房地產(chǎn)開發(fā)管理大綱

1、房地產(chǎn)開發(fā)管理大綱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體，在房地產(chǎn)開發(fā)中起著至重要的作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為活躍的角色之一。沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)，便不會(huì)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營(yíng)銷、銷售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無源之水。一般來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是先于項(xiàng)目決策的，這些企業(yè)一般先于開發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立，主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)專營(yíng)企業(yè)以及兼營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)設(shè)立的目的主要或者很大程度上就是為了進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。也有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在開發(fā)過程中項(xiàng)目準(zhǔn)予立項(xiàng)后的，主要是一些項(xiàng)目公司，這些公司是以開發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的企業(yè)，而且其經(jīng)營(yíng)的對(duì)象

2、只限于被政府主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目，在完成其使命后其經(jīng)營(yíng)范圍通常會(huì)做一定的改變甚至解散。實(shí)踐中，很多專營(yíng)企業(yè)或者兼營(yíng)企業(yè)同時(shí)開發(fā)經(jīng)營(yíng)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)很大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，常有一些專營(yíng)企業(yè)或者兼營(yíng)企業(yè)與其它企業(yè)合作成項(xiàng)目公司，這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)減至最小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策開發(fā)項(xiàng)目決策的過程是一個(gè)信息搜集與選擇的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標(biāo)在于通過調(diào)查、分析、研究找出一個(gè)最適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資的一個(gè)項(xiàng)目，從而使開發(fā)企業(yè)的開發(fā)構(gòu)想從抽象到

3、具體。在這個(gè)過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、可獲取土地使用權(quán)渠道、開發(fā)土地目的地的環(huán)境交通、其它投資者以及工程建設(shè)單位的大致情況有所了解，從而使房地產(chǎn)開發(fā)從設(shè)想階段走到實(shí)施階段。這是一個(gè)龐大而且復(fù)雜的過程，需要方方面面的知識(shí)儲(chǔ)備、工作技巧和經(jīng)驗(yàn)，需要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一旦市場(chǎng)或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤(rùn)減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進(jìn)行補(bǔ)救。專項(xiàng)市場(chǎng)研究定點(diǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目建議書房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書，是接著項(xiàng)目決策一個(gè)環(huán)節(jié)，是把開發(fā)項(xiàng)目從具體的構(gòu)想變?yōu)閷?shí)際的行動(dòng)和書面文件，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的工作。開發(fā)項(xiàng)目決策為編制項(xiàng)目建議書提供了原始材料，是編制開發(fā)項(xiàng)目建議書

4、的基礎(chǔ)。項(xiàng)目建議書的作用在于推薦開發(fā)項(xiàng)目，使項(xiàng)目能得到國(guó)家的認(rèn)可。由于項(xiàng)目建議書編制時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目的很多數(shù)據(jù)還無法得到，故項(xiàng)目建議書的精度是比較低的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容開發(fā)項(xiàng)目建議書的編制開發(fā)項(xiàng)目建議書的審核批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)以后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)、市場(chǎng)、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的編制可行性研究報(bào)告的審批土地使用權(quán)取得土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動(dòng)場(chǎng)所，沒有土地，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期

5、工作進(jìn)行完畢以后，就應(yīng)該很快地獲得土地使用權(quán)，以便房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行。但是，土地是一項(xiàng)重要的資源，特別是在中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多的國(guó)家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權(quán)的取得必須依照法律程序進(jìn)行。以出讓方式獲得土地使用權(quán)劃撥方式取得土地使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓、交換和贈(zèng)予等其它方式取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目的征地拆遷一般來說，征地拆遷是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不可缺少的一環(huán)，征地拆遷是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性工作，同時(shí)征地與拆遷又有所不同。土地征用是國(guó)家依照法定程序把集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有，并對(duì)原集體所有的土地上人員進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。當(dāng)要在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，就涉及到土地征用的問題。根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)

