（精選文檔）成本精細(xì)化管理手冊

1、成本精細(xì)化管理手冊成本精細(xì)化管理手冊 目目 錄錄 成本精細(xì)化管理手冊成本精細(xì)化管理手冊1 1 一、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引3 1.1 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引3 二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書7 2.1 成本控制指導(dǎo)書7 2.2 項目論證成本管理作業(yè)指引 20 2.3 方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引 23 2.4 施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引 28 2.5 主要材料設(shè)備采購方式及成本控制目標(biāo)建議 31 2.6 總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議 33 2.7 項目后期評估作業(yè)指引 34 三、目標(biāo)成本控制表37 3.1 規(guī)劃指標(biāo)控制表 37 3.2 土地成本控制表 39 3.3 設(shè)計限額控制表 40 3.4 前期費用控制

2、表 41 3.5 建安成本控制表 44 3.6 營銷費用控制表 47 3.7 開發(fā)間接費用控制表 50 3.8 管理費用及財務(wù)費用目標(biāo)控制表 51 3.9 目標(biāo)成本控制匯總表 52 3.10 目標(biāo)成本審批表54 3.11 結(jié)算資料審批表56 四、工程付款57 4.1 工程進(jìn)度付款作業(yè)指引 57 4.2 工程付款建議書 60 4.3 工程進(jìn)度款審核表 61 4.4 工程歷次付款一覽表 62 五、 采購管理 63 5.1 采購管理作業(yè)指引 63 5.2 采購管理流程 95 5.3 招投標(biāo)管理102 六、成本過程控制112 6.1 工程造價管理辦法112 6.2 現(xiàn)場簽證工作指引115 6.3 設(shè)計

3、變更工作指引121 6.4 造價審核的管理130 6.5 結(jié)算支付的管理136 6.6 造價分析的管理136 6.7 造價檔案的管理137 6.8 造價管理的措施139 6.9 工程結(jié)算及乙方申報資料及審核139 一、一、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 1.1 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修訂記錄 日日 期期 修訂狀態(tài)修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改內(nèi)容修改人修改人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 1.1. 目的目的 指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。 2.2. 適用范圍適用范圍 適用于公司及項目公

4、司的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。 3.3. 術(shù)語和定義術(shù)語和定義 3.1.目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 3.2 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上， 每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個版本。 3.2.1 第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算） ，采用會計科目形式，編制范圍為 項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間； 3.2.2 第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體， 定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后； 3.2.3 第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成

5、本（也稱成本控制指導(dǎo)書） ，采用會計科目與單項成本 支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當(dāng)期 項目規(guī)劃和單體方案后； 3.2.4 第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版 目標(biāo)成本的修訂； 3.3.動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項目中即時的成本。 4.4. 職責(zé)職責(zé) 4.1 公司及項目公司-造價部： 4.1.1 負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書； 4.1.2 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書； 4.1.3 負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書； 4.1.4 負(fù)責(zé)與相

6、關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成目標(biāo)成 本指導(dǎo)書 。 5.5. 工作流程工作流程 5.1 制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書 5.1.1 在項目施工圖設(shè)計階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后，造價部根 據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。 5.1.2 工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下： 5.1.2.1 總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計變更及現(xiàn) 場簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不 同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的 10%左右的不同比例確定； 5.1.

7、2.2 為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前 開工，需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如 土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù) 估算總量及限定單價把分項工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 5.1.2.3 對總包工程中一些專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一 定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機(jī)制，從而達(dá)到降 低成本、保證成本目標(biāo)實現(xiàn)的目的。具體如下： 5.1.2.3.1 采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、 發(fā)電機(jī)

8、及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計值下制定承包總價； 5.1.2.3.2 采用單價包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、 智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計指標(biāo)分解承包單價； 5.1.2.4 總包工程承包方式可按招標(biāo)時施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項 工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、 費率包干等； 5.1.3 匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，常務(wù)副總經(jīng) 理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實施，確保總包及分包工程承包目標(biāo)實現(xiàn)； 5.1.4 項目實施過程中，造價部負(fù)責(zé)對成本情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警， 如有超目

9、標(biāo)的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子經(jīng)營管理班子決策。 5.2 制定項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書 5.2.1 施工圖完成后，項目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類，據(jù) 材料的各自特點及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)， 控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 5.2.2 對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下： 5.2.2.1 甲購材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、 施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。

10、 如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中 專用設(shè)備等。 5.2.2.2 甲定乙購材料：設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大， 對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價 相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、 電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面 層材料等。 5.2.2.3 甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質(zhì)影響不大， 且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：

11、混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地 下室等次要位置） 、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔） 、PPR 管材、PVU 排水 管、開關(guān)插座等； 5.2.2.4 乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基 本沒影響，與信息價很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、 模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室） ； 5.2.3 采購主管在完成項目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報部門經(jīng)理審核，公司分管 副總經(jīng)理審批。 5.3 匯總目標(biāo)成本 5.3.1 造價部匯總各項目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 ，報相關(guān)部門會

