六大旅游地產(chǎn)調(diào)研報告分析

1、錦里商業(yè)調(diào)研一、項目基本情況介紹1、項目背景現(xiàn)緊鄰武侯祠的“錦里”古街由成都武侯祠博物館斥資興建，作為三國圣地成都武侯祠博物館（文物區(qū)、西區(qū)、錦里）的一部分。2、區(qū)域位置錦里古街位于成都市武候祠大街231號附1號 3、口岸特點錦里古街北鄰錦江沿江景觀帶，東望彩虹橋可直達(dá)市中心天府廣場。西接一環(huán)路西一段東鄰漿洗街洗面橋街 (商務(wù)辦公為主)，南臨高升橋商業(yè)區(qū)。公交路線1路、57路、304路、306路可直達(dá)。4、總體規(guī)模錦里商業(yè)建筑面積約14000余平方米（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及人人網(wǎng)） 二、項目分區(qū)分析1、項目分區(qū)項目共分為4大區(qū)域：（1）廣場區(qū) （2）酒吧、手工藝街區(qū)（3）小吃街區(qū)（4）購物住

2、宿區(qū)2、 分區(qū)特色（1）廣場區(qū)廣場區(qū)內(nèi)根據(jù)中國傳統(tǒng)節(jié)日定期舉行具有鮮明民俗特色的主題活動。例如元宵燈會、小吃節(jié)、端午吃粽子大賽、七夕情人節(jié)主題活動、中秋親友團(tuán)聚賞月會等等。 （2）酒吧、手工藝街區(qū)工藝區(qū)現(xiàn)場有泥塑、糖畫、面人、民間木飾、剪紙、小工藝器以及線手制品等民間藝術(shù)攤共計20余家，游客在觀賞的同時還能親自體驗制作。酒吧區(qū)內(nèi)有4家酒吧，門面向南，而不是面進(jìn)古街街面，解決了現(xiàn)代音樂酒吧與古街建筑風(fēng)格、經(jīng)營商品民族化不協(xié)調(diào)的問題。 （3）餐飲區(qū)錦里有許多在成都市區(qū)很難買到的附近郊縣的特產(chǎn)。張飛牛肉，產(chǎn)于四川閬中，味道獨特。湯麻餅，產(chǎn)于四川崇州。另外還有三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛

3、丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦餅、蕎麥面、缽缽雞等小吃。 3、分區(qū)規(guī)模（1）餐飲區(qū)約占2240（2）購物區(qū)約占7840（3）休閑娛樂區(qū)約占2520（4）其它區(qū)(流動攤位、花車)約占1400（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及人人網(wǎng)） 三、項目特色1、項目核心因素（1）錦里地處成都市武侯區(qū)核心區(qū)域，交通發(fā)達(dá)，人流量密集；（2）錦里依托武侯祠“三國文化”這一歷史文化景區(qū)，游客看完了武侯祠的歷史遺跡，再從錦里親身體驗一次，自然意義非凡；（3）古街內(nèi)部空間布局合理，游客置身其中只需看看隨處可見的指示牌就能第一時間找到自己所處方位。（4）古街內(nèi)業(yè)態(tài)豐富不重復(fù)、各類商品種類繁多； 四、客群構(gòu)成 1、客流來源;省內(nèi)客群占6

4、層、外省客群占3層、國外客群占1層數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及人人網(wǎng)） 2、客流量:工作平均約2萬人日/天、節(jié)假日平均約5萬人/天（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及人人網(wǎng)） 五、空間規(guī)劃1、交通組織古街主要以延熙大道、章武街、九品街、建安路、烏衣巷這幾條街道組成，以整體線性發(fā)展完成來商業(yè)空間。其間坐落有宅邸、府第、民居、客棧、商鋪、大戲臺、包廂、橋梁、牌坊、騎樓、酒吧、茶樓、回廊、古井等古代建筑特色。 2、整體建筑規(guī)劃空間特色在錦里古街的內(nèi)部空間布局方面，錦里古街呈線性發(fā)展，啞鈴式布局，既步行街廣場一步行街一廣場。通過面 (廣場或庭院) 來聯(lián)接線 (步行街)與線。同時，在街、廣場、庭院等基本元素中點綴以各

5、種點狀功能性設(shè)施 (如牌坊、渚葛井、碑碣、笮橋等 ) 以完成整體商業(yè)空問的營造。錦里古街特意設(shè)置由寬到窄的街道布局 6米、4米、3米、2米漸進(jìn)漸窄的街面，其中6-4米為街道主要寬度，引人進(jìn)入越來越緊湊的空問，符合人們的逛街、購物心理習(xí)慣。小尺度的窄街十分利于休閑逛街購物情緒的營造。 3、項目總體平面示意圖 六、建筑風(fēng)格錦里整體是巴蜀建筑風(fēng)格，以三國文化為主題，成功的將現(xiàn)代商業(yè)運營模式與傳統(tǒng)文化相結(jié)合。 七、商家構(gòu)成1、入駐商家業(yè)態(tài)構(gòu)成餐飲、特色小吃水吧，茶坊休閑娛樂特色工藝紀(jì)念飾品30家6家29家20家47家住宿其它4家20家2、業(yè)態(tài)比例（1）餐飲約占16% （2）購物約占56%（3）休閑娛樂

