經(jīng)濟開發(fā)投資公司商業(yè)服務(wù)樓項目申請報告

1、經(jīng)濟開發(fā)投資公司商業(yè)服務(wù)樓項目申請報告目錄第一章 申報單位及項目概況1第一節(jié) 項目申報單位概況1第二節(jié) 項目概況2第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析10第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 10第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 15第三節(jié) 項目建設(shè)的必要性 19第四節(jié)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入分析23第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析24第四章 節(jié)能方案分析25第一節(jié) 概況25第二節(jié) 編制依據(jù)26第三節(jié) 能耗指標(biāo)分析 26第四節(jié) 節(jié)能措施27第五章 建設(shè)用地分析30第一節(jié) 項目選址及用地方案30第二節(jié) 土地利用合理性分析32第三節(jié) 征地、拆遷及移民安置33第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析34第一節(jié)編制依據(jù) 34第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析及措施 3

2、4第三節(jié)其他影響分析38第七章 投資估算及資金籌措39第一節(jié) 投資估算39第二節(jié) 資金籌措42第三節(jié) 項目的經(jīng)濟影響簡介 43第八章 組織機構(gòu)與日常管理44第一節(jié) 建設(shè)期間組織機構(gòu) 44第二節(jié) 日常管理44第九章 工程建設(shè)進度安排46第十章 項目招投標(biāo)方案47第十一章 社會影響分析49第一節(jié) 社會影響效果分析 49第二節(jié) 社會風(fēng)險及對策分析49第十二章 結(jié)論51第一章 申報單位及項目概況第一節(jié) 項目申報單位概況一、項目名稱經(jīng)濟開發(fā)投資公司商業(yè)服務(wù)樓項目二、項目申報單位及法人代表某市經(jīng)濟開發(fā)投資公司三、項目申報單位概況某市經(jīng)濟開發(fā)投資公司成立于 1992 年 7 月，為全民所有制事業(yè)單位，獨立核

3、算，自負盈虧，實行企業(yè)化管理，目前注冊資本11665 萬元。公司本部現(xiàn)有職工22 人，其中具有高級經(jīng)濟師、會計師8 人， 中級職稱人員 12 人。公司主要任務(wù)是遵照國家的財政經(jīng)濟政策和市委市政府關(guān)于發(fā) 展經(jīng)濟招商引資等重大決策，合理安排、科學(xué)使用財政一部分有償資金、財政風(fēng)險投資基金，為全市經(jīng)濟和社會發(fā)展籌集、融通社會其他資金。公司實行總經(jīng)理負責(zé)制，在市財政局黨組的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。公司設(shè)經(jīng)理、副總經(jīng)理各一人，下設(shè)財務(wù)部、信用部、實業(yè)部、資產(chǎn)運營部、投資業(yè)務(wù)部、綜合部、土地儲備中心等部室具體從事相關(guān)業(yè)務(wù)。公司有全資企業(yè)三家：財達實業(yè)總公司、北海生態(tài)農(nóng)業(yè)科技有限公司、恒信置業(yè)有限公司；參股企業(yè) 10

4、 家，主要為高科技企業(yè)，以風(fēng)險投資基金扶持企業(yè)。法人代表：xx第二節(jié) 項目概況一、項目建設(shè)的背景改革開發(fā)以來，特別是經(jīng)過近幾年來的建設(shè)與發(fā)展，某市作為全省經(jīng)濟發(fā)展較快的城市之一，在經(jīng)濟、文化等方面都發(fā)生了較大的變化。以其深厚的文化底蘊，便利的居住條件，優(yōu)良的投資環(huán)境，吸引了各地有識之士來某投資發(fā)展。1992 年中共中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的決定（中發(fā)19925 號）下發(fā)以來，我國服務(wù)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，結(jié)構(gòu)不斷改善，就業(yè)崗位大幅度增加。但從總體上看，服務(wù)業(yè)供給不足、比重偏低、結(jié)構(gòu)落后、質(zhì)量不高、競爭力差等問題仍很突出，已經(jīng)成為當(dāng)期以及今后一段時間制約產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。目

5、前我國已進入經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要時期，必須充分認識新階段、新形勢、新體制下加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重要意義。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，是國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的重要保障，是提高國際競爭力和國民經(jīng)濟整體素質(zhì)的有力措施，是緩解就業(yè)壓力的主要途徑，也是提高人民生活水平的迫切要求。服務(wù)業(yè)的興旺發(fā)達是現(xiàn)代化的一個重要特征，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，對于推進社會主義現(xiàn)代化、建設(shè)全民小康社會具有深遠的戰(zhàn)略意義。國家“十五”期間發(fā)展目標(biāo)是服務(wù)業(yè)增加值年均增長 7.5%，高于國民經(jīng)濟增速 0.5 個百分點，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由 2000 年的33.2%提高到 2005 年的 36%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員年齡增長 4%，占社會從業(yè)業(yè)人員的

6、比重由 2000 年的 27.5%提高到 2005 年的 33%。我省確定的服務(wù)業(yè)增加值年均增長速度 10%，高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增速1 個百分點，2005 年，服務(wù)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到40%，就業(yè)人員占社會從業(yè)人員的比重達到 39%，服務(wù)業(yè)提供的稅收占地方稅收的 35%。近年來，某市服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，但仍處在起步階段，服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較低，整個服務(wù)業(yè)水平和檔次比較低。國家國家經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）強調(diào)，要堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。山東省在“十一五”期間，也把加快發(fā)展服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)

7、業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重中之重。按照這一思路，山東未來 5 年將以膨脹規(guī)模、提高層次為重點， 提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值和就業(yè)的比重。重點發(fā)展金融保險、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)三大行業(yè)，壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展旅游、文化、房地產(chǎn)、資訊服務(wù)四大行業(yè)，改造提升商貿(mào)流通、餐飲、交通運輸三大行業(yè)。雖然近年來某市城區(qū)各類房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)設(shè)施建設(shè)步伐較快， 但總體上開發(fā)項目規(guī)模較小，整體開發(fā)水平不高，成規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)活動設(shè)施還很少，特別是老城區(qū)。而隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展及某市經(jīng)濟中心的發(fā)展，各種商務(wù)活動也隨之大量增加，商務(wù)用房需要量隨之越來越大，同時消費者對服務(wù)設(shè)施的環(huán)境及結(jié)構(gòu)、布局等也提出了越來越高的要求。某市經(jīng)濟開發(fā)投

