建筑施工合同的注意事項

1、建筑施工合同的注意事項建設工程施工合同是依法保護發(fā)承包雙方權益的法律文件。是發(fā)承包雙方在工程施工過程中的最高行為準則。為防范合同糾紛，在簽訂建設工程施工合同（示范文本）（gf-1999-0201）過程中，以下十個方面需要注意。一、關于發(fā)包人與承包人：1、對發(fā)包方主要應了解兩方面內容：主體資格，即建設相關手續(xù)是否齊全。例：建設用地是否已經批準？是否列入投資計劃？規(guī)劃、設計是否得到批準？是否進行了招標等。履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。2、對承包方主要了解的內容有：資質情況；施工能力；社會信譽；財務情況。 承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同.上述內容是體現履約能力的

2、指標，應認真的分析和判斷。二、合同價款應注意：1、協(xié)議書第5條“合同價款”的填寫，應依據建設部第107號令第11條規(guī)定，招標工程的合同價款由發(fā)包人、承包人依據中標通知書中的中標價格在協(xié)議書內約定。非招標工程合同價款由發(fā)包人承包人依據工程預算在協(xié)議書內約定?！?2、合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協(xié)議，第二要確定。暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。三、發(fā)包人工作與承包人工作條款應注意：1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。2、雙方所做工作的具體內容和要求應填寫詳細。3、雙方不按約定完成有關工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。四

3、、合同價款及調整條款應注意：1、填寫第23條款的合同價款及調整時應按通用條款所列的固定價格、可調價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。2、采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發(fā)生爭議。3、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。4、應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。5、對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。五、工程預付款條款應注意：1、填寫第24條款的依據是建設部第107號令第14條和大連市建設工程造價管理辦法第34條。2、填寫約定工程預付款的額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來計

4、算。3、應準確填寫發(fā)包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。4、應填寫約定扣回工程款的時間和比例。六、工程進度款條款應注意：1、填寫第26條款的依據是合同法第286條、建筑法第18條、建設部第107號令第15條和大連市建設工程造價管理辦法第35條。2、工程進度款的撥付應以發(fā)包方代表確認的已完工程量，相應的單價及有關計價依據計算。3、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結算、分段結算、竣工后一次結算（小工程）及其它結算方式。七、材料設備供應條款應注意：1、填寫第27、28條款時應詳細填寫材料設備供應的具體內容、品種、規(guī)格、數量、單價、質量等級、提供的時間和地點。2、應約定供應方

5、承擔的具體責任。3、雙方應約定供應材料和設備的結算方法（可以選擇預結法、現結法、后結法或其他方法）。八、違約條款應注意：1、在合同第35.1款中首先應約定發(fā)包人對通用條款第24條（預付款）、第26條（工程進度款）、第33條（竣工結算）的違約應承擔的具體違約責任。2、在合同第35.2款中應約定承包人對通用條款第14條第2款、第15條第1款的違約應承擔的具體違約責任。3、還應約定其它違約責任。4、違約金與賠償金應約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產生爭議。九、爭議與工程分包條款應注意：1、填寫第37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應達成一致意

6、見。2、如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構。仲裁不受級別地域管轄限制。3、如果選擇訴訟方式，應當選定有管轄權的人民法院（訴訟是地域管轄）。4、合同第38條分包的工程項目須經發(fā)包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。十、關于補充條款：1、需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在補充條款內盡量補充，按順序排列如49、50。2、補充條款必須符合國家、現行的法律、法規(guī)，另行簽訂的有關書面協(xié)議應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。建設工程施工合同簽訂和履行的法律風險防范一、簽訂施工合同應重點把握的事項建設工程施工，是建設項目在完成工程設計和施工招標后進行建筑產品生產之前的

7、最后階段，具有投資大、周期長、風險環(huán)節(jié)多、管理難度大的特點，簽訂及履行施工合同應引起施工企業(yè)格外重視，把握并處理好下列問題： 1、嚴格審查發(fā)包方資質等級及履約信用。施工單位對發(fā)包方主體資格的審查是簽約的一項重要的準備工作，它將不合格的主體排斥在合同的大門之外，為將來合同能夠得到及時、正確地履行奠定一個良好的基礎。施工方承包的項目應當是經依法批準的合法項目，如果項目不合法會導致所簽訂的建設工程施工合同無效。因此，在訂立合同時，應先審查建設單位是否依法取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相應的經營資格和等級證書，審查建設單位簽約代表人的資格，審查工程項目的合法性。另外還應對發(fā)包方的履約信用進行審查，以降低風險。

8、2、認真審查施工圖紙及招標文件，審慎提交投標文件。施工圖紙是否符合業(yè)主的質量要求，是否符合國家的強制性標準，對該工程是否合法、工程是否能獲得施工許可證有決定性的作用。實踐中不排除因為設計的原因導致工程無法施工而被延誤，甚至整個工程重新招標，從而損害施工單位的利益，因此在投標前施工單位應當認真研究。對招標文件施工單位也應當認真研讀，因為一旦中標，招標文件、投標書都會成為施工合同的附件，對雙方都有拘束力，如果不引起重視隨隨便便投標，合同履行過程中就可能追悔莫及。3、使用示范合同文本，并切實約定“專用條款”。建設工程施工合同涉及面廣，自擬合同文本難以全面約定當事人的權利義務，往往造成一些不必要的疏漏

