房地產(chǎn)開發(fā)工作概要doc24

1、房地產(chǎn)開發(fā)工作概要第一篇 在開發(fā)前期的工作一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目 對項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依 據(jù)。二、建設(shè)項(xiàng)目用地計劃辦理1. 所需資料a. 地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b. 與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2. 辦理程序a. 備齊資料b. 到地塊所在地土地部門辦理三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報批1. 編制及所需資料a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照b. 開發(fā)資質(zhì)證書c 用地計劃審核意見d. 建筑設(shè)計方案（總平面圖等）e. 其他相關(guān)資料2. 報批程序與報批資料a. 將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項(xiàng)目建議書b. 準(zhǔn)備關(guān)于項(xiàng)目建議書報批申請報告c

2、. 將項(xiàng)目建議書與申請報告送計委報批注：投資 3000萬元以下項(xiàng)目由區(qū)計委立項(xiàng)；超過 3000 萬元以下項(xiàng)目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報 有關(guān)部門審批四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見申辦1. 所需資料a. 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 4 份c. 土地權(quán)屬證（復(fù)印件 1 份）d. 聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件 1 份）e. 選址論證f. 上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?. 申辦程序a. 準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖b. 將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章c. 將有關(guān)部門意見備齊，同時備齊（ 1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四B、建設(shè)用地規(guī)劃

3、許可證申辦1. 所需資料a. 建設(shè)工程計劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 6 份 （其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c. 國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（ 1 份）d. 上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆. 申請報告（紅頭文件）f. 其他需說明的圖紙或文件2. 申辦程序a. 備齊上述所有資料b. 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報批1. 所需資料a. 項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地 2 份c. 總平面圖（ 3 份）d. 建設(shè)用地規(guī)

4、劃許可證及批文e. 申請報告（紅頭文件）f. 其他需說明的圖紙或文件2. 申辦程序a. 備齊上述所有資料及 1500 元支票b. 送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程項(xiàng)目報建1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程報建表（到市報建處領(lǐng)?。゜. 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件c. 項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件d. 銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報告）e. 上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表（到市報建處 領(lǐng)?。ゝ. 專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件g. 住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請表h. 住宅新開工審核通知單七、工程項(xiàng)目設(shè)計招標(biāo)辦理1. 所需資料a. 報建工程項(xiàng)目 IC 卡b. 上海

5、市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項(xiàng)目登記表c. 上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）d. 上海市建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小組報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。〆. 工程設(shè)計任務(wù)書f. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證g. 工程項(xiàng)目選址意見批文2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理八、設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理1. 所需資料a. 項(xiàng)目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項(xiàng)目建 議書批文等若干份b. 會議通知書2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 提前三天分送各評委c. 到市招標(biāo)辦召開評標(biāo)會（會務(wù)費(fèi) 300 元）中標(biāo)辦理a.設(shè)計方案評標(biāo)會會議紀(jì)要b.評委評標(biāo)意見書九、建設(shè)工程規(guī)劃

6、設(shè)計要求申辦1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取） 1份b. 計劃批準(zhǔn)文件 1 份c. 土地使用權(quán)屬證件 1 份d. 房屋權(quán)屬證 1 份e. 危房鑒定報告f. 地形圖（劃示用地范圍） 2 份2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十、工程項(xiàng)目設(shè)計方案深化、修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案十一、設(shè)計方案審定會召開1. 所需資料a. 設(shè)計方案文本 12 份b. 項(xiàng)目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 若干份c. 請柬2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計委、 規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、 住宅局、園林局等部門c. 召開方

7、案審定會十二、設(shè)計方案送審報批1. 所需資料a. 選址意見書b. 規(guī)劃設(shè)計要求通知單c. 地形圖（劃示用地范圍）d. 設(shè)計方案 2 份e. 地名批文f. 項(xiàng)目建議書批文2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三、可行性研究報告編制與報批1. 所需資料a. 用地計劃審核意見書b. 項(xiàng)目建議書批文c. 用地計劃許可證及批文d. 區(qū)府土文件e. 營業(yè)執(zhí)照f. 開發(fā)資質(zhì)證書g. 住宅項(xiàng)目配套條件審核申請表h. 資本金出資承諾書i. 設(shè)計方案文本j. 其他相關(guān)文件2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文 件）c. 送計委報批