6、約占18%（4）其它約占10% 3、業(yè)態(tài)分布 八、經(jīng)營狀況通過實地走訪考察發(fā)現(xiàn)，錦里主要消費客群均偏向于購物及餐飲消費 且價格通常比外面高昂，以餐飲尤為明顯，但因種類繁多的特色飲食，先付賬后進(jìn)餐的經(jīng)營理念，再加上持續(xù)不斷的人氣匯聚，從而促成商家生意一整天的持續(xù)火爆。 九、銷售（租賃）價格及面積區(qū)間（1）所有商戶統(tǒng)一采用只租不售的方式經(jīng)營；（2）錦里采取了2種收取租金的方式：1、租金的收取與面積無關(guān)，而是依據(jù)商家一般營業(yè)額的15%20%比例收取租金。這樣的租金收取方式，將管理公司與商家捆綁在一起成為利益共同體，商家賺錢，房東得利，形成了一個良性循環(huán)。據(jù)詢問，從開街到2012年，錦里內(nèi)的租金已經(jīng)全

7、面提升，平均上漲了100%，這也從側(cè)面反映了整條街的綜合經(jīng)營水平至少上升了100%。2、針對口岸較差，規(guī)模較小的部分商家，采取正常收租手段租金約120-150不等。（3）在購物區(qū)和小吃區(qū)多以單層小面積建筑面為主（10-20平米）；（4）餐飲區(qū)多為2層面積（200-500平米）；（5）酒吧區(qū)多為兩層，面積在100-200平米左右；（6）客棧區(qū)域多數(shù)靜態(tài)區(qū)，為兩層，面積一樓做特色專賣店、二樓客棧、客房之用，情趣盎然；注：（對部分具有特殊技藝的藝人前期進(jìn)場免1年租金）（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及人人網(wǎng)） 十、其它（面臨的問題）1、局部休閑場所（環(huán)境、軟硬件設(shè)施）缺乏專業(yè)人員管理維護(hù)。2、中餐飯店價格過

8、高，服務(wù)水準(zhǔn)低。3、缺乏公共休息區(qū)域，只能到茶坊、咖啡廳這些地方休息。4、所設(shè)公共廁所點位較少，經(jīng)常會看見排隊現(xiàn)象。5、周邊沒有充足的停車位，導(dǎo)致很多前來游玩但因停不了車而離開的游客，不能最大限度的吸納游客。 十一、對于本項目可借鑒因素分析1、量化前期策劃、嚴(yán)格定向招商p 錦里的前期策劃固然重要，但能嚴(yán)格按照策劃方案一步一步地實施，堅定地定向招商，這才是其成功的重要秘訣。前期策劃案已經(jīng)細(xì)化到哪一間鋪子具體的用途，管理公司務(wù)求找到能與前期策劃案“對號入座”的商家。個別商鋪確實找不到合適的商家，為滿足前期策劃案中的業(yè)態(tài)計劃，管理公司自己上馬。例如，主力店之一的錦里客棧就是由管理公司自營。當(dāng)初的強(qiáng)勢

9、定向招商，造就如今的繁華。 2、錯位經(jīng)營、抱團(tuán)向外我們實地考察發(fā)現(xiàn)，整條錦里商業(yè)街幾乎沒有經(jīng)營相同項目的商家。錦里嚴(yán)格定向招商，有效杜絕業(yè)態(tài)重復(fù)、經(jīng)營產(chǎn)品重復(fù)，成功實現(xiàn)錯位經(jīng)營。既避免了內(nèi)部價格競爭的惡性循環(huán)，也形成了錦里“色、香、味”俱全的獨特魅力，更提升了錦里抱團(tuán)對外癿競爭力。 3、公司化的商家管理錦里管理公司與商家，并不是簡單的房東與租戶的關(guān)系，而是作為一個整體的作戓團(tuán)隊而存在。錦里管理公司運用各種公司化的管理方式，實現(xiàn)了“分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理”。(1) 行會代表溝通制度：管理公司把74個商家劃分為5個行會，包括小吃、民間表演、工藝品、酒吧以及其他。每一個行會民主推選一位會長，作為管理公司

10、不商家的溝通橋梁。 p（2）日常績效考核制度：管理公司每天都會派與人對每個商鋪進(jìn)行績效考核。包括是否統(tǒng)一著裝、是否用了統(tǒng)一的包裝、是否講普通話、是否實價銷售等18條標(biāo)準(zhǔn)。p（3）商家末位淘汰制度：對商家獎優(yōu)罰劣、實行末位淘汰。量化考核總分為10分，每月結(jié)算一次。凡是超過9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必須面對“懲罰”。兩個選擇，要么自行出街，要么增加房租。而對二前3名，則給予減免房租金獎勵。這一招很見效，很快便形成了集體維護(hù)錦里品牌的良好氛圍。 （4）錦里采取了一套獨創(chuàng)的租金測算法，不面積無關(guān)，而是依據(jù)商家一般營業(yè)額的15%20%比例收取租金。這樣的租金收取方式，將管理公司