9、，因此建議使用國家示范文本。目前普遍采用建設部與國家工商總局共同制定的gf-1999-0201建設工程施工合同示范文本。該文本由協(xié)議書、通用條款、專用條款及合同附件四個部分組成。簽訂合同前應仔細閱讀和準確理解“通用條款”，這一部分內容注明了合同用語的確切含義，引導合同雙方如何簽訂“專用條款”，當事人應根據工程及雙方具體情況，據實約定并填寫“專用條款”的內容；當“專用條款”中某一條款未作特別約定時，“通用條款”中的對應條款自動成為合同雙方一致同意的合同約定。4、恰當約定工程的計價方式。常見的工程計價方式有三種，分別是總價包干、單價包干、成本加酬金。三種計價方式其實是有各自的適用特點的，不能不加考

10、慮地隨便選用。比如總價包干方式，適用于技術不是很復雜、圖紙已經很穩(wěn)定、工期也不是很長的工程，也就是合同風險已經基本明了的工程。但是，多數工程在施工過程中都會有設計變更、現場簽證和材料差價的發(fā)生，所以明智地選擇一般不約定“一次包死，不作調整”，但這僅是一種理想的狀態(tài)，一般發(fā)包方都希望總價包干，而承包人都希望簽可調價合同，到底簽什么計價方式的合同，涉及到雙方力量的平衡。如果選擇可調價的合同，合同中必須對價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場簽證、材料價格的簽發(fā)、確認作出明確規(guī)定。關于材料漲跌價差可約定為：“若任一種建材政府指導價上漲或下跌幅度超過5%（具體比例雙方可協(xié)商），則甲乙雙方應在該

11、指導價公布后十天內，按公布后的該建材指導價對原合同金額進行相應的追加或調減。”5、明確約定進度款的支付條件和竣工結算程序。一般情況下，工程進度款按月付款或按工程進度撥付，但如何申請撥款，需報何種文件，如何審核確認撥款數額以及雙方對進度款額認識不一致時如何處理，往往缺少詳細的合同約定，引起爭議，影響工程施工，應當約定清楚。合同中也應明確約定參加工程驗收的單位、人員，采用的質量標準、驗收程序，須簽署的文件及產生質量爭議的處理辦法等。此外，合同還應約定具體的竣工結算程序。6、具體約定工期順延的情形和停工損失的計算方法。合同一般約定發(fā)生以下情形，經發(fā)包方或者監(jiān)理單位確認，工期可以相應順延：（1）發(fā)包方

12、未能按專用條款的約定提供圖紙及開工條件；（2）發(fā)包方未能按約定日期支付工程預付款、進度款，致使施工不能正常進行；（3）工程師未按合同約定提供所需指令、批準等，致使施工不能正常進行；（4）設計變更和工程量增加；（5）一周內非施工方原因停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時；（6）不可抗力；（7）專用條款中約定或工程師同意工期順延的其他情況。同時，合同還應明確具體地約定非施工方原因發(fā)生停工時，施工方損失的計算方法，利于出現停工并發(fā)生損失爭議時順利向發(fā)包方索賠。7、預防工程定金、保證金或預付款陷阱。有的發(fā)包方并不是真正想把項目建設完工，而是想利用施工合同騙取承包方的定金、保證金或預付款。因此，凡交納

13、工程定金、保證金或預付款的應采取防范措施以降低風險。防范措施有以下一些：（1）核實發(fā)包方是否存在，過往的資信狀況；（2）落實工程是否存在，是否辦理合法報建手續(xù)；（3）發(fā)包方是否已落實工程后續(xù)資金（此點對墊資承包尤為重要，以防止墊付的資金被套牢）；（4）要求發(fā)包方提供財產抵押或第三人擔保；（5）盡可能進行公證，并對發(fā)包方收取的工程定金、保證金、預付款由公證機關制作賦于強制執(zhí)行效力的債權文書。8、明確監(jiān)理工程師及雙方管理人員的職責和權限。網站首頁 新法規(guī)速遞 論文資料庫司法考試 律師黃頁法治動態(tài) 法律圖書網上書店法律人才在線數據庫 建設工程施工合同簽訂和履行的法律風險防范施工過程中，發(fā)包方、承包方

14、、監(jiān)理方參與生產管理的工程技術人員和管理人員較多，往往因相關人員職責和權限不明確或不為對方所知，造成雙方不必要的糾紛。合同中應明確列出各方派出的管理人員名單，明確各自的職責和權限，特別應將具有變更、簽證、價格確認等簽認權的人員、簽認范圍、程序、生效條件等約定清楚，防止無權人員隨意簽字。9、詳細約定違約情形及違約責任。工程施工合同就是發(fā)包方與承包方之間的法律，雙方必須嚴格遵守，一旦違約，就應承擔相應的法律責任。但在實踐中，很多工程承包合同無違約責任，或違約責任訂得不全面、不具體，無法操作。沒有違約責任的承包合同對雙方缺乏約束力，失去了訂立合同的意義。因此，必須將承擔或減免違約責任的條件、方式、時

15、間等寫明，以便日后履行。二、履行施工合同最常見的糾紛及其防范建設工程合同的履行，歸根結底就是三件事：工期、質量和價款，即工期要保證，質量要合格，價額要合理，這三點處理好了，就不會發(fā)生大的糾紛。1、工期問題。拖延工期的原因主要有：工地交付不合格，勘察不翔實導致地基處理復雜，施工中頻繁變更設計，業(yè)主資金短缺工程款不到位致使施工方怠工、停工，有些大型工程還可能出現幾個施工單位之間銜接、配合不順暢，而延誤工期。工期延誤將帶來一系列的問題。首當其沖的就是第三人責任。如果項目是商品住宅，就會涉及到向購房人交付的問題，推遲交房會產生一系列的索賠發(fā)生；如果是部分工程停工（比如土建工程），就會影響后續(xù)工程的進行

