《房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建立》(PPT87頁)

1、高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新管理高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新管理 高級研修班高級研修班 房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建設(shè)房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建設(shè) 20122012年年1111月月1010日日1111日日 第一部分 目目 錄錄 1 2 3 房地產(chǎn)的運(yùn)營體系房地產(chǎn)的運(yùn)營體系 房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述 房地產(chǎn)的開發(fā)流程房地產(chǎn)的開發(fā)流程 說明及圖例：說明及圖例： 一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。 二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。 三、本示意圖中僅列舉四個專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。

2、 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 工 程 拓 展 組織項(xiàng)目論證 初步產(chǎn)品定位 營 銷 組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn) 品、市場及客戶 定位研究 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備 設(shè) 計(jì) 方 案 設(shè) 計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工 程 施 工 至 竣 工 驗(yàn)

3、收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成 本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 購 結(jié)算 設(shè)計(jì)流程階段設(shè)計(jì)流程階段 v1.1 房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與職責(zé)層級 v1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（一） v1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（二） v1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（三） v1.3 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架 組合組合1 1組合組合2 2 多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目區(qū)域總部 多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目跨區(qū)域整合 多項(xiàng)目多項(xiàng)目 跨區(qū)域跨區(qū)域 多項(xiàng)目多項(xiàng)目 單區(qū)域單區(qū)域 戰(zhàn)略型戰(zhàn)略型+矩陣式矩陣式 戰(zhàn)略型戰(zhàn)略型 價值鏈型價值鏈型 v1.

4、4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系 操作型操作型 9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2021-5-252021-5-25Tuesday, May 25, 2021 10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2021-5-252021-5-252021-5-255/25/2021 11:33:21 PM 11、人總是珍惜為得到。2021-5-252021-5-252021-5-25May-2125-May-21 12、人亂于心，不寬余請。2021-5-252021-5-252021-5-25Tuesday, May 25, 2021 13、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。20

5、21-5-252021-5-252021-5-252021-5-255/25/2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年5月25日星期二2021-5-252021-5-252021-5-25 15、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2021年5月2021-5-252021-5-252021-5-255/25/2021 16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021-5-252021-5-25May 25, 2021 17、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2021-5-252021-5-252021-5-252021-5-25 v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理

6、流程體系 v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系 矩陣式管理矩陣式管理 v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系 弱矩陣弱矩陣 v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系 強(qiáng)矩陣強(qiáng)矩陣 v2.1房地產(chǎn)運(yùn)營管理房地產(chǎn)運(yùn)營管理： 2.1.1 定義 2.1.2 運(yùn)營管理中心的職能 2.1.2 運(yùn)營管理中心的職能 2.1.2 運(yùn)營管理中心的職能 2.1.3 運(yùn)營管理的重點(diǎn) v2.2房地產(chǎn)運(yùn)營體系內(nèi)容： 2.2.1 投資決策 2.2.2 階段性成果 2.2.3 運(yùn)營決策 2.2.4 計(jì)劃管理 2.2.5 成本管理 2.2.6 資金管理 2.2.

7、7 知識管理 v2.3房地產(chǎn)運(yùn)營體系案例解析 v2.4房地產(chǎn)運(yùn)營管理架構(gòu) 2.4.1 項(xiàng)目運(yùn)營組織架構(gòu)與決策機(jī)構(gòu) 2.4.2 項(xiàng)目的管理目標(biāo) 2.4.3 運(yùn)營會議系統(tǒng)： a. 運(yùn)營決策會 b. 運(yùn)營管理會 非運(yùn)營會議系統(tǒng)非運(yùn)營會議系統(tǒng) 兩個重要的運(yùn)營決策會兩個重要的運(yùn)營決策會 兩個重要的運(yùn)營管理會兩個重要的運(yùn)營管理會 v3.1項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn) v3.2項(xiàng)目計(jì)劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素 v3.3 一體化的計(jì)劃管理體系的建立 3.3.1 建立一體化計(jì)劃管理體系的目標(biāo) v3.3 一體化的計(jì)劃管理體系的建立 3.3.2 一體化計(jì)劃管理體系的特點(diǎn) 一個目標(biāo)+二個體系+三個層級 v3.3

