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文檔簡(jiǎn)介
1、社區(qū)物業(yè)管理如何走好市場(chǎng)路隨著管理局對(duì)油田社區(qū)的費(fèi)用補(bǔ)貼的逐年減少,社區(qū)賴以生存的費(fèi)用補(bǔ)貼也即將走到盡頭,到XX年費(fèi)用補(bǔ)貼將為零。費(fèi)用的大幅縮減,使原本存在的矛盾更加突出,文秘部落 其中物業(yè)管理方面費(fèi)用缺口最大,受沖擊最大,壓力也最大。面對(duì)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí),作為社區(qū)主業(yè)的物業(yè)管理今后如何生存、發(fā)展,如何真正走向市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng),市場(chǎng)化運(yùn)作。帶著這一問題,我們對(duì)玉山物業(yè)公司的9個(gè)四級(jí)單位進(jìn)行了深入調(diào)查和分析。 一、油田社區(qū)物業(yè)管理的基本定位 1997年管理局推行社區(qū)改革,把原來各二級(jí)單位分散管理社會(huì)部分分離出來,實(shí)行區(qū)域化管理、社會(huì)化服務(wù)。因此,社區(qū)是在分離主業(yè)辦社會(huì)職能、分流企業(yè)富余人員的大背景
2、下成立的。作為社區(qū)的重要組成部分之一,物業(yè)管理公司一直是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中定位的,靠的是吃福利,吃“皇糧”維持管理和服務(wù),隨著這種變形的運(yùn)作模式的不斷循環(huán),物業(yè)公司的管理服務(wù)也在不斷擴(kuò)大,項(xiàng)目不斷增多,但經(jīng)濟(jì)效益卻在逐步下降。這主要是由于當(dāng)初對(duì)水、電、氣、暖、住房、環(huán)衛(wèi)、綠化等方面物業(yè)的有效投入,逐步變成主業(yè)單位甩包袱,安置老弱病殘的福利性管理,造成了管理成本的上漲,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降。 從目前的實(shí)際情況看,物業(yè)公司的管理職能定位主要有兩部分:一是管理職能,二是服務(wù)職能。這些職能的確定現(xiàn)在看來帶有很大的計(jì)劃性,還保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的許多痕跡,不是真正意義上的物業(yè)管理公司。與真正意義上的市場(chǎng)化運(yùn)作相比,
3、油田物業(yè)公司在很多方面都有較大差別,主要是在自身定位上產(chǎn)生了概念模糊,存在偏差,認(rèn)為自己是管理局和社區(qū)成立的物業(yè)管理單位,專門負(fù)責(zé)管轄各小區(qū)的物業(yè)管理,住戶理應(yīng)接受管理。而真正市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間應(yīng)是不斷更替、互動(dòng)的過程,二者之間的關(guān)系是服務(wù)的提供者與享受者的關(guān)系。因此,物業(yè)管理既是一種物業(yè)上的管理行為,同時(shí),它也是一種物業(yè)上的服務(wù)行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入,為油田物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更加廣闊的空間,決定了物業(yè)管理企業(yè)的生存必須建立在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上,以市場(chǎng)為導(dǎo)向,把握競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),找準(zhǔn)市場(chǎng)定位,樹立品牌形象,逐步走出一條產(chǎn)業(yè)化經(jīng)
4、營(yíng)的新路子。 二、玉山物業(yè)公司在市場(chǎng)化道路上所取得的成績(jī) 玉山物業(yè)管理公司作為油田物業(yè)行業(yè)的一條巨龍?jiān)谕袠I(yè)中處于領(lǐng)先地位,在物業(yè)管理市場(chǎng)開拓方面進(jìn)行了有益的探索和實(shí)踐,同時(shí)也取得了一定的效果和經(jīng)驗(yàn)。 1、增強(qiáng)了品牌感召力。品牌是公司綜合管理、經(jīng)營(yíng)服務(wù)、公眾信譽(yù)等多種因素在廣大業(yè)主以至社會(huì)公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到居民的認(rèn)可,帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益,而且可以作為物業(yè)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)模效益的堅(jiān)強(qiáng)后盾。因此,公司決策層以“達(dá)標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)、爭(zhēng)強(qiáng)、奪牌”活動(dòng)為載體,著力夯實(shí)所屬9個(gè)基層單位的基本功,努力強(qiáng)化自身的造血功能,大力實(shí)施了品牌戰(zhàn)略,先后培育了一個(gè)名牌物業(yè)站,一個(gè)行業(yè)一強(qiáng)隊(duì),2個(gè)管
5、理局優(yōu)秀基層隊(duì),提高了基層的管理服務(wù)水平,樹立全新的品牌形象,使居民真正感受到了生活的舒適和心理的滿足,增強(qiáng)了服務(wù)品牌感召力。 2、增強(qiáng)了綜合管理能力。勝中社區(qū)機(jī)構(gòu)整合以后,新的玉山物業(yè)公司將服務(wù)方法、操作規(guī)程、經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展戰(zhàn)略、人力資源等進(jìn)行了系統(tǒng)、規(guī)范的管理,并平衡了公司內(nèi)部的各種關(guān)系,將管理意圖貫徹、落實(shí)到每一個(gè)崗位、每一名員工,變多方面的壓力為協(xié)調(diào)一致的動(dòng)力。結(jié)合iso9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)加強(qiáng)了公司的基礎(chǔ)規(guī)范管理,靠系統(tǒng)化的制度培育了職業(yè)管理層,淡化了個(gè)人管理色彩,減少管理隨意性,通過管理流程的整合和優(yōu)化,提高了管理的程序化和標(biāo)準(zhǔn)化水平,實(shí)現(xiàn)了最佳管理目標(biāo)。 3、增強(qiáng)了參與競(jìng)爭(zhēng)
