投標物業(yè)項目基本情況、確定物業(yè)管理模式 【答案】 D 【解析】 本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案

6、的一般程序的掌握程度。 物業(yè)管理企業(yè) 在確定參與招標活動后， 、應組織相關人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管 理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。故本題選 D，有關內容可參見教 材 40 頁。 8居住型物業(yè)的物業(yè)管理服務的重點是 ( ) A基礎性的物業(yè)管理服務 B特約服務 C經營管理 D緊急事件的預防和處理 【答案】 A 【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。選項B“特 約服務”屬于政府物業(yè)服務重點；選項C“經營管理屬于商用類型物業(yè)服務重點；選項 D“緊急事件的預防 和處理”屬于公用事業(yè)類型物業(yè)的服務重點。 故本題選 A，有關內容可參見教

7、材 43 頁。 9招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請函書的( ) 日內必須提交與招標項目和招標活動有 關的，向項目所在地的縣級以上地方人民政府主管部門備案。 A 7 日 B 10 日 C 15 日 D 30 日 【答案】 B 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標的基本要求的掌握程度。 招標人在發(fā)布招標 公告或投標邀請函書的 10 日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地 的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故本題選B，有關內容可參見教材 18 頁。 10按照和前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法規(guī)定，投標人少于( ) 或者住 宅規(guī)模在 ( ) 以下，經有關方面同意可以采用

8、協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 A 2 個， 2 萬平方米 B 3 個， 2 萬平方米 C 3 個， 3 萬平方米 D 2 個， 3 萬平方米 【答案】 B 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標條件的掌握程度。按照物業(yè)管理條例和 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單 位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)； 投標人少于 3 個或者住宅規(guī) 模較小的， 經有關方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)， 故本題選 B，有關內容可參見教材 20 頁。 關于 2 萬平方米的出處，可參見關于統(tǒng)一印發(fā) 北京市協(xié)議 選聘物業(yè)管

9、理企業(yè)行政許可程序的通知 ( 京建物 200588 號) 。 11招標人招標代理負責組建評標委員會， 評標委員會的人數(shù)一般為 5 人以上單數(shù)， 其 中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的( ) 。 A 12 B 2 3 C 3 4 D 45 【答案】 B 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標程序的掌握程度。 招標人招標代理負責組建 評標委員會， 評標委員會的人數(shù)一般為 5 人以上單數(shù)， 其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面 的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2 3。故本題選 B，有關內容可參見教材第 22 頁。 12物業(yè)招標程序中緊接在公布招標公告后的工作是( ) 。 A編制招標

10、文件 B投標申請人的資格預審 C發(fā)放招標文件 D接受投標文件 【答案】 C 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標程序的掌握程度。物業(yè)管理招標的程序是： 成立招標領導小組；編制招標文件； 公布招標公告；發(fā)放招標文件；投標申請人 的資格預審；接受投標文件；成立評標委員會；開標、評標、中標。故本題選 c，有 關內容可參見教材第 2022 頁。 13物業(yè)管理招標的程序有：編制招標文件；接受投標文件；投標申請人的資格 預審；發(fā)放招標文件；成立招標領導小組；成立評標委員會；開標、評標、中標； 公布招標公告， 正確的順序是 ( ) 。 A B C D 【答案】 B 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標程

11、序的掌握程度。本題選B，有關內容可參 見教材第 20 22 頁。 14物業(yè)管理投標過程中，獲得了招標信息之后應進行的工作是( ) 。 A 項目評估與風險防范 B 登記并取得招標文件 C 準備投標文件 D 送交投標文件 【答案】 A 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理投標程序的掌握程度。物業(yè)管理投標的程序是： 獲取招標信息；項目評估與風險防范；登記并取得招標文件；準備投標文件； 送 交投標文件；接 受招標方的資格審查； 參加開標、 現(xiàn)場答辯和評標； 簽約并執(zhí)行合同。 故本題選 A， 有關內容可參見教材第 24 28 頁。 15必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目是( ) 。 A 新建的商場