8、資公司位于黃河一路 507 號（渤海九路至渤海十路之間）一宗商業(yè)用地，原沿黃河一路部分為老舊生產(chǎn)車間和老舊平房，現(xiàn)已破舊不堪，嚴(yán)重影響市容市貌并隨時有倒塌的危險。因此，擬在黃河一路（渤海九路和渤海十路之間）中段建設(shè)一長度約 42 米、寬約 15 米的沿街商業(yè)樓，該項目的建設(shè)能滿足承辦單位、市場環(huán)境等方面的需要。二、建設(shè)地點擬建項目位于某市黃河一路（渤海九路,渤海十路）中段。三、主要建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模本項目擬建建筑面積 2308.47 平方米。該商業(yè)服務(wù)樓沿黃河一路布置，層數(shù)五層，一二層為沿街商業(yè)，三至五層為住宅，建筑結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。四、工程技術(shù)方案（一）規(guī)劃設(shè)計1、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)（1）中華人

9、民共和國城市規(guī)劃法（2）某市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（3）某市城市總體規(guī)劃（4）某市規(guī)劃局關(guān)于市某市經(jīng)濟開發(fā)投資公司建設(shè)商業(yè)服務(wù)樓的選址意見（濱規(guī)函2008108 號）（5）規(guī)劃紅線圖2、規(guī)劃定位項目市場定位沿街商業(yè)用房與職工周轉(zhuǎn)房相配套，實現(xiàn)項目商業(yè)服務(wù)功能。項目環(huán)境塑造定位強調(diào)自然化生活氛圍，實現(xiàn)環(huán)境與人工優(yōu)化處理的有機結(jié)合，使自然景觀與人文景觀相得益彰。建筑房型設(shè)置定位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，結(jié)合建設(shè)地點特點， 同時滿足商業(yè)與職工周轉(zhuǎn)房的用途，具體設(shè)置：（1）商業(yè)用房：總建筑面積923.39 ，8 戶，平均每戶115.42。（2）職工周轉(zhuǎn)房：總建筑面積1385.08 ，12 戶，每戶115.42。

10、3、規(guī)劃目標(biāo)4、規(guī)劃設(shè)計原則（1）人本原則整體尺度設(shè)定、環(huán)境設(shè)計以人為本，強調(diào)人性話的規(guī)劃設(shè)計原則。（2）生態(tài)化原則在保持并適度優(yōu)化原有景觀格局的基礎(chǔ)上，強調(diào)對自然景觀、生態(tài)要素的引入。（3）可操作性原則面對規(guī)劃地段內(nèi)的現(xiàn)狀資源，在充分調(diào)查分析現(xiàn)狀地形條件的基礎(chǔ)上，合理有效、適度對局部地形進行重整，從而創(chuàng)造出與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)又提升環(huán)境的建筑。（4）科技化原則努力將新觀念、新技術(shù)、新材料與項目建設(shè)使用功能有機結(jié)合， 提升功能質(zhì)量與環(huán)境水平。（二）建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)（1）民工建筑設(shè)計通則（2）居住建筑設(shè)計規(guī)范（3）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（4）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB5001

11、0-2002（5）建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB50011-2001（6）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB50007-2002 2、結(jié)構(gòu)設(shè)計采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。3、建筑造型設(shè)計商業(yè)功能通過內(nèi)部樓梯組織交通，居住功能通過室外樓梯形成流線，從而使兩種功能互相分開，互不影響。建筑的體量、造型、材料、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)貌；建筑立面分段構(gòu)成，重點突出，和諧統(tǒng)一。建筑造型不追求新奇，但注重細部處理，玻璃窗與實墻相結(jié)合，突出建筑的虛實對比，立面設(shè)計線條簡潔挺拔?？傮w建筑造型要素均與使用功能相結(jié)合，使造型與功能完美結(jié)合?？紤]與整體的自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時也體現(xiàn)自身個性的一面，提高了建筑的形象檔次。4、樓

12、層設(shè)計層數(shù)五層，一二層為沿街商業(yè)，三至五層為住宅，總建筑面積： 2308.47 平方米。建筑風(fēng)格與周邊商業(yè)建筑相協(xié)調(diào)。綜合樓在平面功能、垂直交通、防火疏散、建筑設(shè)備等方面綜合考慮相互關(guān)系，進行合現(xiàn)安排。各種房間的具體位置、層次與位置，根據(jù)使用要求和具體條件確定。5、綠色設(shè)計人們?nèi)找嬷匾暽畹馁|(zhì)量，對于建設(shè)項目，愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量。建設(shè)點、線、面相結(jié)合的綠色系統(tǒng)，使整個綠化更貼近自然， 增加用戶與自然的親和感。主要公共綠地布置在沿街商業(yè)服務(wù)樓前，及商業(yè)服務(wù)樓與原有住宅樓之間，商業(yè)服務(wù)樓前設(shè)硬質(zhì)鋪地和植草磚停車位，并設(shè)置花卉苗木綠籬，樓后設(shè)停車位及健身活動場所，附近居民可在其中休閑、娛樂。（

13、三）給排水設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范GB50015-2003 2、給水設(shè)計本項目市政供水管網(wǎng)已敷設(shè)到位，可以滿足所需水量，不需要新上給水設(shè)備及給水方案。3、排水設(shè)計某市黃河一路以北、渤海九路及十路均設(shè)有市政雨水、污水管道。本項目所產(chǎn)生的生活污水，經(jīng)化糞池處理后，通過污水管道排入市政污水管道。雨水直接排入市政雨水管道。（四）消防設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)（1）建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50016-2006）（2）自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計防火規(guī)范（GB50084-2001）2、設(shè)計方案本項目消防水源采用城市消防專用自來水管。路邊設(shè)置地上式室外消火栓，其間距不超過 120 米。室外消防用水量 30L/S。（

14、五）供熱及天然氣1、設(shè)計依據(jù)（1）建設(shè)單位提供的大樓狀況與供熱采暖基礎(chǔ)資料。（2）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（GB50019-2003）。2、供熱建設(shè)單位努力加大對項目配套的投入，充分利用城區(qū)集中供熱管網(wǎng)，保證供應(yīng)，為項目提供優(yōu)質(zhì)、清潔、廉潔的熱源。3、天然氣（1）充分利用城區(qū)天然氣管網(wǎng)，建設(shè)天然氣調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后送入。（2）天然氣管網(wǎng)應(yīng)地下敷設(shè)。（3）主干管盡量靠近符合中心，采用枝狀管網(wǎng)布置。（5）管道采用鋼管，并作防腐、保溫處理。（六）變配電及電氣設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)（1）供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50052-95（2）低壓配電設(shè)計規(guī)范GB50034-95（3）建筑物防雷設(shè)計規(guī)范GB50057-9