12、簽分管副 總經(jīng)理審批目標(biāo)成本審批表 ； 5.4 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行 5.4.1 造價部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行； 5.4.2 各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實施按月度或季度進(jìn)行反饋造價部； 5.4.5 造價部對各階段的成本進(jìn)行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價部的審 核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警； 5.5 項目成本動態(tài)監(jiān)控 5.5.1 工程技術(shù)部控制設(shè)計變更，并將預(yù)算增加情況反饋造價部； 5.5.2 造價部嚴(yán)格按照的限價要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購； 5.5.3 項目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋造價部； 5.5.4

13、 造價部對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制； 5.6 項目成本動態(tài)分析 5.6.1 造價部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行 目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報綜合成本分析報告 5.7 目標(biāo)成本調(diào)整 5.7.1 對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證） ， 如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門申請報造價部審核， 分管副總經(jīng)理審批； 5.7.2 對于無補(bǔ)充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣 工結(jié)算中不與考慮。 6.6. 支持文件支持文件 無 7.7. 相關(guān)表格記錄相關(guān)表格記錄 7.1.

14、項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議 7.2.項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議 7.4.目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 7.5.目標(biāo)成本審批表 二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 2.1 成本控制指導(dǎo)書成本控制指導(dǎo)書 項目 期期 造價部造價部 年年 月月 日日 目 的：明確項目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項目開發(fā)決策； 附表（一）：產(chǎn)品組合 2.1.12.1.1 產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合 總占地面積 總規(guī)劃用地面 積 住宅 占地 成本 敏感 綜合容積率 總車 位比 （不含 TH） 住宅 可售 商業(yè) 可售 總建筑面積 其中 公建 公建 用地 車庫 可售 其中 住宅 產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合

15、建筑建筑 面積面積 占地占地 面積面積 產(chǎn)品產(chǎn)品 比例比例 平均平均 面積面積 總戶數(shù)總戶數(shù) 框架框架 比例比例 容容 積積 率率 占地占地 單單 位位 造造 價價 TOWNHOUSE 多層 小高層 住 宅 高層 獨立車庫 商業(yè)網(wǎng)點 地上停車位 公 建 配套用房 非人防地下車 位 半地下車位 地 下 車 位 人防地下車位 綜合 普通住宅戶均 附表（二）：目標(biāo)成本 2.1.22.1.2 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 成本項目成本項目 一期目一期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 跨期目跨期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 第一責(zé)任第一責(zé)任 部門部門 權(quán)重權(quán)重 其它責(zé)其它責(zé) 任部門任部門 權(quán)重權(quán)重控

16、制要點控制要點 可售面積 一、土地獲得價 款 1、政府地價 項目發(fā)展 部 100% 2、政府收益金 項目發(fā)展 部 100% 3、出讓金 項目發(fā)展 部 100% 出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住 宅元/m2,公建 元/m2,面積需經(jīng)造 價部復(fù)審 4、配套費 項目發(fā)展 部 100% 出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住 宅元/m2,公建元 /m3,面積需經(jīng)造價 部復(fù)審 5、紅線內(nèi)、外 市政配套 項目發(fā)展 部 100% 6、拆遷補(bǔ)償費 項目發(fā)展 部 100% 7、契稅 項目發(fā)展 部 100% 二、開發(fā)前期準(zhǔn) 備費 1、勘察設(shè)計費 勘察丈量費項目部85% 工程管 理部、 造價部 15% 需招標(biāo)確定合作 單位 規(guī)劃設(shè)計費 規(guī)劃設(shè)計部100%

17、豎向管網(wǎng) 設(shè)計 項目發(fā)展 部 100% 施工圖 設(shè)計 設(shè)計部100% 外配套管網(wǎng) 設(shè)計 項目發(fā)展 部 100% 建筑研究用 房 設(shè)計部50%項目部50% 2、報批報建費 政府報批報 建費 項目發(fā)展 部 100% 詳見附表一，需 分期階段考核 水電氣 增容項目發(fā)展100%水增容費 元 成本項目成本項目 一期目一期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 跨期目跨期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 第一責(zé)任第一責(zé)任 部門部門 權(quán)重權(quán)重 其它責(zé)其它責(zé) 任部門任部門 權(quán)重權(quán)重控制要點控制要點 費部 成本項目成本項目 一期目一期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 跨期目跨期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 (

18、(萬元萬元) ) 第一責(zé)任第一責(zé)任 部門部門 權(quán)重權(quán)重 其它責(zé)其它責(zé) 任部門任部門 權(quán)重權(quán)重控制要點控制要點 /m2、電貼費 元/戶 3、三通一平費項目部100% 臨時道路項目部100% 臨時用電項目部100% 合理確定最優(yōu)方 案、避免重復(fù)遷 移 臨時用水項目部100% 合理確定最優(yōu)方 案、避免重復(fù)遷 移 場地平整費項目部100% 嚴(yán)禁發(fā)生現(xiàn)場土 方運輸責(zé)任不明 的現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo) 致甲方重復(fù)運輸 4、臨時設(shè)施費項目部100% 臨時圍墻項目部100% 臨時辦公室項目部100% 臨時場地費項目部100% 臨時圍板項目部100% 三、主體建筑工 程費 100% 1、基礎(chǔ)工程費100% 大坑處理項目部7

