合生創(chuàng)展房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究報告

1、4/28/2021 合生創(chuàng)展房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究報告合生創(chuàng)展房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究報告 機密機密 第1頁 4/28/2021 合生簡介合生簡介 從1992年創(chuàng)建。 1998年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)了在香港聯(lián)交所主板的成功上市，在企業(yè)的經(jīng)營管理上引入了 更加規(guī)范的外部機制，該集團也迅速發(fā)展成為廣州房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)。 2001年，合生創(chuàng)展開始了在北京、上海、天津等全國各大城市排兵步陣的歷程，合生 已經(jīng)從一個地區(qū)性房地產(chǎn)企業(yè)，成功地轉(zhuǎn)型為全國性的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。截止至2005 年6月，合生在全國的總開發(fā)面積累計已超過18,000,000平方米。 2005年8月，合生創(chuàng)展引入淡馬錫合資附屬子公司ARANDA和TI

2、GERGLOBAL MANAGEMENG管理的TIGER基金(老虎基金)作為公司策略性投資者，兩家策略投資 者分別持有合生創(chuàng)展8.33股東，分列合生創(chuàng)展第二大股東。合生董事局主席朱孟依通 過其全資控股的SOUNDA所持合生創(chuàng)展股權(quán)由63.56降至52.97，仍為絕對控股股東。 2005年11月，合生創(chuàng)展發(fā)行3億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，票息及收益率訂為8.125厘。發(fā)行 票據(jù)所得款項凈額估計約2.91億美元，將用作購買土地及物業(yè)發(fā)展等一般企業(yè)用途。 第2頁 4/28/2021 合生發(fā)展簡史：十?dāng)?shù)年磨砥鑄就中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)合生發(fā)展簡史：十?dāng)?shù)年磨砥鑄就中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè) 1992-1994 起飛時期

3、1995-1999 大盤時代 新形勢下的戰(zhàn)略 從化會議二次創(chuàng)業(yè)、珠海會議進行戰(zhàn)略規(guī)劃 主要業(yè)務(wù)：住宅大盤 覆蓋區(qū)域范圍：廣州、上海、北京 2004年總資產(chǎn)128億；Top10排名第3 主要業(yè)務(wù)：住宅、寫字樓、別墅、酒 店、高爾夫、度假村； 覆蓋區(qū)域：北京、天津、上海、廣州 1992年合生創(chuàng)展在香港成立，在大陸進行房地產(chǎn)開發(fā) 1998年5月香港聯(lián)交所上市，總資產(chǎn)25億； 主要樓盤：華景新城、峻景花園、暨南花園、帝景苑 覆蓋區(qū)域：天河區(qū)、海珠區(qū) 2000-2003 全國發(fā)展階段 第3頁 4/28/2021 SWOT分析：合生優(yōu)劣勢分析分析：合生優(yōu)劣勢分析 市場威脅市場威脅 (Threat) 1.市

4、場逐步轉(zhuǎn)化為買市場逐步轉(zhuǎn)化為買 方市場方市場,消費者更加挑消費者更加挑 剔剔 2.全面對外開放全面對外開放,面臨面臨 外資的進一步挑戰(zhàn)外資的進一步挑戰(zhàn) 3.行業(yè)競爭深化行業(yè)競爭深化,走向走向 全面競爭全面競爭 合生優(yōu)勢（合生優(yōu)勢（Superiority） 1.規(guī)模上進入了第一集規(guī)模上進入了第一集 團團,區(qū)域布局合理，有大量區(qū)域布局合理，有大量 土地儲備土地儲備 2. 港資背景港資背景, 通過引入國際通過引入國際 戰(zhàn)略合作伙伴極大拓寬融戰(zhàn)略合作伙伴極大拓寬融 資渠道資渠道 3.政府關(guān)系良好，資源整政府關(guān)系良好，資源整 合能力強合能力強 4.有泛地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗有泛地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗 5.人才優(yōu)勢明顯人

5、才優(yōu)勢明顯 合生劣勢（合生劣勢（Weakness） 1.各地區(qū)優(yōu)勢資源缺乏整合各地區(qū)優(yōu)勢資源缺乏整合 2.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，產(chǎn) 品質(zhì)量，大節(jié)點不完全滿品質(zhì)量，大節(jié)點不完全滿 足發(fā)展要求足發(fā)展要求 3.企業(yè)文化尚未完全成形企業(yè)文化尚未完全成形 市場機會市場機會 （Opportunity） 1.城市化加速城市化加速,消費升消費升 級級,市場龐大市場龐大 2.宏觀調(diào)控提高行業(yè)宏觀調(diào)控提高行業(yè) 門檻、行業(yè)走向整合門檻、行業(yè)走向整合 3.資源向幾大城市圈資源向幾大城市圈 集聚集聚 第4頁 4/28/2021 合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之土地合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之土地 將

6、合生發(fā)展歷程放入中國房地產(chǎn)行業(yè)背景中，根據(jù)生產(chǎn)要素的重要性，整個行業(yè)大致 可以劃分為三個主要階段：地主時代、能人時代、資本時代。而這三個階段，合生對 戰(zhàn)略性生產(chǎn)要素的把握均有其獨到之處。 圈地圈地用人用人圈錢圈錢 123 199020002005 第5頁 4/28/2021 西方的城市規(guī)劃學(xué)中有條真言：城市規(guī)劃創(chuàng)造土地西方的城市規(guī)劃學(xué)中有條真言：城市規(guī)劃創(chuàng)造土地 的價值。正是基于土地是增值的，而建筑物是貶值的，的價值。正是基于土地是增值的，而建筑物是貶值的， 合生采取的土地策略是：充分利用財務(wù)杠桿、借力資本合生采取的土地策略是：充分利用財務(wù)杠桿、借力資本 市場、集中珠三角、長三角、環(huán)渤海三大區(qū)