11、不商家捆綁在一起成為利益共同體，商家賺錢，房東得利，形成了一個良性循環(huán)。 （5）管理能力在細(xì)節(jié)中p實地考察時發(fā)現(xiàn)，所有商家的價格標(biāo)簽都非常規(guī)范，標(biāo)明產(chǎn)地等信息，折射出錦里的管理規(guī)范。從“不二價”標(biāo)牌到略顯陳舊的價格標(biāo)簽，說明商家不經(jīng)常更換價標(biāo)，商品價格穩(wěn)定。路牌、菜單，甚至店堂內(nèi)咨詢點，處處安放多語種提示牌（中英日韓）。盡管經(jīng)營品類、業(yè)種業(yè)態(tài)繁多且不重復(fù)，但走在錦里街上，會賞心悅目地看到各個商家統(tǒng)一的三國風(fēng)情店招、小吃后街上統(tǒng)一的有錦里標(biāo)識的餐具、店員統(tǒng)一的三國風(fēng)格工作服、整個錦里內(nèi)各商家還通用“錦里一卡通”諸多細(xì)節(jié)顯示錦里的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營管理能力。 洛帶古鎮(zhèn)商業(yè)調(diào)研一、項目基本情況介紹1、項目背景

12、洛帶古鎮(zhèn)地處“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”“中國國際桃花節(jié)”主辦地的成都市龍泉驛區(qū)境內(nèi)。地處成都市“二圈層”經(jīng)濟(jì)圈，是四川省打造“兩湖一山”旅游區(qū)的重點景區(qū)，是國家aaaa級旅游景區(qū)、全國首批重點小城鎮(zhèn)、成都市重點保護(hù)鎮(zhèn)、成都文化旅游發(fā)展優(yōu)先鎮(zhèn)、省級歷史文化名鎮(zhèn)、全國“億萬農(nóng)民健身活動先進(jìn)鎮(zhèn)”，也是中國西部最大的也是唯一的客家古鎮(zhèn).2、區(qū)域位置洛帶古鎮(zhèn)位于成都市東郊成都平原與龍泉山脈的交接處。 3、口岸特點洛帶古鎮(zhèn)地處成都平原和龍泉山脈接合地帶，西距成都18km，南距龍泉驛區(qū)府所在地龍泉鎮(zhèn)11km，成渝高速公路立交橋接口4.6公里，位于大城市近郊，71、81路、58路等車到達(dá)五桂橋汽車站，然后坐219路直

13、達(dá)。4、總體規(guī)模商業(yè)共計建筑面積37584。(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及洛帶古鎮(zhèn)官網(wǎng)) 二、項目分區(qū)分析1、項目分區(qū)項目共包含3個區(qū)域：（1）購物區(qū)（2）餐飲小吃區(qū)（3）休閑區(qū)2、 分區(qū)特色 （1）購物區(qū) 傳統(tǒng)的客家手工藝品制作作坊。集制作、展示、游人體驗、銷售為一體。通過此觀賞性和參與性極強(qiáng)的業(yè)態(tài)吸引眼球，增加游玩時間匯聚人氣。 （2）餐飲小吃區(qū)傳統(tǒng)客家菜，最著名為九斗碗，釀豆腐，鹽焗雞等。現(xiàn)洛帶境內(nèi)的供銷社飯店的油燙鵝、新民飯店的野山菌全席和客家酒樓的水酥、面片湯、傷心涼粉等特色菜已成為洛帶客家餐飲的特色菜，遠(yuǎn)近聞名。尢其是夏季，人工無法栽培的野山菌（當(dāng)?shù)厝朔Q“雞腿菇”）出山之際，慕名前往嘗

14、鮮的食客更是絡(luò)驛不絕。（3）休閑娛樂區(qū) 休閑區(qū)位于古鎮(zhèn)的南部，處在古鎮(zhèn)、福建街、廣西街和龍洪公路之間，其格局是二水環(huán)繞，三塘相連，其風(fēng)格是傳統(tǒng)園林與現(xiàn)代風(fēng)格的廣場相輝映，為游客提供文化休閑之所，并達(dá)到文化教育和啟迪的功用。 3、分區(qū)規(guī)模（1）零售商業(yè)約占15000（2）餐飲約占11200（3）休閑娛樂區(qū)約占7500（4）其它區(qū)約占3884(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及洛帶古鎮(zhèn)官網(wǎng)) 三、項目特色1、項目核心因素（1）產(chǎn)品定位為客家文化旅游區(qū)，使洛帶旅游產(chǎn)品在四川范圍內(nèi)獨具特色，在成都市具有不可替代性。（2）古鎮(zhèn)能與田園風(fēng)光融為一體，規(guī)劃區(qū)內(nèi)無工業(yè)污染環(huán)境質(zhì)量高.（3）主要以休閑娛樂、旅游購物為一體

