上海周邊溫泉度假村溫泉度假村開發(fā)模式研究

1、上海周邊溫泉度假村溫泉度假村開發(fā)模式研究2011-10-21上海周邊溫泉度假村溫泉度假村開發(fā)模式研究上海周邊溫泉度假村溫泉度假村開發(fā)模式研究北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中心羅紅寶、林峰隨著一批旅游大鱷、地產(chǎn)大鱷的介入和著名溫泉品牌的戰(zhàn)略擴(kuò)張，溫泉度假村的開發(fā)已經(jīng)從廣東、云南、北京等傳統(tǒng)的溫泉旅游熱點(diǎn)地區(qū)向全國(guó)范圍高速擴(kuò)展，形成了新一輪的投資熱潮，隨之而來的是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。溫泉度假村贏得成功的關(guān)鍵是開發(fā)模式的創(chuàng)新，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注，因?yàn)檫@不僅直接決定著溫泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影響著溫泉度假村的投資回報(bào)。綠維創(chuàng)景溫泉水療與度假酒店設(shè)計(jì)中心作為溫泉開發(fā)的專業(yè)研究平臺(tái)，

2、在系統(tǒng)梳理我國(guó)現(xiàn)有溫泉度假村六大經(jīng)典開發(fā)模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)案例，初步提出溫泉度假村開發(fā)模式創(chuàng)新的五個(gè)關(guān)鍵思路，以期對(duì)全國(guó)的溫泉度假村投資開發(fā)形成一定的指導(dǎo)作用。一、中國(guó)溫泉度假村呼喚開發(fā)模式創(chuàng)新突破溫泉項(xiàng)目是旅游項(xiàng)目中最具快速盈利潛力的項(xiàng)目之一。中國(guó)溫泉度假村的開發(fā)，目前已經(jīng)從原來的沐浴、療養(yǎng)、休閑、娛樂時(shí)代進(jìn)入了全新的主題化、復(fù)合性、度假型溫泉時(shí)代，開發(fā)水準(zhǔn)也得到空前提升。在這樣的大勢(shì)下，開發(fā)模式的創(chuàng)新，從戰(zhàn)略上直接決定著溫泉度假村的盈利效應(yīng)，不僅是一大批已建成的溫泉度假村亟待通過改造來重塑吸引力，而且新開發(fā)的溫泉度假村更需要通過創(chuàng)新來構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力。二、中國(guó)溫泉度假村六大經(jīng)典開發(fā)模式總

3、結(jié)盡管關(guān)于溫泉度假村開發(fā)模式的研究總結(jié)還非常落后，但是，中國(guó)的一大批先行的溫泉度假村，實(shí)際上已經(jīng)在多年經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，通過開發(fā)模式的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。主要有以下六大經(jīng)典開發(fā)模式：1、特色溫泉景區(qū)模式-特色溫泉+景區(qū)所謂特色溫泉景區(qū)模式，就是以創(chuàng)造獨(dú)具特色的溫泉泡浴景區(qū)來贏得市場(chǎng)的模式。這是溫泉度假村開發(fā)最根本的模式，這類溫泉度假村規(guī)模不一定很大，但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、引領(lǐng)中國(guó)溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運(yùn)用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗(yàn)型溫泉泡浴景區(qū)，主要包括兩種類型：第一，面向大眾的精品溫泉景區(qū)。以中國(guó)溫泉行業(yè)的領(lǐng)頭羊-御溫泉和超級(jí)后起之秀-

4、天沐溫泉為代表。不論是御溫泉耳熟能詳?shù)挠?、太醫(yī)五體、n福湯六次方，還是天沐的真山水溫泉、太極八湯、美人四潤(rùn)湯、九步六法沐湯儀式，以及他們所共同提倡的夏季泡溫泉，實(shí)際上都是在開創(chuàng)和豐富現(xiàn)代溫泉文化。正因?yàn)橹铝τ趧?chuàng)造溫泉文化，挖掘溫泉養(yǎng)生的內(nèi)涵，構(gòu)建溫泉生活方式，御溫泉和天沐溫泉成為了行業(yè)的標(biāo)桿，不僅獲得項(xiàng)目開發(fā)的成功，而且成功鑄就了企業(yè)品牌，形成管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營(yíng)模式，使其有資本輸出品牌，實(shí)行全國(guó)性的戰(zhàn)略擴(kuò)張。第二，面向小眾的高端spa景區(qū)。以昆明的柏聯(lián)spa為代表。柏聯(lián)spa利用昆明陽宗海旅游度假區(qū)作為高端休閑度假產(chǎn)品集聚區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以個(gè)性化的高端產(chǎn)品為重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)人均高消費(fèi)而不是大規(guī)模游客量

