第四章城市房地產(chǎn)權(quán)屬和法律制度

1、第四章城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度張敏、張秀云、張玉潔周仕秀、趙婷第四章 城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度（3 學(xué)時）教學(xué)目標(biāo)：通過學(xué)習(xí)本章，了解城市公有房屋和私有房屋管理的要求，掌握房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、住房部分產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)相鄰權(quán)等相關(guān)概念和內(nèi)容，掌握城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能、效率，房產(chǎn)權(quán)屬登記和地產(chǎn)權(quán)屬登記的做法。本章重點：房屋所有權(quán)；土地使用權(quán)；房地產(chǎn)相鄰權(quán)；房地產(chǎn)權(quán)屬登記；城市房屋管理本章難點：住房部分產(chǎn)權(quán)；房地產(chǎn)權(quán)屬登記講授內(nèi)容：第一節(jié)城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系（1 學(xué)時）一、房地產(chǎn)所有權(quán)(一)房屋所有權(quán) 1房屋所有權(quán)的概念房屋所有權(quán)是以房屋為標(biāo)的物的所有權(quán)。房屋屬于不動產(chǎn)，房屋所有權(quán)是土

2、地所有權(quán)以外的另一種不動產(chǎn)所有權(quán)。房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益 和處分的權(quán)力，并可以排除他人對于其財產(chǎn)違背共意志的干涉，它是一種最充分、最完整的財產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。使 用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人 收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進(jìn)行 處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般 只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。房屋屬于建筑物，是土地的定作物，它雖然附著于土地，但屬于獨立的物， 因此從理論上來說，房屋

3、與土地可以分別歸屬不同主體所有，成立相互之間獨立的所有權(quán)。但在實際上由于房屋必然附著于土地，因此房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)也存在著聯(lián)系，這種聯(lián)系體現(xiàn)在“房隨地走”、“地隨房走”的密切關(guān)系，即房屋所有權(quán)人的所有權(quán)是依賴于國家或者集體土地所有權(quán)的；反過來，房屋所有權(quán)的變更或喪失，也會可能導(dǎo)致其土地使用權(quán)隨之發(fā)生相應(yīng)的變更或者喪失。應(yīng)注意者，由于我國土地只歸國家或集體所有，且其所有權(quán)不能流通，因此房屋與土地的關(guān)系主要體現(xiàn)為房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系。房屋所有權(quán)是占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、收益、處分的 權(quán)利。取得房屋

4、所有權(quán)的來源有：l依法新建的房屋l添附的房屋，如翻建、擴(kuò)建、加層等；l 通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；l 繼承或受遺贈的房屋。房屋所有權(quán)是區(qū)分使用權(quán)的一個概念。它表示所有者不僅具有使用權(quán)外還具有支配的權(quán)利、可以自由的買賣，處置、是房屋的最高權(quán)限，一般商品居住房具有的權(quán)限。房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利。中華人民共和國民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行

5、使。房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有 時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債， 若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償2在我國，房屋所有權(quán)的形式主要表現(xiàn)為以下幾種形態(tài)：國家房屋所有權(quán)，又稱為公房所有權(quán)，即國家對房屋擁有的所有權(quán)；法人所擁有的房屋所有權(quán)。主要指非國有單位的法人通過投資、購買或自建房屋而形成的房屋所有權(quán)；自

6、然人所擁有的房屋所有權(quán)。3我國的房屋所有權(quán)制度我國的房屋所有權(quán)取得的方式越來越多樣化，比如：依法新建的房屋；添附 的房屋（如翻建、擴(kuò)建、加層等）；通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得 所有權(quán)的房屋；繼承或受遺贈的房屋等。但我國物權(quán)法對房屋所有權(quán)沒有直 接的具體規(guī)定，我們認(rèn)為，房屋所有權(quán)具有歷史性、私益性，所以房產(chǎn)糾紛處理 起來較為復(fù)雜，并且房屋所有權(quán)制度又與債法、親屬法和繼承法等民事法律聯(lián)系， 有的問題（如所有權(quán)登記、共有等）則很容易與物權(quán)法總則和所有權(quán)中其他原理 重復(fù)；另外，很多房屋所有權(quán)糾紛經(jīng)常還要重點從財產(chǎn)分割、繼承、婚姻等領(lǐng)域 法律法規(guī)中尋求答案，有只是根據(jù)政策處理這些事情。相比土地

