.1月西安商品房市場月度分析報告85p

1、西安商品房市場月度分析報告2012年01月份西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心2012-02申明：根據(jù)合同約定本報告僅限于訂閱客戶內(nèi)部使用，嚴禁傳遞給第三方，如有違約根據(jù)合同約定將中止合同執(zhí)行，同時追究對我司帶來的負面影響，謝謝配合！目 錄一、宏觀運行背景 1.1 政策法規(guī) 1.2 2012年行業(yè)調(diào)控政策走向 1.3 規(guī)劃建設(shè) 1.4 熱點動態(tài) 1.5 2012年全國及西安房企“過冬模式”談二、土地市場2.1 1月全國土地市場動態(tài) 2.2 1月全國土地市場概況2.3 1月西安土地市場分析三、2012年1月西安商品房市場運行情況3.1 2012年1月全國樓市背景3.2 2012年1月西安商品房市場運行

2、情況及特征四、2012年1月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場情況4.1 2012年1月西安普通住宅市場運行情況4.2 2012年1月西安商服用房市場運行情況4.3 2012年1月西安寫字樓市場運行情況4.4 2012年1月西安別墅市場運行情況五、典型案例分析六、2012年1月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運行情況6.1 城南區(qū)6.2 城北區(qū)6.3 城西區(qū)6.4 城內(nèi)區(qū)6.5 高新區(qū)6.6 城東區(qū)一、宏觀運行背景1.1 政策法規(guī)時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容及影響1.1住建部:集體土地建公租房需國土部批準住建部1月1日，住建部住房保障司司長馮俊表示，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建公租房正在試點，與“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個概念，也不會造

3、成“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。1月發(fā)改委：外籍人士在華按揭購房將受限發(fā)改委國家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于境內(nèi)的外資銀行申請2012年度中長期外債規(guī)模有關(guān)問題的通知規(guī)定，對于提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。1.2 2012年行業(yè)調(diào)控政策走向1.2.1 2004以來各年度行業(yè)政策把脈年份調(diào)控主基調(diào)關(guān)鍵詞2004年抑制投資過熱8.31大限，土地供應(yīng)管控，銀根縮緊2005年抑制投資，穩(wěn)房價新、老國八條，稅收調(diào)整2006年注重市場結(jié)構(gòu)調(diào)整、抑制炒房國六條，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范市場，廉租制度2007年抑制房價過快上漲，健全廉租房經(jīng)適房、廉租房，二套房，持續(xù)加息2008年由“建立健全住房

4、保障體系、防止房價過快上漲”轉(zhuǎn)向“保增長、擴內(nèi)需”降息，利率7折，稅費減免2009年提高調(diào)控應(yīng)變能力、完善保障性住房體系物業(yè)稅，嚴打小產(chǎn)權(quán)房，“二”改“五”2010年遏制房價、保障性住房建設(shè)、抑制投機遏制房價、加快保障性住房建設(shè)、抑制投機2011年最嚴組合政策限購、限價、限貸歷年政策的落腳點都是為了滿足中低收入人群的住房需求，主要調(diào)控手段為穩(wěn)房價、打擊投資投機、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進中低檔住房市場供平平衡。同時作為十二五而言，調(diào)控重點依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主，大力建設(shè)保障性住房。政策最終結(jié)果：房地產(chǎn)行業(yè)由投資功能向居住功能回歸，行業(yè)利潤率回歸市場平均水平。因此在這樣的背景下無論

5、政策是否由房產(chǎn)稅取消限購或其他新政策的出臺，仍將延續(xù)這一目的而進行。對于房地產(chǎn)而言，回歸健康、理性是行業(yè)必然的發(fā)展軌道。1.2.2 2012年行業(yè)調(diào)控政策走向l 2012年確定的政策基調(diào)：調(diào)控不放松。l 不確定因素：房產(chǎn)稅會否在西安開征？（一）2011年重慶市試點情況 以重慶市為例，公開的數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶市地方財政收入超過2900億元，增幅超過40%，其中，房產(chǎn)稅收入僅有1億元，與此同時，數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶市土地出讓收入為1344.2億元，增長47%。僅僅從試行一年的效果來看，房產(chǎn)稅改革的實際執(zhí)行效果跟預(yù)期存在一定差距。房產(chǎn)稅改革試點的初衷，除調(diào)控房價外，拓寬地方政府財源，讓其擺

6、脫對土地財政收入的依賴也是其主要目的之一，但從現(xiàn)實的實驗效果來看，房產(chǎn)稅改革試點對地方政府的財政收入貢獻有限。（二）2012年房產(chǎn)稅走向住建部部長姜偉新此前便表示，“6月底前個人住房信息在40個城市聯(lián)網(wǎng)”，房產(chǎn)稅涉及的產(chǎn)權(quán)主體和房屋基礎(chǔ)信息將初步確定，這被業(yè)內(nèi)看做是為征稅奠定較好的技術(shù)基礎(chǔ)。在政策擴圍已經(jīng)開始準備的同時，對于誰會是下一個試點的城市，并沒有明確的指向。據(jù)了解，此前北京、廣州、南京等地已經(jīng)明確表態(tài)，短期內(nèi)不會啟動房產(chǎn)稅。各方觀點：孫剛（財政部財政科學研究所稅收政策研究室主任）：由于應(yīng)稅面窄、稅率過低，目前征收房產(chǎn)稅對降低房價的影響微乎其微，對改善地方財政收入也收效不大。因為房產(chǎn)稅本

