建筑業(yè)可行性報(bào)告

1、“項(xiàng)目”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目(暫定名 )項(xiàng)目選址：項(xiàng)目位于青島市即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)，鶴山風(fēng)景區(qū)南麓，萊青公路以西，馬山前村以北用地面積： 420000 m2項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積168000m2建設(shè)單位：公司開發(fā)有限公司投資總額： 4 億建設(shè)期限： 3 年 5 個(gè)月（ 2003 年 8 月-2006 年 12 月）二、可行性研究分析概況1. 可行性研究的起止時(shí)間： 2001 年 5 月-2003 年 8 月2. 費(fèi)用及占總投資的比例：3. 參加人員：4. 研究分析內(nèi)容： 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 市場分析預(yù)測 項(xiàng)目選址及建筑規(guī)模 項(xiàng)目實(shí)施和營運(yùn)的總體規(guī)劃情況 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

2、分析 研究結(jié)論及建議5. 可行性研究的依據(jù)：中華人民共和國建筑法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 1998 年 7 月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知 省、市、區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五”及2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 省、市建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 即墨市岙山衛(wèi)鎮(zhèn)建設(shè)整體規(guī)劃資料 其他有關(guān)國家政策及信息資料 公司提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料6. 可行性研究的原則： 遵循“以人為本”的宗旨，滿足居者生理、心理、社會的三大需求，以不斷為提高居住區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。 創(chuàng)造富有地域特色的城市居住環(huán)境和富有親

3、和力的生活居住環(huán)境。 依據(jù)城市規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域規(guī)劃，設(shè)計(jì)舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的住宅及住宅環(huán)境。 根據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，因地制宜，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，尊重實(shí)際情況，顧及長遠(yuǎn)，堅(jiān)持節(jié)約、有效的利用土地和各項(xiàng)能源。綜合開發(fā)配套建設(shè)要求設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、配套齊全、具有一定超前性和示范性。盡可能的采用新材料、新工藝、新技術(shù)和新設(shè)備，減少成本，降低能耗，有效利用資金，促進(jìn)建設(shè)水平的提高，獲取盡可能高的經(jīng)濟(jì)和社會雙重效益。堅(jiān)持“社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，環(huán)境生態(tài)化在滿足日光、通風(fēng)的基礎(chǔ)居住上，側(cè)重進(jìn)行環(huán)境和綠地的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大程度使居民接受自然，享受自然，同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人

4、與自然與建筑有機(jī)和諧的統(tǒng)一。三、項(xiàng)目背景分析和建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)的背景（1）宏觀經(jīng)濟(jì)背景2002 年是我國國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的一年，國內(nèi)生產(chǎn)總值突破10億元。第三產(chǎn)業(yè)增加值 34533 億元，增長 7.3。國內(nèi)需求持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級區(qū)的進(jìn)展， 投資環(huán)境越來越成熟。城鎮(zhèn)居民收入和支出穩(wěn)定增長， 作為社會中堅(jiān)力量的中等收入階層不斷擴(kuò)大。在世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的情況下，我國政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)保持了較快增長，中國巨大的市場潛力對外國及港澳臺地區(qū)的投資者吸引力越來越強(qiáng)，加上我國加入世界貿(mào)易組織以及北京申奧成功等因素，使得外資對我國的經(jīng)濟(jì)預(yù)期普遍看好。今年經(jīng)濟(jì)雖然受到非典的影響，但

5、是總體穩(wěn)定向上的格局不變，上半年國民經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長。由于一季度經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁， 加上6 月份工業(yè)生產(chǎn)、市場銷售等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯回升，以及1-6 月份固定資產(chǎn)投資和進(jìn)出口一直持續(xù)強(qiáng)勁增長，故上半年國民經(jīng)濟(jì)總體上仍保持較快增長。初步測算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 8.2%，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 0.4 個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年同期增長較快的時(shí)期之一。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4754 億元，增長 2.7%；第二產(chǎn)業(yè) 28800 億元，增長 11.6%；第三產(chǎn)業(yè) 16499 億元，增長 4.2%。 2003 年第一季度固定資產(chǎn)投資告訴增長

6、， 1-3 月份，全社會固定資產(chǎn)投資 6155 億元，增長 27.8，比去年同期加快 8.2 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面仍然起到了巨大的作用。從青島本地來看，本市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步提高。 2002 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 1518.17 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長 14.6%，比去年同期提高了 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。其中二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別較上年增長了 16.9%和 14.7%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 9.6 ：50.4：40，結(jié)構(gòu)更趨合理。全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 20160 元。流通市場更加繁榮，社會消費(fèi)品零售額達(dá) 400.50 億元。進(jìn)出口總額達(dá) 169.2

7、6 億美元，較上年增長 13.5%和 9.8%。吸引外資力度加大， 2002 年實(shí)際利用外資達(dá) 23.12億美元，增長 44.6%。國際旅游收入 2.40 億美元，增長 35.1%。國內(nèi)旅游市場繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，共接待國內(nèi)游客1794.9萬人，比去年同期增長18.15%。實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入130.62 億元，比去年同期增長 27.01%。一個(gè)月以上暫住人口79.54 萬人，增長 20.1%。雖然受到非典的嚴(yán)重影響， 今年上半年， 青島國民經(jīng)濟(jì)仍然繼續(xù)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展， GDP 同比增長 15.4。第一產(chǎn)業(yè)完成 64.89 億元，同比增長 3.2；第二產(chǎn)業(yè)完成 429.97 億元，同比增

8、長 20.6，第三產(chǎn)業(yè)因非典影響，發(fā)展稍顯放慢，完成 GDP312.5 億元，同比增長速度達(dá)到 11.5。上半年，我市全社會固定資產(chǎn)投資完成286 億元，比去年同期增長 68.4。其中城鎮(zhèn)以上投資完成201.8 億元，同比增長68.6。這其中，基本建設(shè)、房地產(chǎn)、更新改造投資及其它投資均有良好表現(xiàn)，分別完成投資98.4 億元、 40.8 億元、 26.9 億元、 35.8 億元，同比分別增長 142.4、27.8、22.3、77.9。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成84.1億元，同比增長68.2。經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)青島城市化戰(zhàn)略也不斷深化完善，大青島城市群的戰(zhàn)略格局已經(jīng)成型。市政府提出了青島、黃島、紅島“品

