基本建筑指標(biāo)及控制要求

1、1、建筑容積率（容積率）指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。2、建筑密度指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）3、道路紅線一般指城市支路以上的道路邊界線。4、綠線指城市各類(lèi)公共綠地、生產(chǎn)防護(hù)綠地、道路紅線外防護(hù)或景觀綠地、生態(tài)廊道等邊界線。5、藍(lán)線指河流、湖泊等水域與防護(hù)設(shè)施用地邊界線。3、建筑基地面積計(jì)算（1）建筑基地邊界建筑基地應(yīng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，限定在單個(gè)街坊范圍以?xún)?nèi)。建筑基地四至邊界應(yīng)以城市道路、河流等自然邊界和相鄰建筑基地邊界為界限。街坊內(nèi)建設(shè)用地性質(zhì)不同類(lèi)的，應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃中細(xì)分地塊。（2）建筑基地面積建筑基地面積以城市規(guī)劃行政主管部

2、門(mén)正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)。不計(jì)入建筑基地面積的用地，主要包括：3000平方米以上公共綠地和居住小區(qū)以上級(jí)公共綠地；獨(dú)立的公益設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，如中學(xué)、小學(xué)和幼托用地；獨(dú)立的市政設(shè)施用地，如10KV以上變電站、污水泵站等；城市規(guī)劃劃定的有關(guān)控制線范圍內(nèi)的用地；城市道路用地。中心城范圍內(nèi)，由開(kāi)發(fā)單位實(shí)施的沿城市道路設(shè)置的公共綠地，公共綠地總面積的50%可以納入建筑基地面積，但增加的建筑面積應(yīng)不超過(guò)核定建筑面積（原建筑基地面積乘以核定建筑容積率）的20%。5、建筑面積計(jì)算按國(guó)家有關(guān)建筑面積的計(jì)算規(guī)則計(jì)算。對(duì)高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備層，可不計(jì)建筑面積；對(duì)設(shè)備層兼作避難層的，其高

3、度可適當(dāng)放寬。6、建筑容積率計(jì)算（1）在計(jì)算容積率時(shí)，地下室的建筑面積不計(jì)；屋頂層建筑面積不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1/8的不計(jì)；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過(guò)1.5米的不計(jì)。（2）住宅層高不宜超過(guò)3.6米,辦公建筑層高不宜超過(guò)3.9米。超出部分在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)按其層高折算增加面積指標(biāo)，但發(fā)證面積不計(jì)其增加值。住宅局部共享空間及辦公共享空間不計(jì)增加面積指標(biāo)。（3）半地下室在室外地面以上部分的高度超過(guò)1.5米的，按下式計(jì)算建筑面積：AKA式中：A折算的建筑面積，K半地下室地面以上的高度與其層高之比，A半地下室建筑面積。（4）市政設(shè)施用地選址確有困難的，可在一環(huán)以?xún)?nèi)的建筑基地內(nèi)，設(shè)置為地

4、區(qū)服務(wù)的市政公用設(shè)施（如變電站、電話(huà)局等）。設(shè)置在擬建建筑物內(nèi)的，在計(jì)算容積率時(shí)，可不計(jì)該設(shè)施的建筑面積；單獨(dú)設(shè)置的，在計(jì)算容積率時(shí)，可不計(jì)該設(shè)施的建筑面積和占地面積，但在計(jì)算建筑密度時(shí)，必須計(jì)入該設(shè)施占地面積。（5）商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度按照表二中商業(yè)、辦公建筑的建筑密度指標(biāo)規(guī)定執(zhí)行。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的10，不足10的，其容積率和建筑密度的控制指標(biāo)按高層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房應(yīng)至少占兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標(biāo)按多層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行。（6）高、多層民用建

5、筑底層設(shè)架空層用作通道、停車(chē)、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積可不計(jì)入建筑容積率，但應(yīng)計(jì)入總建筑面積。架空層不應(yīng)圍合封閉改作他用或出售、出租。（7）建設(shè)基地范圍內(nèi)，有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路用地范圍，且上述道路用地是建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷并無(wú)償提供作城市道路用地的，則可適當(dāng)增加允許建造的建筑面積。已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或已簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的建設(shè)基地，如后來(lái)因規(guī)劃道路紅線調(diào)整造成建設(shè)基地面積縮小的，其已批準(zhǔn)的建筑面積允許不變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序1.確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，簽定項(xiàng)目合作意向書(shū)或協(xié)議。2.向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)3.向計(jì)、建委申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)（立項(xiàng)）