7、身它只是作為地方政府的收入手段，但是從上海、重慶這兩個地方的試點情況來看，收入也不理想，任何稅這個調(diào)節(jié)作用都要從收入的角度來體現(xiàn)，如果錢收不上來的話，調(diào)節(jié)也體現(xiàn)不出來。況偉大（中國人民大學不動產(chǎn)研究中心副主任）：即使未來房產(chǎn)稅進一步推進，更大程度上也是基于優(yōu)化地方財政的考慮。房地產(chǎn)稅主要是滿足地方的財政收入，優(yōu)化地方的稅收的結(jié)構(gòu)，未來的目的比如說當土地出讓(有限)，或者當城市化已經(jīng)停滯的時候，地方的主要來源可能主要是來自于房產(chǎn)稅。曹建海（中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員）指出，兩地房產(chǎn)稅政策設(shè)計得“不溫不火、先天不足”，注定無法調(diào)控房價。1.3 規(guī)劃建設(shè)時間主題內(nèi)容及影響1月10年內(nèi)西安改建

8、八水九湖打造水韻長安根據(jù)規(guī)劃，西安市到2020年將再增加生態(tài)水面2萬畝，全市生態(tài)水面達到6.5萬畝，建成八水繞長安、九湖映古城盛景，使得西安華夏古都、山水之城旅游名片更為鮮亮。1月今年西安城建投資235億 建一批二環(huán)與三環(huán)連接線2012年西安城市建設(shè)將繼續(xù)向國際化大都市目標邁出新步伐。1月19日記者從西安市建委獲悉，今年西安將以保障和改善民生為落腳點，計劃完成城市維護建設(shè)項目投資235億元。1月投資10個億 擴建西安園和咸陽園2012年伊始，陜西啟迪科技園發(fā)展有限公司計劃將投資投資地產(chǎn)10余億元實施清華科技園區(qū)西安和咸陽的項目擴建，建成后將形成研發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)和服務(wù)配套區(qū)等一體化創(chuàng)新

9、鏈條。1.4 熱點動態(tài)時間主題內(nèi)容及影響1.10萬科副總裁建議放松限購 住建委稱不放松不動搖去年2月，北京實施了全國最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。1月10日，市政協(xié)委員、萬科集團副總裁毛大慶建議，在堅定落實調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應(yīng)進行細化和調(diào)整。五環(huán)外的限購政策適當微調(diào)，對外地人口納稅社保年限降至1到2年。對首次購房的家庭降低信貸門檻，并給予稅費減免。1月渣打銀行報告：中國房地產(chǎn)調(diào)控二季度或有改變渣打銀行本周發(fā)出的一份研究報告指出，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始降溫，預(yù)計2012年二季度，中國當局將會發(fā)出信號，改變房地產(chǎn)調(diào)控政策，以防止樓市“硬著陸”。1.5 2012年全國及西安房企“過冬模式”談1.

10、5.1 2011年房企年度銷售情況25家上市房企的銷售不樂觀，總計只完成目標的87%完成年度銷售目標的企業(yè)房企2011年銷售額（億元）銷售額同比年度銷售目標（億元）目標完成情況碧桂園43231.30%430100.50%越秀地產(chǎn)90.542.90%90100.60%佳兆業(yè)152.952%150101.90%融創(chuàng)中國192130%183104.91%招商地產(chǎn)21044%200105%恒大地產(chǎn)803.959.40%700114.80%其他上市房企2011年度銷售目標完成情況房企2011年銷售額（億元）銷售額同比年度銷售目標（億元）目標完成情況綠地中國353-37.90%55064.20%中天城投5

11、3-15%8066%首創(chuàng)集團110-11.40%15073.30%首開股份12638%17074%合景泰富1155%15076.70%金地集團309.29.10%40077.30%金融街128-21%22580%雅居樂315.2-2.40%37085.20%世茂地產(chǎn)3070.70%36085.30%萬科地產(chǎn)1215.412.40%140086.80%遠洋地產(chǎn)27025%30090%保利地產(chǎn)732.418.80%80091.50%富力地產(chǎn)300.4-6.90%32093.90%龍湖地產(chǎn)382.714.90%40095.70%25家合計6742.649%772387%2011年，共37家房地產(chǎn)企業(yè)

12、銷售額突破百億元，其中絕大多數(shù)房企銷售目標未完成。銷售額排名靠前的房企中，只有恒大、碧桂園、佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等少數(shù)房企超額完成目標任務(wù)，據(jù)統(tǒng)計，萬科、保利、恒大等25家上市房企的銷售并不樂觀，總計只完成了目標的87%。2011年表現(xiàn)優(yōu)異房企的應(yīng)對市場策略策略典型房企具體表現(xiàn)1降價求量中海地產(chǎn)中海紫藤苑首先“精裝變毛坯”降價，在杭州、深圳、重慶、南京等地降價2緊扣剛需萬科地產(chǎn)面向自住購房者的產(chǎn)品定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)契合市場主流需求。144平方米以下戶型占比達到88%3向二三線城市發(fā)展碧桂園、恒大2010年碧桂園二三線城市的土地儲備占總土儲約84%4商業(yè)地產(chǎn)萬達商業(yè)地產(chǎn)2011年，幾

13、乎每個月都至少會有一個萬達廣場開業(yè)1.5.2 2012年房企銷售目標及態(tài)度 房企年度目標趨于保守，普遍與2011年持平或小增由于房地產(chǎn)市場受調(diào)控等因素影響，部分開發(fā)商2012年首月銷售額狀況持續(xù)低迷。2月第1周周末，萬科披露1月份銷售業(yè)績，相比2011年同期分別下降28.1%、39.3%，這是萬科五年來首次出現(xiàn)負增長。截至目前，僅有恒大、佳兆業(yè)、中海、綠城等少數(shù)房企公布了2012年全年銷售目標。在銷售放緩、融資收緊等多種因素的影響下，多家房企巨頭紛紛下調(diào)2012年銷售目標計劃，部分開發(fā)商提出銷售零增長。2012年度部分房企銷售目標房企名稱2011年銷售額（億元）2012年銷售額（億元）2012