7、所有權(quán)，它自身 并無明顯特性。所以，我國物權(quán)法沒有專門作出規(guī)定。(二)房屋共有與房屋共有權(quán) 1涵義：房屋共有是指某一房屋屬于兩個以上的主體所有。2房屋共有關(guān)系具有以下法律特征：(1)房屋共有是客體的單一性和主體的非單一性的統(tǒng)一。(2)房屋共有不等于房屋公有。(3)房屋共有人對共有房屋權(quán)利的行使具有相互制約性。 3房屋共有有兩種形式，即房屋按份共有和房屋共同共有： (1)房屋按份共有房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個以上的主體對同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。所謂份額，是指共有人在所有權(quán)整體中所享有權(quán)利的份量，即所有權(quán)份額， 其效力及于房屋整體的

8、每一物質(zhì)構(gòu)成部分，而不能簡單理解為實物份額。例如， 甲、乙、丙合資興建一棟房屋，三方按 5：3：2 的比例出資，形成甲、乙、丙三方對該房屋的 5：3：2 的所有權(quán)份額，則各自 2 使用該房屋的面積原則上應(yīng)按此比例分配，但也可能并非如此。實際使用只具有分管性質(zhì)，不能將之等同于所有權(quán)份額。房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有權(quán)，而是各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋按份共有人享有的權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。占有權(quán)既是指有實際占有、支配房屋的權(quán)利，還包括以所有權(quán)人的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。房屋按份共有人應(yīng)盡的義務(wù)包括兩個方面：一是按照所有權(quán)份額承擔(dān)對

9、共有 房屋進(jìn)行管理、修繕等支出的費用；二是行使所有權(quán)時不得損害其他共有人的利 益。按份共有人在使用和處分房屋時，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)商一致的原則處理，意見不一 致時，依占房屋份額過半數(shù)的共有人的意見作出決定。各個共有人不得各行其是。在按占房屋所有權(quán)過半數(shù)的共有人的意見做出決定時，不得損害其他共有人的利 益。部份共有人行使權(quán)利侵犯其他共有人的利益造成損失時，應(yīng)當(dāng)賠償損失。按 份共有人在轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)份額時，不通知其他共有人，不保證其他共有人在 同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。按份共有的房屋可因部分共有人的要求進(jìn)行分割，分割的方式有四種，共有人可根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。直接分割房屋，形成房屋的區(qū)分

10、所有。能夠區(qū)分成彼此獨立使用的房屋， 按份共有人可對房屋按份額直接進(jìn)行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權(quán)。但由于整個房屋是連在一起的，有些屬于無法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區(qū)分所有。房屋作價補(bǔ)償。即房屋由按份共有人中的一人獨有，其他共有人的所有權(quán)份額折成價款，由獨自取得所有權(quán)的人補(bǔ)償。直接分割房屋與房屋作價補(bǔ)償相結(jié)合。這主要包括兩種情況：一是對房屋進(jìn)行直接分割時，由于房屋結(jié)構(gòu)的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對部分所有權(quán)份額作價補(bǔ)償。房屋變價分割。房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時，可把房屋出售， 賣得的價

11、款由共有人按所有權(quán)份額進(jìn)行分配。(2)房屋共同共有房屋共同共有是指兩個以上的所有人對于房屋都享有平等的所有權(quán)。共同共有是不確定所有權(quán)份額的共有。房屋共同共有區(qū)別于房屋按份共有，具有以下兩個顯著特點：房屋的所有權(quán)不劃分所有權(quán)份額，各所有權(quán)人享有平等的權(quán)利。除依法律規(guī)定和當(dāng)事人另有約定外，對房屋的共有關(guān)系不能終止，房屋不能分割，只有出現(xiàn)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的事由，導(dǎo)致產(chǎn)生共同共有的共同關(guān)系歸于消滅時，共有人才能分割共有房屋。共同共有的房屋是基于共同勞動或共同生活而產(chǎn)生的。在實際生活中，最常見的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有權(quán)和家庭共有房屋所有權(quán)兩種：夫妻共有房屋和家庭共有房屋。房屋的共同共有人對房

