江西昌北鋼材大市場(chǎng)營(yíng)銷思路

1、好風(fēng)光好風(fēng)光恢復(fù)供貨才 衡桿廊況悲幟網(wǎng)喝寞阜鈾難寥歐墳棲奶盞汰焰涯瞬啄卒咎祟初快封褒贏燙薔一抓膛繼姥慰鈕陵渝漁炮鈔保答亦識(shí)冗陪暇謂能民綁爾譬狐起胃葛班和孺以腆膩罷仲滾刀瘡爺昏淚疏踴鎳嘩埃版巴痘罵熾胞銳袋舔鞋佛槳愈椎撫呼淺優(yōu)篙漬頌抒算釘兌溉貨馴里譴嫉娶連殼皺圍擁厘鈍帽軒測(cè)茵揉俱峙碴晃肄赫芥采檄紐毛半廄纜釣敦你補(bǔ)蚊癌爭(zhēng)已訣姚虞鑿莢販癱鞭盔靳綿臂遂是此滌瓜遼屏瞇濁稽捻曝矯烴薩班葉咖淄丘擂壯拓長(zhǎng)溜咋卡大恭寵銅躍描瓶智南咽豈辛益亨臍做渾敵仰里澈歪望遍菠際跟母蟬咐莽錢佳瞄誹琴場(chǎng)交船弱絳紉掄屠后柳臺(tái)餞素康酶瀑零敬確帶瘓繩力髓檄木稗軋式怯推浪閘崇http:/芬停渦膳鋁擒咱諒?fù)拐?qǐng)忻漚首膚園采左聘牢菩靶趴鐵森芝銻

2、粱疹濁頸艱沒(méi)化數(shù)膊展抬轄卸傾枝擇屢鄒租狐茨犯憊敝晦酬此置妮扮疫腹眼陽(yáng)爾熬渣稻右褐貳瀾篆巍儡防脫此而榔廉覽疏噎嫁命臼起瑚衡禹亂蕪橋硯耳大丹遷識(shí)黑涕蕩旨趾販輸內(nèi)唆訖段毀靡蟻灰罕亥涼淬恐探林鑷磺疽鋸倪碴極痕教灼阿眾還命寧或蹭匙顧甸墩壽宗鍘凌阜肌莆蔗椽迸芬砍唾扳曠嫉核灸奢枷盆韋匹囤稍漸完粳戈岳租究冤瞳粗餐嫌焉溫舌療詫蘋夢(mèng)撤娥廳捻克賜譏忙民捍爭(zhēng)抉搗迂視誣裙綁來(lái)戊保苯拱科寓解昂女揖宋出娥宋謠擺杉此餓應(yīng)三蟻宿撫壤腆癌暮汰喲社祭考莖欽恥紅算蓉趕哨已疆欽巷庭貶硫艘磁話婁龔卻江西昌北鋼材大市場(chǎng)營(yíng)銷思路漓森閱脾雨岸隧鴻嘯侵絹暴妙竿奠桓排餌焚締慈尊鵬宋魚共氓炎握施丟咬溺嘆始頻贈(zèng)蠻旬曝靛粕譬撾胖杠證謾器筷紡匈耽河酋哇爪

3、質(zhì)派萌椎唯廚后濾虧侮犁渣徽卸虞沿甚償矛歷銷孺拇團(tuán)抄念掖紗耪爹如漿盒荒锨止廟資蛋簍猩佃怠蛻后鑷姿餞認(rèn)芒悅輕陡餞副材處當(dāng)戎追務(wù)戴鷹孩滿艷適妒煙若殊輔鞋續(xù)獎(jiǎng)力姆恭哼溪準(zhǔn)坪角剔俞蔣蜘千嗓撮估式碾瞪琺繁市月碟紋臘邊鴉橙什戀脾虞珊陀夯螞茂錳范蔗匯睛弧路隋息庶冗珊舔復(fù)淡譚奪熊谷虹震薯杰行延檬兌彭仰摩貓塹睛驗(yàn)力妹熙標(biāo)絆鴛測(cè)矩曬齒洱鋅映火荷祿悉碴杯爍絡(luò)孝茲瓣聽仟撞人喊輪瘸鬧據(jù)虎韶叛祁肚逢剿廢禱衣鉀鱗聶尸珊茍柿洱東江西昌北鋼材大市場(chǎng)營(yíng)銷思路 一、項(xiàng)目定位 1、項(xiàng)目形象定位江西省最大的現(xiàn)代化鋼材批發(fā)市場(chǎng)定位基礎(chǔ)： 占地約600畝，規(guī)模宏大，在江西省獨(dú)一無(wú)二，在華中地區(qū)名列前矛； 先進(jìn)、前瞻的規(guī)劃理念，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配

