商業(yè)地產(chǎn)評估研究轉(zhuǎn)載

1、商業(yè)地產(chǎn)評估研究轉(zhuǎn)載商業(yè)地產(chǎn)評估研究轉(zhuǎn)載2011 年11月20日商業(yè)地產(chǎn)評估研究商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等 經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要只用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主 要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、 專賣店、倉儲商店等。廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包 括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。我們今天主要討論狹義的商業(yè) 地產(chǎn)的評估，也就是商場和店鋪的評估。我們大家都評估過商業(yè)物業(yè)，有大的商場，也有小的店鋪。在 現(xiàn)場勘 查和評估過程中，我們可以發(fā)現(xiàn)，相對于住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)來說，商業(yè)地 產(chǎn)的價值

2、評估考慮到的影響因素是最多的，遇到的情況也是最為復(fù)雜的。下面，我從商業(yè)地產(chǎn)的特點分析出發(fā)，大家討論一下 現(xiàn)場勘查和評估 中需要注意的一些事項，提出評估商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)采用的幾種方法，并對一些具有 代表性的商業(yè)地產(chǎn)的評估難點和技術(shù)路線提出探討性意見。一、商業(yè)地產(chǎn)特點1、收益性商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收 益和獲利方式大致分為兩類：（1）是房地產(chǎn)開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類 商業(yè)地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)分散、體量小及經(jīng)營檔次在 中檔以下，這種商業(yè)地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格單方上講屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要 獲取開發(fā)利潤；（2）是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營

3、、出租給他人 經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)地產(chǎn)。2、經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣在同一宗商業(yè)地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營業(yè) 態(tài)和內(nèi)容，例如 一部分經(jīng)營商業(yè)零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等 不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其 不同的經(jīng)營內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容分別進(jìn)行估價測算，例如采用收益時應(yīng)在 市場調(diào)配分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的收益水平，并以各種商業(yè) 經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。3、出租轉(zhuǎn)租多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)往往是銷售給個體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地 產(chǎn)出租給別人經(jīng)營或自營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租

4、給第 三者，造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚 產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估，避免有 的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托評估。4、裝修高檔且復(fù)雜為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)通常會有相對高檔的裝 修，而且形式各異。估價時需要準(zhǔn)確單獨估算其價值。另外，商業(yè)用房裝修升 級快，對有些經(jīng)營者而言，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，為了保持或建 立自己的經(jīng)營風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會重新裝修。因此在估價時應(yīng)該充分分析 現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影 響。5、垂直空間價值衰減性明顯商業(yè)地產(chǎn)

5、的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說， 商業(yè)物業(yè)的價值以低層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊）， 向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為低 層對于消費者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具， 而向上的樓層需要借助交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。、現(xiàn)場勘查時需要注意的事項對于商業(yè)地產(chǎn)，我們在 現(xiàn)場勘查的時候要特別注意。因為商業(yè)地產(chǎn)的 實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況都會影響到其價值。1、實物狀況（1）建筑結(jié)構(gòu)和建成時間建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)較多，鋼結(jié)構(gòu)的比較少。多年評估下 來，一般一些沿街的小店鋪是混合結(jié)構(gòu)的居多；商場則以

6、鋼混結(jié)構(gòu)居多。一般 來說配置電梯的商業(yè)地產(chǎn)一般都是鋼混結(jié)構(gòu)的。這些，我們在房地產(chǎn)權(quán)證或者 交易中心的登記簿信息中可以查到。建成時間：建成的時間也很重要，這關(guān)系到建筑物的可使用時間，以 及維修費用的多少。（2）空間布局空間布局包括兩個方面：A整體建筑物內(nèi)部的空間布局，待估商業(yè)地產(chǎn)在整體建筑物中所處的 位置。樓梯和電梯的布置，著重考察建筑物內(nèi)部人流的流動方式。B另一個就是待估商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部的空間布局。是否有利于柜臺、貨架 等的布置？出入口的位置，是開在建筑物內(nèi)部的，還是開在街道上的？這些都 會對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)生影響，進(jìn)而也會影響到商業(yè)物業(yè)的價值。另外，一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，其內(nèi)部空間能否