8、十四、擴(kuò)大初步計劃根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計十五、擴(kuò)初會召開1. 所需資料a. 擴(kuò)初設(shè)計文本若干份b. 請柬2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環(huán)衛(wèi)、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門c. 召開擴(kuò)初會議十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù)1. 所需資料a 擴(kuò)初會議紀(jì)要b. 根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本c. 關(guān)于要求報批擴(kuò)初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見c

9、. 送規(guī)劃局規(guī)劃科報批十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報批1. 所需資料a. 住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報批（住宅局領(lǐng)?。゜. 項(xiàng)目建議書或可行性報告研究報告批文c. 地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d. 總平面圖若干份e. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文f. 其他相關(guān)資料2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 送住宅局總師室辦理十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表b. 上海市建設(shè)工程勘察招投文件報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）c. 上海市建設(shè)工程勘察評標(biāo)小組報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ. 設(shè)計中標(biāo)通知書2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 到市勘察招標(biāo)辦辦理十九、建設(shè)

10、用地批準(zhǔn)書申辦1. 所需資料a. 上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表（到區(qū)土地局領(lǐng)?。゜. 土地出讓協(xié)議c. 其他相關(guān)文件2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 到區(qū)土地局簽署協(xié)議c. 付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書二十、施工圖設(shè)計設(shè)計單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見進(jìn)行施工圖設(shè)計二十一、住宅項(xiàng)目開發(fā)計劃辦理1. 所需資料a. 住宅項(xiàng)目新開工申請表（到區(qū)住宅局領(lǐng)?。゜. 項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見通知書c. 建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件d. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書e. 申請單位現(xiàn)有空置房情況f. 住宅建設(shè)配套費(fèi)交納情況2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 到區(qū)住宅局辦理二十二、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正1. 所需資料a. 項(xiàng)目轉(zhuǎn)正申請

11、報告（紅頭文件）b. 可行性研究與擴(kuò)初批復(fù)2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 送計委辦理二十三A、建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證辦理1. 所需資料a. 總平面圖 10 份b. 建筑圖 7 套c. 結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)） 2 套d. 給排水圖 3 套e. 建設(shè)項(xiàng)目計劃批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單f. 土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書g. 應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明h. 地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置） 10 份i. 分層面積表j. 建. 筑工程預(yù)算書k. 消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、 規(guī)土辦等部門簽署

12、意見c. 將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局二十三B施工招標(biāo)辦理1. 所需資料a. 市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知b. 招標(biāo)項(xiàng)目登記表c. 項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)批復(fù)d. 總平面圖e 報建表f 住宅項(xiàng)目新開工計劃g 住宅項(xiàng)目配套條件審核h 設(shè)計中標(biāo)通知書i 法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝鴍.委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議k. 代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)l. 資金落實(shí)情況證明m. 監(jiān)理單位資質(zhì)n. 監(jiān)理合同o. 建設(shè)單位資質(zhì)p. 建設(shè)單位申請材料q. 公開招標(biāo)發(fā)布信息r. 公開招標(biāo)報名登記表s. 公開招標(biāo)入圍條件t. 投標(biāo)單位資質(zhì)審核u. 招標(biāo)文件報批表v. 招標(biāo)文件w. 工程量清單x. 招標(biāo)文件答疑會會議紀(jì)要y. 標(biāo)底A1. 開標(biāo)情況匯總表B1. 詢標(biāo)記

