某住宅土地估價報告doc48

1、土地估價報告項目名稱：雞西市雞冠區(qū)李虹江花園 36號樓 3單元 3層1440 號宗地土地使用權(quán)出讓價格評估受托估價單位：黑龍江融源地價評估有限公司土地估價報告編號： （黑）融源（2016）（ 估）字第提交估價報告日期：二O 七年二月八日土地估價報告第一部分 摘 要一、估價項目名稱雞西市雞冠區(qū)李虹江花園 36 號樓 3 單元 3 層 1440 號宗地土地使用權(quán)出 讓價格評估二、委托估價方 雞西市國土資源局三、估價目的 根據(jù)委托方出具的委托估價函及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書，雞冠區(qū) 花園 36 號樓 3 單元 3 層 1440 號住宅擬進行產(chǎn)權(quán)交易，涉及國有建設(shè)用地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓， 產(chǎn)權(quán)交易人李虹江需為原

2、劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)。 委托方為 此委托我公司對該宗地進行評估，為其辦理出讓手續(xù)提供土地價格參考。四、估價期日2017 年 2 月 8 日五、估價日期2017 年 2 月 8 日至 2017 年 2 月 9 日六、地價定義 待估宗地現(xiàn)狀用途為住宅用地， 本次評估設(shè)定為城鎮(zhèn)住宅用地， 宗地實際 開發(fā)程度為宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備 “七通 ”（通路、通電、通訊、供水、排水、通 暖、通氣），宗地內(nèi)達到 “七通一平 ”（即通路、通電、通訊、供水、排水、通 暖、通氣及場地平整），本次評估設(shè)定開發(fā)程度宗地外同宗地實際開發(fā)程度， 宗地內(nèi)場地平整。本次估價設(shè)定土地價格定義為待估宗地于估價期日（ 2017 年

3、2 月 8 日）， 現(xiàn)狀利用條件下，設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地， 宗地外基礎(chǔ)設(shè)施達到 “七通”（通 路、通電、通訊、供水、排水、通暖、通氣），宗地內(nèi)場地平整，宗地容積率 3.71 ，出讓用地土地使用年期為 3 年的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)價格。七、估價結(jié)果 （貨幣種類及單位：人民幣萬元） 估價人員在現(xiàn)場查勘和市場分析的基礎(chǔ)上， 按照地價評估的基本原則和估 價程序，選擇合適的評估方法，評估得出位于雞冠區(qū)花園 36 號樓 3 單元 3 層 1440 號，待估宗地的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e 21.07 平方米的國有用地，在估價設(shè)定用途、使用年限、開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于估價期日2017年2月8日正常市場條件

4、下的國有土地使用權(quán)出讓價格為：評估土地面積：21.07平方米單位面積地價：152元/平方米樓面地價：41元/平方米總 地 價：0.3203萬元大寫：叁仟貳佰零叁元整估價對象估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表八、土地估價師簽名估價師姓名資格證書號發(fā)證機關(guān)估價師簽名袁磊2006230004國土資源部程攀2007230002國土資源部九、土地估價機構(gòu)估價機構(gòu)法定代表人簽字:黑龍江融源地價評估有限公司2017年2月9日土地估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)：黑龍江融源地價評估有限公司估價期日：2017年2月8日估價報告編號：（黑）融源（2016）（估）字第 號估價目的：劃撥土地使用權(quán)補辦出讓土地使用權(quán)性質(zhì)：岀讓估價期

5、日的 土地使用者宗地編 碼宗地名稱房屋所有權(quán)證 號（不動產(chǎn)證 明號）宗地位置實際用途設(shè)定用途容積率估價期日的實際土地開 發(fā)程度估價設(shè)定的土地開發(fā)程 度建筑物情況土地使 用權(quán)年 限（年）評估面積3）土地單 價（元/就）總地價（萬元）張博擬轉(zhuǎn)讓 給李虹江175185160010300301雞冠區(qū)花園 36號樓3單元3層1440號住宅用地S200801673花園36號樓3單元3 層 1440號住宅用地城鎮(zhèn)住宅 用地3.71宗地紅線外“七通”紅線內(nèi)“七通”及場地平整宗地紅線外“七通”及紅線內(nèi)場地平整買賣321.071520.3203合計21.071520.3203一、上述土地估價結(jié)果的限定條件1、 土

6、地權(quán)利限制：上述土地估價結(jié)果對應(yīng)的是在土地使用年期內(nèi)，具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)的土地使用權(quán)價格。根據(jù)房屋所有權(quán)證，至估價期日止，待估宗地不存在土地他項權(quán)利 登記。2、 基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、供水、通排水、通供暖、通氣）、紅線內(nèi)“七通”（通路、通電、通訊、供水、通排水、通供暖、通氣）及場地平整。3、規(guī)劃限制條件：城市規(guī)劃為一般限制。4、影響土地價格的其他限定條件：無。二、其他需要說明的事項：無估價機構(gòu)：黑龍江融源地價評估有限公司（加蓋公章）2017年2月9日第二部分 估價對象界定一、委托估價方 委托單位：雞西市國土資源局 單位地址：雞西市雞冠區(qū)西山路 1 號 法人代表