9、”字形布局及環(huán)膠州灣建設(shè)工業(yè)走廊“三點(diǎn)一環(huán)”的戰(zhàn)略構(gòu)想（見附件一區(qū)域位置圖）。在此基礎(chǔ)上， 2002 年青島市又著手規(guī)劃建設(shè)青島濱海大道，作為一條城市軸線布局 16 座濱海岸線衛(wèi)星城，從而形成大青島城市群，把青島特有的濱海特色的城市“版圖”沿著海岸線擴(kuò)大數(shù)倍、數(shù)十倍，全面整合青島沿海岸線三大特色經(jīng)濟(jì)的資源優(yōu)勢。大中小城市群構(gòu)建起一個(gè)有序推進(jìn)的城市化體系，使青島的城市發(fā)展空間迅速拓展， 城市化進(jìn)程全面加快。 隨著構(gòu)建現(xiàn)代化國際城市戰(zhàn)略框架的確立，青島中心城市已擴(kuò)展到1100 多平方公里，城市的輻射與集聚功能進(jìn)一步加強(qiáng)。周邊的中小城市規(guī)模迅速膨脹， 功能日益完善， 承載力和吸引力大大提高。即墨、膠

10、州、萊西等地在新區(qū)建設(shè)中實(shí)現(xiàn)大幅擴(kuò)張，沿濱海大道一線的開發(fā)區(qū)、 膠南，作為西海岸充滿魅力的大青島新城區(qū)迅速崛起。目前，六市區(qū)駐地建成區(qū)面積達(dá)到 139.6 平方公里，一年增加 11.6 平方公里；市區(qū)駐地總?cè)丝谶_(dá)到 117.1 萬人，增加 8.1 萬人。 16 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)駐地新增建成區(qū)面積 13 平方公里，總數(shù)達(dá)到近 80 平方公里，新增人口近2 萬人， 人口達(dá)到34 萬人。城市群 圈迅速崛起， 區(qū)域 的 展活力不斷 。工 園區(qū)、房地 、市 和基 施建 作 “四 ”，已形成中小城市 大的 支撐，去年全市園區(qū) 和房地 分 造的GDP 總 ，中小城市已占據(jù) 70、 50以上， 數(shù)據(jù)足以 明青 中小城

11、市的 活力。 而 達(dá)的城 道交通， 正在把青 城市群 成一個(gè)越來越 密的整體， 同三高速將青 中、 小城市全部 入一小 圈， 海大道將即墨 部沿海城 劃入半小 圈。 中心城區(qū)的 射 效 不斷 化，隨著退城 、退二 三等 梯度 移，特 是目前大力 施新的青 重心 略，家 、服裝、造船、 代物流 開始大 模向腹地延伸，形成一個(gè)向中心城區(qū)集 的分工合理、升 化、富于 新和 爭力的城市群 體系。 空距離的 短， 使青 城市群正在構(gòu)筑著一個(gè)新的 圈、 生活圈、文化圈，從人 的商 、旅游、 物等出行到心理、 念都在 生 的 ，今天的青 中小城市，正在成 投 置 、房地 開 的 土。大青 的城市 展定位日益

12、清晰，城市 合 爭力正在迅速提升。 ，小青 ，青啤，家 些曾是青 期 名天下的城市招牌，但今天 些著名的城市 已 以涵蓋青 的全部。 將城市的特色 不斷做大做 ， 正成 青 未來 展的立市之本。 家 ，城市的 展必 以 依托，而從 角度定位城市，就要按照 比 培植 、 特色 。青 如今已確立了自己的 目 ：即構(gòu)建可持 展的 構(gòu)，大力 展港口、海洋、旅游三大特色 ，重點(diǎn)建 家 子、汽 機(jī) 船舶集裝箱制造、石油化工和新材料四大工業(yè)基地。而青島的城市發(fā)展， 則緊緊圍繞著新的產(chǎn)業(yè)定位， 以產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張效應(yīng)來帶動城市發(fā)展，以城市體系的構(gòu)架來體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)。海洋、港口、旅游“三大特色經(jīng)濟(jì)”加快了構(gòu)建可持續(xù)

13、發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系，構(gòu)筑有特色的國際大城市框架和全面提升城市核心競爭力區(qū)的一定成效。蓬勃發(fā)展青島蘊(yùn)含著旅游房地產(chǎn)這個(gè)巨大商機(jī)。（2）當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢2003 年我國的房地產(chǎn)市場仍然保持持續(xù)高速的增長勢頭。國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：7 月份，“國房景氣指數(shù)”為 107.27，比 6 月份上升 0.23 點(diǎn)，比去年同期上升2.98點(diǎn)，繼續(xù)保持上升勢頭。7 月份 ,“國房景氣指數(shù)”所屬的八個(gè)分類指數(shù)與去年同期相比除土地開發(fā)面積分類指數(shù)持平外，其余 7 個(gè)分類指數(shù)均保持全面上揚(yáng)。其中，竣工房屋面積和資金來源分類指數(shù)升幅最高， 是拉動“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)上揚(yáng)的主要因素。主要分類

14、指數(shù)走勢：1、資金來源分類指數(shù)。7 月份，資金來源分類指數(shù)為108.89，比 6 月份上升 0.42 點(diǎn)，比去年同期上升5.72 點(diǎn)，是上升幅度最大的分類指數(shù)。 1-7 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到6788 億元，同比增長49.2%，遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長幅度。其中，國內(nèi)貸款達(dá)到 1751 億元，同比增長 64%，增幅比上半年增加5.6 個(gè)百分點(diǎn)。2、竣工面積分類指數(shù)。 7 月份，竣工面積分類指數(shù)為 110.93，盡管比 6 月份下降 0.54 點(diǎn)，但比去年同期上升 5.03 點(diǎn)。 1-7 月份，全國累計(jì)完成房屋竣工面積 10368 萬平方米，同比增長37.7%，增幅比去年同期增加