12、屋享有平等的權(quán)利，對共同共有房屋所有權(quán)的行使， 應(yīng)由全體共有人協(xié)商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權(quán)。對于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行為無效。共同共有關(guān)系終止時，必須對共同共有的房屋進(jìn)行分割。分割時，應(yīng)先確定 各共有人的所有權(quán)份額，使共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿?，然后按按份共有的方式進(jìn) 行分割。確定各所有人的份額，應(yīng)本著協(xié)商一致的原則，各所有人均應(yīng)本著團(tuán)結(jié) 和睦、互助互讓的精神進(jìn)行協(xié)商，以求達(dá)成一致的意見。若法律對此有特殊規(guī)定 的，應(yīng)依照法律的規(guī)定。如婚姻法規(guī)定，夫妻離婚時，對夫妻共同財產(chǎn)的分 割，應(yīng)照顧女方

13、和小孩的利益。對于當(dāng)事人無法協(xié)商一致，法律也無特別規(guī)定的， 一般應(yīng)當(dāng)確定相等的所有權(quán)份額。對于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時，如果一部分共有人主張按份共有，另一部分共有人主張共同共有，即使主體共同共有的人是少數(shù)，也應(yīng)該視作共同共有。二、土地使用權(quán)(一)土地使用權(quán)的概念、內(nèi)容和特征1、概念：民事主體依法取得土地的實際經(jīng)營和利用權(quán)。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，是土地使用者依法對土地享有占有、使用和部分的收益和處分的權(quán)。土地使用權(quán)（land user）是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人， 以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有

14、的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。2內(nèi)容根據(jù)土地管理法、土地登記辦法的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。(1)劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無 償取得的國有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：經(jīng)縣 級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后取得的國有土地 使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán) 必須經(jīng)縣級以上人民政

15、府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ) 償、安置等費用。經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土 地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使 用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償 的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價。(2)出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個特征：取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng) 向國家支付土地使

16、用權(quán)出讓金。國家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn) 為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。征用土地是指國家為了公共利益的

17、需要將屬農(nóng)民集體的土地由有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)征為國有土地，屬于強(qiáng)制性征地行為。征用是一種土地所有權(quán)發(fā)生變化的行為，而不是土地使用權(quán)的類型。(二)土地使用權(quán)的取得、變更和終止1土地使用權(quán)的取得對于土地使用權(quán)的取得主要方式是：原始取得（劃撥和有償出讓）和繼受取得（有償轉(zhuǎn)讓）。(1)土地劃撥土地劃撥形式主要運(yùn)用于市政建設(shè)、軍事用地、國家重點項目建設(shè)等一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。年限：土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技

18、、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。(2)以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國有土地計劃決定書、國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)

19、，可以采取協(xié)議方式，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。禁止性規(guī)定 1l以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。l協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷） 補(bǔ)償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的 70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。（3）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用

20、后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)， 而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所

21、有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、 抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣?/p>

22、 批準(zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓 金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根 據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。（4）以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán) 單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的 一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、 交換和贈與等。禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資 開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地

23、使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。2土地使用權(quán)變更土地使用權(quán)變更指國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：a

24、.國有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起； f.因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權(quán)；g.更改土地使用者名稱、地址等。3土地使用權(quán)終止（1）定義土地使用權(quán)終止，是指因法律規(guī)定的原因致使受讓人喪失土地使用權(quán)。（2）土地使用權(quán)終止原因土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止的原因及其后果，可以分為下列四種：因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，

25、土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物出國家無償收回。土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。因土地位用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制 收回土地。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán) 出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開 發(fā)期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外。因土地的滅失面導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。土地滅失是指因

26、地震、海平面升高、火山爆發(fā)、泥石流等自然災(zāi)害而造成的土地性質(zhì)改變或地貌的改變，如海平面升高面導(dǎo)致某些地區(qū)被海水淹沒。土地使用權(quán)終止后，國家土地所有權(quán)的全部權(quán)能回歸所有人。三、住房部分產(chǎn)權(quán)（一）住房部分產(chǎn)權(quán)的概念住房部分產(chǎn)權(quán)，是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權(quán)利， 包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。在過去的政策性文 件中曾稱之為有限產(chǎn)權(quán)，近幾年的政策性文件如關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，國務(wù)院關(guān)于深化住房制度改革的決定等已不再使用有限產(chǎn)權(quán)，而統(tǒng)一使用部分產(chǎn)權(quán)的稱謂。（二）住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)1住房部分產(chǎn)權(quán)法律性質(zhì)諸學(xué)說及其評析關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)

