商業(yè)銀行不良貸款抵押物處置現(xiàn)狀及對策研究

1、精心整理商業(yè)銀行不良貸款抵押物處置現(xiàn)狀及對策研究當前，我國經(jīng)濟增速下行明顯，行業(yè)風險、區(qū)域風險疊加，信用風險突出，銀行業(yè)經(jīng)營面臨的形勢十分 嚴峻。與此同時，銀行不良貸款快速、大幅上升，很多銀行被動成為“房東”，手中掌握的抵押物也越來越多， 但抵押物處置執(zhí)行的進展卻十分緩慢，有些抵押物即使產(chǎn)權清晰、狀況良好也很難處置，很多時候銀行迫不得已，只有通過資產(chǎn)轉讓或核銷方式來化解不良貸款，導致銀行正常經(jīng)營受到一定的影響，營業(yè)利潤也受到較大侵蝕。一、不良貸款抵押物處置時存在的主要困難目前，抵押物在執(zhí)行中遇到的障礙主要有以下幾種情況：（一）抵押人、借款人失聯(lián)或不配合，人為拉長抵押物處置時間當?shù)盅嘿J款逾期且催

2、收進展緩慢、 銀行不得已進行訴訟并通過法院處置抵押物時， 抵押人往往以種種理由推 脫、搪塞，很不配合，或者試圖通過各種途徑阻礙司法執(zhí)行， 拖延抵押物的處置。 例如：拒絕簽收法院相關文書， 導致銀行存處置環(huán)節(jié)需要進行公告， 或者不斷向法院提出異議或上訴來拖延處置時間， 進而影響抵押物的處置效 率。（二）抵押物非貸款銀行首封，需要首封法院推動才能進行司法拍賣由于多種原因，一些借款、擔保企業(yè)在銀行的抵押物往往被多家執(zhí)法機構查封，如果抵押物被他人首封，抵I押銀行即使抵押手續(xù)完備也不能獨立推動司法拍賣。此外，個別債務人為了在后期處置中掌握一定的談判權，在風險暴露前就采取措施對抵押給銀行的抵押物進行惡意查

3、封。商業(yè)銀行對此些情況反響不斷。（三）抵押物土地、房產(chǎn)被分開抵押，需與其他抵押權人合并處置由于抵押手續(xù)不夠規(guī)范，一些借款人在取得土地證后將土地抵押給甲銀行，用甲銀行的貸款進行項目建設， 待項目建成后，又將辦妥產(chǎn)權證的房產(chǎn)抵押給乙銀行，在乙銀行辦理貸款，一旦借款人發(fā)生風險，無論是甲銀行 還是乙銀行都將無法單獨處置抵押物。頁腳內容精心整理（四）抵押物拍賣變現(xiàn)時，法院對銀行受償范圍進行了限定主要表現(xiàn)為以下兩方面：一是受償范圍僅限于房產(chǎn)登記部門登記的債權金額，包括利息或實現(xiàn)債權的費用；二是表現(xiàn)為即使房地產(chǎn)價格有所上漲，僅能就當時登記的債權受償，且受償金額不能超過授信時的評估價格。（五）抵押物上附有租賃

4、，從而給正常拍賣造成障礙銀行貸款的抵押物上通常會附有租賃合同，由于法律上有“買賣不破租賃”的規(guī)定，即：如租賃合同發(fā)生在 借款人向銀行借款前，或租賃合同是經(jīng)銀行同意的，即使抵押物進行拍賣，此前的租賃合同仍然有效。該項規(guī)定 保護了承租人的權益，但也為一些抵押人為阻止銀行處置抵押物而編造虛假租賃提供了空間。（六）抵押物為唯一居所或有人居住，法院一般不支持推動執(zhí)行I F 對于住宅進行抵押的貸款，可能會遇到抵押人用唯一居所抗辯執(zhí)行的問題。例如，曾有一名客戶，其貸款抵押物 為一套別墅，但在執(zhí)行時，由于被執(zhí)行人提出，該抵押物為其唯一居所，即使該房產(chǎn)為別墅，借款人有較強經(jīng)濟 實力，法院也不支持推動執(zhí)行。此外，

5、法院在執(zhí)行中，對有人居住的抵押房屋，不管是其他民間借貸債務人或是 租賃戶，甚至抵押房屋中存有物品，法院大多不愿推動執(zhí)行拍賣。二、加快抵押物處置的主要途徑針對上述問題，商業(yè)銀行應加強與當?shù)卣?、法院和債務人溝通，努力尋找解決途徑：（一）約定逾期貸款訴訟文書的合同送達條款針對近期出現(xiàn)頻率越來越多的逾期貸款當事人失聯(lián)或者拒不配合，致使法院訴訟文書難以送達的實際情況，銀行應在貸款合同和抵押合同上明確約定，若貸款逾期銀行選擇訴訟時法院訴訟文本的送達途徑、送達方式和送達地點，加快訴訟進程，提高訴訟效率，推動抵押物的處置進度。（二）對非首封的抵押貸款或疑難問題要主動反映、積極溝通從銀行自身來說，發(fā)生風險后應

6、采取快訴、快封，爭取首輪查封，對于執(zhí)行中需要政府、其他查封人或抵押人配合才能推動執(zhí)行的，要加強與法院和相關當事方的溝通。對抵押物非首封難以執(zhí)行的問題，商業(yè)銀行應統(tǒng)一向監(jiān)管機關（如當?shù)劂y監(jiān)會、人民銀行、銀行業(yè)協(xié)會等）報告，請監(jiān)管部門出面與司法機關溝通，甚至可以請監(jiān)管頁腳內容精心整理部門以提案的形式提交人大或政協(xié)，以期盡快解決首封法院怠于推動執(zhí)行的問題。當前，商業(yè)銀行應主動與基層法院溝通，講究溝通效率，爭取理解和支持，從基層法院的層面來加快非首封抵押物的執(zhí)行。（三）審慎辦理附有租賃的抵押貸款商業(yè)銀行在辦理附有租賃的抵押貸款時，應該對租賃合同仔細甄別、審慎辦理。在貸款時，除了對相關當事 人告知外，在抵押合同中還應對抵押人后續(xù)對外租賃時設置一定的約束條款。對抵押物上租賃事實的確認， 除了通過租賃合同鑒定外，可通過租金支付交易、是否納稅等進行確認。司法執(zhí)行中可一并對租金進行查封以維護銀 行利益。在抵押物的拍賣過程中，積極做好抵押物的營銷，包括對承租人的營銷，也是提高拍賣成功的關鍵因素。（四）對于唯一住宅作為抵押物的抵押貸款要有所限制商業(yè)銀行在為客戶辦理住房抵押貸款業(yè)務時，一方面，要盡量避免出現(xiàn)唯一住宅抵押的問題，應要求授信申請人在申請貸款時提供有不低于兩套居所的證明，并書面承諾在抵押貸款還清前不得轉讓，并明確約定，轉讓第二居所