7、靈活的間 隔對其收益產(chǎn)生較大的影響。因此，對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估價時空間布局的考察很 重要。（3）樓層通常狀況下位于底層的商業(yè)用房價值要高于其他樓層的商業(yè)用房。如 根據(jù)一般的估價實踐，大型商業(yè)大廈二層的價格可能是底層價格的50%-80%三層為底層的40%-60%然而對于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪，二層價格可能只有底層 的35%-50%我們現(xiàn)在評估大多都是 2層、3層和4層分別取1層的70% 60%50%但是如果有自動扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將 大大縮小。這個主要是估價師 現(xiàn)場勘查，2層、3層和4層的交通便利程度，以 及樓層差異對人流的影響程度。（4）凈高商業(yè)地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏

8、低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng) 營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高。 但是，還有一種情況，就是有些商業(yè)用房超過 5.5米，使用者可以隔層增加使 用面積的，我們要考慮到其收益的增加，進(jìn)而會影響到商業(yè)地產(chǎn)的價值。（5）面積根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異，商業(yè)經(jīng)營要求的不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營面 積會存在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營面積一般需 5000平方米以上，超級市場 500平方米以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估 價時應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對面積的不同要求。（6）設(shè)施設(shè)備主要是電梯、空調(diào)、新風(fēng)等等設(shè)施設(shè)備對商業(yè)地產(chǎn)的影響。（7）裝修裝修分別商業(yè)地產(chǎn)外立

9、面的裝修，內(nèi)部公共空間的裝修，這些都會影 響商業(yè)地產(chǎn)的建筑品質(zhì)。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營空間內(nèi)的裝修，我們可以適當(dāng)考慮，特別是在做 抵押評估時，我們不能對其裝修作價評估。2、權(quán)益狀況（1）所有權(quán)或都使用權(quán)情況土地所有權(quán)狀況和土地使用權(quán)情況： A 土地的用途是什么。目前做了很多的商業(yè)物業(yè)，土地的用途各種各樣，有商業(yè)的、辦公的、工業(yè)的、住宅的我們評估的時候要看清楚，土地的法定用途到底是什么。B 土地的來源是什么是國有土地還是集體土地。如果是國有土地，那么其使用期限還有多長。房屋所有權(quán)狀況：房屋的所有權(quán)人是不是委托方，如果不是委托方， 那么在抵押評估時需要產(chǎn)權(quán)人出具同意委托人將該物業(yè)進(jìn)行抵押的股東會決議

10、書。（2）他項權(quán)利設(shè)立情況他項權(quán)利的設(shè)立情況主要是影響我們評估的抵押價值。在抵押評估時， 我們要去交易中心查閱該商業(yè)物業(yè)的抵項情況。（3）限制情況建筑物的限制情況，可以到房地產(chǎn)交易中心查詢。主要就是一些法院 封查信息等。（4）出租或者占用情況出租情況：租金、租期。根據(jù)租期的長短。如果是租期短于一年，我 們在評估的時候可以不考慮。如果租期長于一年，我們在評估時則要考慮租憑 情況的影響，分租期內(nèi)和租期外兩個階段進(jìn)行評估。（5）其他特殊情況其他一些特殊情況，我們也要考慮到。如，我們做的，工業(yè)用地上的 建筑改用為錦江之星，經(jīng)營人可以從政府獲得同意改變用途的批文。城市中心 的工業(yè)用地上的工業(yè)廠房改建為辦

11、公及商鋪，上海市經(jīng)委會有同意其改變性質(zhì) 作為創(chuàng)意地產(chǎn)的文。這些我們在評估也要考慮到。3、區(qū)位狀況（1）位置狀況坐落、方位、與重要場所的距離、臨街臨路狀況、朝向、樓層等影響商業(yè)地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高， 商業(yè)地產(chǎn)的價值越高。對于一般的商業(yè)地產(chǎn)，A首先要確定的就是它處于哪一 級商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度；B要確定商業(yè)地產(chǎn)所處商業(yè)區(qū)的具體位置，因為在同一商業(yè)區(qū)中主道上的商業(yè)地產(chǎn)比相距僅數(shù)米遠(yuǎn)的 側(cè)道上的商業(yè)地產(chǎn)價值可能要高出許多，而在同一幢商業(yè)地產(chǎn)中，首層入口處 附近的商鋪出租的租金要遠(yuǎn)高于其他位置的商鋪；C分析所在區(qū)域商業(yè)集聚度、經(jīng)營差異化程度、人流量