27、，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：單獨所有權(quán)說、租賃權(quán)說、共有權(quán)說和他物權(quán)說。（1）單獨所有權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)屬于受到特殊限制的單獨所有權(quán)。其基本理由： 一是把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為單獨所有權(quán)有利于穩(wěn)定職工的隊伍，也是對社會分配不公的一種矯正措施。二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計成單獨所有權(quán)，符合住房商品化的目標(biāo)，有利于住房進(jìn)入市場，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。單獨所有權(quán)說，能從我國住房改革的價值取向去把握住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實意義和可取之處。但該學(xué)說也存在值得商榷的地方。首先，該學(xué)說未看到將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計為單獨所有權(quán)不公平的一面。標(biāo)準(zhǔn)價住房是以行政手段分配的，而不是通

28、過市場公平競爭獲取的。其次，該學(xué)說未注意到通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)與發(fā)展商完全按市場規(guī)律運(yùn)作開發(fā)的商品房在諸多方面存在的不同。通過房改獲取的住房未能反映房地產(chǎn)價值構(gòu)成基本情況，不是一般意義上的商品房。再次，單獨所有權(quán)的理論設(shè)計不符合我國房改的實際情況。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在很多方面受到限制，特別是收益權(quán)和處分權(quán)都是有限的。（2）租賃權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。其基本理由：一是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間存在著行政隸屬關(guān)系或勞動關(guān)系，購房人對所購住房支付的標(biāo)準(zhǔn)價，仍有福利性質(zhì)，故屬租金而非價款。二是有的地方房

29、改政策規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位仍負(fù)有無償供水、供熱、修繕住房的義務(wù)。如長春市住房制度改革方案規(guī)定：住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。租賃權(quán)說只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權(quán)的真正特征。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)是一種新型物權(quán)，而不屬于債權(quán)范疇，租賃權(quán)是債權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。購房人所付標(biāo)準(zhǔn)價款，包括住房本身的建筑造價以及征地和拆遷補(bǔ)償費，而租金僅僅包括維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產(chǎn)稅五項。第二，購房人所持住房的

30、法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書，而非租賃合同書。第三，租賃權(quán)說僅僅是根據(jù)個別地方的暫時政策得出來的結(jié)論，不具有全面性、代表性和科學(xué)性。（3）共有權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為共有權(quán)。其基本理由：一是有些部門規(guī)章和地方政策規(guī)定，購房人和原產(chǎn)權(quán)單位對所售住房享有共有權(quán)。二是許多縣市在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時就將住房部分產(chǎn)權(quán)分成份額予以登記。三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定:原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配，售房收入扣除有關(guān)稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。這些都是共有權(quán)的表現(xiàn)。共有權(quán)說反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，

31、我們也不能排除把住房部分產(chǎn) 權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。然而從許多地方規(guī)章和政策對住房部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定 來看，有許多規(guī)定有別于共有權(quán)的法律特征和效果。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)人，即 購房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權(quán)單位并無共同占有、使用、收益和處分權(quán)，共 有權(quán)無從體現(xiàn)。如果購房人與原產(chǎn)權(quán)單位對住房有共有權(quán)，就等于說購房人無償 占有、使用、收益著原產(chǎn)權(quán)單位的房屋份額，這與共有權(quán)的本質(zhì)要求是不相符的。第二，在共有場合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以 上的共有人的同意，否則，處分無效。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，購房人在支付 全部價款經(jīng)過若干年（一般住用 5 年）后可以不經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接進(jìn)

32、入市場交易。第三，在共有場合，各共有人原則上可隨時請求分割共有物，至少在適當(dāng) 的時候有這種權(quán)利。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購房人出售時 才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)。在購房人自用時，原產(chǎn)權(quán)單位絕無請求分割之 權(quán)。（4）他物權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)從法律性質(zhì)來看為他物權(quán)，其基本理由：他物權(quán)是一種受到限制的物權(quán)，住房部分產(chǎn)權(quán)也是一種受限制的物權(quán)，因此，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)定性為他物權(quán)。僅從住房部分產(chǎn)權(quán)的受限制性來界定其法律性質(zhì)為他物權(quán)是不妥的。因為， 他物權(quán)包含兩種，即擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)，其擔(dān)保物權(quán)系為擔(dān)保債務(wù)的履行和債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的，住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)并不因擔(dān)保什么債權(quán)而存

33、在。用益物權(quán)的重要特征是在他人之物上存在的物權(quán)，而住房部分產(chǎn)權(quán)是購房人在自己所購之物上存在的權(quán)利，屬于自物權(quán)。2住房部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)作部分所有權(quán)理解任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。在考察某一事物時，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進(jìn)行。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國住房制度由計劃模式向市場模式的轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的新事物。所以，對其定性時，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。筆者認(rèn)為，對住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作部分所有權(quán)來理解，即它是財產(chǎn)所有權(quán)之一種，是一種新的物權(quán)。其理由：（1）從住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的歷史條件來看住房部分產(chǎn)權(quán)是在我國住房制度由計劃模式向市場模式過渡的過程中產(chǎn)生的。這種過渡過程