6、能力。物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在比管理水平、比資金實(shí)力、比管理規(guī)模的同時(shí),已經(jīng)上升為真正市場(chǎng)化運(yùn)作基礎(chǔ)上的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中取勝,必須提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。為錘煉隊(duì)伍駕馭市場(chǎng)的能力,公司建立了以物業(yè)站為甲方、專業(yè)隊(duì)為乙方的內(nèi)部模擬市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,使物業(yè)站和專業(yè)隊(duì)都增添了無形的壓力。在薪金的分配激勵(lì)機(jī)制上,公司制定了系統(tǒng)、全面的考核標(biāo)準(zhǔn),采取了崗位系數(shù)與日??己私Y(jié)果相結(jié)合的辦法,較好地發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用,積極的營(yíng)造了有序的競(jìng)爭(zhēng)氛圍,增強(qiáng)了公司各單位的競(jìng)爭(zhēng)能力。目前,公司依靠過硬的技術(shù),優(yōu)質(zhì)的服務(wù),在外部市場(chǎng)贏得了良好的信譽(yù)。通過幾年來的不斷努力,公司先后成功地承攬了東營(yíng)區(qū)人民政府、東營(yíng)區(qū)人民檢察院
7、、東營(yíng)區(qū)地稅局等地方政府和油田明珠廣場(chǎng)、勝利日?qǐng)?bào)社、大明油氣公司等十多個(gè)單位的住宅和非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。僅XX年上半年,公司便以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了130萬元的市場(chǎng)份額。 三、所存在的問題 1、市場(chǎng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不規(guī)范。 由于社區(qū)改革不夠徹底,原屬主營(yíng)單位的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所沒有完全移交社區(qū),形成了主營(yíng)單位與社區(qū)搶占市場(chǎng)的局面,市場(chǎng)秩序有待規(guī)范。而且部分主營(yíng)單位在分離綠化、維修等后勤人員后,又出現(xiàn)了重上機(jī)構(gòu)、自建自管的現(xiàn)象。另一方面,受地域管理和客觀因素的影響,全局范圍內(nèi)的跨區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局還沒有完全開展。目前油田物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育緩慢,絕大多數(shù)物業(yè)管理仍由主管部門按區(qū)域委派或指定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。物
8、業(yè)管理企業(yè)在這種情況下既無壓力、又無動(dòng)力,更難以形成由于競(jìng)爭(zhēng)帶來的危機(jī)感,阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展。 2、管理和專業(yè)人才匱乏。 油田社區(qū)是后勤體制改革的產(chǎn)物,是分離富余人員的集合體。從其它行業(yè)轉(zhuǎn)行從事物業(yè)管理的人在目前的物業(yè)管理企業(yè)中占據(jù)大多數(shù),真正懂經(jīng)營(yíng)、能經(jīng)營(yíng)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善經(jīng)營(yíng)的人才缺乏,而且由于油田物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間較短,尚未建立統(tǒng)一的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范,從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。加之一些管理人員觀念轉(zhuǎn)變不夠,對(duì)自己正從事的職業(yè)沒有清楚的認(rèn)識(shí),甚至擺不正自己的位置,缺乏對(duì)市場(chǎng)的理性認(rèn)識(shí),看不到物業(yè)管理市場(chǎng)的廣闊前景,影響了對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的開發(fā)。 3、人工成本高,負(fù)擔(dān)過重。 近幾年來,油
9、田物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業(yè)的一個(gè)后勤服務(wù)單位,人工成本過高、負(fù)擔(dān)過重是油田物業(yè)單位的一個(gè)普遍現(xiàn)象。目前玉山物業(yè)公司現(xiàn)有員工351人,況且今年總費(fèi)用較往年有大幅的減少,在一些小規(guī)模市場(chǎng)的開發(fā)上出現(xiàn)了入不敷出的現(xiàn)象,人工成本的過高使公司的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)道路舉步維艱。 四、尋求自我發(fā)展的實(shí)施對(duì)策 1、準(zhǔn)確地選擇市場(chǎng)定位。 物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣,也是以盈利為最終目的的,因此,物業(yè)企業(yè)應(yīng)以自己獲取最大經(jīng)濟(jì)效益為原則。了解自己的競(jìng)爭(zhēng)方向、競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度等內(nèi)容,要準(zhǔn)確地確定自己的市場(chǎng)定位,來占有和發(fā)揮優(yōu)勢(shì),遠(yuǎn)離價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的圈子。物業(yè)企業(yè)在確定市場(chǎng)定位時(shí),要根據(jù)實(shí)際情況,選擇科技含量較高、社會(huì)信譽(yù)度較好,成規(guī)模、上檔次的高層大廈或住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施不健全、社會(huì)信譽(yù)較差、不適合實(shí)施物業(yè)管理及物業(yè)市場(chǎng)不完善地區(qū)的項(xiàng)目應(yīng)遠(yuǎn)離,防止造成不應(yīng)有的損失。 2、增加物業(yè)管理的科技含量。 要充分運(yùn)用現(xiàn)代科技智能化管理系統(tǒng),增加物業(yè)管理的科技含量,通過實(shí)施網(wǎng)上信息服務(wù)和智能化管理等高技術(shù)附加值,實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)回報(bào),創(chuàng)造和鞏固物業(yè)管理企業(yè)新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。 3、完善物業(yè)管理的商務(wù)功能。 隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工專業(yè)的深入,物業(yè)管理應(yīng)從大局出發(fā),在穩(wěn)定地占有市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上,在商務(wù)服務(wù)的深度和廣度上進(jìn)一步拓展思路,與社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合,
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