各行業(yè)的稅務(wù)籌劃項(xiàng)目建議報(bào)告書

1、某稅務(wù)籌劃項(xiàng)目建議報(bào)告書（參考）(2008-03-30 11:48:16) 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 稅務(wù)雜談分類： 稅收籌劃案例 稅務(wù)籌劃是一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，企業(yè)在考慮整個(gè)企業(yè)構(gòu)架成立各種公司、取得地塊、轉(zhuǎn)讓股權(quán)、吸收股權(quán)、股權(quán)置換等等環(huán)節(jié)上都滲透了稅收的籌劃問(wèn)題。因此，稅收籌劃貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前宏觀調(diào)控的大環(huán)境，稅收籌劃對(duì)提高集團(tuán)的整體效益顯得尤為重要，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)也已把稅收籌劃提到議事日程上來(lái)。對(duì)財(cái)會(huì)人員提出了更高的要求，在做好會(huì)計(jì)核算工作的同時(shí)，更要熟知稅法的規(guī)定，及時(shí)掌握稅收政策變動(dòng)的時(shí)效性。根據(jù)集團(tuán)的實(shí)際情況對(duì)此特提出以下方面的建議：一、結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際,做好稅務(wù)籌劃工

2、作。1、價(jià)外收費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)1995年（76）號(hào)文、財(cái)稅2003（16）號(hào)文規(guī)定，只有代理銷售公司或代理采購(gòu)公司掛在賬上的價(jià)外費(fèi)用可以不交營(yíng)業(yè)稅；按財(cái)稅2003（16）號(hào)文規(guī)定物業(yè)公司只有對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)才可以列做代收代付項(xiàng)目實(shí)行差額交稅。要規(guī)避價(jià)外費(fèi)稅收的辦法，只有通過(guò)代理公司，凡代收代付的款項(xiàng)由代理公司收取，才可以按差額計(jì)交營(yíng)業(yè)稅，只有真正的手續(xù)費(fèi)報(bào)酬才要交納營(yíng)業(yè)稅。2、合理選擇企業(yè)組織形式：一般項(xiàng)目公司不提倡自然人參股，對(duì)目前有自然人參股的項(xiàng)目公司在項(xiàng)目決算前用低價(jià)先收購(gòu)自然人的股份。因?yàn)轫?xiàng)目公司在交納33%的所得稅后，自然人股東分得的股利還要再交納20%的個(gè)調(diào)稅。對(duì)咨詢公司、建筑設(shè)計(jì)

3、公司之類的企業(yè)成立合伙企業(yè)，不成立具有獨(dú)立法人的有限公司，因?yàn)樽鳛楠?dú)立法人要交企業(yè)所得稅,而選擇成立合伙企業(yè)。他不具有法人資格，就不交企業(yè)所得稅，合伙人只要交個(gè)人所得稅，稅率在530，平均稅率為25，只要交一道，稅后為個(gè)人所得。3、投資方式的選擇：投資方式一般有“買、投資、合并”三種，從稅收籌劃角度看，得到地塊最好的方式是投資；用不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)進(jìn)行投資，不交土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，免交企業(yè)所得稅。4、投資業(yè)務(wù)的納稅籌劃：有多方投資的成立的項(xiàng)目公司，當(dāng)另外又收購(gòu)了土地考慮要減少股東，這就存在稅收籌劃的問(wèn)題。按國(guó)稅發(fā)2004（390）號(hào)文規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)擁有被投資方股權(quán)在95%以下，對(duì)原合作項(xiàng)目在竣

4、工決算后，就先確定收入、成本、利潤(rùn)，將原項(xiàng)目的利潤(rùn)先進(jìn)行分配。然后董事會(huì)決議收購(gòu)小股東股權(quán)，這對(duì)大股東更有利。異地投資后，當(dāng)沒(méi)有新的后繼項(xiàng)目：一、最好項(xiàng)目結(jié)束后馬上進(jìn)行清算；二、最好沒(méi)有自然人投資，有自然人投資會(huì)給異地清算帶來(lái)麻煩；凡準(zhǔn)備清算的項(xiàng)目公司不要有自然人股東，在項(xiàng)目清算前，先由法人股東用低價(jià)收購(gòu)公司自然人股權(quán)，然后再予以清算；清算前先將未分配利潤(rùn)和超過(guò)注冊(cè)資本25%的盈余公積部分進(jìn)行分配，分配的都是貨幣資金，待分配結(jié)束后貨幣資金少了，余下的就只有實(shí)收資本了，法人股東再實(shí)行清算時(shí)就將所得稅規(guī)避了。5、銷售業(yè)務(wù)的納稅籌劃：根據(jù)國(guó)稅函1996（144）號(hào)文規(guī)定，凡售后回購(gòu)、回租都要全額交納