15、 17.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，竣工商品住宅8562萬平方米，同比增長 34.8%；分地區(qū)看，中部地區(qū)房屋竣工面積為1793萬平方米，同比增長 54.3%，分別比西部和東部地區(qū)高出24.2 和 18.4個(gè)百分點(diǎn)。3、新開工面積分類指數(shù)。 7 月份，新開工面積分類指數(shù)108.92，與 6 月份相比基本持平，比去年同期上升 3.80 點(diǎn)。今年以來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，新開工面積增長幅度明顯高于去年同期。 1-7 月份，全國新開工面積為 2.85 億平方米，同比增長 29.9%，比去年同期提高 10.1 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅新開工面積為 2.33億平方米，同比增長28.3%；商業(yè)營業(yè)用房新

16、開工面積同比增長45.9%。4、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。7 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 107.37，比 6 月份上升 0.11 點(diǎn)，比去年同期上升0.87 點(diǎn)。 1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到4698 億元，同比增長 34.1%，增幅比去年同期提高 3.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，完成商品住宅投資3200 億元，同比增長 28.3%。分地區(qū)看，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度明顯高于全國平均水平。其中，中部地區(qū)完成投資670 億元，同比增長 50.5%，成為全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長最快的地區(qū)。5、商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)。 7 月份，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)為 97.78，比 6 月份上升 0.07

17、 點(diǎn)，比去年同期上升2.05 點(diǎn)。1-7 月份，全國累計(jì)完成商品房銷售面積1.07 億平方米，同比增長38%，增幅同比提高 17.2 個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售的快速增長，推動了商品房平均銷售價(jià)格平穩(wěn)上升。 1-7 月，全國商品房平均銷售價(jià)格為2416元/平方米，同比增長4.3%，其中，商品住宅平均售價(jià)為2253 元/平方米，同比增長3.9%。分地區(qū)看，北京、上海和廣東依然是平均房價(jià)最高的地區(qū)，每平方米商品房平均銷售價(jià)格分別為4693 元、4509 元和 3308 元。6、商品房空置面積分類指數(shù)。7 月份，空置面積分類指數(shù)為95.12，比 6 月份下降 1.40 點(diǎn)，比去年同期下降 3.32 點(diǎn)，是

18、今年以來回落幅度最大的月份。 1-7 月份，商品房空置面積增長 7%，增幅同比回落 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積同比下降 1.4%。如今的房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)蓬勃發(fā)展的大好時(shí)期。但因?yàn)槭袌霭l(fā)展過快，房地產(chǎn)出現(xiàn)了局部過熱現(xiàn)象。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度， 6 月 5 日，中國人民銀行發(fā)布了 121 號文件，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知 ，其中提出對大戶型、 高檔商品房、別墅等項(xiàng)目的貸款限制，以及對購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房、第二套以上住房的貸款提高利率和首付款比例等等。但是到目前為止，因?yàn)樾抡叩呢?fù)面影響比較大，各方面的非議很多，房地產(chǎn)界和商業(yè)銀行對新政策

19、反映消極，到現(xiàn)在依然沒有實(shí)施細(xì)則出臺，許多地方都在等待和觀望。所以央行的121 文件的影響，目前沒有明顯的表現(xiàn)，但是長遠(yuǎn)來說會對開發(fā)商的融資渠道產(chǎn)生較大的影響。因?yàn)榻鹑谡卟]有產(chǎn)生預(yù)期的效果，中央對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)從重點(diǎn)控制信貸，悄悄的轉(zhuǎn)向了重點(diǎn)控制土地供應(yīng)。這個(gè)轉(zhuǎn)變，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。首先，“以民為本”作為本屆政府的執(zhí)政思路，將在房地產(chǎn)政策上有具體的體現(xiàn)。大量的經(jīng)濟(jì)適用房將投入建設(shè)，政府的土地供應(yīng)將傾向于經(jīng)濟(jì)適用房，對于別墅和高檔住宅的土地供應(yīng)會大幅度減少。其次，中央對土地開發(fā)將有較強(qiáng)的政策約束，會更強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，近幾年以“經(jīng)營城市”為名一哄而

20、上搞開發(fā)的情況將會受到嚴(yán)格控制。但是中央的調(diào)控政策只是為了調(diào)控土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展，并不是為了限制別墅的發(fā)展。只不過是開發(fā)商的行為將會被規(guī)范，土地儲備較多，資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商將占據(jù)發(fā)展制高點(diǎn)的。就青島本地來說，國家發(fā)展與改革委、國家統(tǒng)計(jì)局前天公布的全面 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年二季度， 我市房屋的銷售價(jià)格上漲 13.4%，上漲幅度在 35 個(gè)城市中名列第三。青島的真格市場今年呈現(xiàn)出以下四個(gè)特點(diǎn)：（1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年 1 至 7 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 55.55 億元，比去年同期增長 39.6；當(dāng)年新開工房屋面積 431.

21、5 萬平方米，同比增長 23.2。今年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在新開工項(xiàng)目帶動下，始終保持20以上增幅，上半年累計(jì)完成投資40.8 億元，比去年同期增長了27.8。從房屋用途看，住宅和辦公樓投資增長較快， 分別完成 29.6億元和 1.8 億元，同比增長32.2和 32.4，增幅高于全部開發(fā)投資 4.4 和 4.6 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用房投資增長稍慢，上半年完成5.7 億元，同比增長11.8。（2）項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大。 今年以來，隨著我市各項(xiàng)土地整頓規(guī)范措施的落實(shí)到位，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍加大項(xiàng)目運(yùn)作力度，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)市場在經(jīng)過上年度的集中竣工后，正處于新一輪開發(fā)的啟動期，新開工面積增長較

22、快。上半年，我市各類房屋新開工面積達(dá)到356 萬平方米，比去年同期增長26.6。其中住宅新開工面積達(dá)到310.9 萬平方米，同比增長38.2。在新開工面積強(qiáng)勁增長的帶動下，開發(fā)規(guī)模溫和放大。上半年，全部房屋施工面積達(dá)到 1065.9 萬平方米，同比增長 8.6。其中住宅施工面積 859.6 萬平方米，同比增長 15.4。（3） 市場購買積極， 空置房屋進(jìn)一步消化。 從上半年銷售情況看，雖然我市房地產(chǎn)市場受 “非典 ”因素的影響比較明顯，但市場銷售仍表現(xiàn)強(qiáng)勁，銷售明顯快于竣工，空置房屋不斷減少。截至 6 月底，我市各類商品房屋銷售 108.3 萬平方米，比去年同期增長5.7，多出竣工面積 19.

