商業(yè)廣場收支測算1

1、商業(yè)廣場（10萬mJ物業(yè)管理收支測算、測算編制的說明1、本測算按未來運(yùn)作的模式，保潔、外墻清洗、消殺、垃圾清運(yùn)、電梯維保、空 調(diào)水處理等對外發(fā)包管理。2、保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防通道門禁系統(tǒng)、消防及廣播系統(tǒng)、服務(wù)及管理標(biāo)識（含百 貨內(nèi)部標(biāo)識）、停車場設(shè)施、高空作業(yè)車及垃圾運(yùn)輸車等已作為初始投入 ，按 5年分?jǐn)偟匠杀局小?、 考慮超市、餐飲等業(yè)種的運(yùn)營特點(diǎn)及招商的靈活便利，負(fù)二層及六七層空調(diào)擬 采用吊頂式水冷柜機(jī)，由商戶自行控制供給及日常保養(yǎng)維護(hù) ，自行承擔(dān)運(yùn)行電 費(fèi)，我司只收取冷卻塔及水泵等公用設(shè)備折舊、維護(hù)費(fèi)用及相應(yīng)運(yùn)行電費(fèi)。4、 根據(jù)商業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)和購物中心整體形象需求 ，擬加重購物中心舒適、美觀

2、氛圍 營造，主題景觀的設(shè)計(jì)，及其五一”、國慶、圣誕、春節(jié)等節(jié)日氣氛裝飾、景 觀設(shè)計(jì)。5、外墻墻體廣告及電子屏幕廣告，由于面積及具體形式、電子屏幕選型等暫不確 定，測算可變程度將比較大。6、鑒于建筑外立面具體設(shè)計(jì)、裝飾形式、質(zhì)材，內(nèi)裝修形式及質(zhì)材，機(jī)電設(shè)計(jì)、 選型、具體參數(shù)，商戶的具體面積分割等等尚不確定，本測算有不周之處，費(fèi) 用項(xiàng)目及數(shù)字不盡準(zhǔn)確，應(yīng)以具體運(yùn)作數(shù)字為準(zhǔn)。、支出預(yù)算基本分?jǐn)傎M(fèi)用預(yù)算序號費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算公式及內(nèi)容月費(fèi)用年費(fèi)用（萬1員工工資工資標(biāo)準(zhǔn)見附表一 （1年按13個月算）246700.00320.712工資附加標(biāo)準(zhǔn)見附表一（伙食補(bǔ)貼及社保）67725.0081.273獎勵基金按月工

3、資總額2個月計(jì)算41116.6749.344加班工資5%員工月工資12335.0014.805服裝費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表一17375.0020.856員工培訓(xùn)10000.0012.007辦公費(fèi)（按月預(yù)計(jì)）10000.0012.008電話費(fèi)8部電話機(jī)4000.004.809清潔費(fèi)分包162000.00194.4010垃圾清運(yùn)費(fèi)（按月預(yù)計(jì)）2000.002.4011化糞池清運(yùn)費(fèi)（按月預(yù)計(jì)）1000.001.2012消殺費(fèi)（按月預(yù)計(jì)）2000.002.4013外墻清洗費(fèi)每年一次（均攤于每月）8000.009.6014綠化租擺費(fèi)用日常室內(nèi)租擺15000.0018.0015綠化費(fèi)1710.002.0516初始投入

4、分?jǐn)?69.08萬（見附表二），5年均攤11513.00133.8217水電費(fèi)公共水電（公共照明、電梯等設(shè)備運(yùn)350000.00420.0018電梯保養(yǎng)費(fèi)17臺升降梯X1000元/臺月+80臺手扶梯X350元/臺月45000.0054.0019日常維修費(fèi)電梯、空調(diào)、消防、保安、配電等系80000.0096.0020辦公室管理費(fèi)300 m2X30 元 / 月 卅9000.0010.8021宿舍租金500 m2X25 元 / 月m?12500.0015.0022節(jié)日及環(huán)境裝飾季節(jié)風(fēng)格裝飾、節(jié)日氣氛烘托等60000.0072.0023業(yè)務(wù)招待費(fèi)（按月預(yù)計(jì)）8000.009.6024汽車費(fèi)用油費(fèi)、修理