8、一體化的計(jì)劃管理體系的建立 3.3.3 項(xiàng)目計(jì)劃分級體系：三層次+四要素 v3.3 一體化的計(jì)劃管理體系的建立 3.3.4 項(xiàng)目計(jì)劃體系與管理計(jì)劃體系的關(guān)系 v3.4 項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 3.4.1 如何確定項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 3.4.2 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的內(nèi)容： a. 里程碑節(jié)點(diǎn) b. 體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想的節(jié)點(diǎn) 3.4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目50個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 第二部分第二部分 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1 2 3 4 5 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模 式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式 建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)

9、計(jì)管理體系計(jì)管理體系 設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析設(shè)計(jì)管理通病與案例分析 涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟 蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖 設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作，以至到后 期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。 契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè) 發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程 及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造 過程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。 v房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇 v房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義 涉及產(chǎn)品的種類、品牌、以及開發(fā)運(yùn)營模式 選擇何種產(chǎn)品戰(zhàn)略對一個企業(yè)來說至關(guān)重要

10、。產(chǎn)品戰(zhàn)略并不僅指導(dǎo)項(xiàng)目策劃、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型研究、營銷推廣，同時也影響到項(xiàng)目的拓展模式、土地儲備 模式，甚至品牌宣傳模式及企業(yè)自身的發(fā)展模式。 產(chǎn)品策略為企業(yè)發(fā)展服務(wù)產(chǎn)品策略為企業(yè)發(fā)展服務(wù) 產(chǎn)品制造過程必須符合企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略產(chǎn)品制造過程必須符合企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略 v產(chǎn)品的戰(zhàn)略 v產(chǎn)品的策略 品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制 v設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo) v1.1 企業(yè)管控模式的分類 v1.2 設(shè)計(jì)管理模式的分類 v1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考 v1.4 設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn) 財(cái)務(wù)型(投行) 戰(zhàn)略型 操作型(運(yùn)營型) 管控模式 職能型 公司型(項(xiàng)目制型) 矩陣型 項(xiàng)目管控模式 設(shè)計(jì)管理

11、模式與企業(yè)對項(xiàng)目管理設(shè)立的管控模式一一對應(yīng) 組合組合1 1組合組合2 2 多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目區(qū)域總部 多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目跨區(qū)域整合 多項(xiàng)目多項(xiàng)目 跨區(qū)域跨區(qū)域 多項(xiàng)目多項(xiàng)目 單區(qū)域單區(qū)域 集群式集群式 復(fù)合職能型復(fù)合職能型 項(xiàng)目制型項(xiàng)目制型(大、小大、小) 職能型職能型 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)水平標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)水平 集群式集群式復(fù)合職能型復(fù)合職能型項(xiàng)目制型項(xiàng)目制型職能型職能型 戰(zhàn)略合作水平戰(zhàn)略合作水平 v設(shè)計(jì)管理模式發(fā)展 合理的項(xiàng)目人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)配置，不僅是人力資源有效 利用的要求，也是項(xiàng)目有效實(shí)施的保證。配置基準(zhǔn)應(yīng)基 于企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、運(yùn)作水平和人力資源成熟度 企業(yè)年度人力資源規(guī)劃 新增項(xiàng)目人員配

12、置規(guī)劃參考 多項(xiàng)目運(yùn)作狀況下，項(xiàng)目之間人員動態(tài)規(guī)劃和調(diào)配 v人員配置基準(zhǔn)目的 v人員配置基準(zhǔn)的作用 v案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn) v3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理 業(yè)務(wù)水平，規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程，以保證項(xiàng)目 開發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營 能力，打造企業(yè)核心競爭力 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo) 的實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)) 材料設(shè)備選型定板 配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系,建立從研 發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價比 組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研, 與成本管理中心 配