23、5 萬平方米，銷售額達(dá)到 26.5 億元，同比增長 20.4。其中住宅銷售 94.2 萬平方米，同比增長 7.8,多出竣工面積 19.9 萬平方米，住宅銷售額達(dá)到 22.1 億元，同比增長 31.6。（ 4） 到位資金充足，對開發(fā)后勁形成有力支撐。上半年，當(dāng)年到位資金達(dá)到 66.5 億元，比去年同期增長 29.3，加上上年結(jié)轉(zhuǎn)的 24.4 億元，開發(fā)可用資金達(dá)到 90.9 億元，同比增長 23.8，高出上半年開發(fā)投資額 50.2 億元，對房地產(chǎn)開發(fā)形成有力支撐， 開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)應(yīng)付款大幅減少， 上半年為 7.9 億元，同比減少 20.4，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展后勁。政策方面看，青島市政府也積極響應(yīng)國

24、家的土地調(diào)控政策，最近在全市開展了土地清查整頓。 特別是，市政府決定對濱海大道 （自膠南瑯琊臺至即墨豐城長 282 公里的濱海大道，將對沿線經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的拉動作用）兩側(cè)各 500 米土地實(shí)施統(tǒng)一控制，嚴(yán)格控制濱海大道兩側(cè)土地的農(nóng)轉(zhuǎn)用、征用和出讓，施行嚴(yán)格的紅線控制、項(xiàng)目審批準(zhǔn)入、規(guī)劃控制制度，在建的未經(jīng)批準(zhǔn)項(xiàng)目，立即無條件停建；濱海大道兩側(cè)控制范圍內(nèi)的土地儲備，一次性納入市級土地儲備。這樣一來，郊區(qū)旅游項(xiàng)目的審批立項(xiàng)的難度將大大的增加，對于新項(xiàng)目的開發(fā)也將會提出更高的要求。（3）本項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況即墨概況中國服裝針織名城即墨，位于中國山東膠東半島沿海前沿，南依嶗山，近靠青島；東瀕黃海，與日

25、本、韓國隔海相望。即墨市陸地面積 1780 平方公里，海域總面積 2500 平方公里，人口 107.5 萬人。現(xiàn)轄 18 個(gè)鎮(zhèn)、 5 個(gè)街道辦事處、 1 個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 1 個(gè)省級旅游度假區(qū)。即墨歷史文化悠久。東周時(shí)歸齊國管轄，秦統(tǒng)一天下始定為縣。隋開皇 16 年（公元 596 年）縣城遷至今址，迄今已有 1400 余年歷史。即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場繁榮，企業(yè)興旺。針織、服裝、皮鞋、電器、生豬、水產(chǎn)、蔬菜等專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模宏大， 即發(fā)、紅領(lǐng)、雪達(dá)、亨達(dá)等知名品牌產(chǎn)品銷往全球。 2002 年，全市 GDP 增長幅度為 21.1%，地方財(cái)政收入增長幅度為 28.7%，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值、 地方財(cái)

26、政收入、居民儲蓄存款均居青島五市第一。經(jīng)濟(jì)基本競爭力名列全國百強(qiáng)縣(市)第 36 位。境內(nèi)名勝古跡眾多， 山海島泉景色秀麗， 已開發(fā)形成了獨(dú)具特色的“六區(qū)十二景”，有歷史名島田橫島、青島溫泉旅游度假區(qū)、馬山國家級自然保護(hù)區(qū)等旅游名勝， 成為青島地區(qū)乃至山東省著名的度假旅游勝地。每年5 月舉辦青島即墨旅游購物節(jié)，開展大型文化藝術(shù)、商貿(mào)展示、民俗旅游等豐富多彩的活動。隨著青島承辦2008 年奧運(yùn)會帆船比賽和濱海公路的建設(shè)，即墨旅游業(yè)發(fā)展迎來前所未有的機(jī)遇。即墨東部沿海一線濱海公路、眾山、群島、金灘將成為旅游投資開發(fā)的熱點(diǎn)。即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)地處山東半島西南部 ,位于青島市東北 43 公里處 , 距即墨市

27、區(qū) 20 公里 ,東臨黃海 ,南屏嶗峰 ,靠近仰口 ,北他、與療養(yǎng)基地溫泉鎮(zhèn)相鄰 ,鎮(zhèn)域面積 96 平方公里 ,東部臨海具有 24 公里長的海岸線 , 現(xiàn)轄 63 個(gè)行政村 ,82 個(gè)自然村 ,2000 年底常住總?cè)丝?5.0 萬人 ,其中鎮(zhèn)駐地常住人口 13960 人,全鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 1632 人。見（附件一區(qū)域位置圖）岙山衛(wèi)地處大青島的輻射范圍之內(nèi)， 域內(nèi)鰲藍(lán)路橫穿東西、 萊青公路縱貫?zāi)媳?，成為鰲山衛(wèi)和外界聯(lián)系的交通動脈。此外，鎮(zhèn)內(nèi)修有長達(dá) 15 公里的環(huán)海公路。 西往藍(lán)村火車站約 50 公里，南到流亭國際機(jī)場紙 25 公里，客貨運(yùn)輸方便，對外交通便利。岙山衛(wèi)的自然條件優(yōu)越獨(dú)厚， 旅游資源

