徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書

1、徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟報(bào)告單位： 上海天啟企業(yè)策劃有限公司上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司報(bào)告日期： 二 00 二年三月天啟&開啟地址：上海市凱旋路2200號(hào)2樓電話：真： 021-644127202華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟本篇報(bào)告整體結(jié)構(gòu)市場(chǎng)研判整體宏觀市場(chǎng)概述區(qū)域規(guī)劃情況地塊及周邊狀況地塊研判總結(jié)產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議3華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟第一篇：市場(chǎng)研判一、整體宏觀市場(chǎng)概述上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境， 促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；2001 年城市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)連續(xù)第十年呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)，人均 GDP 達(dá)到 4500 美元，為

2、城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，2001 年上海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地貢獻(xiàn)率達(dá)到9.7%。正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心預(yù)計(jì)，十五期間，上海房地產(chǎn)新建住宅商品房的需求每年幾乎都在1750 萬平方米及其以上， 2001年的銷售數(shù)據(jù)充分驗(yàn)證了這一點(diǎn)。2001 年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī)，商品房預(yù)售面積1831.8 萬平方米，存量房銷售面積1422.4 萬平方米。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為

3、房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到來自市場(chǎng)的威脅：2001 年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為1050 萬平方米，而84%的量集中在 1012月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達(dá)886 萬平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到來年的市場(chǎng)供應(yīng)，可以預(yù)見，2002 年市場(chǎng)氛圍良好，但競(jìng)爭(zhēng)將極其激烈。4華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟但是有一點(diǎn)可以肯定，就目前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)而言，前景比較看好，伴隨著市區(qū)2200 萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供

4、堅(jiān)實(shí)后盾，預(yù)計(jì)此輪房產(chǎn)熱潮將至少持續(xù)三年時(shí)間，在經(jīng)歷了 2001 年的高速發(fā)展之后，會(huì)稍有回落，但總體呈穩(wěn)健發(fā)展之勢(shì)。5華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟二、區(qū)域規(guī)劃（徐匯外環(huán)區(qū)域龍吳路沿線規(guī)劃情況）（信息來源：徐匯區(qū)規(guī)劃局）整體情況及規(guī)劃目標(biāo)目前龍吳路沿線住宅盤量供應(yīng)較少，從徐匯區(qū)十五規(guī)劃看，內(nèi)環(huán)線以外、至淀浦河以北的34.42 平方公里 地區(qū)，定位為新興住宅和產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，而龍吳路從中山南路經(jīng)過龍華、漕河涇、長(zhǎng)橋，直達(dá)南面徐浦大橋、華涇鎮(zhèn)，是該地區(qū)連接環(huán)線內(nèi)外最主要的南北交通線之一。該地區(qū)住宅定位 東高西低 ，龍吳路東側(cè)黃浦江沿江地區(qū)，從徐匯、盧灣兩區(qū)交界的日暉港到徐浦大橋，全長(zhǎng)約 8.8 公里

5、，面積約8.5 平方公里 ，將建設(shè)成集大型高檔住宅小區(qū)、旅游休閑為一體的黃金走廊；龍吳路西側(cè)，至老滬閔路、淀浦河、羅成路的范圍，規(guī)劃定位是普通住宅小區(qū)；徐浦大橋南面的華涇鎮(zhèn)則按照?qǐng)@林城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化的新型城鎮(zhèn)。具體規(guī)劃情況目前，龍吳路西側(cè)土地不多，東側(cè)涉及沿江開發(fā)內(nèi)容，而黃浦江兩案綜合開發(fā)南至盧灣區(qū)盧浦大橋附近，因此，徐匯區(qū)沿江地帶，即龍吳路東側(cè)地區(qū)將成為未來對(duì)整個(gè)區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)。從行政區(qū)劃分布上看，該區(qū)域涉及龍華地區(qū)、長(zhǎng)橋地區(qū)和華涇地區(qū)三個(gè)地區(qū)：1）龍華地區(qū)段6華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟龍吳路的拓寬， 兩側(cè)土地的升值勢(shì)在必然， 2002 年 2 月建工集團(tuán)推出的龍兆苑均價(jià)已