19、0% 工程管 理部、 造價部 30% 需招標(biāo)確定合作 單位 護(hù)壁(坡) 基礎(chǔ) 樁基檢測100% 降水 2、結(jié)構(gòu)及粗裝 修工程 3、門、窗工程 室外門窗 戶 門 防火門 4、公共部位精 裝修 大堂及電梯 前廳精裝修 另見附表二 樓梯間精裝 修 按建造成 本責(zé)任劃 分 成本項目成本項目 一期目一期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 跨期目跨期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 第一責(zé)任第一責(zé)任 部門部門 權(quán)重權(quán)重 其它責(zé)其它責(zé) 任部門任部門 權(quán)重權(quán)重控制要點控制要點 屋面精裝修 外立面精裝 修 5、室內(nèi)裝修 陽臺、露臺精 裝修 四、主體安裝工 程費 1、室內(nèi)水暖氣 電管線設(shè)備 室內(nèi)給排水

20、系統(tǒng) 室內(nèi)采暖系 統(tǒng) 室內(nèi)燃?xì)庀?統(tǒng) 另見附表二 室內(nèi)電氣系 統(tǒng) 2、室內(nèi)設(shè)備及安 裝費 空調(diào)及安裝 電梯及安裝 高低壓配電及 安裝 消防通風(fēng)及 安裝 按建造成 本責(zé)任劃 分 五、社區(qū)管網(wǎng)工 程費 100%100% 1、室外給排水 系統(tǒng) 100%100% 自來水系統(tǒng)100%100%另見附表二 雨污水系統(tǒng) 按建造成 本責(zé)任劃 分 100%100% 2、室外采暖系 統(tǒng) 項目發(fā)展 部 100%100% 管道系統(tǒng)100%100% 熱交換站100%100% 掛網(wǎng)費100%100% 3、室外燃?xì)庀?統(tǒng) 100%100% 管道系統(tǒng)100%100% 調(diào)壓站 按建造成 本責(zé)任劃 分 100%100%另見附表二

21、成本項目成本項目 一期目一期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 跨期目跨期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 第一責(zé)任第一責(zé)任 部門部門 權(quán)重權(quán)重 其它責(zé)其它責(zé) 任部門任部門 權(quán)重權(quán)重控制要點控制要點 4、室外高低壓 系統(tǒng) 100%100% 高壓線路工 程 100%100% 低壓線路工 程 100%100% 配電室100%100% 開閉站100%100% 5、室外消防系 統(tǒng) 100%100% 6、室外智能化 系統(tǒng) 100%100% 智能化系統(tǒng)100%100% 7、電訊工程100%100% 六、園林環(huán)境費100%100% 1、環(huán)境設(shè)計費設(shè)計部100% 2、綠化建設(shè)費100% 3、建筑小品

22、100%100% 4、道路廣場建 造費 100%100% 5、圍墻、大門建 造費 100%100%另見附表二 6、室外照明100%100% 7、室外背景音 樂 100%100% 8、室外零星工 程 按建造成 本責(zé)任劃 分 100%100% 七、配套設(shè)施費100% 1、游泳池100%100% 2、會所100%100% 3、幼兒園100%100% 4、小學(xué)校100%100%另見附表二 5、網(wǎng)球場100%100% 6、物業(yè)用房100%100% 7、其它配套用 房 100%100% 8、垃圾房 按建造成 本責(zé)任劃 分 100%100% 八、開發(fā)間接費100%100% 成本項目成本項目 一期目一期目 標(biāo)

23、成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 跨期目跨期目 標(biāo)成本標(biāo)成本 ( (萬元萬元) ) 第一責(zé)任第一責(zé)任 部門部門 權(quán)重權(quán)重 其它責(zé)其它責(zé) 任部門任部門 權(quán)重權(quán)重控制要點控制要點 1、工程管理費100%100% 工程監(jiān)理費項目部100%100% 預(yù)結(jié)算編審 費 造價部100%100% 行政管理費項目部100%100% 由財務(wù)負(fù)責(zé)指標(biāo)確 定 施工合同外 獎金 項目部100%100% 2、利息財務(wù)部100% 項目部、 項目發(fā) 展部 100% 3、營銷費用60%40% 媒介廣告費100%100% 廣告設(shè)施及發(fā) 布費 銷售部60%設(shè)計部40% 4、物業(yè)完善費項目部100%100% 開發(fā)成本合 計 100%

24、100% 九、期間費100%100% 管理費用 總辦、財 務(wù)部 100%100% 銷售費用銷售部100%100% 財務(wù)費用100%100% 項目總投資100%100% 開發(fā)過程中成本控 制責(zé)任分解.xls 附表（三）目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn) 材料名稱材料名稱說明說明規(guī)格規(guī)格單位單位目標(biāo)價格目標(biāo)價格 窗元/平米 陽臺門元/平米 分戶門元/樘 分戶門元/樘 防火門元/樘 單元門元/樘 車庫門元/樘 網(wǎng)點門元/平米 外墻瓷磚元/片 外墻涂料元/平米 樓梯間踏步磚元/片 樓梯間地面磚元/片 樓梯間踢腳鑲邊大理石元/平米 小高層電梯前廳裝修元/平米 無動力排風(fēng)扇元/個 散熱器元