7、：程顯濤聯(lián) 系 人：蘇長斌聯(lián)系電話：政編碼： 158100二、估價對象此次估價對象為雞西市雞冠區(qū)花園 36 號樓 3 單元 3 層 1440 號住宅用地， 土地分?jǐn)偯娣e為 21.07 平方米。本次評估范圍為全部。三、估價對象概況1. 土地登記狀況 土地來源及歷史沿革：待估宗地位于雞冠區(qū)花園 36 號樓 3 單元 3 層 1440 號，原產(chǎn)權(quán)人張博以購房方式取得劃撥國有土地使用權(quán)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓給李虹江。 待估宗地未辦理土地使用權(quán)登記。待估宗地產(chǎn)權(quán)登記狀況如下： 房屋產(chǎn)權(quán)證號： S200801673 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人：張博產(chǎn)權(quán)受讓人：李虹江 宗地位置：雞冠區(qū)花園 36 號樓 3

8、單元 3 層 1440 號 登記用途：住宅土地使用權(quán)類型：劃撥分?jǐn)偼恋孛娣e： 21.07 平方米 根據(jù)委托方出具的 委托估價函 及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書 ，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 人：張博，產(chǎn)權(quán)受讓人：李虹江，宗地位于：雞西市雞冠區(qū)花園 36 號樓 3 單 元 3 層 1440 號，分?jǐn)偟孛娣e： 21.07 平方米。2. 土地權(quán)利狀況待估宗地的所有權(quán)為國家所有，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人張博以購房方式取得劃撥國有 土地使用權(quán)，權(quán)屬來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。產(chǎn)權(quán)受讓人李虹江擬辦理使用年期為 3年的出讓國有土地使用權(quán)，待估宗地不存在土地他項權(quán)利登記。3土地利用狀況根據(jù)委托方提供材料，待估宗地辦有房產(chǎn)證，待估宗地容積率3.71 o待估宗

9、地建構(gòu)筑物狀況：待估宗地所在建筑物共 8層，權(quán)利人所在樓層為3 層，其建筑物名稱、房產(chǎn)證號、建筑面積、建筑物結(jié)構(gòu)詳見表1。用途：住宅建筑面積：78.09平方米。建筑容積率：3.71建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)建筑物層數(shù)：8層。表1估價對象建構(gòu)筑物狀況表宗地編號主要建（構(gòu)）筑物名稱房屋所有證號建筑面積（平方米）建筑結(jié)構(gòu)建筑物高度或總層數(shù)所在層數(shù)內(nèi)部裝修情況容積率估價對象雞冠區(qū)花園36號樓3單元3層1440號住宅S20080167378.09平方米混合83一般裝修3.71小計78.09平方米3.71四、影響地價的因素說明（一）一般因素雞西市位于黑龍江省東南部，地處北緯44 7至45 9 ，東經(jīng)130 24

10、至131 05 。東北部與雞東縣接壤，南與穆棱縣毗鄰，西與林口縣相連，土地 總面積2208.5平方公里，西北-東南長58.5公里，東西寬54公里。雞西市距省 會哈爾濱市鐵路里程549公里。雞西市下轄雞冠區(qū)，城子河區(qū)，恒山區(qū)，滴道區(qū)，梨樹區(qū)，麻山區(qū)，雞東 縣六區(qū)一縣，代管密山市和虎林市兩個縣級市，截至2014年末總戶籍人口 189.5 萬人，非農(nóng)人口 118.6 萬人1、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況雞西市區(qū)土地總面積 2208.5 平方公里。主要用地類型包括農(nóng)用地（耕地、 菜地、園地等）、建設(shè)用地（包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地和集體建設(shè)用地） 及未利用地等。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理的通知 （國發(fā) 200

11、115 號）精神和 雞西市人民政府印發(fā)了 雞西市國有土地使用權(quán)出讓收入征收管理辦法的通知 （雞政發(fā)2007 28 號）、雞西市人民政府印發(fā)雞西市國有土地上房屋征收 與補償辦法的通知 （雞政發(fā) 2012 11 號）等有關(guān)規(guī)定，雞西市人民政府 及有關(guān)部門通過加強土地資產(chǎn)管理，整頓土地市場秩序，壟斷土地一級市場供 應(yīng)，并嚴(yán)格按照國土資源部 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 （國 土資源部 11 號令）要求，對經(jīng)營性用地實行招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，保證了 土地市場的公開、公平和公正。近年來，雞西市房地產(chǎn)市場趨于供大于求，總體上房地產(chǎn)價格呈跌勢。為 嚴(yán)格土地管理，節(jié)約集約利用土地，優(yōu)化土地資源配置，

12、適應(yīng)全市經(jīng)濟發(fā)展需 要，按照國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定的要求，雞西市人民政 府發(fā)布了 關(guān)于嚴(yán)格土地管理的規(guī)定 ，進一步強化對土地市場的嚴(yán)格管理， 提 高土地利用效益。 由于近年來居民可支配收入增加， 二手房市場仍有一定需求。2、產(chǎn)業(yè)政策雞西因煤而立，因煤而興， 1957 年建市，是一個典型的煤炭資源型城市。 經(jīng)過幾十年的開發(fā)建設(shè)， 累計生產(chǎn)原煤 8.2 億噸，為支援國家建設(shè)和發(fā)展地方經(jīng) 濟做出了重要貢獻。隨著經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌和國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，煤炭資源型 城市長期積累的體制性和結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯露。多年來，雞西市對資源型城市 可持續(xù)發(fā)展問題進行了積極的探索和不懈的努力， 八五期間，確定