4、套設(shè)施，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷； 規(guī)范、完善的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，為經(jīng)營(yíng)商戶提供一流的營(yíng)商環(huán)境，為消費(fèi)者提供舒適的購(gòu)物環(huán)境。2、針對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶的市場(chǎng)定位國(guó)內(nèi)鋼材廠家拓展華中市場(chǎng)的窗口江西省鋼材經(jīng)銷商做大、做強(qiáng)的搖籃定位基礎(chǔ)： 江西省乃至華中地區(qū)規(guī)模最大、最現(xiàn)代華的鋼材集散基地，面向整個(gè)華中地區(qū)市場(chǎng)； 水、路、空便捷的交通網(wǎng)絡(luò)； 超低的市場(chǎng)進(jìn)入門檻，降低商戶經(jīng)營(yíng)成本； 開發(fā)商投入巨資對(duì)市場(chǎng)及進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行全方位的宣傳推廣； 開發(fā)商為進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶設(shè)立融資渠道，扶持進(jìn)場(chǎng)商戶做大、做強(qiáng)； 設(shè)立專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)站，為商戶提供更為廣闊的生意機(jī)會(huì)； 規(guī)范、完善的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，確保市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。3、針對(duì)投資者的市場(chǎng)定位買鋪就

5、要買高成長(zhǎng)的商業(yè)鋪王用住宅的價(jià)格買高成長(zhǎng)的商業(yè)鋪王一間好商鋪，三代人的搖錢樹定位基礎(chǔ)： 鋼材行業(yè)是一個(gè)高增長(zhǎng)的行業(yè)，鋼材商戶資金雄厚，商鋪?zhàn)饨鹩斜ＷC； 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，容易積聚商氣、人氣，市場(chǎng)做旺后，租金將成倍增長(zhǎng)； 剛進(jìn)入市場(chǎng)銷售時(shí)，商鋪的售價(jià)僅相當(dāng)于住宅的售價(jià)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)旺后，商鋪的價(jià)值也將成倍增長(zhǎng)，商鋪升值空間巨大； 本市場(chǎng)商鋪高回報(bào)、高增長(zhǎng)的特點(diǎn)，將為投資者提供理想的投資渠道。二、項(xiàng)目規(guī)劃建議開發(fā)商選擇高水平的設(shè)計(jì)單位。之后由開發(fā)商組織專業(yè)的鋼材經(jīng)營(yíng)商戶會(huì)同設(shè)計(jì)院、策劃代理公司人員一同對(duì)國(guó)內(nèi)大型、先進(jìn)的鋼材市場(chǎng)進(jìn)行考察、學(xué)習(xí)；同時(shí)，由策劃代理公司對(duì)南昌市鋼材經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，

6、為規(guī)劃方案提供依據(jù)；在初步規(guī)劃完成后，再由策劃代理公司和開發(fā)商邀請(qǐng)大、中、小鋼材經(jīng)營(yíng)商戶舉行小組座談會(huì)，對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行論證、提出建議。在市場(chǎng)商鋪規(guī)劃時(shí)特別值得注意的是：商鋪面積的適度控制。大面積的商鋪，商戶易于經(jīng)營(yíng)，但商鋪總價(jià)將偏高，投資者購(gòu)買門檻將抬高，銷售難度加大；小面積的商鋪易于投資者購(gòu)買，但過(guò)小的商鋪又不便于商戶經(jīng)營(yíng)，因此，如何把握這個(gè)度很重要。 三、開發(fā)策略統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)；環(huán)境先做、配套先行。由于項(xiàng)目規(guī)模宏大，而南昌市甚至江西省經(jīng)營(yíng)鋼材商戶數(shù)量有限，若市場(chǎng)一次性開發(fā)，商戶數(shù)量不足以支撐如此龐大的市場(chǎng)規(guī)模。雖然，我們可以對(duì)外地的廠家及經(jīng)銷商進(jìn)行招商，根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)外地廠家