16、，會引發(fā)材料的品質變化，材料堆放的保管費用等等。此時施工方要開展以下工作：如果是施工方以外的原因導致施工無法進行，應及時向有關關聯(lián)方發(fā)函，提醒其采取相應措施以減輕停工帶來的損失；如果是因發(fā)包方未按期支付工程款等原因而主動停工，則需事先邀請律師共同分析停工是否是一個有力的措施，研究停工時享有的權利，決定停工后應分別向承包商發(fā)函提出復工條件，向上游、下游單位發(fā)函做好解釋工作。2、質量問題。造成工程質量問題的原因很多，一般有以下幾種：（1）設計缺陷引起的質量問題。工程設計是由發(fā)包方自己委托設計單位完成的，交由施工方執(zhí)行，這就存在一個責任承擔的問題。施工方應以圖紙執(zhí)行人的身份審核圖紙，并且要從施工合理

17、性和安全性的角度指出設計缺陷。（2）施工作業(yè)本身的問題。施工作業(yè)本身的問題經常發(fā)生在隱蔽工程，如果事后發(fā)現就明顯滯后了，這就要求施工方應將已經完成的隱蔽工程及時交付驗收，確保隱蔽工程質檢無誤再進行下道工序。施工方不能忽視施工組織方案，應當針對具體工程的特點量身定做施工組織設計方案。（3）質量保證體系。質量保證體系實際上是由一整套文件組成的。例如工地現場的材料管理體系，一些重點的、公共的工程或者對質量有特別要求的工程，需要雙方共同選擇一個中立實驗室做材料檢驗工作。除了選擇這個中立實驗室之外還要注意送檢方法，是在監(jiān)理工程師的監(jiān)督之下提取樣品封存送檢，還是由施工單位或者材料單位自己封存送檢，再交給各

18、方面檢驗報告，這二者之間的差異非常大。所以，工地管理問題是一個嚴格而科學的問題，應把它納入到質量保證體系中嚴格執(zhí)行。此外，還有工程的驗收、檢驗方法，在質量保證體系中也要作出規(guī)定。3、價款問題。價款糾紛實際上就是結算糾紛。在工地上經常會發(fā)生洽商、技術變更，但是有了洽商、變更不一定就會導致合同價款的改變。工程價款的結算必須要有證據的支持，證據的搜集要求工程雙方在工地現場特別注意將技術簽證轉化為經濟簽證。在工程簽證工作中應注意以下幾方面的問題：（1）凡是發(fā)生工程設計變更，均必須由發(fā)包方書面告知施工方，方可組織實施。施工方無權擅自對原工程設計方案進行變更，否則發(fā)包方有權對設計變更調整的工作量不予認可并

19、追究施工方的違約責任。（2）施工方必須按照施工合同約定的時間，向發(fā)包方或監(jiān)理單位提交已完工程量的報告并要求其簽收。若發(fā)包方未能按期定支付工程進度款，雙方又未達成延期付款協(xié)議，導致施工無法進行，則施工方可以停止施工，并由發(fā)包方承擔違約責任。在因發(fā)包方原因造成停工時，施工方一定要在合同約定的時間內向發(fā)包方書面發(fā)函并說明停工理由。（3）所有工期順延均必須由施工方向發(fā)包方書面提出具體要求順延的天數。施工方應在順延工期情形發(fā)生后14天內，就延誤的工期以書面形式向工程師提出報告。如果施工方僅僅是在函件中指出上述事實并提出要順延工期，但并未明確提出順延的天數，則工期仍無法順延。在現實中，不少施工方確實曾經針

20、對設計變更、甲供材不及時、甲方支付工程進度款不到位等情形向發(fā)包方或者監(jiān)理單位提出了工期順延的請求，但是并沒有明確提出順延的天數，這往往導致日后在訴訟過程中法院認定工期不應當順延而判罰施工方承擔高額逾期竣工違約金，致使施工方付出了沉重的代價，教訓尤為深刻。（4）發(fā)生合同價款調整的情形施工方應及時向發(fā)包方發(fā)函。施工方應在設計變更、政策性價款調整、工程造價管理機構的價格調整等發(fā)生后14天內，將調整原因、金額以書面形式通知發(fā)包方。如果施工方沒有在規(guī)定時間內書面通知發(fā)包方，則發(fā)包方有權不進行調整。（5）工程完工后施工方應及時向發(fā)包方提交竣工驗收報告并要求發(fā)包方簽收。施工方應注意竣工驗收備案表上載明的竣工

21、時間應與實際竣工時間保持一致，以免在日后的訴訟中發(fā)生竣工時間約定不明的問題而對施工方不利。在工程竣工驗收報告經發(fā)包方認可后28天（或者合同約定的其他時間）內，施工方應及時向發(fā)包方提交竣工結算報告，發(fā)包方拒絕簽收竣工結算報告的，施工方可以采取公證送達的方式提交。施工方如果未能在約定時間內向發(fā)包方提交完整的竣工結算報告，經發(fā)包方催促后14天內仍未能提供，則發(fā)包方有權根據已有資料自行進行審查，責任由施工方自負。4、慎重簽訂補充協(xié)議或會議紀要。補充協(xié)議或會議紀要是施工合同的組成部分，個別協(xié)議或紀要甚至對工期、質量標準、付款方式、結算方式、違約條款等合同條款進行了重大修訂，有時候往往就是憑一份關鍵的補充