13、錄C1. 評標(biāo)方法D1. 評標(biāo)資料E1. 決標(biāo)情況匯總表F1. 中標(biāo)通知書G1. 外地施工企業(yè)任務(wù)量單H1. 中標(biāo)單位投標(biāo)資料I1. 未中標(biāo)單位投標(biāo)資料J1. 施工合同K1. 設(shè)計監(jiān)理項(xiàng)目流轉(zhuǎn)表L1. 建設(shè)項(xiàng)目 IC 卡2. 辦理程序a. 申請授權(quán)b. 發(fā)布招標(biāo)信息c. 接受施工單位報名d. 初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書e. 招標(biāo)文件答疑會f. 開標(biāo)g. 準(zhǔn)備（1）項(xiàng)所有資料及工程造價萬分之四支票一張h. 辦理中標(biāo)手續(xù)二十四、施工監(jiān)理單位甄選（略比施工招標(biāo)簡單，此處從略）二十五、施工許可證辦理1. 所需資料a. 申請表b. 建設(shè)規(guī)劃許可證c. 資金入賬憑證d. 三通一平的有關(guān)證明e. 施工合同副本

14、，廉潔協(xié)議f. 監(jiān)理合同，住宅項(xiàng)目監(jiān)理登記證g. 建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報所需資料h. 項(xiàng)目施工許可證（施工單位）i. 勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書j. 設(shè)計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表k. 住宅項(xiàng)目建設(shè)開工計劃2. 辦理程序a. 將圖紙分送設(shè)計監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核b. 根據(jù)設(shè)計監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進(jìn)行圖紙修改c. 備齊所有資料d. 送市建官處辦理二十六、商品房計劃申請1. 所需資料a. 開發(fā)單位資質(zhì)證書b. 營業(yè)執(zhí)照c. 規(guī)劃許可證d. 建設(shè)用地批準(zhǔn)書e. 固定資產(chǎn)填報表f. 項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單2. 辦理程序a. 備齊資料b. 送計委辦理二十七、工程開工1. 所需資料a. 施工圖紙b. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證c. 建設(shè)工程施工

15、許可證2. 辦理程序a. 發(fā)放圖紙b. 技術(shù)交底c. 工程開工二十八、驗(yàn)線1. 所需資料a. 申報表b. 建設(shè)工程規(guī)則許可證c. 驗(yàn)線通知單2. 辦理程序a. 準(zhǔn)備資料b. 驗(yàn)線第二篇 甲方在施工過程中的工作投資控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制；應(yīng)對方方面面的檢查指導(dǎo)，對監(jiān)理的考核，對施工隊 伍的管理；發(fā)包人供應(yīng)物的組織；及時回應(yīng)設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位提出的種種問題；第三篇 甲方在建設(shè)后期的主要工作、各部門配套征詢1. 所需資料a. 項(xiàng)目有關(guān)批文若干份b. 總平面圖若干份2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 分送供電局、煤氣公司、自來水公司、電話局、有線電視臺、環(huán)衛(wèi)所及污水處理廠的部門進(jìn)行配套意見征詢

16、并蓋章、擴(kuò)初會議召開1. 所需資料a. 總平面圖若干份b. 地形圖若干份c. 水、電、煤氣、弱電等圖若干套（其中供電圖紙應(yīng)包括變電站定位、小高成供電方案等內(nèi)容；供水圖紙應(yīng)包括水泵房定位、多層供水方案、小 高層供水方案等內(nèi)容）d. 會議通知2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 提前五天分送各有關(guān)部門c. 招開擴(kuò)初會議（確定供水、供電方案及垃圾收集站、變電站、水泵房位）三、供水前期業(yè)務(wù)記錄卡辦理1. 所需資料a. 地形圖一份b. 項(xiàng)目批文復(fù)印件一份c. 總平面圖一份d. 申請報告2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 到上海市自來水公司（江西中路 484 號）辦理四、給水管網(wǎng)工程可行性研究報告辦理1

