青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（旅游開發(fā)景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目）

1、目 錄第一章 總論1一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)1二、項(xiàng)目建設(shè)單位簡介2三、可行性報(bào)告編制依據(jù)3四、可行性報(bào)告編制內(nèi)容3五、建設(shè)方案與研究結(jié)論31、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模32、總圖布置方案43、勞動定員及職工來源44、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及招標(biāo)方案45、投資估算及資金籌措方案4第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性5一、建設(shè)背景5二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性6第三章 市場分析8一、市場分析81、國內(nèi)市場發(fā)展趨勢82、長沙旅游發(fā)展趨勢93、長沙2006年五一長假旅游市場現(xiàn)狀11二、市場定位161、項(xiàng)目的市場區(qū)域定位162、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體定位，17第四章 項(xiàng)目建設(shè)選址和有利條件18一、項(xiàng)目選址18二、建設(shè)條件181、地形、地貌、地震情

2、況182、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)19第五章 建設(shè)方案22一、總平面布置及交通運(yùn)輸方案221、總平面設(shè)計(jì)22二、弱電281、設(shè)計(jì)依據(jù)282、概述283、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)294、廣播系統(tǒng)305、綜合布線系統(tǒng)306、電話系統(tǒng)317、有線電視系統(tǒng)31三、供、配電311、設(shè)計(jì)依據(jù)312、供電323、電力控制、照明及防雷接地33第六章 運(yùn)營方案35一、經(jīng)營體系351、一級運(yùn)營層次362、二級運(yùn)營層次383、三級運(yùn)營層次38二、理念經(jīng)營381、生態(tài)健康理念382、主題概念運(yùn)營理念393、營銷理念40三、資源集聚401、搭建招商平臺402、建立合作聯(lián)盟41四、品牌經(jīng)營421、“產(chǎn)品”開發(fā)階段432、品牌培育階段4

3、43品牌深化階段45第七章 環(huán)境影響評價(jià)46一、項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀461、風(fēng)景區(qū)人口情況462、人口增長對核心景區(qū)產(chǎn)生的不利影響46二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響471、旅游與環(huán)境的關(guān)系472、環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)思想47三、環(huán)境保護(hù)措施481、環(huán)境保護(hù)原則482、界定方法483、接待規(guī)模484、環(huán)境設(shè)施495、宣傳教育49四、環(huán)境影響評價(jià)50第八章 組織機(jī)構(gòu)、勞動定員與培訓(xùn)51一、組織機(jī)構(gòu)51二、勞動定員52三、職工來源53四、職工培訓(xùn)53第九章 施工進(jìn)度及項(xiàng)目管理54一、施工進(jìn)度541、前期工作542、工程實(shí)施準(zhǔn)備工作543、施工、安裝階段。54二、項(xiàng)目建設(shè)管理551、加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格計(jì)劃財(cái)務(wù)管理5

4、52、加強(qiáng)項(xiàng)目組織管理553、加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理554、加強(qiáng)合作，確保高效565、施工組織意見56第十章 項(xiàng)目招投標(biāo)57一、招投標(biāo)原則57二、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序58三、評標(biāo)委員的人員組成和資質(zhì)要求59第十一章 投資估算61一、投資估算611、估算范圍和估算依據(jù)612、總投資623、建設(shè)投資估算624、流動資金估算64第十二章 社會效益65第一章 總論受湖南泰禹實(shí)業(yè)有限公司的委托，我們對“景區(qū)開發(fā)建設(shè)”項(xiàng)目可行性進(jìn)行了研究，通過對該項(xiàng)目所在地區(qū)的市場、環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進(jìn)行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，并與建設(shè)單位交換意見，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行

5、性研究報(bào)告。一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱: 景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：黃材水庫承辦單位：湖南泰禹實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目法人代表：劉曉武項(xiàng)目性質(zhì)：新建項(xiàng)目建設(shè)期限：5年景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目擬建于黃材水庫內(nèi)。黃材水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)以西3.5公里處，距寧鄉(xiāng)縣54.5公里，距長沙90余公里，鄰近益陽、婁底。黃材水庫集水面積240.8平方公里，總庫容1.53億立方，水域面積約1.2萬畝，主壩高61.5米，標(biāo)高119.5米，長347米，副壩高22.3米，標(biāo)高170.5米，長135米，水庫設(shè)計(jì)蓄水位166米。水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯(cuò)，四周環(huán)山，風(fēng)光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：二

6、、項(xiàng)目建設(shè)單位簡介湖南省泰禹實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司是經(jīng)湖南省工商局核準(zhǔn)登記注冊的有限責(zé)任公司。集團(tuán)注冊資金5208萬元，法定代表人：劉曉武，主要經(jīng)營范圍：投資興辦實(shí)業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；從事商務(wù)代理及咨詢服務(wù)；經(jīng)營普通機(jī)械、電器機(jī)械及器材、百貨、針紡織品、五金交電、化工、建筑材料及政策允許的礦產(chǎn)品。公司下設(shè)物業(yè)部、工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、辦公室、經(jīng)理室等職能部門。公司起步于1994年，通過近十年的努力及各部門的支持，公司實(shí)力不斷壯大，發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、市場網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)、城市貨運(yùn)、客運(yùn)、建材貿(mào)易、汽車銷售于一體的綜合性公司。下屬有全資子公司湖南省泰禹物業(yè)管理有限公司、馬王堆建材廣場（即馬王堆建

7、材新城泰禹區(qū)）和長沙市千禧出租車有限公司、湖南省星城家居有限公司、湖南中和投資有限公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體。公司地址：長沙市遠(yuǎn)大一路405號，現(xiàn)公司主要領(lǐng)導(dǎo)成員平均年齡35歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，高中級職稱，具備知識化、年輕化的特點(diǎn)?，F(xiàn)有職工109人（不含下屬子公司和實(shí)體），有中高級職稱以上人員25人，占職工總?cè)藬?shù)的23%，人員結(jié)構(gòu)合理。另企業(yè)總資產(chǎn)的7.2億元，負(fù)債率不到30%，處于較低水平，符合穩(wěn)健經(jīng)營的會計(jì)原則；從企業(yè)的流動比率和速動比率在剔除流動負(fù)債中的預(yù)收款來看，皆大于2，屬于合理水準(zhǔn)；從企業(yè)的營業(yè)收入和利潤總額來看，其營業(yè)利潤率在10%以上，最高月份達(dá)到48%，也屬于較佳水平，經(jīng)營管理

8、較好，財(cái)務(wù)狀況比較理想。三、可行性報(bào)告編制依據(jù)1、全國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計(jì)劃綱要。2、湖南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計(jì)劃綱要。3、湖南省旅游管理?xiàng)l例4、旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法.5、建設(shè)方提供的其它有關(guān)資料。6、國家計(jì)委計(jì)投資1993530號文件建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)； 7、建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額； 8、其他文件資料。四、可行性報(bào)告編制內(nèi)容依據(jù)國家有關(guān)政策和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程，國家農(nóng)業(yè)部等有關(guān)政策法規(guī)，本可研報(bào)告對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、運(yùn)營方案、環(huán)境保護(hù)根據(jù)實(shí)際內(nèi)容還需要加入。、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行了分析和評述，對項(xiàng)目的投資估算和經(jīng)濟(jì)效益、社會效益進(jìn)行全面論