5、，最終使其被評(píng)為亞洲第一溫泉spa，獲得了開發(fā)經(jīng)營(yíng)的極大成功。我們判斷，隨著中國(guó)高端休閑消費(fèi)人群的增加，柏聯(lián)spa的模式將成為未來溫泉度假村開發(fā)最重要的方向之一。2、溫泉會(huì)議中心模式-溫泉+會(huì)議休閑溫泉+會(huì)議的模式，是溫泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開發(fā)模式，分為溫泉+大型會(huì)議及溫泉+中小型會(huì)議兩種模式。其一，溫泉+大型會(huì)議模式。北京九華山莊無疑是最典型的代表。它敏銳地看到了北京地區(qū)龐大的會(huì)議市場(chǎng)，充分利用溫泉的康體療養(yǎng)價(jià)值與休閑整合效應(yīng)，把溫泉與會(huì)議融合的文章做大，把商務(wù)會(huì)議作為最重要的一項(xiàng)服務(wù)來對(duì)待。建設(shè)完善的商務(wù)及會(huì)議設(shè)施(其會(huì)議室數(shù)量和規(guī)模令人震驚)，配套專職會(huì)議接待部，以及滿足會(huì)

6、議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)、保健、體檢和購(gòu)物服務(wù)，再加之強(qiáng)有力的關(guān)系營(yíng)銷，使其最終成為京城當(dāng)之無愧的溫泉會(huì)都。這種溫泉會(huì)都模式，通過大型會(huì)議會(huì)展與溫泉的結(jié)合，并圍繞會(huì)都來進(jìn)行各項(xiàng)配套建設(shè)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)，會(huì)議會(huì)展成為主角，溫泉成為了配角，但最終實(shí)現(xiàn)的是溫泉資源綜合開發(fā)價(jià)值的巨大突破，是一種典型的創(chuàng)新模式，但其會(huì)議市場(chǎng)的龐大規(guī)模是支撐其成功的關(guān)鍵。其二，溫泉+中小型會(huì)議模式。此種模式依托于中等城市或省會(huì)城市，主要利用溫泉的休閑養(yǎng)生價(jià)值吸引中小規(guī)模的團(tuán)體會(huì)議市場(chǎng)，是我國(guó)目前絕大多數(shù)溫泉度假村最基本的開發(fā)模式。由于對(duì)市場(chǎng)規(guī)模、資源價(jià)值、資金投入、場(chǎng)地條件等因素的要求相對(duì)不高，也是最容易成功的

7、開發(fā)模式。但是，此類開發(fā)模式的最大問題是競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，因此對(duì)溫泉度假村的主題定位、產(chǎn)品特色、經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)特別是以旅行社為主要渠道的營(yíng)銷實(shí)力提出了較高的要求，特別需要從一開始就要進(jìn)行高水準(zhǔn)的策劃規(guī)劃。3、溫泉休閑樂園模式-溫泉+運(yùn)動(dòng)游樂溫泉與運(yùn)動(dòng)游樂的結(jié)合，也是溫泉度假村最常見的開發(fā)模式之一。其核心是在溫泉泡浴的基礎(chǔ)上，通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、參與性需求的運(yùn)動(dòng)游樂項(xiàng)目，有力提升溫泉度假村的整體吸引力，延長(zhǎng)游客停留時(shí)間甚至改善溫泉度假村的淡季經(jīng)營(yíng)問題，提高人均消費(fèi)水平，從實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)的突破。以下主要介紹四個(gè)典型：其一，溫泉+水游樂。把夏季最受家庭市場(chǎng)歡迎的水游樂項(xiàng)目引進(jìn)溫泉度假村，彌補(bǔ)夏季這一淡