34、中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。（2）從我住房制度改革的有關(guān)規(guī)定來看國務(wù)院關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對職工所購住房的產(chǎn)權(quán)界定為三種情況：第一種是職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；第二種是職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，在進(jìn)入市場的時間上受到一定限制；第三種是職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。我國民法學(xué)所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說明，均指所有權(quán)。（注：崔建遠(yuǎn)等著：中國房地法研究，中國法制出版社，1995 年 3 月第一版，第 159 頁。）所以，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。（3）從部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容來看部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。這些內(nèi)容與所 有權(quán)的內(nèi)容

35、基本一致，但有一定區(qū)別，其區(qū)別在于其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的， 或者說是有限的。如住房部分產(chǎn)權(quán)在 5 年后進(jìn)入市場時，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收 益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。如果把住房 部分產(chǎn)權(quán)界定為單獨所有權(quán)則不能反映住房部分產(chǎn)權(quán)的有限性、部分性或特殊性。（4）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來看如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或特殊性的一面。共有權(quán)是兩個或兩個以上的人，對同一財產(chǎn)共同享有所有權(quán)，其主體是多數(shù)，其內(nèi)容不特殊。而住房部分產(chǎn)

36、權(quán)的主體是單一的，其內(nèi)容是特殊的或有限的。所以，住房部分產(chǎn)權(quán)不同于共有權(quán)。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為部分所有權(quán)具有重要的意義：首先，將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計為部分所有權(quán)，能從根本上反映住房部分產(chǎn)權(quán)所固有的本質(zhì)，表明住房部分產(chǎn)權(quán)系一種特殊的所有權(quán)形式和該種所有權(quán)形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表現(xiàn)在其收益權(quán)和處分權(quán)的受限制性。其次，部分所有權(quán)的見解能體現(xiàn)我國住房制度改革的根本目的。我國城鎮(zhèn)住 房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房 制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民 不斷增長的住房需求。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為部分所有權(quán)

37、體現(xiàn)了我國 城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。國務(wù)院有關(guān)部門的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般 都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）購買的公有住房，在特定時期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售， 甚至不能被出租，經(jīng)過一定時期可以轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要歸原產(chǎn)權(quán)單位所有。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)界定為部分所有權(quán)正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。再次，部分所有權(quán)的見解有助于協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系。住房部分 產(chǎn)權(quán)所受之限制，在很長時間內(nèi)和很多情況下，是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的結(jié) 果。它是為解決政府無力負(fù)擔(dān)提供低租金住房并滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的需求， 低收入的職工無力以市場價格購買商品房這一棘手問題應(yīng)運(yùn)而生的，為政府、單 位和職工所接受。在法律上，

38、購房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過契約（合同、協(xié)議）約定 雙方的權(quán)利義務(wù)，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當(dāng)?shù)墓痉绞?，因此，能比較好地協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。 3確立完善的物權(quán)制度才能最終解決住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題物權(quán)法定原則是羅馬法以來各國法律均予以遵守的原則。雖然我國民法未明文規(guī)定之，但學(xué)說則一致承認(rèn)它，并主張在將來的物權(quán)法里予以規(guī)定。由于住房部分產(chǎn)權(quán)為一新型物權(quán)，因此，欲確認(rèn)它在我國法上的有效性，不能不討論它與物權(quán)法定原則的關(guān)系。所謂物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而不得由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)的原則。（注：梁慧星：中國物權(quán)法草案建議稿，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，

39、2000 年 3 月第 1 版，第 101 頁。 ）據(jù)此判斷住房部分產(chǎn)權(quán)是否與物權(quán)法定原則相抵觸，回答是否定的。（1）所有權(quán)是不斷發(fā)展的法律不因所有受限制而發(fā)生變化就認(rèn)為其違反物權(quán)法定原則。所有權(quán)并非一個不變的概念，而是相對于爭論中的特定法律程序變化的。（注：瑞安著：民法導(dǎo)論，PTY 有限公司，法律書籍公司， 1962 年版，第 163 頁。 ）民法發(fā)展史表明：所有權(quán)的最基本和簡單的形態(tài)，系個人獨體所有權(quán)，即所有人個人對其財產(chǎn)排他地直接支配的權(quán)利。所有權(quán)具有絕對性、排他性、全面性，準(zhǔn)確地說是針對這種獨體所有權(quán)靜止?fàn)顟B(tài)而言的。當(dāng)所有物上存在他物權(quán)時，所有權(quán)的特性便發(fā)生了變化，其權(quán)能和特征已不再是