9、證和研究。五、建設(shè)方案與研究結(jié)論1、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1.1、功能定位把景區(qū)建設(shè)成為一個(gè)綜合性的旅游休閑勝地，成為長沙、湘潭、株洲、益陽、婁底城市人口的休閑旅游娛樂之地。1.2、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為：游艇俱樂部及配套設(shè)施、各種娛樂游樂項(xiàng)目、接待中心及配套設(shè)施、休閑別墅、高爾夫球場、水上運(yùn)動項(xiàng)目、商業(yè)區(qū)等及其相關(guān)的配套設(shè)施。2、總圖布置方案景區(qū)位于寧鄉(xiāng)黃材水庫，本項(xiàng)目主要七大功能區(qū)域組成，分別是游艇俱樂部區(qū)，水上運(yùn)動區(qū)、中心接待區(qū)、游樂項(xiàng)目區(qū)、高爾夫休閑區(qū)、休閑別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)。3、勞動定員及職工來源本項(xiàng)目共需員工491人，各類人員按照精簡效能的原則和崗位工作的需要，面向社會公開招聘或從大專

10、院校應(yīng)屆畢業(yè)生中選聘。 4、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及招標(biāo)方案本項(xiàng)目建設(shè)期自2007年1月至2013年12月底，共計(jì)8個(gè)年。本項(xiàng)目建設(shè)按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)的范圍包括：勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建設(shè)工程、設(shè)備購置及安裝調(diào)試。5、投資估算及資金籌措方案本項(xiàng)目總投資59447.91萬元，其中固定資金投入54447.91萬元，流動資金5000萬元； 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性一、建設(shè)背景寧鄉(xiāng)山川秀美，人文薈萃，名勝古跡廣布境內(nèi)，其中劉少奇同志故居，溈山密印寺、灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)等均為盛名遠(yuǎn)播的旅游勝地。改革開放以來，寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。寧鄉(xiāng)被譽(yù)為“湖南農(nóng)業(yè)第一縣”，先后被列為全國主要商品糧、優(yōu)質(zhì)米

11、、瘦肉型豬、水產(chǎn)品重要生產(chǎn)基地。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，形成了建材、機(jī)電、化工、礦產(chǎn)、食品、服裝六大支柱為主體的工業(yè)體系。同時(shí)交通日趨發(fā)達(dá)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，水電配套服務(wù)日趨完善，通信服務(wù)良好，具有良好的旅游投資開發(fā)環(huán)境。旅游業(yè)是全球性朝陽型、非周期型產(chǎn)業(yè)，具有市場容量大、帶動效應(yīng)強(qiáng)、綜合效益好等顯著特點(diǎn)。加快寧鄉(xiāng)旅游業(yè)發(fā)展對于充分利用寧鄉(xiāng)旅游資源，拓寬就業(yè)領(lǐng)域，加強(qiáng)外界交流合作、推動寧鄉(xiāng)社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展都具有十分重要的意義。 十五期間，寧鄉(xiāng)旅游事業(yè)得到了全面發(fā)展：旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步完善（長花灰韶旅游高等級公路建設(shè)順利啟動、灰韶公路硬化通車、黃祖溈旅游公路全線通車）；五大特色旅游區(qū)域開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模；

12、旅游行業(yè)服務(wù)市場管理日趨規(guī)范；旅游經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展（十五期內(nèi)，旅游總收入達(dá)15.4億元人民幣，2005年旅游業(yè)產(chǎn)值6.8億元，占寧鄉(xiāng)縣gdp的比重預(yù)計(jì)為6%）。旅游業(yè)已成為寧鄉(xiāng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)。 寧鄉(xiāng)縣委、政府提出了“鼎足三湘，進(jìn)軍百強(qiáng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)寧鄉(xiāng)縣全面建設(shè)小康社會的事業(yè)進(jìn)程，并對寧鄉(xiāng)旅游業(yè)作出了第十一個(gè)五年規(guī)劃。寧鄉(xiāng)旅游業(yè)十一五規(guī)劃以寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)有旅游資源為依托，實(shí)施精品戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展，加大旅游投入，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使旅游資源創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，把旅游業(yè)建設(shè)成為全縣國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的增長點(diǎn)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，把寧鄉(xiāng)發(fā)展成為湖南省內(nèi)一流、國內(nèi)有一定知名度的縣級旅游目

13、的地。在這一個(gè)大的發(fā)展背景下，清洋湖作為寧鄉(xiāng)具有旅游資源得天最厚的景區(qū)之一，自然成為寧鄉(xiāng)旅游開發(fā)建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)和核心。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性寧鄉(xiāng)旅游業(yè)十一五規(guī)劃的出臺，將極大推動寧鄉(xiāng)旅游業(yè)的建設(shè)和發(fā)展，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，旅游產(chǎn)業(yè)得到了迅速蓬勃的發(fā)展，休閑經(jīng)濟(jì)日益得到人們的青睞。清洋湖具有良好的旅游資源和濃厚的旅游氛圍，開發(fā)建設(shè)清洋湖旅游景區(qū)從社會效益和經(jīng)濟(jì)效益方面來看都具有很大的必要性。其具體表現(xiàn)如下：1、寧鄉(xiāng)縣經(jīng)過九十年代后期和二十一世紀(jì)初的快速發(fā)展，已具有良好的政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，發(fā)展足跡早已向農(nóng)村深度挺進(jìn)，對廣大村鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)是大勢所趨，也是發(fā)展的必然。2、寧鄉(xiāng)縣是

14、紅色之縣，具有厚重的革命文化，同時(shí)也是旅游資源大縣，擁有灰湯、回龍山、溈山等旅游資源。對此，寧鄉(xiāng)縣政府順應(yīng)時(shí)勢，抓住優(yōu)勢，對寧鄉(xiāng)作出十一五的旅游整體規(guī)劃，清洋湖將打造成寧鄉(xiāng)和長沙的一流旅游景區(qū)，成為寧鄉(xiāng)旅游業(yè)的核心景區(qū)。3、清洋湖具有得天獨(dú)厚的自然資源和文化底蘊(yùn)：其一，擁有原生態(tài)的次森林、良好的植被和大面積的優(yōu)質(zhì)水域，其二，擁有青銅文化遺址、張拭張浚墓、祖塔等文化遺產(chǎn)；其三、擁有密印寺、千佛洞、峽溪漂流等多個(gè)近距離的輔助旅游景點(diǎn)；等等。這些資源足以使清洋湖成為寧鄉(xiāng)縣的一顆旅游明珠。4、清洋湖擁有大面積保護(hù)完好的原生態(tài)山林和水域，這在長沙市是獨(dú)一無二的稀缺旅游資源，具有很大的開發(fā)價(jià)值和開發(fā)潛力，

15、能為寧鄉(xiāng)縣和長沙市帶來良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，帶動寧鄉(xiāng)縣休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。5、隨著湖南經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，長沙市作為省會城市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，人民生活水平得到了很大的提高。長沙市民已不再只滿足物質(zhì)生活上的富足，更多的人需要高質(zhì)量的生活，向往去放松休閑、貼近自然、感受自然。清洋湖所擁有的自然資源和即將打造的特色游樂項(xiàng)目正好切合了都市人的這種需求。第三章 市場分析一、市場分析1、國內(nèi)市場發(fā)展趨勢1.1、主題細(xì)分越玩越專最近，某世界知名營銷研究公司調(diào)查表明，大多數(shù)人對旅游體驗(yàn)中所期望的依次是：學(xué)習(xí)、成長、自由、愉悅、好玩。目前廣東的旅游正處于“觀光休閑游”到“主題游”過渡的階段，主題游更適合二次前往