14、年銷售目標增長率2012年房企戰(zhàn)略恒大地產(chǎn)803.9800-0.49%恒大地產(chǎn)公司董事局主席許家印：土地儲備方面，年內(nèi)不再購買新土地。中海地產(chǎn)8008000.00%中海地產(chǎn)主席孔慶平對媒體表示：中海今年將維持去年的目標，主要的銷售指標、開工指標等都和去年一樣。佳兆業(yè)152.91657.91%佳兆業(yè)副主席兼執(zhí)行董事譚禮寧1月30日表示：2012年集團傾向采取保守策略，加之高基數(shù)效應(yīng)，銷售目標預(yù)計增長10%，至165億元人民幣水平。內(nèi)地樓市的調(diào)控政策已經(jīng)見底，暫未見調(diào)控及銀根有實時放寬的可能，相信調(diào)控或銀根至下半年方會松綁。而即使再有新的調(diào)控措施出臺，料亦僅屬個別性及地區(qū)性。綠城中國3534001

15、3.31%綠城中國董事長宋衛(wèi)平：2012年運營里面最大的變化之一，就是銷售，我們將對原有銷售模式進行革命性的變化?！备涣Φ禺a(chǎn)300.43309.85%富力地產(chǎn)董事長助理陳志，富力將會繼續(xù)密切留意樓市的發(fā)展，作出相應(yīng)措施以適度地調(diào)整銷售及市場推廣策略。中海外、恒大、和佳兆業(yè)三大房企維持或調(diào)高2012年銷售目標，說明其對今年市場預(yù)期相對較好。首先，2012年政策嚴厲程度加深的可能性不大，市場環(huán)境相對溫和；其次，這三大房企在2011年的目標大幅度提高，業(yè)績增幅明顯，已經(jīng)具備應(yīng)對市場轉(zhuǎn)冷的能力和策略；再次，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，具備持續(xù)增長的優(yōu)勢。對于這一部分房企來說，產(chǎn)品布局在二三線城市分布較廣，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

16、以中低端為主，在2011年嚴厲限購的情況下穩(wěn)定“過冬”，有望在今年提前走出樓市“冬眠期”。除上述房企外，像萬科、金地、本土房企也都表明了2012年的企業(yè)過冬的態(tài)度：房企2012年度規(guī)劃萬科集團萬科會貫徹現(xiàn)金為王的原則，控制存貨、謹慎買地、控制支出。雖然相對于行業(yè)整體，公司目前的資金狀況仍然良好，但在買地上公司會更加慎重。不排除2012年樓市存在“春天”的可能性，但萬科仍然選擇“冬天模式”，這是因為“春天”的可能性和現(xiàn)實的風險相比，不值一提。金地集團2011年出臺的調(diào)控政策使未來的市場發(fā)生變化，金地對投資節(jié)奏和方向做了適當調(diào)整。2012年可能是投資土地更合適的時機，充裕的現(xiàn)金使金地可以積極把握土

17、地市場可能出現(xiàn)的合適機會。華遠集團任志強日前表示，“我不覺得2012年房地產(chǎn)商就過不下去了，但是2012年如果不做調(diào)整，2013年一定出問題。最危險的是2013年?！?.5.3 2012年西安本土部分房企年度戰(zhàn)略西安本土房企2012年度規(guī)劃西安中海地產(chǎn)2012年銷售目標為39.5億元，較上年下降0.5億元，土地方面不做擴張，消化多少，儲備多少。陜西華宇集團12月9日，陜西華宇集團事業(yè)拓展部岳保智在2011咸陽房地產(chǎn)企業(yè)座談會上表示，華宇集團將通過10項法則確保企業(yè)溫暖過冬：1不要考慮指標，全力保生存。2以生存為底線，以價格貫穿，保證生存空間。3未銷售項目不盲目建設(shè)。4正在運作項目，必須以市場變

18、化來確定項目運作進度。5限制新項目。6上市組，融資組，財務(wù)組擴大融資渠道，準備糧草過冬。7銷售至上，現(xiàn)金為王，以工程質(zhì)量、服務(wù)等贏取業(yè)績。8塑造項目亮點。9節(jié)約開支 抱團過冬。10冬天已經(jīng)來了，春天還會遠嗎？西安地電現(xiàn)有項目放緩運作節(jié)奏，穩(wěn)定現(xiàn)金流，土地儲備方面向西安周邊郊縣擴張。金泰恒業(yè)2011年度現(xiàn)售項目3個，籌備項目3個，2012年運作項目增長至9個，計劃加大土地儲備。但作為企業(yè)2012年加大開發(fā)的另一客觀原因在于儲備用地時限將至，不宜再延后。部分小型房企諸如從其他行業(yè)轉(zhuǎn)至房地產(chǎn)開發(fā)的小型房企目前普遍呈現(xiàn)尋求土地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象已非常普遍。后續(xù)拿地動力不足，項目清盤便退出市場，部分房企甚

19、至被迫出售項目。1.5.4 過冬模式l 過冬模式1：大幅降價，現(xiàn)金為王l 過冬模式2：轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以渡難關(guān)l 過冬模式3：盲目決策，不如靜觀其變l 過冬模式4：轉(zhuǎn)戰(zhàn)商辦市場l 過剩模式5：向三線及郊縣擴張l 二、 土地市場2.1 1月全國土地市場動態(tài)溫家寶：貨幣政策會因時因勢進行預(yù)調(diào)微調(diào)據(jù)新華社報道，國務(wù)院總理溫家寶1月1日至2日在湖南考察時強調(diào)，穩(wěn)中求進的穩(wěn)不是不動，而是要穩(wěn)定增長，保持物價總水平基本穩(wěn)定，促進社會和諧穩(wěn)定，同時還要實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的進步、技術(shù)改造的進步、管理和效益的進步、改革開放的新突破。溫家寶說，我們正處在經(jīng)濟下行壓力和物價高位并存的狀況。與2008年國際金融

