房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本比例分析--資料

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本比例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運營成本。在直接成本項下又包括前期工程成本、土地成本（繳納給政府的土地出讓金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見費 等6個子項；在運營成本項下又包括銷售費用、財務(wù)費用和 開發(fā)間接費用等3個子項。在總成本中，直接成本所占比例 為83.50%，間接成本所占比例為 16.70%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的總成本主要放在了直接成本上。分城市來看，深圳開發(fā)企業(yè) 的直接成本在總成本中，土地成本所占比例最高，達到了 41.20%，土地成本占直接成本的比例更是高達58.20%。從總成本構(gòu)成中，開發(fā)企業(yè)的運營成本所占比例并不是很高， 在運

2、營成本中銷售成本所占比例最高，為40.40%，但銷售成本占總成本的比例只有 6.49%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本構(gòu)成情況項目總體北京上海廣州前期工程占直接成本比重5.00%3.30%1.10%3.90%土地成本占直接成本比重48.20%42.10%58.20%44.70%建安工程占直接成本比重34.80%49.40%25.40%42.30%市政工程占直接成本比重6.70%4.60%9.80%3.90%公共配套設(shè)施占直接成本比重2.70%0.40%1.40%3.40%土地成本占總成本的比例在不同的城市有很大的差異。所調(diào) 查的 9 城市平均的土地成本占總成本的比例 41.20% 。土地 成本占比最高的

3、是上海，其次是蘇州、成都和北京、廣州、 青島、深圳、西安 ,最低的是呼和浩特。這種分布基本上呈現(xiàn) 出土地成本從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二 線和三線城市逐次遞減的趨勢。城市的土地成本也基本上反 映了各個城市房地產(chǎn)的需求和土地緊缺的程度。 三、房地產(chǎn)業(yè)中的稅收狀況 房地產(chǎn)業(yè)的稅收共有 11 種 （12 種）。按照規(guī)定， 在保有階段 涉及 2 種（3 種）稅收，而且對于非經(jīng)營用住宅是免稅的，所 以報告沒有分析保有階段的稅收。在我們的調(diào)查中，在開發(fā)環(huán)節(jié)涉及到 4 種稅收：房產(chǎn)稅、土 地使用稅、契稅和印花稅； 在銷售環(huán)節(jié)涉及到 4 種稅收： 營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和其他地方附加稅、 企業(yè)所得稅

4、和土地增值稅。在開發(fā)環(huán)節(jié)稅收中，契稅所占比 例最大 -64.51%, 其次是土地使用稅 -20.26% 、印花稅 -10.85% 和房產(chǎn)稅 -4.39% 。房產(chǎn)稅的征繳只涉及經(jīng)營寫字樓 和商業(yè)用房屋的開發(fā)企業(yè)所以比例較小。在銷售環(huán)節(jié)稅收中 所占比例最高的是營業(yè)稅及地方附加稅 -57.42%, 其次是企 業(yè)所得稅 -26.40% 和土地增值稅 -16.18% 。精品 在總稅收的構(gòu)成中，開發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為 11.55%, 銷售 環(huán)節(jié)稅收所占比例為 88.45%, 銷售環(huán)節(jié)稅收遠高于開發(fā)環(huán)節(jié) 稅收；在全部分項稅收中，營業(yè)稅和地方附加稅所占比例最 高，占到了全部稅收的 48.84% 。較高的銷售環(huán)

5、節(jié)稅收，從 其對房地產(chǎn)市場的影響角度分析，雖然政府的稅收成本降低 了（納稅人數(shù)量少且一次性征繳 ）,但是卻增加了房地產(chǎn)市場的 交易成本，降低了交易效率。 開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅收分布 （25 個項目 ）,全部開發(fā)環(huán)節(jié) 和銷售環(huán)節(jié)的總稅收相當于總成本的比例為 26.06%, ，其中 開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的比例為 2.64%, 銷售環(huán)節(jié)稅收 占總成本比例的比例為 23.43% 。這個稅收比例說明在總成 本之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成銷售后，還需要再繳納占總 成本大約四分之一的稅收。如果房地產(chǎn)市場的需求彈性小于 供給彈性，那么這部分支出實際上還要轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。 從購房者的角度分析，則在總成本外

6、還需要一次性支付大約 占總成本四分之一的稅收。在房地產(chǎn)稅收的過程中，一些稅 收項目， 例如土地增值稅， 是提前預(yù)繳的。 根據(jù)我們的調(diào)查， 稅收的提前預(yù)繳給企業(yè)帶來了較大的資金壓力。預(yù)繳所產(chǎn)生 的利息也成為政府的一項收入。土地費用約占 20-50% ； 前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計 費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及 “三通一平 ”等土地開發(fā) 費用。一般不會超過 10% ； 建筑安裝工程費，約占 40% ； 市政公用設(shè)施費用，包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩 部分，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電 信、熱力、燃氣、綠化等的建設(shè)費用；公共配套設(shè)施建設(shè)

7、費用指 在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性 的公用設(shè)施（如學校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等） 和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場 等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤 氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等 室外工程。 在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中， 該項目所占比例較大， 我國一般在 10-20% 左右。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營活動所發(fā)生的 各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費， 保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例 很小，一般不會超過 2%貸款利息 ,房地產(chǎn)因開發(fā)周期長， 需

8、要投資數(shù)額大， 因此必須 借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金 而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成 部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有 密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的 稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值 稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加） ， 契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得 稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政 主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī) 范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配 套費、人防費，煤氣水