15、，定期舉辦特色民俗主題活動.（4）依托龍泉整體市場大環(huán)境，借助龍泉桃花節(jié)旅游景點的游客保證，內(nèi)外部交通保證人流量，特色的風(fēng)味經(jīng)營保證持續(xù)性。 四、客群構(gòu)成（1）節(jié)假日平均約2萬人/天，工作日平均約1萬人/天。國定假日人數(shù)約5-6萬人/天。（2）大成都市范圍客群約占9層。省內(nèi)外客群約占1層(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及洛帶古鎮(zhèn)官網(wǎng)) 五、空間規(guī)劃1、交通組織洛帶古鎮(zhèn)，東鄰萬興鎮(zhèn)，西鄰西平鎮(zhèn)，南接同安鎮(zhèn).古鎮(zhèn)內(nèi)部以一條全長約2km的步行古街貫通，不通車輛。期間穿插7條小巷子（分別為北巷子、鳳儀 巷、槐樹巷、江西會館巷、柴市巷、馬槽堰巷和糠市巷）。 2、整體建筑規(guī)劃布局老街景區(qū)核心部分呈“一街七巷子”格

16、局，廣東、江西、湖廣、川北四大客家會館、客家博物館和客家公園座落其中，空間變化豐富。沿街基本保留清代的建筑風(fēng)格。街道東西彎曲走向，長約2km，街面寬8m，原鋪以石板。街兩邊商號林立，鋪面的后面多為深宅小四合院，平房與木樓參差交錯，房屋以上坯墻木質(zhì)穿斗房，單桅硬山式，小青瓦為主，屋脊飾以中花和鱉尖，窗戶是木質(zhì)雕花窗。 3、項目總體平面示意圖 六、建筑風(fēng)格洛帶古鎮(zhèn)建筑整體以清代建筑風(fēng)格為主。 七、商家構(gòu)成1、入駐商家業(yè)態(tài)構(gòu)成餐飲、特色小吃水吧，茶坊休閑娛樂特色工藝紀(jì)念飾品100家20家18家30家47家2、業(yè)態(tài)比例 (1) 餐飲、特色小吃約占47% （2）水吧、茶坊吃約占9%（3）休閑娛樂8% （

17、4）特色工藝約占14%（5）紀(jì)念飾品約占22%(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及洛帶古鎮(zhèn)官網(wǎng)) 3、業(yè)態(tài)分布 八、經(jīng)營狀況在整個走訪古鎮(zhèn)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，古鎮(zhèn)的商家經(jīng)營可分為2種情況：（1）當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)營情況：業(yè)態(tài)化分混亂，區(qū)域內(nèi)做同樣生意的商家多達(dá)10、20家，時常會有拉客謾罵現(xiàn)象，不僅引來游客反感，同時也未獲取可觀利潤。（2）外來商家經(jīng)營情況：區(qū)域內(nèi)以傳統(tǒng)客家菜，九斗碗，傷心涼粉為代表的商家為主，店面裝修潔凈明亮，服務(wù)水平良好，經(jīng)營狀況火爆。 九、銷售（租賃）價格及面積區(qū)間（1）對非自有居民用房統(tǒng)一采用只租不售的方式經(jīng)營；（2）在購物區(qū)和小吃區(qū)多以單層中小面積建筑面為主（30、60、 90、120平米）

18、；（3）餐飲區(qū)多為單層面積（70-200平米）（4）租金以80-120元每平方為主，中間區(qū)域部分商業(yè)160元每平方。（注：10%店面歸當(dāng)?shù)鼐用褡陨硭?，不會產(chǎn)生租金）(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查) 十、其它（面臨的問題）面臨的問題一、業(yè)態(tài)化分不統(tǒng)一，各類行業(yè)隨意分布；經(jīng)營業(yè)主自行安排業(yè)態(tài)。二、商品定價隨意，假期與工作日同類型消費所產(chǎn)生的費用差距成倍。三、餐飲住宿的衛(wèi)生方面條件普遍教差。四、缺乏對景區(qū)治安維護(hù)的執(zhí)勤人員。 十一、對于本項目可借鑒因素分析平樂古鎮(zhèn)優(yōu)勢 (1)悠久的歷史背景優(yōu)勢；距今已有二千多年；茶馬古道第一鎮(zhèn)、南絲綢之路的第一驛站；(2)四大風(fēng)景區(qū)支撐：廬溝、金華山、花楸山和秦漢古驛道

19、風(fēng)景區(qū)。強(qiáng)大的客流支撐。(3)民俗文化豐富多彩；山歌會、河燈會、牛兒燈、放生會、六月六觀音會等。(4)豐富的水資源；白沫江邊。(5)項目定位準(zhǔn)確；以觀光休閑、鄉(xiāng)村休閑、生態(tài)度假、戶外運動。 國色天鄉(xiāng)商業(yè)調(diào)研一、項目基本情況介紹1、項目背景2005年由成都置信實業(yè)(集團(tuán))有限公司開發(fā)目前成都市場上最大的復(fù)合地產(chǎn)項目包括四座由國際頂級娛樂集團(tuán)設(shè)計的一流的主題樂園.以“花文化”為主題的國際化游樂勝地，從“花與人生”的獨特視角，以“古、今、中、外”的文化時空跨度 ，和“游樂、參與”的人文精神詮釋和傳播花文化，打造中國第一個“國際花文化中心”2、區(qū)域位置國色天鄉(xiāng)位于成都市西貴之地城西溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)國家級生