13、合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及 供應(yīng)商評價) v3.2.1 設(shè)計(jì)管理職責(zé) v3.2.1.1 一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé) 項(xiàng)目開發(fā)部項(xiàng)目開發(fā)部 按要求及時向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件 負(fù)責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計(jì)中間過程成果的技術(shù)溝通及完成 各政府相關(guān)部門的申報(bào)審批工作 v 其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé) 成本管理部成本管理部 v 按要求及時向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo) v 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo) v 負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作 市場營銷部營銷部 v 按要求及時向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件 v 負(fù)責(zé)對各階段設(shè)

14、計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議 v 負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容 3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化 案例分析一：北京金地北京金地20062006設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖組織架構(gòu)圖 案例分析二：0607深圳金地設(shè)計(jì)部構(gòu)架圖(改進(jìn)前) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 組組 1 項(xiàng)項(xiàng) 目目 組組 2 項(xiàng)項(xiàng) 目目 組組 3 項(xiàng)項(xiàng) 目目 組組 N 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 組組 設(shè)設(shè) 備備 組組 景景 觀觀 組組 室室 內(nèi)內(nèi) 組組 專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制 強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺 技術(shù)支持+質(zhì)量控制 項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制 前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)總監(jiān)設(shè)計(jì)總監(jiān) 部門經(jīng)理部門經(jīng)理 專業(yè)組專業(yè)組項(xiàng)目項(xiàng)目 （建筑師（建筑師)組組 建建

15、 筑筑 研研 發(fā)發(fā) 組組 材材 料料 組組 部門副經(jīng)理部門副經(jīng)理 行行 政政 秘秘 書書 v 2.3.1 設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義 梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入 條件條件, ,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理 效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制 主線流程主線流程 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 配合部門配合部門 營銷 成本 工程 開發(fā) 物業(yè) 主線部門主線部

16、門 設(shè)計(jì)部 v 2.3.2 業(yè)務(wù)流程 說明及圖例：說明及圖例： 一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。 二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。 三、本示意圖中僅列舉四個專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 工 程 拓 展 組織項(xiàng)目論證 初步產(chǎn)品定位 營

17、 銷 組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn) 品、市場及客戶 定位研究 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備 設(shè) 計(jì) 方 案 設(shè) 計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工 程 施 工 至 竣 工 驗(yàn) 收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成 本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 購 結(jié)算 設(shè)計(jì)流程階段設(shè)計(jì)流程階段 施工圖設(shè)施工圖設(shè) 計(jì)計(jì) 建筑、建筑、 規(guī)劃方案規(guī)劃方案 部品部品 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 及及 定板定板 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 拿

18、地節(jié)點(diǎn)拿地節(jié)點(diǎn) 概念規(guī)概念規(guī) 劃草案劃草案 概念規(guī)概念規(guī) 劃方案劃方案 方案報(bào)建方案報(bào)建 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 模型研究模型研究 施工圖設(shè)計(jì)指引施工圖設(shè)計(jì)指引 部品材料調(diào)研部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料清單 部品材料定板封樣部品材料定板封樣 銷售配合資料銷售配合資料 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)備選型 建筑平面 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段策劃階段 銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)管理階段工程管理 一級流程: 項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程 項(xiàng)目工程管理階段流程 項(xiàng)目營銷管理階段流程 項(xiàng)目入伙管理階段流程 二級流程: 設(shè)

19、計(jì)管理流程 設(shè)計(jì)單位選擇管理流程 設(shè)計(jì)合同及付款管理流程 材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程 設(shè)計(jì)變更管理流程 三級流程： 設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則 設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則 設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作細(xì)則 設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則 施工現(xiàn)場設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則 設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則 計(jì)變更管理細(xì)則 v 2.3.3 管理流程 主要是涉及設(shè)計(jì)職能的公司管理制度，如地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)管理辦 法、設(shè)計(jì)管理階段集團(tuán)對子公司監(jiān)控程序、實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目開 發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書、決策分判等 v 2.3.4 優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益 梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)