20、危機來臨時相比，還面臨外需減少、企業(yè)綜合成本上升并存的問題。在這種形勢下我們要充滿信心地去迎接挑戰(zhàn)，克服困難，實現(xiàn)中央提出的穩(wěn)中求進。國土資源部：今年供地指標從嚴從緊 優(yōu)先保障房“今年供地指標要從嚴從緊投放。耕地保護要嚴而又嚴，沒有討價還價的余地”?！氨Ｕ闲宰》坑玫匾獞?yīng)保盡保，計劃指標單列?！眹临Y源部部長、國家土地總督察徐紹史在1月7日召開的全國國土資源工作會議上表示，“2012年我國將從嚴從緊投放年度建設(shè)用地計劃指標，大力推進高標準基本農(nóng)田建設(shè)，同時探索完善農(nóng)民土地權(quán)益保障政策?！弊〗ú拷衲曛攸c檢查房地產(chǎn)調(diào)控政策落實住建部副部長陳大衛(wèi)日前在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)稽查執(zhí)法工作座談會上表示，2012

21、年要推動中央重大決策部署，落實要見到新成效，重點做好保障性安居工程建設(shè)和管理、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實的監(jiān)督檢查以及住房公積金管理的監(jiān)督檢查。陳大衛(wèi)表示，住建部將印發(fā)2012年重點稽查執(zhí)法工作方案，各省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要制訂具體實施方案，做好省級監(jiān)督檢查，組織地市開展檢查工作；加大查辦違法違規(guī)案件工作力度，依法查辦并曝光一批損害群眾利益、擾亂市場競爭秩序、具有廣泛社會影響的大案要案，形成威懾力，維護法律法規(guī)的嚴肅性和權(quán)威性，回應(yīng)社會的關(guān)切；繼續(xù)完善城鄉(xiāng)規(guī)劃和住房公積金督察制度，加大推進稽查執(zhí)法關(guān)口前移工作力度，加強對建設(shè)行為的過程監(jiān)管和控制，建立快速反饋處置機制，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)苗

22、頭傾向。要用有效的措施抓落實。樓市調(diào)控從緊 致2012年房企資金缺口或超萬億“2012年，全行業(yè)還將面臨著調(diào)控政策尤其是限購導(dǎo)致成交量下滑的局面，這也意味著將有一定數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)會陷入困境?！秉S金灣投資集團董事長申威在日前舉行的2012年中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上表示。 據(jù)了解，現(xiàn)階段實施的樓市限貸限購政策，對開發(fā)商的資金鏈構(gòu)成了巨大的壓力，限購降低了現(xiàn)金回流速度，而限貸則限制了開發(fā)商的融資規(guī)模和渠道。去年前三季度上市房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值為63.58，已經(jīng)到達了警戒線。2011年1-11月份，開發(fā)商的資金來源中，自籌資金達到了41%，而貸款僅占資金規(guī)模的15%，今年預(yù)計限購政策還將延續(xù)，資金

23、饑渴的狀況將更加嚴重，整個行業(yè)資金缺口將超過1萬億元。2.2 1月全國土地市場概況2012年1月，全國300個城市共推出土地2735宗，環(huán)比減少39%，同比減少23%；推出土地面積11484萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少21%。其中，住宅類用地886宗，環(huán)比減少47%，同比減少37%；推出土地面積3889萬平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%。2012年1月，土地市場冷清依舊，成交量持續(xù)走低。全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%，同時受春節(jié)假期影響，環(huán)比也有明顯的降幅。本月，全國300個城市共成交土地1691宗，環(huán)比減少51%，同比減少52%；成交面積56

24、78萬平方米，環(huán)比減少63%，同比減少62%。2012年1月，全國300個城市成交樓面均價為751元/平米，環(huán)比下跌22%，同比下跌29%；其中住宅類用地成交樓面均價為972元/平米，環(huán)比下跌23%，同比下跌27%。2.3 1月西安土地市場分析本月，西安土地市場持續(xù)去年年底的低迷，再加上春節(jié)的影響，供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)了下滑。一般來說，春節(jié)前后為樓市的淡季，同時也是土地市場的淡季，往年這時候，開發(fā)商都在忙著進行年終盤點和準備來年的戰(zhàn)略，拿地熱情不高。從全國土地市場再到西安市場，一片低迷。再加上從緊的調(diào)控政策，及未來撲朔迷離的樓市行情，這時候開發(fā)商拿地是慎之又慎。尤其對于住宅用地來說，本月，全國

25、有些重點城市住宅用地更是出現(xiàn)了零成交，西安住宅市場表現(xiàn)不錯，本月有5宗住宅用地成交。數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心本月，西安市共供應(yīng)土地35宗，供應(yīng)面積73.49萬平方米，環(huán)比減少66.18%，供應(yīng)量明顯減少，不過從去年整體來看，這樣的供應(yīng)量在正常范圍之內(nèi)，政府并未受農(nóng)歷春節(jié)的影響，放緩?fù)恋毓?yīng)。成交土地12宗，成交面積23.56萬平方米，環(huán)比減少41.1%，成交金額121110萬元，環(huán)比增加了3.7%。成交的12宗土地中，都是商業(yè)和住宅用地，其中住宅用地為5宗，在目前的情勢下，能夠成交5宗也算不易。1月份，西安市土地樓面均價為959.7元/平米，較上個月有所上漲，本月成交的12宗土

26、地中，全部以底價成交。1、 土地供應(yīng)：1月，西安市共供應(yīng)土地35宗，供應(yīng)面積73.49萬平方米，環(huán)比減少66.18%。本月，西安市土地市場，除了長安區(qū)供地量比較少外，其他幾個城區(qū)比較平均，供地最多的為城南，占到總供地量的30%。從土地用途上來看，也主要以住宅和商業(yè)為主，本月有2宗工業(yè)用地。1） 1月份西安市分城區(qū)土地供應(yīng)情況1月份分城區(qū)土地供應(yīng)情況供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)面積（萬平方米）城北313.4城南1421.75城西514.9城東511.89高新710.9長安10.6數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心本月，城南為幾個城區(qū)中供地最多的城區(qū)，一個城區(qū)供地量占到全市總供應(yīng)量的30%，值得一提的是，城

