青島市商品住宅價(jià)格影響因素研究論文

1、摘要2010 年上半年以來，房價(jià)繼續(xù)高漲，引起社會各界的高度關(guān)注，政府緊急出臺了一系列調(diào)控政策，力圖有效遏制房價(jià)的快速上漲。在這種時(shí)代背景下，學(xué)術(shù)界需要加大對商品住宅價(jià)格的研究力度，得出科學(xué)有效的研究結(jié)論。研究商品住宅價(jià)格的核心問題就是要解決商品住宅價(jià)格影響因素問題。本文選取青島市進(jìn)行實(shí)證研究，構(gòu)建了青島市商品住宅價(jià)格影響因素指標(biāo)體系，對青島市商品住宅價(jià)格的特殊影響因素：海洋因素、旅游因素、港口因素等進(jìn)行了詳細(xì)的理論闡述和數(shù)量分析，并得出了它們對青島市商品住宅價(jià)格的影響系數(shù)，主要工作如下：1.構(gòu)建了青島市商品住宅價(jià)格影響因素指標(biāo)體系。筆者通過大量文獻(xiàn)綜述以及理論閱讀，結(jié)合青島市的城市特征，構(gòu)建

2、了青島市商品住宅價(jià)格影響因素指標(biāo)體系，其中不但包括影響商品住宅價(jià)格的一般因素，還包括青島市的特殊影響因素。2.對青島市商品住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行了數(shù)量研究，重點(diǎn)分析了特殊影響因素對青島市商品住宅價(jià)格的影響程度。通過收集相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，得出本文的數(shù)量分析結(jié)果，包括重要影響因素對青島市商品住宅價(jià)格影響程度。幾個(gè)特殊影響因素的數(shù)量分析結(jié)果為：國內(nèi)旅游收入對住宅價(jià)格的影響系數(shù) 0.0131，即國內(nèi)旅游收入每增加億元，住宅價(jià)格指數(shù)上升 0.0131；入境旅游收入對住宅價(jià)格的影響系數(shù)為：0.0435，即入境旅游收入每增加億元，住宅價(jià)格指數(shù)上升 0.0435；口岸進(jìn)出口總額對住宅價(jià)格的影響系數(shù)為：0.0

3、664，即進(jìn)出口總額每增加億美元，住宅價(jià)格指數(shù)上升0.0664。本文選取青島市作為實(shí)證研究對象具有代表性，研究結(jié)果對其他海濱旅游城市房價(jià)研究具有重要的借鑒意義，對政府制定調(diào)控政策具有一定參考價(jià)值?！娟P(guān)鍵詞】青島；商品住宅價(jià)格；影響因素abstractsince the first half of 2010, housing prices continue to rise, causing great concern in thecommunity, the government introduced a series of control policies as soon as possibl

4、e, trying toeffectively curb the rapid rise in hous ing prices. in this background, academics need to increase theprice of commercial housing efforts to draw valid scientific conclusions. the core problem ofcommercial housing prices is to have a clear understanding of commodity housing price factors

5、.this thesis selects qingdao to have an empirical study, built commercial housing price index systemfactors of qingdao, include of the special factors that affecting prices of commercial residentialbuildings in qingdao: marine factors, travel factors, ports and other factors described in detail thet

6、heory and quantitative analysis, and reached their commercial housing prices in qingdao city ofcoefficients. in this paper, as follows:1. built system of influencing factors on commercial housing prices in qingdao.through extensive literature review and reading a mass of theories, combining the city

7、 featuresof qingdao, built commercial housing price index system factors of qingdao, which including thegeneral factors affecting commercial residential price, but also including the special factors inqingdao.2. have a quantitative research of the factors affecting the commercial housing prices inqi

8、ngdao, the focus of the special factors in qingdao influence the price of commercial housing.collect data through empirical research, quantitative analysis of the results obtained this paper,including the important influence factors on the price of commercial housing in qingdao degree.several factor

9、s affect the number of special results of the analysis: domestic tourism income onhousing price effect coefficient 0.0131, that is, every additional billion in domestic tourism income,housing price index rose by 0.0131; inbound tourism revenue impact on the housing pricecoefficient: 0.0435, that eac

10、h additional billion tourism receipts, housing prices rose 0.0435; portimport and export volume effects on the housing price coefficient: 0.0664, that is, total imports andexports for each additional billion dollars, housing prices rose 0.0664.select qingdao to have this study is representative, the

11、 findings of this paper have an importantreference for the housing prices research of othe r coastal tourist city, and have some reference valuefor the government to formulate the policies to control the housing prices.【key words】qingdao；commodity housing price；influencing factor山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲

12、明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究所做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識到本申明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。學(xué)位論文作者簽名：日期：年 月 日山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保管、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)山西財(cái)經(jīng)大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位

13、論文。本學(xué)位論文屬于保密，不保密。在年解密后適用本授權(quán)書。（請?jiān)谝陨戏娇騼?nèi)打“”）學(xué)位論文作者簽名：指導(dǎo)教師簽名：日期：年月日日期：年月日青島市商品住宅價(jià)格影響因素研究第一章緒論選題背景及研究意義選題背景近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國居民在商品住宅市場的消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)總額的比重越來越高，政府及開發(fā)商不斷增加商品住宅投資，加快了商品住宅建設(shè)的步伐，大大改善了我國居民的居住條件。作為房地產(chǎn)業(yè)的主要部分，我國城市商品住宅市場在短時(shí)間內(nèi)的迅速發(fā)展，取得了十分突出的成就，一方面促進(jìn)了城市硬件設(shè)施的建設(shè)，改變了城市面貌，另一方面也在一定程度上帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長，提高了我國人民的物質(zhì)生活水平