12、B 新建的寫字樓 C新建的住宅 D 新建的醫(yī)院 【答案】 C 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標條件的掌握程度。 必須通過招投標方式選聘 物業(yè)管理企業(yè)的項目， 僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅； 新開發(fā)的非住宅項 目，以及業(yè)主人住后由業(yè)主大會選聘 物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。故本題選C，有關內容 可參見教材第 20 頁。 16招標人應當在投標有效期截止時限 ( ) 日前確定中標人。 A 15 B 20 C 30 D 7 【答案】 C 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標程序的掌握程度。 招標人應當在投標有效期 截止時限 30 日前確定中標人。

13、故本題選 C，有關內容可參見教材第 23 頁。 17招標人應當自確定中標人之日起 ( ) 日內，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民 政府房地產行政主管部門備案。 A 15 B 7 C 20 D 30 【答案】 A 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標程序的掌握程度。 招標人應當自確定中標人 之日起 15 日內，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故 本題選 A，有關內容可參見教材第 23 頁。 18公開招標的物業(yè)管理項目， 自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日 止，最短不得少于 ( ) 日。 A 20 B 15 C 30 D 7 【答案】 A 【解析】

14、本題考查的是考生對物業(yè)管理招標程序的掌握程度。 公開招標的物業(yè)管理項目， 自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于 20 日。故本題選 A，有關內容可參見教材第 21 22 頁。 19采用邀請招標方式的，至少應該邀請 ( ) 家物業(yè)管理企業(yè)。 A 5 B 7 C 4 D 3 【答案】 D 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標程序的掌握程度。 招標人采用邀請招標方式 的，應當向 3 個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)投標邀請書。故本題選D，有關內容可參見教材第 21 頁。 二、多項選擇題 (備選項中有 2 個或 2個以上符合題意 ) 1物業(yè)管理招標的方式有 ( ) 。 A 公開招標

15、 B 邀請招標 C 有限競爭性招標 D 選擇性招標 E 議標 【答案】 A B 關內容可參見教材第 16 頁。 2物業(yè)管理招標投標的基本原則是 ( ) 。 A物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施 B在評標委員會的組織、開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵 循相關法律和招標文件的要求，公正對待每一個投標單位 C招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開 D在物業(yè)管理招標過程中， 招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律 實施招標投標活動，實事求是，信守諾言 E對招投標方的資格認定須符合相關法律法規(guī)的要求 【答案】 A B C D 【解析】 本題考查的

16、是考生對物業(yè)管理招標投標基本原則的掌握程度。 物業(yè)管理招標投 標的基本原則是： 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施； 在評標委員會的組成以及開標、 答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規(guī)和招標文件的要求， 公正的對待每一個投標單位， 禁止任何人、 任何單位在招標投標過程中利用特權或優(yōu)勢獲得 不正當利益；招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開， 而且是主動針對所有受眾的， 應使投標招標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明， 確保投標招 標公平、 公正的實施； 在物業(yè)管理招標投標過程中， 招標投標雙方應該嚴格按照招標投標 的程序要求和相關法律規(guī)范實施招標投

17、標活動。故本題選A、B、 C、D，有關內容可參見教 材第 19 頁。 3物業(yè)管理招標投標的基本要求是 ( ) 。 A參與招標投標的雙方的活動都應符合相關的法律、法規(guī)，即合法性 B在物業(yè)管理招標投標過程中，雙方都應充分考慮市場要素，即適應性 C招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開，即公開性 D招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè)，投標方應根據(jù)項目的實 際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式，即響應性 E按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，即程 序性 【答案】 A B D E 【解析 1 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標投標基本要