16、目的地的游客，更貼合人們在體驗(yàn)中對“學(xué)習(xí)、成長”的渴望。廣之旅董事副總經(jīng)理盧健旭指出，其實(shí)早在幾年前，廣東就走在全國前面，最早關(guān)注主題旅游，只是近幾年旅行社之間白熱化的價(jià)格戰(zhàn)，讓大家把更多的關(guān)注度放在了價(jià)格上面，而反而忽視了線路的內(nèi)涵。目前國內(nèi)的主題旅游大部分是在傳統(tǒng)線路上穿插一兩個(gè)主題，而在旅游發(fā)展成熟的國家，主題旅游市場已經(jīng)非常細(xì)化，除了綜合性的旅行社，還有許多專業(yè)旅行社，如有專門經(jīng)營高爾夫旅游的、游學(xué)旅游的。1.2、深度旅游開始興起大家對度假這個(gè)詞聽著并不陌生，但實(shí)際上，目前我國旅游市場仍然是以觀光旅游為主，度假旅游作為一種高端的旅游方式只是被高收入人群所呼喚。南嶺中恒生態(tài)旅游發(fā)展有限公

17、司董事總經(jīng)理陳旭軍指出，2006年我國的度假市場將首先在廣東啟動?！吧宪囁X，下車拍照”的鴨子團(tuán)正在被旅游的先行者唾棄。驢友的自助旅游是一種方式；而優(yōu)游一族的度假、充電則是另一種方式。找個(gè)地方住幾天，修復(fù)被都市化生活創(chuàng)傷了的身心，可以干點(diǎn)什么，也可以什么也不干，行程自由，對地點(diǎn)選擇則十分講究。同時(shí)，深度旅游的概念會引領(lǐng)市場。旅行者要求的不僅僅是觀光，而是體驗(yàn)、居留，游客市場將越來越細(xì)分。深度旅游和度假旅游市場的興起，會對傳統(tǒng)景點(diǎn)帶來沖擊，促使部分傳統(tǒng)景點(diǎn)面臨經(jīng)營困難的問題。2、長沙旅游發(fā)展趨勢2006年5月28日至29日，2006湖南旅游創(chuàng)新論壇旅游休閑發(fā)展論壇在長沙學(xué)院舉行。本屆旅游論壇由省

18、旅游協(xié)會主辦，長沙學(xué)院旅游管理系承辦，旨在通過對新興的休閑產(chǎn)業(yè)的理論探討，推動長沙休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與會專家認(rèn)為，傳統(tǒng)的旅游業(yè)正在加速向休閑業(yè)轉(zhuǎn)變，大長沙休閑產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和發(fā)展，有賴于高起點(diǎn)的規(guī)劃和市場化的營銷策劃。據(jù)長沙學(xué)院旅游管理系主任李映輝教授透露，受長沙市有關(guān)部門的委托，該系正在進(jìn)行“長沙市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究”課題的研究。 與會專家和旅游界人士都達(dá)成了一個(gè)共識，即長沙的休閑時(shí)代即將來臨。在前不久舉行的長沙市政府常務(wù)會議上，一部關(guān)于扶持和引導(dǎo)我市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見（討論稿）經(jīng)過審議并原則通過，此舉標(biāo)志著休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。在此背景下，近日召開的年旅游創(chuàng)新論壇的

19、主題被確定為“旅游休閑”。 休閑產(chǎn)業(yè)是指以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)和文化業(yè)為骨干而形成的滿足人們休閑需求的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。長沙學(xué)院客座教授、中國休閑研究中心主任馬惠娣指出，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然經(jīng)過傳統(tǒng)的旅游業(yè)、旅游休閑業(yè)和休閑旅游業(yè)等個(gè)階段向休閑業(yè)轉(zhuǎn)變。長沙學(xué)院客座教授、中國旅游報(bào)社代總編輯邵春更是驚呼“休閑時(shí)代到來了”。 傳統(tǒng)的以離開居住地到外地進(jìn)行觀光的旅游形態(tài)正逐步向大旅游轉(zhuǎn)變，休閑經(jīng)濟(jì)正彰顯出前所未有的生機(jī)與活力，長沙進(jìn)入“休閑時(shí)代”的腳步聲越來越近。“休閑時(shí)代”的一個(gè)突出標(biāo)志就是，人們不僅僅滿足于一年一度或一年幾次的黃金周遠(yuǎn)游，而是開始追求一種更加閑適、更加積極

20、、更加健康的生活方式和精神追求，進(jìn)而成為社會各階層人們普遍追求和享有的社會權(quán)利。 傳統(tǒng)旅游業(yè)向休閑業(yè)的延伸和發(fā)展，使休閑產(chǎn)業(yè)這一新興經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域蘊(yùn)藏著巨大的潛力。長沙市已經(jīng)在“十一五發(fā)展規(guī)劃”中明確提出，依托頗具特色的休閑娛樂業(yè)基礎(chǔ)，通過到年的努力，建立起功能定位準(zhǔn)確、產(chǎn)業(yè)布局合理、知識和技術(shù)含量高、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯的大長沙休閑產(chǎn)業(yè)，把長沙打造成我國中部休閑娛樂文化之都。近幾年，歌廳、足浴、酒吧等休閑娛樂活動成為長沙市民生活的熱門之選，洗腳按摩也成為城市居民休閑消遣的方式，甚至有人調(diào)侃長沙為“腳都”。歌廳、洗浴、酒吧等行業(yè)的興旺，表明長沙休閑產(chǎn)業(yè)已創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，也促進(jìn)了城市的精神文明

21、建設(shè)，但長沙離真正的“休閑之都”還有一定距離。 長沙休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有一些需要著力解決的問題，最突出的表現(xiàn)是休閑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)品雷同現(xiàn)象比較嚴(yán)重，難以滿足消費(fèi)者多層次、多樣化的需求。如長沙的酒吧、歌廳在全國很有影響，但相互之間風(fēng)格相似；農(nóng)家樂大多停留在觀光、采摘、垂釣等初級層次上，鄉(xiāng)土文化內(nèi)涵發(fā)掘得較少。此外，休閑支持系統(tǒng)發(fā)展不完善，交通、接待、安全等公共產(chǎn)品還嚴(yán)重不足。 為了加快長沙市休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要盡快制定休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃及重點(diǎn)和專項(xiàng)休閑區(qū)、休閑項(xiàng)目的規(guī)劃，在做好做足“山、水、洲、城”這篇文章的同時(shí)，加大城市外圍和長、望、瀏、寧地區(qū)的開發(fā)。無論是從國外的經(jīng)驗(yàn)還是從國內(nèi)近年的實(shí)踐

22、來看，休閑消費(fèi)的一個(gè)重要目的地是農(nóng)村，因此長沙市在進(jìn)行休閑產(chǎn)業(yè)的空間規(guī)劃時(shí)，不妨將長沙市區(qū)外圍和長、望、瀏、寧規(guī)劃為一個(gè)“環(huán)長沙休閑產(chǎn)業(yè)帶”，大力提升休閑環(huán)境，加強(qiáng)服務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)體系的建設(shè)，帶動長沙休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、長沙2006年五一長假旅游市場現(xiàn)狀2006年“五一”黃金周期間，長沙風(fēng)和日麗，舒適宜人，廣大游客真正領(lǐng)略到了快樂長沙、休閑之都的魅力?！拔逡弧秉S金周期間，長沙旅游市場精彩紛呈、秩序井然，實(shí)現(xiàn)了“健康、安全、秩序、質(zhì)量”的總體目標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”黃金周期間，全市共接待國內(nèi)外旅游者202.23萬人次，同比增長了12.86%，占全省的34.57，一日游游客量為157.54萬人次；