14、和生活質(zhì)量。尤其是 1998 年以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和購買住宅時(shí)銀行按揭制度的實(shí)施，國家以及社會商品住宅開發(fā)商加大了對商品住宅市場的投資力度，促進(jìn)了商品住宅產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，也使得商品住宅業(yè)成為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)不斷增長的主要力量。但是，我們必須清醒的認(rèn)識到：在我國商品住宅市場取得顯著而突出的發(fā)展成績的同時(shí)，也存在一系列急需解決和認(rèn)真對待的問題。例如，商品住宅價(jià)格上漲的速度和幅度均大大超出居民可支配收入的增長，住宅價(jià)格與居民收入比不斷擴(kuò)大并且遠(yuǎn)高于國際正常水平；許多城市的住宅空置率特別高并且還有上升的趨勢；部分城市商品住宅市場的發(fā)展不平衡，一些城市住宅與非住宅、高檔次住宅與低價(jià)格住宅的

15、建設(shè)規(guī)模比例不合理、不夠協(xié)調(diào)，有些商品住宅開發(fā)商缺乏社會責(zé)任感，只顧追逐商業(yè)利潤，盲目開發(fā)大部分用戶購買力承受不起的大戶型、高檔住宅，導(dǎo)致銷售不暢，浪費(fèi)了有限的土地資源；部分城市大量缺少低價(jià)位商品住宅，在很長一段時(shí)間內(nèi)這類住宅的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求，同時(shí)政府有關(guān)部門不能有效支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求不嚴(yán)格，對用戶身份界定的執(zhí)行力度不夠，缺乏科學(xué)合理的進(jìn)入退出機(jī)制。此外，近幾年來的炒房現(xiàn)象及其嚴(yán)重，促使房價(jià)飛漲，破壞了商品住宅市場的正常市場秩序，嚴(yán)重影響了我國居民的生活，這些問題不再僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)也是急需解決的社會問題，它關(guān)系到社會公平、關(guān)系到人們的勞動(dòng)積極性，

16、關(guān)系到我們?nèi)娼ㄔO(shè)小康社會的政治全局，影響國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及社會的穩(wěn)定。因此，政府必須出臺一系列的調(diào)控政策，及時(shí)解決這些問題，逐步改善居民居住條件，推進(jìn)我國全面建設(shè)小康社會的進(jìn)程。這就要求學(xué)術(shù)界必須對商品住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量深入透徹的研究，得出有科學(xué)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值的研究結(jié)論，從而為政府進(jìn)行商品住宅市場調(diào)控提供科學(xué)依1山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文據(jù)和借鑒。針對我國商品住宅產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的這些急需解決的問題，2003 年以來，我國政府出臺了一系列房價(jià)調(diào)控政策，這其中自然包括對商品住宅價(jià)格的調(diào)控，2003 年 8 月國務(wù)院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支出產(chǎn)業(yè)；2004 年 3 月831 大限提高拿地“門檻”調(diào)

17、控開始；2004 年 10月央行 10 年來首次宣布上調(diào)存貸款利率；2005 年 3 月購房貸款優(yōu)惠政策取消調(diào)控涉及消費(fèi)層面，之后房產(chǎn)稅改革深入，國八條出臺，使調(diào)控上升到政治高度，5 月七部委意見調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺（新國八條）；2006 年 4 月 27 日房貸利率再次上調(diào)調(diào)控卷土重來。2007 年央行年內(nèi)一度通過加息方式來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格；2008 年，央行年內(nèi)不斷下調(diào)利率；2010 年上半年以來國家緊急出臺的一系列調(diào)控房價(jià)的政策措施，尤其是國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)的“新國十條”，提出地方政府對穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任，已經(jīng)初見成效，在一定程度上遏制住了商

18、品住宅價(jià)格的非理性上漲。在國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，青島市作為山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的領(lǐng)軍城市，著名的海濱城市、旅游城市、港口城市，也迅速出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施和政策，2010 年 3 月 4日，青島市人民政府辦公廳以青政辦發(fā)【2010】4 號文發(fā)布了青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法等，之后更是加大了調(diào)控力度，一定程度上有效調(diào)控了青島市的商品住宅價(jià)格。但是，關(guān)于青島市商品住宅市場的研究卻少之又少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于青島市的商品住宅市場的發(fā)展速度，需要快速補(bǔ)充完善這方面的研究。青島作為我國比較有特色的海濱城市、旅游城市和港口城市也急需這方面的研究成果，來有效指導(dǎo)政府對商品住宅市場的調(diào)控。論文研究的目

19、的及意義在我國，房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，不僅會推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展，而且對建設(shè)我國社會主義和諧社會起到至關(guān)重要的作用。因?yàn)樵谝欢ㄒ饬x上，住宅不僅僅是居住場所，用于住宅需求者滿足其最基本的生活需要，它還是居民獲得生活安全感和舒適感的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，同時(shí)也是一種重要的財(cái)產(chǎn)儲備方式，可以保值增值。因此對商品住宅價(jià)格影響因素的研究分析除具有一定的學(xué)術(shù)價(jià)值外，還具有一定的參考價(jià)值和社會應(yīng)用價(jià)值。商品住宅產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，它不僅與人民群眾的生產(chǎn)和生活有著密切的關(guān)系，而且與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在較強(qiáng)的相關(guān)性。城市商品住宅業(yè)的發(fā)展關(guān)系到一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市競爭力的提高，也影響著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定和