18、求的掌握程度。 物業(yè)管理招標投 標的基本要求是： 參與招投標的雙方應根據(jù)相關法律、 法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投 標活動， 即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等， 都必須符合相關法律 法規(guī)的要求， 并接受有關部門的監(jiān)督與管理； 在物業(yè)管理招標投標過程中， 無論是招標方 還是投標方都應該充分考慮市場要素；招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主( 或物業(yè)使用 人) 的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主 ( 或物業(yè)使用人 )需求的管理企業(yè)及服務；對投標方 而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主 ( 或物業(yè)使用人 )的需求制定符合項目要求的物業(yè)管 理模式和運作方案， 還應充分考慮項目運作實施過程

19、中潛在的風險， 在投標策略方面也應該 結合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動； 按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求， 應 明確招標投標的相關程序和時間安排， 確保招標投標活動順利實施。 故本題選 A、B、D、E， 有關內容可參見教材第 18 頁。 4物業(yè)管理招標投標法律依據(jù)是 ( ) 。 A物業(yè)管理條例 B前期物業(yè)管理招標投標暫行辦法 C中華人民共和國招標投標法 D招標方的有關規(guī)定 E物業(yè)管理收費管理辦法 【答案】 A B C 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標投標的基本要求的掌握程度。 物業(yè)管理招標 投標的法律依據(jù)主要有中華人民共和國招標投標法、 物業(yè)管理條例和前期物業(yè)管 理招標投標暫

20、行辦法及各地方的相關法規(guī)政策規(guī)定。故本題選A、 B、 C，有關內容可參見 教材第 18 頁。 5物業(yè)管理方案中體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關鍵 內容有 ( ) 。 A項目的整體設想與構思 B組織架構與人員配置 C費用測算與成本控制 D工作目標和 E服務承諾 【答案】 A B C 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理方案基本內容的掌握程度。 關鍵性內容包括： 項目的整體設想與構思； 組織架構與人員配置； 費用測算與成本控制； 管理方式、運 作程序及管理措施。故本題選 A、 B、C，有關內容可參見教材第 41 頁。 6物業(yè)管理方案的實質性內容包括 ( ) 。 A服務承諾 B

21、人員及管理 C早期介入及前期物業(yè)管理服務內容 D工作計劃 E管理的制定 【答案】 B C D E 【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理方案基本內容的掌握程度。 實質性內容包括： 人員的培訓與管理； 管理指標；管理制度的制定；檔案資料的建立與管理； 早期介 入及前期物業(yè)管理服務內容；常規(guī)物業(yè)管理服務綜述； 工作計劃； 物資裝備。故本題 選 B、 C、D、E，有關內容可參見教材第 42 頁。 7物業(yè)管理服務模式包括 ( ) 。 A組織架構的設置 B客戶定位 C服務需求定位 D經營服務模式確定 E物業(yè)的功能定位 【答案】 B C E 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理服務模式的掌握程度。 確定招標物

22、業(yè)的管理服務 模式， 是在對項目進行深入調查分析的前提下， 結合招標文件的具體要求， 確定最符合物業(yè) 實際情況和業(yè)主需求的管理服務重點和主要措施， 包括物業(yè)的功能定位、 客戶定位和服務需 求定位三方面的內容。故本題選B、C、E，有關內容可參見教材第 43 頁。 8商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務的重點和難點主要有( ) 。 A 經營 B 設施管理 C 安全 D 公用設施無故障的正常運行 E 特殊服務需求服務 【答案】 A B 【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。一般而言， 商用類型的寫字樓物業(yè)、 綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務的重點及難點主要體現(xiàn)在經營和設施設備

23、管理等方面。故本題選 A、 B，有關內容可參見教材第 43 頁。 9政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在( ) 。 A維護政府的形象 B 設備設施管理 C會議接待 D安全和保密管理 E 內部特約服務 【答案】 A C D E 【解析】 本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。 政府物業(yè)管 理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、 內部特約服務、 會議接待及慶典服務、 安全及保密管 理等方面。故本題選 A、C、D、E，有關內容可參見教材第 43 頁。 10物業(yè)管理投標文件除按規(guī)定格式要求響應招標文件外，最主要的內容有( ) 。 A物業(yè)管理企業(yè) B物業(yè)管理服務內容 C物業(yè)管理費用 D物業(yè)管理