25、/100w 小高層電梯萬元/部 道路磚元/塊 廣場磚塊 庭園燈盞 草坪燈盞 壁燈盞 附表（四）：報批報建費用明細(xì) 2.1.32.1.3 報建報批費用明細(xì)報建報批費用明細(xì) 費用標(biāo)準(zhǔn)費用標(biāo)準(zhǔn) 序序 號號 費用名稱費用名稱 說說 明明 費用費用(元元 /) 收費收費 部門部門 成本目標(biāo)指成本目標(biāo)指 標(biāo)標(biāo)(元元/) 項目總控制目項目總控制目 標(biāo)成本標(biāo)成本(萬元萬元) 1勘查丈量費 2規(guī)劃定位放線費 3審圖費 4規(guī)劃設(shè)計費 5規(guī)劃管理費 6規(guī)劃服務(wù)費 7人防工程質(zhì)檢費 8臨時用水 9招標(biāo)管理費 10市場服務(wù)費 11合同見證費 12招投標(biāo)服務(wù)費 13排污費 14固體垃圾排放費 15垃圾托管費 16工程質(zhì)量

26、委托費 17勞保統(tǒng)籌費 18 施工許可證工本 費 19防疫審查費 20工程保險費 21標(biāo)志牌 22其它 合 計 2.1.42.1.4 項目營銷成本控制要點項目營銷成本控制要點 附二：營銷費用控制明細(xì) 項目 期營銷費用 造價部造價部 年年 月月 日日 為提高營銷企劃水平，有效控制 項目銷售費用成本，特制定本成本控制要點。 一、適用范圍：一、適用范圍： 1. 項目營銷成本費用控制。 二、計劃控制目標(biāo)二、計劃控制目標(biāo) 1.項目銷售費用總額度為 萬元。綜合銷售成交均價 元/M2，銷售率 ，銷 售成交合同總額的 ，另加銷售賣場包裝、樣板間費用 萬元） ； 2.銷售費用實行分年獨立總額控制，各年之間原則上

27、不得結(jié)轉(zhuǎn)； 三、控制方式及要求三、控制方式及要求 1.銷售費用控制責(zé)任部門為銷售部，造價部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任； 2.銷售部應(yīng)對花園新城項目銷售費用作細(xì)化總結(jié)，報公司管理層、造價部，用以指導(dǎo) 項目銷售費用控制，避免費用計劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)； 3.銷售部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)銷售費用管理，分期建立臺帳； 4.在各年銷售費用總額之內(nèi)，由銷售部在當(dāng)年開始之前提出使用項目的預(yù)算和計劃， 報公司討論通過后報造價部備案，作為當(dāng)年銷售費用成本控制依據(jù)； 5.銷售部在各年計劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費用額度， 但單項計劃超出 以上，無論當(dāng)期營銷費用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報告造價部， 經(jīng)公

28、司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施； 6.由設(shè)計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項目（如紅線外道路綠化改造、 臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品） 、接待廳裝修、售樓 處裝修、廣告牌等） ，費用項目目標(biāo)的控制由銷售部負(fù)責(zé)，單項造價控制由操作部門負(fù)責(zé)。 7.對于某些銷售、工程、設(shè)計等費用劃分模糊的項目，由造價部負(fù)責(zé)劃分，報公司批 準(zhǔn)后確定； 8.示范單位家私、裝飾用品、生活用品，設(shè)計部應(yīng)在采購前確定回收方法和回收殘值 計劃，待公司批準(zhǔn)后方可實施； 9.在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，銷售部應(yīng)事先制定展示時間、裝修銷售價格的計劃，待公司 批準(zhǔn)后方可實施； 10.如確因銷

29、售需要，銷售費用需超出當(dāng)年銷售費用總額度，須報公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和 分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施。但項目銷售費用總額度不變； 11.如某期銷售完畢后，銷售費用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下 一年使用。 四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo) 費用額度 單位：（萬 元） 分期第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年合計合計 銷售面積（m2） 成交均價(元) 成交額 營銷費用（萬） 賣場及樣板間費用（萬） 合 計（萬） 占總費用比例（） 年營銷費用營銷費用總額占總合同金額的 %，五年總額為：五年總額為： 萬元。萬元。每年的銷售費用銷售費用見下表： 分期第一年第

30、二年第三年第四年第五年合計 合同總額（億） 銷售費用(萬) a）遇下列情況可對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交合同均價較當(dāng)年計劃增加超過 3以上 時，相應(yīng)的費用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。銷售賣場建造裝修、樣板間費 用不作調(diào)整。 當(dāng)上一年銷售費用超出目標(biāo)成本 15以上時，造價部可向公司提出調(diào)增總控及下 一年分解目標(biāo)的建議； b）遇下列情況須對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交均價較當(dāng)年計劃減少時，相應(yīng)的費用控 制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。包括銷售賣場包裝、樣板間費用； 當(dāng)上一年銷售費用較目標(biāo)成本節(jié)余超過 5以上時，造價