20、態(tài)示范區(qū) 3、口岸特點距成都市區(qū)18公里，其大區(qū)域萬春鎮(zhèn)是國家級生態(tài)示范區(qū)，秀麗的岷江支流江安河蜿蜒流淌，數(shù)十平方公里原生態(tài)森林四面環(huán)繞，區(qū)內(nèi)擁有3.5公里的江岸河段，繁花似錦，綠意蔥蘢，空氣清新，景色如畫，是成都的天然大氧吧。 4、總體規(guī)模項目計劃總投資約人民幣40億元，建設(shè)周期約5年。占地6232畝住宅占地2000余畝，分5期開發(fā)，入住人口將達(dá)數(shù)萬人之巨是小規(guī)模樓盤的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。3000余畝的主題公園+歐洲風(fēng)情三大商業(yè)小鎮(zhèn)+五星酒店+高爾夫練習(xí)場+國際教育機(jī)構(gòu)(注：調(diào)研對象國色天鄉(xiāng)樂園一期600余畝) 二、項目分區(qū)分析1、項目分區(qū)項目由中國館、法國館、德國館、比利時館、英國館、意大利館

21、、日本館、美國集市、魔幻島九大主題游樂區(qū)域構(gòu)成。2、 分區(qū)特色(1)中國館：中國傳統(tǒng)建筑與特色園林完美結(jié)合。中式美食、茶酒文化等盡享華夏大悠情雅韻。(2)比利時館：濃縮歐洲發(fā)展里程的建筑風(fēng)格。特色小商品、花房、巧克力店，盡顯比利時精致生活。(3)西班牙館：西班牙式的激情空間。風(fēng)情劇院、室內(nèi)運動場管等讓熱情活力無窮綻放。(4)日本館：精致細(xì)膩的日式建筑。花藝館、花卉溫泉、日式茶道，溫潤風(fēng)情的彌漫。(5)德國館：蘊涵歷史文化氣息的現(xiàn)代建筑。啤酒天堂、書吧、藝術(shù)畫廊。(6)法國館：法蘭西無可救藥的爛漫建筑氣息。葡萄酒、咖啡、風(fēng)情旅店、法式大餐等盡顯法國情調(diào)生活。 3、分區(qū)規(guī)模（1）中國館約占80畝（

22、2）法國館約占65畝（3）德國館約占60畝（4）比利時館約占60畝(5) 日本館約占60畝(6) 意大利館約占60畝(7) 美國集市約占70畝(8) 魔幻島約占70畝(9) 英國館約占60畝（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查） 三、項目特色1、項目核心因素（1）西南地區(qū)首個超大規(guī)模的主題樂園。（2）通過持續(xù)不斷的營銷活動，形成高度的知名度與人氣。（3）作為西南區(qū)首先面世的主題公園，官方在工作日并未收取任何入園費,僅在節(jié)假日象征性收取20元,通過這樣的方式,一方面可以在節(jié)假日人流高峰期減緩園區(qū)壓力，另一方面也可產(chǎn)生部分利潤。 四、客群構(gòu)成 1、客流來源;大成都范圍內(nèi)客群占9層、省內(nèi)二級城市客群占1層（預(yù)估

23、） 2、客流量:工作日/天平均約2-3萬人、節(jié)假日/天平均4-5萬人（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及國色天鄉(xiāng)官網(wǎng)） 五、空間規(guī)劃1、交通組織(1)光華大道、成溫高速和芙蓉大道三線三方位進(jìn)入(2)距離成都中心城區(qū)20公里、30分鐘車程。距離溫江城區(qū)3公里。(3)從成溫邛高速上繞城高速到達(dá)機(jī)場只需40分鐘 2、整體建筑規(guī)劃空間特色在九大游樂區(qū)的基礎(chǔ)上再規(guī)劃主題游樂、主題商業(yè)與主題演藝三條線，將園區(qū)九大主題區(qū)域串連成為一條水晶珠鏈。通過線來聯(lián)接面 。同時，在街道、廣場、休息區(qū)等基本元素中點綴以各種點狀功能性設(shè)施 (如指示圖、人形垃圾箱、自動販賣機(jī)等 ) 。國色天鄉(xiāng)的街道布局在基于人流量的考慮下多以15-2

24、0米的寬度規(guī)劃，避免節(jié)假日人流高峰期造成擁堵。 3、項目總體平面示意圖 六、建筑風(fēng)格國色天色樂園的園區(qū)風(fēng)格迥異，包含傳統(tǒng)中式建筑、歐式風(fēng)格建筑，巴洛克建筑風(fēng)格等。 七、商家構(gòu)成1、入駐商家業(yè)態(tài)構(gòu)成餐飲、特色小吃休閑娛樂住宿紀(jì)念飾品23家10家2家15家其它（婚紗）3家業(yè)態(tài)明細(xì)2、業(yè)態(tài)比例（數(shù)量）餐飲約占43% 休閑娛樂約占19%購物約占29%住宿約占2%其它（婚紗）約占7%（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查） 3、業(yè)態(tài)分布 八、經(jīng)營狀況通過實地走訪考察發(fā)現(xiàn)，國色天鄉(xiāng)客群主要消費均偏向于娛樂設(shè)施。餐飲購物所占消費比例過低，餐飲檔次較低，所售商品種類較少，且無大規(guī)模餐飲購物區(qū)。盡管如此，每天平均3萬人次人流