24、要點 E物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度 【答案】 B C D 11物業(yè)管理招標的主體主要有 ( ) 。 A建設單位 B 業(yè)主大會 C物業(yè)產權人 D 物業(yè)使用人 E 業(yè)主委員會 【答案】 A B C 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標主體的掌握程度。 物業(yè)管理招標的主體一般 是物業(yè)的建設單位、 業(yè)主大會 ( 單一業(yè)主 ) 、物業(yè)產權人 ( 政府機關或物業(yè)產權部門 ) 。故本題 選 A、B、C，有關內容可參見教材第 13 頁。 12物業(yè)管理招標投標的特點主要有 ( ) 。 A 綜合性 B 公正、合理性 C 公開、公平性 D 特殊性 E 差異性 【答案】 A D E 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理

25、招標投標特點的掌握程度。 投標方所提供的服務 具有綜合性；投標人在分析和策劃投標活動時應該根據(jù)具體情況采用有差異的方式和策略； 物業(yè)管理招標投標具有一定的行業(yè)特殊性 。故本題選 A、D、E，有關內容可參見教材第 15 頁。 13下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標內容的有( ) 。 A客戶管理、客戶服務和便民措施 B精神文明建設 C物業(yè)的租賃經營 D參與物業(yè)的竣工驗收 E管理 【答案】 A B C E 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理招標內容的掌握程度。 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的 相關服務的主要內容有： 項目機構的建立與日常運作機制的建立； 房屋及共用設施設備 的管理；環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生

26、、環(huán)境養(yǎng)護、停車場及安全防范等；客 戶管理、客戶服務和便民措施；精神文明建設；物業(yè)的租賃經營；財務管理，包括對 物業(yè)服務費和專項資金的使用和管理。 故本題選 A、B、C、E，有關內容可參見教材第 17 頁。 14物業(yè)管理投標的主要風險來自于哪些方面( ) 。 A 政府相關單位 B 招標人 C 招標物業(yè) D 投標人 E 競爭對手 【答案】 B C D E 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理風險的防范與控制的掌握程度。 物業(yè)管理投標的 主要風險來自于招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。 故本題選 B、C、D、E， 有關內容可參見教材第 26 頁。 15物業(yè)風險的防范與控制的具體措施有(

27、 ) 。 A嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活動 B對項目進行科學合理的分析、評估 C完善企業(yè)自身的管理 D選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè) E不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求 【答案】 A B C D 【解析】 本題考查的是考生對物業(yè)管理風險的防范與控制的掌握程度。 物業(yè)管理風險防 范與控制的具體措施有： 嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活動； 對項目進行科學合理 的分析、 評估； 完善企業(yè)自身的管理； 選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物 業(yè)；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求。而E“不必在意合同的附件條款和招標 方的特殊要求”與“慎重對待合同的

28、附加條款和招標方的特殊要求”相矛盾，故本題選A、 B、C、 D，有關內容可參見教材第 2627 頁。 三、題 1你是一家物業(yè)公司的管理入員 由你負責對一家正在公開招標的住宅小區(qū)進行投標。 請問：(1) 你將按怎樣的程序開展投標工作你的標書中的主要內容有哪些(2) 物業(yè)管理招 標投標的基本要求和基本原則是什么 (3) 在物業(yè)管理投標活動中，對投標項目評估應考慮哪 幾個方面的因素 【答案】 (1) 投標程序：獲取招標信息；項目評估與風險防范；登記并取得招標文件； 準備投標文件； 送交投標文件； 接受招標方的資格審查； 參加開標、 現(xiàn)場答辯和評標； 簽約并執(zhí)行合同。 標書的主要內容：分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件主要包括：公司簡介； 公司法人地位及法定代表人證明； 招標報價單及招標文件要求提供的其他資料。 技術文 件主要是：物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。