8、季產(chǎn)品開發(fā)不足，對(duì)于提升溫泉度假村的整體經(jīng)營(yíng)，具有非常突出的效果。以北京溫都水城的水空間、被稱為中國(guó)動(dòng)感第一泉的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉-浙江武義清水灣沁溫泉等為代表，都是通過溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯等一系列時(shí)尚、動(dòng)感、刺激的水游樂項(xiàng)目的引入，實(shí)現(xiàn)了溫泉度假村夏季經(jīng)營(yíng)的火爆。此模式已經(jīng)被證明是最成功的開發(fā)模式之一，但未來競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于水游樂項(xiàng)目的持續(xù)創(chuàng)新上，這就對(duì)水游樂的投資規(guī)模和設(shè)備更新提出了更高的要求。其二，溫泉+高爾夫。以上海太陽島高爾夫溫泉度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、惠州湯泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、天津?qū)氎嬷榻劬皽厝燃俅鍨榇?，通過高端溫泉水療spa與高

9、爾夫運(yùn)動(dòng)充分結(jié)合，形成了面向高端市場(chǎng)的高端休閑經(jīng)典組合產(chǎn)品-溫泉高爾夫，是頂級(jí)度假村開發(fā)的經(jīng)典模式。在這一模式中，文化的創(chuàng)新融入是整體品質(zhì)提升的關(guān)鍵。其三，溫泉+滑雪場(chǎng)。以青島即墨天泰溫泉滑雪場(chǎng)、遼陽弓長(zhǎng)嶺溫泉滑雪場(chǎng)為代表。溫泉結(jié)合冬季最時(shí)尚、最具挑戰(zhàn)性的滑雪項(xiàng)目，是養(yǎng)生與運(yùn)動(dòng)的美妙結(jié)合，將形成強(qiáng)大的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力，活力冬季的概念也應(yīng)運(yùn)而生，從而有力推動(dòng)冬季旅游的突破。此種模式應(yīng)成為北方地區(qū)溫泉度假村開發(fā)的重要模式。其四，溫泉+綜合游樂。以珠海海泉灣為代表。把相對(duì)靜態(tài)的溫泉泡浴與多種動(dòng)感游樂項(xiàng)目結(jié)合起來，動(dòng)靜結(jié)合，養(yǎng)生休閑與游樂體驗(yàn)搭配，能夠極大地增強(qiáng)溫泉度假村的整體吸引力并提高綜合收益。海泉

10、灣度假區(qū)以罕有的海洋溫泉為核心，由五星級(jí)酒店、神秘島主題樂園、漁人碼頭、夢(mèng)幻劇場(chǎng)、體檢中心、加勒比海岸、運(yùn)動(dòng)俱樂部、拓展訓(xùn)練營(yíng)、高爾夫項(xiàng)目、休閑垂釣區(qū)以及自駕車營(yíng)地等項(xiàng)目組成，是中國(guó)目前功能最齊全、綜合配套最完善的超大型旅游休閑度假區(qū)，被國(guó)家旅游局授予全國(guó)首家國(guó)家旅游休閑度假示范區(qū)稱號(hào)。此種模式把溫泉與多元化的游樂項(xiàng)目的結(jié)合發(fā)揮了到極致，從而產(chǎn)生了極大的市場(chǎng)吸引力。4、溫泉康復(fù)基地模式-溫泉+康復(fù)療養(yǎng)溫泉吸引市場(chǎng)最核心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，隨著社會(huì)上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對(duì)于養(yǎng)生、康復(fù)的需求越來越大，把溫泉和康復(fù)療養(yǎng)結(jié)合起來，最能做成一項(xiàng)大產(chǎn)業(yè)。依托醫(yī)院、生命科學(xué)研究中心等機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮醫(yī)

