21房地產(chǎn)廣州市場形勢分析報告200401

1、www.3722.cn 大量的管理資料瘋狂下載2003年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報告廣州市國土資源和房屋管理局廣州市房地產(chǎn)交易中心二零零四年一月2003年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報告目錄：一、宏觀形勢31.廣州近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展32.吸引外資數(shù)量持續(xù)增長33.社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長44.房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄4二、市場總體形勢分析51.房屋銷售形勢良好52.預(yù)售商品房成交價格穩(wěn)中有降63.二手商業(yè)用房均價波動較大74.二手房所占份額有小幅上升75.住宅所占份額上升8三、預(yù)售商品房成交區(qū)域特性91.預(yù)售商品房成交面積有所增長92.預(yù)售商品房成交金額103.各區(qū)預(yù)售住宅成交面積114.各區(qū)

2、預(yù)售商鋪成交面積125.各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積13四、二手房成交區(qū)域特性151.二手房成交面積152.二手房成交金額163.二手住宅成交面積174.二手商鋪成交面積185.二手辦公樓成交面積19五、各區(qū)預(yù)售、二手房成交對比201.各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積對比202.各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積對比213.各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交均價對比224.各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交面積對比235.各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價對比246.各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積對比257.各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交均價對比26一、 宏觀形勢1. 廣州近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測預(yù)計(jì)2003

3、年（廣州）gdp將達(dá)3544億元，比2002年增長15；2004年gdp將達(dá)4141億元，增長135（數(shù)據(jù)來源：廣州經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測）。廣州經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長速度。國民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度快、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)勁增長，市場銷售逐步活躍，市場價格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步增長。2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測 自1998年以來，廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美元上下。經(jīng)過多年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，實(shí)際利用外資數(shù)量開始回升，增幅較前幾年要高。預(yù)測200

4、4年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億美元，較2003年增長12.5%。3. 社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒1999年，廣州市社會消費(fèi)品零售總額突破了1000億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每年的增長幅度在10%左右。4. 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局2003年1-11月份，廣州市完成房地產(chǎn)投資324.56億元，同比增長2.60，而“九五”時期房地產(chǎn)開發(fā)年平均增長11.4%，2001年、2002年分別增長8.8%、10.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄，主要原因是，2003年以來，國家對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高

5、檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過近年來快速增長，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。二、 市場總體形勢分析1.房屋銷售形勢良好 面積單位：萬平方米；金額單位：億元2003年2002年增長全市房屋成交登記面積1638.871414.8615.83%其中：八區(qū)1049.78882.5618.95%全市預(yù)售商品房成交登記面積1046.54928.9312.66%其中：八區(qū)632.55577.659.50%全市二手房屋成交登記面積592.32485.9421.89%其中：八區(qū)417.23304.9136.84%全市房屋成交登記金額603.99558.558.1

6、4%其中：八區(qū)465.96423.4210.05%全市預(yù)售商品房成交登記金額443.95432.092.75%其中：八區(qū)333.58321.193.86%全市二手房屋成交登記金額160.04126.4626.56%其中：八區(qū)132.38102.2329.50%2003年全市十區(qū)房屋成交登記面積為1638.87萬平方米，較2002年同期增長了15.83%（2002年為19.12%）。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬平方米大關(guān)，達(dá)1046.54萬平方米，同比增長12.66%（2002年為14.73%）；二手房屋成交登記面積為592.32萬平方米，同比增長21.89%（2002年為28.

7、54%），已是連續(xù)六年增幅超過20%，二手房屋成交的多年快速增長為拉動房屋整體成交的增長起到舉足輕重的作用，并隨著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。2003年各項(xiàng)成交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低，但依然保持了雙位數(shù)的增長，顯示了快速持續(xù)增長的態(tài)勢。2003年全市房屋成交登記金額首次超過600億元，為603.99億元，較2002年增長了8.14%。其中，預(yù)售商品房成交登記金額為443.95億元，同比增長2.75%；二手房屋成交登記金額為160.04億元，同比增長26.56%。金額各項(xiàng)增長指標(biāo)均低于面積增長指標(biāo)，顯示了2003年全市房屋整體成交價格持續(xù)走低。2002年2003年原八區(qū)預(yù)售商