7、域、大塊拿市場、集中珠三角、長三角、環(huán)渤海三大區(qū)域、大塊拿 地、迅速形成規(guī)模效應(yīng)地、迅速形成規(guī)模效應(yīng) 合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之土地合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之土地 第6頁 4/28/2021 合生的土地策略：集中區(qū)域、大塊拿地、迅速形成規(guī)模效應(yīng)合生的土地策略：集中區(qū)域、大塊拿地、迅速形成規(guī)模效應(yīng) 土地價格較為便宜；土地價格較為便宜； 土地面積較大土地面積較大 地塊地理位置較偏僻地塊地理位置較偏僻 地塊開發(fā)時間與市政規(guī)劃地塊開發(fā)時間與市政規(guī)劃 契合度高契合度高 時間不會相差太大時間不會相差太大 土地增值潛力較大土地增值潛力較大 合生早期合生早期 土地儲備特點土地儲備特點 2000年以后，

8、合生更為注重招拍掛拿地，區(qū)域選擇聚焦于珠三角、長三角、環(huán)渤海三 大區(qū)域，尤其是天津的京津新城是企業(yè)近十年的重點開發(fā)項目（目前對外公布的占地 面積為21.9平方公里，囊括別墅群、高爾夫、溫泉度假村、工業(yè)園、大學(xué)城等）。 第7頁 4/28/2021 合生土地儲備合生土地儲備 合生創(chuàng)展2004年土地儲備及區(qū)域分布 53% 11% 30% 6% 廣東省北京天津上海 2005年合生創(chuàng)展土地儲備達1267萬平米，以至業(yè)內(nèi)有人戲稱合生為“土地銀行”，大量 的土地儲備一來可以使得企業(yè)永續(xù)經(jīng)營，二來容易得到國外資本市場認可，可以迅速對接國 外資本市場。其土地儲備集中于廣東，北京，天津及上海城市。其中廣東省占五成

9、多。 住宅仍然是合生未來的主業(yè)，截至2004年12月31日，住宅的儲備項目的建筑面積達1039 萬平米。 合生土地儲備區(qū)域及產(chǎn)品分布圖 （單位：百萬平米 截止至12月31日） 0 2 4 6 8 10 12 14 住宅4.991.133.540.7310.39 商鋪0.440.10.070.020.63 寫字樓0.350000.35 停車場0.910.12001.03 酒店0.090.040.1400.27 合計6.781.393.750.7512.67 廣東省北京天津上海合計 第8頁 4/28/2021 合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展2005-2007年完成項目及其分布年完成項目及其分布 合生2005-2

10、007年各區(qū)域開工計劃 （單位：百萬平方米） 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 廣州/東0.44 1.38 4.52 6.34 北京0.37 0.21 0.80 1.38 上海0.10 0.05 0.30 0.45 天津0.43 0.44 1.60 2.48 合計1.35 2.08 7.21 10.65 200520062007合計 在2005-2007年期間，合生預(yù)期完成項目的建筑面積將達到1065萬平方米。其中廣州地 區(qū)公司完成項目建筑面積將達到634萬平方米，北京地區(qū)公司完成項目建筑面積將達到138 萬平米，上海地區(qū)公司完成項目建筑面積將達到45萬

11、，天津地區(qū)公司完成項目建筑面積將 達到248萬平方米。值得注意的是，2007年完工建筑面積同比去年增長246.5%。 合生2005-2007年預(yù)期完工建筑面積及其增長百分比 （單位：百萬平米） 1.35 2.08 7.21 54.32% 246.50% 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 200520062007 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 完工建筑面積增長百分比 第9頁 4/28/2021 合生2005完成項目區(qū)域分布圖 32% 28% 8% 32% 廣州北京上海天津 合生創(chuàng)展集團合生創(chuàng)展集團2005年完成項目年完成項目 將完

12、成項目合生所占權(quán)益 建筑面積（平米） 廣州440,900 華景新城6期4、6區(qū)100%111,617 逸景翠園東區(qū)3期95%20,165 華南新城4期99%28,941 珠江帝景3期40%54,894 駿景花園-南苑3期95%104,834 帝景華苑1期100%74,138 帝景山莊1期100%46,311 北京371,734 北京帝景苑2期B區(qū)100%277,847 北京羅馬嘉園2期100%93,887 上海102,463 上海合生城邦1期100%102,463 天津434,180 天津水上皇宮大酒店70%142,829 天津京津新城2期70%291,351 合計1,349,277 合生創(chuàng)展

13、集團2005年完成項目 正是基于長期看好中國發(fā)展下一個熱點區(qū)域-環(huán) 渤海區(qū)域，2003年、2004年合生將較多資源投向天津、 北京。2005年，合生在北京和天津兩地完成項目的建筑 面積比重為60%，尤其是2004年10月開售的處京津唐腹 地的京津新城項目（占地21.9平方公里）將在未來幾年 持續(xù)放大供應(yīng)量。而上海地區(qū)的完成項目則相對偏少。 根據(jù)正略鈞策收集到的相關(guān)市場信息得知，合生2005年 和2006年的開工計劃均有提前，上海地區(qū)公司在2005年 年初提快銷售速度，在2005年4月即完成全年的銷售任 務(wù)，隨后即將余下項目推遲開發(fā)?；趯ι虾Ｊ袌鲩L期 的看好,合生以16個億拿下江灣新城一地塊。