23、旅游總收入達(dá)到了7.26億元，同比增長20.57%，占全省總收入的30.51，旅游總?cè)藬?shù)和旅游總收入邁上了新的臺階，長沙作為全國旅游目的地城市的形象得到了進(jìn)一步凸現(xiàn)。3.1、精心組織，旅游市場繁榮興旺（1）韓國入境旅游來勢迅猛。從去年起，市旅游局抓住長張高速公路開通的契機(jī)，及時(shí)加大了針對韓國市場的宣傳促銷力度，卓有成效地促進(jìn)了中韓雙方的合作，長沙的旅行社與韓國的航空公司、長沙的旅游區(qū)（點(diǎn)）與張家界的旅行社成功實(shí)現(xiàn)了對接，從而改變了韓國游客只經(jīng)北京、上海等旅游城市轉(zhuǎn)機(jī)往返張家界的局面。在內(nèi)外雙重作用下，韓國長沙的航線迅速升溫。今年2月底海南航空公司率先開通了韓國青州長沙的156座金鹿包機(jī)，而3月

24、26日韓國韓亞和大韓航空公司開通的首爾-長沙航班更是結(jié)束了長沙作為開放口岸以來沒有定期國外直航航班的歷史，該航線目前每日抵達(dá)長沙的航班座位數(shù)達(dá)到424個(gè)；到4月26日，南航和東航的韓國首爾長沙包機(jī)也趕在“五一”黃金周之前陸續(xù)開通。到目前為止，由韓國飛抵長沙的各航班日均提供的座位數(shù)已達(dá)到近1000個(gè)，樹立了更加鮮明的長沙旅游形象。3月28日，岳麓山修復(fù)的金九療養(yǎng)地對韓國游客正式開放，4月29日，長沙入境旅游韓國市場開發(fā)工作會議在湖南國際會展中心召開，會上長沙旅游界人士對韓國入境旅游市場進(jìn)行了認(rèn)真的分析和探討，并對今后如何開拓韓國入境旅游市場作出了積極應(yīng)對，決定從“五一”起正式推行確保航班運(yùn)行、加

25、大韓國市場宣傳營銷力度、加強(qiáng)長沙旅游產(chǎn)品和接待設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)針對韓國市場的人力資源培養(yǎng)等九大具體措施，對黃金周期間的韓國入境旅游接待市場進(jìn)行了預(yù)熱。今年“五一”黃金周期間，每天抵達(dá)長沙的韓國游客平均超過800人次，7天累計(jì)接待韓國游客超過6000人次，相比去年同期增長了4倍，占入境旅游者接待總量的四分之三，成為今年“五一”黃金周期間我市入境旅游接待的主要增長點(diǎn)。本地接待韓國客人下榻的普瑞溫泉、華雅華天、湘泉大酒店、時(shí)代帝景等酒店的累計(jì)平均客房出租率均超過了90，其中韓國游客貢獻(xiàn)的份額約占客房總數(shù)的三分之一；華天國旅、新康輝等旅行社也在節(jié)日期間對韓國團(tuán)隊(duì)的行程安排作出了調(diào)整，增加了購物、娛樂、休

26、閑等方面的消費(fèi)，提高了韓國游客的消費(fèi)水平。（2）農(nóng)業(yè)休閑旅游倍受青睞。今年“五一”黃金周期間，長沙1200余家“農(nóng)家樂”游人絡(luò)繹不絕，生意空前火爆，長沙市假日辦每日都會接到各種詢問“農(nóng)家樂”情況的咨詢電話。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在長沙各區(qū)、縣（市）中，以開福區(qū)和長沙縣、望城縣的“農(nóng)家樂”最為“火爆”，接待游客總量均超過了30萬人次，營業(yè)收入均超過了400萬元。整個(gè)“五一”黃金周期間，長沙各“農(nóng)家樂”接待游客總量超過120 萬人次，經(jīng)營收入總額約1500萬元，其中營業(yè)收入超過20萬元的有開福區(qū)大明山莊、山鷹潭度假村、長沙縣櫻花溫泉、葆春山莊、望城縣千龍湖度假村、瀏陽市浩博農(nóng)莊、寧鄉(xiāng)縣地海山莊等10 余家單位。

27、由市旅游局和望城縣人民政府主辦、千龍湖生態(tài)旅游度假有限公司承辦的千龍湖長沙首屆鄉(xiāng)村休閑旅游節(jié)活動豐富多彩，釣魚比賽每天現(xiàn)場評選出的冠軍得到千龍湖度假村贈送的1000元消費(fèi)券，吸引了大量的垂釣愛好者，為望城百里水鄉(xiāng)的發(fā)展提供了經(jīng)驗(yàn)。長沙縣打造以休閑度假為特色的旅游產(chǎn)業(yè)，在黃金周期間策劃組織“歡樂家庭鄉(xiāng)村游pk大賽”，吸引了眾多以家庭為單位的游人。長沙“農(nóng)家樂”不僅收獲了一個(gè)名副其實(shí)的“黃金周”，也實(shí)現(xiàn)了社會效益的大豐收，為建設(shè)社會主義新農(nóng)村作出了積極貢獻(xiàn)。（3）區(qū)縣及景區(qū)活動精采紛呈。瀏陽市舉行了兩場“萬人狂歡瀏陽夜”活動，游人可以欣賞絢麗多姿的高空焰火、自娛自樂燃放安全煙花、觀看文藝演出、參與

28、面具舞會，整個(gè)活動以激情、狂歡為重點(diǎn)，充分展示了“花炮之鄉(xiāng)”的魅力；寧鄉(xiāng)把最時(shí)尚的超級女聲和古典的溈山風(fēng)景有機(jī)地結(jié)合起來，用“溈山美麗發(fā)現(xiàn)之旅”拉開了寧鄉(xiāng)“五一”黃金周旅游的序幕。長沙的各旅游景點(diǎn)也積極應(yīng)對，精心組織了多姿多彩的活動，讓游客享受到一個(gè)輕松愉快又熱鬧紛呈的黃金周。湖南省博物館主辦的“回望與前瞻油畫集合五十家”展覽名家薈萃，給游人以高雅的藝術(shù)享受；在長沙世界之窗，游客們可以看到曾為普京總統(tǒng)表演的正宗少林功夫，讓游客們近距離體驗(yàn)威名遠(yuǎn)播的少林功夫，感受令人自豪的傳統(tǒng)民族文化，岳麓山風(fēng)景區(qū)舉辦的“與勞模共享麓山美景”活動取得了圓滿成功，也受到了各界好評；海底世界“快樂五加一”活動不僅對

29、游客展示了70多種新品珍稀魚類，還請來了國際國內(nèi)的頂尖高手奉上大型魔術(shù)、滑稽、絕技表演；南郊公園的國際流行音樂周邀請了歐美知名樂隊(duì)和國內(nèi)流行先鋒的加入，為游人展示了充滿了多元化流行元素的音樂盛典；在曉園公園舉辦的洛陽牡丹花展活動引進(jìn)了100多個(gè)品種的10000余盆名貴牡丹花，是長沙歷次牡丹花展中規(guī)模最大的一次；長沙市動物園耗巨資引進(jìn)的法國三色獵犬，體態(tài)矯健，毛色鮮艷，深受游人的寵愛。（4）紅色旅游再創(chuàng)佳績。今年我市繼續(xù)搶抓國家大力發(fā)展紅色旅游的機(jī)遇，進(jìn)一步加大對紅色旅游的資金投入和市場營銷力度，紅色旅游仍是“五一”黃金周期間的一大亮點(diǎn)。以劉少奇同志紀(jì)念館、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、楊開慧紀(jì)念館、文家市