25、量的涌入，從數(shù)量上彌補(bǔ)了消費質(zhì)量上的缺陷,足以支撐區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的商家。 九、銷售（租賃）價格及面積區(qū)間（1）所有商戶統(tǒng)一采用只租不售的方式經(jīng)營；（2）在購物區(qū)和小吃區(qū)多以單層小面積建筑面為主（30-70平米）；（3）餐飲區(qū)多為單層面積（70-200平米）（4）部分租金預(yù)估，90-120元/注：（國色天鄉(xiāng)內(nèi)大部分商業(yè)店面是由置信自己經(jīng)營或與商家聯(lián)營，因此不會產(chǎn)生租金與物管費（對部分聯(lián)營的業(yè)態(tài)前期進(jìn)場免租1年）（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查） 十、其它（面臨的問題）1、國色天鄉(xiāng)面臨的問題（1）整個園區(qū)中，娛樂業(yè)所占面積比例過重且，相對娛樂設(shè)施配套來講,其它商業(yè)配套不夠完善,如餐飲、住宿、購物等。（2）在

26、人流量密集的園區(qū)內(nèi)，未能提供大型的免費休息區(qū)，這種情況在旅游高峰期尤為明顯；（3）大假期間經(jīng)常出現(xiàn)廁所不夠的情況，在無明顯的導(dǎo)示牌引導(dǎo)下游客也了解廁所的點位所在。（4）園區(qū)內(nèi)缺少流動執(zhí)勤人員，一旦發(fā)生事故，偷盜或遺失貴重物件等并不能在第一時間處理。（5）隨著華僑歡樂谷、極地海洋世界等旅游商業(yè)街的發(fā)展，同質(zhì)化競爭也異常激烈 十一、對于本項目可借鑒因素分析國色天鄉(xiāng)優(yōu)勢：(1) 地理位置優(yōu)勢：相對于城西居民來講，國色天鄉(xiāng)園區(qū)是西南區(qū)最大規(guī)模的主題公園,是為青少年量身打造的娛樂公園.而在位置及交通方面也是方便快捷的.是作為城西居民出行游玩的首選之地。(2) 管理優(yōu)勢：1、對市場動向長期性的精確把握，隨

27、著游客反應(yīng)及樂園實際情況，不斷更新更換游樂設(shè)施設(shè)備以迎合市場需求。2、以娛樂行業(yè)為主導(dǎo)，對消費人群，理念及產(chǎn)品進(jìn)行了精確的定位。3、園區(qū)內(nèi)以8種風(fēng)格迥異的異域風(fēng)情建筑構(gòu)建而成，3大主題的游樂島嶼更為游客帶來了魔幻般的視覺沖擊。4、作為西南區(qū)首先面世的主題公園，官方在工作日并未收取任何入園費,僅在節(jié)假日象征性收取20元,通過這樣的方式,一方面可以在節(jié)假日人流高峰期減緩園區(qū)壓力，另一方面也可產(chǎn)生部分利潤。 5、停車位充足，在國慶大假日人流高峰期，園區(qū)可充分吸納游客進(jìn)入其中，從而保證人氣最大化，利潤最大化。 平樂古鎮(zhèn)商業(yè)調(diào)研一、項目基本情況介紹1、項目背景平樂古鎮(zhèn)(平樂古稱“平落”)發(fā)源于天臺山的白

28、沫江流經(jīng)古鎮(zhèn)，碧水縈繞，鷗鳥出沒，四季風(fēng)景如畫。作為“全國歷史文化名鎮(zhèn)”、“全國重點鎮(zhèn)”、“全國環(huán)境優(yōu)美城鎮(zhèn)”等，同時被評為“成都市十大魅力城鎮(zhèn)”和“成都市十佳景區(qū)”之一。2、區(qū)域位置平樂古鎮(zhèn)位于成都市西南所轄邛崍市境內(nèi)， 3、口岸特點距離國道318線9km，離邛崍市18km，離成都市93km，離成都雙流國際機(jī)場60km. 公交路線從新南門車站出發(fā),每天早上6:20至晚上6點都有車可直達(dá)平樂古鎮(zhèn).4、總體規(guī)模平樂古鎮(zhèn)占地23.54萬平方米(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及新浪網(wǎng)) 二、項目分區(qū)分析1、項目分區(qū)（1）老鎮(zhèn)（2）新鎮(zhèn)“平沙落雁”文化商業(yè)區(qū)2、 分區(qū)特色（1）老鎮(zhèn)區(qū)沿江而建是街區(qū)的主要特色，