20、國家金融制度的穩(wěn)定。研究城市商品住宅價(jià)格能夠?qū)φ贫ǚ績r(jià)調(diào)控政策提供參考，引導(dǎo)商品住宅市場健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)城市國民經(jīng)濟(jì)的增長，推動(dòng)全國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。筆者從以下三個(gè)方面對本文的研究目的和意義進(jìn)行說明。2青島市商品住宅價(jià)格影響因素研究首先，通過理論分析構(gòu)建出了影響青島市商品住宅價(jià)格的因素因子體系，進(jìn)而通過數(shù)量分析得出重要影響因素對青島市商品住宅價(jià)格的影響程度。通過統(tǒng)計(jì)分析模型的數(shù)量運(yùn)算可以看出相關(guān)影響因素對商品住宅價(jià)格的影響系數(shù)，確定影響商品住宅價(jià)格的主要因素和次要因素，針對青島市的城市特征，提出了幾個(gè)特殊影響因素，通過對這幾個(gè)因素的重點(diǎn)分析得出它們對青島市商品住宅價(jià)格的影響，在商品住宅價(jià)格影響

21、因素的研究領(lǐng)域提出一些新的觀點(diǎn)和看法，并進(jìn)一步構(gòu)建出青島市商品住宅價(jià)格的預(yù)測模型，對青島市商品住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。其次，本文的研究結(jié)果對于進(jìn)一步研究其他城市，尤其是同類型的海濱城市、旅游城市、港口城市，均具有一定的參考價(jià)值。特別是本文針對青島市的具體情況，從新的角度對影響商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行了研究探索，這也是本文較為突出的一點(diǎn)。本文的研究不是局限性的，而是開放性、發(fā)展性的研究，可以通過優(yōu)化影響因素指標(biāo)體系、構(gòu)建更加合理的模型函數(shù)形式、擴(kuò)展樣本數(shù)據(jù)等方法研究得出更科學(xué)、更合理、更加具有實(shí)際指導(dǎo)意義的結(jié)論。最后，本文的研究結(jié)論將會對商品住宅供需雙方未來的市場活動(dòng)起到一定的指引作用。商品住宅價(jià)格是決

22、定開發(fā)商是否擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，住宅需求者是否購買的最重要的一個(gè)指標(biāo)，在商品住宅投資決策中起著重要的作用。通過對商品住宅價(jià)格影響因素的分析，可以幫助市場交易主體了解商品住宅價(jià)格發(fā)展趨勢以及判斷當(dāng)前價(jià)格是否合理，可以幫助其正確進(jìn)行投資決策。綜上所述，在商品住宅價(jià)格問題已成為當(dāng)前社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題之時(shí)，筆者通過本文的研究，不僅將有關(guān)商品住宅價(jià)格理論與具體城市商品住宅市場情況進(jìn)行了一次具體結(jié)合，還可以利用本文的研究結(jié)論為當(dāng)?shù)卣M(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費(fèi)者提供信息支持，為商品住宅開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作和銀行信貸管理提供參考，促進(jìn)青島市商品住宅業(yè)能夠更加穩(wěn)定、健康、持續(xù)地發(fā)展。國內(nèi)外研究綜述國外研究綜述在商品住

23、宅市場和商品住宅價(jià)格方面的研究，國外起步比較早，由初期對地租和地價(jià)的理論研究，不斷地拓展了研究的深度和研究的廣度，并且在研究的過程中注重研究方法的突破和創(chuàng)新，突破了定性分析和理論推理，更加注重定量研究方法以及統(tǒng)計(jì)模型的應(yīng)用，特別是最近的研究中大量運(yùn)用了動(dòng)態(tài)計(jì)量分析模型，研究成果不斷增加，得到了許多具體化的研3山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文究結(jié)論，對經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)以及相關(guān)政策的制定更具有指導(dǎo)和借鑒意義。這里筆者從三個(gè)方面對西方學(xué)者在商品住宅價(jià)格影響因素方面的研究成果及結(jié)論進(jìn)行總結(jié)。1.供給和需求的角度根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求平衡理論，商品住宅作為一種市場經(jīng)濟(jì)中的商品，其價(jià)格由商品住宅的供給和需求兩方面決定

24、。因此，西方學(xué)者大都從商品住宅市場的供給和需求角度出發(fā)，運(yùn)用理論分析和統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行住宅價(jià)格影響因素的研究，并且得出了一系列具體且有實(shí)際意義的研究成果。balchin 和 kieve(1985）通過研究得出結(jié)論：在影響商品住宅價(jià)格的眾多因素中，建筑成本是最主要的一個(gè)，建筑成本的不斷提高會帶動(dòng)商品住宅價(jià)格的上漲，二者之間是正相關(guān)的關(guān)系，建筑成本不但包括建筑原材料價(jià)格和勞動(dòng)者工資，還包括銀行貸款利率等因素，它們的提高均會大幅增加住宅建設(shè)成本，進(jìn)而推動(dòng)了住宅價(jià)格的上升。case和 shiner(1990)收集了美國四個(gè)城市 67 個(gè)季度的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，在對數(shù)據(jù)進(jìn)行了預(yù)處理后進(jìn)行了截面回歸分析，得出