30、秋收起義紀(jì)念館等為代表的一批紅色經(jīng)典旅游區(qū)(點(diǎn))成為人們出游的首選地，它不僅是團(tuán)隊(duì)旅游行程安排中的主要景點(diǎn)之一，還逐漸成為了自駕游、自助游客青睞的目的地。盡管“五一”期間游客量大增，但由于各紅色旅游區(qū)(點(diǎn))節(jié)前準(zhǔn)備充分、工作到位、活動精彩紛呈、服務(wù)周到細(xì)致，營造了優(yōu)美舒適的游覽環(huán)境，因而整個(gè)黃金周期間市場秩序井然，受到游客的一致好評。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年“五一”黃金周期間，我市紅色旅游區(qū)(點(diǎn))共接待旅游者30萬人次，較去年同期增長10%，其中劉少奇同志紀(jì)念館接待紅色旅游專列游客突破5000人次，為黃金周有史以來的最高記錄，接待的游客數(shù)量連續(xù)5天超過景區(qū)核定最佳接待量，楊開慧紀(jì)念館接待的游客總量也超過了

31、歷年“黃金周”的游客量。3.2、和諧發(fā)展，假日經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁上揚(yáng)（1）酒店出租率持續(xù)攀升。“五一”黃金周期間，長沙作為全國旅游目的地城市的地位和形象日益凸現(xiàn)。過夜旅游人數(shù)不斷增長，達(dá)到44.69萬人次，比去年同期增長顯著，也促進(jìn)了我市旅游住宿業(yè)的更加繁榮。“五一”黃金周期間，我市住宿設(shè)施客房累計(jì)出租率達(dá)到了，尤其是星級酒店客房出租率在全國39個(gè)重點(diǎn)旅游城市中名列前茅。與去年同期相比，長沙各類住宿設(shè)施的團(tuán)隊(duì)接待量上升，但團(tuán)隊(duì)游客所占的住宿份額略有下降，而以自助游為主力的散客比重呈現(xiàn)不斷上升趨勢。（2）餐飲業(yè)銷售不斷上升。五一期間的長假，為我市餐飲業(yè)帶來了巨大商機(jī)。坡子街火宮殿總店繼續(xù)隆重推出廟會，成為

32、游人假期美食、觀光、休閑的好去處，西湖樓等旅游星級餐館以及天璽大酒店等許多星級酒店也在今年“五一”黃金周期間隆重推出了自己的特色餐飲項(xiàng)目和宣傳促銷活動，讓游客們在游玩之余大快朵頤。整個(gè)“五一”黃金周期間，我市餐飲企業(yè)銷售十分旺盛，長沙主要餐飲區(qū)域和特色酒樓，如湘江風(fēng)光帶沿線和火宮殿、西湖樓等酒樓接待人數(shù)和營業(yè)收入節(jié)節(jié)攀升。其中火宮殿坡子街總店?duì)I業(yè)收入總額比去年同期增長了20，日均超過10萬元，西湖樓、玉樓東總店等大型餐飲單位平均日營業(yè)額也突破了10萬元。（3）零售業(yè)銷售再創(chuàng)新高?！拔逡弧秉S金周期間，我市零售業(yè)再創(chuàng)新高。許多商場內(nèi)大量新品登場讓游人有了更豐富的選擇，各種各樣的賣場秀讓人耳目一新，

33、王府井的8米高的“褲型攀巖區(qū)”酷似站立的一條牛仔褲，亞洲第一高，為長沙增添不少節(jié)日的喜慶氣氛，五花八門的優(yōu)惠贈禮活動也令人心動不已。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”黃金周期間我市主要幾大商場銷量極旺，如王府井百貨、國美電器和通程百貨的銷售額分別較去年同期增長了61%、41%和36%。二、市場定位1、項(xiàng)目的市場區(qū)域定位根據(jù)以上的市場分析，我們得知目前整個(gè)旅游市場的發(fā)展趨勢為：整個(gè)市場趨勢已經(jīng)由觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑旅游，目前長沙市的休閑旅游正如日中天，競爭十分激烈。而沿海地區(qū)已由休閑旅游逐步向主題旅游發(fā)展，整個(gè)市場趨勢也逐步向主體旅游靠近。根據(jù)目前長沙市的市場情況及項(xiàng)目地的實(shí)際情況，我們可確定旅游區(qū)的功能設(shè)定是以休閑

34、為主，觀光為輔。發(fā)展設(shè)定是由休閑旅游向主題旅游發(fā)展，逐步開發(fā)旅游地產(chǎn)，形成一個(gè)完善的旅游度假功能區(qū)，滿足各階層的需要。2、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體定位，根據(jù)項(xiàng)目的地理位置可知，項(xiàng)目主要面對的是長株潭地區(qū)，及益陽和婁底的客戶群體。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃和功能的設(shè)定，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體細(xì)分主要分以下幾個(gè)部分（1）高消費(fèi)群體主要指的社會層次較高的消費(fèi)群體，年收入在10萬以上。該類客戶消費(fèi)層次較高，由于平時(shí)工作比較辛苦，因此也追求較高層次的消費(fèi)享受。主要以游艇俱樂部和休閑別墅來吸引。（2）中等消費(fèi)群體主要指月收入在20005000左右的客戶群體，該類客戶群體，擁有較穩(wěn)定的工作環(huán)境和收入，其中大部分還擁有自家車，一般

35、都會選擇攜帶全家或者好友自駕旅行。他們是景區(qū)游艇俱樂部、水上運(yùn)動及其他的新穎的游樂設(shè)施的消費(fèi)者。（3）年輕消費(fèi)群體由于該項(xiàng)目擁有較獨(dú)特的項(xiàng)目資源（獨(dú)一無二的水上項(xiàng)目及新穎的cs真人對抗游戲）將會吸引大量追求驚險(xiǎn)刺激的年輕玩家。雖然這部分客戶收入并不高，但是其消費(fèi)能力也不可小瞧，同時(shí)他們也是項(xiàng)目宣傳造勢的最好媒介。第四章 項(xiàng)目建設(shè)選址和有利條件一、項(xiàng)目選址景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目擬建于黃材水庫內(nèi)。黃材水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)以西3.5公里處，距寧鄉(xiāng)縣54.5公里，距長沙90余公里，鄰近益陽、婁底。黃材水庫集水面積240.8平方公里，總庫容1.53億立方，水域面積約1.2萬畝，主壩高61.5米，標(biāo)高119.5

36、米，長347米，副壩高22.3米，標(biāo)高170.5米，長135米，水庫設(shè)計(jì)蓄水位166米。水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯(cuò)，四周環(huán)山，風(fēng)光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。二、建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況2.1、地形地貌：黃材水庫樞紐位于偽水中游峽谷出口處，位于構(gòu)造剝蝕低山區(qū)向丘陵區(qū)過渡的過渡帶上、下游即為寬廣的黃材盆地，庫內(nèi)植被覆蓋良好，水庫淤積及污染較輕。壩址兩岸地形不對稱，右岸相對高差100米左右，山坡平緩，邊坡坡度約為28度；左岸山勢雄偉，相對高度達(dá)240米，邊坡坡度在137米高程以下為50-70度，以上為40度。兩岸在130-165米高程有兩級階地，成狹窄分布，階地沉積