14、而廣州地 區(qū)的云山熹景項目和惠州帝景灣均有不同程度的進度提 前。這極大的規(guī)避了于2005年5月后的宏觀調(diào)控影響。 第10頁 4/28/2021 合生創(chuàng)展集團合生創(chuàng)展集團2006年計劃完成項目年計劃完成項目 地區(qū)合生所占權(quán)益 建筑面積（平米） 廣東省1,378,449 華景新城6期5區(qū)100%159,988 逸景翠園東區(qū)4期95%46,955 逸景翠園中區(qū)2期95%104,350 華南新城5期99%243,562 珠江帝景4期40%240,000 駿景花園-南苑西區(qū)95%51,710 帝景華苑2期100%29,730 帝景山莊2期100%90,000 頤景華苑100%172,154 云山熹景1期

15、70%140,000 惠州帝景灣1期100%100,000 北京207,735 北京珠江綠洲家園東區(qū)100%142,250 北京羅馬嘉園3期100%65,485 上海51,566 上海合生城邦2期100%51,566 天津444,500 天津京津新城3期70%444,500 合計2,082,250 合生創(chuàng)展集團2006年完成項目 合生創(chuàng)展2006年完成項目區(qū)域分布 67% 10% 2% 21% 廣東省北京上海天津 2006年上海完工項目將壓減至2%，這主要是因為 公司推遲合生城邦項目進度有關(guān)。合生城邦占地 約900畝，總建筑面積約60萬平方米，為特大型低 密度高尚居住區(qū)。該案以聯(lián)體、疊加為主要

16、物業(yè)。 因為有惠州帝景灣及其它項目的加入，珠三角區(qū) 域的統(tǒng)計口徑由廣州更改為廣東省。 2006年該區(qū) 域完成項目占合生總體的67%，珠三角視為其根本。 北京珠江綠洲項目開發(fā)接近尾聲。 第11頁 4/28/2021 合生創(chuàng)展集團合生創(chuàng)展集團2007年計劃完成項目年計劃完成項目 合生創(chuàng)展集團2007年完成項目 63% 11% 4% 22% 廣東省北京上海天津 地區(qū)合生所占權(quán)益建筑面積（平米） 廣東省4,519,043 逸景翠園中區(qū)3期95%750,034 華南新城6期99%2,286,200 珠江帝景5期40%511,400 駿景花園-南苑西區(qū)95%499,600 云山熹景2期70%60,000

17、惠州帝景灣2期100%300,000 廣州合生國際大廈100%111,809 北京800,566 北京帝景苑A及F區(qū)100%422,855 北京羅馬嘉園4期100%377,711 上海295,310 上海合生城邦3期100%170,995 上海合生國際大廈50%82,245 上海合生濱江苑1期100%42,070 天津1,600,000 天津京津新城4期70%1,600,000 合計7,214,919 合生創(chuàng)展集團2007年完成項目 2007年合生有兩個寫字樓項目完工。其中廣州合 生國際大廈因為諸多原因，項目開發(fā)進度拖延較 長。2000年后合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依另一家 企業(yè)珠江投資一直都在嘗

18、試做寫字樓項目，它在 珠江新城開發(fā)的珠江投資大廈有兩棟連體樓，其 中一棟已經(jīng)整體賣給農(nóng)業(yè)銀行。 第12頁 4/28/2021 合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之人才合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之人才 將合生發(fā)展歷程放入中國房地產(chǎn)行業(yè)背景中，根據(jù)生產(chǎn)要素的重要性，整個行業(yè)大致 可以劃分為三個主要階段：地主時代、能人時代、資本時代。而這三個階段，合生對 戰(zhàn)略性生產(chǎn)要素的把握均有其獨到之處。 圈地圈地用人用人圈錢圈錢 123 199020002005 第13頁 4/28/2021 千軍易得，一將難求！千軍易得，一將難求！ 盡管合生創(chuàng)展歷來低調(diào)，但它每次引入高端人才，盡管合生創(chuàng)展歷來低調(diào)，但它每次引入高端

19、人才， 后面都有很多令人津津樂道的小故事，都在業(yè)界引起不后面都有很多令人津津樂道的小故事，都在業(yè)界引起不 小轟動。也有不少業(yè)內(nèi)知名人士在每次合生引入高端人小轟動。也有不少業(yè)內(nèi)知名人士在每次合生引入高端人 才時，都會對合生未來幾年的業(yè)績持較為樂觀的看法，才時，都會對合生未來幾年的業(yè)績持較為樂觀的看法， 事實證明，這些樂觀的看法其實都有點保守。事實證明，這些樂觀的看法其實都有點保守。 合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之人才合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之人才 第14頁 4/28/2021 武捷思武捷思 總裁總裁 蔡春萌蔡春萌 總經(jīng)理總經(jīng)理 項項 斌斌 總經(jīng)理總經(jīng)理 楊小平楊小平 總經(jīng)理總經(jīng)理 陳長纓陳長