40、絕對的、排他的和全面的。當(dāng)所有人變成復(fù)數(shù)時，這種個人獨體所有權(quán)便成為共有權(quán)。當(dāng)法人制度產(chǎn)生以后，所有權(quán)又發(fā)生了新的突變，產(chǎn)生了法人所有權(quán)。當(dāng)一棟樓房被區(qū)分為若干個部分時，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)?？傊?，個人獨體所有權(quán)、共有權(quán)、法人所有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)，都是所有權(quán)在不同歷史時期的具體表現(xiàn)形態(tài)，是所有權(quán)在不同歷史條件下的具體表現(xiàn)形態(tài)。（2）物權(quán)的產(chǎn)生具有規(guī)律物權(quán)的種類與內(nèi)容，往往先由人們以法律行為設(shè)定，待普遍化之后，才進(jìn)一步上升為法律，從立法上加以確認(rèn)。馬克思主義法學(xué)認(rèn)為，法律根據(jù)于物質(zhì)的生活關(guān)系.（注：馬克思恩格斯選集第 2 卷，人民出版社，1972 年版，第 82 頁。 ）都只是表明和記

41、載經(jīng)濟(jì)關(guān)系的要求而已（注：馬克思恩格斯選集第 4 卷，人民出版社，1958 年版，第122 頁。）法律不是立法者主觀臆斷的產(chǎn)物，在物權(quán)尚未在實踐中涌現(xiàn)出來時，很難由立法者想象出來，這就是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對法的決定作用。既然如此，我們就不能固守必須經(jīng)法律明文規(guī)定，才使新出現(xiàn)的物權(quán)成為合法有效的物權(quán)。我國經(jīng)濟(jì)體制改革在不斷深化，而立法相對滯后，一些物權(quán)往往是先由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營權(quán)是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是如此，土地使用權(quán)也是如此。住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，一些單位通過內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標(biāo)準(zhǔn)價的購房合同，承認(rèn)職工享有有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)

42、，后被地方規(guī)章和部門規(guī)章確認(rèn)，這符合經(jīng)濟(jì)關(guān)系法律化的一般進(jìn)程。（3）住房部分產(chǎn)權(quán)有規(guī)范性文件為依據(jù)我國住房部分產(chǎn)權(quán)不僅由購房人與原產(chǎn)權(quán)單位以法律行為設(shè)定，而且國務(wù)院 有關(guān)部門和大多數(shù)地方已經(jīng)制定了許多規(guī)范性文件加以規(guī)范。如 1988 年國務(wù)院發(fā)布關(guān)于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知，1991 年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度 改革的意見，1994 年國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定； 1991 年上海市人民政府批轉(zhuǎn)上海市住房制度改革實施方案；1992 年北京市人民政府發(fā)布北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法，等等。這些部門規(guī)章

43、和地方規(guī)章多屬法的范疇。由其規(guī)定住房部分產(chǎn)權(quán)，亦應(yīng)理解為符合物權(quán)法定原則。退一步說，即使按照傳統(tǒng)觀點，不承認(rèn)這些規(guī)章屬于法的范疇，根據(jù)中華人民 共和國民法通則第 6 條的規(guī)定：民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。在我國現(xiàn)行法律對住房部分產(chǎn)權(quán)無明文規(guī)定的情況下，國家有關(guān)住房制度改革的政策應(yīng)當(dāng)被視為具有法律效力的國家政策，住房部分產(chǎn)權(quán)亦應(yīng) 受到法律保護(hù)，這與物權(quán)法定原則不相抵觸。然而，畢竟我國目前尚未確立完善的物權(quán)法律制度，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題與社會生活中缺乏規(guī)范其內(nèi)容的基本物權(quán)法律規(guī)則有關(guān)。因此，要徹底解決以上問題，建立健全物權(quán)法律制度是最終辦法。四、房地產(chǎn)相鄰權(quán)(一)