15、4（2000 年版）（4）建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004 2、供電系統(tǒng)本項目所需電源由某供電公司負責(zé)提供，從市電力公司接入，能夠滿足項目需求，不需要新增配電室。（1）配電方式采用放射式供電方式，由變電室直接向各單元單獨回路供電，動力與照明分別配電，該兩路進線亦用作消防雙電源。房間內(nèi)照明與電源行座分路穿管暗敷，至少設(shè) 3 組電源行座，衛(wèi)生間設(shè)不小于 1 組防濺型安全插座，采用防爆燈具，設(shè)置應(yīng)急照明系統(tǒng)。（2）線路布置。為了美化環(huán)境，本項目的配電線路擬采用電纜在地下電纜溝敷設(shè)的方式，進樓后用 JI 接配電的形式向各配電箱供電。3、信息系統(tǒng)（1）有線電視。上部住宅的客廳、臥室和書房各設(shè)一個

16、電視插座，室內(nèi)布線均為穿PVC 管暗敷。進線為埋地引入，有線電視網(wǎng)考慮綜合布線多孔管方案。（2）計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。根據(jù)Internet 的發(fā)展及普及使用需要，每間商鋪、上部住宅客廳、臥室及書房的房間均設(shè)一個五類信息插座， 五類四對雙絞線進戶，采用穿管暗敷的方式。4、通訊系統(tǒng)每間商鋪均設(shè)一個電話插座引入一對電話線。上部住宅的客廳、臥室和書房均設(shè)一個電話插座引入一對電話線，每單元設(shè)電話分線 箱，接至樓內(nèi)電話電纜。電話系統(tǒng)配線，采用電話電纜埋地敷設(shè)方式， 樓內(nèi)采用電話線穿PVC 管暗敷至各單元的方式。五、投資估算和資金籌措經(jīng)初步估算，本工程項目總投資約計 191 萬元，項目建設(shè)所需資金全部由建設(shè)單位自

17、籌解決。六、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號類別項目名稱單位數(shù)量1總用地面積21782建筑規(guī)模底層占地面積461.803總建筑面積2308.474建筑基層層五層5結(jié)構(gòu)框架6總指標(biāo)圖綠化率%35.17建筑密度%27.28停車位個309容積率%1.0610總投資萬元1911112經(jīng)濟指標(biāo)建筑工程費設(shè)備購置及安裝費萬元萬元142.223.113其他費用萬元22.3第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體計劃方案受國務(wù)院委托，國家發(fā)展和改革委員會于 2008 年 3 月 5 日向十一屆全國人大一次會議提交了關(guān)于 2007 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與 2008

18、年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告。報告提出了 2008 年經(jīng)濟社會發(fā)展的八項任務(wù)：完善和落實宏觀調(diào)控政策，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢 頭。實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。進一步減少財政赤字和長期建設(shè)國債發(fā)行規(guī)模。建議 2008 年中央財政赤字預(yù)算安排 1800 億元，比上年預(yù)算赤字減少 650 億元；擬安排發(fā)行長期建設(shè)國債 300 億元，比上年減少 200 億元，并適當(dāng)增加中央預(yù)算內(nèi)經(jīng)常性建設(shè)投資， 中央建設(shè)投資合計 1521 億元。合理安排中央建設(shè)投資?？刂曝泿殴?yīng)量和信貸過快增長。著力改善貸款結(jié)構(gòu)。繼續(xù)深化外匯管理體制改革，拓展外匯儲備使用渠道和方式。加強宏觀調(diào)控部門和金融監(jiān)管部門的

19、協(xié)調(diào)配合與信息共享，防范和化解金融風(fēng)險。繼續(xù)嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資過快增長。嚴(yán)控新開工項目。嚴(yán)格控制財政資金用于黨政機關(guān)辦公樓等樓堂館所建設(shè)。嚴(yán)格控制“兩高”行業(yè)擴張。鼓勵“兩 高”行業(yè)企業(yè)兼并重組和優(yōu)勝劣汰。強化投資項目綜合管理。建立健全新開工項目管理的部門聯(lián)動機制。繼續(xù)嚴(yán)把土地、信貸閘門，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件。抑制價格總水平過快上漲。增加糧食、食用植物油、肉類等基本生活必需品和其他緊缺商品的生產(chǎn)和供應(yīng)，確保供應(yīng)不斷檔、不脫銷。嚴(yán)格控制政府管理的商品和服務(wù)價格。正確把握政府調(diào)價的節(jié)奏和力度。強化市場價格監(jiān)管。認真落實對部分重要的居民基本生活必需品實行臨時價格干預(yù)措施。加強市場價格監(jiān)測。完善對低收入

20、群眾的補助辦法，特別是增加對生活困難群眾和家庭經(jīng)濟困難學(xué)生的補貼，并及時落實到位。正確引導(dǎo)社會輿論，穩(wěn)定消費者心理預(yù)期。著力擴大消費需求。增強消費能力。繼續(xù)提高中低收入居民收入。完善消費環(huán)境。促進服務(wù)消費。搞好煤電油運和重要原材料的供需銜接。加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，扎實推進新農(nóng)村建設(shè)。進一步加大對農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的投入力度。調(diào)整耕地占用稅使用方向，改革城市建設(shè)維護稅使用辦法，增加農(nóng)村建設(shè)投入。促進重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。嚴(yán)格保護耕地，特別是加強基本農(nóng)田保護。強化和完善涉農(nóng)補貼政策。拓寬農(nóng)民增收渠道。大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)，加快發(fā)展農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展縣域經(jīng)濟。健全農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系。發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品收儲運和

21、農(nóng)資配送服務(wù)。加快推進農(nóng)村綜合改革和集體林權(quán)制度改革。健全支農(nóng)資金穩(wěn)定增長機制。推進和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。大力推進自主創(chuàng)新，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場競爭力。加快自主創(chuàng)新步伐。加大知識產(chǎn)權(quán)保護力度。大力發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。促進工業(yè)由大變強。加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，鼓勵發(fā)展具有國際競爭力的大企業(yè)集團。改善服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境。制訂并實施加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的具體政策措施。加大節(jié)能減排攻堅力度，務(wù)求取得更大成效。強化節(jié)能減排目標(biāo)責(zé)任制。落實節(jié)能減排綜合性工作方案，實施節(jié)能減排統(tǒng)計監(jiān)測及考核方案和辦法，實行嚴(yán)格的問責(zé)制和“一票否決制”。著力淘汰落后生產(chǎn)能力。抓好重點行業(yè)、重點企業(yè)、重點領(lǐng)域節(jié)能減排和重點工程建設(shè)。完善綜合性政策