31、部須向公司提出調(diào)減總控 及下一年分解目標(biāo)的建議； c）所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。 20122012 年分解目標(biāo)年分解目標(biāo) 單位：萬 元 序號序號項項 目目促銷期促銷期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期后期后期合計合計 總費用 1 現(xiàn)場包裝費（現(xiàn)場賣場） 6 媒介廣告費 7 廣告設(shè)施及發(fā)布費 現(xiàn)場促銷活動費（ 萬萬/ /次）次） 8 促銷活動費 （見說明）（見說明）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費 9 展銷費（包括所有的資料費用）（包括所有的資料費用） （兩次房交會：（兩次房交會： 萬萬/ /次）次） 10 銷售模型費（ 個） 11 宣傳資料及禮品費 12 看樓交通費（主要是電瓶車） （ 輛

32、，輛， 萬萬/ /輛）輛） 13 企劃費用 含市場調(diào)研、銷售策劃、咨詢費含市場調(diào)研、銷售策劃、咨詢費 14 賣點增加費 （此費用記入企劃費用）（此費用記入企劃費用） 賣場分解目標(biāo)賣場分解目標(biāo) 單位：萬元 序號序號項目名稱項目名稱單位單位數(shù)量數(shù)量合計合計 1 2 3 4 5 6 7 合計 現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價 萬元/個樣板房，折舊和銷售回收不低于 萬元/ 個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個樣板房?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目 標(biāo)為 萬元/個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個售樓處。 五、考核指標(biāo)五、考核指標(biāo) a）銷售費用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費用比、目標(biāo)銷售費用比

33、、銷售面積比； 成交銷售費用比當(dāng)期累計銷售費用成交銷售費用比當(dāng)期累計銷售費用/ /當(dāng)期累計成交金額當(dāng)期累計成交金額100100 目標(biāo)銷售費用比當(dāng)期累計銷售費用目標(biāo)銷售費用比當(dāng)期累計銷售費用/ /當(dāng)期目標(biāo)銷售費用當(dāng)期目標(biāo)銷售費用100100 銷售面積比實際合同銷售面積銷售面積比實際合同銷售面積/ /銷售面積分層分戶表面積銷售面積分層分戶表面積100100 b）成交銷售費用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較， 一般應(yīng)在 1.5%左右； c）目標(biāo)銷售費用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在 100% 左右； d）銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，

34、控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于 99.99。 六、本成本指導(dǎo)書由造價部負(fù)責(zé)解釋。六、本成本指導(dǎo)書由造價部負(fù)責(zé)解釋。 附：房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)營銷推廣費用科目劃分 1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機(jī)、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補(bǔ)貼等 9）賣點增加費： 10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、

35、司機(jī)行車費用 11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修 費。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣 除。 12）銷售模型費 13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）售后服務(wù)補(bǔ)貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補(bǔ)償 15）其他 2.2 項目論證成本管理作業(yè)指引項目論證成本管理作業(yè)指引 項目論證成本管理作業(yè)指引項目論證成本管理作業(yè)指引 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修訂記錄 日日 期期 修訂狀態(tài)修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改內(nèi)容修改人修改人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 1.1.目的：目的： 明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到

36、的深度要求。 2.2.適用范圍：適用范圍： 本細(xì)則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目可行 性研究階段的建安成本估算工作。 3.3.定義：定義： 3.1 項目可行性研究階段成本估算： 在項目可行性研究階段，對擬建項目所需要的建 安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程，是項目可行性研究報告的重 要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。 4 4職責(zé)：職責(zé)： 4.1 公司-造價部 4.1.1 負(fù)責(zé)編制新項目成本估算表 。 4.1.2 負(fù)責(zé)項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行新項目成本估算表 。 4.2 公司-技術(shù)管理部（設(shè)計） 4.2.1 負(fù)責(zé)提供項目初步規(guī)劃方

37、案或要點分析。 5.5.工作流程工作流程 5.1 項目基礎(chǔ)性成本分析 5.1.1 造價部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項目公司開發(fā)項目所在地區(qū)的各類建筑 各種檔次物業(yè)建造成本水平報告 ，供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。 5.2 項目可行性論證成本分析 5.2.1 造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工 程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合，并編制項目可研階段成本估算報告。 5.2.2 進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括：技術(shù)管理部（設(shè)計）提交的可研階段項目規(guī)劃要點 分析，投資發(fā)展部提交的關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告 、 土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地 狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報告，

38、市場同類檔次項目 的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。 5.2.3 造價部專業(yè)工程師按新項目成本估算表格式要求，完成估算。 5.2.3.1 填寫編制說明：包括“項目概況” 、 “成本估算的依據(jù)” 、 “估算基準(zhǔn)，即建筑 的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修” 、 “其他說明” （例如估算時沒有考慮哪些費用） 5.2.3.2 結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造 檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。 5.2.3.3 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬造價部填寫 的項目。 5.2.3.4 有多方案需要比較的項目，成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進(jìn)行分

39、析和 說明，比較后提出成本建議。 5.2.4 新項目成本估算表經(jīng)造價部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部，作為可研分析報 告的附件。 5.2.5 公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成本估算人員必須在進(jìn)行項目成本估算前 先完成該城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告 ，內(nèi)容應(yīng)包括： 5.2.5.1 該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定 額計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。 5.2.5.2 當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套 要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。 5.2.5.3 當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比