13、了 立足資 源、深度開發(fā)、依靠科技、優(yōu)化發(fā)展 的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，在全市形成了告別單一 煤經(jīng)濟意識，樹立大市場觀念，構(gòu)建雞西經(jīng)濟多元發(fā)展新格局的共識。特別是近年來， 雞西市抓住全國性結(jié)構(gòu)大調(diào)整的機遇， 按照可持續(xù)發(fā)展的要求和省委 二次創(chuàng)業(yè)、 富民強省 的戰(zhàn)略部署， 從雞西還屬于經(jīng)濟欠發(fā)達、 群眾不富裕這一 基本市情出發(fā)，確定了 突出一條主線、構(gòu)建四大格局、強化五個保障，建設(shè)綠 色生態(tài)旅游城市 的工作任務(wù)和目標(biāo)， 堅持在發(fā)展中調(diào)整， 在調(diào)整中發(fā)展， 促進 了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。3、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)根據(jù)雞西市城市規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃， 位于雞冠區(qū)西南部以 “ 一橫三 縱”四條軸線為空間結(jié)構(gòu)骨架，以

14、生態(tài)走廊分割出四個相對獨立的復(fù)合型組團 建設(shè)雞冠新區(qū)。該地區(qū)設(shè)置居住功能區(qū)、行政辦公區(qū)、體育休閑區(qū)、商務(wù)辦公 區(qū)等8大功能區(qū)。項目建設(shè)分二期進行，一期工程 201 國道支線以北 266公頃， 重點建設(shè)體育會展中心、市一中新校區(qū)、商務(wù)賓館、行政辦公機關(guān)、企事業(yè)單 位辦公樓、大型商業(yè)綜合體、市民廣場和居住小區(qū)，計劃利用 3 年時間完成。 今年新區(qū)建設(shè)啟動了一期水、電、路等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施和體育會展中心及市 一中新校區(qū)建設(shè)等重點項目。在功能定位上，西南新區(qū)是未來雞西市行政辦公、商業(yè)服務(wù)、會展信息、 商務(wù)辦公、 文化體育等城市核心功能的發(fā)展區(qū)域。 新區(qū)以行政辦公為領(lǐng)航功能， 商務(wù)金融、商業(yè)服務(wù)、體育會

15、展為主導(dǎo)功能，文化休閑、旅游娛樂功能為互補 功能，研發(fā)創(chuàng)意、教育培訓(xùn)為特性功能，生活居住為支撐功能的多元復(fù)合互動 的綜合性城市新區(qū)，是雞西市未來新形象的集中展示區(qū)。4、城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2014 年末，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP) 582.3 億元，按可比價格計算比 上年增長 13.6% ，連續(xù)九年保持兩位數(shù)增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 1000.2 億元，增長 13.4% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 238.3 億元，增長 16.7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加 值 178.8 億元，增長 9.2% 。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 28.4 ：40.9 ：30.7 。第一、二、 三產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻率分別為 24.7%

16、 、54.1% 和 21.2% 。人均地區(qū)生產(chǎn) 總值 31536 元，增長 14.6% 。全年實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 277.5 億元，增長 38.7% 。 全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 162.3 億元，比上年增長 15.9% 。全市外貿(mào)進出 口總額實現(xiàn) 10.8 億美元，同比增長 16.9% 。實際利用外資 1.10 億美元，同比 增長 20.2% 。全市完成全口徑財政收入 86 億元，同比增長 7.1% 。其中，地方 財政收入完成 54.3 億元，同比增長 13.4% ，公共財政預(yù)算收入 43.3 億元，增 長 22.8% 。地方財政支出達到 79.7 億元，同比增長 13.2% 。全年城鎮(zhèn)居民

17、人 均可支配收入為 16980 元，同比增長 11.3% 。人均消費性支出為 12182 元， 同比增長 1.4% 。農(nóng)民人均純收入 10422 元，增長 15.9% 。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況 估價對象位于雞冠區(qū)，雞冠區(qū)地處雞西市東部，位于雞冠山西麓，穆棱河 南岸，是雞西市委、 市政府所在地， 全市政治、經(jīng)濟、文化中心。轄區(qū)面積 153.2 平方公里，轄兩鄉(xiāng)（紅星鄉(xiāng)、西郊鄉(xiāng)） 、七個街道辦事處，人口 32 萬。近年來， 雞冠區(qū)通過立足資源抓特色， 面向市場抓特色， 務(wù)實求效上特色， 走出了一親特色效益型發(fā)展之路。 全區(qū)共建成蔬菜大棚 2400 棟，溫室 800 棟， 建成“10 大質(zhì)量效益

18、區(qū) ”。500 個質(zhì)量效益園、 7 個蔬菜生產(chǎn)基地， 4 個千畝果 園和 4 個畜牧生產(chǎn)小區(qū)。雞冠區(qū)的商貿(mào)服務(wù)繁榮活躍，是雞西市重要的貿(mào)易中心和商品集散地。通 過實施 “大經(jīng)貿(mào)”戰(zhàn)略，先后與美國、日本、俄羅斯、韓國、香港等國家和地區(qū) 開展了經(jīng)貿(mào)往來合作，常年對俄出口蔬菜和輕工產(chǎn)品。隨著雞冠區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加強，雞冠區(qū)城鎮(zhèn)面貌已有明顯改觀，環(huán)境衛(wèi) 生明顯好轉(zhuǎn)，人民居住條件得到了極大的改善。境內(nèi)鐵路有林密線、城雞線、 雞恒線等，設(shè)有雞西和西雞西兩個二等站。公路直通哈爾濱、牡丹江、圖們等 13個縣市。短途運輸共有 22條線路，營運里程近 3000 公里。區(qū)內(nèi)設(shè)有南站、 北站、新站和長途客運站。雞冠區(qū)