22、。加快建立生態(tài)補償機制。積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。組織開展第二批循環(huán)經(jīng)濟試點。全面推行清潔生產(chǎn)。強化污染防治。繼續(xù)做好“三河三湖”等重點流域污染防治工作，實施渤海環(huán)境保護總體規(guī)劃和太湖流域水環(huán)境綜合治理總體方案，保障重點城市集中式飲用水源地水質(zhì)安全。認真落實應(yīng)對氣候變化國家方案， 建立健全工作機制，加強氣候變化的監(jiān)測和影響評估，提高應(yīng)對和適應(yīng)氣候變化的能力。深入開展節(jié)能減排全民行動，增強全社會生態(tài)文明觀念。落實區(qū)域布局規(guī)劃和政策，進一步推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。實施西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃，新開工建設(shè)一批重點工程。制訂和實施促進經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的政策措施。組織實施東北地區(qū)振興規(guī)劃。落實中部地區(qū)“兩個

23、比照”政策，編制和實施促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃。推進實施長三角、京津冀等東部重點地區(qū)區(qū)域規(guī)劃。加大國家對欠發(fā)達地區(qū)財政轉(zhuǎn)移支付力度。完成全國主體功能區(qū)規(guī)劃編 制，加快省級主體功能區(qū)規(guī)劃的編制，制訂相關(guān)配套政策、法律法規(guī)及績效評價考核體系。合理規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模和布局，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。加快發(fā)展海洋經(jīng)濟。全面深化體制改革，提高開放型經(jīng)濟水平。推進國有企業(yè)改革。規(guī)范國有企業(yè)改制和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。加快財稅體制改革。創(chuàng)新金融體制。深化中國農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村合作金融機構(gòu)和國家開發(fā)銀行改革，在全國放寬農(nóng)村地區(qū)銀行業(yè)金融機構(gòu)市場準(zhǔn)入。加強證券、保險、期貨等金融市場制度建設(shè)。完善人民幣匯率形成機制。積極穩(wěn)妥地推進資源性產(chǎn)品

24、價格以及資源補償、環(huán)保收費改革。深化投資體制改革。繼續(xù)落實鼓勵支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟和中小企業(yè)發(fā)展的政策措施。加快行政管理體制改革。推進政府機構(gòu)改革，繼續(xù)減少和規(guī)范行政審批事項，健全部門間協(xié)調(diào)配合機制，完善政府職責(zé)體系。穩(wěn)步推進綜合配套改革試點。進一步提高開放質(zhì)量。加快轉(zhuǎn)變外貿(mào)增長方式。繼續(xù)積極有效利用外資。鼓勵和規(guī)范企業(yè)對外投資合作。大力發(fā)展各項社會事業(yè)，增強經(jīng)濟與社會發(fā)展的協(xié)調(diào) 性。堅持優(yōu)先發(fā)展教育。加大財政對教育的投入力度。推進衛(wèi)生事業(yè)改革與發(fā)展。制訂深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革總體方案并穩(wěn)步推進試點工作。加快構(gòu)建覆蓋全社會的公共文化服務(wù)體系。廣泛開展全民健身運動。全力辦好 2008 年北京奧運

25、會、殘奧會。著力改善民生，促進社會和諧。堅持實施積極的就業(yè)政策。認真落實就業(yè)促進法和勞動合同法，制訂相關(guān)配套措施。加快完善社會保障體系。建立健全住房保障體系。全力做好低溫雨雪冰凍災(zāi)害后的恢復(fù)重建工作。完善社會管理。認真總結(jié)應(yīng)對雨雪冰凍災(zāi)害的經(jīng)驗教訓(xùn)。健全社會應(yīng)急體系。提高突發(fā)事件的應(yīng)急處置能力。進一步加強內(nèi)地與香港、澳門兩個特別行政區(qū)在經(jīng)貿(mào)、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等領(lǐng)域的交流合作。積極促進兩岸經(jīng)濟文化交流，推動直接“三通”，實施和充實惠及廣大臺灣同胞的政策措施，支持海峽西岸和其他臺商投資相對集中地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。二、地方國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃2007 年 12 月 11 日，某市濱城區(qū)發(fā)展和

26、改革局受濱城區(qū)人民政府委托，就濱城區(qū)2007 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況和 2008 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃作了報告，報告提出了地方 2008 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重點與措施?，F(xiàn)就有關(guān)方面作如下介紹：（一）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，以投資結(jié)構(gòu)調(diào)整促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。認真貫徹落實國家調(diào)控政策，維護宏觀調(diào)控的權(quán)威性和統(tǒng)一性。著重處理好宏觀調(diào)控與加快發(fā)展的關(guān)系，著重處理好宏觀調(diào)控與地方實際相結(jié)合的投資質(zhì)量和效益，努力保持投資平穩(wěn)增長。按照科學(xué)發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的要求，堅持“區(qū)別對待， 有保有壓”的方針，有所為有所不為。加大投資結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。著力增加與人民群

27、眾生活質(zhì)量密切相關(guān)的農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面的投入，促進社會和諧發(fā)展。（三）以中心城區(qū)為重點，擴大和提升服務(wù)業(yè)。中心城區(qū)的服務(wù)業(yè)是市轄區(qū)經(jīng)濟的重要組成部分。要利用當(dāng)前城市化進程、工業(yè)化發(fā)展和居民消費升級加快的有利時機，力爭在現(xiàn)代物流、商貿(mào)開發(fā)、文化旅游、房地產(chǎn)、特色產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域取得新突破，增強城市功能、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化。（六）以人為本，關(guān)注民生，努力構(gòu)建和諧社會。堅持安全發(fā)展理念，創(chuàng)造安全發(fā)展環(huán)境。努力擴大就業(yè)和社會保障覆蓋面。三、某市城市總體規(guī)劃某市城市總體規(guī)劃(20042020)(綱要)遵循全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，體現(xiàn)以提升城市競爭力為主線的發(fā)展理念、以生態(tài)環(huán)境保護為主線的生

28、態(tài)優(yōu)先理念和公共政策理念，對某市進行了市域、規(guī)劃區(qū)、中心城三個層次的規(guī)劃，內(nèi)容涉及城市發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略與布局、城鎮(zhèn)體系布局、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施布局、城市職能定位、城市發(fā)展模式、城市遠景形態(tài)、交通組織、景觀特色創(chuàng)造、市政公用設(shè)施規(guī)劃以及生態(tài)環(huán)境保護、資源保護利用、綠化系統(tǒng)建設(shè)等。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析本項目具備商業(yè)與住宅兩部分使用功能，而這兩部分功能均是服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。下面主要從這兩個方面的產(chǎn)業(yè)政策作出分析：某市“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃本規(guī)劃之服務(wù)業(yè)是指全部的第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃重點是物流業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)。規(guī)劃空間范圍限于某市行政轄區(qū)內(nèi)六縣兩區(qū)。規(guī)劃年限為 20062010 年。（一）發(fā)展形勢對“十五”