28、豐富，山海陸島一應(yīng)俱全。與嶗山一脈相承， 位于嶗山 仰口 岙山衛(wèi) 溫泉 田橫島黃金海岸線中間位置，且自然資源獨(dú)特，空氣和水污染都比較輕，比較好的保持了自然的原貌，山體植被比較好，海岸蜿蜒漫長，綠樹成蔭，自然環(huán)境優(yōu)美。 當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)眾多， 有鶴山、東京山、天柱山、大小管島、海水浴場、雙星度假村等。群山尤以鶴山聞名，先后修建了遇真庵、鶴山文化陳列室、進(jìn)山路、茶室等，現(xiàn)已全面開放，為休閑旅游、療養(yǎng)和居住提供了很好的場所。小城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異， 濱海旅游度假小城鎮(zhèn)初具規(guī)模， 小城鎮(zhèn)建設(shè)與招商引資、旅游開發(fā)、個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場建設(shè)相結(jié)合，大力實(shí)行小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是突出特色， 精

29、心構(gòu)筑城鎮(zhèn)建設(shè)框架。 根據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的地理環(huán)境和自然條件，確定了“一點(diǎn)三園五區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展框架和經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局?！耙稽c(diǎn)”，指鎮(zhèn)駐地；“三園”，指工業(yè)園、茶園、都市農(nóng)業(yè)觀光園；“五區(qū)”，指海濱區(qū)、海港區(qū)、鶴山風(fēng)景區(qū)、大任何流域高效農(nóng)業(yè)區(qū)、海珍品養(yǎng)殖區(qū)。二是加快建設(shè)步伐，塑造城鎮(zhèn)新形象。投資 400 多萬元，完成了食品站改建二期程、 衛(wèi)生院改建一期程和西里商業(yè)街建設(shè)， 美化了城鎮(zhèn)的自然環(huán)境， 大大提高了鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的品位； 投資 200 多萬元興建的美觀漂亮、設(shè)施一流、質(zhì)量優(yōu)良的中心小學(xué)教學(xué)樓主體工程已經(jīng)竣工，建筑面積為 2800 平方米。三是加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度， 夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。 投資 600 多

30、萬元，完成了海濱路、海港路和南北大街路面的拓寬硬化、 綠化工程；投資 80 多萬元，花池面積 2000 平方米。截止目前，駐地主要街道全部硬化、亮化、綠化、美化，街道兩側(cè)排水溝全部漿砌，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)排水、排污管道化。四是加強(qiáng)旅游資源深度開發(fā)， 大做旅游文章，帶動二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在旅游開發(fā)方面，始終圍繞五山、三島、一線的開發(fā)思路，發(fā)揮自然資源優(yōu)勢，加大投入，已初步形成山海陸島立體式旅游格局，使鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)成為遠(yuǎn)近聞名的濱海旅游度假小城鎮(zhèn)?？傊?，作為山東省中心鎮(zhèn)、青島市16 處重點(diǎn)小城鎮(zhèn)之一的岙山衛(wèi)鎮(zhèn)已成為投資者的理想場所。（4）鶴山景區(qū)鶴山位于黃海之濱、 嶗山北麓的既墨市鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)南部，青萊路西側(cè)，地理坐

31、標(biāo)為 12037，北緯 3620，總面積兩萬平方公里，海拔 220.3 米。自然景觀獨(dú)特，人文景觀豐富，是大青島旅游格局中一棵璀璨的明珠，屬國家級風(fēng)景名勝區(qū)。 （附件二旅游體系規(guī)劃圖）金泰和八年 (1208 年)，名道李靈仙在此創(chuàng)建遇真庵，元代著名高道邱處機(jī)曾多次到鶴山講道說法，并親筆題寫鶴山遇真庵”鐫刻于此山聚仙臺上。遇真宮外有一鐘亭，內(nèi)有巨鐘，中聲悠揚(yáng)，可達(dá)數(shù)十里，是為“鶴山曉鐘” 。山上還有著名道士徐復(fù)陽修煉遺跡，因有多處道教名人遺跡，故此山被稱為北方道教名山。每年農(nóng)歷正月十三、九月初九有鶴山山會，吸引四方來此觀光、趕山、經(jīng)商者絡(luò)繹不絕。鶴山天賦條件優(yōu)越，海光山色相映成輝，石奇景美，嘗有

32、“游嶗山不游鶴山乃為憾”之喟嘆，實(shí)屬旅游勝地。山上奇峰林立，怪石森羅，千姿百態(tài)，形神畢有，可稱為“天然的花崗巖群雕” 。其中著名的 “鶴山八景”為：“棲鶴梳羽”、“仙宮秋月”、“鶴山曉鐘”、“鶴鳴煙雨”、“杏林飛霞”、“仙臺凌空”、“梧桐金井”、“水鳴天梯”。另外聚仙門、摸錢澗、滾龍洞、一線天、沐浴盆、老君爐等景點(diǎn)也很絕妙?！坝稣鎸m”作為嶗山道教著名活動場所，更為鶴山增添了諸多神秘色彩。2、項(xiàng)目的提出國家“九五”規(guī)劃和 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)中明確提出： “把住宅業(yè)培育成我國的國民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)” 。九屆全國人大一次會議上又提出了加快住房制度改革， 由福利性分房改為貨幣化分房， 切斷對政府和單

33、位的單純依賴， 出臺一系列優(yōu)惠利好政策， 積極調(diào)動個(gè)人購房熱情，把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場的形成和良性循環(huán)，帶動整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而當(dāng)前，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會逐漸減少，住宅消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域， 其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。我國旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，突出反映在以下幾個(gè)方面：首先，從國家政策上，黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策， 無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺， 這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動力保證。其次，正在形成的旅游強(qiáng)國地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體

34、， 為我國旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。據(jù)國家旅游部門預(yù)計(jì)，到2005 年，我國入境旅游人數(shù)將達(dá)到 8500 萬人次，其中過夜海外旅游者 3450 萬人次，旅游外匯收入 220 萬美元；國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 11 億人次，旅游收入 5000 億元；出境人數(shù)將達(dá)到 1636 萬人次。我國要從亞洲旅游大國走向世界旅游強(qiáng)國。 這種旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的行業(yè)必將會吸引大量投資，其中很大一部分會投入到旅游物業(yè)建設(shè)上，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供契機(jī)。第三，從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看， 城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來看， 北京已達(dá)到 8 個(gè)人一輛車的水平、上海 12 個(gè)人一輛車、深圳