25、研究結(jié)論：在影響商品住宅價(jià)格的眾多因素中，成本價(jià)格比的提高、成年人口數(shù)量的增加和人均可支配收入的增加均會推動(dòng)商品住宅價(jià)格的上升，這三個(gè)因素是影響商品住宅價(jià)格的重要因素。bartik（1991）建立了住宅價(jià)格模型，其中考慮了滯后調(diào)節(jié)的因素，對商品住宅價(jià)格進(jìn)行了實(shí)證研究，得出研究結(jié)果：人口和就業(yè)狀況是影響住宅價(jià)格的重要因素，與住宅價(jià)格之間是正相關(guān)的關(guān)系，但在不同時(shí)期，它們之間正相關(guān)的程度不同。poterba（1991）收集了美國 39 個(gè)城市相關(guān)商品住宅價(jià)格的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行了截面回歸分析，得出研究結(jié)論：居民收入、建筑成本是商品住宅價(jià)格的重要影響因素，二者的增加將會推動(dòng)商品住宅價(jià)格的上升，

26、同時(shí)人口狀況不是影響房價(jià)的主要因素。abraham 和hendershott（1996）建立了住宅價(jià)格變化模型，并將一些因素影響住宅價(jià)格的滯后過程考慮在內(nèi)，得出研究結(jié)論：住宅建設(shè)成本、城市就業(yè)率和居民收入是影響商品住宅價(jià)格的重要因素，住宅價(jià)格上漲幅度和利率上升存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。kenny（1999）通過定量分析，對愛爾蘭住宅市場的供給和需求關(guān)系進(jìn)行了研究探索。stuart a .gabriel、joe p.mattey 和 williaml.wasche（2000）基于加利福尼亞州兩個(gè)最大城市住宅價(jià)格變化的歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用包含商品住宅市場供需兩方面因素的計(jì)量分析模型進(jìn)行實(shí)證研究，得出結(jié)論：城市人口

27、變化與城市結(jié)構(gòu)調(diào)整是過去 20 年里影響加利福尼亞州住宅價(jià)格的主要因素。donald jud 和 danielt.winkler（2001）收集了美國 130 個(gè)大城市 1984 年到 1998 年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計(jì)分析模型分析了影響商品住宅價(jià)格的因素，得出結(jié)論：在影響商品住宅價(jià)格的眾多因素中，人口增長、居民實(shí)際收入、住宅的實(shí)際建設(shè)成本和銀行利率起到了重要的作用。綜上所述，在近幾年的研究中，基于供給和需求的角度，國外學(xué)者主要通過截面回歸分4青島市商品住宅價(jià)格影響因素研究析、分布滯后等計(jì)量分析模型對商品住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行了研究分析。通過對研究結(jié)論的綜合分析，可以看出：人口、居民收入、居民

28、消費(fèi)量、住宅建設(shè)成本、銀行貸款利率等因素均會影響商品住宅價(jià)格。其中，從需求角度來看，人口、收入和消費(fèi)量是影響住宅價(jià)格的主要因素；從供給角度來看，建設(shè)成本是影響住宅價(jià)格的主要因素；銀行貸款利率對商品住宅的供求雙方均會有很大影響，進(jìn)而影響商品住宅價(jià)格。2.宏觀經(jīng)濟(jì)與政策對住宅價(jià)格影響michael goldberg 和 peter chimoy（1984）研究得出：稅收政策的不合理會導(dǎo)致土地價(jià)格的增大，進(jìn)而推動(dòng)住宅價(jià)格的上升，影響住宅需求者的購房決策。charles 和 susanne（1994）對美國不動(dòng)產(chǎn)稅收的體制和運(yùn)行效果進(jìn)行了系統(tǒng)分析，得出結(jié)論：政府對商品住宅開發(fā)商征稅會使開發(fā)商將這部分支

29、付轉(zhuǎn)移到商品住宅需求者身上，從而提高商品住宅價(jià)格。quigley（1999）根據(jù)供求平衡理論確定均衡價(jià)格，得出結(jié)論：宏觀影響因素對商品住宅短期價(jià)格影響較大，對長期價(jià)格也存在較大影響。lijdiana kasparova 和 michael white（2001）對歐盟部分國家作為研究對象，分析了宏觀影響因素（如貨幣政策）對各國住宅價(jià)格的影響，以及各國住宅價(jià)格和 gdp 之間的因果關(guān)系，并通過簡化的供給需求模型來量化住宅價(jià)格，使得研究結(jié)果更加清晰。matteo iacoviello(2002)運(yùn)用建立的 var 計(jì)量模型研究宏觀影響因素對住宅價(jià)格的影響，得出結(jié)論：貨幣政策變化以及住宅需求的變動(dòng)是

30、住宅價(jià)格短期波動(dòng)的主要影響因素。barot 和 yang(2002)通過 ecm 分別對瑞典和英國的住宅價(jià)格進(jìn)行了研究，得出了兩國住宅價(jià)格受相同因素影響后的反應(yīng)情況。lok sang h 和 garywai-chung wong（2003）運(yùn)用分布滯后模型，協(xié)整檢驗(yàn)與誤差修正模型對香港商品住宅價(jià)格與宏觀影響因素的關(guān)系進(jìn)行了研究，得出結(jié)論：出口、利率及通脹率是影響住宅價(jià)格的重要因素。seko(2003) 基于日本1980-2001 年 46 個(gè)縣的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用自回歸模型對宏觀影響因素與住宅價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行分析，得出結(jié)論：日本許多縣的住宅價(jià)格和經(jīng)濟(jì)基本面具有較強(qiáng)的相關(guān)性，通過系統(tǒng)的研究分析是可以預(yù)