12、、消費結(jié)構(gòu)、消費檔次等。臨街狀況也是我們評估時現(xiàn)場勘查的重點：商業(yè)地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布情況對其價值產(chǎn)生加大的影響，在一條路上相距數(shù)米 范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬 越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)地產(chǎn)價值的提高。例如，多面臨街 的沿街角商鋪比一邊臨街的商鋪價值高，與道路齊平臨街的商鋪比略有凹入的 商鋪價值高，但是注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)地產(chǎn)如果沒有足夠的緩 沖余地，對于其經(jīng)營也是不利的，因為這樣將影響購物人流的出入。還要看看 商鋪前面有沒有什么影響臨街情況，我做的一個青浦區(qū)華科路的沿街商鋪，有 部分商鋪靠近橋，引橋高于商

13、鋪地平，影響了商鋪的臨街性。這些要進(jìn)行價值 減損處理，而且要在特殊事項和變現(xiàn)能力分析中寫清楚。（2）交通條件道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。交通的通達(dá)度對商業(yè)地產(chǎn)的價格具有很大影響，商業(yè)地產(chǎn)估價時要從 兩方面考慮交通條件。A顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通 的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔，以及公交線路連接 的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮停車場地問題；B經(jīng)營者方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度。道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)地 產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體，

14、例如某大型商場，由于新建的地鐵線路的一個出口就在商場內(nèi)，雖然地鐵直接 給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的 正常購物環(huán)境，因此，公共交通的影響要認(rèn)真地調(diào)查區(qū)分。(3) 環(huán)境狀況自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。(4)外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施?？偨Y(jié)出，人流量情況，是不是能留住人。三、商業(yè)地產(chǎn)常用估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，商業(yè)地產(chǎn)估價可以選擇收益法、市場法、 成本法等。為準(zhǔn)確評估商業(yè)地產(chǎn)市場價值，基于商業(yè)地產(chǎn)的收益性特點，在商業(yè) 地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對于成 本法，可以選用，但一般不宜作為主要方法。市場比較法：我們在

15、做的時候主要就是要注意可比案例的選擇。案例 是否可比是很重要的。選取的案例與估價時點不要超過一年，樓層、結(jié)構(gòu)相同, 面積相差不要太大，臨街情況不要相差太大。收益法：我們主要注意市場租金的選取，現(xiàn)在我們的市場租金也是用 市場比法做出來的，比較有理有據(jù)。特別要注意的是租賃合同的租金，我們拿 到委托方提供的租賃合同，我們要有合理的判斷，對于一些明顯高于市場情況 的租金，我們不能按合同來計算。因為這種租賃關(guān)系是很不穩(wěn)定的，租客很容 易選擇替代的商業(yè)的物業(yè)來減少成本。如果我們不按租賃合同計算，那么，我 們要在評估報告中寫清楚，我們不按其計算的理由。1、收益法商業(yè)地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所

16、以收益法是商業(yè) 地產(chǎn)估價最常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測 算是商業(yè)地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商 業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待。最一般的公式：V=式中：V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格，通常稱為現(xiàn)值；A房地產(chǎn)的未來凈運營收益，通常簡稱凈收益；Y房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）；n房地產(chǎn)的收益期限，是從估價時點開始計算的未來可以獲得收益的年限。2、市場法商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比例比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，較易 獲得比較實例，所以在商業(yè)地產(chǎn)估價時，市場法也可以是一種常用方法。另外， 在用收益法評估商業(yè)地產(chǎn)的客觀租金時，也可用市場比較法進(jìn)行租金的測算。比準(zhǔn)價

17、格二可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)X市場狀況修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)3、成本法在有些估價業(yè)務(wù)中，由于市場交易 資料的缺乏，例如熱點區(qū)域大多商 業(yè)地產(chǎn)是只租不售的，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，也會用到成 本法作為輔助方法。成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值二重新構(gòu)建價格-建筑物折舊其中適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)開發(fā)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利 息+銷售稅費+開發(fā)利潤適用于新建成投產(chǎn)的建筑物的基本公式:新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+ 銷售稅費+開發(fā)利潤適用于新開發(fā)的土地基本公式：新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)