29、期末全市服務(wù)業(yè)的總體判斷隨著工業(yè)化、城市化、市場化的推進，“十五”期末某市服務(wù)業(yè)正處于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)升級改造和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)蓬勃興起的過渡時期，整體水平相對落后，基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱，與第二產(chǎn)業(yè)相比存在著巨大發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)：隨著工業(yè)的跨越式發(fā)展，處于為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)功能不斷強化，地位不斷提高的進程中，但物流、金融、大型專業(yè)市場等為生產(chǎn)服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施發(fā)展水平相對落后。生活性服務(wù)業(yè)：市場相對完善，結(jié)構(gòu)、服務(wù)能及水平弱。處于網(wǎng)點升級，經(jīng)營規(guī)范的關(guān)鍵時期，在發(fā)展中不斷探索經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新。隨著城市化進程的快速升級，吸附能力有待提高，然而各種市場需求趨于活躍，具有成長潛力。公共服務(wù)業(yè)：處于理

30、順體制， 職能轉(zhuǎn)變，公共服務(wù)功能發(fā)展走 向良性循環(huán)的時期。教育醫(yī)療、 城市交通、公共服務(wù)、中介咨詢發(fā)展水平相對落后。（二）指導(dǎo)思想以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以建設(shè)“系統(tǒng)九州”為目標(biāo)，以十大產(chǎn)業(yè)鏈的傾力打造和延伸、基礎(chǔ)設(shè)施的迅速完善為契機，以體制機制創(chuàng)新為動力，以提高某人民生活品質(zhì)為根本出發(fā)點，充分發(fā)揮某的資源條件、發(fā)展?jié)摿Α㈧o態(tài)比較優(yōu)勢和動態(tài)競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)某服務(wù)業(yè)和社會經(jīng)濟超常規(guī)、跨越式、可持續(xù)發(fā)展。（三）總體思路堅持并貫徹落實“更新、整合、平臺、拓展” 八字方針。更新就是轉(zhuǎn)變觀念，開闊眼界，從思想上重視；整合就是科學(xué)經(jīng)營， 綜合利用，挖掘資源，互為補充，相

31、得益彰；平臺就是放寬政策、完善設(shè)施，改進服務(wù)，創(chuàng)新管理，提高效能；拓展就是打基礎(chǔ)、零突破， 成規(guī)模、上水平?？傮w推動、分類指導(dǎo)、重點突破。依托工業(yè)化、城市化、市場化，突出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。通過規(guī)劃引導(dǎo)、政策啟動、政府推動、項目拉動、市場聯(lián)動、宣傳發(fā)動等措施，調(diào)動全社會發(fā)展服務(wù)業(yè)的積極性，圍繞擴大內(nèi)需、增加就業(yè)、拓展財源、保障重點四大發(fā)展目標(biāo)，全力以赴興物流，整合資源強旅游，做大做強商貿(mào)業(yè)，膨脹地產(chǎn)與金融，做實做活其他服務(wù)業(yè)，努力提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在三產(chǎn)中和三產(chǎn)在整個經(jīng)濟中“兩個比 重”。以市區(qū)為中心，以鄒平為龍頭，以惠陽無、博濱沾為兩翼， 充分依托各地的產(chǎn)業(yè)基

32、礎(chǔ)，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，促進某市服務(wù)業(yè)全面、優(yōu)質(zhì)、快速、健康發(fā)展，逐步構(gòu)筑起布局合理、特色鮮明、聯(lián)動性好、系統(tǒng)性強的服務(wù)業(yè)發(fā)展新格局。（四）加快發(fā)展領(lǐng)域1、創(chuàng)新升級，興市惠民，做大做強商貿(mào)業(yè)圍繞“建設(shè)大市場、拓展大商貿(mào)、發(fā)展大流通”的目標(biāo)要求，引進、新建、改造和整合一批專業(yè)市場，為發(fā)展商貿(mào)流通搭建堅實平臺。完善中心市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，以規(guī)劃引導(dǎo)多種形式的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)。在城市化進程加快的背景下，以拉動內(nèi)需、繁榮市場、方便居民生活、降低生活成本為目的，以城區(qū)發(fā)展為重點，立足服務(wù)城區(qū)消費者，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，不斷完善中心城市商貿(mào)服務(wù)功能，培植骨干流通企業(yè)，創(chuàng)新商貿(mào)企業(yè)組織形式，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，培育

33、壯大產(chǎn)地型農(nóng)產(chǎn)品市場，支持發(fā)展專業(yè)特色市場和特色商業(yè)街，全面提升全市商貿(mào)業(yè)的總體水平，形成多體系、多層次、多形式，功能多樣，結(jié)構(gòu)多樣的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)。引入現(xiàn)代經(jīng)營理念，突出商貿(mào)服務(wù)特色。引導(dǎo)企業(yè)借鑒吸收現(xiàn)代營銷理念，加強對消費者需求偏好、消費心理、消費習(xí)慣等方面的研究；重視管理的硬件和軟件建設(shè)，鼓勵企業(yè)通過發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)流通企業(yè)業(yè)務(wù)的網(wǎng)上及時跟蹤和查詢,網(wǎng)上交易和資源配置等 ,提高企業(yè)的服務(wù)水平和對市場的快速反應(yīng)能力。通過運用先進的商貿(mào)技術(shù)設(shè)施、手段和現(xiàn)代流通方式、管理方法， 使商流、物流、信息流建立在現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)基礎(chǔ)上，提高流通的科技含量，減少交易的頻率和交易不確定性，降低交易費用，提高流通效

34、率，提高流通企業(yè)參與市場競爭的能力。根據(jù)城區(qū)區(qū)位環(huán)境和功能準(zhǔn)確定位商業(yè)服務(wù)特色，制定針對性扶持政策；引導(dǎo)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整，限制傳統(tǒng)業(yè)態(tài)形式，發(fā)展新型業(yè)態(tài)形式，增加大型超級市場，包括大型倉儲超市、大型生鮮超市和大型化專業(yè)超市，購物中心、折扣店的比重，提高專賣店的檔次，增強特色品牌意識。利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，完善商貿(mào)配套服務(wù)。依托城市房地產(chǎn)開發(fā)的高速發(fā)展，帶動社區(qū)商貿(mào)業(yè)配套服務(wù)；依托旅游業(yè)的快速發(fā)展，大力推動商業(yè)街、特色街、購物中心、百貨商場、飯店賓館等商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)和升級改造，積極推動魯北大街的規(guī)劃建設(shè)，使其成為集商貿(mào)、物流、旅游、民俗為一體的大商貿(mào)集群，形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的示范帶，服務(wù)業(yè)發(fā)展的樣板帶