31、測住宅價(jià)格。綜上所述，近幾年來，國外學(xué)者主要運(yùn)用了分布滯后(adl)、向量自回歸(var)和誤差修正(ecm)等動(dòng)態(tài)計(jì)量分析模型以及面板數(shù)據(jù)等分析了宏觀影響因素與商品住宅價(jià)格之間的關(guān)系，并得出了一系列的研究結(jié)論。宏觀影響因素（gdp、進(jìn)出口情況、利率水平和通漲率）與住宅價(jià)格之間有較強(qiáng)的相關(guān)性，對住宅價(jià)格存在長時(shí)期的影響作用；稅收政策、利率政策和貨幣政策是影響住宅價(jià)格的主要政策因素，它們對商品住宅價(jià)格的影響是間接的，通過影響商品住宅供求雙方的市場活動(dòng)來間接影響住宅價(jià)格。通過總結(jié)，我們可以看出，隨著統(tǒng)計(jì)分析方法的不斷進(jìn)步以及科學(xué)的不斷發(fā)展，近年來的研究分析過程更加具體、科學(xué)合理，并且5山西財(cái)經(jīng)大學(xué)

32、碩士學(xué)位論文通過數(shù)量分析得出的研究成果也越來越具有實(shí)際意義。3.特征價(jià)格模型和區(qū)位因素特征價(jià)格模型（hedonic price model），是國外處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系所運(yùn)用的一種計(jì)量分析模型。由于商品住宅本身具有許多特性，商品住宅間異質(zhì)性十分顯著，構(gòu)成商品住宅產(chǎn)品使用價(jià)值的眾多特征之間存在很大的差異，如住宅的戶型結(jié)構(gòu)、所在樓層、朝向、住宅的位置等。特征價(jià)格模型被廣泛應(yīng)用于商品住宅領(lǐng)域，主要用來研究影響住宅價(jià)格的區(qū)位因素等微觀影響因素。ridker(1967)最早運(yùn)用了特征價(jià)格理論分析商品住宅市場，他基于收集的住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，運(yùn)用特征價(jià)格模型研究分析了環(huán)境質(zhì)量的改善（如空氣質(zhì)量的

33、提高）對住宅價(jià)格的影響。oates(1969)運(yùn)用特征價(jià)格模型研究學(xué)校對住宅價(jià)格的 影響。william(1990)通過研究認(rèn)為：在住房買賣市場中，住宅空置時(shí)間對其價(jià)格具有重要影響。adair等(2000)，follain 和 malpez（1981），mozolin（1994），以及 soderberg 和 janssen（2001）運(yùn)用特征價(jià)格模型研究了同一城市住宅價(jià)格的差異，得出結(jié)論：隨著與中心商務(wù)區(qū)的距離的增加，住宅價(jià)格逐漸下降，同時(shí)住宅周圍配套設(shè)施、環(huán)境舒適度以及其他區(qū)位因素等對住宅價(jià)格的影響也十分重要。murtaza haide 和 ericj.miller（2001）基于辛辛那提

34、市的交易數(shù)據(jù)，運(yùn)用基本特征價(jià)格模型對影響土地價(jià)格的因素進(jìn)行了研究分析，得出結(jié)論：與城市中心距離、交通因素、鄰里因素等是影響土地價(jià)格的重要因素，進(jìn)而是影響住宅價(jià)格的重要因素。綜上所述，國外學(xué)者主要運(yùn)用特征價(jià)格模型對影響住宅價(jià)格的一系列區(qū)位因素進(jìn)行了研究分析，得出結(jié)論：住宅所處的位置、周圍環(huán)境、公用設(shè)施布局、交通便利性等區(qū)位因素是影響住宅價(jià)格的重要因素。國內(nèi)研究綜述國內(nèi)對商品住宅價(jià)格影響因素的研究，大多是定性分析，定量研究還比較少，近幾年一些國內(nèi)學(xué)者才通過計(jì)量分析模型對住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究。當(dāng)然，由于我國住房制度市場化的時(shí)間較晚，相關(guān)數(shù)據(jù)的收集較為困難，長期以來的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對我國住宅市

35、場的發(fā)展存在一定影響，又由于我國社會主義初級階段的特殊國情和住宅市場發(fā)展的不合理現(xiàn)象，我國在這方面的研究成果落后國外許多。筆者主要從以下三個(gè)角度對 年以來我國學(xué)者在商品住宅影響因素方面的研究成果進(jìn)行綜述。1.供給和需求角度國內(nèi)學(xué)者從供需角度研究商品住宅價(jià)格取得的研究成果比較豐碩，主要包括以下成果：張紅、潘琦、鄭思奇（2002）通過北京市商品住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證分析，得出結(jié)論：住6青島市商品住宅價(jià)格影響因素研究宅建設(shè)成本和實(shí)際生產(chǎn)總值是影響住宅價(jià)格的重要因素，而人口數(shù)量對住宅價(jià)格的影響程度不明顯。喬志敏（2002）通過實(shí)證研究得出結(jié)論：生產(chǎn)成本對商品住宅價(jià)格具有正向的推動(dòng)作用，是影響商品住宅價(jià)