8、品房成交情況單位：萬平方米2003年2002年面積售出率同比面積售出率同比批準(zhǔn)預(yù)售689.98-6.64%647.02-預(yù)售登記632.5591.68%9.50%577.6589.28%-另外，2003年原八區(qū)預(yù)售商品房批準(zhǔn)預(yù)售689.98萬平方米，同比增長6.64%；而這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積同比增長9.5%，明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的增長為高。同時，這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積為632.55萬平方米，市場消化率（即預(yù)售登記面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積）為91.68%，比2002年的89.28%上升2.4個百分點(diǎn)，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場形勢仍舊看好。2.預(yù)售商品房成交價格穩(wěn)中有降

9、2003年，廣州市預(yù)售住宅的成交均價為3888元/平方米，較2002年的4143元/平方米下降了6.16%。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價為8090元/平方米，較2002年的9017元/平方米下降了10.28%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價為7613元/平方米，較2002年的9291元/平方米大幅下降了18.07%。從季度均價來看，預(yù)售住宅、商鋪、辦公樓的成交均價在二、三季度略有回升，但整體趨勢均是輕微向下。2001年以來，預(yù)售住宅的價格基本呈小幅單邊下探走勢，而商鋪和辦公樓的成交均價則是呈反復(fù)波動向下的走勢。3.二手商業(yè)用房均價波動較大2003年廣州市二手住宅的成交均價為2631元/平方米，2002

10、年的二手住宅成交均價為2707元/平方米，同比下降了2.79%。2003年廣州市二手商鋪的成交均價為4519元/平方米，較2002年的5081元/平方米下降了11.05%。2003年廣州市二手辦公樓的成交均價為4492元/平方米，較2002年的4779元/平方米下降了6%。2001年以來，二手房季度均價走勢表現(xiàn)為：二手住宅價格窄幅下行；二手商鋪價格反復(fù)上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價格上下波動，基本持平。4.二手房所占份額小幅上升2002年，廣州市二手房成交面積占商品房成交面積的比例為34.35%；2003年這一比例則為36.14%，二手房的市場占有額有小幅的上升。而對于原八區(qū)來

11、講，2002年原八區(qū)二手房成交面積占原八區(qū)商品房成交面積的比例為34.55%；2003年，這一比例增加到了39.74%，市場占有率較2002年提高了5.19個百分點(diǎn)，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場增長明顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)。原八區(qū)房地產(chǎn)市場由于起步較早，比起兩個新區(qū)發(fā)展得更為成熟。由此可得，房地產(chǎn)發(fā)展越是成熟，其二手房市場的發(fā)展程度越高。5.住宅所占份額上升2002年2003年各種類型房屋成交面積所占比重 面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比房屋合計(jì)合計(jì)1638.87100.00%15.83%1414.86100.00%19.12%預(yù)售1046.54100

12、.00%12.66%928.93100.00%14.73%二手592.32100.00%21.89%485.94100.00%28.54%住宅合計(jì)1302.9979.51%19.80%1087.6276.87%16.28%預(yù)售909.1686.87%15.05%790.2385.07%10.97%二手393.8366.49%32.43%297.3961.20%33.23%商鋪合計(jì)102.316.24%14.50%89.366.32%19.29%預(yù)售54.405.20%-6.36%58.106.25%25.26%二手47.918.09%53.29%31.266.43%9.58%辦公樓合計(jì)43.7

13、12.67%-4.48%45.763.23%25.03%預(yù)售21.452.05%-25.74%28.883.11%31.31%二手22.263.76%31.88%16.883.47%15.56%注：在比重的計(jì)算中，合計(jì)、預(yù)售商品房、二手房分列各自計(jì)算。如：預(yù)售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重；二手住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重。另表中只列類型合計(jì)、住宅、商鋪和辦公樓的數(shù)據(jù)，其余類型沒有分列。 對2002年、2003年住宅、商鋪、寫字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行對比，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較2002年有不同程度的上升，顯示住房消費(fèi)有

14、效需求依然充足，住房消費(fèi)形勢持續(xù)看好。商鋪、辦公樓方面，預(yù)售所占份額比2002年均有下降，這與供應(yīng)量有很大關(guān)系；而二手所占份額比2002年有所上升，顯示廣州的營商環(huán)境繼續(xù)看好。三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性1.預(yù)售商品房成交面積有所增長2002年2003年各區(qū)預(yù)售商品房成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市1046.54100.00%12.66%928.93100.00%14.73%東山區(qū)52.475.01%17.88%44.514.79%25.34%荔灣區(qū)39.193.74%-0.58%39.414.24%-10.19%越秀區(qū)11.451.09%-36.