11、學(xué)、生命科學(xué)與健康管理的作用，結(jié)合現(xiàn)代理療手法的應(yīng)用，把溫泉的健康養(yǎng)生價(jià)值與日常的體檢、醫(yī)療、診斷、康復(fù)、療養(yǎng)、健身等等一系列手段深度結(jié)合，打造溫泉康復(fù)療養(yǎng)基地，完全可以做大溫泉健康養(yǎng)生的文章，獲得巨大效益。此類模式以全國(guó)四大康復(fù)理療中心、亞洲著名溫泉-湯崗子溫泉療養(yǎng)院為代表。5、溫泉生態(tài)莊園模式-溫泉+生態(tài)農(nóng)莊此類模式以北京蟹島度假村為代表。按照溫泉生態(tài)莊園的模式，將溫泉資源與生態(tài)農(nóng)莊開發(fā)有機(jī)融合，將實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)：一方面是有力發(fā)揮溫泉資源的延伸利用價(jià)值，以地?zé)釥I(yíng)造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項(xiàng)目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，有助于推動(dòng)生態(tài)農(nóng)業(yè)從單一的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。另一方面，生態(tài)農(nóng)莊的建設(shè)有效地改

12、善了溫泉度假村的休閑環(huán)境，更可以利用生態(tài)農(nóng)莊的設(shè)施載體，創(chuàng)造出極具特色的溫泉泡浴場(chǎng)所。以綠維創(chuàng)景設(shè)計(jì)的北京藍(lán)調(diào)莊園為例，通過溫室大棚的藝術(shù)化改造，成為溫泉泡浴中心的核心場(chǎng)所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態(tài)農(nóng)莊結(jié)合的典范。此種模式對(duì)于在非建設(shè)用地區(qū)域開發(fā)溫泉度假村非常適用。6、溫泉度假社區(qū)模式-溫泉+旅游地產(chǎn)由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價(jià)值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢(shì)，往往能夠以養(yǎng)生休閑特色在地產(chǎn)市場(chǎng)上形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)力，從而取得非?？捎^的投資回報(bào)。因此，溫泉+旅游地產(chǎn)模式成為全國(guó)絕大多數(shù)溫泉度假村最優(yōu)先考慮的開發(fā)模式之一。珠江帝景溫泉度假村、重慶海蘭云天溫泉度假

13、村、咸寧xx溫泉度假村(綠維創(chuàng)景設(shè)計(jì))等，都是溫泉度假社區(qū)模式的典型代表。溫泉與旅游地產(chǎn)的廣泛結(jié)合，甚至形成了一大批大型溫泉度假區(qū)、溫泉小鎮(zhèn)、溫泉新城(區(qū))等項(xiàng)目，帶動(dòng)了大型區(qū)域的整體開發(fā)。我們認(rèn)為，溫泉+旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式仍將是未來溫泉度假村開發(fā)最為重要的模式之一。三、溫泉度假村開發(fā)模式創(chuàng)新五個(gè)關(guān)鍵思路如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式的創(chuàng)新?結(jié)合上述六大經(jīng)典開發(fā)模式的總結(jié)，我們提出五個(gè)關(guān)鍵思路：1、充分把握溫泉度假村未來發(fā)展大勢(shì)，走溫泉+x的大溫泉開發(fā)之路從戰(zhàn)略上把握趨勢(shì)，跳出傳統(tǒng)溫泉度假村的行業(yè)壁壘尋找藍(lán)海，通過溫泉與其他產(chǎn)業(yè)的嫁接以達(dá)成1+1 2的效果，必將是溫泉度假村發(fā)展的大趨勢(shì)。僅從以上六個(gè)經(jīng)典模式

14、中就可以看到，中國(guó)溫泉度假村的先行者已經(jīng)通過溫泉與外部產(chǎn)業(yè)的嫁接取得了巨大的成功。因而，在溫泉本身競(jìng)爭(zhēng)異常激烈特別是已經(jīng)出現(xiàn)了若干個(gè)難以超越的頂級(jí)溫泉開發(fā)企業(yè)的今天，新建的溫泉度假村要想突破，首先必須高瞻遠(yuǎn)矚地把握溫泉度假村未來發(fā)展大勢(shì)，從戰(zhàn)略高度上首先確定要走溫泉+x(溫泉與特色休閑產(chǎn)業(yè)嫁接)的大溫泉開發(fā)之路，才能跳出傳統(tǒng)溫泉度假村在溫泉自身上浴血火拼的層面。2、通過文化主題的整合及泡浴模式的創(chuàng)新，把溫泉泡浴板塊的特色做足溫泉泡浴板塊本身是最核心、最重要的部分，尤其對(duì)于新建的溫泉度假村來說。只有把溫泉泡浴板塊自身的特色做足，才能夠與x(其他特色休閑產(chǎn)業(yè))共同構(gòu)建強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其重點(diǎn)包括以