36、格的重要因素。劉琳和張明杰（2003）通過研究認(rèn)為：存量市場的需求是影響商品住宅存量市場及整個(gè)商品住宅市場的主要因素，它們之間具有較強(qiáng)的正相關(guān)性。巨虹（2004）通過研究認(rèn)為：持有成本和生產(chǎn)成本是影響商品住宅價(jià)格的重要因素。王金明和高鐵梅（2004）對我國商品住宅市場供需狀況進(jìn)行了實(shí)證研究，建立了可變參數(shù)模型，收集數(shù)據(jù)并進(jìn)行了數(shù)量分析，得出結(jié)論：收入彈性對住宅需求的影響最大，其次是價(jià)格、利率彈性；價(jià)格和利率彈性對住宅供給均具有較大的影響。李健飛等（2005)通過定量分析，認(rèn)為銀行信貸是影響商品住宅價(jià)格的重要因素，對商品住宅價(jià)格的影響具有長期性。李宏（2005）基于面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了定量分析，得出結(jié)

37、論：商品住宅市場具有突出的供求矛盾，銀行商品住宅開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款是影響商品住宅市場供求的重要因素，對商品住宅價(jià)格具有較大的影響。屠佳華和張潔（2005）基于上海商品住宅市場 2000 年 7 月到 2004 年 3月的月度數(shù)據(jù)，運(yùn)用 eg 兩步法和 var 模型對上海市商品住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行分析，得出結(jié)論：商品住宅投資占固定資產(chǎn)投資的比重、人均可支配收入、住宅空置面積的變化率是影響上海市住宅價(jià)格的重要因素。劉立民（2002）對商品住宅價(jià)格形成與其決定因素進(jìn)行了研究，得出結(jié)論：政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化影響商品住宅供求狀況，是商品住宅價(jià)格形成過程中的最具決定性的因素。李立和李永輝（20

38、02）、王冰和黃磊（2005）以及李龍（2004）等人認(rèn)為收入增加是住宅價(jià)格提高的重要影響因素；金曉斌等（2004）根據(jù)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)理論，運(yùn)用城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型對南京市進(jìn)行了實(shí)證研究，得出結(jié)論：拆遷補(bǔ)給需求迫切、城市居民改善住房的需求量大、外來人口的購房需求上升等是房價(jià)上升過快的根本原因；高宇波（2005）通過研究認(rèn)為，我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長是住房市場活躍、住宅價(jià)格上漲的重要因素，同時(shí)，城市化進(jìn)程是影響住宅價(jià)格的重要因素，二者之間具有較強(qiáng)的正相關(guān)性，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口不斷增多，對住房的需求量不斷增加，住宅價(jià)格便不斷提升。李立和李永輝（2002）認(rèn)為土地費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)

39、用等費(fèi)用的上漲是導(dǎo)致房價(jià)快速上漲的根本原因；徐燕（ 2002）、楊慎（ 2003）、包宗華（ 2004）、平新喬和陳敏彥（2004）認(rèn)為地價(jià)是影響房價(jià)的最主要因素，地價(jià)過高是房價(jià)上漲過快的根本原因，只有有效合理地控制住地價(jià)，才能控制好房價(jià)；柴強(qiáng)（2005）從成本的角度出發(fā)，認(rèn)為利率是影響住宅價(jià)格的重要因素，二者之間具有較強(qiáng)的正相關(guān)性上升。余曉（1996）通過研究國家政策、經(jīng)濟(jì)周期和收入因素對商品住宅價(jià)格的影響，認(rèn)為房價(jià)同時(shí)受宏觀和微觀兩方面因素的影響，宏觀因素可以直接或者間接地影響商品住宅市場的供求狀況，進(jìn)而影響商品住宅價(jià)格。周杰7山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文（1998）認(rèn)為物價(jià)水平、利率等是影響

40、商品住宅價(jià)格的重要因素。綜上所述，近幾年來我國學(xué)者主要運(yùn)用多元回歸方法、可變參數(shù)模型、面板數(shù)據(jù)和 var模型等對住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行了動(dòng)態(tài)的定量分析，但應(yīng)用還不廣泛。通過研究得出了重要結(jié)論，從供給和需求方面影響住宅價(jià)格的因素主要有：持有成本和生產(chǎn)成本、商品住宅投資、銀行信貸（開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款）、存量市場的需求、人均可支配收入和住宅空置面積等，其中從供給角度影響房價(jià)的因素包括成本、商品住宅投資和貸款，從需求角度影響房價(jià)的因素包括存量需求、收入和空置面積。2.宏觀經(jīng)濟(jì)與政策對住宅價(jià)格的影響近年來，我國學(xué)者就宏觀政策對商品住宅價(jià)格影響的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了初步的探索研究，對宏觀經(jīng)濟(jì)與商品住宅價(jià)格的相

41、關(guān)性和因果性也做了一定的研究和分析，主要研究成果：王勉，唐嘯峰（）利用 增長率和商品住宅投資增長率進(jìn)行線性回歸來對我國經(jīng)濟(jì)周期和商品住宅投資波動(dòng)的關(guān)系進(jìn)行了定量研究，通過研究二人認(rèn)為我國國民經(jīng)濟(jì)增長率對商品住宅投資波動(dòng)起著決定性的作用。皮舜，武康平（）認(rèn)為我國經(jīng)濟(jì)增速與房價(jià)是相互影響的。聶學(xué)峰等（）運(yùn)用 因果關(guān)系分析和相關(guān)分析方法研究分析了我國貨幣政策影響商品住宅市場的效應(yīng)與時(shí)滯，通過實(shí)證分析，他們認(rèn)為貨幣政策能夠影響商品住宅的投資和價(jià)格；針對商品住宅市場的影響，貨幣供應(yīng)量比利率政策更為顯著，貨幣政策對商品住宅市場的影響時(shí)滯為 個(gè)季度。周京奎（）選取了貨幣供給量及股價(jià)作為影響商品住宅價(jià)格的影響