19、內(nèi)小學(xué)已發(fā)展到 25所，在校生14203 人，教師688人，中學(xué)8所，在 校生18039 人，專任教師 596人。學(xué)生入學(xué)率達 99.4% ，畢業(yè)率達98.3% 。幼兒 園38 所，教育形成網(wǎng)絡(luò)，基本普及中等教育。雞冠區(qū)衛(wèi)生工作堅持了防病、 治病的指導(dǎo)方針， 近一步鞏固了初級衛(wèi)生 保健成果。全區(qū)除各大醫(yī)院外， 還有區(qū)醫(yī)院 2所，防疫站兩個、婦幼保健站 2個、 私營診所 45所。各級衛(wèi)生人員 1200 人，病床500 張。成為全市醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的 中心。市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，城區(qū)中心地帶已達到“七通一平”（即通電、通訊、 通路、供水、排水、通暖、通氣和宗地內(nèi)場地平整） ，城區(qū)邊緣地帶已達到 “四 通一

20、平”（即通電、通訊、通路、供水和宗地內(nèi)場地平整）。2、交通條件 估價對象區(qū)域道路級別為主干道，交通道路為沿河北路，街道為水泥路和 柏油路，交通條件較便捷。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件 宗地外的實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、 供水、排水、通暖、通氣）。A、通電估價對象所在區(qū)域內(nèi)電源主要來源于國家電網(wǎng)，通電保證率 95% 以上。B、通訊估價對象所在區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，市話普及率 95% 以上，通訊 線路基本暢通。C、供水估價對象所在區(qū)域主要由市自來水公司供水，通上水保證率 95% 以上。D 、排水估價對象所在區(qū)域排水為市政管網(wǎng)排水，E、供暖估價對象所在區(qū)域通暖為市政管網(wǎng)通暖，

21、F、供氣估價對象所在區(qū)域通氣為市政管網(wǎng)通氣，G、環(huán)境條件排水通暢，排水保證率 95% 以上通暖通暢，供暖保證率 95%以上通氣通暢，供氣保證率 95% 以上估價對象所處區(qū)域自然環(huán)境和人文環(huán)境較好；區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、郵局、 銀行、公安局等公共設(shè)施完善程度比較高。H、周圍用地類型估價對象所在區(qū)域周圍用地類型為商住混合用地。4、估價對象的區(qū)域因素估價對象處于區(qū)較繁華區(qū)范圍內(nèi)，距商服中心點（萬達廣場） 2200 米，距 農(nóng)貿(mào)市場距離 350 米，環(huán)境質(zhì)量狀況無污染，距對外交通站點距離 2400 米，公 共設(shè)施完善度 3個，周圍土地利用類型為商住混合用地。（5）土地級別及基準(zhǔn)地價 估價對象所處區(qū)域為雞西

22、市基準(zhǔn)地價住宅一級范圍內(nèi)，其對應(yīng)的基準(zhǔn)地價 為399 元/ 平方米。（三）個別因素估價對象位于雞冠區(qū)花園 36 號樓 3 單元 3 層 1440 號，土地面積為 21.07 平方米，建筑面積 78.09 平方米，容積率為 3.71 。1、宗地形狀估價對象宗地形狀一般。2、宗地面積估價對象宗地面積大小一般。3、距公交站點距離估價對象距公交站點距離 200 米。4、建筑物朝向 估價對象朝向為西北 - 東南。5 、宗地內(nèi)土地開發(fā)程度為 “七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、 通暖、通氣）。第三部分 土地估價結(jié)果及其使用一、估價依據(jù)（一）國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)及規(guī)章1、中華人民共和國土地管理法

23、 （中華人民共和國主席令第 28 號，2004 年8月30日）2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72號， 2007 年8月30日）3、中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第 62號， 2007 年 3月30日）4、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （中華人民共和國主席令第 74 號，2007年10月30日）5、中華人民共和國土地管理法實施條例（國務(wù)院令第 256 號，1998 年12月30日）6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù) 院令第 55 號， 1990 年5月30 日）7、國土資源部土地登記辦法 （2007 年 11 月 28 日國土資源部第

24、 5 次 部務(wù)會議審議通過，于 2008 年 2 月 1 日起施行）8、中華人民共和國財政部令國家稅務(wù)總局第 49 號中華人民共和國耕地 占用稅暫行條例實施細則（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)及相關(guān)文件1、黑龍江省土地管理條例 （黑龍江省九屆人代會常委會第 33 號）2、黑龍江省國土資源廳關(guān)于加強土地管理促進節(jié)約集約用地的通知 （黑國土資發(fā) 2012 25 號）3、黑龍江省人民政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)的通知 （黑政發(fā) 201113 號）4、雞西市人民政府關(guān)于雞西市實施基準(zhǔn)地價更新成果的通知5 、雞西市城鎮(zhèn)土地定級估價更新報告 （2014 年 6 月 ）6、雞西市國土資源局關(guān)于雞西

25、市基準(zhǔn)地價更新成果的批復(fù) （雞政地價 201441 號）（ 2013 年 9 月 30 日）（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（ GB/T18508-2014 ）2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 （GB/T 18507-2014)3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 土地利用現(xiàn)狀分類 （GB/T 21010-2007 ）4、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）（國土資廳 發(fā) 201320 號）（四）其他1、委托方提供的有關(guān)資料；（1）委托估價函；（2）房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書復(fù)印件。2、受托方掌握的有關(guān)資料和估價人員現(xiàn)場調(diào)查收集的其它相關(guān)資料;（1）、估價對