40、較，完 成該地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表 5.2.6 造價部專業(yè)工程師應(yīng)在銷售分公司提供的競爭樓盤清單中，挑選 1-2 個樓盤深 入調(diào)研，完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報告 。 5.3 公司立項階段 5.3.1項目可行性研究報告獲得公司批準(zhǔn)及正式立項后， 新項目成本估算表中 有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。 5.3.2 造價部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。 5.4 資料存檔 新項目成本估算表經(jīng)審批后，由造價部移交項目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。 6.6.支持文件支持文件 無無 7.7.相關(guān)記錄表格相關(guān)記錄表格 7.1*地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表 2.3 方案

41、設(shè)計成本管理作業(yè)指引方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引 實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引 編 制 日 期 審 核 日 期 批 準(zhǔn) 日 期 修訂記錄 日日 期期 修訂狀態(tài)修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改內(nèi)容修改人修改人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 1.1.目的目的 為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方 法。 2.2.范圍范圍 適用所有公司開發(fā)項目方案設(shè)計階段的成本管理及控制工作。 3.3.術(shù)語和定義術(shù)語和定義 3.1 實施方案設(shè)計階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計和建筑擴(kuò)初設(shè)計。 4.4.職責(zé)：職責(zé)： 4.1 公司-造價部 4.1.1 負(fù)責(zé)項目市場成本調(diào)研，編制項

42、目成本調(diào)研報告； 4.1.2 負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫； 4.1.3 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計階段成本測算及編制方案階段成本分析報告 ； 4.1.4 負(fù)責(zé)組織編制擴(kuò)初設(shè)計階段成本概算及擴(kuò)初階段成本分析報告 ； 4.1.5 負(fù)責(zé)編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標(biāo)值； 4.1.6 負(fù)責(zé)設(shè)計階段成本控制工作的跟進(jìn)工作； 4.1.7 負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計階段方案成本比較和修正。 5.5.工作流程工作流程 5.1 項目開發(fā)成本調(diào)研 5.1.1 公司項目預(yù)立項后，造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項目市場成 本水平，編制項目成本調(diào)研報告； 5.1.2 造價部須根據(jù)調(diào)研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫

43、和研究模型。 5.2 方案設(shè)計階段成本管理和控制 5.2.1 造價部須參與項目規(guī)劃方案設(shè)計的專業(yè)小組評審，對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出 要求和建議； 5.2.2 規(guī)劃方案設(shè)計完成后，造價部依據(jù)技術(shù)管理部（設(shè)計）提供的規(guī)劃方案設(shè)計 在一個月內(nèi)編制其建安成本測算 ，對前期可研階段的項目成本估算進(jìn)行修正并對 項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議； 5.2.3 造價部須在方案設(shè)計完成后一個半月內(nèi)完成方案設(shè)計階段成本分析報告 的編制，對方案設(shè)計階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計提出成本控制建 議，并報造價部經(jīng)理審核。 5.3 擴(kuò)初設(shè)計階段成本管理和控制 5.3.1 成本控制目

44、標(biāo)中建安成本目標(biāo)在考慮可能發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場 簽證及其它不可預(yù)見的費用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個單項工程或 專業(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計初步建議； 5.3.2 造價部組織召集技術(shù)管理部（設(shè)計）相關(guān)人員開會討論擴(kuò)初階段的成本限額 初步建議，充分溝通后形成會議紀(jì)要，經(jīng) 分管副總經(jīng)理審批后會簽給技術(shù)管理部（設(shè) 計） ，作為擴(kuò)初階段的成本限額； 5.3.3 初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)造價部須組織編制項目成本概算 ，概算依 據(jù)擴(kuò)初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主 體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計

45、算單位含量并 套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項 目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。項目成本概算經(jīng)造價部經(jīng)理審核后 報分管副總經(jīng)理辦公會審批； 5.3.4 概算完成一個月內(nèi)造價部負(fù)責(zé)完成擴(kuò)初設(shè)計階段成本分析報告的編制， 對擴(kuò)初設(shè)計階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建 議并報本部門經(jīng)理審核。 6.6.表格和記錄表格和記錄 6.1設(shè)計限額要求 6.2建安成本限額設(shè)計成本控制建議書 2.4 施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引 施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修

46、訂記錄 日日 期期 修訂狀態(tài)修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改內(nèi)容修改人修改人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 1.1.目的目的 為保證項目開發(fā)成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。 2.2.范圍范圍 項目施工圖設(shè)計成本管理。 3.3.定義定義 目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的 指標(biāo)性文件。 4.4.職責(zé)：職責(zé)： 4.1 項目公司-工程技術(shù)部 4.1.1 負(fù)責(zé)審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書； 4.1.2 負(fù)責(zé)審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書； 4.1.3 負(fù)責(zé)審核項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制

47、目標(biāo)建議書； 4.1.4 負(fù)責(zé)項目成本目標(biāo)分解運作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。 4.2 項目公司-造價部 4.2.1 負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書； 4.2.2 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書； 4.2.3 負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書； 4.2.4 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成目標(biāo)成 本指導(dǎo)書 。 5.5.工作程序工作程序 5.1 制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書 在施工圖設(shè)計開始前，造價部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一 步分解、細(xì)化和完善； 5.2 施

48、工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下： 5.2.1 造價部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計階段初步方案及 市場水平，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或 對主要材料選型、成本控制點提出建議；對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失 的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點： 5.2.1.1 土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土 墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)； 5.2.1.2 樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容