35、、廣州約 10 個(gè)人一輛車。專家預(yù)言，在中國的大城市 5 年之內(nèi)就會進(jìn)入 5 個(gè)人一輛車的時(shí)代。 對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個(gè)利好消息。第四，市場日趨成熟，可利用資金相對充足，強(qiáng)勢投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢已捷足先登，劃地為界，搶占先機(jī)。未來幾年我國旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的創(chuàng)新模式必將帶來旅游與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天。青島作為一個(gè)典型的旅游城市， 在改革開放后， 隨著招商引資和國企改革力度的加大，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，建設(shè)國際化、現(xiàn)代化大青島的城市化戰(zhàn)略已初見成效， 城市建設(shè)取得了長足進(jìn)步。 尤其是作為 2008 年奧運(yùn)會協(xié)辦城市，對城市建

36、設(shè)提出了更高的要求。 面向二十一世紀(jì)，人們對住宅的要求已發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變， 由“安居型” 向“康居型” 轉(zhuǎn)化。住宅的“舒適性、生態(tài)性、信息性和文化性”將成為二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征。 目前青島市城市住宅建設(shè)不論數(shù)量上和質(zhì)量上都發(fā)生了很大變化，但與二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征還有很大的差距。隨著青島市城市人口的迅速增長和社會的長足發(fā)展，住宅建設(shè)遠(yuǎn)不能滿足社會發(fā)展的需要。 尤其市政府加快小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)步伐，青島各周邊市區(qū)商業(yè)價(jià)值突顯，許多空置地塊有待開發(fā)， 但由于農(nóng)業(yè)人口占大多數(shù)，缺乏完善配套的公共服務(wù)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量低下。為此，青島市市長夏耕還專門到個(gè)郊縣視察，鼓勵當(dāng)?shù)卣顿Y， 大力發(fā)展當(dāng)?shù)?/p>

37、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了響應(yīng)市政府的號召，不斷提高市民的居住水平， 促進(jìn)青島房地產(chǎn)的發(fā)展， 使青島市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)大的跨越， 公司開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目，將其建設(shè)成為具有二十一世紀(jì)特征的集“休閑、生態(tài)、旅游、文化”于一體的高檔旅游居住區(qū)，推動青島市的城市住宅建設(shè)向更高層次發(fā)展。本著美化城市面貌，增加社會經(jīng)濟(jì)效益，完善項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)原則。 由公司開發(fā)有限公司投資開發(fā)， 通過對即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)萊青公路以西、 馬山前村以北空置地塊進(jìn)行細(xì)致勘測規(guī)劃，擬新建總面積 168000 平方米的田園別墅區(qū)。為了加快項(xiàng)目的實(shí)施，取得政府有關(guān)部門的支持， 按基建程序編制可行性研究報(bào)

38、告，申請立項(xiàng)。3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）該項(xiàng)目的建設(shè)符合符合國家“九五”規(guī)劃和 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)中明確提出：“把住宅業(yè)培育成我國的國民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”的精神；符合青島市“九五”及 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃的精神；符合省、市今年在經(jīng)濟(jì)工作會議上提出的把住宅業(yè)培育成我省、市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的要求。住宅建設(shè)可以帶動許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，國家已把住宅建設(shè)提到了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置。隨著住房制度的推動及金融單位對個(gè)人購房的各種鼓勵政策的出臺， 隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強(qiáng)， 我市房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展前景，該項(xiàng)目具有示范的作用。（2）該項(xiàng)目本期住宅建設(shè)規(guī)模 16.8 萬平方米，可提供住宅 1

39、5.1 萬平米及 1.7 萬平方米的休閑公建項(xiàng)目，為青島市的旅游業(yè)創(chuàng)造新的景點(diǎn)，同時(shí)可滿足當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的需求和環(huán)境改造工程，使人民群眾安居樂業(yè)，有利于改善青島市的投資環(huán)境，也有利于社會的穩(wěn)定和發(fā)展。（3）該項(xiàng)目對啟動地產(chǎn)市場，帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展有相輔相成的作用，可以帶動建材、冶金、化工、電子、機(jī)械、家具、紡織、玻璃等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展， 同樣相關(guān)行業(yè)的發(fā)展給住宅業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的物質(zhì)基礎(chǔ)，促進(jìn)住宅及相關(guān)行業(yè)步入良性循環(huán)發(fā)展軌道。住宅建設(shè)對吸引勞動力的投入產(chǎn)出比是 1：2，房地產(chǎn)業(yè)能使青島市的 GDP 增長 2%。（ 4）加快推進(jìn)即墨市城市化進(jìn)程， 是構(gòu)筑現(xiàn)代化發(fā)展城市的必然選擇。青島市關(guān)于加快城市化進(jìn)

40、程的若干意見中指出，到 2010 年，爭取全市城區(qū)面積達(dá)到 300 平方公里，人口 310 萬。要實(shí)現(xiàn)大青島的城市化，首先要實(shí)現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)的城市化，更要加快周邊市區(qū)的城市化進(jìn)程。該項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動即墨市城市建設(shè)的發(fā)展，提高區(qū)域現(xiàn)代化程度，推進(jìn)即墨周邊房地產(chǎn)市場的開發(fā)。（ 5）符合岙山衛(wèi)鎮(zhèn)規(guī)劃， 是進(jìn)一步完善市鎮(zhèn)建設(shè)， 提升區(qū)域形象的需要岙山衛(wèi)鎮(zhèn)被確定為 “山東省中心鎮(zhèn) ”、 “青島市重點(diǎn)小城鎮(zhèn) ”，但基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，急需建設(shè)開發(fā)。尤其項(xiàng)目所處地背靠鶴山、面朝碧海，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境， 旅游資源非常豐富。 因此，開發(fā)該項(xiàng)目可徹底改變當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀，積極利用土地及自然資源，直接提升區(qū)域形象，對加