27、西在本月表現(xiàn)不錯，共用5宗土地供應(yīng)，供應(yīng)面積14.9萬平米，對于城西來說，用地稀缺，這樣的表現(xiàn)難能可貴。城北，城東，高新供地量比較平均，相差不大。長安本月只有2宗工業(yè)用地供應(yīng)。2） 1月份西安市分用途土地供應(yīng)情況1月份分用途土地供應(yīng)情況供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)面積（萬平方米）商業(yè)1324.5住宅1015.67商住共用1022.8工業(yè)210.5數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心本月，西安市住宅和商業(yè)用地供應(yīng)態(tài)勢總體來說比較平穩(wěn)，住宅和商業(yè)用地共供應(yīng)33宗。本月，并未由于農(nóng)歷新年的影響，政府放緩?fù)恋毓?yīng)。這可能與去年年底大量土地流拍有關(guān)系，由于去年年底大量土地流拍，影響了政府供地計劃，本月，政府繼續(xù)保持

28、土地供應(yīng)量，期望通過供應(yīng)量的增加帶動成交量的上升。本月長安區(qū)有2宗工業(yè)用地供應(yīng)。2、 土地成交本月，西安市共成交土地12宗，在樓市整體低迷以及農(nóng)歷新年的影響下，這樣的成交量還算可以。成交的12宗土地中集中在城南，高新和城東，并且全部以住宅和商業(yè)用地為主。高新區(qū)商業(yè)用地就成交了6宗，在一定程度上拉動了本月土地的成交量。地籍編號城區(qū)競得人面積 （萬平方米）用途樓面價（元/平米）容積率成交價（萬元）cb3-2-13城東西安市浐灞河發(fā)展有限公司2.95住宅9843.510165cb3-2-14城東西安市浐灞河發(fā)展有限公司4.6住宅9773.515740gxiii-(1)-41-4高新中鐵置業(yè)集團有限公

29、司1.1商業(yè)701不大于9.2不小于9.07100gxiii-(1)-41-1高新西安邁科金屬國際集團有限公司2商業(yè)806不大于7.5不小于7.012100gxiii-(1)-41-8高新陜西華威世達實業(yè)有限公司1.9商業(yè)555不大于11.0不小于9.011600gxiii-(1)-48-4高新陜西永利投資置業(yè)有限公司待添加的隱藏文字內(nèi)容11.23商業(yè)735不大于8.2不小于8.07420gxii-(7)-12-2高新陜西延長石油（集團）有限責任公司3.1商業(yè)1227不大于5.0不小于4.519025gxii-(2)-1-6高新西安和本房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0.37商業(yè)1450不大于6.0不小于5

30、.510400gxii-(2)-1-7高新1.1住宅、配建廉租房不大于4.5不小于4.0gxii-(3)-2-4高新西安永和置業(yè)有限公司1.9住宅、配建廉租房1603不大于3.5不小于3.010660qj3-7-103城南西安曲江大唐不夜城文化商業(yè)（集團）有限公司1.67商業(yè)10885.0容積率5.510000qj5-13-868-3城南陜西隆基帝和置業(yè)有限公司1.57住宅、商業(yè)14642.5容積率3.06900數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心本月，土地流拍率依舊很高，流拍率將近7成，從側(cè)面反映了目前整體的樓市行情，觀望氛圍濃厚，不見好轉(zhuǎn)，開發(fā)商資金緊缺，相應(yīng)的波及到了土地市場。不過，

31、本月依然有5宗住宅用地成交，在目前的情況下，這樣的成交量也算可喜。成交的5宗住宅用地，都集中在熱點區(qū)域，未來發(fā)展情勢比較好。3、 1月西安土地市場特征1）土地市場依舊低迷，流拍率趨高不下本月，共供應(yīng)土地35宗，成交12宗，流拍率近7成。本月土地市場持續(xù)去年年底的低迷，雖然，政府并沒有因為春節(jié)影響放緩?fù)恋毓?yīng)，但是成交量依然比較低。2）熱點區(qū)域的地塊受青睞在樓市整體低迷的情況下，開發(fā)商更青睞一些熱點區(qū)域的地塊。比如城東浐灞地區(qū)，高新地區(qū)，就高新區(qū)一個城區(qū)本月就成交了8宗土地，其中5宗商業(yè)用地。3）高新區(qū)異軍突起，土地成交量明顯增加本月，高新區(qū)土地市場異?；馃幔山涣繛閹讉€城區(qū)中最高的，這樣的表現(xiàn)

32、對于土地稀缺的高新區(qū)來說實屬不易。其中高新區(qū)的商業(yè)用地最為火熱，可見在樓市整體不好的情況下，開發(fā)商對于高新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的看好。典型地塊分析1、 地塊基本信息該宗地編號為gxii-(3)-2-4，位于丈八北路以東、陜西問鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以南。地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地、配建廉租房（該宗地凈用地面積為18735.9平方米，其中出讓住宅分攤凈用地面積為17799.1平方米，配建廉租住房分攤凈用地面積為936.8平方米，配建廉租住房用地按照有償劃撥方式供應(yīng)）。該地塊已掛牌成交，成交時間為2012年1月19日，競得人為西安永和置業(yè)有限公司，成交價格為10660萬元。根據(jù)規(guī)劃指標及最后成交結(jié)果來看，最后

33、成交樓面價為1628元/平方米，預(yù)計總建筑面積為6.5萬平方米。宗地編號土地位置土地面積土地性質(zhì)使用年限規(guī)劃指標要求容積率gxii-(3)-2-4丈八北路以東、陜西問鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以南1.87萬住宅用地、配建廉租房70年不大于3.5不小于3.02、 地塊發(fā)展前景分析地塊位于木塔寨居住圈內(nèi)，四周交通便利，太白南路、丈八北路、唐延路等高新區(qū)的主要交通干道環(huán)伺地塊周圍。隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)版塊的確立，特別是09年8月高新管委會遷至都市之門后，區(qū)域的發(fā)展再受關(guān)注，并引發(fā)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著高新區(qū)整體的發(fā)展，區(qū)域整體的配套不斷完善，越來越吸引置業(yè)者的青睞，尤其那些在高新工作的人士。未來區(qū)域還