5、各種稅收（營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅）。當(dāng)代理銷售公司可以享受優(yōu)惠政策，比如核定征收或下崗再就業(yè)政策（在2005年12月31日以前成立的公司才能享受二免三減的稅收優(yōu)惠政策）的話，可以考慮成立代理銷售公司；但當(dāng)一旦取消稅收優(yōu)惠政策，成立代理銷售公司對(duì)集團(tuán)而言，將會(huì)重復(fù)交稅（開(kāi)發(fā)商支付給銷售公司的手續(xù)費(fèi)，銷售公司要交營(yíng)業(yè)稅；開(kāi)發(fā)商將商品房全部賣給銷售公司，銷售公司要交契稅）。這可以在集團(tuán)內(nèi)成立銷售部門，當(dāng)項(xiàng)目公司要銷房時(shí)，有銷售部門派員到項(xiàng)目公司，作為項(xiàng)目公司的銷售部門向外出售。為考核銷售部門工作業(yè)績(jī)，可以制定內(nèi)部考核辦法，對(duì)銷售單獨(dú)進(jìn)行業(yè)績(jī)、回款的考核。（注：該政策已失效）6、公司架構(gòu)設(shè)計(jì)籌劃：

6、根據(jù)業(yè)務(wù)的需求設(shè)定公司為業(yè)務(wù)發(fā)展需要，在、等地成立項(xiàng)目公司；為售后服務(wù)成立物業(yè)公司；為了更好的出售商品房，成立銷售代理公司。為避稅享受稅收優(yōu)惠政策成立公司項(xiàng)目公司只能在地塊所在地注冊(cè)成立，但可將咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、管理公司等企業(yè)設(shè)立在國(guó)外的避稅地或有稅收優(yōu)惠政策的區(qū)域；成立中外合資的設(shè)計(jì)、裝潢公司，根據(jù)國(guó)稅發(fā)1992（109）號(hào)文規(guī)定，這外方投資比例只要占25%以上的股份，該公司在稅收上就可以享受二免三減的優(yōu)惠政策。目前，全國(guó)在稅收上政策最優(yōu)惠的是上海松江區(qū)，在松江區(qū)注冊(cè)成立的公司實(shí)際的稅率（營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、個(gè)調(diào)稅）只達(dá)到6.87%?？煽紤]在松江區(qū)注冊(cè)成立設(shè)計(jì)公司、咨詢公司。這樣做有兩個(gè)

7、好處：開(kāi)發(fā)商支付的設(shè)計(jì)費(fèi)用可在開(kāi)發(fā)成本中列支，少交了所得稅和土地增值稅，而設(shè)計(jì)公司又可享受稅收優(yōu)惠政策。成立材料公司或貿(mào)易公司這些公司必須是一般納稅人，按進(jìn)出材料差價(jià)的17%交納增值稅，這與開(kāi)發(fā)商交納的土地增值稅相比要少交稅收；在成立材料代理采購(gòu)公司、材料公司、貿(mào)易公司時(shí)考慮利用下崗再就業(yè)政策（在05年12月31日前成立，安排下崗人員達(dá)到企業(yè)職工總?cè)藬?shù)的30%以上）三年內(nèi)就可免營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅。（注：該政策已失效）成立物業(yè)總公司可利用的稅收政策就是下崗再就業(yè)政策。（注：該政策已失效）裝修房的納稅籌劃當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，商品房好出售的前提下，將裝修費(fèi)用與毛胚房銷售單獨(dú)分別簽訂合同后收款。這

8、樣做在裝修費(fèi)用上就少交了2.2%的營(yíng)業(yè)稅稅率差(開(kāi)發(fā)商按5.5%交營(yíng)業(yè)稅，建筑裝潢按3.3%交營(yíng)業(yè)稅)。另外對(duì)裝修費(fèi)用的收費(fèi)作為開(kāi)發(fā)商的收入還要多交土地增值稅。7、納稅時(shí)間的籌劃：樓盤決算的時(shí)間問(wèn)題上海目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所得稅是按15%的利潤(rùn)率在進(jìn)行預(yù)交，如經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)要大大超過(guò)預(yù)交的稅款，在可能的情況下推遲決算，延緩補(bǔ)交稅款；如項(xiàng)目是為了形象工程，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低于預(yù)交稅款，那就抓緊決算結(jié)算，多交的稅款可以轉(zhuǎn)到下一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行抵減。按2003（83）號(hào)文規(guī)定，要正確掌握開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工條件：一交付使用，二竣工決算。8、廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的問(wèn)題按稅法規(guī)定公司的廣告宣傳費(fèi)用要控制在售房收入的8%之內(nèi)，超