26、象土地利用現(xiàn)狀照片；（2）、區(qū)域因素及個別因素狀況等資料；（3）、收益還原法比較案例資料；二、土地估價（一）估價原則根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程土地估價主要遵循以下技術(shù)原則：1、合法性原則遵循合法原則， 是指估價人員和估價機構(gòu)在土地評估中， 應(yīng)遵循相關(guān)法律、 法規(guī)和評估技術(shù)規(guī)程，所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。合法權(quán) 益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以土地 使用權(quán)證、權(quán)屬登記和其他合法證件為依據(jù)。在合法使用方面，應(yīng)以使用管制 （城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。在合法處分方面，應(yīng)以法律法規(guī)和合 同（如土地使用權(quán)出讓合同）等容許的處分方式為依據(jù)。2、替代性原則 土

27、地估價應(yīng)用相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場 交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價格。3 、最有效使用原則土地估價應(yīng)以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地最有效利用以土地 利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利 用程度等為依據(jù)。4、預(yù)期收益原則土地估價應(yīng)以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依 據(jù)。對于價格的評估，重要的并非過去，而是未來。過去收益的重要意義，在 于為推出未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價格是由反映該商品將 來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也受預(yù)期收益形成的變動所左 右。所以

28、，土地投資者是在預(yù)測該土地能帶來的收益和效用后進行投資的。所 以，就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、 政治經(jīng)濟形式及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該 土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤綜合，即收益價格。5、需求與供給原則土地估價應(yīng)以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊 性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格取決于供求的平衡，需大于供，價 格就會提高，反之價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有特殊的人文 和自然特性，其在市場交易過程中所遵循的供求規(guī)律也不同，因此，在土地估 價過程中，應(yīng)具體分析評估對象所處

29、區(qū)域的市場供求關(guān)系，已確定符合當(dāng)?shù)毓?求關(guān)系的價格。6 、貢獻原則不動產(chǎn)總收益是由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可根 據(jù)土地對不動產(chǎn)收益的貢獻大小確定。不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu) 成因素共同作用的結(jié)果。就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng)特別考慮。（二）估價方法 根據(jù)估價對象的特點、具體條件和項目的實際情況，依據(jù)中華人民共和國 國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 （GB/T18508-2014 ），結(jié)合估價對象所在區(qū)域 的土地市場情況和土地估價師收集的有關(guān)資料，分析、選擇適宜于估價對象土 地使用權(quán)價格的評估方法。估價

30、對象設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地，雞西市已完成城區(qū)基準(zhǔn)地價的更新工 作，估價對象又位于基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，屬于住宅用途一級地范圍內(nèi)，并有 計算宗地地價的修正體系，可選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。由于估價對 象所在區(qū)域可以選擇到與估價對象相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場交易案 例，比較適宜采用收益還原法評估。綜上所述，本次估價采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、收益還原法評估。（三）估價結(jié)果1、地價確定的方法 本次評估土地使用權(quán)價格選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和收益還原法兩種估 價方法進行了評估，兩種估價方法估價結(jié)果比較接近，估價人員在認真分析當(dāng) 地市場地價實際水平的基礎(chǔ)上，考慮到基準(zhǔn)地價是定期公布的，當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價 能

31、夠客觀反映估價對象區(qū)域的平均水平，收益還原法采用了與估價對象在同一 供需圈內(nèi)的具有普遍性物業(yè)和租金水平的住宅建筑的出租案例租金測算，且收 益還原法估價結(jié)果與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價結(jié)果差異不大，從不同角度反映 了估價對象的地價水平，經(jīng)估價人員綜合分析認為，取兩種方法估價結(jié)果的算 術(shù)平均值作為估價對象的價格較為合理，故本次評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 和收益還原法的算術(shù)平均值作為最終估價結(jié)果（詳見表 2）待估宗地土地單價 二（152.23+152.35 ）+2= 152元/平方米（取整）表2估價對象估價結(jié)果確定表宗地名稱評估方法結(jié)果（元/平方米）權(quán)重宗地地價（元/平方米）城子河區(qū)花園36號樓3單元3

32、層1440號住宅用地基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法152.230.5152收益還原法152.350.52、估價結(jié)果（貨幣種類及單位：人民幣萬元）根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，估價人員依據(jù)土地估價的基本原則理論和方法, 在充分分析估價對象所在區(qū)域的地價影響因素和掌握的土地市場交易資料的基 礎(chǔ)上，按照土地估價程序，選擇合適的估價方法得出估價對象本次地價定義條 件下的土地評估結(jié)果如下：評估土地面積：21.07平方米單位面積地價：152元/平方米樓面地價：41元/平方米總 地 價：0.3203萬元大寫：叁仟貳佰零叁元整估價對象估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表三、估價結(jié)果和估價報告的使用1、估價的前提條件和假設(shè)條件（1 ）前

33、提條件 本次估價的依據(jù)均為國家及地方有關(guān)土地管理及地價管理的現(xiàn)行法律、 法規(guī)、規(guī)程及估價對象的有關(guān)資料。其中關(guān)于估價對象權(quán)屬狀況等法律性憑證, 如房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書等均由委托方提供。只有在委托方提供的各種資 料合法有效、情況屬實的條件下，本報告的評估結(jié)果方能有效。 在估價期日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的客觀交易市場。 任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 本次評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及宗地內(nèi)場地平整 估價對象能有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合估價對象具體狀況，確定估價