42、因素，基于臺北地區(qū)的季度數(shù)據(jù)對商品住宅價(jià)格和貨幣供給量的相關(guān)關(guān)系以及商品住宅價(jià)格與股票價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，得出結(jié)論：商品住宅價(jià)格與貨幣供應(yīng)量呈正比關(guān)系，與股票價(jià)格呈反比關(guān)系。寧玉娟（）運(yùn)用 因果檢驗(yàn)的數(shù)量分析方法研究了利率與房價(jià)的關(guān)系，得出結(jié)論：盡管商品住宅業(yè)是一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但是利率變化對商品住宅業(yè)的影響具有滯后性，而且會滯后相當(dāng)長的一段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)很容易受到利率變動(dòng)的影響，二者之間具有較高的敏感程度。梁云芳、高鐵梅等（）建立了變參數(shù)模型和向量自回歸模型并利用 濾波以及協(xié)整分析對商品住宅均衡價(jià)格水平以及商品住宅價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)進(jìn)行了實(shí)證研究，得出結(jié)論：近年商品

43、住宅市場和宏觀經(jīng)濟(jì)之間互動(dòng)關(guān)系有一個(gè)結(jié)構(gòu)性的變化，利率對調(diào)控商品住宅市場成效小顯著，信貸規(guī)模的變化對商品住宅投資有較大的影響。綜上所述，近年來我國學(xué)者主要運(yùn)動(dòng)了回歸分析、 因果檢驗(yàn)、相關(guān)分析等動(dòng)態(tài)計(jì)量方法研究了宏觀經(jīng)濟(jì)和政策對商品住宅市場的影響。他們認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)增長與商品住宅市場發(fā)展之間存在雙向因果關(guān)系，二者是相互作用、相互影響的；其中貨幣政策對商品住宅8青島市商品住宅價(jià)格影響因素研究市場的影響比利率政策更為顯著，而利率政策對商品住宅市場影響的時(shí)滯較長，對調(diào)控商品住宅市場成效比較顯著。從各個(gè)方面全面分析住宅價(jià)格的影響因素鄧長榮、馬永開（）總結(jié)供給和需求因素以及宏觀影響因素研究成果，根據(jù)價(jià)格形成

44、機(jī)理，構(gòu)建了綜合考慮宏觀變量、住宅市場以及土地市場等微觀變量的多層面住宅價(jià)格理論模型。通過研究得出了影響住宅價(jià)格長期均衡價(jià)格的因素主要有：收入、銀行信貸，住宅需求與供給，土地價(jià)格、土地供給和土地開發(fā)。楊冬寧（）的博士論文做了住宅價(jià)格多因素動(dòng)態(tài)分析研究，并以杭州市商品住宅市場為例進(jìn)行了實(shí)證分析。通過全面界定住宅價(jià)格的影響因素，分析這些因素與住宅價(jià)格之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，最終預(yù)測和掌握住宅價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律。總結(jié)他們的研究，主要是運(yùn)用了多元回歸分析模型，配合協(xié)整分析以及 檢驗(yàn)的方法驗(yàn)證相關(guān)宏微觀因素與住宅價(jià)格波動(dòng)之間的關(guān)系以及其影響機(jī)制。本文的研究內(nèi)容及思路由于商品住宅產(chǎn)業(yè)具有高附加值含量和綜合經(jīng)濟(jì)效益，商

45、品住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、擴(kuò)大了我國的市場內(nèi)需、提高了我國人民的生活水平，商品住宅產(chǎn)業(yè)自然成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。我們應(yīng)該清晰地認(rèn)識到商品住宅的核心問題就是價(jià)格問題。由于商品住宅具有不同于其他普通商品的獨(dú)特性質(zhì)，商品住宅的價(jià)格形成比其它普通商品的價(jià)格形成更具復(fù)雜性。商品住宅價(jià)格的變動(dòng)與我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民的生活水平甚至社會的安定團(tuán)結(jié)都具有密切的關(guān)系。因此在當(dāng)下商品住宅價(jià)格飛漲的形勢之下，我國政府緊急出臺了一系列的調(diào)控政策，一定程度上遏制了商品住宅價(jià)格的非理性上漲。因此，商品住宅價(jià)格的影響因素研究極其重要。本文通過系統(tǒng)的理論綜述，一方面總結(jié)回顧了國內(nèi)外對商品住宅價(jià)格影

46、響因素的研究結(jié)果，另一方面也選擇出影響商品住宅價(jià)格的重要因素，構(gòu)建青島市商品住宅價(jià)格因素指標(biāo)體系，結(jié)合青島市的城市特征，提出影響青島市商品住宅價(jià)格變化的特殊影響因素，并通過數(shù)量分析，得出特殊影響因素對青島市商品住宅價(jià)格的影響程度。本文概括總結(jié)了影響商品住宅價(jià)格的政治、經(jīng)濟(jì)、政策、人口、建筑本身成本、環(huán)境、交易時(shí)間等因素，同時(shí)提出心理因素對商品住宅價(jià)格也有很大影響?？偨Y(jié)國內(nèi)外理論界從不同角度對商品住宅價(jià)格的研究，對商品住宅的價(jià)格形成機(jī)理進(jìn)行了分類總結(jié)，取得了一定的研究突破。9山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文研究背景及意義文獻(xiàn)綜述理論梳理：商品住宅價(jià)格影響因素總結(jié)商品住宅價(jià)格形成機(jī)制剖析實(shí)證研究：原始數(shù)據(jù)