34、有再發(fā)展的潛力。3、 地塊swot分析及應(yīng)對策略內(nèi)容應(yīng)對方式strengths區(qū)域環(huán)境好，未來發(fā)展空間大；居住圈內(nèi)土地比較稀缺充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢，結(jié)合公園綠化景觀的資源的特點，打造宜居的景觀項目；深入研究市場，充分挖掘客戶特征，定位合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，建設(shè)中注重小區(qū)的舒適度和實用性配套建設(shè)、協(xié)調(diào)投資和自主的戶型配比，以迎合區(qū)域居民自主或投資以及多樣或?qū)Ｒ皇袌鲂枨蟆eaknesses地塊面積適中，不利于規(guī)模開發(fā)，景觀布局，整體規(guī)劃方面都會受到一定的影響根據(jù)項目本身的特點，打造合適的小區(qū)opportunities四周交通便利，太白南路、丈八北路、唐延路等高新區(qū)的主要交通干道環(huán)伺地塊周圍。 隨著高新區(qū)二

35、次創(chuàng)業(yè)版塊的確立，特別是09年8月高新管委會遷至都市之門后，區(qū)域的發(fā)展再受關(guān)注，并引發(fā)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著高新區(qū)整體的發(fā)展，區(qū)域整體的配套不斷完善，越來越吸引置業(yè)者的青睞，尤其那些在高新工作的人士。未來區(qū)域還有再發(fā)展的潛力。打造符合都市生活節(jié)奏的品質(zhì)社區(qū)，相對周邊的在售樓盤，有差異地打造個性化，差別化、品質(zhì)化的樓盤，以博得客戶的認可threats目前居住圈內(nèi)在售項目比較少，可選擇性比較低深入研究高新市場主力客戶的需求特征，推出適合市場需求的產(chǎn)品，降低市場風險；注意產(chǎn)品本身的品質(zhì)，無論是規(guī)劃設(shè)計還是現(xiàn)代科技的應(yīng)用。4、 地塊的分析預(yù)測及計算1）地塊成本分析根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中

36、心調(diào)研分析，對于目前西安市普通商品住宅項目各項成本計算標準明細如下：類別多層小高層中高層高層超高層土地成本（樓面地價）1000-1400前期費用80-90設(shè)計費用50建筑安裝工程費600-900900-120014001800-23002200-2500裝修費用300-2000政府配套費150售后服務(wù)費30-35營銷費100-130財務(wù)費用90-140管理費30-50稅金（營業(yè)稅及附加、土地增值稅）按項目的一定比例提取不可預(yù)見費根據(jù)以上指標，最后計算出待分析地塊總成本為23495萬元。2）土地利潤預(yù)測目前居住圈項目均價在7600元/平米，考慮到目前的市場行情及未來西安市房地產(chǎn)市場走勢，待項目建

37、成后，保守估計，我們以8%的降幅作為竣工后居住圈內(nèi)住宅市場均價，則兩年后居住圈內(nèi)住宅均價為6992元/平米。不考慮其他因素影響，項目建成后，銷售總額為45448萬元。項目總成本（萬元）總收益（萬元）利潤（萬元）銷售利潤率數(shù)據(jù)23495454482195348.3%綜上分析，待項目建成以后，銷售利潤將達到21953萬元，銷售利潤率達到48.3%。三、2012年1月西安商品房市場運行情況3.1 2012年1月全國樓市背景西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心1月份對全國各主要城市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示：從全國來看，1月，包括北上廣深一線城市和主要二線城市的40個重點城市中，逾八成城市成交面積環(huán)比下跌，13

38、個城市跌幅超過50%。一線城市中，北京、上海、深圳樓市銷量分別環(huán)比下跌69.98%、 43.78%、57.02%；二線城市中，青島下跌73.68%，杭州環(huán)比下跌64.76%，成都下跌近5成，諸多城市市場交易處于多年來最低谷。北京2012年1月，北京商品住宅成交量降至7年來新低。上海2012年1月，上海樓市開門見冰創(chuàng)七年新低，成交同比跌六成。杭州2012年1月，杭州樓市成交量創(chuàng)4年來新低，住宅存量創(chuàng)五年來新高。申城新建商品住宅無論是供應(yīng)還是成交都降到了6年以來的最低點。青島1月份新房2646套（包括純住宅2145套），同比2011年1月份大跌76.45%，環(huán)比2011年12月跌73.68%，這個

39、數(shù)字為近3年來新低。寧波2012年首月寧波市六區(qū)住宅共成交372套，環(huán)比下跌53.5%，372套的月成交量也創(chuàng)造了自2011年以來的最低成交記錄。合肥2012年1月份，合肥樓市銷售量下跌至2000套以下，這也是近五年來合肥市首次出現(xiàn)單月銷售量在2000套以下。2012年元月，在元旦及春節(jié)影響下，全國主要的一、二線城市房價紛紛呈現(xiàn)大幅下跌態(tài)勢，龍年中國樓市開局不利，1月成交持續(xù)低迷。在經(jīng)濟增速放緩的大背景下，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控短期難言放松，政策的全面轉(zhuǎn)向仍為時尚遠。從資金角度而言，2012年房企資金壓力進一步加大，除銀行貸款額度仍然難有突破外，從房地產(chǎn)信托角度而言，2010年的大規(guī)模發(fā)行，讓20

40、12年、2013年成為到期兌付的密集期。數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托到期總規(guī)模為1172.5億元，遠遠高于2011年的470.5億元，整年兌付規(guī)模較大。而從資金角度，據(jù)悉，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個高峰期是2012年2月3月。如何度過2012年樓市的寒冬，成為了當下各房企不得不面對的問題。作為二線城市的西安，2012年首月，其住宅銷售也較為疲軟，26.5萬平米的成交量也是創(chuàng)下了4年來的新低。3.2 1月西安商品房市場銷售情況及特征1月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表單位：套車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北167484324831城東217218750城南59410251812

41、803城內(nèi)22城西83511588462西高新652461640367全市1692478333233232151月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北485.3683178.139573.494288.1297525.1城東680.3176722.72949.0380352.04城南3249.4143575.5632244.984875.4596.984542.25城內(nèi)148.83148.83城西386.130420.633118.233540.3737465.33西高新1950.1230940.171243.663521.9837655.