9、限部分可在以后年度中繼續(xù)扣除使用；而業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)在按規(guī)定比例使用后超限部分要調(diào)整納稅所得。因此對(duì)超限部分考慮只要是宣傳集團(tuán)品牌，沒(méi)有注明是哪一個(gè)樓盤的，可在集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)籌考慮進(jìn)行調(diào)劑。9、房地產(chǎn)公司的整合問(wèn)題項(xiàng)目公司是獨(dú)立核算的分公司，由于前期開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，拿到的地塊已逐步升值，且升值的幅度又較大，當(dāng)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)后，土地成本還維持原價(jià)格，這就增大了所得稅和土地增值稅的稅收額；但如果采取把項(xiàng)目公司投資出去，另組建一個(gè)獨(dú)立法人的子公司，按國(guó)稅發(fā)2003年（45）號(hào)文規(guī)定：將整體資產(chǎn)對(duì)外投資可以不交所得稅，而且用土地對(duì)外投資可以不交營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，對(duì)被投資企業(yè)的子公司又可以用評(píng)估價(jià)入賬，

10、作為土地成本抵減所得稅，又可少交土地增值稅。通過(guò)這樣操作后，從集團(tuán)角度上看就大大地減少了稅款。10、公司之間借款的利息 集團(tuán)向銀行借款后再轉(zhuǎn)給項(xiàng)目公司；項(xiàng)目公司借款后通過(guò)集團(tuán)結(jié)算中心再借給其他項(xiàng)目公司，這些企業(yè)間的相互借款、融通資金，收到的利息費(fèi)用都要交納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅；支付利息的一方一定要取得正規(guī)的發(fā)票，否則這利息支出部分不得在稅前扣除。因此，集團(tuán)內(nèi)企業(yè)之間、母子公司間的借款，是否可采取不支付利息費(fèi)用，但做好利息的清結(jié)工作，年末作為集團(tuán)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者考核業(yè)績(jī)用。11、培訓(xùn)費(fèi)用的稅收籌劃按國(guó)稅發(fā)2000(84)號(hào)文規(guī)定,職工教育基金是按工資的1.5%的比例來(lái)提取的，如果使用后超標(biāo)，不能在稅前扣除

11、，要進(jìn)行納稅調(diào)整，一旦還在發(fā)生各類培訓(xùn)費(fèi)用，可以請(qǐng)對(duì)方單位開(kāi)會(huì)議費(fèi)或咨詢費(fèi)，但要提供相關(guān)的會(huì)議通知、時(shí)間、地點(diǎn)等資料。12、合作建房的稅收籌劃一方出土地，一方出資金，可采用借款辦法，簽訂借款合同，然后待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后按借款合同的條款支付費(fèi)用，可規(guī)避稅收。13、代建項(xiàng)目的稅收籌劃根據(jù)滬地稅199643號(hào)文規(guī)定如果由開(kāi)發(fā)商立項(xiàng)的代建項(xiàng)目，進(jìn)開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票又都開(kāi)給開(kāi)發(fā)商的，待項(xiàng)目結(jié)算后，要按結(jié)算的造價(jià)成本及收取的管理費(fèi)合并全額交納營(yíng)業(yè)稅；如果由對(duì)方立項(xiàng)又不墊付資金，不承擔(dān)造價(jià)成本的結(jié)算，僅收取管理費(fèi)，那就只對(duì)管理費(fèi)部分交納營(yíng)業(yè)稅。因此，關(guān)于代建項(xiàng)目，一般采取由對(duì)方立項(xiàng)，發(fā)票抬頭為對(duì)方，同時(shí)還要由對(duì)方出資，我們代做項(xiàng)目管理僅收取管理費(fèi)，那就可以大大的減少營(yíng)業(yè)稅。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收核查應(yīng)對(duì)措施今年稅務(wù)籌劃的大量工作是如何應(yīng)對(duì)檢查。因此面對(duì)全市6月份即將開(kāi)展的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收大檢查工作，最近重點(diǎn)要做的工作為：1、各項(xiàng)目公司對(duì)二年來(lái)的會(huì)計(jì)核算、業(yè)務(wù)處理、逐項(xiàng)按規(guī)范要求全面進(jìn)行自查，做到自查自糾。2、對(duì)一些模菱兩可的