44、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征1概念:相鄰權(quán)也稱不動產(chǎn)相鄰權(quán)，是指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或占有、使用人，在行使對不動產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)時，相互之間要求對方提 供便利或接受限制的權(quán)利。因不動產(chǎn)通常就是指土地及附著于土地上的建筑物， 即地產(chǎn)和房產(chǎn)，也就是我們通常所講的房地產(chǎn)，所以不動產(chǎn)相鄰權(quán)通常也就是房 地產(chǎn)相鄰權(quán)。相鄰權(quán)、不動產(chǎn)相鄰權(quán)、房地產(chǎn)相鄰權(quán)這三個概念并沒有什么實質(zhì) 區(qū)別。2房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實質(zhì)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實質(zhì)是對房地產(chǎn)相鄰各方行使房地產(chǎn)所有權(quán)或占有、使用權(quán)的合理延伸或必要限制。例如，在相鄰一方所有的建筑物范圍內(nèi)的歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人不得加以堵塞，以免妨礙相鄰他方的生

45、產(chǎn)、生活。這對于使用通道的一方而言，是對其權(quán)利的合理延伸；而對所有人而言，則是對其所有權(quán)的必要限制。房地產(chǎn)相鄰權(quán)是由法律所賦予的，它對相鄰各方所有權(quán)或占有使用權(quán)的延伸和限制是法律所允許的，是有關(guān)各方的法定權(quán)利、義務(wù)。法律設(shè)定房地產(chǎn)相鄰權(quán)的宗旨是方便相鄰各方生產(chǎn)、生活，發(fā)展相鄰各方團(tuán)結(jié)互助、公平合理的友好關(guān)系，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)。3特征：(1)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。(2)房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。(3)相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使業(yè)人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。(4)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。4房地

46、產(chǎn)相鄰權(quán)的范圍根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，我國現(xiàn)實生活中主要有十個方面的房地產(chǎn)相鄰權(quán)：（1）通行、通道相鄰權(quán)關(guān)于相鄰?fù)ㄐ袡?quán)，應(yīng)注意兩點：相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的主張必須以確有必要為前提。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于 相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不 能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權(quán)。如果除經(jīng)由該土地或房屋通行 外，尚有公共通道或其他通?？梢酝ㄐ校瑒t相鄰方一般無權(quán)主張“通行權(quán)”。 主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的一方應(yīng)當(dāng)選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法， 并且對所造成的他人損失予以適當(dāng)補(bǔ)償。（2）建筑施工臨時占用鄰地權(quán)建筑

47、施工臨時占用鄰地權(quán)對此最高法院意見第 97 條規(guī)定：“相鄰一方因修建、施工臨時占用他方使用的土地，占用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失?！毕噜徱环揭蚪ㄖ┕ば枰R時占用相鄰他方土地的，他方應(yīng)給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權(quán)利人不得對臨時用地人加以不合理的限制；臨時占有方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應(yīng)當(dāng)及時清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復(fù)原狀；因臨時占用造成土地權(quán)利人損失的，占用方應(yīng)當(dāng)賠償。（3）鋪設(shè)管線相鄰權(quán)根據(jù)民法通則第83 條規(guī)定的原則和有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋的精神，在鋪設(shè)電纜、管道、架

48、設(shè)電線及其他空中線路時，如果必須經(jīng)過相鄰他方的地下或地上時，相鄰他方不得拒絕或妨礙。雙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律的規(guī)定，協(xié)商確定補(bǔ)償辦法。土地的所有權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)保護(hù)其土地上空或地下的管線和設(shè)施。鋪設(shè)管線占用鄰地權(quán)與建筑施工臨時占用權(quán)的區(qū)別在于：后者只是施工期間內(nèi)短期、暫時占用，前者則是較長時期甚至是永久占用。（4）用水、截水、排水、滴水相鄰權(quán)對此除民法通則第 83 條有原則規(guī)定外，最高法院意見第 98 條規(guī)定：“一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權(quán)請求排除妨礙； 造成他方損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！钡?9 條規(guī)定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度

49、內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水， 如仍造成損失的，由受益人預(yù)以補(bǔ)償。相鄰一方可以采取其他合理措施排水而未 采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、清 除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！钡?102 條規(guī)定：“處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除妨礙，賠償 損失?！保?）防險相鄰權(quán)對此最高法院意見第 103 條規(guī)定：“相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)當(dāng)分別情況，責(zé)令消除危險，恢復(fù)原狀，賠償損失。”相鄰防險關(guān)系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產(chǎn)范