42、93全市6751.3264986.0249129.3916225.87596.9337689.48本月西安商品房市場成交量為77.9萬平方米，環(huán)比上月下滑8.7%，同比上年同期下降51.14%；分物業(yè)來看，普通住宅物業(yè)銷量57.94萬平方米，環(huán)比下滑15.4%，同比上年同期下降58.64%；商服用房類物業(yè)本月銷售量為11.71萬平方米，環(huán)比上漲27.48%，同比上漲5.81%；寫字樓類物業(yè)本月銷售量6.29萬平方米，環(huán)比上漲10.1%，同比上漲5.81%；別墅類物業(yè)本月銷量為2050.8平方米，環(huán)比上漲42.3%，同比下降92.96%。1月份西安普通住宅銷售排行一覽表排名城區(qū)樓盤名稱成交套數(shù)（

43、套）成交面積（平方米）1城北香克林小鎮(zhèn)10315853.212城東龍湖香醍國際社區(qū)8312091.143城西長興園湖曲12211153.674城西天朗萊茵小城12410087.275高新林隱天下699539.836城北榮城名苑848277.457城北海璟臺北灣797379.658城東中新浐灞半島517379.239高新融僑城三期456830.2710城東綠地國際生態(tài)城二期496681.223.2.2 元月西安樓市銷量同比跌76.91% 居四年來最低位西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年1月，西安商品房交易面積為33.77萬平方米，環(huán)比上月下滑56.65%，同比上年同期下降76.91

44、%；其中普通住宅成交面積為26.5萬平方米，環(huán)比下滑54.27%，同比上年同期下降79.51%。從具體市場原因分析，2011年1月的西安市場買方市場基于對限購令的出臺預(yù)期，呈現(xiàn)集中性搶簽備案現(xiàn)象，因此2011年1月的樓市交易處于歷史高位。而2012年的1月西安樓市經(jīng)歷了春節(jié)假期假期，受網(wǎng)簽備案審核影響，對正常的市場交易統(tǒng)計形成一定影響。加大了與上年同比數(shù)據(jù)的差距，與此同時，影響樓市交易低位更主要的因素在于市場的觀望情緒仍持續(xù)加深。3.2.3 房企觀市 元月西安住宅供應(yīng)量下降69.7%在對買方市場持續(xù)觀望及行業(yè)走向不甚明朗的情勢下，元月市場推貨量開始明顯不足，市場房源供量呈現(xiàn)大幅下跌態(tài)勢。西安房

45、地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年1月，西安商品房新批準預(yù)售面積44.68萬平方米，環(huán)比上月下滑71.53%，同比上年下滑29.49%。其中普通住宅37.75萬平方米，環(huán)比下滑69.7%，本月西安商品房市場供銷差額為10.91萬平米，供銷量雙雙處于歷史低位。從各物業(yè)成交比例來看，本月，普通住宅類物業(yè)市場份額為78.5%，較上月增加4.1個百分點；商服用房市場份額14.5%，較上月減少0.48個百分點；寫字樓物業(yè)占本月商品房市場份額的4.8%，較上月減少3.28個百分點。3.2.4 2012樓市購房人群結(jié)構(gòu)或趨于穩(wěn)定從限購出臺后的這11個月西安市住宅人群結(jié)構(gòu)來看，限購后首月（3月份），外

46、來人群購買力急劇下滑，僅占到了1.41%，而在接下來的幾個月，外來人群比例基本維持在8%左右，由此可見，限購政策對外來投資投機行為還是起到了非常顯著的效果。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年1月，西安本市購房人群占92.13%，較上月增長0.72個百分點。而眼下，西安限購令即將到期，從國家對2012年樓市調(diào)控的態(tài)度來看，限購延期應(yīng)該是勢在必行，政策的持續(xù)作用，也將使得西安房產(chǎn)市場購房人群結(jié)構(gòu)在2012年趨于穩(wěn)定。3.2.5 各物業(yè)庫存量持續(xù)加高 市場風險擴大化從西安商辦物業(yè)各月銷售占比走勢中可以看到，2011年3月后，西安商辦物業(yè)市場銷售占比相比2010年同期明顯上漲，在限購政策

47、作用下，商辦物業(yè)市場份額得逐步擴大，同時其增長勢頭也在不斷的延續(xù)，2012年1月，西安商辦物業(yè)銷售占比依舊強勢，其中，商業(yè)占14.55%，寫字樓占4.8%。然而，盡管商辦物業(yè)在限購后市場份額在擴張，但是就眼下來看，商辦物業(yè)的銷售量卻遠遠低于供應(yīng)量，市場的庫存量在不斷攀升，去化壓力也持續(xù)加大。截至2012年1月末，西安普通住宅結(jié)轉(zhuǎn)可售面積再度上揚，增長至1078.8萬平方米，較上年同比庫存量增長31.7%，同時去化周期也升至14.05，基于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期，市場合理庫存去化在10-13個月相對合理，目前隨著住宅去化速度減慢，住宅庫存已呈現(xiàn)過量。住宅辦公樓商業(yè)1月末結(jié)轉(zhuǎn)可售量（萬）1078.811