5、費(fèi)、停車費(fèi)4200.005.0425保險(xiǎn)費(fèi)設(shè)備保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)5000.006.0026不可預(yù)見(1) + ( 2) + + ( 25) X3%38585 2446.3027管理成本合計(jì)(1) + (2) + 26)1324759.911614.3828含稅管理成本k(27 )十(1-5 05% )1395218 441700 2429空調(diào)運(yùn)行成本k年運(yùn)行9個月，按80%負(fù)荷測算778541 4934 2530廣告維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用電子廣告牌、燈箱廣告、稅222811.60267.3731百貨用電成本每平方米建筑面積40W ,每天13小時571851 43686 22總成本2968422 8735

6、88 09注：電子廣告牌建設(shè)費(fèi)用300萬，5年分?jǐn)?0000元。廣告稅按8.2%的稅率計(jì)算此費(fèi)用未包含可能發(fā)生的廣告發(fā)布證照費(fèi)用三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收入預(yù)算建議管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：百貨公司管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為（包空調(diào)費(fèi)）：65.00元/月卅獨(dú)立鋪位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為（包空調(diào)費(fèi)）：40 : 00元/月川負(fù)二層獨(dú)立鋪位、超市、酒樓餐飲等管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：20.00元/月不含空調(diào)運(yùn) 行費(fèi)，冷卻塔及水泵等公用設(shè)備折舊、維護(hù)費(fèi)用及相應(yīng)運(yùn)行電費(fèi)另行分?jǐn)?。）電影院管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：6.50元/月川停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：15分鐘起計(jì)費(fèi)，每小時5.00元/輛 本體維修基金標(biāo)準(zhǔn)：0. 50元/平方米建筑面積月收入預(yù)算序號收入項(xiàng)目計(jì)算公式及內(nèi)容月收入（元）年

7、收入（萬元）1百貨公司管理費(fèi)65 元 / 月m2 40730 m22, 647 ,450.003, 176.942獨(dú)立鋪位40 元 / 月m2 6904 m2276 , 160.00331.393負(fù)二層管理費(fèi)20 元 / 月m2 6904 m2265 , 740.00318.894酒樓餐飲管理費(fèi)20 元 / 月22869 m457 , 380.00548.865電影院管理費(fèi)6.5 元/ 月m2 2500 m216, 250.0019.506收入合計(jì)(1) + (2) + + (5) X95%(按95%出租率計(jì)算)3, 479 ,831.004, 175.807公共場地活動租用收入50.008電

8、費(fèi)差價(jià)獨(dú)立鋪位、六七層餐飲、負(fù)二層66.609停車服務(wù)費(fèi)5元/車位X387車位X10小時X30天X50% （按50%停車率計(jì)算）290 , 250.00348.3010墻體廣告費(fèi)收入2100 m2X130 元/月貳60%（按60%對外出租率計(jì)算。）163 , 800.00196.5611電子廣告600元/分鐘X30分鐘X30天540 , 000.00648.00合計(jì)收入(6) + (7) + (8) + (9) + (10) +(11)4, 473 ,881.005, 485.25注：電影院收費(fèi)是依據(jù)深圳市寫字樓管理服務(wù)費(fèi)最低一級收費(fèi)，即四級6.50元/月卅計(jì)算，空調(diào)建議設(shè)立分立系統(tǒng)，自行承擔(dān)