41、快城鎮(zhèn)改造建設(shè)，改善周邊農(nóng)民居住環(huán)境和鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，創(chuàng)建文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，迎接 2008 年奧運(yùn)會都是十分必要的。（ 6）項(xiàng)目建設(shè)是改善周邊農(nóng)民居住條件， 提高其生活質(zhì)量的需要。 通過本項(xiàng)目建設(shè)，將在現(xiàn)有土地上，建成功能完善、交通便捷，具有現(xiàn)代氣息的別墅區(qū)，改變周邊群眾的居住條件。通過入住的高素質(zhì)人群引導(dǎo)其轉(zhuǎn)變觀念，提高生活質(zhì)量，從而充分體現(xiàn)改革開放的成果及黨和政府對人民群眾的關(guān)心，推進(jìn)精神文明建設(shè)。同時(shí)，有利于區(qū)域內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以求更大的發(fā)展。四、市場調(diào)查和預(yù)測情況1 市場供需現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新興物業(yè)開發(fā)模式， 通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、 開發(fā)建設(shè)、 專業(yè)策劃、市場營銷、

42、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，而形成的一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)模式。 旅游房地產(chǎn)具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及財(cái)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、 養(yǎng)老度假村、 高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。 其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。 我國城市化進(jìn)程地加快、 人民生活水平地不斷提高， 為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。據(jù)世界旅游組織預(yù)測， 2010 年，中國旅游人數(shù)將達(dá)到億人次，且有望在 2020 年成為世界第一大旅游國。順應(yīng)這一趨勢，旅游房地產(chǎn)必將以其優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性以及功能方面的實(shí)用性，吸引越來越多的購房者。 同時(shí)，隨著旅游項(xiàng)目的變化，以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運(yùn)動置業(yè)等為代表

43、的舒適型住宅運(yùn)動正開始主宰新一輪的開發(fā)熱點(diǎn)。今年月，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌在海口舉行的第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會上就曾指出， 我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊， 發(fā)展空間和市場潛力巨大，旅游物業(yè)開發(fā)將成為未來 10 年中國房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)之一。旅游房地產(chǎn)作為目前國內(nèi)新興的一種房地產(chǎn)業(yè)其核心元素是旅游，以旅游帶動房地產(chǎn)是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)的先決條件。而青島作為中國東部的重要海濱城市、國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，早在1998 年，已經(jīng)構(gòu)筑起 吃、住、行、游、購、娛 一條龍的產(chǎn)品體系和較為科學(xué)的法制化管理體系。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1996-2000 年期間青島累計(jì)接待海外游客 124 萬人次，年均遞增 9.14

44、，國內(nèi)游客 6130 萬人次，年均遞增 10.7。2001 年，青島接待海內(nèi)外游客合計(jì) 1551 萬人次，旅游也總收入達(dá)到 118 億元，相當(dāng)于當(dāng)年 GDP 的 9。其豐富的旅游資源吸引著越來越多的外來人口在青島置業(yè)，這為青島旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場資源。青島的房地產(chǎn)市場這幾年也在飛速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料來看，2002 年，青島市的商品房銷售火爆。 從前三季度看， 竣工面積高速增長， 銷售面積增幅始終高于竣工面積，雖然全年銷售面積受竣工面積的限制， 增幅不大，但空置商品房明顯減少，商品房價(jià)格快速上揚(yáng)。2002 年 12 月，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)運(yùn)行到109.7 點(diǎn)，比上月上升4.1 點(diǎn)，

45、商品房空置面積分類指數(shù) 100.7 點(diǎn)，已連續(xù) 11 個(gè)月運(yùn)行在景氣區(qū)間。全年商品房平均售價(jià)2144 元/平方米，比上年增長8.6。今年上半年，青島市房產(chǎn)交易仍然十分活躍， 市民購房熱情持續(xù)高漲。從市房地產(chǎn)交易中心得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示， 上半年各類房產(chǎn)交易成交戶數(shù)達(dá)到 20236 戶，成交面積 197.11 萬平方米，上半年實(shí)際完成交易 102 億元。商品房成交較去年同期有較大幅度增長。 今年上半年，個(gè)人成為交易的絕對主力，個(gè)人購買房屋的戶數(shù)為 20181 戶，占總成交量的 99.7；個(gè)人購買房屋的面積達(dá)到 171.91 萬平方米。而且今年一季度的數(shù)據(jù)顯示，房屋竣工經(jīng)過去年一年的高峰后， 出現(xiàn)下

46、滑趨勢， 房屋供應(yīng)量減少， 全部房屋竣工面積 43.2 萬平方米，比去年同期下降了 16.8，其中住宅竣工 32.6 萬平方米，下降 4.4。但銷售依然熱度不減，市場供求出現(xiàn)脫節(jié)，供需矛盾進(jìn)一步突出，今年的市場供應(yīng)形勢不容樂觀。隨著青島房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和完善，今后幾年有幾個(gè)主要因素將支撐青島未來房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)，尤其是支持中、高檔樓盤房價(jià)的整體上揚(yáng)。首先， 2008 年奧運(yùn)會，青島作為協(xié)辦城市，青島賽區(qū)比賽場地的規(guī)劃設(shè)計(jì)將浮出水面。大批的國內(nèi)外客戶瞄準(zhǔn)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)投資，新的購房主力軍隊(duì)伍擴(kuò)張，青島及周邊區(qū)域的中高檔樓盤市場供求關(guān)系將產(chǎn)生很大變化；其次，入世后，擁有海運(yùn)優(yōu)勢的開放城市

47、青島，加速國際化大都市的建設(shè)步伐。將有大批國內(nèi)外機(jī)構(gòu)爭相進(jìn)入青島，直接帶動中高檔樓市攀高，此檔位樓盤市場需求量將會劇增； 得天獨(dú)厚的自然氣候條件，令海濱城市旅游熱度不減，沿海岸帶的發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，市政規(guī)劃增建的海上景觀及主題公園，吸引旅游置業(yè)投資。集旅游、度假、療養(yǎng)于一體的特色別墅住宅蓬勃興起，直接拉動外地人島城置業(yè)新高潮。再次，青島城市品牌聲明遠(yuǎn)播，是山東的經(jīng)濟(jì)支柱市之一，擁有海爾、海信、青啤、澳柯瑪?shù)纫幌盗袊H知名品牌。尤其近幾年周邊市區(qū)、開發(fā)區(qū)諸如即墨服裝工業(yè)園等鞋列項(xiàng)目招商引資成效卓著。吸引了大批國內(nèi)外企業(yè)，富裕的企業(yè)家和相關(guān)職業(yè)者會抵青，開發(fā)事業(yè)、購置房產(chǎn)。但于此相對比之下，目前青島