20、計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入 條件條件, ,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理 效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制 精裝修管理流程與優(yōu)化精裝修管理流程與優(yōu)化 v 2.4 計(jì)劃管理 目的：目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬， 保障開發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模 式。 2.4.1 設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn) 項(xiàng)目計(jì)劃 2.4.2.1各級計(jì)劃的制定方式與監(jiān)控辦法 v2.4.2 項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級控制與風(fēng)險(xiǎn)管理 公司一級計(jì)劃

21、公司一級計(jì)劃部門二級計(jì)劃部門二級計(jì)劃部門月度計(jì)劃部門月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃 v 2.5 規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示 階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì) 2.5.1 建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ) v 2.5.2 設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書 2.5.2.1 設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容 2.5.2.1.1任務(wù)書類 概念設(shè)計(jì)咨詢合同 建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同 建筑施工圖設(shè)計(jì)合

22、同 景觀方案設(shè)計(jì)合同 景觀施工圖設(shè)計(jì)合同 室內(nèi)設(shè)計(jì)合同 銷售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同 2.5.2.1.2合同類 2.5.2.2 模板標(biāo)準(zhǔn)化 v2.5.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書 方案設(shè)計(jì)指引及施工圖設(shè)計(jì)指引 統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)域 通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 交樓標(biāo)準(zhǔn) 方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求 新技術(shù)應(yīng)用 2.5.3.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容 2.5.3.2 模板 v 2.5.4 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立 對每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法) 成果標(biāo)準(zhǔn) 外，同時根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略，建立相關(guān)的評價標(biāo)準(zhǔn)，使 設(shè)計(jì)管理質(zhì)量保證質(zhì)量保證工作有章可循。 v 2

23、.5.5 評審或評估標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目投資決策評審階段概念設(shè)計(jì)成果評價表 項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計(jì)成果評價表 設(shè)計(jì)巡檢評價表 三個評價表 評價緯度評價緯度關(guān)鍵要素關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見評價意見 技術(shù)成果達(dá)技術(shù)成果達(dá) 標(biāo)標(biāo) 成果內(nèi)容符合性成果內(nèi)容符合性 滿足投資決策評審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)（編號SJ201）中對內(nèi)容及深度的 要求。 技術(shù)指標(biāo)符合性技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)的要求 設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)成果科學(xué)性 設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等）， 避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性 滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求 交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價值最

24、大化原則 設(shè)計(jì)成本關(guān)設(shè)計(jì)成本關(guān) 鍵因素鍵因素 地下室及停車位地下室及停車位 地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則 地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利 其他特殊因素其他特殊因素 因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié) 構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證 產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分 析析 設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)概念 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附 加值。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則 配套設(shè)施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化 典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等

25、）應(yīng)符合 高性價比原則 典型單體價值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價值原則 附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等） 開發(fā)周期開發(fā)周期 分期策略分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動開發(fā) 結(jié)論結(jié)論 評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品符合性 設(shè)計(jì)成果滿足市場定位要求； 設(shè)計(jì)成果與投資決策評審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性 指標(biāo)符合性 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶 型配比等 技術(shù)成果達(dá)標(biāo) 成果內(nèi)容符合性 設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段設(shè)計(jì)成果 標(biāo)準(zhǔn)要求（編號SJ202） 技術(shù)指標(biāo)

26、符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求 設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求 方案設(shè)計(jì)合理 性 規(guī)劃效益 對各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境 ，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價值最大化原則。 居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營 分期規(guī)劃合理 首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理 產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值 建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值 立面設(shè)計(jì) 建筑主題突出、特性鮮明 色彩及材料搭配合理 開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)

27、原因 結(jié)論 評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見 設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度 戶型成果符合性 立面成果符合性 現(xiàn)場實(shí)施效果與經(jīng)營評審階段設(shè)計(jì)方案的符合性 示范區(qū)效果 示范區(qū)整體形象 展場包裝效果 示范區(qū)整體形象整潔、美觀 銷售路線便捷，標(biāo)識系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理 示范區(qū)形象鮮明、個性突出、展示效果強(qiáng)烈，定 位符合項(xiàng)目整體形象定位要求 建筑細(xì)部 節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理 立面材料交接 立面色彩處理 門窗、陽臺欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無功能性缺陷 立面材料分色、交接處理無原則性錯誤 客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問題投訴 來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問 題處理、反饋情況 2.7.1 建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn) v 2.7 設(shè)計(jì)