6、管理法，城市規(guī)劃區(qū)同的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地管理法也規(guī)定，在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行建設(shè)時(shí)，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)村公共設(shè)施以及公益設(shè)施時(shí)可以依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地外，其它情況下進(jìn)行建設(shè)都要依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，這個(gè)時(shí)候同樣也涉及到集體土地的征用問題。土地征用的一般程序?yàn)椋荷暾?qǐng)選址商定補(bǔ)償方案核定用地面積出讓或者劃撥土地使用權(quán)頒發(fā)土地使用權(quán)證土地征用過程中涉及到費(fèi)用有：土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金耕地占用稅拆遷是根據(jù)城市建設(shè)的需要，依照法定程序，對(duì)原屬于他人的房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行轉(zhuǎn)移并給予一定補(bǔ)

7、償和安置的行為。由于許多地方在拆遷安置過程中和程序極不規(guī)范，實(shí)踐中拆遷的矛盾非常突出，如果處理不當(dāng)，則會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行，故處理好拆遷安置工作是非常重要的一項(xiàng)工作。拆遷的基本程序?yàn)椋荷暾?qǐng)規(guī)劃用地許可證編制拆遷計(jì)劃與方案申請(qǐng)房屋拆遷許可證核發(fā)房屋拆遷許可證委托代辦單位發(fā)布拆遷公告簽訂拆遷安置與補(bǔ)償協(xié)議動(dòng)遷實(shí)施房屋拆遷房屋拆遷補(bǔ)償涉及的問題補(bǔ)償對(duì)象補(bǔ)償形式補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)房屋拆遷安置涉及的問題安置對(duì)象安置形式安置標(biāo)準(zhǔn)安置費(fèi)用工程項(xiàng)目勘察和設(shè)計(jì)在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前必須進(jìn)行勘察，勘察是規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提?？辈祀A段的主要工作是收集原始開發(fā)用地的地形、地貌、大小等數(shù)據(jù)，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的要求，提出明確的評(píng)價(jià)、結(jié)

8、論以及意見。它為工程的設(shè)計(jì)和施工提供了最為可靠的數(shù)據(jù)，保證了開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行?？辈旃ぷ鞯闹饕绦?yàn)椋撼薪涌辈烊蝿?wù)搜集該項(xiàng)目所在地區(qū)的的已有資料現(xiàn)場(chǎng)考察，編制勘察大綱出工前的準(zhǔn)備進(jìn)行野外的調(diào)查、勘測(cè)。整理數(shù)據(jù)、分析資料繪制圖表以及編制勘察報(bào)告工程設(shè)計(jì)的主要的內(nèi)容：總體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)防震設(shè)防工程設(shè)計(jì)的一般程序：初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的應(yīng)遵循的原則：符合城市總體布局，完善城市結(jié)構(gòu)豐富和創(chuàng)造最佳城市環(huán)境滿足使用、衛(wèi)生、安全、經(jīng)濟(jì)、施工和美工等要求規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目道路規(guī)劃綠化規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的程序選定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行多方案的比較，確定可以實(shí)施的

9、方案做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)按照要求完成施工圖紙審查圖紙組織現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，指派房地產(chǎn)項(xiàng)目責(zé)任規(guī)劃師規(guī)劃設(shè)計(jì)的審批內(nèi)容及程序選址意見書制度建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指紅線以內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)的各種設(shè)施，包括鍋爐房，變電站，高壓水泵房，煤氣高調(diào)壓站，以及水、電、氣、供熱等各種地下管線?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容：管線工程道路工程開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)可以貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)環(huán)節(jié)中。從可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備材料詢價(jià)與采購(gòu)、工程施工都可以通過招標(biāo)投標(biāo)。通過招標(biāo)投標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以保證公平競(jìng)爭(zhēng)，從而保證工程質(zhì)量，促