6、達(dá) 5200 元 /平方米，勢(shì)必引起開發(fā)商對(duì)該地區(qū)的眼熱，但該地區(qū)的規(guī)劃又存在太多不確定因素。A、 一個(gè)是對(duì)龍華飛機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃存在矛盾。從徐匯區(qū)規(guī)劃角度希望機(jī)場(chǎng)全部搬掉，但華東民航局欲保留， 而從市規(guī)劃角度亦希望能保留小型飛機(jī)、 直升機(jī)等起降功能用于搶險(xiǎn)救災(zāi)。 因此，龍華機(jī)場(chǎng)的重新規(guī)劃定位的不確定性直接影響了周邊土地的開發(fā)利用。B、另一個(gè)是對(duì)南浦站鐵路段的規(guī)劃存在矛盾。該鐵路段目前作為貨運(yùn)通道仍在使用，從土地開發(fā)角度來看，最好能夠拆掉，而從上海市角度來看，目前會(huì)保留，鐵路的存在，直接影響了鐵路南北兩側(cè)居民的流動(dòng)，無形中增加了土地的隔閡，降低土地價(jià)值。2）長(zhǎng)橋地區(qū)段龍吳路西側(cè)作為徐匯區(qū)早期的動(dòng)遷安

7、置基地， 已經(jīng)形成匯成新村、 長(zhǎng)橋新村、羅秀新村等發(fā)展成熟的社區(qū)， 可開發(fā)土地已所剩無幾；而東側(cè)距離黃浦江岸線僅 500 米，土地資源良好，目前，原上海耐火材料廠位置將有中海企業(yè)開發(fā)的多層、小高層結(jié)合的社區(qū)，已經(jīng)開始作規(guī)劃；靠淀浦河北岸的人造板廠地塊也有開發(fā)商進(jìn)入，但因?qū)嵭行碌耐恋卣袠?biāo)方式，故土地取得最終并未確定。3）華涇地區(qū)段華涇地區(qū)以外環(huán)大道劃分為兩塊：A、 外環(huán)以北、淀浦河以南，中段目前將啟動(dòng)，整個(gè)地塊東起龍吳路、西至長(zhǎng)華路、南到外環(huán)大道、北臨淀浦河。地塊由中間的華發(fā)路分割，整個(gè)地塊呈“日”字型。華發(fā)路以南部分的廠房動(dòng)遷，原有黃道婆墓將開發(fā)成一個(gè)小型公園，目前確定的規(guī)劃內(nèi)容還包括引進(jìn)一民

8、辦學(xué)校華懋藝術(shù)7華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟學(xué)院。華發(fā)路以北部分即本案地塊所在地，原有華發(fā)小區(qū)保留，故整塊地分東西兩部分，北面直接面對(duì)淀浦河。淀浦河一直以來定位為運(yùn)輸功能，整條河流貫穿青浦、松江、閔行、徐匯四區(qū)縣，作為河運(yùn)泥石料的重要通道，而作為住宅周邊河道，對(duì)其又有較高要求，假設(shè)徐匯區(qū)段取消碼頭裝卸，但由于整條河涉及區(qū)縣較多，它的未來功能轉(zhuǎn)換仍存在太多的不確定性，并將直接影響到整個(gè)淀浦河流域徐匯段的物業(yè)開發(fā)檔次。B、外環(huán)以南的華涇地區(qū)，屬于市級(jí)城市建設(shè)敏感區(qū)，作為北面中心城區(qū)和南面衛(wèi)星城鎮(zhèn)的聯(lián)結(jié)帶，從功能上將限制城市的無限擴(kuò)張，因此，對(duì)于該區(qū)域內(nèi)的用地建設(shè)有一定的控制，據(jù)了解，該地區(qū)的整體

9、規(guī)劃已由徐匯區(qū)規(guī)劃局整體規(guī)劃，但涉及到前述控制因素，市規(guī)劃局一直沒有作最后認(rèn)可。而即將開盤的“漓江山水苑”因早在 1992 年就拿下這塊地，一直藏到 2001 年才開始啟動(dòng)，而其他地塊基本沒有動(dòng)靜。從另一個(gè)角度看， “漓江山水苑”必然先于本案推出，它生存的方式和銷售好壞，對(duì)本案是個(gè)直接的參照，甚至是依托。規(guī)劃總結(jié)總體上，伴隨著區(qū)域整體開發(fā)和沿江地帶規(guī)劃，該區(qū)域前景看好。但目前由于沒有得到政策的特別傾斜，并且存在這些特殊的不確定性因素，從徐匯區(qū)政府角度來說，在沿江地區(qū)規(guī)劃未完全統(tǒng)一之前，不希望該地區(qū)急于開發(fā)，這種不協(xié)調(diào)性導(dǎo)致該區(qū)域在形成樓市板塊方面存在嚴(yán)重的滯后性。三、地塊及周邊情況（一）地理位