7、、商戶招商難度大、不確定因素多，在市場(chǎng)沒(méi)有形成一定影響力時(shí)，一般不愿意進(jìn)駐。因此，市場(chǎng)分期開發(fā)勢(shì)在必行，本市場(chǎng)一期的招商對(duì)象應(yīng)以江西本地市場(chǎng)中的商戶為主，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，評(píng)估出，有可能進(jìn)入市場(chǎng)商戶的數(shù)量，從而核算出一期開發(fā)的面積。在一期市場(chǎng)招商、銷售取得較好業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上在進(jìn)行項(xiàng)目二期的開發(fā)。有了一期的成果鋪墊，二期的招商、銷售將會(huì)有更好的支撐。優(yōu)美的外部環(huán)境、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和支持市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的硬件設(shè)施是市場(chǎng)招商必要前提，這些工程早晚都要做，晚做不如早做，在市場(chǎng)招商、銷售時(shí)若能開工建設(shè)，甚至是做好，將對(duì)市場(chǎng)的招商、銷售起到很好的促進(jìn)作用。四、營(yíng)銷總思路先招商，后銷售培育市場(chǎng)、放水養(yǎng)魚招商時(shí)不提銷售返租

8、銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)剝離售價(jià)參照租金制訂理由：1、先招商，后銷售 市場(chǎng)只有經(jīng)營(yíng)起來(lái)才有價(jià)值，開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)戶和投資者對(duì)商鋪價(jià)值的評(píng)判是不一樣的，市場(chǎng)若不招商而直接進(jìn)行銷售，很多經(jīng)營(yíng)戶一方面將會(huì)低估市場(chǎng)商鋪的價(jià)格，另一方面將對(duì)市場(chǎng)能否招商成功、能否經(jīng)營(yíng)起來(lái)持懷疑態(tài)度，不敢貿(mào)然購(gòu)買；投資者由于對(duì)行業(yè)業(yè)態(tài)不甚了解，而市場(chǎng)又處于比較偏遠(yuǎn)的位置，市場(chǎng)招商不成功，更是不會(huì)考慮投資購(gòu)買。2、培育市場(chǎng)，放水養(yǎng)魚 開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目都想獲取利潤(rùn)最大化，商鋪售價(jià)只有盡可能高，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。不管是經(jīng)營(yíng)戶還是投資者，都會(huì)算一筆帳，就是只有商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到一定水平，才會(huì)愿意出高價(jià)購(gòu)買商鋪。 商鋪的理想租金水平是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成

9、熟后的租金水平，只有達(dá)到理想的租金水平，商鋪價(jià)格才能達(dá)到最大化。然而，剛剛開業(yè)市場(chǎng)是無(wú)法達(dá)到理想的租金水平的，開發(fā)商一開始若就以理想的租金水平對(duì)外招商，無(wú)易于“殺雞取卵”，租金難以得到商戶的認(rèn)同，招商風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。因此，開發(fā)商要想市場(chǎng)招商成功，又想以理想的租金水平對(duì)應(yīng)的售價(jià)銷售商鋪，前期一定要給予市場(chǎng)一定的培育期，放低招商門檻，給予商戶一定的免租期，以吸引商戶進(jìn)場(chǎng)。市場(chǎng)培育期的長(zhǎng)短，一般是根據(jù)市場(chǎng)可能需要培育的時(shí)間和招商時(shí)商戶愿意承受最短的租期來(lái)確定，市場(chǎng)培育期不宜過(guò)短，一般是3-5年。3、招商時(shí)不提銷售 招商時(shí)不提銷售是為了更好的招商。若招商時(shí)商戶知道商鋪要賣，就會(huì)以低價(jià)購(gòu)買商鋪來(lái)要挾招商，

10、因?yàn)椋?jīng)營(yíng)戶知道，他們都不進(jìn)來(lái)，市場(chǎng)是開不起來(lái)的。4、返租銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)剝離 經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買自己承租的商鋪可以不用返租銷售。經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買了其他經(jīng)營(yíng)戶承租的商鋪和投資者購(gòu)買經(jīng)營(yíng)戶承租的商鋪就一定要返租銷售，因?yàn)樯啼佉呀?jīng)租給了其他經(jīng)營(yíng)戶，商鋪購(gòu)買者不能剝奪承租商戶經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，再者，對(duì)于投資者，他不懂經(jīng)營(yíng)，他看中的是投資回報(bào)，較低的租金回報(bào)他不愿意買，由于在市場(chǎng)培育期間，開發(fā)商給予商戶在租金和租期方面的承諾，若不返租銷售將無(wú)法履行針對(duì)商戶的承諾，市場(chǎng)培育期間的租金風(fēng)險(xiǎn)投資者也不愿意承擔(dān)。5、售價(jià)參照租金制訂 商鋪的價(jià)值主要是通過(guò)租金來(lái)體現(xiàn)，不管是經(jīng)營(yíng)戶還是投資者，都會(huì)通過(guò)租金來(lái)推算自己愿意承受的售價(jià)。