29、其格局呈魚骨狀，33條街道長短不一呈井字間隔、曲直有度。 （2）“平沙落雁”文化商業(yè)區(qū)由三條老式街道及8個院落群組成，采用古老的建筑手法，保存了川西古鎮(zhèn)原始風(fēng)貌。 3、分區(qū)規(guī)模（1）老鎮(zhèn)占23.54萬平方米（2）新鎮(zhèn)“平沙落雁”文化商業(yè)區(qū)占地30畝，建筑面積11000平方米(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及官方數(shù)據(jù)) 三、項目特色1、項目核心因素（1）平樂古鎮(zhèn)發(fā)源于省級風(fēng)景旅游區(qū)天臺山玉宵峰的白沫江自西向北流經(jīng)古鎮(zhèn)，碧水縈繞，鷗鳥出沒，四季風(fēng)景如畫。（2）平樂有“九古”：古街、古寺、古橋、古樹、古堰、古坊、古道、古風(fēng)、古歌而聲名遠(yuǎn)播。（3）平樂古鎮(zhèn)早在公元前150年西漢時期就已形成，迄今已經(jīng)有2000

30、多年歷史了。（4）發(fā)源于天臺山的白沫江在古鎮(zhèn)一江分三水，繁衍了千年的古鎮(zhèn)文明，依水而建，因水而興是平樂水文化的獨特體現(xiàn)。 四、客群構(gòu)成平樂的主要客源，多數(shù)來自成都、綿陽、樂山、重慶等周邊城市。 2011年年接待350萬人次,且逐年遞增(30%)。通過實地考察詢問，古鎮(zhèn)平日里游客較少，一般周末游客量居中，而在國家法定節(jié)假日里，如清明節(jié)、端午節(jié)、五一、國慶等節(jié)日里，游客數(shù)量大幅度增加，為平日的310倍.（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及百度網(wǎng)） 五、空間規(guī)劃1、交通組織進(jìn)入古鎮(zhèn)，首先看到的是“樂善街”牌坊，是平樂古鎮(zhèn)的主要出入口。由這里一直往古鎮(zhèn)走，就是樂善街，也叫水景街。這里原來是旱街，后經(jīng)“引水入鎮(zhèn)”

31、工程，全長540多米.古鎮(zhèn)東沿騎龍街一線，西至平樂中學(xué)東界，北至糧倉北界，南至水廠北界. 2、整體建筑規(guī)劃布局古鎮(zhèn)作為川西重要的物資集散地、水陸碼頭，為了便于貨物的裝卸和交易，沿江而建是街區(qū)的主要特色，其格局呈魚骨狀。古鎮(zhèn)內(nèi)的格局，33條街道長短不一呈井字間隔、曲直有度，風(fēng)格為明清建筑，層進(jìn)整齊有序，四通八達(dá)。古街房屋保存完好，空間變化豐富。街上木板房、小青瓦屋頂相連成片，臨江一排排的吊腳樓，則是極具川西風(fēng)情的民居建筑，這些都講述著古鎮(zhèn)悠遠(yuǎn)的歷史。 3、項目總體平面示意圖 六、建筑風(fēng)格平樂古鎮(zhèn)整體建筑為明末清楚的川西民居風(fēng)格. 七、商家構(gòu)成1、入駐商家業(yè)態(tài)構(gòu)成老區(qū): 餐飲、特色小吃購物、零售休

32、閑娛樂住宿23家18家8家12家2、業(yè)態(tài)比例（1）餐飲特色小吃約占38% （2）購物、零售約占30%（3）休閑娛樂約占13%（4）住宿約占19%（注：由于老區(qū)規(guī)模過大，因此我團(tuán)隊選擇了最具代表性的商業(yè)區(qū)（白沫江兩岸進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，）平沙落雁:餐飲、特色小吃購物、零售休閑娛樂住宿23家27家6家.7家2、業(yè)態(tài)比例（1）餐飲特色小吃約占37% （2）購物、零售約占43%（3）休閑娛樂約占10%（4）住宿約占10%（數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及官方網(wǎng)站） 3、業(yè)態(tài)分布 八、經(jīng)營狀況平樂古鎮(zhèn)在餐飲、住宿等方面收費是根據(jù)時間不同而有高有低的。工作日去旅游的人不多因此收費便宜，而一旦到了節(jié)假日費用一般是工作日的

33、2-3倍，尤其是國定假日甚至可能會漲幅到5倍。而游客一般游玩消費的地方是在白沫江的兩岸，因此造成區(qū)域內(nèi)商家巨大化的收入差異，利潤分配不均。 九、銷售（租賃）價格及面積區(qū)間（1）在非居民自有房的前提下進(jìn)行只租不售的運營模式； 十、其它（面臨問題）1、面臨問題（1）形象定位不明確就目前而言平樂古鎮(zhèn)對外沒有一個明確的形象定位。（2）商業(yè)傾向嚴(yán)重古鎮(zhèn)商業(yè)的過度繁榮雖然能夠給當(dāng)?shù)貛韺嵸|(zhì)性的利益，但是這也將導(dǎo)致地方特色文化的流逝，被外來文化所侵蝕。 （3）旅游承載力分配不均平樂古鎮(zhèn)2005年旅游人次68萬，2006年132萬，2007年148萬，按照每年30%的增長速度，2011年平樂古鎮(zhèn)的接待量將會達(dá)