15、00%17.891.93%-4.22%海珠區(qū)206.7019.75%12.79%183.2619.73%13.20%天河區(qū)196.1918.75%9.26%179.5619.33%23.87%芳村區(qū)18.721.79%34.57%13.911.50%-1.46%白云區(qū)96.389.21%7.92%89.319.61%-14.56%黃埔區(qū)11.441.09%16.75%9.801.05%-10.41%番禺區(qū)332.5831.78%17.10%284.0130.57%28.43%花都區(qū)81.427.78%18.52%68.707.40%27.12%2003年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬平

16、方米，達(dá)1046.54萬平方米，較2002年的928.93萬平方米增長了12.66%，增長幅度與2002年的14.73%相比輕微下降了2.07個百分點(diǎn)。在十個區(qū)中，有6個區(qū)的增幅高于全市水平，2個區(qū)略低于全市水平，2個區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長。番禺、海珠、天河是廣州房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域。從成交面積上看，番禺區(qū)2003年預(yù)售商品房成交面積達(dá)332.58萬平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的31.78%；海珠區(qū)全年預(yù)售商品房成交面積為206.70萬平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的19.75%；天河區(qū)全年預(yù)售商品房成交面積為196.19萬平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的18.75%。三個重點(diǎn)區(qū)加起來，已占到全

17、市預(yù)售商品房成交總面積的70.28%，可以說，這是各大房地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場。白云、花都、芳村、黃埔則是廣州房地產(chǎn)市場的潛力區(qū)域。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵2號線通車和新機(jī)場即將啟用等利好影響，近年來區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長也相當(dāng)迅速，兩區(qū)合計(jì)市場份額為16.99%。而芳村、黃埔兩區(qū)也因受地鐵概念的拉動，成交面積有效放大，同比增長率高達(dá)34.57%和16.75%，前景看好。東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開發(fā)的地塊少、開發(fā)成本高等因素，顯得活力不足。其中荔灣、越秀兩區(qū)的預(yù)售商品房成交面積繼2002年出現(xiàn)負(fù)增長后，在2003年繼續(xù)為負(fù)增長，市場份額進(jìn)一步萎縮。總的來說，各區(qū)在20

18、03年有不同的表現(xiàn)，與廣州城市“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā)展方向吻合。2.預(yù)售商品房成交金額2002-2003年廣州市各區(qū)預(yù)售商品房成交金額單位：億元2003年2002年成交金額比重同比成交金額比重同比全市443.95100.00%2.75%432.09 100.00%12.84%東山區(qū)35.387.97%5.22%33.627.78%3.68%荔灣區(qū)23.905.38%-1.00%24.145.59%-10.61%越秀區(qū)10.432.35%-37.16%16.603.84%-2.04%海珠區(qū)100.4222.62%11.97%89.6920.76%12.82%天河區(qū)112.4925.34%

19、3.69%108.4825.11%21.28%芳村區(qū)6.441.45%35.18%4.771.10%3.41%白云區(qū)40.569.14%-0.59%40.799.44%-11.03%黃埔區(qū)3.970.89%28.38%3.090.72%-12.47%番禺區(qū)93.3821.03%-2.65%95.9222.20%31.54%花都區(qū)16.993.83%12.45%15.113.50%41.51%2003年廣州市預(yù)售商品房成交金額為443.95億元，僅比上年增長了2.75%，明顯滯后于成交面積12.66%的增速。由此可以大概看出，2003年廣州預(yù)售商品房的成交均價是走低的態(tài)勢。在十個區(qū)中，有6個區(qū)的