35、。2、建設(shè)宜居城市，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)按照某在“一帶一圈一群一洲一區(qū)”中的定位，按照某城市總體規(guī)劃“綠色的某”、“宜居的某”的基本要求，堅持高起點規(guī)劃，突出“大水面、大綠化、大空間”的生態(tài)城市特色，適應(yīng)城市迅速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的要求，逐步健全房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和服務(wù)體 系。不斷完善房地產(chǎn)用地管理制度、征地拆遷制度、土地儲備制度以及土地使用權(quán)公開招、拍、掛制度，以濱城區(qū)、開發(fā)區(qū)和鄒平縣城為重點，兼顧各縣縣城，逐步形成“住在某”的品牌優(yōu)勢，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快建立和完善適應(yīng)不同消費群體需求的住房供應(yīng)體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰?/p>

36、需求的中低價位普通商品住房，適當(dāng)增加經(jīng)濟適用房的供應(yīng)比例，并抓好拆遷安置房、農(nóng)民多層公寓等專項用房和保障性住房的建設(shè)。鼓勵標(biāo)準(zhǔn)工作廠房建設(shè)，培育工業(yè)房地產(chǎn)市場。不斷提高住房科技含量，引導(dǎo)發(fā)展健康、綠色和環(huán)保住宅，鼓勵節(jié)能型住宅建設(shè)。不斷改善城市居民的住房條件和居住環(huán)境，實現(xiàn)某房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展。積極培育各類合格的房地產(chǎn)市場主體。扶持品牌房地產(chǎn)企業(yè)，培育若干家大型房地產(chǎn)開發(fā)集團，鼓勵和支持有實力、重信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)強強聯(lián)合和跨地域開發(fā)，提升某房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平。培育信貸、保險、設(shè)計、開發(fā)、咨詢、交易、租賃與物業(yè)管理各類房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，引進一批著名房地產(chǎn)中介企業(yè)，逐漸形成

37、一條龍配套服務(wù)體系。加快建立房地產(chǎn)拍賣和交易市場，培育住房租賃市場，進一步活躍和規(guī)范住房二級市場，簡化和規(guī)范房地產(chǎn)二級市場操作程序，擴大二手房交易規(guī)模。努力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保證房地產(chǎn)市場有序運行。完善市場監(jiān)管制度，加強商品房預(yù)售管理，建立并完善房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計指標(biāo)體系，加強市場監(jiān)測體系建設(shè)，加快房地產(chǎn)市場信息化建設(shè)，向全社會提供高效、快捷的信息服務(wù)和交易服務(wù)，建立健全房地產(chǎn)市場綜合信息披露制度和預(yù)警制度。堅決貫徹落實國家和省相關(guān)政策精神，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定。第三節(jié) 項目建設(shè)的必要性從以上國家和地方發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等幾個方面進行分析，本項目符合有關(guān)國

38、民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，符合城市規(guī)劃要求，符合產(chǎn)業(yè)政策，適應(yīng)形勢需要。（一）符合國家和地方國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃根據(jù)國家和地方國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，某市計劃以中心城區(qū)為重點，壯大和提升服務(wù)業(yè)，著力增加與人民群眾生活質(zhì)量密切相關(guān)的行業(yè)的投入。本項目是正是貫徹這一計劃，從商業(yè)和職工住宅供給方面，實現(xiàn)服務(wù)業(yè)的功能的體現(xiàn)。（二）符合國家產(chǎn)業(yè)政策根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005 年本），本項目不屬于鼓勵類范圍內(nèi)，也不在限制和淘汰范圍內(nèi)。因此，本項目的建設(shè)屬于國家允許類建設(shè)項目。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于“十五”期間加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施意見的通知（國務(wù)院國辦發(fā)200198 號）指出，加快發(fā)展

39、的服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的重要保障，是提高國際競爭力和國民經(jīng)濟整體素質(zhì)的有力措施，是緩解就業(yè)壓力的主要途徑，是提高人民生活水平的迫切需要，服務(wù)業(yè)的興旺發(fā)達是現(xiàn)代的重要特征，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)對于推進建設(shè)全面小康社會具有深遠的戰(zhàn)略意義。按照“三個代表”重要思想的要求，某市經(jīng)濟開發(fā)投資公司作為服務(wù)業(yè)的一支隊伍，進一步解放思想，更新觀念，真正把服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)來對待，通過政策引導(dǎo)，加大工作力度和資金投入，實現(xiàn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化，促進濱城區(qū)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。（三）符合某市城區(qū)發(fā)展規(guī)劃某市于 2000 年由地改市，經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱，商品經(jīng)濟與對外貿(mào)易發(fā)展較慢。近幾年，在當(dāng)?shù)卣匿J意改革

40、和正確領(lǐng)導(dǎo)下，各項事業(yè)迅速發(fā)展。目前全市已形成紡織、化工、機械、食品四大支柱產(chǎn)業(yè)，其中紡織業(yè)居全國領(lǐng)先地位。2006 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達 829.02 億元，連續(xù)七年保持了 13%以上的增長速度。為發(fā)展經(jīng)濟，市政府加大招商引資力度， 對外來投資商在政策上給予極大優(yōu)惠，為到某投資、開發(fā)創(chuàng)造了良好的條件。特別是在經(jīng)營城市方面，當(dāng)?shù)卣幸篮影５膬?yōu)勢，全力打造新某的碧水綠洲生態(tài)園林形象，積極營造“四環(huán)五?！本坝^特色， 形成“一個中心，一條軸線，六條綠帶，五個組團”的布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)造綠、水、城一體的城市格局。在城市改造方面，政府通過東、西新城區(qū)的建設(shè)拉大整個城市的框架，推動城市化進程；同時

41、通過行政機構(gòu)和老城區(qū)工業(yè)的搬遷帶動老城區(qū)的舊城改造，形成人口的流動和物業(yè)的轉(zhuǎn)換，從而拉動新、老城區(qū)商業(yè)的發(fā)展、繁榮，加快城市化進程。（三）符合服務(wù)業(yè)發(fā)展方向濱城區(qū)作為某市的中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，又正值新一輪城市建設(shè)高潮和大招商、大開發(fā)、大發(fā)展的新形勢，為我們搶抓機遇，乘勢而上，努力實現(xiàn)全區(qū)服務(wù)業(yè)超常規(guī)、跨越式發(fā)展提供了難得機遇。根據(jù)服務(wù)業(yè)面臨的機遇和挑戰(zhàn)，濱城區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想 是：以“十六大”精神和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，根據(jù)某市“十一五”規(guī)劃要求，以實施“趕超戰(zhàn)略”總覽全局，以信息服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代物流業(yè)為龍頭，突出發(fā)展面向本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的信息、科技、會計、咨詢、法律服務(wù)等知識密集型