10、置及交通狀況8華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟1、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目地塊位于龍吳路西側(cè)，北臨淀浦河、南為華發(fā)路、西靠長(zhǎng)華路。地塊位于徐匯區(qū)東南部，位于華涇鎮(zhèn)內(nèi)，與長(zhǎng)橋地區(qū)隔河相望。長(zhǎng)橋新村長(zhǎng)橋橋正在修建羅秀新村龍浦橋淀浦河黃浦長(zhǎng)華發(fā)江龍為項(xiàng)目地塊小區(qū)華吳路華發(fā)路路徐浦大橋龍吳路立交橋外環(huán) A2 （環(huán)南二大道）華涇新村東灣小區(qū)9華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟2、地塊周圍的交通條件1）環(huán)臨的公共交通條件地塊坐落在龍吳路與外環(huán)大道交接處，位于龍吳路立交橋下，兩條快速干道伴隨左右使得本地塊交通便捷，多輛公交車可達(dá)萬體館、徐家匯、錦江樂園等地，20-25 分鐘車程可達(dá)徐家匯，公交線路基本可以使地塊與徐匯中

11、心，以及與輕軌和地鐵等大交通相連，公共交通狀況一般。對(duì)于自備車而言，出行方便，龍吳路快速干道可直通市中心。主要公交車及其路線：車次起終點(diǎn)站主要途經(jīng)714雙峰路曹行龍華、徐浦大橋、老滬閔路、銀都路731虹橋鎮(zhèn)紫陽(yáng)花苑虹梅路、顧戴路、錦江樂園、梅隴路、長(zhǎng)橋新村、羅秀路770徐家匯廣場(chǎng)紫陽(yáng)花苑上海游泳館、龍華鎮(zhèn)、上海植物園、徐浦大橋755凌兆新村浦北路三林塘、徐浦大橋、長(zhǎng)橋新村、梅隴、錦江樂園、桂林路804華涇小區(qū)桂林小區(qū)上海中學(xué)、梅隴地鐵站、康健商業(yè)城、宜山路其他梅南線、魯莘線、龍吳線等2）地塊與公共交通的連接亞交通條件龍吳路的拓寬，使得目前地塊與地鐵萬體館站和輕軌明珠線龍漕路站聯(lián)接方便，基本上

12、15-20 分鐘的公交車程可達(dá)上述站點(diǎn)，彌補(bǔ)了周邊交通過于集中徐匯區(qū)的不足，方便部分居民遠(yuǎn)行交通。10華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟3）交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通相對(duì)便利，而且與地鐵、輕軌等大交通有一定聯(lián)系，龍吳路的拓寬使用，使市民出行方便，龍吳路為快速干道，基本無塞車現(xiàn)象，盡管如此，進(jìn)入市區(qū)還需20-30 分鐘時(shí)間。（二）周邊居民構(gòu)成及物業(yè)情況本案地塊位于華涇鎮(zhèn)門戶地區(qū)，與長(zhǎng)橋地區(qū)隔河相望，周邊主要新村如下：長(zhǎng)長(zhǎng)橋新村龍橋吳地路區(qū)羅秀新村淀浦河華本案地塊涇地東灣小區(qū)區(qū)華涇新村紫陽(yáng)地區(qū)11華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟各新村新老物業(yè)情況及居民情況：1）華涇新村位于長(zhǎng)華路和華涇路交界處，現(xiàn)有

13、居民3000 戶，人口大約1 萬人，主要是徐匯區(qū)中心地區(qū)如龍華、萬體館附近的動(dòng)遷居民。該新村形成時(shí)間晚，大約在98 年前后，居民換房和再置業(yè)可能性不大。目前在華涇地區(qū)，該新村周圍的配套較齊全，華涇中心小學(xué)、位育幼兒園、位育高級(jí)中學(xué)、中大高級(jí)中學(xué)、華涇地段醫(yī)院等伴其左右，超市、郵局、銀行配套齊全。在華涇新村對(duì)面，上海中房置業(yè)股份有限公司正在投資開發(fā)一高檔物業(yè)漓江山水花園，占地40 萬平方米，總建面20 萬平方米，社區(qū)以聯(lián)體別墅為主，同時(shí)還有獨(dú)立別墅和疊加式別墅，該案去年下半年開始對(duì)外宣傳，目前一期正在平整土地，計(jì)劃2002 年下半年正式開盤。價(jià)格初定：疊加式別墅4000-5000 元/ 平方米、