9、運(yùn)行費(fèi)及維護(hù)費(fèi)。 停車服務(wù)費(fèi)：每天停車高峰約10小時。 電子廣告按每天30分鐘能收費(fèi)時間計(jì)算。每平方米建筑面積管理費(fèi)用：1700.24萬元/年十80385 m2-12月/年=17.63元/月卅每平方米建筑面積空調(diào)費(fèi)用（未分?jǐn)偪照{(diào)折舊費(fèi)用）：934.25萬元/年十47634 m2-12月/年=16.34元/月卅（一）百貨公司、潮流新天地（-1至5層）單位面積成本序號費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算公式及內(nèi)容月費(fèi)用（元/月川）1管理費(fèi)用平均分?jǐn)?7.632空調(diào)費(fèi)用平均分?jǐn)?6.343電費(fèi)每平方米建筑面積按 40W計(jì)算，每天13小 時14.044場內(nèi)保潔費(fèi)3.00合計(jì)全包51.01（二）獨(dú)立鋪位單位面積成本序號費(fèi)用項(xiàng)目

10、計(jì)算公式及內(nèi)容月費(fèi)用（元/月川）1管理費(fèi)用平均分?jǐn)?7.632空調(diào)費(fèi)用平均分?jǐn)?6.34合計(jì)水電自行負(fù)責(zé)33.97（三）負(fù)二層及六層、七層單位面積成本序號費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算公式及內(nèi)容月費(fèi)用（元/月川）1管理費(fèi)用平均分?jǐn)?7.63合計(jì)水電自行負(fù)責(zé)，規(guī)定時間外空調(diào)費(fèi)用另計(jì)17.63、收支對比序號項(xiàng) 目年度金額（萬元）1收 入5，485.252支 出3，588.09收支對比1，897.16注：預(yù)計(jì)管理費(fèi)（包括停車費(fèi)）年收入4640.70萬元，年費(fèi)用3320.72萬元，收支對比1319.98萬元。四、初始投入（明細(xì)見附表二）序號項(xiàng) 目內(nèi)容說明年度金額（萬元）1機(jī)電工具629，130.002辦公設(shè)備521，8

11、00.003保安用品及設(shè)備2，551，450.004電腦設(shè)備及系統(tǒng)146，800.005消防設(shè)施910，500.006清潔、綠化設(shè)備1，131，100.007服務(wù)及管理標(biāo)識600.000.008停車場設(shè)施200，000.00合計(jì)1，897.16注：此費(fèi)用已分五年分?jǐn)偟匠杀?。初始投入包括了消防廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場設(shè)施等樓 宇建設(shè)設(shè)施。附表一：預(yù)算工資和福利標(biāo)準(zhǔn)崗位人數(shù)（人）工資（元/月）伙食補(bǔ)貼（元/月）福利社保工資15%服裝費(fèi)（元/年人）標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)標(biāo)準(zhǔn)夜餐費(fèi)4元/晚小計(jì)標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)經(jīng)理110000100002000200150020002000經(jīng)理助理26000120002000

12、400180020004000財(cái)務(wù)2350070002000400105020004000出納118001800200020027015001500設(shè)計(jì)師16000600020020090020002000工稈主管245009000200400135020004000機(jī)電主管150005000200020075020002000機(jī)電工程師2450090002000400135020004000機(jī)電班長330009000200120720135015004500機(jī)電工2720005400020036057608100150040500事務(wù)主管235007000200040010502000400

13、0事務(wù)助理4180072002000800108015006000保安主管135003500200020052520002000保安班長61800108002002401440162015009000保安貝74110081400200300018400122101500111000環(huán)境主管130003000200020045020002000綠化工2100020000030015003000廚工22200440006600勤雜工2800160002400車場收費(fèi)員21500300020040045015003000小計(jì)1382467030723700520850000保安員人數(shù)計(jì)算24小時/天

