《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱補(bǔ)充修改內(nèi)容

1、關(guān)于修改全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱的說(shuō)明近兩年來(lái)，物權(quán)法、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 和物 業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 相繼出臺(tái)，物業(yè)管理?xiàng)l例 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法也作了相應(yīng)修改。為避免考試 內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突， 經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、 人力資 源和社會(huì)保障部批準(zhǔn)，現(xiàn)對(duì) 2006 年發(fā)布的全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí) 業(yè)資格考試大綱中物業(yè)管理基本制度與政策部分的相關(guān)內(nèi) 容進(jìn)行了修改與補(bǔ)充， 作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依 據(jù)。全國(guó)物業(yè)管理師制度管理委員會(huì)二八年八月二十六日物業(yè)管理基本制度與政策考試大綱（補(bǔ)充修改內(nèi)容）第一章 物業(yè)管理（一）考試目的 本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)

2、用物業(yè)管理?xiàng)l例 （以下 簡(jiǎn)稱條例）分析、處理物業(yè)管理工作中條例相關(guān)問(wèn)題的能力。（二）考試基本要求掌握：條例對(duì)物業(yè)管理的定位， 條例的指導(dǎo)思想以及確立 的基本法律關(guān)系。熟悉： 物業(yè)管理的基本特征， 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作 用，條例確立的基本制度， 條例涉及的主要問(wèn)題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展， 我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。（三）要點(diǎn)說(shuō)明1. 條例對(duì)物業(yè)管理的定位2. 物業(yè)管理的特征3. 物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征4. 市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件5. 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展6. 我國(guó)改革開(kāi)放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征7. 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用8. 我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷

3、史沿革9. 政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位10. 條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)11. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法12. 條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)13. 條例的指導(dǎo)思想14. 條例創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容15. 條例的主要內(nèi)容16. 條例法律責(zé)任的特點(diǎn)17. 條例確立的基本法律關(guān)系第二章 物業(yè)管理服務(wù)（一）考試目的 本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)、內(nèi) 容，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)使用和維護(hù)等有關(guān)政策，解決物業(yè)管理服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)， （前期 ）物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)的能力。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成 本的構(gòu)成、

4、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則、 包干制和酬金制收費(fèi)形式， （前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)， 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審 核的方法和標(biāo)準(zhǔn)， 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)維 護(hù)秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。了解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)，利用物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有關(guān)規(guī)定。（三）要點(diǎn)說(shuō)明1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容3. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)4. 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)5. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則6. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式7. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式8. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成

5、本監(jiān)審9. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的成本構(gòu)成10. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的原則和依據(jù)11. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)12. 實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)13. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用的規(guī)定15. 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容16. 物業(yè)管理資料的移交17. 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款18. 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征19. 前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效20. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)21. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任22. 物業(yè)使用和維護(hù)的相關(guān)法律規(guī)范23. 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規(guī)定24. 業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范第三章 物業(yè)管理的基本制度（一）考試目的 本部分的考

6、試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用業(yè)主大會(huì)、 管理規(guī)約、 前 期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管 理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度解決相關(guān)工作 實(shí)際問(wèn)題的能力。（二）考試基本要求掌握：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則， 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)， 業(yè)主（臨 時(shí)）公約的內(nèi)容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定，物 業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義， 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件， 物業(yè) 管理師考試注冊(cè)規(guī)定， 住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則， 住宅專項(xiàng)維修 資金的交存與使用。熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款，前 期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則， 應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍

7、， 物 業(yè)保修的法律規(guī)定， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性， 物業(yè)管理師應(yīng) 具備的執(zhí)業(yè)能力，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍、住宅專項(xiàng)維 修資金監(jiān)管單位的義務(wù)，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。了解： 籌備成立業(yè)主大會(huì)的工作內(nèi)容和程序， 業(yè)主委員會(huì)委員的 資格條件，物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)規(guī)則， 物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)程序， 物業(yè)管理 從業(yè)人員的職業(yè)道德。（三）要點(diǎn)說(shuō)明1. 業(yè)主的權(quán)利2. 業(yè)主的義務(wù)3. 業(yè)主大會(huì)的組成4. 業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)5. 成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇6. 業(yè)主大會(huì)的籌備7. 籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求8. 業(yè)主大會(huì)的成立9. 業(yè)主大會(huì)的

8、職責(zé)10. 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的三種情況11. 業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則12. 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)13. 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)14. 業(yè)主委員會(huì)的備案15. 業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件16. 業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止17. 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的規(guī)范18. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的限制性要求19. 管理規(guī)約的性質(zhì)20. 管理規(guī)約的主要內(nèi)容21. 管理規(guī)約的特殊作用22. 管理規(guī)約的法律效力23. 臨時(shí)管理規(guī)約的特殊主體24. 臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容25. 臨時(shí)管理規(guī)約的違約責(zé)任26. 條例關(guān)于臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定27. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則28. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則29. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特殊性30.