17、. 所需資料a. 地形圖一份b. 總平面圖一份c. 項(xiàng)目批文及其他相關(guān)資料復(fù)印件一份2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 請自來水公司人員現(xiàn)場查看c. 付款（ 5000 元），交付可行性研究報告五、供電規(guī)劃圖設(shè)計1. 所需資料a. 總平面圖 2 份b. 地形圖一份2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 送供電局c. 設(shè)計人員現(xiàn)場查看，設(shè)計出圖六、各配套部門外線設(shè)計及施工圖紙審核1. 所需資料a. 總平面圖若干份b. 水、電、煤氣、電視、電話等圖紙（根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的圖紙）若干套c. 建筑立面圖若干套d. 供電規(guī)劃圖（供電外線設(shè)計及供電圖紙審核需要）2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 送各有關(guān)

18、部門審核并請各部門進(jìn)行外線設(shè)計七、水泵房及變電站手續(xù)辦理1. 所需資料a. 總平面圖b. 變電站、水泵房定位圖2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 分送供電局及自來水公司進(jìn)行電氣及供水設(shè)計，并鑒定合同c. 設(shè)計變電站、水泵房土建圖d. 技術(shù)交底e. 工程施工f. 設(shè)備安裝、調(diào)試g. 竣工驗(yàn)收八、訂購配套設(shè)備 根據(jù)圖紙及各部門對產(chǎn)品的要求訂購各部門指定的產(chǎn)品（電表箱、電纜熔絲箱、計 量柜、水表箱、浮球閥、短管、分配器及放大器等設(shè)備）九、各配套部門申請手續(xù)辦理1. 所需資料或條件2份（1）供電a. 申請報告（應(yīng)說明總戶數(shù)、總用電量、建筑面積等指標(biāo)）b. 住宅用電申請表c. 已付市政配套費(fèi)復(fù)印件d.

19、 已定表箱依據(jù)復(fù)印件e. 工程委托監(jiān)理合同f. 低壓用戶工程委托書g. 工房公燈工程委托書h. 派出所編定門牌號復(fù)印件i. 配套公建的申請報告j. 配套公建的設(shè)備清單k. 路燈申請報告l. 路燈委托合同m. 地形圖一份n. 總平面圖三份o. 供電規(guī)劃圖p. 變電站定位圖（2）供水a(chǎn). 申請報告 2 份b. 征詢單 1 份c. 供水前期辦理記錄卡批復(fù) 1 份d. 門牌號證明 2 份e. 地形圖 1 份f. 給排水總圖（ 1：500）1 份g. 消防批文 1 份h. 地下車庫消防批文 1 份i. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證j. 建設(shè)工程項(xiàng)目表 1 份k. 綜合管線圖 1 份3）煤氣（包括住宅煤氣申請和公建

20、煤氣申請）a. 地形圖 3 份b. 綜合管線圖 3 份c. 總平面圖 3 份d. 給排水總圖（ 1：500）3 份e. 煤氣透視圖 3 份f. 申請報告 2 份g. 委托書 2 份h. 保證書 2 份i. 小區(qū)總平面圖軟盤 1 張j. 付增容費(fèi)4）電話通信a. 地形圖 1 份b. 總平面圖 1 份c. 管線總平面圖（ 1：100）1 份d. 弱電施工圖（全套，包括系統(tǒng)圖及平面圖， 1：100）1 套e. 配套費(fèi)發(fā)票復(fù)印件5）雨污水a(chǎn). 排污申請報告 2 份b. 項(xiàng)目批文 1 份c. 地形圖 1 份d. 管線平面圖 1 份e. 檢測水樣 1 份f. 排水量申請核定表g. 付款（每平方米 16.5 元）2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 分送各部門處理十、各類配套款支付1. 供電付款a. 小區(qū)內(nèi)供電貼費(fèi) 550元/ 千瓦b. 電表保證金 單相表 80元/ 只 三相表 150 元/ 只c. 外線電纜工程，按工程決算付款d. 購電纜熔絲箱 530元/ 只e. 公建設(shè)施供配電貼費(fèi)及工程款，按決算支付2.供水付款a. 小