土地估價(jià)的剩余法.doc

1、10-11教案(正頁)課程名稱：剩余法學(xué)時(shí)：4上課周次:1. 教學(xué)目的和要求:1) 理解剩余法的概念、理論依據(jù)及其特點(diǎn)；2) 掌握剩余法的適用范圍和條件；3) 掌握剩余法的計(jì)算公式及估價(jià)步驟；4) 熟練運(yùn)用剩余法評(píng)估土地價(jià)格2.教學(xué)重點(diǎn)和難點(diǎn)：1) 剩余法的計(jì)算公式及估價(jià)步驟；2)運(yùn)用剩余法評(píng)估土地價(jià)格3.教學(xué)進(jìn)度：章節(jié)名稱學(xué)時(shí)第1節(jié)剩余法的基本公式；1第2節(jié)剩余法的適用條件1第3節(jié)剩余法應(yīng)用案例24.教學(xué)內(nèi)容：1、利用剩余法評(píng)估土地的基本公式為V= A- ( B+C )其中；V購置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格A 總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值B 整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本C 開發(fā)商合理利潤(rùn)實(shí)際估價(jià)工作

2、中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息2、需要注意的假設(shè)和限制條件2.1盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支付都發(fā)生在將來，但剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)樽鳛楣纼r(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，同時(shí)在開發(fā)期間不但租金和售價(jià)會(huì)上漲(下降)，各類開發(fā)教案（正頁）教案(正頁)地不動(dòng)產(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估計(jì)及登記費(fèi)用為地價(jià)15 %。的3%，該開發(fā)公司要求的總利潤(rùn)不得低于所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的D、求取地價(jià)。地價(jià)測(cè)算公式如下:地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-

3、專業(yè)費(fèi)-利息-稅費(fèi)-開發(fā)商利潤(rùn)測(cè)算方式一，直接計(jì)算地價(jià)利息。(a)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法，使用年限50年，開發(fā)期 2年，可取得收益年限為 48年。不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益=300 X 8000 X 90 % X (1-25%）=1620000 （元）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1620000/8 % X 1-1/ （ 1+8 %）48=19746401（元）（b）建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000 X 8000 = 8000000（元）(c)總利息=地價(jià)X (1+12 %)12-1+8000000 X 40 % X （1+12 %）1.5。5-1利息計(jì)算米用復(fù)利計(jì)算，計(jì)息期到開發(fā)銷售完成止。地價(jià)投入經(jīng)歷整個(gè)開+800

4、0000 X 60 % X （1+12 %）=0.2544 X 地價(jià) +872792 （元）發(fā)周期，計(jì)息期為2年，專業(yè)費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷的，在計(jì)息時(shí)，假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入，因此，年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計(jì)息期則分別為1.5年和半年。（d）開發(fā)商利潤(rùn)=19746401 X 15%= 2972737 （元）(e)不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)已在確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)予以考慮。教案(正頁)(f )將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入公式，即地價(jià)=19818245-800000-( 0.2544 X 地價(jià) +872792 ) -2972737地價(jià)=7900872/1.2544= 6

5、298527 (元)(g)由于開發(fā)商取得土地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)3 %的法律、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用，因此，開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)額應(yīng)從(f )中扣除上述費(fèi)用。開發(fā)商所能支付的最高價(jià)款=6298527/ ( 1+3 %) = 6115075 (元)測(cè)算方式二，利息中不計(jì)地價(jià)款的利息。不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利潤(rùn)的計(jì)算與方式一相同，因此有：(a) 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=19746401 (元)(b) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000 X 8000 = 8000000 (元)1.5(c)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息=8000000 X 40%X (1+12 %)-1+8000000X 60 % X(1+12 %)0.5 -1= 872792 (元)(d) 開發(fā)商利潤(rùn)=19746401 X 15%= 2972737 (元)(e) 代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時(shí)的土地價(jià)格。開發(fā)完成時(shí)的地價(jià)=(a) - ( b) - ( c) - ( d)=19746401 -8000000-872792-297273