28、管理過程中的成本管理 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)案例案例 項(xiàng)目初判成本估算表 項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測算 方案階段成本基價表(方案階段) 深化擴(kuò)初階段 典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表 施工圖成本預(yù)算清單 全精裝修房施 工圖 成本預(yù)算清單 竣工驗(yàn)收成本結(jié)算 2.7.2 建立相關(guān)部品信息庫建立相關(guān)部品信息庫 2.7.2.1 項(xiàng)目部品信息庫模板 2.7.2.2 項(xiàng)目部品信息庫建立的要點(diǎn) a.(工程)材料分判 b.標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒 c.戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團(tuán)采購 d.建立信息庫共享平臺 v 2.7.2.3 材料部品研究的工作目標(biāo) a.基于對目標(biāo)客戶的期望值分析,研發(fā)滿足

29、客戶需求的部品 b.成本優(yōu)化、對比 c.工藝的研究 2.7.3 設(shè)計(jì)過程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法設(shè)計(jì)過程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法 2.7.3.1 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 2.7.3.2 窗地比 2.7.3.3 外墻材料及部品 2.7.3.4 停車方式及人防方案 2.7.3.5 主要設(shè)備選型 2.7.3.6 產(chǎn)品附加值對應(yīng)的成本 2.7.3.7 合理的景觀成本配置 v 成本基價表（ 估算）-項(xiàng)目初判 v 4.1 指標(biāo)類別指標(biāo)名稱 萬科某城市公司 （萬科內(nèi)部標(biāo)桿） 北京H地產(chǎn)公司公司 開發(fā)規(guī)模深圳：深圳：8-10個項(xiàng)目個項(xiàng)目 北京：北京：4-5個項(xiàng)目個項(xiàng)目 青島青島/西安：各西安：各2個項(xiàng)目個項(xiàng)

30、目 北京：北京：3個項(xiàng)目個項(xiàng)目 天津：天津：1個項(xiàng)目個項(xiàng)目 蘇州：蘇州：1個項(xiàng)目個項(xiàng)目 整體運(yùn)營 人均利潤率250萬元萬元/人人140萬元萬元/人人61.5萬元萬元/人人 人均開發(fā)面積4200平米平米/人人3520平米平米/人人6324.79平米平米/人人 人均效能（凈利潤/ 人力總成本） 8.553.11（4583萬）萬） 開發(fā)效率（從拿地 到開盤） 低、多層：低、多層：9個月個月 高層：高層：12個月個月 項(xiàng)目項(xiàng)目1（多層）：（多層）：18個月個月 項(xiàng)目項(xiàng)目1（高層）：（高層）：21個月個月 項(xiàng)目項(xiàng)目1（高層）：（高層）：31個月個月 蘇州項(xiàng)目蘇州項(xiàng)目1-1.5年年 目標(biāo)成本變動率3%以內(nèi)以內(nèi) 項(xiàng)目項(xiàng)目1：2.8% 項(xiàng)目項(xiàng)目2：-2.6% 項(xiàng)目項(xiàng)目3：1.1% 5%左右左右 計(jì)劃完成率 v 計(jì)劃指標(biāo)完成計(jì)劃指標(biāo)完成86% v 會議決議完成會議決議完成100% v 月計(jì)劃完成月計(jì)劃完成90% v 計(jì)劃指標(biāo)完成計(jì)劃指標(biāo)完成 55% v 會議決議完成會議決議完成 ？% v 月計(jì)劃完成月計(jì)劃完成40.7 % 未統(tǒng)計(jì)未統(tǒng)計(jì) 成本基價表（ 估算）-項(xiàng)目初判 分類分類指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱含義含義/計(jì)算公式計(jì)算公式目標(biāo)值目標(biāo)值 程序文件程序文件備注備注 進(jìn)度進(jìn)度概念規(guī)劃周期從拿地到概