37、物為粘土夾卵石組成。2.2、地層巖性水庫樞紐出露的地層為元古界板溪群、奧陶志留系、泥盆系及第三系、第四系地層。2.3、地質(zhì)地震根據(jù)國家地震局中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb183062001）長沙市為6度以下地震區(qū)，不需抗震設(shè)防。2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)項(xiàng)目區(qū)工程地質(zhì)情況，建設(shè)部2000年版中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖長沙市地震烈度為6度下，該地區(qū)地震烈度為6度以下，屬非抗震設(shè)防區(qū)。2.1、工程地質(zhì)黃材水庫位于大溈山花崗巖體北緣，溈山黃材東西向斷裂西段。本區(qū)經(jīng)歷了三次構(gòu)造運(yùn)動，即前震旦系末的雪峰運(yùn)動；志留系末的加里東運(yùn)動及泥盆系后的燕山運(yùn)動，三次構(gòu)造運(yùn)動在該區(qū)形成了前震旦系與寒武系地層、奧陶志留系與泥盆系地層

38、以及泥盆系地層與第三系地層之間的三個(gè)不整合面，同時(shí)形成了一系列斷裂構(gòu)造和褶皺。2.2、水文地質(zhì)黃材水庫區(qū)地理環(huán)境十分優(yōu)越，地表徑流大，年平均降水量1393mm，雨季為5-7月，約占年平均降水量的50%。該區(qū)富含地下水，儲量不清。2.3、氣候條件氣溫：年平均氣溫：17.2最冷月平均氣溫：4.7最熱月平均氣溫：29.4極端最低氣溫：-11.3極端最高氣溫：43降水量：年平均總降水量：1393mm一日最大降水量：192.5mm濕度：最冷月平均相對濕度：81%最熱月平均相對濕度：75%風(fēng)：風(fēng)速年平均：2.7m/s主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速：夏季nnw2.6m/s冬季nnw2.8m/s30年一遇最大風(fēng)速：23m/s

39、最大積雪深度20cm最大凍土深度5cm年雷暴日數(shù)49.5天全年日照時(shí)數(shù)1677.1小時(shí)2.4、施工條件本項(xiàng)目施工有一定的施工難度，本地的施工隊(duì)伍可滿足施工需要。石料、砂、礫料、石灰等材料：園區(qū)周圍石灰石儲量豐富，砂石料場較多，質(zhì)量較好，可以作為建筑用石料，運(yùn)輸距離較短。水泥：長沙縣有多家水泥廠，生產(chǎn)425硅酸鹽水泥，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)的選購。鋼材：可從市內(nèi)建材項(xiàng)目購買或直接從生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn)，供應(yīng)方便。木材：當(dāng)?shù)負(fù)碛写罅控S富的資源。其它建筑材料：長沙市專業(yè)建材項(xiàng)目可滿足供應(yīng)。第五章 建設(shè)方案一、總平面布置及交通運(yùn)輸方案1、總平面設(shè)計(jì)1.1、總平面布置原則1、滿足區(qū)域總體規(guī)劃的要求，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)的

40、政策、法規(guī)和法律。2、滿足國家現(xiàn)行的防火、防噪、衛(wèi)生、安全等規(guī)范、規(guī)定的要求，著重注意環(huán)保等方面的因素。3、功能分區(qū)合理，建筑跟區(qū)域景色渾然一體，盡量減少當(dāng)?shù)丨h(huán)境破壞；4、近期建設(shè)與遠(yuǎn)期發(fā)展相結(jié)合，協(xié)調(diào)好近遠(yuǎn)期工程的銜接，以及功能轉(zhuǎn)換，立足現(xiàn)在，適當(dāng)超前，合理、節(jié)約用地，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一次規(guī)劃，分期建設(shè)，做到宏觀可控，微觀可調(diào)，以適應(yīng)今后的市場規(guī)模的不斷調(diào)整和更新的需求。1.2、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想整體設(shè)計(jì)的思想：從景區(qū)設(shè)計(jì)的角度，整體把握功能布局，空間意象構(gòu)成，人流、船舶、游玩線路等動線設(shè)計(jì)。以人為本的設(shè)計(jì)思想：以人為本，注重個(gè)性，特色鮮明的原則，做到科學(xué)、人文、生活有機(jī)結(jié)合，并滿足功能要

41、求，同時(shí)滿足現(xiàn)代化，信息化多樣化的社會要求，人文優(yōu)先，創(chuàng)造科學(xué)理性與人文精神相結(jié)合的人文環(huán)境。結(jié)合心理學(xué)、行為學(xué)、社會學(xué)的研究成果，分析、解構(gòu)商業(yè)活動的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)上從人對空間的實(shí)際使用需求出發(fā)，體現(xiàn)對人的深切關(guān)懷，使商業(yè)活動與人的休閑需求有機(jī)結(jié)合，讓主體在旅游活動過程中得到放松，體驗(yàn)到樂趣和心理上的滿足，成為旅游者的樂園。 生態(tài)設(shè)計(jì)思想：商業(yè)建筑與人文景觀要有機(jī)結(jié)合，通過營造一個(gè)良好的旅游環(huán)境促進(jìn)商業(yè)氣氛的凝聚，使人與建筑、人與環(huán)境、建筑與環(huán)境良性交流互動。1.3、功能分區(qū)及建構(gòu)筑物組成本項(xiàng)目將分為二期進(jìn)行開發(fā)，一期主要開發(fā)的地段為月光沖十里畫廊入口以東地區(qū)。二區(qū)則為以西地區(qū)。清洋湖總體規(guī)劃分

42、兩大區(qū)劃，以水域東西走向?qū)⒄麄€(gè)湖區(qū)劃分為南北兩大塊。南區(qū)為普通旅游區(qū)，其功能主要有青銅文化博物館、度假公寓區(qū)、游樂中心、會務(wù)中心、餐飲中心、商業(yè)街區(qū)等。北區(qū)為高檔旅游開發(fā)區(qū)，其主要功能有游艇俱樂部、游艇俱樂部vip會所、豪華會員公寓、高爾夫練習(xí)場、高檔會務(wù)中心、戶外拓展活動區(qū)等。二期主要開發(fā)內(nèi)容為商業(yè)區(qū)域和游樂區(qū)域。主要位于十里畫廊以西，祖塔鄉(xiāng)附近。主要開發(fā)內(nèi)容為，度假公寓，游樂項(xiàng)目，商業(yè)小鎮(zhèn)。等。1.4、總平面布置考慮客戶群體的心理及實(shí)際需求，總平面布置綜述如下：一期建設(shè)內(nèi)容（1）牌樓采用現(xiàn)代風(fēng)格，并融入青銅文化元素。（2）管理處利用大壩上旅游管理公司辦公用房。（3）游艇俱樂部建設(shè)在黃材林場