42、行業(yè)，大力拓展房地產(chǎn)，教育培訓(xùn)、文化體育、醫(yī)療保健等需求潛力大的行業(yè)，重點扶持發(fā)展商貿(mào)流通、餐飲服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等技能要求不高、安置成本低、就業(yè)容量大的社會居民生活服務(wù)行業(yè)；努力發(fā)展現(xiàn)代化物流、旅游、中介服務(wù)等新興行業(yè)。在做大做強服務(wù)業(yè)的同時，全面提升服務(wù)質(zhì)量和水平，增強城市的聚集和輻射功能，進一步提高城市品位。在抓好現(xiàn)有商貿(mào)設(shè)施改造升級的同時，完善現(xiàn)代服務(wù)功能，努力開拓服務(wù)消費市場，提高設(shè)施檔次和服務(wù)水平，以滿足不同消費層次、消費對象的需要。濱城區(qū)商貿(mào)業(yè)功能布局的規(guī)劃以“二圈三心一帶”的布局結(jié)構(gòu)， 即打造老城、新城兩個商圈，形成市級、區(qū)域、社區(qū)三級商業(yè)中心， 開發(fā)一條環(huán)城批發(fā)市場帶，構(gòu)筑起與城

43、市總體布局相適應(yīng)的現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展新格局。老城商圈位于新立河以東至東外環(huán)、北外環(huán)至南外環(huán)之間的區(qū) 域，由老城區(qū)和東城區(qū)現(xiàn)有組團組成，突出商業(yè)中心特色。老城區(qū)以調(diào)整、改造、提高為主，控制總量，合理配置，提高質(zhì)量，走內(nèi)涵發(fā)展道路，重點發(fā)展東城區(qū)、居住區(qū)。強化沿街門店的規(guī)劃和控制。逐步提升渤海 10 路以東、渤海 3 路以西“四帶六線十街十市場”的規(guī)模和檔次，大力推進大型零售網(wǎng)點的調(diào)整改造。使老城商圈成為某購物、商務(wù)、金融、餐飲、休閑、娛樂、信息、中介等商業(yè)服務(wù)業(yè)的運營基地和集聚中心。該項目的建設(shè)正是適應(yīng)了這一要求，符合濱城區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展方向。（四）適應(yīng)形勢需要隨著濱城區(qū)“三點一線”開發(fā)建設(shè)步伐

44、的加快，黃河一路、渤海九路至十二路間，已成為居民居住、生活集中區(qū)域，項目地段緊鄰三處學(xué)校，區(qū)域內(nèi)人員密集，形成了較大規(guī)模的消費市場，并且具有較強的消費能力。該項目的建設(shè)正好符合這一需要，前景非?？春?。該項目的開發(fā)建設(shè)，不但充分利用土地資源，同時加快了某市的舊城改造及商貿(mào)開發(fā)步伐，進一步提升了城市品位。（五）公司發(fā)展的需要某市經(jīng)濟開發(fā)投資公司商業(yè)服務(wù)樓項目的建設(shè)，可以充分利用公司現(xiàn)有土地資源，建設(shè)商鋪商業(yè)價值突出。隨著公司的發(fā)展，吸引了一批優(yōu)秀人才加入到公司中來。改善職工住房條件問題也就成了需要急迫解決的問題。本項目的建設(shè)即解決了以上兩個方面的問題，使公司在充分利用已有土地資源基礎(chǔ)上獲得更好的發(fā)

45、展。（六）有利于帶動其他行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，既可拉動投資，又可帶動消費，還能擴大就業(yè)。據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)涉及 50 余個部門，每增加 1 元產(chǎn)值，便可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加 1.72.2 元產(chǎn)值，從而促進財政收入的穩(wěn)定增長。本項目的建設(shè)可直接推動建筑業(yè)的增長，帶動商業(yè)、建材、金融、裝飾、裝修、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、餐飲業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。本項目的建設(shè)可吸收部分剩余勞動力，緩解某市在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化進程中產(chǎn)生的就業(yè)問題，維護社會安定。第四節(jié) 產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入分析本項目符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。本項目是某市舊城區(qū)改造規(guī)劃方案中的內(nèi)容，初步規(guī)劃方案已被某市規(guī)劃部門批復(fù)。該項目位于濱城區(qū)黃河一路，渤海九路與十路間， 對

46、于提升舊城區(qū)城市品位，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)繁榮、居住和諧的目標(biāo)，均有現(xiàn)實意義。符合中華人民共和國城市規(guī)劃法、城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、某市城市總體規(guī)劃等法規(guī)，符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、本項目主要內(nèi)容為建設(shè)商業(yè)住宅建筑，在統(tǒng)一規(guī)劃下進行舊城改造，不屬于金屬礦、煤礦、石油、天然氣礦、建材礦及水、森林等資源的開發(fā)。本地段經(jīng)過勘察，未發(fā)現(xiàn)有上述礦藏資源，故對資源開發(fā)方案及綜合利用方案的分析評價內(nèi)容從略。二、基于上述同樣理由，對資源利用方案和資源節(jié)約措施有關(guān)內(nèi)容的評價從略。第四章 節(jié)能方案分析第一節(jié) 概況一、節(jié)約能源是我國的國策。我國是一個能源大國，同時又是一個能耗大國。我國各個行

47、業(yè)和部門能源的消耗、產(chǎn)出比大大落后于發(fā)達國家，節(jié)約能源已成為我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵措施之一，也是全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建和諧社會的重要戰(zhàn)略措施之一。黨中央、國務(wù)院非常重視節(jié)能工作。國家“十一五”規(guī)劃對節(jié)能工作提出了明確的目標(biāo)。所以，每個項目的節(jié)能工作都應(yīng)切實抓好。本項目屬于商業(yè)加住宅用途，不是能耗大戶，其能耗指標(biāo)均采用國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，能耗嚴(yán)格控制在規(guī)定范圍內(nèi)。二、在本項目中，除了電、暖、燃氣等能源外，我們也把節(jié)水納入了節(jié)約和考核體系。這是因為：水不僅是生命之源，而且還是重要的經(jīng)濟發(fā)展資源、不可或缺的戰(zhàn)略資源。國家強調(diào)建設(shè)資源節(jié)約型社會，節(jié)水也是重要內(nèi)容之一。我國水資源人均占有量很低，淡水