20、纓 總經(jīng)理總經(jīng)理 上上 海海 地區(qū)公司地區(qū)公司 廣廣 州州 地區(qū)公司地區(qū)公司 天天 津津 地區(qū)公司地區(qū)公司 北北 京京 地區(qū)公司地區(qū)公司 合生創(chuàng)展領(lǐng)軍人物圖合生創(chuàng)展領(lǐng)軍人物圖 作為一家民營企業(yè)，合生創(chuàng)立至今也僅十三年，內(nèi)部難以積累足夠的領(lǐng)軍人物，所以合生 對于集團總裁、地區(qū)公司總經(jīng)理人選悉數(shù)由外空降。一般都需接觸兩到三年時間，才會定下最 后人選。 相對高端人才的大力引進而言，合生集團、各地區(qū)公司的部門負責(zé)人等更多的是選擇已在 合生工作多年的員工提拔而成。 第15頁 4/28/2021 合生高層合生高層 武捷思武捷思 53歲 合生集團執(zhí)行董事，總裁 1984-1995年，任職於中國工商銀行，調(diào)離

21、前為中國工商銀行深圳分行行長。 1995-1998年，出任深圳市政府副市長期間，主管金融、稅收、財政、證券、銀行及教育等事務(wù)。 1998-2000年，擔(dān)任廣東省省長助理，并協(xié)助省長處理廣東信托投資有限公司破產(chǎn)、粵海企業(yè)（集 團）有限公司重組及其他財務(wù)事宜。后調(diào)任廣東粵港投資控股有限公司及廣東控股有限公司的董 事長。 2005年4月加入合生創(chuàng)展并任公司執(zhí)行董事，總裁。年薪港幣五百萬元及合生創(chuàng)展2000萬股認股權(quán)。 擅長：資本運作，在國際金融界積累了豐富的人脈關(guān)系。 加入合生經(jīng)過：2003年，合生創(chuàng)展總裁謝世東離任，董事局將目標(biāo)鎖定在武捷思身上，為此，合 生創(chuàng)展總裁位置空置了兩年。2004年年末，

22、由合生創(chuàng)展出錢、武捷思選定畢馬威會計師事務(wù)所對 合生創(chuàng)展進行全面審計，由此，武捷思得以了解合生實際情況。2005年4月，在參加過幾次高層會 議后，武捷思空降合生。由其對接國際資本市場，2005年8月，淡馬錫、老虎基金以約10億港元入 股合生，2005年11月，合生創(chuàng)展發(fā)行3億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，合生獲得資金凈額估計約2.91億美 元。 第16頁 4/28/2021 合生高層合生高層 譚禮寧，譚禮寧，41歲，合生集團執(zhí)行董事、副董事總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān) 英國倫敦大學(xué)工程學(xué)學(xué)士及劍橋大學(xué)博士，美國註冊財務(wù)分析員。青島啤酒有限公司 之獨立非執(zhí)行董事。 1996-1998年，任YTL Power Inte

23、rnational Berhad之聯(lián)席董事，當(dāng)時曾參與YTL Power于吉隆坡證券交易所上市之工作，并負責(zé)基建項目。 1998-2005年，任職工商東亞融資有限公司，為公司（投資銀行部）董事總經(jīng)理之一， 負責(zé)范圍廣泛的企業(yè)融資交易，包括合并收購、債務(wù)及股權(quán)融資、資產(chǎn)出售及債務(wù)重 組。 年薪港幣360萬元及合生1000萬股股份購股權(quán)。 第17頁 4/28/2021 合生高層合生高層 謝世東謝世東 42歲，合生集團原總裁（任職期1997-2003年） 香港大學(xué)工程學(xué)士和英國華威大學(xué)工商管理碩士。從事地產(chǎn)多年，曾在香港某家小型地產(chǎn)公司工 作多年，然后跳槽至恒基地產(chǎn)中國有限公司工作較短時間。1997

24、年，加入合生創(chuàng)展。 蔡春萌蔡春萌，40歲，合生集團副總裁，兼廣州地區(qū)公司總經(jīng)理。 畢業(yè)于廣州師范大學(xué)，1990-1992年留學(xué)英國，2000年獲悉尼大學(xué)碩士學(xué)位。 1993年7月，進入天貿(mào)物業(yè)管理公司，1997年任物業(yè)公司副總經(jīng)理。1999年4月加入合生創(chuàng)展。 說明：主要負責(zé)廣州市場 第18頁 4/28/2021 合生高層合生高層 項斌項斌 58歲，合生集團董事局執(zhí)行董事、副主席 兼上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董 事長、總經(jīng)理 1983.21986.8中建一局二公司黨委書記 1986.91991.12中建一局二公司總經(jīng)理 1991.121992.5中建總公司出國處 1992.51993.5香港中

25、海集團土木公司 1993.51999.2中海發(fā)展（廣州）有限公司副董事長、總經(jīng)理，此間開發(fā)的錦城花園等項目 至今仍是廣州典范。 1999.32001.1中國海外集團有限公司董事 中海發(fā)展（上海）有限公司副董事長、總經(jīng)理 上海海匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事長、總經(jīng)理 2001.2 至今合生創(chuàng)展集團有限公司執(zhí)行董事、副主席 兼上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理 說明:負責(zé)合生上海業(yè)務(wù)。 第19頁 4/28/2021 合生高層合生高層 楊小平楊小平 52歲，合生集團副總裁、合生天津地區(qū)公司總經(jīng)理 1978年加入中建總公司 1994年加入中國海外集團 2001年9月中海發(fā)展（上海）有限公司總經(jīng)理 2