34、到450萬人次。通過實地考察發(fā)現(xiàn)，古鎮(zhèn)平日里游客較少，一般周末游客量居中，而在國家法定節(jié)假日里，如清明節(jié)、端午節(jié)、五一、國慶等節(jié)日里，游客數(shù)量大幅度增加，為平日的310倍。游客的大量涌入，超過了古鎮(zhèn)的旅游承載能力。游客的過度飽和，給景區(qū)造成巨大壓力。 （4）生態(tài)環(huán)境破壞去平樂游玩的旅客很大程度上得益于自然生態(tài)的因素。然而，在平樂古鎮(zhèn)的開發(fā)中，由于當(dāng)?shù)鼐用竦那罢靶圆粡?qiáng)，入駐商家的利益驅(qū)使，經(jīng)營者的開發(fā)觀念落后，游客的旅游素質(zhì)優(yōu)劣不等和基礎(chǔ)設(shè)施的不完善等原因，造成了古鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境遭受一定程度的破壞。 十一、對于本項目可借鑒因素分析運營啟示：（1）依托平樂古鎮(zhèn)悠久的歷史背景，以南絲綢文化作為為古鎮(zhèn)開發(fā)

35、的核心優(yōu)勢，形成完善的區(qū)域文化旅游產(chǎn)業(yè)鏈。（2）古鎮(zhèn)自然環(huán)境優(yōu)美，周邊更有四大名勝風(fēng)景區(qū)相輝映：廬溝、金華山、花楸山和秦漢古驛道。（3）當(dāng)?shù)厝嗣磕甓紩ㄆ谂e辦豐富多彩的民俗文化節(jié)；如山歌會、河燈會、牛兒燈、放生會、六月六觀音會等，吸引大量的游客前去。（4）古鎮(zhèn)的白沫江是盛夏避暑，嬉戲游玩的最佳場所，人性化的岸灘設(shè)計，使人們在觀賞的同時也能滿足親身下去體驗一把踏水嬉戲的愿望。（5）項目以觀光休閑、鄉(xiāng)村休閑、生態(tài)度假、戶外運動為賣點了迎合大都市人們對田園生活的向往。 文殊坊商業(yè)調(diào)研一、項目基本情況介紹1、項目背景文殊坊位于市中心人民中路旁，作為中國都市內(nèi)數(shù)量最多且最集中的禪院休閑區(qū)。這里匯集千年古

36、寺文殊院，道教圣地五岳宮和愛道堂、金沙庵等多處廟宇和道觀。它詮釋和傳播了老成都的人文風(fēng)貌、民俗風(fēng)情和休閑文化精蘊，是展示成都特質(zhì)、代表成都文化的對外名片。2、區(qū)域位置文殊坊古街位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。 3、口岸特點文殊坊地處青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約1.5公里，距騾馬市商圈約0.5公里，距火車北站約1.5公里公交路線16、99、64、75、302、1、55、33、73路可直達(dá).4、總體規(guī)模項目規(guī)劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中15.34萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積

37、為27.20萬平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及文殊坊官網(wǎng)) 二、項目分區(qū)分析1、項目分區(qū)項目（部分分區(qū)規(guī)模）：（1）成都會館（2）成都廟街2、 分區(qū)特色就目前而言,文殊坊內(nèi)的分區(qū)并不突出,僅規(guī)劃出了部分區(qū)域;成都會館、成都廟街等 3、分區(qū)規(guī)模（部分分區(qū)規(guī)模）成都會館約占7460平方米成都廟街約占22540平方米 (數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及文殊坊官網(wǎng)) 三、項目特色1、項目核心因素（1）文殊坊作為中國都市內(nèi)數(shù)量最多且最集中的禪院休閑區(qū)。這里匯集千年古寺文殊院，道教圣地五岳宮和愛道堂、金沙庵等多處廟宇道觀，是目前為止中國都市中心擁有數(shù)量最多最集中的禪院休閑區(qū)。

38、（2）文殊坊地處成都中心城區(qū)青羊區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢 四、客群構(gòu)成 1、客流來源：大成都市約占8層、省內(nèi)外占約2層（預(yù)估） 2、客流量:工作日/天約1000-2000人、節(jié)假日/天約3000-5000人(數(shù)據(jù)來源至實地走訪調(diào)查及文殊坊官網(wǎng)) 五、空間規(guī)劃1、交通組織文殊院東至北大街，草市場，南至白家塘街，通順橋街，西至人民中路，北至大安西路。區(qū)域內(nèi)包含旅游觀光、休閑度假、餐飲美食、特色購物、古玩字畫鑒賞收藏、養(yǎng)生康體、娛樂演出、會議研修、商務(wù)洽談、展示展覽、中外商務(wù)信息和文化藝術(shù)交流等功能于一體。 2、整體建筑規(guī)劃空間特色文殊坊的空間結(jié)構(gòu)是井字形的街區(qū)，馬路較寬，寬度在5米左右，這樣不僅可以作為步行街，車輛也可以暢通無阻