49、易流失，重點 建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項成 本目標(biāo)； 5.2.1.3 結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部 分是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、 混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值； 5.2.1.4 建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影 響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制 定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值； 5.2.1.5 安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機(jī)房設(shè)備等建議 采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管

50、線選用合適的中檔材料； 5.2.1.6 景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部 分成本控制的重點， ； 5.2.1.7 分包工程：該部分的特點是專業(yè)性較強(qiáng)，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性， 成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化； 5.2.2 限額設(shè)計數(shù)值及成本建議按格式填寫，對其中重點控制點必須加以明示。 5.2.3 造價部就須編制的施工圖限額設(shè)計成本控制初稿，充分征求設(shè)計院及工程技術(shù) 部的意見并進(jìn)行完善，必要時須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會確認(rèn)。 5.2.4 確認(rèn)后的限額設(shè)計數(shù)值及成本建議經(jīng)造價部經(jīng)理審核、報分管副總經(jīng)理審批后 作為設(shè)計限額要求，提交工程技術(shù)部具體落實。

51、5.3 施工圖出圖后，造價根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值，與審批的 限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向工程技術(shù)部提出反饋意見。對超出限額設(shè)計部分提出預(yù)警，并 報分管副總經(jīng)理綜合決策。 5.4 設(shè)計完成后，由工程技術(shù)部編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告，聘請有豐富設(shè)計及 造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進(jìn)行評審，最后由技術(shù)評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進(jìn) 行最終評定。 6.6.表格和記錄表格和記錄 無 2.5 主要材料設(shè)備采購方式及成本控制目標(biāo)建議主要材料設(shè)備采購方式及成本控制目標(biāo)建議 成本目標(biāo)成本目標(biāo) 序序 號號 材料（設(shè)備）名稱材料（設(shè)備）名稱 市場價市場價/ / 信息價信息價 萬元萬元 以往工程采購

52、方式以往工程采購方式建議采購方式建議采購方式 2.6 總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議 結(jié)算成本結(jié)算成本 目標(biāo)目標(biāo) 合同（招標(biāo)）合同（招標(biāo)） 成本目標(biāo)成本目標(biāo) 設(shè)計變更及簽設(shè)計變更及簽 證控制目標(biāo)證控制目標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)值指標(biāo)值 備注備注 序序 號號 項目名稱項目名稱 承包承包 方式方式 （萬元）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元） 2.7 項目后期評估作業(yè)指引項目后期評估作業(yè)指引 項目后期評估作業(yè)指引項目后期評估作業(yè)指引 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修訂記錄 日日 期期 修訂狀態(tài)修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改內(nèi)容修改人修改人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)

53、人 1.1.目的目的 對項目開發(fā)全過程的成本管理方法及目標(biāo)達(dá)成情況進(jìn)行科學(xué)評價，為項目開發(fā)積累成 本管理經(jīng)驗。 2.2.適用范圍適用范圍 適用于項目工程完成全部開發(fā)或分期開發(fā)，并已辦理竣工驗收及結(jié)算后對項目成本進(jìn) 行的總結(jié)評價。 3.3.術(shù)語與定義術(shù)語與定義 3.1 項目成本后期評估：在工程竣工驗收及結(jié)算后，對項目總體成本情況進(jìn)行全面 的系統(tǒng)性評價，檢查目標(biāo)成本達(dá)成情況，總結(jié)成本管理的得失和教訓(xùn)，為更好地控制后 續(xù)項目開發(fā)成本打下基礎(chǔ)。 4.4.職責(zé)職責(zé) 4.1 造價部 4.1.1 收集和匯總項目開發(fā)各階段的成本信息和資料； 4.1.2 組織公司相關(guān)部門編制項目成本后期評估報告； 4.1.3

54、對項目成本后期評估報告中總結(jié)的成本管理問題提出整改建議； 4.1.4 負(fù)責(zé)成本改進(jìn)措施的落實和監(jiān)督執(zhí)行。 4.2 公司相關(guān)職能部門 4.2.1 配合造價部完成項目開發(fā)各階段的成本信息和資料的收集； 4.2.2 總結(jié)和分析本部門成本管理的經(jīng)驗教訓(xùn)，并制訂相應(yīng)整改措施。 4.3 公司管理層 4.3.1 負(fù)責(zé)審議項目成本后期評估報告和制訂相應(yīng)改善措施； 4.3.2 負(fù)責(zé)就成本管理改進(jìn)措施提供相應(yīng)支持和資源。 5.5.工作程序工作程序 5.1 制定項目成本后期評估報告編制計劃 5.1.1 造價部根據(jù)項目竣工結(jié)算的時間，需預(yù)先確定 項目成本后期評估 報告的 相關(guān)內(nèi)容。 5.1.2 報告編制完成時間必須在