10、進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)程序組建招標(biāo)工作小組申請(qǐng)招標(biāo)實(shí)行招標(biāo)編制招標(biāo)工程文件和招標(biāo)工程標(biāo)底確定招標(biāo)方式，正式申請(qǐng)招標(biāo)發(fā)出招標(biāo)公告或者招標(biāo)擬請(qǐng)書投標(biāo)單位申請(qǐng)投標(biāo)對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各申請(qǐng)投標(biāo)者向合格的單位分發(fā)招標(biāo)文件及設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等組織投標(biāo)單位勘察現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)招標(biāo)文件答疑建立評(píng)標(biāo)組織，制定評(píng)標(biāo)，定標(biāo)辦法召開開標(biāo)會(huì)議，審查投標(biāo)書進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)，并將決標(biāo)報(bào)告表報(bào)招投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)審批向投標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書與中標(biāo)單位簽訂承包合同十一、建設(shè)工程施工合同建設(shè)工程合同是施工承包單位完成施工任務(wù)，發(fā)包方支付工程款的合同。簽訂建設(shè)工程施工合同所應(yīng)具備的條件合同雙方當(dāng)事人必須具

11、備法人資格合同雙方當(dāng)事人均具有發(fā)行合同的能力工程投資已列入國(guó)家和地方基本建設(shè)計(jì)劃，限額資金已落實(shí)工程項(xiàng)目前期工作充分，經(jīng)過編制可行性研究報(bào)告、經(jīng)濟(jì)評(píng)估、方案比較等階段，符合基本建設(shè)程序初步設(shè)計(jì)和總概算已經(jīng)批準(zhǔn)有滿足施工要求的設(shè)計(jì)文件、施工圖紙及技術(shù)資料水源、電源、氣源、建筑場(chǎng)地、運(yùn)輸?shù)缆返纫丫邆浠蛘咴谛问角巴瓿?；占地拆遷已經(jīng)主管部門批準(zhǔn)材料和設(shè)備的供應(yīng)能保證工程連續(xù)施工 建設(shè)工程施工合同的主要內(nèi)容施工合同必須按照建設(shè)工程施工合同示范文本的“合同條件”，明確約定合同條款，對(duì)可能發(fā)生的問題要約定解決辦法和處理原則。工程概況工程造價(jià)承包工程范圍承包方式形式與竣工日期物資供應(yīng)方式施工準(zhǔn)備工作分工工程變

12、更及其經(jīng)濟(jì)責(zé)任施工和技術(shù)資料的供應(yīng)工程支付方式與結(jié)算方法加工有關(guān)規(guī)定內(nèi)容工程驗(yàn)收的有關(guān)內(nèi)容合理化建議的處理停、窩工的處理臨時(shí)設(shè)施工程獎(jiǎng)罰保修期及保修條件爭(zhēng)議解決方式安全生產(chǎn)防護(hù)措施工程合同價(jià)款的支付工程預(yù)付款工程進(jìn)度款竣工結(jié)算保留金價(jià)格調(diào)整十二、工程施工的管理工程施工管理的主要內(nèi)容項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作造價(jià)控制進(jìn)度控制質(zhì)量控制合同管理十三、工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理建設(shè)監(jiān)理工作是指對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)督、管理、組織和控制。具體的說就是監(jiān)理的執(zhí)行者，依據(jù)建設(shè)行政法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù)手段，對(duì)工程建設(shè)參與者的行為和他們的責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和約束，保證工程建設(shè)順利進(jìn)行以達(dá)到質(zhì)量、工期、投資的要求。工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理存在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，比前期的工程咨詢、招標(biāo)投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收、直至后期的保修在內(nèi)的各個(gè)階段的管理與監(jiān)督。監(jiān)理的范圍大、中型工程項(xiàng)目市政、公用工程項(xiàng)目政府投資興建和開發(fā)建設(shè)的辦公樓、社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目及住宅工程項(xiàng)目外資、中外合資、國(guó)外貸款、賠款、捐款、捐款建設(shè)的工程項(xiàng)目監(jiān)理的內(nèi)容勘察設(shè)計(jì)階段提出設(shè)計(jì)要求，組織評(píng)選設(shè)計(jì)方案協(xié)助選擇勘察、設(shè)計(jì)單位，商簽勘察、設(shè)計(jì)合同并組織實(shí)施核查設(shè)計(jì)和概算施工招標(biāo)階段向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)許可準(zhǔn)備與發(fā)送招標(biāo)文件協(xié)助評(píng)審?fù)稑?biāo)書提出決