26、005年1月加入合生 說明:負責(zé)合生天津業(yè)務(wù)。 沈蕙蓉沈蕙蓉，52歲，合生集團副總載 2005年加入合生，之前任國家旅游局某司司長。在市場營銷和國際關(guān)系方面積累了豐 富的經(jīng)驗。 說明：負責(zé)合生天津旅游版塊業(yè)務(wù) 陳長纓陳長纓 37歲 合生集團北京地區(qū)公司總經(jīng)理 高級工程師 1993.72002.5：中國海外廣州公司副總經(jīng)理； 2002.52002.10：中國海外集團營銷部總經(jīng)理； 2002.102003.2：中海地產(chǎn)助理總經(jīng)理、營銷部總經(jīng)理。 2003年加入合生 擅長：土木建筑、地產(chǎn)投資及營銷管理 說明：負責(zé)北京地區(qū)公司業(yè)務(wù) 第20頁 4/28/2021 合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之資本市場合

27、生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點之資本市場 將合生發(fā)展歷程放入中國房地產(chǎn)行業(yè)背景中，根據(jù)生產(chǎn)要素的重要性，整個行業(yè)大致 可以劃分為三個主要階段：地主時代、能人時代、資本時代。而這三個階段，合生對 戰(zhàn)略性生產(chǎn)要素的把握均有其獨到之處。 圈地圈地用人用人圈錢圈錢 123 199020002005 第21頁 4/28/2021 引入戰(zhàn)略合作伙伴、借力資本市場引入戰(zhàn)略合作伙伴、借力資本市場 2005年8月合生集團與兩家戰(zhàn)略合作方簽訂認購協(xié)議，向兩名投資者各發(fā)行1003萬股新 股。合作對象除了淡馬錫控股旗下全資子公司之外，還包括老虎全球基金（Tiger Global Management）旗下一個掌握12億美

28、元的基金管理公司。 新股發(fā)售價較合生創(chuàng)展去年底每股凈資產(chǎn)溢價逾50%。如此計算，兩家策略投資者將共 斥資約10億港元。 在認購結(jié)束后，兩家策略投資者將分別持有合生創(chuàng)展8.33股東，分列合生創(chuàng)展第二大 股東。與此同時，朱孟依通過其全資控股的SOUNDA所持合生創(chuàng)展股權(quán)將由63.56 降至52.97，仍為絕對控股股東。 兩策略股東將不直接參與其管理運營。它們各派一名非執(zhí)行董事參加合生創(chuàng)展董事會， 淡馬錫旗下的ARANDA還將派出一名監(jiān)察者列席董事會。 ARANDA和老虎基金已分別同意在此交易完成6個月和12個月內(nèi)不出售其持有合生創(chuàng)展 股權(quán)，但亦不在合生創(chuàng)展未同意的情況下一年之內(nèi)再度收購后者股權(quán)。

29、第22頁 4/28/2021 發(fā)行七年期優(yōu)先票據(jù)發(fā)行七年期優(yōu)先票據(jù) 2005年11月，合生創(chuàng)展發(fā)行3億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，票息及收益率訂為8.125厘，該票 據(jù)將在2012年11月9日到期。合生此次發(fā)行票據(jù)所得款項凈額估計約2.91億美元，將用 作購買土地及物業(yè)發(fā)展等一般企業(yè)用途。瑞士信貸第一波士頓作為此次債券發(fā)行的牽 頭行，與摩根斯坦利一起購買此筆3億美元的7年期票據(jù)，約合人民幣24億元。 如果這期間人民幣持續(xù)升值，這筆交易還將給合生帶來匯差收益。 注:2006年6月按部就班并購珠江地產(chǎn)、分拆韓江建筑后，合生在資本市場應(yīng)該還會有 大動作。 第23頁 4/28/2021 合生經(jīng)驗總結(jié)：規(guī)模效應(yīng)

30、明顯，營銷支出比重降低合生經(jīng)驗總結(jié)：規(guī)模效應(yīng)明顯，營銷支出比重降低 在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模往往在某種程度上意味著品牌以及品牌效應(yīng)，香港聯(lián)交 所上市的合生創(chuàng)展1,267萬平米土地儲備，累計已開發(fā)建筑面積達1,800萬平米本 身就是個很好的宣傳和保證，各種資源協(xié)同效應(yīng)較大，容易獲得消費者認可和信 任 。自2001年度后期，合生采用集束式宣傳方式，將十大項目聯(lián)動宣傳，即增加 了項目宣傳的力度，又降低了總體宣傳費用。 合生2001-2004年營業(yè)額及銷售推廣費用 占營業(yè)額比重 (單位:億元) 11.7 21.3 33.3 44.5 10.78% 9.43% 6.95% 5.65% 0.0 10.0 20.

31、0 30.0 40.0 50.0 2001年2002年2003年2004年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 營業(yè)額(億元)銷售及市場推廣費/營業(yè)額 第24頁 4/28/2021 合生經(jīng)驗總結(jié)：組織架構(gòu)調(diào)整基本到位、效果尚需觀察合生經(jīng)驗總結(jié)：組織架構(gòu)調(diào)整基本到位、效果尚需觀察 合生創(chuàng)展于2002年正式啟動跨區(qū)域拓展，2003年設(shè)立集團總部，設(shè)立集團總 部、四大地區(qū)公司及其項目公司體系進行管控。并創(chuàng)新性運用以項目運作為核心 的“項目功能組”式管理模式。將集團總部定位于戰(zhàn)略中心，成立企業(yè)發(fā)展中心 負責(zé)全集團戰(zhàn)略管理及各地區(qū)、項目資源協(xié)同工作；各