48、資源總量約 2.8 萬億立方米，居世界第六位，但人均水資源占有量 2.85 立方米，僅是世界平均水平的1/3。某市水資源總量 11.48 億立方米，人均占有量是全國人均水資源占有量的 14%，屬于聯(lián)合國“國際人口計劃研究項目”規(guī)定的水危機地區(qū)，節(jié)水的重要性不言而喻。第二節(jié) 編制依據(jù)一、項目申請報告通用文本編制說明二、民用建筑設(shè)計通則JGJ37-87三、民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)四、民用建筑給排水設(shè)計規(guī)范GB50015-2003 五、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)六、新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用于建筑節(jié)能管理條例第三節(jié) 能耗指標(biāo)分析一、用電負荷根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范，公用建筑面積用電負荷 35w/，利用系數(shù)為 0.85；住宅

49、用電負荷 30w/，利用系數(shù)為 0.5。本項目商業(yè)建筑面積 923.39 平方米，住宅建筑面積 1385.08 平方米。以此估算，本項目年用電量 42.26 萬kwh。二、供熱負荷根據(jù)規(guī)劃安排，本項目供熱由熱力公司集中供熱。根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范，公用建筑供熱指標(biāo) 75W/，住宅供熱指標(biāo)60W/，設(shè)計采暖期為 100 天。本項目商業(yè)建筑面積 923.39 平方米，住宅建筑面積 1385.08 平方米。以此估算，本項目年耗熱負荷 365.66KWH。三、燃氣耗用量根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范，居民燃氣指標(biāo)為0.86m3/日。本項目共有住戶 12 戶，考慮公用建筑面積的可能需求，估算本項目年耗用燃氣 5000 立方

50、米.四、用水參照建筑給水排水設(shè)計規(guī)范，并結(jié)合某市用水現(xiàn)狀，采用生活用水定額用水量指標(biāo)計算本項目總用水量：1、住宅居住用水12 戶3 人/戶120L/人.d=4.32m3/d2、商業(yè)用水923.39 8L/.d=7.38m3/d考慮未預(yù)見因素，本項目日生活用水量 14 m3，年用水量 5110 m3。第四節(jié) 節(jié)能措施一、建筑節(jié)能我國單位建筑面積的建筑能耗為發(fā)達國家的 4 至 5 倍，按照現(xiàn)在我國住宅建筑的發(fā)展規(guī)模，建筑能耗增長速度為 5.3，大大超過了我國目前能源增長 2.4的速度。因而大力發(fā)展節(jié)能建筑已刻不容緩。節(jié)能建筑就是冬暖夏涼，能節(jié)約能源的建筑，是按節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計和建造，使其功能上

51、降低能耗的建筑。從廣義上說，節(jié)能建筑是遵循氣候設(shè)計和節(jié)能的基本方法，設(shè)計出低能耗的建筑。中華人民共和國節(jié)約能源法于 2007 年 10 月 28 日由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議修訂通過，自 2008 年 4 月 1 日起施行。新修訂的中華人民共和國節(jié)約能源法專設(shè)了建筑節(jié)能篇章，明確規(guī)定：建設(shè)單位違反建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處二十萬元以上五十萬元以下罰款；設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位違反建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處十萬元以上五十萬元以下罰款。目前國際上的節(jié)能建筑大多采用外保溫技術(shù)。外保溫墻由具有相當(dāng)厚度的保溫板、墻體中間流動的空氣組成

52、，因而能達到有效的保溫和隔熱作用。在窗體上，采用雙層隔熱隔音玻璃，節(jié)能效果明顯。遵照新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用與建筑節(jié)能管理條例的規(guī)定，新型墻體材料成為推廣對象。包括燒結(jié)煤矸石空心磚、蒸壓加氣混凝土砌塊以及國家和省鼓勵發(fā)展的其他新型墻體材料。二、設(shè)計依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)本項目設(shè)計應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部民用建筑節(jié)能管理規(guī)定、山東省民用建筑節(jié)能管理規(guī)定、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)山東省實施細則。設(shè)計過程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：1、新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料；2、節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)；3、集中供熱和熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)聯(lián)供技術(shù)；4、供熱采暖系統(tǒng)溫度調(diào)控和分戶熱量計量技術(shù)與裝

53、置；5、太陽能、地?zé)岬瓤赡茉偕茉磻?yīng)用技術(shù)及設(shè)備；6、建筑照明節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品；7、空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品；8、其他技術(shù)成熟、效果顯著的節(jié)能技術(shù)和管理經(jīng)驗。三、節(jié)能措施本項目朝向正南，兼顧采暖與采光的結(jié)合，通過正確計算窗、墻比，既保證足夠的日照時間，又保證了采光問題。1、所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效設(shè)備。2、衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。3、采用新型節(jié)能的墻體材料，使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗、復(fù)合墻體，加強屋層面保溫。4、加強采暖管網(wǎng)的保溫工作。5、推廣應(yīng)用太陽能設(shè)施。除上述措施外，建筑管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度

54、， 按期對各類設(shè)備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象， 以減少不必要的浪費。第五章 建設(shè)用地分析第一節(jié) 項目選址及用地方案一、項目選址本項目位于某市老城區(qū)，黃河一路（渤海九路、十路間）中段。二、項目地理位置某市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、瀕臨渤海灣，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)與黃河經(jīng)濟帶的結(jié)合部。北依京、津兩大直轄市，南臨濟、清、滋、煙、濰開發(fā)發(fā)達城市，交通四通八達，投資環(huán)境更加優(yōu)越，為商業(yè)開發(fā)區(qū)及經(jīng)濟的快速發(fā)展?fàn)I造了良好的軟硬環(huán)境。其地理坐標(biāo)東經(jīng)11715至 11837，北緯 3641至 3816。某市區(qū)人口 30 萬人，面積 40 平方公里，作為某市政治、經(jīng)濟、文化中心的濱城區(qū)， 具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。三、交通條件某市濱城區(qū)交通發(fā)達，對外交通有 220、205 國道，濱博高速公路在西部通過，與京滬、濟青高速連接，可直通北京、上海、濟南、青島等大城市。隨著區(qū)、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)一體化發(fā)展，實現(xiàn)了區(qū)、鄉(xiāng)、村處處通公路，形成以國、省道為主框架，干支相連，四通八達的公路網(wǎng)絡(luò)。近期內(nèi)將要建設(shè)的黃大鐵路和正在建設(shè)的濱沾鐵路工程，在某市設(shè)一級貨站及客站，與京滬、膠濟和張東鐵路干線連接，形成鐵路干線運輸網(wǎng)絡(luò)，并將填補某市濱城區(qū)無鐵路運輸?shù)目瞻祝龠M濱城