14、聯(lián)體別墅7000-8000 元/ 平方米、獨(dú)立別墅10000 元/平方米左右。2）東灣小區(qū)位于龍吳路立交橋下東南側(cè)，現(xiàn)有居民 2800 戶左右，小區(qū)形成于 1995 年左右，為 6 層動(dòng)遷房，由于位于立交橋邊上，各種噪音干擾很大，周邊配套不全，部分依賴紫陽(yáng)新村附近的配套。3）紫陽(yáng)地區(qū)主要形成于 1999 年前后，目前兩個(gè)社區(qū)紫陽(yáng)花苑、名人花苑12華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟紫陽(yáng)花苑建筑面積達(dá) 15 萬平方米，頗具規(guī)模的多層社區(qū)，一期1600 戶主要來自徐匯區(qū)中心動(dòng)遷；二期400 戶于 2002 年 2 月開盤，售價(jià) 2800-3200，均價(jià) 3000 元/ 平方米左右， 一個(gè)月出售 100

15、套左右，二房需求旺盛， 客戶主要來自龍華、 長(zhǎng)橋地區(qū)的換房居民。名人花苑于 1999 年 1 月開盤，售價(jià)為 2600-3200 元/ 平方米，均價(jià) 2800 元/ 平方米，房型面積控制較小，二房集中在70-75 平方米，日前剩余的二房單價(jià)統(tǒng)一2500 元 / 平方米，為周邊居民搶購(gòu)。4）羅秀、長(zhǎng)橋新村羅秀 1-3 村，共有居民 7000 戶左右，主要為多層的動(dòng)遷房，形成于1995 年前后；長(zhǎng)橋 1-8 村，共有居民 15000 戶，主要為多層的動(dòng)遷房，形成于1992-1995 年間，周邊配套已經(jīng)比較成熟，目前該地區(qū)二手房售價(jià)2500 元 / 平方米左右， 2002 年初推出新物業(yè)天秀苑、未來

16、視界、羅秀家園、歡天喜地，售價(jià)3200-3800 元/ 平方米，主要為周邊、梅隴地區(qū)的換房客戶總結(jié)：華涇地區(qū)新物業(yè)價(jià)格在2800-3000 元/ 平方米左右，面積85-90 平方米的兩房有一定需求長(zhǎng)橋地區(qū)發(fā)展時(shí)間早，居民換房要求比較高， 2002 年初集中上市了幾個(gè)新盤，但盤量都不大， 5 萬平方米以下，價(jià)格集中在 3200-3800 元/ 平方米之間13華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書（三）地塊自身情況地塊目前狀況示意圖：長(zhǎng)華路混泥土攪拌站淀浦河華 發(fā) 小區(qū)淀大約 1500戶左浦右，多層，一梯河四戶， 主要為 95裝工卸年前后斜土路周木作邊動(dòng)遷居民。其程機(jī)材業(yè)中有 70 戶商品儲(chǔ)區(qū)械房于 2002年初運(yùn)

17、修公交房，當(dāng)時(shí)單價(jià)理司為 2400 元左右廠華發(fā)路開啟&天啟龍范家塘農(nóng)吳民住房路建材倉(cāng)庫(kù)14華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟項(xiàng)目總占地面積 233000 平方米（約 300 畝）。東西狹長(zhǎng)（ 990 米）、南北略窄（ 295 米），東面龍吳路為交通主干道，地塊所處位置是華涇鎮(zhèn)門戶地區(qū)，隔著淀浦河與長(zhǎng)橋地區(qū)相望。地塊靠西側(cè)為廠房區(qū)和淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)；靠東面為原有農(nóng)民居住房和華發(fā)小區(qū)，而中間的華發(fā)小區(qū)大約1500 戶，為 1995年前后徐匯區(qū)斜土路附近動(dòng)遷居民，非本項(xiàng)目用地，因此，本項(xiàng)目地塊并非完整的方型，中間被華發(fā)小區(qū)隔著，實(shí)際上由兩塊構(gòu)成：1）東塊面積 6 萬平方米，為原來農(nóng)民自用房，二層，無動(dòng)