34、原則、方法及參數(shù)的選取。 本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義條件下的市場價格。 估價對象的土地面積以委托方提供的委托估價函為準(zhǔn)，建筑面積以房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書為準(zhǔn)。該宗地用地分?jǐn)偯娣e為 21.07 平方米，建筑 面積為 78.09 平方米，實際容積率為 3.71 。 估價對象為住宅用地，根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類 （GB/T 21010-2007 ）的規(guī)定，本次設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。 估價對象為分?jǐn)偼恋兀敬卧u估各因素按整宗地考慮，容積率按照實際容積率進行設(shè)定。（ 2 ）假設(shè)條件 本評估報告是在估價期日，依據(jù)國家有關(guān)政策評估的設(shè)定用途及年限的 土地使用權(quán)價格。本次估價按照委托方要

35、求設(shè)定，基準(zhǔn)日設(shè)定為 2017 年 2 月 8日。 待估宗地登記用途為住宅用地，與實際用途相符，本次評估設(shè)定用途為 城鎮(zhèn)住宅用地。2、估價結(jié)果和估價報告的使用（1） 本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有中華人民共和國土地管理法、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （中華人民共和國國務(wù) 院第 55號令）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 （GB/T18508-2014 ）、土地利用現(xiàn)狀分 類等文件。如果上述法律、法規(guī)中的有關(guān)內(nèi)容、要求發(fā)生變化，本估價報告 及其估價結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（2）本評估報告是為本報告中所陳述評估目的提供價格參考

36、。如果改變評 估目的，本報告的評估結(jié)果無效，地價應(yīng)另行評估。（3）本評估報告分為土地估價報告和土地估價技術(shù)報告兩種格式。土地估價報告 作為估價結(jié)果提供給委托方； 土地估價技術(shù)報告 報送有關(guān) 部門進行確認，并由國土資源管理部門和估價機構(gòu)存檔。本評估報告需經(jīng)當(dāng)?shù)?國土資源局確認后有效。（ 4）本評估報告自提交日期之日起有效期為一年，即自 2017 年 2 月 9 日 至 2018 年 2 月 9 日本報告有效。（5）本評估報告及其估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，黑龍江融源地價評 估有限公司對本估價報告有解釋權(quán)。（6）本報告除報有關(guān)部門外，委托方或受托方未經(jīng)對方同意，不得以任何 方式對外公開、發(fā)表或提

37、供給第三方，以為對方保守商業(yè)、技術(shù)秘密。（7）本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損 失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。3、需要特殊說明的事項（1）有關(guān)資料來源 本次估價所采用的面積、四至、權(quán)屬、界限及利用狀況均來源于由委托 方提供的委托估價函及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書以及估價師現(xiàn)場勘察的 調(diào)查材料。黑龍江融源地價評估有限公司估價師到現(xiàn)場勘察并收集相關(guān)資料， 并由委托方對其提供資料的有效性、準(zhǔn)確性和來源的合法性等相關(guān)問題負責(zé)相 應(yīng)的法律責(zé)任，受托方對評估報告中的技術(shù)問題及估價結(jié)果負責(zé)。 土地區(qū)位條件、 地產(chǎn)交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。 估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)

38、、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（2）本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價格， 在估 價結(jié)果有效期內(nèi)，如果基準(zhǔn)地價發(fā)生調(diào)整，或地價指數(shù)、估價期日、土地利用 方式（登記用途、設(shè)定用途、容積率等） 、土地開發(fā)狀況（實際開發(fā)程度、規(guī)劃 開發(fā)程度、 估價設(shè)定的開發(fā)程度）、土地面積、 土地處置方式等影響地價的因素 發(fā)生變化， 將對地價評估結(jié)果產(chǎn)生直接影響。 此時，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（3）根據(jù)估價期日土地市場狀況及中國人民銀行公布的一年期（含一年） 存款利率 1.50% ，再考慮一定的風(fēng)險因素 4.50% ，確定此次評估的

39、土地還原利 率為6。（4）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素：無。（5）其它需要特殊說明的問題：無第四部分 附 件附件 1 委托估價函復(fù)印件；附件 2 估價對象房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書復(fù)印件；附件 3 收益還原法比較案例照片；附件 4 估價對象照片；附件 5 收益還原法比較案例位置示意圖；附件 6 估價對象位置示意圖；附件 7 估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；附件 8 估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；附件 9 土地估價師資質(zhì)證書復(fù)印件。土地估價技術(shù)報告項目名稱：雞西市雞冠區(qū)李虹江花園 36號樓3單元 3層1440號宗地土地使用權(quán)出讓價格評估（黑龍江省雞西市） 受托估價單位：黑龍江融源地價評估有限公司 土地估價報

40、告編號： （黑）融源（2016）（ 估）字第 號 土地估價技術(shù)報告編號： （黑）融源 （2016）（ 技）字第 號提交估價報告日期：二O 七年二月八日關(guān)鍵詞 : 黑龍江省雞西市土地使用權(quán)出讓黑龍江融源地價評估有限公司二O七年土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿）第一部分 總 述一、估價項目名稱雞西市雞冠區(qū)花園 36號樓3單元3層1440 號宗地土地使用權(quán)出讓價格評估 黑龍江省雞西市）二、委托估價方 委托單位：雞西市國土資源局 單位地址：雞西市雞冠區(qū)西山路 1 號法人代表：程顯濤聯(lián) 系 人：蘇長斌聯(lián)系電話：政編碼： 158100三、受托估價方 估價機構(gòu)：黑龍江融源地價評估有