32、地區(qū)公司定位于利潤中心； 項目公司定位于成本中心。 （注：對其組織架構(gòu)和管控體系的效果和得失需要更長時間跟蹤觀察方能正確評估。） 第25頁 4/28/2021 合生組織架構(gòu)圖合生組織架構(gòu)圖 總部是戰(zhàn)略中心，單獨 設(shè)立企業(yè)發(fā)展中心，強 化總部戰(zhàn)略管理職能 地區(qū)公司是利潤中心， 部門設(shè)置與總部基本 保持一致， 項目公司是 成本中心， 屬操作層面 合生創(chuàng)展集團有限公司 駿 景 花 園/ 南 苑 逸 景 翠 園 華 南 新 城 華 景 新 城 北 京 珠 江 綠 洲 家 園 北 京 珠 江 帝 景 其 它 珠 江 帝 景 帝 景 華 苑 北 京 羅 馬 家 園 天津 京津 新城 上 海 合 生 濱 江

33、 苑 上 海 合 生 城 邦 康 景 物 業(yè) 北 京 帝 景 豪 生 酒 店 廣 州 珠 江 帝 景 酒 店 廣州地區(qū)公司 行政人事 中心 營銷中心 經(jīng)營財務(wù) 中心 開發(fā)中心 設(shè)計工程 中心 開發(fā)與營銷 管理中心 設(shè)計工程 管理中心 經(jīng)營財務(wù) 管理中心 行政人力資 源管理中心 企業(yè)發(fā)展 中心 北京地區(qū)公司上海地區(qū)公司 天津 水上 皇宮 大酒 店 天津地區(qū)公司 集團總裁 集團常務(wù) 副總裁 集團 副總裁 集團 副總裁 第26頁 4/28/2021 合生和萬科2001-2004年人均效能比較 59.7 29.5 35.5 52.3 28.2 37.3 52.4 27.4 0 10 20 30 40

34、50 60 70 2001200220032004 合生萬科 合生2001-2004年人均效能及其增長率 (未含物業(yè)管理員工) 29.5 35.5 52.3 59.7 -41% 48% 102% 0 10 20 30 40 50 60 70 2001200220032004 -0.6 -0.4 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 人均效能(萬元)人均效能增長率 合生經(jīng)驗總結(jié)：區(qū)域擴張經(jīng)過磨合、人均效能趨于穩(wěn)定合生經(jīng)驗總結(jié)：區(qū)域擴張經(jīng)過磨合、人均效能趨于穩(wěn)定 2002年合生開始區(qū)域拓展，2003年上海、北京、天津地區(qū)公司的人員增加較 多，而收益有一定滯后期，導(dǎo)致人均效能下降

35、較快，當(dāng)然這也從一個側(cè)面反 映出合生的管控體系尚在磨合期，2004年趨于穩(wěn)定。 和萬科相比，合生人均效能總體偏高，主要是因為合生傾向于集中于某區(qū)域， 進行超大樓盤操作，市場經(jīng)營風(fēng)險較高，而盈利較為可觀的緣故。 第27頁 4/28/2021 合生經(jīng)驗總結(jié)：區(qū)域布局效果尚未顯現(xiàn)，收益增長波動較大合生經(jīng)驗總結(jié)：區(qū)域布局效果尚未顯現(xiàn)，收益增長波動較大 合生在2002才開始進行跨區(qū)域擴張，2004年10月左右天津等地才有較為穩(wěn)定 的利潤貢獻。和較早就開始了區(qū)域拓展的萬科相比，其凈利潤增長率波動幅 度大得多。但根據(jù)正略鈞策相關(guān)研究表明，在2005-2007年，因為合生各區(qū)域 項目已經(jīng)進入收益期，其公司總體

36、收益增長波動幅度將趨緩。 合生2000-2004年凈利潤及其增長率 1.5 1.2 2.8 3.8 7.2 -18.9% 124.9% 36.6% 86.3% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 2,0002001200220032004 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 凈利潤(億元)合生 合生和萬科凈利潤增長率比較 124.9% 36.6% 86.3% 2.1% -18.9% 41.9% 24.3% 63.7% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 2

37、001200220032004 合生萬科 第28頁 4/28/2021 合生財務(wù)業(yè)績一覽合生財務(wù)業(yè)績一覽 合生1999-2000年營業(yè)額及其增長率 13.3 12.011.7 21.3 33.3 44.5 -9.80% -2.30% 81.64% 56.38% 33.79% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1999年2000年2001年2002年2003年2004年 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 營業(yè)額(億元)營業(yè)額增長率 合生1999-2004年總資產(chǎn)及其增長率 35 56 87 103 128 45 55.46% 23.88% 26

38、.72% 25.49% 18.26% 0 20 40 60 80 100 120 140 1999年2000年2001年2002年2003年2004年 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 總資產(chǎn)(億元)總資產(chǎn)增長率 復(fù)合增長 率 27.35% 復(fù)合增長 率18.02% 復(fù)合增長 率 15.97% 復(fù)合增長 率29.36% 合生1999-2004年凈利潤及其增長率 3.1 1.5 1.2 2.8 3.8 7.2 -50.66% -18.94% 124.86% 36.61% 86.34% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 1999年2000年2001年2002年2003年2004