48、的旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，項(xiàng)目很少，而且同質(zhì)同檔項(xiàng)目多，濱海特色優(yōu)勢體現(xiàn)不夠明顯，樓盤個(gè)性化差異小。青島目前的中高檔樓盤大都集中在東部沿海一帶， 除了 CBD 區(qū)域的整體改造外，東部已可開發(fā)空間幾乎沒有，現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)量和開工量根本滿足不了今后的市場需求。早期的郊區(qū)旅游項(xiàng)目的僅有海爾山莊、海爾國際培訓(xùn)中心、田橫島度假村、雙星度假村等有限的幾個(gè)。這些項(xiàng)目的開發(fā)模式比較單一，基本上是以集團(tuán)消費(fèi)為主，整體處于一種原始狀態(tài)，作為中外著名的旅游度假城市確實(shí)是一大缺憾。在今后很長一段時(shí)間內(nèi)，隨著旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)會日漸成熟，慢慢將占據(jù)青島房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位，市場的發(fā)展是成功的機(jī)遇，鶴山旅游度假

49、村項(xiàng)目正逢其時(shí)。2 現(xiàn)有市場容量及飽和率單就即墨市房地產(chǎn)市場來說，因?yàn)橐郧暗捻?xiàng)目產(chǎn)品類型單一、樓盤規(guī)模小、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)理念落后，所以空置率較高。但是近期開發(fā)的一些樓盤綜合素質(zhì)有了較大的提高，小區(qū)規(guī)模和產(chǎn)品類型都有了很大飛躍，呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。目前市場供應(yīng)非?；钴S，供應(yīng)量有明顯上升的趨勢，需求和供應(yīng)基本保持步伐一致，近兩年商品房銷售面積有良好的上升勢頭。即墨重點(diǎn)開發(fā)的旅游度假區(qū)，溫泉鎮(zhèn)和岙山衛(wèi)鎮(zhèn)，目前已經(jīng)營運(yùn)的項(xiàng)目主要有雙星度假村和麥斯麗苑別墅，要開發(fā)的項(xiàng)目主要有天泰溫泉項(xiàng)目、金麒玉麟山莊、麥迪紳旅游度假項(xiàng)目和亞星度假項(xiàng)目等。溫泉度假區(qū)現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)客房217 間，實(shí)際消費(fèi)價(jià)格在150 元/

50、天，豪華套間9 間，實(shí)際消費(fèi)價(jià)格在300-500 元 /天，度假別墅日出租價(jià)格在600-3600 元/天。由于天泰項(xiàng)目在規(guī)劃中也有星級酒店，估計(jì)未來幾年內(nèi)在此旅游區(qū)的客房供應(yīng)量會達(dá)到400 間左右。溫泉度假區(qū)目前建成并投入使用的別墅數(shù)量為14 套，未來幾年該區(qū)域的別墅供應(yīng)將達(dá)到 620 套左右，市場供應(yīng)量會急劇增大。而且天泰項(xiàng)目是一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，會提升整個(gè)溫泉鎮(zhèn)的旅游形象，完善溫泉鎮(zhèn)的商業(yè)、生活、教育配套，從而會拉動溫泉鎮(zhèn)的房價(jià)上漲。估計(jì)一般別墅的價(jià)格將達(dá)到 3500-4500 元/平方米。天泰項(xiàng)目和金麒玉麟項(xiàng)目和我們項(xiàng)目定位類似，在自然環(huán)境方面各有優(yōu)勢，是我們的主要競爭對手。但是這兩個(gè)項(xiàng)目

51、規(guī)模比我們項(xiàng)目要大的多，因此我們面臨的將是激烈的競爭市場。岙山衛(wèi)鶴山旅游度假區(qū)目前有雙星旅游度假村和麥斯麗苑別墅區(qū)，未來幾年麥迪紳旅游度假項(xiàng)目和亞星旅游度假項(xiàng)目會推向市場。目前這個(gè)區(qū)域的市場供應(yīng)量不大，能夠提供72 間客房， 40 套別墅，供應(yīng)面積在1 萬平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。但是我們項(xiàng)目、麥迪紳旅游度假項(xiàng)目和亞星旅游度假項(xiàng)目投入市場后，供應(yīng)量將達(dá)到44 萬平方米以上。市場供應(yīng)的突然增加，必然會讓市場競爭非常激烈。因此我門既應(yīng)該注意目前的旺盛的市場需求，也應(yīng)該注意到新的項(xiàng)目大量進(jìn)入市場會對我們的項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的沖擊。3 本項(xiàng)目建成后的預(yù)期市場占有率城市化中的郊區(qū)化趨勢已經(jīng)開始在經(jīng)濟(jì)

52、發(fā)達(dá)的沿海城市有所表現(xiàn)，已經(jīng)有一部分人選擇郊區(qū)環(huán)境質(zhì)量比較好的地方居住?，F(xiàn)代都市人崇尚返樸歸真，回歸自然，青島中心城區(qū)的周邊小城鎮(zhèn)，交通便捷，既能享城市便利又基本保留了自然生態(tài)原貌的溫潤自然環(huán)境是他們的最佳選擇。岙山衛(wèi)鎮(zhèn)處于青島大旅游圈范圍之內(nèi)，是青島市直接輻射范圍，位于嶗山風(fēng)景名勝區(qū)和田橫島旅游度假區(qū)的中間位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。而且其自身擁有豐富的旅游資源，是典型的生態(tài)型海濱旅游度假小城鎮(zhèn)，可以成為青島環(huán)海旅游帶的一顆明珠。依據(jù)市場調(diào)查分析，青島城市人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，35 歲 55 歲這一人群，由于其有多年積蓄，或事業(yè)有成，或功成名就，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其購房需求已在住房改革第一、二年逐漸得到滿足。這一人群由于經(jīng)濟(jì)收入較高，有一定積蓄，其再置業(yè)的可能性大，趨向?yàn)橥顿Y性選擇和度假休閑。出于對海