43、辦公區(qū)域，用地面積10畝，建筑面積3000，其中俱樂部vip會所，五層，建筑面積2500。配套用房500。（4）接待中心建設(shè)在中澳文化村處，用地面積10畝，容積率為0.64，建筑面積4300。其中青銅文化博物館，三層，建筑面積1500；標(biāo)準(zhǔn)客房，兩棟，均為三層，建筑面積1800；餐飲中心，二層，建筑面積500；室內(nèi)活動中心，二層，建筑面積500。（5）度假公寓主要建設(shè)在翠竹灣（80畝）、翡翠谷（50畝）、茶原臺（100畝）三大區(qū)域，總計(jì)用地面積230畝，容積率為0.2，建筑面積3.07萬。（6）親水豪華會員公寓主要分布在月光沖十里畫廊入口以東的南北水岸線，用地面積5000畝，容積率為0.015

44、，建筑面積5萬。（7）游樂中心設(shè)在接待中心和翡翠谷之間的坡地，用地面積50畝，包含悠波球、滑草、兒童樂園、淺水游泳區(qū)等項(xiàng)目，配套建筑面積約500。（8）山地探險(xiǎn)項(xiàng)目區(qū)主要布設(shè)在寄養(yǎng)庫和煤炭侖兩個(gè)山谷，包含叢林探險(xiǎn)，極速山地自行車，峽谷軌道車、釣魚、滑索等項(xiàng)目。（9）十里畫廊原生態(tài)觀光帶十里畫廊水域及沿線山林直達(dá)張拭、張浚墓。（10）高爾夫練習(xí)場設(shè)立在茶山區(qū)域，用地面積400畝，配套用房約500。（11）cs真人對抗月光沖十里畫廊入口以東山地剩余部分均作為cs真人對抗開發(fā)場地，預(yù)計(jì)約500畝。（12）水上運(yùn)動項(xiàng)目主要開發(fā)月光沖十里畫廊入口以東水域的運(yùn)動項(xiàng)目，主要有滑水、潛水、劃船、碰碰船、游輪、

45、燈光捕魚等。二期建設(shè)內(nèi)容（1）大型接待中心在黃材水庫管理局區(qū)域，用地面積96畝，容積率為1.5，建筑面積9.6萬，含高級酒店一棟，12層，建筑面積1.1萬；以及炭和里青銅遺址開發(fā)建設(shè)，建筑面積約2500。（2）豪華會員公寓主要建設(shè)在倒掛金雞（50畝）和月光沖（250畝），總計(jì)用地面積300畝，容積率為0.2，建筑面積4萬；（3）度假公寓主要建設(shè)在祖塔鄉(xiāng)，用地面積800畝，容積率為0.2，建筑面積10.7萬；同時(shí)在祖塔鄉(xiāng)區(qū)域開發(fā)建設(shè)游艇俱樂部保養(yǎng)維護(hù)基地和大型的農(nóng)家樂。祖塔鄉(xiāng)區(qū)域開發(fā)建設(shè)包含祖塔遺址建設(shè)和同慶祠建設(shè)約2000。（4）大型綜合游樂中心建設(shè)在緊靠十里畫廊西岸口處，用地面積150畝。（

46、5）安置區(qū)域建設(shè)村民集中安置在金沙鎮(zhèn)區(qū)域，用地面積150畝，容積率為1.5，建筑面積為15萬。（6）商業(yè)街區(qū)建設(shè)在緊靠安置區(qū)域的祖塔遺和同慶祠一帶，沿水岸線建設(shè)。用地面積約80畝，容積率為1.8，建筑面積為9.6萬。（7）兩張墓及南軒書院建設(shè)建設(shè)規(guī)劃中的兩張墓重建和南軒書院的建設(shè)，用地面積約15畝，建筑面積約2500。（8）水上項(xiàng)目開發(fā)開發(fā)月光沖十里畫廊入口以西水域。（9）碼頭建設(shè)共建設(shè)四個(gè)碼頭，分布在月光沖豪華會員公寓、祖塔公寓區(qū)、安置區(qū)和商業(yè)街區(qū)。1.5、陸上交通共有三條主要公路線，其一,清洋湖大壩至游艇俱樂部段；其二，清洋湖副壩至翠竹灣附近；其三，祖塔鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)公路線。道路分主次二級構(gòu)成，

47、主要道路路面寬20米，連接各主次人流、車流出入口，次要道路寬12米或7.5米，全部為水泥混凝土路面，滿足進(jìn)出交通運(yùn)輸和消防等要求。1.6、水上交通開通水上客輪交通線，確定定時(shí)定點(diǎn)班輪。建設(shè)碼頭，共設(shè)立八大碼頭，其中，一期碼頭具體分布在大壩、游艇俱樂部、倒掛金雞、翠竹灣、接待中心、高爾夫練習(xí)場；二期碼頭設(shè)立在月光沖和祖塔公寓區(qū)。親水會員公寓三五成群建設(shè)小碼頭。1.7、停車場布置大型車輛停車場建設(shè)在大壩的南側(cè)，用地面積約6畝。小型車輛停車場其一，建設(shè)在大壩的北側(cè)，用地面積約5畝；其二，利用發(fā)電站旁邊的帶形平臺。游艇俱樂部vip會員停車場建設(shè)在黃材林場辦公區(qū)域旁邊的菜地。1.8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：景

48、區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)合計(jì)一期二期1總用地面積畝6500200085002總建筑面積萬8.949.658.53建筑容積率會員公寓0.20.2親水公寓0.015一期接待中心0.64二期接待中心1.54停車位大型車輛停車場臺40250小型車輛停車場臺180vip會員停車場臺30二、弱電1、設(shè)計(jì)依據(jù)1.火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50116-98)2.民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范(jgjt16-92)3.建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)設(shè)規(guī)范(gbt50311-2000)4.建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(gbjl6-872001版)5.有關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計(jì)條件2、概述弱電部分由火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、系統(tǒng)、有

49、線電視系統(tǒng)組成。在接待中二層設(shè)置計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中心機(jī)房，消防控制室，廣播站(設(shè)于消防控制室內(nèi))和市話交接箱；在接待中心設(shè)置火災(zāi)自動報(bào)警控制器，在商業(yè)中心、別墅區(qū)、游樂區(qū)等處設(shè)置區(qū)域火災(zāi)自動報(bào)警控制器。3、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)按照國家有關(guān)消防規(guī)范的要求，在辦公大樓、凈菜超市、倉儲區(qū)和農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)資及土特產(chǎn)交易區(qū)設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)。采用智能型總線制火災(zāi)自動報(bào)警聯(lián)動控制系統(tǒng)裝置?；馂?zāi)自動報(bào)警聯(lián)動控制系統(tǒng)采用集中區(qū)域報(bào)警控制形式。區(qū)域火災(zāi)自動報(bào)警控制器分別設(shè)置在各區(qū)值班室：集中火災(zāi)自動報(bào)警控制器及聯(lián)動控制器、消防應(yīng)急廣播、消防專用電話設(shè)置在接待中心的消防控制室，各個(gè)火災(zāi)自動報(bào)警控制器之間則以rs485通訊總線

50、聯(lián)網(wǎng)，從集中火災(zāi)自動報(bào)警控制器的通訊接口與計(jì)算機(jī)聯(lián)接構(gòu)成具有中央站功能的消防控制圖形中心，實(shí)現(xiàn)對整個(gè)景區(qū)的消防系統(tǒng)的管理和監(jiān)控。消防控制室與各設(shè)置區(qū)域火災(zāi)自動報(bào)警控制器的值班室設(shè)置直通電話。為提高報(bào)警系統(tǒng)的可靠性，根據(jù)探測區(qū)域的高度等環(huán)境特征選用智能程度高的各種火災(zāi)探測器和模塊。每個(gè)探測器和模塊均裝有微機(jī)芯片，提高了產(chǎn)品的自主能力，探測器均有良好的環(huán)境變化自動補(bǔ)償能力，對環(huán)境中的塵埃、水汽、普通煙霧的干擾減至最?。翰⒏鶕?jù)需要設(shè)置手動報(bào)警按鈕、報(bào)警警鈴及聲光報(bào)警器等?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，消防報(bào)警聯(lián)動控制系統(tǒng)能發(fā)出指令，切斷發(fā)生火災(zāi)區(qū)域及相鄰區(qū)域內(nèi)的照明電源和非消防用電電源；打開應(yīng)急照明及疏散指示燈，同時(shí)