15、下兩個(gè)方面：其一，文化主題的整合。溫泉度假村競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是文化的競(jìng)爭(zhēng)，深入挖掘當(dāng)?shù)刈罹咛厣奈幕⑴c溫泉、休閑等概念充分整合，形成獨(dú)具特色與感召力的文化主題(度假村案名)，繼而通過溫泉產(chǎn)品將文化主題充分演繹，是溫泉度假村創(chuàng)造特色的關(guān)鍵手段。在綠維創(chuàng)景策劃設(shè)計(jì)的貴安溫泉度假區(qū)項(xiàng)目中，我們提出打造天下福湯的概念，以福州最有價(jià)值的福文化進(jìn)行主題整合并通過一系列福文化體驗(yàn)產(chǎn)品來充分演繹，形成了鮮明的特色。其二，泡浴模式的創(chuàng)新。溫泉泡浴模式是溫泉泡浴板塊最根本的落腳點(diǎn)，創(chuàng)新溫泉泡浴模式，既要充分演繹文化主題，還要注重與周邊環(huán)境的完美結(jié)合甚至要優(yōu)化提升乃至創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美獨(dú)特的環(huán)境，也要注重結(jié)合輔助養(yǎng)生材料、

16、養(yǎng)生手段及現(xiàn)代科技康療手法的運(yùn)用，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)創(chuàng)新。3、以溫泉帶動(dòng)特色休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)溫泉度假村綜合開發(fā)價(jià)值最大化在溫泉+x的結(jié)構(gòu)中，這個(gè)x是一個(gè)變量，就是指特色休閑產(chǎn)業(yè)。溫泉度假村要真正實(shí)現(xiàn)綜合開發(fā)價(jià)值的整體突破，必須充分發(fā)揮溫泉的休閑產(chǎn)業(yè)整合效應(yīng)，在x上形成突破。我們認(rèn)為，x的選擇應(yīng)著重考慮三個(gè)因素：第一，是否有市場(chǎng)足以支撐合理的建設(shè)投資；第二，是否能夠與溫泉形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)綜合收益突破；第三，是否能夠整合利用溫泉度假村的場(chǎng)地資源。但是，究竟溫泉適合與哪些特色產(chǎn)業(yè)嫁接?哪些貌合神離，哪些渾然一體?溫泉如何提升這些特色產(chǎn)業(yè)?這些特色產(chǎn)業(yè)又是如何反過來強(qiáng)化溫泉的?都需要進(jìn)行詳細(xì)而系統(tǒng)的研究，才能形成最終確定。復(fù)制的價(jià)值是有限的，原創(chuàng)x，才是最有價(jià)值的創(chuàng)新。4、把景區(qū)化打造理念引入溫泉度假村的開發(fā)，提升溫泉度假村整體品質(zhì)我們提出，把景區(qū)化打造的理念引入溫泉度假村的開發(fā)，把整個(gè)度假村按照一個(gè)4a甚至5a級(jí)景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來完善各項(xiàng)建設(shè)、提高各項(xiàng)服務(wù)，為旅游者創(chuàng)造更好的溫泉旅游體驗(yàn)，必將極大地提升溫泉度假村的整體品質(zhì)。在這個(gè)方面，很多溫泉度假村已經(jīng)走在了前列，如廈門日月谷溫泉、從化碧水灣、廣西嘉和城溫泉谷(均為aaaa級(jí)旅游區(qū))等。這樣的理念，應(yīng)當(dāng)在溫泉度假村的建設(shè)之初，就予以重視和考慮。5、以高水準(zhǔn)的策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)開發(fā)，是實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式創(chuàng)新的關(guān)鍵戰(zhàn)略由于投