47、的收集與預(yù)處理住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證分析實(shí)證模型的分析說明模型的總結(jié)及分析研究的不足及展望圖 本文研究的技術(shù)路線針對我國房價(jià)問題，由于我國的住房改革、土地管理制度以及城市化進(jìn)程等不同于其他發(fā)達(dá)資本主義國家，價(jià)格影響因素更為復(fù)雜，因此尋求一些新的特殊影響因素將成為商品住宅價(jià)格影響因素研究的重點(diǎn)。國外商品住宅價(jià)格方面的研究已經(jīng)碩果累累，但我國由于實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)時(shí)間較短，住房制度改革的時(shí)間較晚，對商品住宅價(jià)格影響因素的研究起步較晚，研究成果偏少、研究方向不廣泛，通過分析國內(nèi)外學(xué)者在有關(guān)我國商品住宅價(jià)格問題上的研究，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)研究都是僅從某一方面研究商品住宅價(jià)格的影響因素，較為全面系統(tǒng)地研究商品住宅

48、價(jià)格影響因素的文章較少，研究海濱城市、港口城市、旅游城市的文章更是基本沒有。因此本文選取我國著名的海濱城市、旅游城市、港口城市青島為研究對象具有突出的代表意義，而且本文將根據(jù)青島城市特色，選取前人未曾使用過的針對青島以及同類城市10青島市商品住宅價(jià)格影響因素研究的特殊影響因素：臨海距離、國內(nèi)旅游收入、國外旅游收入、港口岸進(jìn)出口總額等，同時(shí)選取常用的影響因素來較為全面地分析青島市商品住宅價(jià)格影響因素。本選題的研究內(nèi)容就是將國內(nèi)外相關(guān)理論與青島具體城市特征相結(jié)合，分析青島市商品住宅價(jià)格變化的影響因素，選取特殊因素因子進(jìn)行實(shí)證分析。研究結(jié)果能為政府、企業(yè)、銀行、個(gè)人所用，在商品住宅的價(jià)格影響因素研究

49、方面提供了一定理論基礎(chǔ)和研究思路，為政策制訂、市場決策、個(gè)人投資提供了一定的參考價(jià)值。本文主要研究思路，可以歸納為：在對國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合青島市作為海濱城市、旅游城市以及港口城市的具體城市特征，構(gòu)建全面的商品住宅價(jià)格影響因素體系，再根據(jù)因素選取的代表性、靈敏性、全面性、穩(wěn)定性和可比性，選取一定的影響因素，構(gòu)建多元回歸模型，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)量分析，總結(jié)得出青島市商品住宅價(jià)格變動(dòng)的規(guī)律以及特殊因素對商品住宅價(jià)格變動(dòng)影響的程度，并對實(shí)證結(jié)果進(jìn)行全面總結(jié)，提出相關(guān)可行的意見建議。圖 1-1 顯示了本文研究的技術(shù)路線。本文的研究方法及主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)本文的研究方法1.對國內(nèi)外關(guān)于商品住宅價(jià)格

50、波動(dòng)和預(yù)測的研究成果進(jìn)行了系統(tǒng)的總結(jié)分析，構(gòu)建全面、科學(xué)的住宅價(jià)格影響因素指標(biāo)體系。通過對商品住宅價(jià)格的影響因素分析，得出影響商品住宅價(jià)格的主要影響因素及其影響程度、影響機(jī)理。2.在商品住宅價(jià)格理論的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多元回歸分析對影響青島市商品住宅價(jià)格變化的宏觀影響因素進(jìn)行的分析，得出特殊影響因素以及其他相關(guān)影響因素對青島市商品住宅價(jià)格的影響程度。3.通過特征價(jià)格模型，對影響青島市商品住宅價(jià)格變化的微觀因素進(jìn)行分析研究，得出研究結(jié)論，重點(diǎn)分析海洋因素對青島市商品住宅價(jià)格的影響程度。本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)1.選取了青島市作為著名的海濱城市、旅游城市、港口城市的特殊影響因素：臨海距離、旅游收入、口岸進(jìn)出口總

51、額等因素進(jìn)行有針對性的分析研究，對同類型城市進(jìn)行商品住宅價(jià)格影響因素研究提供了一定的借鑒價(jià)值。特別是本文將旅游收入分為國內(nèi)旅游收入和入境旅游收入，對國內(nèi)旅游與入境旅游對青島市商品住宅市場的影響進(jìn)行了對比分析研究，具有一11山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。2.通過文獻(xiàn)及理論綜述，構(gòu)建了較為完善的商品住宅價(jià)格影響因素體系，并基于青島市的商品住宅市場數(shù)據(jù)，對影響青島市商品住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，并得出對青島市商品住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素及其影響程度，對研究結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。3根據(jù)數(shù)量分析得出相關(guān)影響因素對青島市商品住宅價(jià)格的影響程度以及本文的研究結(jié)論，本文對青島市未來商品住宅市場的發(fā)展提出了具有實(shí)際意義的政策建議，可以對青島市商品住宅市場的健康發(fā)展提供一點(diǎn)參考。12青島市商品住宅價(jià)格影響因素研究第二章商品住宅價(jià)格理論綜述商品住宅特性、需求分類及價(jià)格形成機(jī)制對商品住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證研究之前，首先要對商品住宅這種商品所具備的特性、其市場需求的分類以及其價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行詳細(xì)的介紹，只