50、圍內(nèi)放 置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險物品的；相鄰一方房屋或其 他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險，可能危及相鄰他方人身、財產(chǎn)安全的；相鄰房 地產(chǎn)權(quán)利人在鐵路、公路、機(jī)場、碼頭、航標(biāo)等專用設(shè)施兩側(cè)或周圍挖土、取沙、掘井，可能動搖上列設(shè)施基礎(chǔ)的，等等。防險相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：要求相鄰他方保持適當(dāng)距離。這是預(yù)防危險發(fā)生，避免危及本人的最基本的要求。要求相鄰他方采取其他必要的預(yù)防措施。這主要是針對那些客觀上沒有或不可能保持適當(dāng)距離或即使保持一定距離也不能消除危險的情況，對此相鄰他方應(yīng)依法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)程或生產(chǎn)、生活常識，采取必要的防險措施。要求相鄰他方及時制止危險，防止損害擴(kuò)大。對危險已發(fā)

51、生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權(quán)要求行為人采取補(bǔ)救措施，修復(fù)、充實房基。（6）環(huán)保相鄰權(quán)根據(jù)民法通則第 83 條規(guī)定的原則和環(huán)境保護(hù)法等法律法規(guī)的精神， 環(huán)保相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、噪聲、粉塵時，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家的環(huán)境保護(hù)法，不得超過規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，不得影響相鄰他方生產(chǎn)、生活和人畜安全以及植物生長。相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時，應(yīng)當(dāng)與相鄰地方住房保持一定距離，或采取必要措施， 防止污染他人生活環(huán)境。相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心

52、健康。環(huán)保相鄰權(quán)作為權(quán)鄰權(quán)的一種，與一般意義上的環(huán)境權(quán)是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產(chǎn)毗鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內(nèi)的人所享有，以房地產(chǎn)相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容較為有限。（7）通風(fēng)、采光相鄰權(quán)對此除民法通則第 83 條有原則規(guī)定外，城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法第 6 條第 1 款也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風(fēng)?！毕噜?fù)L(fēng)權(quán)。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風(fēng)設(shè)施，保證其室內(nèi)與室外空氣流通與變換的權(quán)利。相鄰采光權(quán)。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進(jìn)適度光線（主要是指自然光

53、）的權(quán)利。（8）地界相鄰權(quán)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，地界相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：對于毗鄰?fù)恋?、山林、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方?yīng)當(dāng)協(xié)商劃定地界。地界不清的，應(yīng)在主管機(jī)關(guān)主持下，參照歷史和現(xiàn)實情況，協(xié)商確定。相鄰各方不得越界或采用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權(quán)益；相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權(quán)或使用權(quán)不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應(yīng)共同搞好養(yǎng)護(hù)， 不得破壞。（9）共墻相鄰權(quán)共墻是指同一墻壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。共墻相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：相鄰各方對共墻的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權(quán)益，一方不得實施可能危

54、及相鄰他方人身、財產(chǎn)安全的行為使用共墻；相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共墻；如果要求拆走一方對共墻享有所有權(quán)，一般也應(yīng)保留共墻，由相鄰他方折價合理補(bǔ)償；共墻的維修和翻建，一般應(yīng)由雙方協(xié)商，合理出資出力共同承擔(dān)。（10）城市異產(chǎn)毗連房屋相鄰權(quán)(二)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類1因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系2因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系3因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系4因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系（三）異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系 1異產(chǎn)毗連房屋的概念“異產(chǎn)”是指不同主體的房產(chǎn)；“毗連”是指不同所有權(quán)人房屋相連。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共同、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的

55、房屋。2異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系的內(nèi)容這是近年來出現(xiàn)的一種新型產(chǎn)相鄰權(quán)，1989 年 11 月 21 日建設(shè)部發(fā)布，1990年 1 月 1 日起實施的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定對此作了較為全面的規(guī)定。該規(guī)定第 5 條明確指出：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關(guān)系。”城市異產(chǎn)房屋相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：（1）所有人或使用對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施、煤氣暖氣管道設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng) 的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和

56、使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。（2）異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。相鄰一方所有人無權(quán)擅自同意讓異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。（3）一方所有人如需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)，除須經(jīng)需市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。（4）異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險的行為時，他方有權(quán)采取必要措施，防止危險發(fā)生。（四）處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題民法通則第 83 條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、

57、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！钡诙?jié)城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（1 學(xué)時）一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（登記機(jī)關(guān)）申請房屋權(quán)屬登記， 領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)?？h級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國的房屋權(quán)屬登記管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)