55、工程竣工驗收后的 15 日內(nèi)完成。 5.2 編制項目成本后期評估資料準(zhǔn)備 5.2.1 造價部負(fù)責(zé)歸集項目的所有成本基礎(chǔ)資料，包括：項目目標(biāo)成本 、動態(tài)成本 信息報告等。 5.2.2 造價部負(fù)責(zé)匯總項目結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更簽 證資料等。 5.3項目成本后期評估報告內(nèi)容 項目成本后期評估報告可包括，但不限于以下內(nèi)容： 5.3.1 項目總體成本控制目標(biāo)達(dá)成情況匯報及分析，總結(jié)項目成本超計劃、無效投資、 損失浪費等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗，對項目成本管理總體情況做出評價。 5.3.2 對比分析項目結(jié)算指標(biāo)與 項目目標(biāo)成本中的相關(guān)成本控制目標(biāo)要求，匯 總各項成本超目標(biāo)的

56、差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，劃分相應(yīng)責(zé)任部門，評價其成本 管理工作的有效性。 5.3.3 根據(jù)各期動態(tài)成本信息，對照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算 書、工程結(jié)算書等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽 證等對成本的影響，以評價項目成本管理的科學(xué)性并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。 5.4項目成本后期評估報告審批 5.4.1項目成本后期評估報告完成后，由造價部提交公司管理層審議； 5.4.2 公司管理層就項目成本管理狀況進(jìn)行管理評審和提出整體改進(jìn)方案。 5.5 落實項目成本后期評估整改措施 5.5.1項目成本后期評估報告經(jīng)公司管理層審批后，由造價部負(fù)責(zé)公布和存檔； 5.5.

57、2 公司管理層審批的各項成本管理改進(jìn)措施由相關(guān)責(zé)任部門具體落實，造價部 監(jiān)督執(zhí)行。 6 6支持性文件支持性文件 無 7.7.相關(guān)記錄相關(guān)記錄 7.1項目成本后期評估 7.2項目目標(biāo)成本 三、目標(biāo)成本控制表三、目標(biāo)成本控制表 3.1 規(guī)劃指標(biāo)控制表規(guī)劃指標(biāo)控制表 總占地面積m2 建筑用 地面積 m2 總建筑 面積 m2 建筑物基底 占地面積 m2 建筑密度 （毛地） 容積率 （毛地） 計容積率 面積 m2 不計容積 率面積 m2綠地率 道路用地 合計 瀝青路面車行 道 砼路面車行道 硬質(zhì)鋪裝 車行道 硬質(zhì)鋪裝廣 場 硬質(zhì)鋪裝 人行道 綠化用地 合計 重要公共綠地組團(tuán)宅間綠化 底層私家花園 體育(

58、游樂) 設(shè)施占地 水景占地面積 指指 標(biāo)標(biāo) 基底占基底占 地面積地面積 建筑面積建筑面積 平均層平均層 數(shù)數(shù) 面積面積 比例比例 平均平均 每戶每戶 面積面積 單單 元元 數(shù)數(shù) 戶戶 數(shù)數(shù) 戶數(shù)戶數(shù) 比例比例 聯(lián)排 洋房 電梯公寓 住 宅 合計合計 計容積率配套計容積率配套 垃圾轉(zhuǎn)運站 公廁 配電房 社區(qū)居委會 幼兒園 文化活動中心 會所 建建 筑筑 用用 地地 面面 積積小 區(qū) 配 套 物管 商業(yè) 合計合計 不計容積率配不計容積率配 套套 停停 車車 數(shù)數(shù) 架空活動 架空停車 地面停車 人防地下室 （地下停車） 地下設(shè)備用房 合計合計 車行道 硬質(zhì)鋪裝人行 道 硬質(zhì)鋪裝廣場 道 路 用 地

59、合計合計 宅間小路 游泳池 2 個 綠 化 用 地 合計合計 規(guī)劃道路 街頭綠地及防 護(hù)綠地 規(guī)劃道規(guī)劃道 路及代路及代 征綠地征綠地 合計合計 3.2 土地成本控制表土地成本控制表 項目名稱： 序序 號號 土地成本項目土地成本項目 金金 額額 （萬元）（萬元） 控控 制制 措措 施施 及及 簡簡 要要 說說 明明 備備 注注 1 政府地價 包括紅線外市政配套設(shè)施費 用和住宅建設(shè)配套費，俗稱 大配套。 2 支付合作單位費 用 3 土地產(chǎn)權(quán)登記費 4 契稅 5 土地使用費 6 其它 7 7 土地成本合計土地成本合計 編制： 審核： 3.3 設(shè)計限額控制表設(shè)計限額控制表 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)技

60、術(shù)指標(biāo)材料材料 設(shè)計階段成設(shè)計階段成 本本 控制要點建控制要點建 議議 序序 號號 分項工程分項工程 設(shè)計名稱設(shè)計名稱 設(shè)計合設(shè)計合 同編號同編號 總價總價 ( (萬元萬元) ) 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 指指 標(biāo)值標(biāo)值 技術(shù)技術(shù) 指標(biāo)指標(biāo) 技術(shù)技術(shù) 指標(biāo)指標(biāo) 值值 材料材料 名稱名稱 材料材料 單價單價 說明：不含為滿足售樓需要發(fā)生的設(shè)計費用（售樓處、樣板房、裝修套餐、銷售模型等） 3.4 前期費用控制表前期費用控制表 項目名稱： 序號序號勘察及設(shè)計成本項目勘察及設(shè)計成本項目 金額金額 （萬元）（萬元） 控控 制制 措措 施施 及及 簡簡 要要 說說 明明 備備 注注 一一勘察、設(shè)計費勘