51、可按下消火栓泵啟動按鈕，啟動消防水泵滅火系統(tǒng)，進(jìn)行滅火撲救，把火災(zāi)造成的損失降低到最少。4、廣播系統(tǒng)在景區(qū)各區(qū)和戶外按規(guī)范要求設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，廣播系統(tǒng)的主要功能是：平時(shí)為便于市場管理和宣傳工作的需要用于業(yè)務(wù)廣播及服務(wù)性廣播，緊急時(shí)自動切換為火災(zāi)應(yīng)急廣播供人員緊急疏散用。廣播系統(tǒng)采用業(yè)務(wù)廣播與火災(zāi)應(yīng)急廣播合用一套揚(yáng)聲器，廣播系統(tǒng)控制主機(jī)安裝在接待中心的消防控制室，火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)置亦在消防控制室。均可按需要進(jìn)行分區(qū)廣播。5、綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)是一套用于聯(lián)接各種終端設(shè)備的導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò)。它可以將語音、數(shù)據(jù)、圖像等設(shè)備彼此相連，同時(shí)也可以通過傳輸網(wǎng)絡(luò)使上述設(shè)備與外界各種通信數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)連接。綜合布線系統(tǒng)

52、理論上可以支持語音、數(shù)據(jù)、視頻以及監(jiān)控等弱電信號的傳輸。但目前我們一方面考慮到視頻等信號的傳輸需有源設(shè)備的轉(zhuǎn)換，將造成設(shè)備投資的大幅度增加：另一方面缺乏與之相適應(yīng)的管理體制，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范尚不健全。因此本項(xiàng)目綜合布線系統(tǒng)將主要滿足數(shù)據(jù)傳輸?shù)囊?。本?xiàng)目接待中心內(nèi)、其它建筑物內(nèi)、接待中心與電子信息顯示屏之間及接待中心與其它建筑物間將按具體情況實(shí)施綜合布線，以滿足在技術(shù)上系統(tǒng)互聯(lián)，在管理上運(yùn)行維護(hù)的需要，充分利用內(nèi)部資源，最大程度地滿足使用者的需要.并具備必要的冗余量和可擴(kuò)充性；從而確保網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的升級、調(diào)整與擴(kuò)充的方便與可能，也保證了綜合布線系統(tǒng)在較長時(shí)間內(nèi)的可用性與投資效益。本項(xiàng)目綜合布線系統(tǒng)選用基

53、于國際標(biāo)準(zhǔn)的以雙絞線光纖為主要傳輸介質(zhì)，支持語音、數(shù)據(jù)的傳輸。主配線架放置在商務(wù)綜合樓計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中心機(jī)房，在主配線架與分配線架之間采用光纖作為主干，分配線架至工作區(qū)信息端口以六類非屏蔽雙絞線連接。每個(gè)工作區(qū)將根據(jù)具體情況配備信息插座。6、電話系統(tǒng)為便于市場內(nèi)部的聯(lián)系及對外聯(lián)絡(luò)的需要，從市話網(wǎng)引入2000對市話電纜進(jìn)入市場。市話交接箱安裝在商務(wù)綜合樓內(nèi)。各區(qū)辦公地點(diǎn)，酒店、商業(yè)鋪面、各別墅都引進(jìn)電話線。7、有線電視系統(tǒng)有線電視網(wǎng)絡(luò)主要集中在別墅居住區(qū)域內(nèi)。三、供、配電1、設(shè)計(jì)依據(jù)1.供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50052-952.低壓配電裝置及線路設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50054-953.10kv及以下變電

54、所設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50053-944.其他國家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定。5.各有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)協(xié)作資料2、供電2.1、負(fù)荷等級根據(jù)本項(xiàng)目各建筑物的使用性質(zhì)，確定部分游樂設(shè)施、消防用電按二級負(fù)荷供電，其余按三級負(fù)荷供電。二級負(fù)荷供電均采用雙回路末端自動切入。 2.2、供電電源及電壓由附近35kv變電站以一回l0kv專線向景區(qū)供電。10kv電源線路采用yjv2210-370電力電纜由電纜溝敷設(shè)至本工程配電房。配電房內(nèi)設(shè)有一臺自啟動柴油發(fā)電機(jī)組(160kw)，以確保二級負(fù)荷供電。2.3、供電負(fù)荷市場等計(jì)算視在負(fù)荷：440kva。選用一臺scb9-630/10/0.4干式變壓器。2.4、繼電保護(hù)對用電

55、設(shè)備采用短路、接地和過負(fù)荷等保護(hù)措施。計(jì)量方式：高壓設(shè)電度計(jì)量。2.5、無功補(bǔ)償采用低壓0.4kv電容器自動無功補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后10kv側(cè)功率因數(shù)達(dá)0.9以上。3、電力控制、照明及防雷接地3.1、配電方式采用電力電纜放射式供電。高壓開關(guān)柜采用zs1型，低壓屏采用mns型，動力箱采用xl-21型，照明箱采用kv4l型。3.2、照明接待中心、別墅、博物館、游樂中心等采用以高效熒光燈為主的光源，道路、圍墻采用氣體燈或白熾燈照明。各類用房照明按國家有關(guān)規(guī)范要求的照度進(jìn)行設(shè)計(jì)。3.3、電纜導(dǎo)線選型及敷設(shè)配電線路選用vv22-lkv,vv-lkv型銅芯電纜。室外電纜為直埋或沿電纜溝，室內(nèi)配電導(dǎo)線均采用銅芯

56、塑料導(dǎo)線。穿鋼管或難燃塑料管沿墻、地板內(nèi)暗敷。3.4、接地或接零保護(hù)系統(tǒng)在電源入戶處保護(hù)、中性線應(yīng)做重復(fù)接地，其接地電陰不大于1。接地采用tn-s系統(tǒng)。用地設(shè)備的金屬外殼、穿線鋼管、部分易產(chǎn)生靜電的設(shè)備均應(yīng)通過接地干線接地，其接地電阻不大于1。3.5、建筑防雷本工程防雷等級為三類。 在屋面四周明敷12鍍鋅圓鋼作避雷帶：利用柱內(nèi)之鋼筋作引f線：利用建筑物基礎(chǔ)作接地體，其接地電阻不大于1。若達(dá)不到要求，則增設(shè)人工接地極。第六章 運(yùn)營方案開發(fā)建設(shè)是景區(qū)建設(shè)不可或缺的前提，但它在很大程度上只是階段性的工作。就景區(qū)持續(xù)發(fā)展而言，運(yùn)營才是長期的、最根本、最重要的工作。運(yùn)營水平的高低將直接決定景區(qū)的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，決定未來的競爭地位。一、經(jīng)營體系景區(qū)的運(yùn)營主要分為三個(gè)層次。泰禹公司各經(jīng)營部門各經(jīng)營商一級經(jīng)營三級經(jīng)營二級經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營一級開發(fā)出