22、協(xié)議或會議紀要而導致案件勝訴或敗訴，十分重要。如果在施工過程中需要與發(fā)包方達成補充協(xié)議、會議紀要或者應發(fā)包方要求出具書面承諾函時，應嚴格按照施工方內部的合同評審程序進行合同審核，及時將有關函件在簽字蓋章前送交施工方總部各部門進行審查，并報施工方高層領導同意，從而最大限度規(guī)避公司經營風險。5、注重法律文件的有效送達。一旦合作的雙方發(fā)生糾紛，任何一個細節(jié)都可能成為主張權利的障礙。看一家企業(yè)的管理水平，首先要看企業(yè)在履行合同過程中的簽證意識，尤其是送達的管理?？赡芤恍┦┕て髽I(yè)提交了很多工程量報告、停工通知等等，但只是交給了發(fā)包方，自己手上沒有留存提交了這些法律文件的證據，一旦對方不承認收到，施工方就

23、傻眼了。為了防范這一風險,可以采取以下的做法：（1）所有提交給發(fā)包方、監(jiān)理方的法律文書均一式兩份，一份交送達對方，另一份要求對方的有權簽認人簽字后留己方保存；（2）如果對方不愿意簽字，可以采用ems郵寄送達的方式，在備注中寫清楚郵寄資料的包含主要內容的文件摘要；（3）郵寄不能送達時或者比較重要的文件可以采用公證送達的方式。沒有有效的送達就沒有充分的權利，有效送達法律文書應當成為施工管理的重要內容。關于簽訂工程施工合同的若干注意事項它山之石 2009-10-01 14:19:30 閱讀648 評論2 字號：大中小 訂閱 . 作為工程承包商，關于合同的協(xié)商談判，很難處于有利地位。但未處于有利的地位

24、并不意味著面對待簽合同就無法再做任何努力，有些方面了解清楚或協(xié)商明確是可以爭取得到業(yè)主理解，盡量避免企業(yè)損失的。因此，在正式簽訂相關建設工程施工合同前，建議作為承包方，應對以下幾個問題盡量了解清楚或協(xié)商明確：一、 業(yè)主的主體資格及履約能力應充分了解：1、對業(yè)主主要應了解兩方面內容：主體資格，即建設相關手續(xù)是否齊全。如建設用地是否已經批準？是否列入投資計劃？規(guī)劃、設計是否得到批準？2、履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。上述問題，若我們的營銷人員在工程前期跟蹤的時候就已了解清楚，在即將簽訂合同時，一般就不再將此作為了解、關注的重點。二、 合同價款應明確，不宜使用模糊語言：1

25、、合同價款的填寫，應依據建設部建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法等法規(guī)規(guī)定，依據中標通知書中的中標價格在合同中約定。如將暫定價、暫估價、概算價等作為合同價款，事實上，等于未約定合同價款，是不合乎法律規(guī)定的，也容易使我方陷于不利地位。2、按現行投招標制度，施工單位的勞動保險費不計入標底，如果中標通知書未寫明合同價款是否包含勞動保險費，因此，建議在合同中明確合同是否已包含勞動保險費。三、工程預付款、工程進度款的支付額度與時間應避免模糊不清：1、工程預付款的支付額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來計算。應準確填寫業(yè)主向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。2、工程進度款的撥付應以業(yè)主代表確認的已

26、完工程量、相應的單價及有關計價依據計算。工程進度款的支付時間與支付方式可選擇：按月結算、分段結算、竣工后一次結算（小工程）等結算方式。四、質保金的返還時間應盡量爭取分項列明：關于質保金的返還，如果只簡單地約定“質保期屆滿后天內返還”，這種約定是很不明確的。因為根據建設工程質量管理條例等法規(guī)的規(guī)定，各分項工程的質保期是不一樣的，因此，建議在簽訂合同價款較高的工程承包合同時，應爭取與業(yè)主協(xié)商一致，在合同中重申法定（或約定）各分項工程質保期期限，同時，明確相關分項質保金的返還期限。五、工程量變更的程序及計價方式均應爭取明確：幾乎每項工程都會發(fā)生變更或用料變更。這種變更不但改變工程量，還會改變造價，如

27、果業(yè)主提供的合同文本中只有工程量變更的程序性條款，卻無計價方式條款，這種狀況容易引發(fā)扯皮。因此，在待簽的工程承攬合同中，應爭取明確工程量變更的計價方式，以利雙方執(zhí)行合同。如可在固定價格、可調價格、成本加酬金價格三種方式中，約定一種寫入合同。采用固定價格應注意明確固定價的種類。如：總價固定、單價固定，還是部分總價固定，以免履約過程中發(fā)生爭議。采用固定價格最好還把風險范圍、風險費用的計算方法約定清楚。可與對方約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。對于風險范圍以外的風險費用，還應約定調整方法。六、材料設備若是業(yè)主提供，應在合同或合同附件中細化供應方的相關責任與義務：應詳細填寫材料設備供應的具體內容、

28、品種、規(guī)格、數量、單價、質量等級、提供的時間和地點；同時，約定供應方承擔的具體責任；供應材料和設備的結算方法（可以選擇預結、現結、后結等方式）。七、對于業(yè)主違約責任的約定應爭取做到明確而易于計算：1、應約定業(yè)主對預付款支付、工程進度款支付、竣工結算違約應承擔的具體違約責任。違約金應約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，如約定不清，將會導致未來索賠困難。2、因業(yè)主原因停工是常有的現象，如在合同中未約定停工損失的計算條款，索賠時，承包方要證明其停工時的人員、設備、周轉材料的數量是非常困難的，因此，如果在合同中明確停工損失的計算方式，索賠的技術性問題將會變得非常容易解決。八、爭議解