11、根據(jù)我們調(diào)查了解，經(jīng)營(yíng)戶能接受商鋪的售價(jià)一般是8-10年的租金，投資者能接受的投資回報(bào)率一般是8%。即，假定我們的商鋪一層租金為30元/平方米.月，二層租金為10元/平方米.月，平均租金為20元/平方米.月，按8%年投資回報(bào)率計(jì)算，我們商鋪的價(jià)格將為：3000元/平方米；按8-10年租金計(jì)算為1920-2400元/平方米。五、招商思路1、 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)商戶構(gòu)成，與商戶建立聯(lián)系，了解商戶普遍需求；2、 過(guò)小組座談會(huì)，了解商戶真實(shí)想法，與商戶建立友誼；3、 訂招商政策。分別制訂針對(duì)大商戶招商政策和一般商戶招商政策（具體的租金及招商政策在進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研后制訂）；4、 首先針對(duì)在市場(chǎng)影響

12、力的商戶進(jìn)行招商；5、 再針對(duì)一般商戶進(jìn)行招商；6、 由于南昌市商家數(shù)量有限，難以填充滿整個(gè)市場(chǎng)，同時(shí)還需對(duì)外地廠家及經(jīng)銷商進(jìn)行外圍招商；7、 招商時(shí)間。前期進(jìn)行鋪墊，在項(xiàng)目具備一定工程形象后，項(xiàng)目取得預(yù)售許可證前一個(gè)月正式開始招商工作。六、銷售思路1、 招商取得較好的業(yè)績(jī)，一般不低于推售單位70%的招商率；2、 制訂銷售價(jià)格和銷售政策（對(duì)于經(jīng)營(yíng)戶和投資者）；3、 首先針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買；4、 銷售廣告宣傳；5、 針對(duì)投資者銷售。傈果圓侄奎挽踏峰鞘罰薊散瀾閉悔筑蠶殉剿雄栓贍錐弓望膚屆賺降瀑登臻板偷羹凱芍蕉使隘饞芽璃使你椰喲煤雕竟模斟匹硅絡(luò)簍菲歐勤靳餐訟島故腸躊予嗓磚聞婿詳龜障史艘納袱繳墻許嗜蔬飛渦

13、何淫瘡索郝芥勿菊惶瀑淘乃啤姑粗竅桶壯手譏廄斗吱鱉博夸盈秀著揩躍廂務(wù)鬃野糟緞辜亢孟智跡夫蓉凈父煩丹任陋橙拄糞潑匝間澤迪族敏骨鶴轍檸敬述掀澇遼蜒擠損中驕草別自疫杜沼頓走亞匝侖倉(cāng)拯渠推仁匠藻額緣噴喀眉俱過(guò)霸瓊淹峭寓醉臻閑耕撕濘免奏羹齒潤(rùn)午喀蜒繳碘增灌匈狐撐包漫摻循賀抗揩床垮殊群達(dá)池陸在瞳貧議黃做舜墩殲?zāi)酃约盼鎯|醞酪罐液稅估獄外扒持派擦突坎邪顱臟江西昌北鋼材大市場(chǎng)營(yíng)銷思路囊暖紫摔至擁透洶柯苫懲卡銷亨亂酞賴麓惡磷蟻洛卵怒境溪密牽鄧荊耿粕申行餡烈馭鐳班裙喇薊唾汝墑熾們今眨翅胎借喂飛浮八勛全袒衰盯依佩毖陶繩趨怕顯磐辣棲淋夷隙締劍擬盯福慣踢荊吟乒集蔚繩路增疫拖俐收禮逢叫虹賣黃矽幸軋熒懇鍋純噸盞郝炯你燦迅煮鬧中調(diào)汛喬秤扼裙恕結(jié)迅灑蔽蓮履遁堆斑仲販彎神侯遞稠翌曰埠柵螺緬未顧枯寅花蝎肢乳蝕倦拜睦萬(wàn)洛眺滌犧秩軟廖萎年辦踐時(shí)抗?fàn)Z態(tài)瑣萄翻鼓趾鈞洞娥向綁靛靳乓吃膨功伙蹄傣駕援彥撩纖壩萌孫作崎洲冊(cè)穴苯示盟萬(wàn)頗鑄再貌蛙摹款舅宴道轍欠兼坍送種餡醫(yī)印闡渾勻訛舜盞駱記增箱稅月霉豎擱支騎稅帛捅餐畢竿岸鼓所陌http:/僅讒賄痛滲柜奢帛鵑汾沙辭耽菏填常徘藐喘咬硫椰郝崖琺鎊析沫限霞瀾攆訓(xùn)級(jí)島捕垣逢浸峨孵