39、年 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 凈利潤(億元)凈利潤增長率 合生1999-2004年凈資產(chǎn)及其增長率 16 20 20 27 34 24 23.02% 2.88% 10.23% 25.18% 20.11% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1999年2000年2001年2002年2003年2004年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 凈資產(chǎn)(億元)凈資產(chǎn)增長率 第29頁 4/28/2021 合生財務(wù)簡析：充分利用財務(wù)杠桿、速度為王合生財務(wù)簡析：充分利用財務(wù)杠桿、速度為王 凈資產(chǎn)報酬率=總資產(chǎn)報酬率1/(1-資產(chǎn)負債率) 從左圖可以看

40、出，其凈資產(chǎn)報酬率上升很大主要是因為其充 分利用了財務(wù)杠桿效應(yīng)，由此使其資產(chǎn)負債率較高。其整體 盈利能力，即總資產(chǎn)報酬率增長相對平穩(wěn)。2004年，合生總 資產(chǎn)報酬率為6.18%，較2003年上升2.16個百分點(2003年為 4.02%),但經(jīng)過較高的財務(wù)標(biāo)桿放大，凈資產(chǎn)報酬率為 23.58%，較2003年上升8.64個百分點（2003年為14.94%）。 總資產(chǎn)報酬率=銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 從左圖可以看出，其銷售凈利率在2001年、2003年均有所下 跌，但其總資產(chǎn)報酬率還是保持了較平衡的發(fā)展態(tài)勢。主要 是因為合生總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2001年有所下跌后一路上揚。這 反映出2002年后合生加強了

41、進度的控制，提高資產(chǎn)運轉(zhuǎn)效率。 這和奉行“速度為王”的策略是相吻合的。 2001年營業(yè)額和凈利潤有所下降主要因為駿景花園南苑、華 南新城、逸景翠園等項目于2001年后期才推出。而于2001年 1月，合生在北京、天津增購?fù)恋?03萬平米。 注：凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)等時點存量概念均取期初期末平均值， 收入、利潤等期間流量概述均取期末值。 合生2000-2004年權(quán)益報酬率分析 0% 20% 40% 60% 80% 2000年2001年2002年2003年2004年 凈資產(chǎn)報酬率資產(chǎn)負債率總資產(chǎn)報酬率 合生2000-2004年總資產(chǎn)報酬率分析 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2000年200

42、1年2002年2003年2004年 總資產(chǎn)報酬率銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 第30頁 4/28/2021 合生企業(yè)使命和愿景合生企業(yè)使命和愿景 白領(lǐng)、精 英 地方政 府、企 業(yè)、當(dāng) 地居民 優(yōu)秀企業(yè) 商務(wù)、 休閑人 士 企業(yè)使命：合生是一個泛地產(chǎn)資源整合的平臺，通過先進的泛地產(chǎn)商業(yè)模式，縱向整 合房地產(chǎn)價值鏈條的各個企業(yè)，橫向整合泛地產(chǎn)各種產(chǎn)業(yè)，輔助政府優(yōu)化社 會資源配置，發(fā)展地方經(jīng)濟，為社會公眾提供優(yōu)質(zhì)泛地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù) 房地產(chǎn)：精品社區(qū)系列、 衛(wèi)星城系列、豪宅系列； 商業(yè)地產(chǎn)系列 泛地產(chǎn)：商務(wù)酒店系列、 旅游度假系列；商貿(mào)綜 合體、物流園、工業(yè)廠 房等 第31頁 4/28/2021 合生企業(yè)使命

43、和愿景合生企業(yè)使命和愿景 企業(yè)愿景： 3年后（即2007年底）全國市場份額最高，2015年銷售額 億，2025年成 為世界級綜合性企業(yè)集團 營業(yè)額 億，總資產(chǎn) 億； 主要業(yè)務(wù)：綜合地產(chǎn)； 覆蓋區(qū)域范圍：大陸三大城市圈 現(xiàn)階段（2005） 中國綜合地產(chǎn)龍頭企業(yè)（2005-2009） 亞洲綜合性企業(yè)集團（2010-2015） 全球綜合性企業(yè)集團 （2016-2025） 營業(yè)額 億，總資產(chǎn) 億； 主要業(yè)務(wù)：泛地產(chǎn)、基礎(chǔ)投資、能源等； 覆蓋區(qū)域范圍：大陸36個大中城市、東亞 營業(yè)額 億，總資產(chǎn) 億； 主要業(yè)務(wù)：泛地產(chǎn)、基礎(chǔ)投資等； 覆蓋區(qū)域范圍：大陸，亞洲 第一步 第二步 第三步 這能解釋為何 其20

44、07年開工 計劃較2006年 驟漲246.5% 第32頁 4/28/2021 合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略 土地政策和金融政策提高了拿地和項目開發(fā)的成本，中小開發(fā)商被擋在行業(yè)門 檻外面；國內(nèi)外優(yōu)勢企業(yè)將利用資本市場，整合產(chǎn)業(yè)，提高行業(yè)集中度。 金融和土地政策使得不少地方開發(fā)商缺少開發(fā)資金；很多老企業(yè)占有大片廠房 用地；通過兼并重組這些企業(yè)，可以 “非競拍”拿地。 資源向三大城市圈集聚，以核心城市為突破口，成熟后迅速向城市圈的二級城 市滲透。 擴張策略：迅速擴大規(guī)模，成為產(chǎn)業(yè)整合后的寡頭；兼并重組地方擴張策略：迅速擴大規(guī)模，成為產(chǎn)業(yè)整合后的寡頭；兼并重組地方 （房地產(chǎn)）企業(yè)，重點布局