29、決的管轄應盡量爭取公平合理：爭議的解決方式如果選擇仲裁方式，應注意明確地點及仲裁機構名稱，否則法律上將可視同為為未明確仲裁為解決爭議方式，由于仲裁收費、效率相對訴訟更有優(yōu)越性，因此，仲裁不失為解決爭議的個好辦法，但最好能爭取不選擇在業(yè)主所在地的仲裁機構仲裁。同樣，如果選擇訴訟方式，且是約定管轄，最好能不選擇約定業(yè)主所在地人民法院管轄，如能選擇原告所在地人民法院管轄最為理想。因為作為工程承包方，因違約而成為被告的幾率是極小的。八、工程簽訂施工合同十大注意默認分類 2010-06-25 21:56:50 閱讀193 評論1 字號：大中小 訂閱 .一、關于發(fā)包人與承包人：1、對發(fā)包方主要應了解兩方面

30、內容：主體資格，即建設相關手續(xù)是否齊全。例：建設用地是否已經批準?是否列入投資計劃?規(guī)劃、設計是否得到批準?是否進行了招標等。履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。2、對承包方主要了解的內容有：資質情況;施工能力;社會信譽;財務情況。承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。上述內容是體現履約能力的指標，應認真的分析和判斷。二、合同價款應注意：1、協(xié)議書第5條“合同價款”的填寫，應依據建設部第107號令第11條規(guī)定，招標工程的合同價款由發(fā)包人、承包人依據中標通知書中的中標價格在協(xié)議書內約定。非招標工程合同價款由發(fā)包人承包人依據工程預算在協(xié)議書內約定。”2、合同價款是雙方共同

31、約定的條款，要求第一要協(xié)議，第二要確定。暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。三、發(fā)包人工作與承包人工作條款應注意：1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。2、雙方所做工作的具體內容和要求應填寫詳細。3、雙方不按約定完成有關工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。四、合同價款及調整條款應注意：1、填寫第23條款的合同價款及調整時應按通用條款所列的固定價格、可調價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。2、采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發(fā)生爭議。3、采用固定價格必須把風險范圍約定清

32、楚。4、應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。5、對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。五、工程預付款條款應注意：1、填寫第24條款的依據是建設部第107號令第14條和大連市建設工程造價管理辦法第34條。2、填寫約定工程預付款的額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來計算。3、應準確填寫發(fā)包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。4、應填寫約定扣回工程款的時間和比例。六、工程進度款條款應注意：1、填寫第26條款的依據是合同法第286條、建筑法第18條、建設部第107號令第15條和大連市建設工程造價管理辦法第35條。2、工程進度款的撥付應以發(fā)包方代

33、表確認的已完工程量，相應的單價及有關計價依據計算。3、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結算、分段結算、竣工后一次結算(小工程)及其它結算方式。七、材料設備供應條款應注意：1、填寫第27、28條款時應詳細填寫材料設備供應的具體內容、品種、規(guī)格、數量、單價、質量等級、提供的時間和地點。2、應約定供應方承擔的具體責任。3、雙方應約定供應材料和設備的結算方法(可以選擇預結法、現結法、后結法或其他方法)。八、違約條款應注意：1、在合同第35.1款中首先應約定發(fā)包人對通用條款第24條(預付款)、第26條(工程進度款)、第33條(竣工結算)的違約應承擔的具體違約責任。2、在合同第35.2

34、款中應約定承包人對通用條款第14條第2款、第15條第1款的違約應承擔的具體違約責任。3、還應約定其它違約責任。4、違約金與賠償金應約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產生爭議。九、爭議與工程分包條款應注意：1、填寫第37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應達成一致意見。 2、如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構。仲裁不受級別地域管轄限制。3、如果選擇訴訟方式，應當選定有管轄權的人民法院(訴訟是地域管轄)。4、合同第38條分包的工程項目須經發(fā)包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。十、關于補充條款：1、需要補充新條款或哪條、哪款需要

35、細化、補充或修改，可在補充條款內盡量補充，按順序排列如49、50。2、補充條款必須符合國家、現行的法律、法規(guī)，另行簽訂的有關書面協(xié)議應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。九、住宅商品房開發(fā)項目成本費用估算一土地費用1 土地使用權出讓金土地評估拍賣價格的30%或以上2 土地出讓契稅出讓金3%二建安費用 810元/m2?1260元/m2含建設及基本安裝三前期費用中高檔樓盤約80元/m2?100元/m2 別墅約180元/m21 規(guī)劃設計費建安費3%2 設計招投標管理費總投資0.02%3 勘查費設計概算0.5%4 設計監(jiān)理規(guī)劃設計費2%5 施工監(jiān)理建安費1.4%6 施工證費7 規(guī)劃證費建安費0.

36、6%四配套費用 190元/m2?230元/m21 住宅配套費用用地紅線外2 大市政配套費含紅線外道路、上水、燃氣、電話等五其它費用1 管理費用 (建安+前期+配套)3%2 銷售推廣費用按銷售收入約1.53%計3 不可預見費用 (建安+前期+配套)3%或以上六營業(yè)稅費銷售收入6.1%1 營業(yè)稅銷售收入5%2 城市維護建設稅營業(yè)稅7%3 教育附加稅營業(yè)稅4%4 印花稅銷售收入0.05%5 交易管理費銷售收入0.5%杭州市即將實行所得稅預征：銷售收入的15%33%=4.95%七融資成本清單序號費用名稱取費標準1 土地使用權取得費附加1.1 國土契稅土地評估價格3%1.2 城市配套費凡公開招標、掛牌出