18、土地的成本+ 土地開發(fā)成本+管理費用+ 銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤四、商業(yè)地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理商業(yè)地產(chǎn)評估在總體技術(shù)方法思路上雖大體一致，但在具體技術(shù)路線 的選擇和處理上有各自的特點。下面對不同情況下以抵押貸款為目的的商業(yè)地 產(chǎn)進(jìn)行評估的技術(shù)路線及難點處理進(jìn)行簡要說明。1、不同經(jīng)營方式商業(yè)地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理（1）出租型商業(yè)地產(chǎn)出租型商業(yè)地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業(yè)地產(chǎn) 主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等。出租型商 業(yè)地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進(jìn)行估價。采用收益法關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié) 束兩種情況

19、。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益，但如果租賃 協(xié)議中的租金明顯過高或過低時，在以抵押評估為目的的前提下，就應(yīng)該遵循 謹(jǐn)慎原則，不宜采用明顯過高的租金而應(yīng)采用正常市場租金，對于過低的租金 則應(yīng)采用。租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市 場求取待估商業(yè)地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。 因此是否存在租約限制對準(zhǔn)確測算出租型商業(yè)地產(chǎn)價值非常重要。采用市場法對出租型商業(yè)地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩個方面：直接求取 商業(yè)地產(chǎn)價格；求取商業(yè)地產(chǎn)租金，在利用收益法測算商業(yè)地產(chǎn)價格交易實 例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影 響商

20、業(yè)地產(chǎn)價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須要詳細(xì)了解待估商業(yè)地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況，經(jīng)營業(yè)態(tài) 和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。此外在交易實例的選擇時還應(yīng)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的交易形式、價格（租金） 內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下 的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件。 即回報率與回報年限。類似這種實例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用。如果 一定要用，必須針對回報率和回報年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的 租金，有的包含管理費、水電費等，或者收取了押金，而有的則沒有。

21、而租賃價格中稅費的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任歸屬，租賃期限的長短、租金的支付方式 及違約責(zé)任等都對租賃價格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。（2）運營型商業(yè)地產(chǎn)運營型商業(yè)地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商 場等這類商業(yè)地產(chǎn)評估方法的選擇要受收集的 資料情況的影響。 可收集的正常市場交易價格、租金、位置等信息：優(yōu)先選用市場比 較法和收益法兩種方法進(jìn)行評估。 對于某些熱點區(qū)域，市場買賣交易很少，多用于出租，這時無法收 集到足夠的市場法可比實例。針對這種情況則應(yīng)收集估價對象的取得成本，運 用成本法和收益法進(jìn)行評估。在采用成本法時，對于估價對象土地取得成本可以選擇用市場比較法 評估的應(yīng)優(yōu)先選

22、用市場比較法，基準(zhǔn)地價法次之。對于建筑物成本則應(yīng)根據(jù)估 價對象的結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)備 、設(shè)施情況等求取。另外，在采用收益法評估時，當(dāng)難以獲得第一手租金 資料，對于這類 估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費用-財務(wù)費用-銷售費用-商業(yè)利潤。但實際操作 中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的判斷，一 般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)地產(chǎn)的凈收益。2、不同規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理（1）整幢商業(yè)地產(chǎn)估價在實際的商業(yè)地產(chǎn)估價中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價的情況相對而言比較 少。對整幢商業(yè)地產(chǎn)估價

23、時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、 類型、收入水平差異等；其次要了解同層商業(yè)地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布 影響因素；最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金 及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法和市場 法。如很難找到可比較的市場買賣實例，或者酒店等大型經(jīng)營性物業(yè)，將選用 收益法和成本法進(jìn)行評估。（2）整層商業(yè)地產(chǎn)估價整層商業(yè)地產(chǎn)評估，一般可采用市場比較法或收益法進(jìn)行，但通常情 況下整層出售或出租個案遠(yuǎn)少于單個商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商 業(yè)地產(chǎn)出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商 鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)地產(chǎn)的價格往往成為估價的難點。雖然整層商業(yè)地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群體定位不同，二者在市場 價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一 致。但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關(guān)系，對某個具體的鋪位價格而言， 在數(shù)量上與整層商業(yè)地產(chǎn)均價間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場 調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)地產(chǎn)的價格。（3）同層商業(yè)地產(chǎn)不同鋪面評估對于同層商業(yè)地產(chǎn)多個鋪面進(jìn)行評估時，可先評估出一個鋪面的價格, 其余鋪面價格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價結(jié)果。但是，這種技術(shù)處理方式 要求對同層商業(yè)地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)