20、增長速度高于全市的平均水平，其中增速最高的四個區(qū)分別為芳村區(qū)（增幅為35.18%）、黃埔區(qū)(增幅為28.38%)、花都區(qū)(增幅為12.45%)、海珠區(qū)(增幅為11.97%)。海珠和花都基數(shù)大，對全市增長的拉動作用巨大；芳村、黃埔增幅雖高，但基數(shù)較小，對全市增長影響較微，然而其潛力突現(xiàn)。其余四個低于全市水平的區(qū)域均出現(xiàn)負(fù)增長，特別是越秀區(qū)，跌幅高達(dá)37.16%。2003年有兩個區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過了100億：天河區(qū)為112.49億元，海珠區(qū)為100.42億元；分別占全市預(yù)售商品房銷售金額的25.34%、22.62%。番禺區(qū)2003年的預(yù)售商品房銷售金額為93.38億元，占全市的21.03

21、%。三區(qū)合計(jì)占全市預(yù)售商品房銷售金額的68.99%。但從這三個區(qū)域預(yù)售商品房銷售金額的增長速度上來分析，海珠區(qū)的增長勢頭最猛，2003年的同比增長達(dá)11.97%，接近12.79%的面積增長速度，而天河、番禺的增長速度則分別為3.69%、-2.65%，明顯落后于各自的面積增長速度。由此可得，2003年預(yù)售商品房銷售，海珠區(qū)量增價不跌，天河、番禺量增價跌。3.各區(qū)預(yù)售住宅成交面積2002年2003年廣州市各區(qū)預(yù)售住宅成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市909.16100.00%15.05%790.23100.00%10.97%東山區(qū)41.604.58%14

22、.64%36.294.59%43.37%荔灣區(qū)34.713.82%-2.20%35.494.49%-5.25%越秀區(qū)6.720.74%-38.96%11.021.39%-20.71%海珠區(qū)193.3221.26%12.44%171.9421.76%12.92%天河區(qū)168.1918.50%11.20%151.2519.14%22.35%芳村區(qū)15.101.66%24.76%12.101.53%-10.55%白云區(qū)86.229.48%4.47%82.5310.44%-13.87%黃埔區(qū)8.450.93%-7.68%9.151.16%-10.92%番禺區(qū)290.2131.92%23.66%234.

23、6929.70%22.32%花都區(qū)64.667.11%41.21%45.795.79%-4.78%2003年廣州市預(yù)售商品住宅成交面積為909.16萬平方米，與上年同期相比增長了15.05%，增幅高于2002年的10.97%，顯示了住房消費(fèi)有效需求的充足。在十個區(qū)中，有3個區(qū)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。另外7個區(qū)的增幅低于全市平均水平，其中荔灣、黃埔、越秀三個區(qū)成交面積低于2002年的成交面積，特別是越秀區(qū)的下降幅度高達(dá)38.96%。增長基數(shù)較低的花都、芳村的增長率較高，分別為41.21%、24.76%；而增長基數(shù)較大的海珠、天河的增長率則接近全市平均水平。成交面積前三位的

24、是番禺區(qū)（290.21萬平方米）、海珠區(qū)（193.32萬平方米）、天河區(qū)(168.19萬平方米)，三區(qū)分別占全市預(yù)售成交總面積的31.92%、21.26%、18.50%，三區(qū)合計(jì)占全市預(yù)售住宅成交面積的71.68%。番禺區(qū)增幅較大，同比增長23.66%；另兩個區(qū)的增幅相差不大，海珠區(qū)同比增長12.44%，天河區(qū)同比11.20%。這三個區(qū)所占的市場份額與2002年相差不多，海珠區(qū)所占比重從2002年的21.76%到2003年的21.26%，下降了0.5個百分點(diǎn)；天河區(qū)由2002年的19.14%到2003年的18.50%，下降0.64%；番禺區(qū)由2003年的29.70%到2003年的31.92%，

25、上升2.22%。市場份額變化不是很大。4.各區(qū)預(yù)售商鋪成交面積2002年2003年廣州市各區(qū)預(yù)售商鋪成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市54.40100.00%-6.36%58.10100.00%25.26%東山區(qū)5.059.28%276.65%1.342.31%-54.92%荔灣區(qū)2.224.07%33.91%1.662.85%-64.98%越秀區(qū)2.484.55%-7.36%2.674.60%0.96%海珠區(qū)9.7417.91%23.55%7.8813.57%48.78%天河區(qū)9.8918.18%12.86%8.7715.09%2.69%芳村區(qū)2.