37、讓的土地，免城市基礎設施配套費。 1.3 拆遷管理費1.4 國土勘測費1.5 拆遷代辦費1.6 現狀實測費2 前期工程費中高檔樓盤約80元/m2?100元/m2 別墅約180元/m22.1 方案設計費多層1.8元/m2，高層2.2元/m22.2 水文地質勘察設計費多層3.1元/m2，高層3.6元/m22.3 施工圖設計費多層18-22元/m2，高層35元/m2，別墅100元/m22.4 施工圖圖審費多層1.8元/m2，高層2.2元/m22.5 基礎設施設計費2.5.1市政工程設計費多層1.8元/m2，高層2.5元/m22.5.2電信設計費 1元/m22.5.3有線電視寬帶設計費 0.4元/m2

38、2.5.4管煤/給水/給電工程設計費 3.4元/m22.6 施工用電供配電貼費 1.2 ? 2.7元/m22.7 測繪定點費+灰線驗費 0.85元/m22.8 曬圖費 0.5元/m22.9 編標費及委托編制標底費用 3.2元/m22.10 工程招標管理費 0.42元/m22.11 環(huán)保費/日照分析費 0.5元/m22.12 建筑地方高等教育費 12元/m22.13 人防費多層15元/m2 (舊城 10元/m2)2.14 商品房測繪費 0.8元/m2(住宅) 1.2元/m2(商業(yè)用房)2.15 白蟻防治費 1.6元/m22.16 散裝水泥專項基金墻改 10元/m23 建筑安裝工程費 810元/m

39、2?1260元/m23.1 建安成本多層800元/m2，高層1250元/m23.2 監(jiān)理工程招標費管理費多層0.1元/m2，高層0.14元/m23.3 土建工程監(jiān)理費多層8.4元/m2，高層10元/m23.4 土建工程質檢費多層1.5元/m2，高層2.1元/m24 基礎設施建設費 190元/m2?230元/m24.1 市政工程建設費多層70元/m2，高層100元/m24.2 市政工程質檢費多層1元/m2，高層1.5元/m24.3 小區(qū)供電工程費 22元/m24.4 小區(qū)給水工程費供水基金 15元/m2 接水 15元/m24.5 小區(qū)供氣工程費 14元/m24.6 有線電視寬帶工程費 6元/m2

40、4.7 小區(qū)路燈工程費雙路 64萬/公里單路39萬/公里4.8 小區(qū)綠化費 25?30元/m24.9 小區(qū)通訊通郵費 16元/m2十、工程審計詢問的小技巧一、信息交流時的技巧詢問最主要的功能是搜集信息。但是，信息的可靠性以審計師與被審計人之間的無障礙溝通為基礎，有效的交流最終取決于彼此的理解。下面是一些確保良好溝通關系的建議。1.詢問具體問題。要得到有用的審計信息，審計師就必須詢問具體的問題：“增加了什么成本?”“有節(jié)約成本的其它有效方法嗎?”“你認為如何改變程序才更有效呢?”缺乏對問題細節(jié)的追問，一般的或非具體的回答無助于識別核心問題或得到有意義的結論。2.注意沒說到的問題。即使被審計人能夠

41、很好地理解審計師的意圖，當接受審計師詢問時，也會在披露重要信息方面出現紕漏。有些人可能認為，回答一些沒有提到的問題浪費了審計師的時間，對審計師也不禮貌。3.運用非限定性詢問有助于減少誤解。非限定性詢問不能簡單的地用“是”或“不是”來回答。審計師既要鼓勵被審計人對問題提供全面完整的回答，也要讓被審計人有充分的時間作出答復。也許有必要向被審計方介紹一些審計問題的背景，以幫助他們判斷審計師需要的重要信息。4.提防沒有根據的假設。雖然運用假設有助于提高審計師判斷的效率，但錯誤的假設是產生誤解的主要根源。當審計師對過去提供準確可靠信息的被審計人詢問時，沒有根據的假設最容易發(fā)生。5.注意關鍵詞的含意。譬如

42、像“內部控制”這個關鍵詞，如果被審計方對這個詞的意思不完全清楚，就很容易產生誤解和混淆。二、沖突和誤解時的技巧當沖突發(fā)生時，審計師的態(tài)度至關重要：傲慢的態(tài)度或挑剔的語氣會逐漸毀掉技能高超的審計師。審計師必須牢記：在與被審計方對立的情況下，分出輸贏勝敗的想法是不合時宜的。解決沖突的唯一圓滿結果是妥協(xié)和合作，讓沖突雙方都感到這種結果符合他們的需要。當被審計方持批評、不合作或敵對態(tài)度時，審計師必須堅守審計師與被審計方的共同目標維護積極的工作關系和推動組織任務的圓滿完成。把注意力集中在審計目標上而不是障礙上，審計師就能在其他人不合作或持有敵意的情況下保持積極向上的行為。1.涉及具體事實的分歧。因為事實

43、容易獨立查證，事實上的分歧通常容易解決。處于這種情況，審計師的詢問主要應集中在收集需要證實或駁斥事實的信息上。一旦所有人都同意事實是正確的，這種分歧就解決了。2.涉及感知上的對立。對業(yè)務方法及程序提出建設性建議和忠告是審計師的職責所在。遺憾的是，有時審計師善意的建議被人理解成批評或責難。在審計查詢中，被審計方可能會用指責、抵制和尋找借口對詢問做出回應。如果被審計方表現不冷靜或對審計師進行指責，審計師必須用爭辯予以抵制。審計師應當有意詢問一些問題，并從根本上鏟除對審計師的指責。3.涉及性格的對立。通過觀察被審計人員的行為舉止和對問題的詢問，審計師就能識別出被審計人員所偏愛的工作方式并采取正確的步