18、遷跡象，由于緊靠龍吳路快速干道，交通便捷，但噪音干擾大2）西塊面積 17.3 萬平方米，主要是淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)以及一些工廠、混泥土攪拌站等，噪音、灰塵污染非常嚴(yán)重，各種裝運(yùn)沙石的工程車、混泥土車頻繁來往，目前狀況根本無居住概念。相信這些廠房和污染的解決，將成為拆遷中的重點(diǎn)?？傮w上，本地塊目前狀況與理想的居住用地還有非常大的距離，而且整體形象的改變不能僅依靠開發(fā)商的努力，可能更多的有賴于政府對(duì)該地塊及其周邊的重新規(guī)劃。15華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟地塊周圍景觀1）自然景觀A、 前方景觀（南方）南面為華發(fā)路，寬度15 米左右，為斷頭路，東起龍吳路西至長(zhǎng)華路，由于兩側(cè)主要為泥石料裝卸區(qū)和混泥土攪

19、拌站等，因此華發(fā)路上各種工程車，泥沙裝運(yùn)車頻繁來往，整條路上噪音和泥沙灰塵污染非常嚴(yán)重，目前無公交。華發(fā)路南面為面積和形狀與本地塊相似的地塊，主要也是一些農(nóng)民住房和廢棄的一些廠房、以及神海電子有限公司、上海建華發(fā)路工構(gòu)件廠、混泥土制品廠等產(chǎn)生各種污染的廠房。如果本項(xiàng)目啟動(dòng)之前，它們沒有動(dòng)遷的話，無疑成為本項(xiàng)目最大的障礙。再遠(yuǎn)處就是外環(huán)大道，通過龍吳路立交橋，直通徐浦大橋至浦東三林地區(qū)。B、 后方景觀（北方）北面就是淀浦河，淀浦河西起青浦淀山湖，為黃浦江主要通航支流，本區(qū)域河道為整條河的尾端，向東500 米流向黃浦江。本區(qū)域段河面大約50 米左右，水質(zhì)一般，河面上來來往往著裝運(yùn)泥石料的小船只，河

20、對(duì)面靠西側(cè)是相對(duì)成熟的羅秀新16華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟村、長(zhǎng)橋新村，臨河有10 米左右的綠化帶，視覺景觀尚可，而河對(duì)面靠東側(cè)是木料加工廠，堆積著大量木料，形象較差。淀浦河及其對(duì)岸C、 左方景觀（東方）左面為龍吳路，公交站點(diǎn)集中在此，龍吳路為城市一級(jí)主干路，路寬 3350 米；其中北段（徐匯區(qū)段）全長(zhǎng)約 7.4 公里，設(shè)六快二慢八車道；南段（閔行段）全長(zhǎng) 10.1 公里，設(shè)四快二慢六車道。全線設(shè)計(jì)時(shí)速高達(dá) 60 公里。龍吳路是連接吳涇與徐匯的主要快速通道， 而且本段還是與外環(huán)高架以及通往浦東的交接處，因此車輛頻繁，而且速度較快，產(chǎn)生噪音和空氣污染較為嚴(yán)重。17華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天

21、啟遠(yuǎn)處可看到徐浦大橋。D、 右方景觀（西方）長(zhǎng)華路是連接著華涇與長(zhǎng)橋兩個(gè)地區(qū)的一條小路，本區(qū)域段路面較窄，僅 10 米左右寬，無公交車，連接長(zhǎng)橋的長(zhǎng)橋橋于去年被船只撞壞后開始重新修建，預(yù)計(jì)要 1 年后才可通車。位于華發(fā)路交界處有一加油站。長(zhǎng)發(fā)路以西是一些化輕公司的倉(cāng)庫(kù)長(zhǎng)華路2）人文歷史景觀黃道婆墓位于長(zhǎng)華路和外環(huán)路交界處，約500 平方米大小，目前僅少量綠化，計(jì)劃中建成一休閑公園3）景觀綜述總體而言，地塊周圍被泥石料裝卸區(qū)和裝運(yùn)車包圍，緊臨的快速干道產(chǎn)生難以克服的噪音和空氣污染，周圍環(huán)臨景觀較差，18華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟屬本項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、環(huán)境、污染情況1）水、空氣、土地污染情況地

22、塊本身以及周圍各種廠房污染嚴(yán)重，尤其是泥沙裝卸和混泥土攪拌產(chǎn)生大量的廢氣和灰塵污染2）噪音污染就目前而言，地塊所在地噪音污染也比較嚴(yán)重，主要來自龍吳路、外環(huán)兩快速干道上各種公交車輛和工程車、貨運(yùn)車。3）社會(huì)治安狀況地塊周圍缺乏居住概念，治安情況較差。人員素質(zhì)參差不齊，民工等時(shí)有出沒。4、配套設(shè)施生活配套的缺乏也是該地塊一個(gè)主要劣勢(shì)，目前居民的配套依賴于龍吳路對(duì)面、龍吳路立交橋東南面的東灣小區(qū)附近，或者距離本地塊 2 公里的華涇路附近。四、地塊研判總結(jié)19華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟（一）項(xiàng)目地塊SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）1、交通相對(duì)順暢，出行相對(duì)便利1.區(qū)域居住概念差、配套缺乏2、處于