48、5.81313.9同比上年變動31.7%48.3%2.2%月均銷化量（萬/月）76.815.397.8存量去化周期（月）14.0521.4940.24而從商服用房市場表現(xiàn)來看，2012年1月，西安商辦物業(yè)銷售占比依舊強勢，其中，商業(yè)交易量占到商品房總量的14.55%，而與此同時商服用房的庫存量依舊處于高位，目前存量去化周期為40.24個月。寫字樓物業(yè)從去年以來開發(fā)增長明顯，1月庫存較上年增長 48.3%，同時去化周期也在21.49個月。在2012年政策調(diào)控將持續(xù)的背景下，房企更應(yīng)該理性面對行業(yè)變局帶來的系列調(diào)整，從目前全國及本土諸多房企的過冬模式來看，多數(shù)以穩(wěn)健現(xiàn)金為主體，同時現(xiàn)有項目銷售也更

49、多放在存量的消化之上，避免形成后期運營方面更大風險的形成。四、2012年1月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場情況4.1 2012年1月西安普通住宅市場運行情況4.1.1 從“量跌價滯”到“量價齊跌” 元月西安住宅價格同比上年下降4.98%迫于市場交易的持續(xù)低靡，房企資金窘境日益加劇，從上年度10月份開始諸如西安萬科、富力、華遠等品牌房企項目率先降價，拉開了西安住宅市場價格下行的序幕，樓盤市場以價換量趨于明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局對70個大中城市的房價指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，西安房價于2011年10月份呈現(xiàn)環(huán)比滯漲，而至11月份首次下行，盡管跌幅為0.1%，但已標志著市場價格的回落已呈現(xiàn)普遍化趨勢。隨著連續(xù)7個月樓市交

50、易的持續(xù)跌落，2012年元月住宅銷售量跌至四年來最低位，西安房價跌勢也更是趨于顯著。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年元月西安住宅物業(yè)成交均價6579元/平方米，同比上年元月跌落4.98%。4.1.2 元月西安住宅銷量同比跌8成 居四年來最低位2012年1月，西安市普通住宅成交面積為26.5萬平方米，環(huán)比下滑54.27%，同比下降79.51%。從各區(qū)域的表現(xiàn)來看，城南、城內(nèi)區(qū)銷量環(huán)比跌幅超過5成，其他城區(qū)銷量跌幅也都在40%以上。其中，跌幅最大的是城內(nèi)區(qū)，環(huán)比下跌78.37%，其次是城南區(qū)，環(huán)比下滑75.23%，而跌幅最小的高新區(qū)銷量也有42.77%的下滑。結(jié)合歷年來數(shù)據(jù)及市

51、場動態(tài)發(fā)現(xiàn)，盡管在年初會受到了元旦、春節(jié)等傳統(tǒng)佳節(jié)因素影響，而使得銷量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但是，近4年來西安住宅市場的銷量跌幅卻從來沒有如此之大，2012年1月，西安住宅市場26.5萬平米的成交量已跌至4年月度銷量的最低位。分析2012年元旦西安住宅市場的運行情況發(fā)現(xiàn)，基于2011年全年高強度的樓市調(diào)控，及金融市場的不斷收緊，樓市觀望氛圍已然十分濃烈，同時，加之9月后降價潮的涌動，使得人們對于房價下跌的預(yù)期進一步增強，很多準置業(yè)者也紛紛步入觀望大軍之中，市場購買力急速下滑，2012年元月，房地產(chǎn)市場供需雙方展現(xiàn)出僵持、博弈之勢。4.1.3 30-35歲年齡段比例漲6.96個百分點從普通住宅購買人群年

52、齡分布圖可以看出，本月，30-35歲年齡段占比最大，占21.77%。而從與上月的對比來看，各年齡段占比中較上月變化最大的也是30-35歲年齡段，較12月增加了6.96個百分點。4.1.4 住宅平均年齡趨于年輕化 元月購房人均年齡為36.7歲從西安商品房購房人群平均年齡走勢來看，限購政策作用下，首置剛需群體成為市場主力，青年置業(yè)者數(shù)量開始增長，2011年，西安商品房購房人群平均年齡為37.1歲，相比2010年減小1.5歲，樓市在不斷調(diào)整過程中，市場購房人群年齡已趨于年輕化。2012年元月，西安住宅購房人群平均年齡為36.7，較去年12月減少0.03個百分點。4.1.5 剛需逐步占據(jù)市場 住宅面積

53、結(jié)構(gòu)向適中房型轉(zhuǎn)變西安市2012年1月份普通住宅各面積段銷售套數(shù)分段單位：平方米50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上180221555607310222235774525從各面積區(qū)間比例來看，2012年1月，70-90、90-110平米面積段占據(jù)市場主要份額，兩個面積區(qū)間段分別占22.4%和24.5%。本月，各面積段比例變動最為明顯的為90-110平米面積段，較去年12月增長1.8個百分點。從數(shù)據(jù)明細中可以看到，長興園湖曲、海璟臺北灣等項目90-110平米戶型在本月銷量較好，其中，以長興園湖曲80、84平米二室，海璟臺北灣95

54、平米二室成交量較為突出。從西安普通住宅各面積段供銷情況來看，2012年1月，70-130平米面積段仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，而其他50平米以下、130-144平米面積段則表現(xiàn)出供應(yīng)量過盛的局面。在目前樓市政策調(diào)控持續(xù)作用且將延續(xù)的情況下，剛需置業(yè)已是樓市最主要的購買力，住宅市場對于房型的需求已向?qū)捠叫投壹熬o湊型三室轉(zhuǎn)移，而對小面積一室及大面積三室的需求量已明顯回落。2012年1月，西安普通住宅市場月均面積為107.13平米，較上月上漲0.01個百分點，11年7月后，西安普通住宅市場月均面積已基本趨于穩(wěn)定，維持在107平米左右。 4.1.6 5000元/平米以下房源比例環(huán)比漲6.64%通過對2011年12月及201