45、珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈；（房地產(chǎn)）企業(yè)，重點布局珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈； 1 第33頁 4/28/2021 合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略 土地招拍掛后，土地的競爭就等同于資金的競爭 121文件收緊了銀根，提高了項目開發(fā)的資金壓力 合生未來競爭對手主要是外資，而外資最大的優(yōu)勢就是資本優(yōu)勢 開拓融資渠道：引入國際戰(zhàn)略合作伙伴、對接國外國內(nèi)兩個資本市場，運開拓融資渠道：引入國際戰(zhàn)略合作伙伴、對接國外國內(nèi)兩個資本市場，運 用可轉(zhuǎn)債、配股等金融手段和國外產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品，為公司快速擴張用可轉(zhuǎn)債、配股等金融手段和國外產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品，為公司快速擴張 提供有力支持提供有力

46、支持; 2 利用國內(nèi)外金融資源（產(chǎn)業(yè)基金、債券信托、營銷信托、境外信托、可轉(zhuǎn)債、 股權(quán)信托、銀行大額授信、上市），拓寬資金渠道，建立資金優(yōu)勢； 充分利用合生大規(guī)模的土地儲備，引入兩、三家國際知名度比較高的戰(zhàn)略合作 伙伴，提升合生國際形象，借力國外國內(nèi)資本市場實現(xiàn)快速擴張，牢牢占據(jù)先 發(fā)優(yōu)勢 第34頁 4/28/2021 合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略 以低成本的代價創(chuàng)建高附加值：精準(zhǔn)調(diào)研、采用低成本創(chuàng)新設(shè)計、創(chuàng)建高附加 值，獲取高額利潤。 充分利用政府資源，并行報建手續(xù)；將公司已建樓盤形成標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計庫和成本庫， 今后公司新樓盤充分利用兩個數(shù)據(jù)庫來節(jié)省成本和時間； 項目運作：大力進行創(chuàng)新

47、項目運作：大力進行創(chuàng)新“產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)”，提高項目利潤；利用高速，提高項目利潤；利用高速“商業(yè)商業(yè) 模式模式”，提高開發(fā)速度和資本周轉(zhuǎn)率；，提高開發(fā)速度和資本周轉(zhuǎn)率； 3 相比較國外巨頭，我們資金無法與之相比，必須要向速度來要時間，從時間來 要資金，充分利用我們既有優(yōu)勢，提高項目運作效率，縮短運作周期 項目各環(huán)節(jié)的 “串聯(lián)”變 “并聯(lián)”，在拿地階段，把規(guī)劃設(shè)計等后續(xù)環(huán)節(jié)適 度提前進行，最大限度的壓縮開發(fā)周期。 第35頁 4/28/2021 合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略 集中于投資策劃、銷售租賃、物業(yè)管理環(huán)節(jié)，為各種產(chǎn)業(yè)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品，但 不進入各種具體產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理；例如，開發(fā)

48、物流地產(chǎn)，但不經(jīng)營物流，而 是和物流行業(yè)強勢企業(yè)建立戰(zhàn)聯(lián)盟，并利用物流概念拿地，從住宅或商業(yè)盈利 專業(yè)化：充分整合資源，做最擅長的事情（優(yōu)勢在于打造地產(chǎn)平臺、協(xié)同專業(yè)化：充分整合資源，做最擅長的事情（優(yōu)勢在于打造地產(chǎn)平臺、協(xié)同 社會資源）社會資源） 4 通過住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)各種物業(yè)之間不同組 合，建立綜合地產(chǎn)競爭力 第一是不同種類物業(yè)之間的組合，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)； 第二是持有型物業(yè)和出售型物業(yè)的組合； 第三是不同地段之間的組合，如市區(qū)和城郊的比例； 第四是不同進度梯次之間的物業(yè)組合，比如有的物業(yè)正在入住，而有的物業(yè)在 做前期等等。 第36頁 4/28/2021 合生

49、創(chuàng)展土地戰(zhàn)略合生創(chuàng)展土地戰(zhàn)略 土地是增值的，而建筑物是貶值的，各大地區(qū)公司持續(xù)做大土地儲備，滿足集 團跨越式發(fā)展要求；集團開發(fā)中心加強土地調(diào)研，為公司進一步擴張?zhí)峁┲С?土地戰(zhàn)略：創(chuàng)新多種拿地手段，持續(xù)做大土地儲備，強化土地投資和經(jīng)土地戰(zhàn)略：創(chuàng)新多種拿地手段，持續(xù)做大土地儲備，強化土地投資和經(jīng) 營分析營分析 1 土地儲備集中在三大城市圈：環(huán)渤海、長三角、珠三角；適度往其它區(qū)域拓展； 先立足城市圈的中心城市，即環(huán)渤海的北京、天津、大連、青島、沈陽，長三角 的上海、南京、杭州，珠三角的廣州、深圳、珠海，成渝的成都、重慶，武漢圈 的武漢，關(guān)中圈的西安；接著，進入城市圈的二級城市。如在珠三角的拓展，先 廣州而后惠州 針對國家土地管理制度的規(guī)范化，土地交易的市場化，一方面，開發(fā)多種拿地手 段，特別是通過股權(quán)合作和地方企業(yè)的兼并重組獲取土地儲備；另一方面，強化 投資項目分析，建立科學(xué)的宗地購買成本收益分析方法和數(shù)據(jù)庫，優(yōu)化投資方案 第37頁 4/28/2021 合生創(chuàng)展人力資源戰(zhàn)略合生創(chuàng)展人