44、驟改進他們之間的溝通及工作關系。熟悉各種不同的工作方式應當成為審計師解決對立問題工具箱中的重要工具。通過對于作方式的了解，審計師就能找到調整自己以適應他人的工作作風的方式。4.涉及價值觀的對立。如果對立由個人價值觀的不同引起，就沒有簡單的解決辦法。與涉及感知或個性差異不同，價值觀的對立不能通過調解和協(xié)商解決。事實上，對根本價值觀的詢問不會起到正面的作用，這種努力可能被視為好戰(zhàn)，使彼此間的合作關系更加緊張。盡管如此，價值觀的差異并不是交流的絕對障礙。我們大家每天都在與我們擁有根本不同信念和價值觀的人交往。價值觀的差異并不排除建立良好的工作關系在核心價值觀上取得一致。審計師應該承認并尊重這些差異。

45、三、有效傾聽的技巧聽到別人的話語未必是傾聽，傾聽意味著真誠地想理解說話者的意圖和詞的意義。這就需要作出努力并全神貫注。一旦審計師開始詢問，他或她必須以機警、安定和全神貫注的姿態(tài)，對聽到的回答表現出濃厚的興趣。1.有效地運用肢體語言。在與被審計人交談的過程中，審計師主要通過肢體語言表明沒有分散注意力。審計師必須特別注意不要讓外部的事情(譬如電話鈴聲、同事的交談聲或工作現場的其他活動)所干擾。一個容易分心走神或者在與被審計人員交談時翻閱材料的審計師，發(fā)出的信息就是被審計人的談話沒有受到應有的關注。2.身臨其境地傾聽談話。在審計詢問的過程中，被審計人說話的聲調、措辭和心情與其提供的信息一樣重要。這樣

46、，對被審計人員情緒的把握，能幫助審計師區(qū)別主要問題和次要問題。例如：某個被審計人員對每個月向管理部門的報告反復地表露出激動或苦惱情緒，實際上可能發(fā)出一種信號，表明那個報告的內容可能與重大問題有關。3.反射性聽取談話。反射性傾聽不是簡單地重復或鸚鵡學舌被審計人員的話，而是用審計師自已的話來表達被審計方的思想和意識的方法，千方百計核實談話人的意圖。通過對被審計人員觀點的核實，審計師就能弄清被審計人的真實含義和對該問題的真實感受。它主要適用于對包含重要審計問題或帶有情緒化的答復。4.心胸開闊地聽取談話。一個善于聽取別人談話的人，其最重要的品質是心胸開闊。帶著偏見進行審計詢問的審計師，其行為舉止就像瀏

47、覽雜志或報紙上介紹汽車廣告的汽車待購者，只關注自己所鐘愛的汽車品牌廣告，對其他的介紹卻視而不見。無論有意還是無意，被詢問人都會認為審計師只對某種特定信息敏感，從而據此調整他對詢問的答復。因此，被詢問人在回答問題時可能會限定、曲解，甚至隱瞞重要的審計信息。十一、特殊工程的造價管理停建、緩建工程由于建筑安裝產品沒有按照施工圖全部完成，因而它在工程結算的審核，工程變更的計價，材料賬款的管理等方面，與一般正常建設的工程相比，有較大的差別。因而做好停建。緩建工程的造價管理，具有特殊的意義。筆者想從以下幾個方面談談在實際工作中的體會一、首先做好工程停建。緩建后現場工程量的清理工程停建、緩建后已經完成的現場

48、工程量是一項重要的基礎數據，因為工程沒有按照施工圖全部完成，僅靠圖紙難以計算已經完成的工程量，所以做好現場工程量的清理是做好工程造價管理的重要、必須的前提?，F場工程量的清理包括現場已完實體工程量及預制半成品工程量兩個方面。為全球現場清理和統(tǒng)計，應根據設備、工藝、土建等不同的專業(yè)特點，設計不同的統(tǒng)計表格，實現數據表格化。對于復雜的、大型的裝置，對現場工程量進行純粹的文字描述是無法滿足工程造價管理需要的?，F場工程量清單必須按照工程量計算規(guī)則進行測量、統(tǒng)計，而不僅僅是一般實物量的簡單測量。二、及時進行工程變更的統(tǒng)計、認可工程變更包括設計修改和現場身份證，停建、緩建工程由于工程中途停止，一些工程變更尚

49、未來得及實施，特別是設計修改，這樣就需要對工程變更進行專項統(tǒng)計、認可。首先，現場管理人員應將所有的工程變更進行統(tǒng)計，對其中已實施或部分實施的，及時進行認可，對未實施的加以剔除。對已經實施的工程變更，還應說明是先變更后施工，還是先施工后變更，因為這兩種情況下的費用計算方法是不一樣的。先施工后變更，要讀取已經施工部分的費用，再讀取已施工部分的拆除費，還要加上變更部分的費用。而先變更，要讀取已經施工部分的費，還要加上變更部分的費用。而先變更后施工，僅只讀取變更部分的費用即可。根據我們對多個工程的統(tǒng)計，工程變更費用平均占工程造價的8%左右，這樣一來一去，費用相關較大。其次，對于減少工程量、以小代大等費

50、用減少的工程變更，現場管理人員應單獨統(tǒng)計，不要遺漏。因為施工企業(yè)為了自己的利益，對這些工程費用減少的變更，一般在結算時是不會主動拿出來的。三、認真完成結算審核與正常建設的工程相比，停建、緩建工程的結算審核要特別注意以下幾個方面。1、認真計算工程量正常建設的工程，其工程量計算一般依據施工圖即可。而停建、緩建工程的工程量計算，應支持“施工圖、工程量清理統(tǒng)計表、現場實物”三對照的原則，才能最終確定準確的工程量。應當把施工圖和工程量統(tǒng)計表相互對照，準確計算。由于停建、緩建工程的特殊情況，工程造價管理人員還應經常深入現場，才能有效保證工程量計算的準確性和結算審核的質量。2、深入開展定額研究，準確確定分部