23、華涇門戶位置、地理概念較好2.各種噪音、空氣污染嚴(yán)重3、地塊具有一定規(guī)模性3.周邊整體環(huán)境形象差O（機(jī)會(huì)）T（威脅）1、十五期間對(duì)該地區(qū)規(guī)劃要求較高1、 市場(chǎng)不確定因素所帶來的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力20華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟（二）結(jié)論1、 整個(gè)區(qū)域作為徐匯區(qū)最后一塊待開發(fā)的處女地，前景看好2、 本地塊所處位置相對(duì)封閉，擴(kuò)散性差3、 地理資源優(yōu)劣參半，淀浦河有景觀性但參與性欠缺4、 交通狀況、空氣指標(biāo)、生活配套的欠缺導(dǎo)致本地塊居住概念差5、 板塊尚未成長(zhǎng)，市場(chǎng)面、政策面的利好因素尚不明確因此，個(gè)案考量的因素顯得尤為突出，所以我方認(rèn)為對(duì)于本地塊的開發(fā)時(shí)機(jī)上存在兩種方案：方案一：待機(jī)開發(fā)，待區(qū)域板塊明

24、確后，再來體現(xiàn)本案土地價(jià)值方案二：現(xiàn)在開發(fā)，近期進(jìn)行規(guī)劃，以漓江山水苑為市場(chǎng)參照，緊接而動(dòng)21華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟第二篇：產(chǎn)品定位（一）喚醒地段未來價(jià)值構(gòu)造個(gè)案超值空間1、根據(jù)市場(chǎng)的分析和土地價(jià)值的研判，我方認(rèn)為必須進(jìn)行土地價(jià)值的重新構(gòu)造，即用創(chuàng)新產(chǎn)品，構(gòu)造本案價(jià)值2、根據(jù)市場(chǎng)分析和判斷，本地塊物業(yè)應(yīng)以控制單價(jià)同時(shí)控制總價(jià)為原則：1）本地區(qū)單價(jià)的提升不宜通過高檔次產(chǎn)品一次性過度拔高而達(dá)成，建議總體均價(jià)不宜超過5000 元 /平方米2）根據(jù)現(xiàn)地段價(jià)值的公眾認(rèn)可度，結(jié)合本產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)造，我方認(rèn)為創(chuàng)新性產(chǎn)品單套總價(jià)宜控制在80 萬以內(nèi)，最佳控制為60 萬左右3、進(jìn)行室內(nèi)空間的革命，以產(chǎn)品的稀

25、缺性、創(chuàng)新性號(hào)召市場(chǎng)4、以社區(qū)的居住適宜性要求提升小環(huán)境設(shè)計(jì)，隔離現(xiàn)狀中外環(huán)境不良對(duì)本地塊的影響22華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書開啟&天啟（二）嚴(yán)格考量物業(yè)型態(tài)創(chuàng)意屏蔽外環(huán)境干擾一般來講，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅中高檔住宅說明本相目符合情況對(duì)公共效能的依賴度很強(qiáng)強(qiáng)較高弱不宜鬧市區(qū)、人口混雜區(qū)基本符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)度強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通主干道、高架道路、工廠、鬧市等不符合對(duì)傳統(tǒng)集市配套要求高很高高高不宜在小區(qū)商場(chǎng)部分設(shè)置可達(dá)到小區(qū)物業(yè)管理的要求低一般高很高應(yīng)有較高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)、精心施工可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低極低中低容積率、覆蓋率基本符合對(duì)休閑空間綠化要求無一般高很高具有品位的專屬會(huì)所及園藝造景可達(dá)到景觀要求無一般高很高通過造景處理來滿足需求可達(dá)到西塊1、從基本地產(chǎn)因子分析來看，本項(xiàng)目在屏蔽掉外界因素前提下，仍適合定位為中高檔住宅、高容積率、低密度社區(qū)2、選擇多層疊加復(fù)式作為主力產(chǎn)品，在沿河帶呈帶狀分布兩層架空小高層，提高容積率，使整體容積