14、X30天/月十27天/月=3.3 （即每個崗位需人工3.3個）24個崗X3.3=80人（包括6個班長）參考材料附表二：開辦費(fèi)機(jī)電工具名稱預(yù)計(jì)單價(jià)購置數(shù)量金額（元）備注75型室內(nèi)疏通機(jī)2500.00 元/ 臺1臺2500.00手提電焊機(jī)800.00 元/ 臺1臺800.00日立牌電鉆500.002臺1000.006級鋁梯270.00 元/ 架2架540.0014級鋁梯580.00 元/ 架1架580.0040MX220V移動插座570.00 元/ 臺3部1710.00960型萬能表100.003部300.00手提式應(yīng)急燈300.00 元/ 臺15臺4500.00小型維修工具（水、電）500.00

15、 元/套30套15000.00工具包，鉗子，扳手 等高空作業(yè)車（可橫向伸 縮）600000.00 元/輛1輛600000.00合計(jì)629130.00辦公設(shè)備名稱預(yù)計(jì)單價(jià)購置數(shù)量金額（元）備注保險(xiǎn)柜1500.00 元/組2組3000.00電話機(jī)300.00 元/部8部2400.00分體空調(diào)機(jī)3000.00 元/部5部15000.00辦公臺、椅800.00 元/張50張40000.00折椅30.00元/把80把2400.00沙發(fā)、茶幾3000.00 元/套3套9000.00文件柜900.00 元/個12個10800.00鐵柜1000.00 元/組10組10000.00過膠機(jī)600.00 元/ 臺1

16、臺600.00數(shù)碼相機(jī)3000.00 元/部1部3000.00辦公用品300.00 元/套30套9000.00復(fù)印機(jī)（一體機(jī)）15000.00 元/ 臺1臺15000.00碎紙機(jī)800.00 元/ 臺1臺800.00裝訂機(jī)800.00 元/ 臺1臺800.00面包車250000.001輛250000.00的士頭150000.00 元/輛1輛150000.00合計(jì)521800.00保安用品及設(shè)備名稱預(yù)計(jì)單價(jià)購置數(shù)量金額（元）備注鐵柜250.00 元/組40組10000.00雙架鐵床200.00 元/ 張40張8000.00軍被80.00元/張80張6400.00床墊80.00元/張80張6400

17、.00棉大衣80.00元/件80件6400.00水鞋50.00元/雙80雙4000.00警棍50.00元/支25支1250.00對講機(jī)2500.00 元/ 部50部125000.00含電池、充電器電視機(jī)2000.00 元/ 部2部4000.00監(jiān)控系統(tǒng)15000.00 元/ 點(diǎn)140點(diǎn)2100000.00門禁系統(tǒng)2500.00 元/ 門100門250000.00巡更系統(tǒng)600.00 元 /占50點(diǎn)30000.00合計(jì)2551450.00電腦設(shè)備及系統(tǒng)名稱預(yù)計(jì)單價(jià)購置數(shù)量金額（元）備注電腦4200.00 元/ 臺20臺8400.00辦公使用打印機(jī)（針式）2800.00 元/ 臺1臺2800.00

18、財(cái)務(wù)打單打印機(jī)（彩色）2500.00 元/ 臺4臺10000.00管理軟件50000.00 元/ 臺1套50000.00辦公自動化、財(cái)務(wù)合計(jì)146800.00電腦設(shè)備及系統(tǒng)名稱預(yù)計(jì)單價(jià)購置數(shù)量金額（元）備注滅火器75元/具1800 具135000.004KG/50 m2滅火器箱95元/個900個85500.00應(yīng)急燈250元/個300個75000.00消防廣播系統(tǒng)300元/點(diǎn)2050 點(diǎn)615000.00合計(jì)910500.00清潔、綠化設(shè)備名稱預(yù)計(jì)單價(jià)購置數(shù)量金額（元）備注綠化用具500.00 元/套2套1000.00不銹鋼垃圾300.00 元/個150個45000.00塑料垃圾桶400.00 元/個30個12000.00剪草機(jī)7500.00 元/ 臺1臺7500.00擦地機(jī)15000.00 元/ 臺3臺45000.00吸水洗塵機(jī)7000.00 元/ 臺3臺21000.00拋光機(jī)16000.00 元