51、分項同工程的費用定額子目是反映按照施工及驗收技術規(guī)范，完成一個分部分項工程的直接費用。而停建、緩建工程中，有許多分部分項工程的正常工序沒有完成，這樣就不能計取一個定額子目的全部直接費用。由于這種情況在停建、緩建工程中十分常見，因而對定額進行深入研究，準確確定未完工序的分部分項工程的直接費用是十分必要的，下面舉一個例子。全統(tǒng)定額中熱交換器水壓試驗是按固定管板式熱交換器測算的，浮頭式熱交換器的水壓試驗按相應容積固定管板式熱交換器水壓試驗子目乘以系數1.3，即定額直接費加30%。按照施工及驗收技術規(guī)范，固定管板式熱交換器的水壓試驗包括殼程試壓及管程試壓，也就是說，固定管板式熱交換器的水壓試驗子目，包

52、括了這兩個完整工序的直接費用。浮頭式熱交換器的水壓試驗一般包括管束試壓、管程試壓及殼程試壓，同樣，浮頭式熱交換器的水壓試驗只做了管束的水壓試驗，管程、殼程的水壓試驗還沒有來得及做，這時該怎樣計取費用呢?通過對比固定管板式和浮頭式熱交換器的水壓試驗的工序，可推知，浮頭式熱交換器水壓試驗的直接費用較固定管板式增加的30%，是增加的管束的水壓試驗費用。因而浮頭式熱交換器只做了管束的水壓試驗時，應按相應容積固定管板式熱交換器水壓試驗子目的30%計取費用，而不應計取這個子目全部費用。3、密切結合施工合同，具體問題具體分析施工合同的許多協(xié)議條款是按正?？⒐た紤]的，而停建、緩建工程沒有最后完成，這時協(xié)議條款

53、中的約定事項怎么處理、執(zhí)行?應作為一個專門問題，按照國家現行有關政策、法規(guī)，與施工企業(yè)進行認真的協(xié)商、談判，具體問題具體分析，以全球工程結算的順利進行。四、應注意做好施工組織設計的批復，交工技術資料的驗收等基礎工作。施工組織設計和交工技術資料也是計算工程造價的重要依據之一。在對施工組織設計進行批復和對交工技術資料驗收存檔時，現場管理人員應及時與工程造價管理人員取得聯(lián)系。特別是有些施工合同的協(xié)議條款中，甲乙雙方約定對技措費、現場簽證和設計變更、調遣費等實行總額一次性包死，這樣以來，現場管理人員可能認為這幾項費用已經總額包干，施工組織設計怎么批復無所謂，于是草率從事。而一旦工程停建。緩建，這三項費

54、用要根據具體情況進行核算時，由于施工組織設計批復意見含糊不清，會造成甲乙雙方不必要的扯皮和資金流失。因而現場管理人員在對施工組織設計進行批復時，應和工程造價管理人員一起，仔細斟酌，既要保證技術可行，又要本著經濟觀點，從降低工程造價出發(fā)，對批復意見反復推敲，并盡可能具體、細化，對不必要的措施堅決加以取消，以名留下后患。對停建、緩建交工技術資料存檔前的驗收，是目前建設單位容易忽視的一個問題。建設單位管理人員可能認為工程已經停止，交工技術資料是否齊全、真實無所謂。交工技術資料中反映了工程實體上許多看不見的、隱蔽性的內容，是計算工程造價的重要依據之一。我們經常看到許多交工技術資料中寫到：除銹達到st2

55、級，現場管理人員認為他們已保證了除銹質量，而工程造價管理人員在計算工程造價時就遇到難題了，到底是除輕銹、中銹還是重銹，是人工除銹還機械除銹，這些不同的除銹方式和銹蝕等級，套用的定額子目是不一樣的，其費用相差也較大。因此，現場管理人員必須和工程造價管理人員一起，對交工技術資料進行認真的驗收，不能往檔案室一放完事。對在資料中弄虛作假的，必須堅決加以糾正。同時，資料反映的內容和語言描述，應能滿足計算工程造價的需要。這些基礎工作應引起建設單位的高度重視，只有夯實了基礎工作，才能做到防范于未然，有效控制工程造價。五、重視材料賬款的管理這里所說的材料賬款的管理是指基本建設中材料賬款的平衡，用一個簡章的算式

56、表達為：甲供材料總金額=結算中材料費+退料金額。對于停建、緩建工程來說，建設單位供應的材料，往往只有一部分用到工程實體上，其余有一部分用到工程實體上，其余不少材料要退還給建設單位，這時要特別注意材料賬款的平衡。以上只是與同行們交流我們在實際工作中的幾點體會，主要是停建、緩建工程的造價管理中，與正常建設工程不同的、值得注意的問題。其實，從廣泛意義上講，工程停建、緩建后，已完成資產的防護、處理，未安裝設備、材料的保護、調劑，以及尚未履行的物資定貨合同的善后等，都是停建、緩建工程造價管理的內容，由于篇幅所限，這里就不再贅述。十二、標底、投標報價和成本之間關系我國招標投標法第四十一條第(二)款規(guī)定中標人的投標應當符合“能夠滿足招標文件各項要求，并且經評審的投標價格最低，但是投標價格低于成本的除外?！边@個“成本”的概念是什么，如何在招標投標時判定某一投標價格低于成本?標底、投標報價、成本之間的關系是一個什么樣的關系?這些問題以前總是被忽視，但確實是比較重要的問題。一、我們要明確在建筑市場中實行招標投標制度所要達到的主要目標。在建筑市場中采用招標投標方式，最明顯的表現就是建筑產品供給者(即施工企