6、。4.項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)后，向規(guī)劃局申報(bào)選址定點(diǎn)（選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)4.委托設(shè)計(jì)單位做出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，辦理人防審核、消防審核，向規(guī)劃局、首規(guī)委申報(bào)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)）。5.委托勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，申報(bào)審定初步設(shè)計(jì)。 向公用局、市政局、供電局、電信局、自來(lái)水公司、熱力公司、煤氣公司等落實(shí)、報(bào)審市政公用設(shè)施配套方案，以及落實(shí)商委、教育、郵政、派出所、街道辦事處等的配套審查意見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序6.申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。7.向規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)用地釘樁通知單，委托北京市測(cè)繪院進(jìn)行用地釘樁，取得 釘樁坐標(biāo)成果通知單。8.向房地局提交國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)，委托有資質(zhì)

7、的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，辦理土地出讓審批，簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。繳納所有款后領(lǐng)取 國(guó)有土地使用證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序9.交納地價(jià)款后，到計(jì)建兩委辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)正手續(xù)，列入年度開(kāi)工計(jì)劃。（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在可行性報(bào)告批復(fù)后即列入年度預(yù)備項(xiàng)目大本。）10.出施工圖。 向城建檔案館報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金。 消防局辦理消防審核意見(jiàn)表。 人防辦辦理人防工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)通知單。11.規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。12.辦理有關(guān)拆遷手續(xù)。實(shí)施拆遷。 辦理招投標(biāo)手續(xù)。招、投標(biāo)，簽定工程承包合同 辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，領(lǐng)取北京市建設(shè)工程開(kāi)工證開(kāi)工。13辦理商品房預(yù)售許可證， 銷(xiāo)售。 竣工驗(yàn)收。 辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。北京市房

8、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書(shū) 向規(guī)劃管理部門(mén)申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目建議書(shū) 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽 運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專(zhuān)家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專(zhuān)業(yè)局審查可研報(bào)告 對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局法征地意見(jiàn)函 到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征

9、求意見(jiàn) 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局 市政府下文批地 畫(huà)樁位給釘樁條件，測(cè)繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門(mén)辦理用地 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證批準(zhǔn)書(shū),評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶(hù)口并抄戶(hù)口,交納地價(jià)款,取得 土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢(xún)意 見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn)地政部門(mén)審查安置方案、安置房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè) 規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn)1.到園木局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證 2.

10、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商修改后送首規(guī)委審圖 改造、移線方案 3.煤氣、道路、上下水改路由首規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì)4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表，做正式出市政會(huì)議紀(jì)要供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開(kāi)節(jié)能證明 運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”到計(jì)委申請(qǐng)，列入到稅務(wù)局取稅單 制作資料計(jì)劃（建委會(huì)簽） 報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取銷(xiāo)售 到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng) 許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證 建委、物價(jià)局下文批價(jià) 運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” “房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)”銷(xiāo)售到

11、市政部門(mén)蓋章，證明市政條件落實(shí) 四源費(fèi)繳納 到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) 開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo) 填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記 招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng) 運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底 招標(biāo)辦審查標(biāo)底 開(kāi)標(biāo)會(huì) 定合同，寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書(shū) 招標(biāo)辦蓋章同意 施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū) 同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來(lái)源，任處登記 務(wù)來(lái)源及一切手續(xù) 建委工程處同意開(kāi)工，辦理開(kāi)工許可證 施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工 1.小區(qū)內(nèi)線 1.通知區(qū)園 1.按道路1. 到自來(lái)1.到熱力（自建鍋1.到煤氣公司 路委托設(shè)林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù)公司報(bào)爐

12、房）報(bào)裝 計(jì) 辦 行施工 科報(bào)裝裝1.環(huán)保2.到規(guī)劃科定 2.委托施工 2.交綠化費(fèi) 2.市政辦 委托線2.委托線局同線路方案 3.配電室土3.綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意鍋3.設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn) 路隊(duì)驗(yàn) 施工及3.施工及爐房4.看現(xiàn)場(chǎng) 收 收 驗(yàn)收驗(yàn)收規(guī)劃5.施工 4.設(shè)備安裝 2.到市政位置6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn) 及驗(yàn)收 監(jiān)理所2.委托同意接氣 5.送電 下水報(bào)設(shè)計(jì)7.憑通氣單到 裝3.到勞動(dòng)管網(wǎng)所辦固 3.規(guī)劃設(shè) 局報(bào)裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計(jì)4.環(huán)保局手續(xù)及通氣 4.竣工驗(yàn)審查消手續(xù) 收音除塵8.憑接氣單到 設(shè)備液化氣公司 5.竣工驗(yàn)收辦各戶(hù)通氣 手續(xù) 9.通氣 全部工程竣工北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章 憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋 確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收 出庫(kù)分配及銷(xiāo)售、辦理產(chǎn)權(quán)證 運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段商品住宅價(jià)格由什么構(gòu)成? 一、土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 1、 征地補(bǔ)償費(fèi)2、拆遷安置費(fèi) 3、三通一平費(fèi)4、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 5、拆遷