41、限公司法人代表：厲斌工商注冊號： 2301031002165499（1-1）機構(gòu)地址：哈爾濱南崗區(qū)華山路與黃河路交角處 1棟1單元16 層5號 執(zhí)業(yè)范圍：全省范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)資質(zhì)注冊號： 201526注冊有效期限： 2013 年12 月5日至2016 年12月4日聯(lián)系電話：政編碼： 1100000四、估價目的根據(jù)委托方出具的委托估價函及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書，雞冠區(qū) 花園 36 號樓 3 單元 3 層 1440 號住宅擬進行產(chǎn)權(quán)交易，涉及國有建設(shè)用地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)交易人李虹江需為原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)。委托方為 此委托我公司對該宗地進行評估，為其辦理出

42、讓手續(xù)提供土地價格參考。五、估價依據(jù)（一）國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)及規(guī)章1、中華人民共和國土地管理法 （中華人民共和國主席令第 28 號，2004 年8月28日）2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第 72 號， 2007 年8月30日）3、中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第 62號， 2007 年 3月16日）4、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （中華人民共和國主席令第 74 號，2007 年12月12日）5、中華人民共和國土地管理法實施條例（國務(wù)院令第 256 號，1998 年12月27日）6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù) 院令第55

43、號， 1990 年5月19日）7、國土資源部土地登記辦法（ 2007年 11月 28 日國土資源部第 5次部 務(wù)會議審議通過，于 2008年 2月 1日起施行）8、中華人民共和國財政部令國家稅務(wù)總局第 49 號中華人民共和國耕地 占用稅暫行條例實施細則（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)及相關(guān)文件1、黑龍江省土地管理條例 （黑龍江省九屆人代會常委會第 33 號）2、黑龍江省國土資源廳關(guān)于加強土地管理促進節(jié)約集約用地的通知 （黑國土資發(fā) 2012 25 號）3、黑龍江省人民政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)的通知 （黑政發(fā) 201113 號）4、雞西市人民政府關(guān)于雞西市實施基準(zhǔn)地價更新成果的通知

44、5 、雞西市城鎮(zhèn)土地定級估價更新報告 （2014 年 6 月 ）6、雞西市國土資源局關(guān)于雞西市基準(zhǔn)地價更新成果的批復(fù) （雞政地價 201441 號）（ 2013 年 9 月 30 日）（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（ GB/T18508-2014 ） 2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 （GB/T 18507-2014）3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 土地利用現(xiàn)狀分類 （GB/T 21010-2007 ） 4、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）（國土資廳 發(fā) 201320 號）（四）其他1、委托方提供的有關(guān)資料；（1）委托估價函；（2）房屋交易

45、和產(chǎn)權(quán)確認書復(fù)印件。2、受托方掌握的有關(guān)資料和估價人員現(xiàn)場調(diào)查收集的其它相關(guān)資料;（1）、估價對象土地利用現(xiàn)狀照片；（2）、區(qū)域因素及個別因素狀況等資料；（3）、收益還原法比較案例資料；六、估價期日2017 年2 月8日七、估價日期2017 年2月8日至2017 年2月9日八、地價定義 待估宗地現(xiàn)狀用途為住宅用地，本次評估設(shè)定為城鎮(zhèn)住宅用地，宗地實際 開發(fā)程度為宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備 “七通 ”（通路、供電、通訊、通上水、通下水、 通熱、通氣），宗地內(nèi)達到 “七通一平 ”（即通路、供電、通訊、通上水、通下 水、通熱、通氣及場地平整），本次評估設(shè)定開發(fā)程度宗地外同宗地實際開發(fā) 程度，宗地內(nèi)場地平整。

46、本次估價設(shè)定土地價格定義為待估宗地于估價期日（ 2017 年 2 月 8 日）， 現(xiàn)狀利用條件下，設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地，宗地外基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通 ”（通路、供電、通訊、通上水、通下水、通熱、通氣），宗地內(nèi)場地平整，宗地容 積率 3.71 ，出讓用地土地使用年期為 3 年的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)價格。九、估價結(jié)果 估價人員在現(xiàn)場查勘和市場分析的基礎(chǔ)上，按照地價評估的基本原則和估 價程序，選擇合適的評估方法，評估得出位于雞冠區(qū)花園 36 號樓 3 單元 3 層 1440 號，待估宗地的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e 21.07 平方米的國有用地，在估價 設(shè)定用途、使用年限、開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于估價期

47、日 2017 年2 月 8 日正常市場條件下的國有土地使用權(quán)出讓價格為：評估土地面積： 21.07 平方米單位面積地價： 152 元/平方米樓 面 地 價: 41元/ 平方米總 地 價： 0.3203 萬元大寫：叁仟貳佰零叁元整土地估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)：黑龍江融源地價評估有限公司估價期日：2017年2月8日技術(shù)報告編號：（黑）融源（2016）（技）字第 號估價目的：劃撥土地使用權(quán)補辦出讓土地使用權(quán)性質(zhì)：岀讓估價期日的 土地使用者宗地編 碼宗地名稱房屋所有權(quán)證 號（不動產(chǎn)證 明號）宗地位置實際用途設(shè)定用途容積率估價期日的實際土地開 發(fā)程度估價設(shè)定的土地開發(fā)程 度建筑物情況土地使 用權(quán)年 限（年

48、）評估面積3）土地單 價（元/就）總地價（萬元）張博擬轉(zhuǎn)讓 給李虹江175185160010300301雞冠區(qū)花園 36號樓3單元3層1440號住宅用地S200801673花園36號樓3單元3 層 1440號住宅用地城鎮(zhèn)住宅 用地3.71宗地紅線外“七通”紅線內(nèi)“七通”及場地平整宗地紅線外“七通”及紅線內(nèi)場地平整買賣321.071520.3203合計21.071520.3203一、上述土地估價結(jié)果的限定條件1、 土地權(quán)利限制：上述土地估價結(jié)果對應(yīng)的是在土地使用年期內(nèi)，具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)的土地使用權(quán)價格。根據(jù)房屋所有權(quán)證，至估價期日止，待估宗地不存在土地他項權(quán)利 登記。2、 基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗

49、地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、供水、通排水、通供暖、通氣）、紅線內(nèi)“七通”（通路、通電、通訊、供水、通排水、通供暖、通氣）及場地平整。3、規(guī)劃限制條件：城市規(guī)劃為一般限制。4、影響土地價格的其他限定條件：無。二、其他需要說明的事項：無。估價機構(gòu)：黑龍江融源地價評估有限公司（加蓋公章）2017年2月9日十、需要特殊說明的事項1、估價的前提條件和假設(shè)條件（1）前提條件 本次估價的依據(jù)均為國家及地方有關(guān)土地管理及地價管理的現(xiàn)行法律、 法規(guī)、規(guī)程及估價對象的有關(guān)資料。 其中關(guān)于估價對象權(quán)屬狀況等法律性憑證， 如房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書等均由委托方提供。只有在委托方提供的各種資 料合法有效、情況屬實的

50、條件下，本報告的評估結(jié)果方能有效。 在估價期日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的客觀交易市場。 任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 本次評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及宗地內(nèi)場地 平整。 估價對象能有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合估價對象具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。 本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義條件下的市場價格。 估價對象的土地面積以委托方提供的委托估價函為準(zhǔn)，建筑面積以房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書為準(zhǔn)。該宗地用地分?jǐn)偯娣e為 21.07 平方米，建筑 面積為 78.09

51、平方米，實際容積率為 3.71 。 估價對象為住宅用地，根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類 （GB/T 21010-2007 ）的規(guī)定，本次設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。 根據(jù)雞西市國土資源局要求土地開發(fā)程度不進行修正，故不需要進行開發(fā)程度的修正。（ 2 ）假設(shè)條件 本評估報告是在估價期日，依據(jù)國家有關(guān)政策評估的設(shè)定用途及年限的 土地使用權(quán)價格。本次估價按照委托方要求設(shè)定，基準(zhǔn)日設(shè)定為 2017 年2 月 8日。 待估宗地登記用途為住宅用地，與實際用途相符，本次評估設(shè)定用途為 城鎮(zhèn)住宅用地。2、估價結(jié)果和估價報告的使用（1）本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有中華人民共和國土地管理法 、 中華人

52、民共和國城市房地產(chǎn)管理法 、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 、中華 人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （中華人民共和國國務(wù) 院第 55號令）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 （GB/T18508-2014 ）、土地利用現(xiàn)狀分 類等文件。如果上述法律、法規(guī)中的有關(guān)內(nèi)容、要求發(fā)生變化，本估價報告 及其估價結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（2）本評估報告是為本報告中所陳述評估目的提供價格參考。如果改變評 估目的，本報告的評估結(jié)果無效，地價應(yīng)另行評估。（3）本評估報告分為土地估價報告和土地估價技術(shù)報告兩種格式。 土地估價報告 作為估價結(jié)果提供給委托方； 土地估價技術(shù)報告 報送有關(guān) 部門進行確認，并由國土資源管理部門和估

53、價機構(gòu)存檔。本評估報告需經(jīng)當(dāng)?shù)?國土資源局確認后有效。（ 4）本評估報告自提交日期之日起有效期為一年，即自 2017 年 2 月 9 日 至 2018 年 2 月 9 日本報告有效。（5）本評估報告及其估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，黑龍江融源地價評 估有限公司對本估價報告有解釋權(quán)。（6）本報告除報有關(guān)部門外，委托方或受托方未經(jīng)對方同意，不得以任何 方式對外公開、發(fā)表或提供給第三方，以為對方保守商業(yè)、技術(shù)秘密。（7）本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損 失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。3、需要特殊說明的事項（1）有關(guān)資料來源 本次估價所采用的面積、四至、權(quán)屬、界限及利用狀況均來

54、源于由委托 方提供的委托估價函及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書以及估價師現(xiàn)場勘察的 調(diào)查材料。黑龍江融源地價評估有限公司估價師到現(xiàn)場勘察并收集相關(guān)資料， 并由委托方對其提供資料的有效性、準(zhǔn)確性和來源的合法性等相關(guān)問題負責(zé)相 應(yīng)的法律責(zé)任，受托方對評估報告中的技術(shù)問題及估價結(jié)果負責(zé)。 土地區(qū)位條件、 地產(chǎn)交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。 估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（2）本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價格，在估價結(jié)果有效期內(nèi)，如果基準(zhǔn)地價發(fā)生調(diào)整，或地價指數(shù)、估價期日、土地利用

55、方式（登記用途、設(shè)定用途、容積率等）、土地開發(fā)狀況（實際開發(fā)程度、規(guī)劃 開發(fā)程度、估價設(shè)定的開發(fā)程度）、土地面積、土地處置方式等影響地價的因素 發(fā)生變化，將對地價評估結(jié)果產(chǎn)生直接影響。 此時，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（3 ）根據(jù)估價期日土地市場狀況及中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率1.50%，再考慮一定的風(fēng)險因素4.50%，確定此次評估的土地還原利 率為6 %。李虹江（4）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素：無。（5）其它需要特殊說明的問題：無卜一、土地估價師簽名估價師姓名資格證書號發(fā)證機關(guān)估價師簽名袁磊2006230004國土資源部程攀2007230002國土資源部十五、土地估價機構(gòu)估價機構(gòu)法定代表人簽字:黑龍江