9、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定31. 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容32. 物業(yè)管理招標(biāo)的備案33. 物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容34. 物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)則35. 物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)36. 物業(yè)管理評(píng)標(biāo)委員會(huì)37. 物業(yè)管理招投標(biāo)的中標(biāo)和備案38. 違反前期物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任39. 我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)性40. 物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容41. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)管理資料42. 物業(yè)的保修責(zé)任43. 房屋的保修范圍和期限44. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性45. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)46. 條例關(guān)于不同資質(zhì)等級(jí)企業(yè)承接項(xiàng)目的規(guī)定47. 資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等

10、級(jí)的核定49. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰50. 物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容51. 建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實(shí)性52. 物業(yè)管理師的注冊(cè)53. 物業(yè)管理師的繼續(xù)教育54. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力55. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍56. 住宅專項(xiàng)維修資金的使用57. 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的范圍58. 住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則59. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體60. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額61. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式62. 住宅專項(xiàng)維修資金管理63. 住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍和原則64. 住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則65. 住宅專項(xiàng)維修資金使用程序66. 住宅專項(xiàng)維修資金使用禁止

11、67. 住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定68. 住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理69. 住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）考試目的 本部分考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用物權(quán)法第六章“業(yè)主的 建筑物區(qū)分所有權(quán)”相關(guān)法律規(guī)定處理業(yè)務(wù)工作的能力。（二）考試基本要求 掌握：建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成，行使專有部分所有權(quán)的限制， 行使共有部分所有權(quán)的規(guī)定， 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則， 業(yè)主大 會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)， 建筑物及附屬設(shè)施的管理形式， 業(yè)主的訴 訟權(quán)利。熟悉：住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的條件，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、 物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬；業(yè)主共同決定

12、 事項(xiàng)的范圍； 建筑物及附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)與使用， 管理費(fèi)用 分?jǐn)偱c收益分配；業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。了解：物權(quán)法的立法背景和現(xiàn)實(shí)意義；建筑物區(qū)分所有權(quán)的 概念。（三）要點(diǎn)說(shuō)明1. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的作用2. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成3. 行使專有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定4. 住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的條件5. 行使共有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定6. 道路、綠地、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬7. 車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸屬8. 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍9. 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則10. 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立11. 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力12. 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)13. 建筑

13、物及其附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)歸屬與使用14. 管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配15. 建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式16. 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)17. 業(yè)主的訴訟權(quán)利第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策（一）考試目的 本部分考試目的是考察應(yīng)試人員在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn) 事務(wù)相關(guān)工作的能力。（二）考試基本要求掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系， 住宅質(zhì)量保證書(shū) 、住宅 使用說(shuō)明書(shū)的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房 銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容， 房屋租賃合同的主要條款， 房地產(chǎn)中介服務(wù)的 內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類(lèi)。熟悉：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理， 工程竣工驗(yàn)收備案制度， 房地產(chǎn)項(xiàng)

14、目轉(zhuǎn)讓條件和程序， 房屋租賃登記， 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的 內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管 理的規(guī)定。了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售爭(zhēng) 議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、 抵押房地產(chǎn)的處分原則， 公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。（三）要點(diǎn)說(shuō)明1. 房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理3. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循的制度5. 建筑工程質(zhì)量管理制度6. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工許可證制度7. 工程竣工驗(yàn)收備案制度8. 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件9. 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的程序10. 禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定11. 商品房預(yù)售的條件12. 商品房現(xiàn)售的條件13. 商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容14. 住宅質(zhì)量保證書(shū)的要求和主要內(nèi)容15. 住宅使用說(shuō)明書(shū)的要求和主要內(nèi)容16. 房屋租賃合同的主要條款17. 禁止房屋租賃的規(guī)定18. 房屋租賃登記備案19. 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)