26、173.99%52.33%1.422.45%383.05%白云區(qū)4.097.52%18.61%3.455.94%-24.79%黃埔區(qū)0.751.37%19.85%0.621.07%-4.76%番禺區(qū)13.7425.26%-34.77%21.0636.25%48.17%花都區(qū)4.287.87%-53.58%9.2215.87%276.33%2003年，廣州市預(yù)售商鋪成交面積為54.4萬平方米，比2002年減少了3.7萬平方米，同比減少了6.36%。增幅同上年相比降低了超過30個百分點(diǎn)，主要是由于占市場較大份額的番禺、花都兩區(qū)成交面積的大幅下降引起的。十區(qū)中，另外一個出現(xiàn)負(fù)增長的區(qū)域?yàn)樵叫銋^(qū)，其他

27、7個區(qū)的預(yù)售商鋪成交面積的增幅均在10%以上，而且東山區(qū)的增幅還高達(dá)276.65%，但番禺、花都兩大區(qū)域的成交面積大幅下降，抹殺了7個區(qū)增長所帶來的成果。番禺區(qū)在2003年預(yù)售商鋪成交面積為13.74萬平方米，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強(qiáng)。其次為天河、海珠、東山、花都，成交面積分別為9.89萬平方米、9.74萬平方米、5.05萬平方米和4.28萬平方米，占全市預(yù)售商鋪總面積的比重分別為18.18%、17.91%、9.28%和7.87%。但與2002年同期相比，番禺所占市場份額由2002年的36.25%下降到2003年的25.26%，下降了10.99個百分點(diǎn)；花都也由200

28、2年的15.87%下降為2003年的7.87%，降幅8個百分點(diǎn)；而天河、海珠、東山三個區(qū)則有3到7個百分點(diǎn)的上升。值得注意的是，芳村區(qū)2003年預(yù)售商鋪成交面積雖然占全市份額不足4%，但2002年該區(qū)預(yù)售商鋪成交面積同比增長了383.05%，2003年預(yù)售商鋪成交面積同比增長了52.33%，增幅都相當(dāng)大。5.各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積20022003年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市21.45100.00%-25.74%28.88100.00%31.31%東山區(qū)2.3410.93%-56.01%5.3318.45%-16.60%荔灣

29、區(qū)1.406.55%-26.22%1.906.59%238.62%越秀區(qū)1.697.90%-49.91%3.3811.71%120.76%海珠區(qū)1.928.94%137.96%0.812.79%-71.41%天河區(qū)11.6954.49%-27.89%16.2156.12%71.93%芳村區(qū)0.130.61%182.15%0.050.16%-55.29%白云區(qū)0.442.07%201.15%0.150.51%-87.28%黃埔區(qū)1.788.28%-0.000.00%-番禺區(qū)0.000.00%-100.00%1.063.66%-花都區(qū)0.050.23%-0.000.00%-2003年廣州市預(yù)售辦公

30、樓成交面積為21.45萬平方米，成交面積較2002年的28.88萬平方米減少了7.43萬平方米，減幅為25.74%。因?yàn)楦鲄^(qū)的成交量都不是很大，因此成交面積稍有變化，而伴之的增長率則以很大的百分比反應(yīng)。以白云區(qū)為例，2002年預(yù)售辦公樓的成交面積為0.15萬平方米，2003年預(yù)售辦公樓成交面積為0.44萬平方米，其成交增長率高達(dá)201.15%，而2002年的成交增長率為-87.28%，相差極大，但是市場容量還是較小。天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚，因此在成交面積較上年減少了27.89%的情況下，仍占全市的54.49%，為11.69萬平方米，連續(xù)兩年占全市預(yù)售辦公樓成交面積的一半以上。其次為東山、

31、海珠、黃埔三個區(qū)，成交面積分別為2.34萬平方米、1.92萬平方米、1.78萬平方米，分別占全市的10.93%、8.94%、8.28%，與天河區(qū)相差較遠(yuǎn)。但值得注意的是，海珠、黃埔兩區(qū)的市場份額增長突出，潛力突現(xiàn)。而辦公氣氛不是很濃厚的其他幾個區(qū)如番禺、花都、芳村、白云等區(qū)，預(yù)售辦公樓的成交面積則相當(dāng)小，基本可以忽略不計(jì)。綜合來說，2003年廣州市預(yù)售商品房成交面積達(dá)1046.54萬平方米，同比增長了12.66%。成交熱點(diǎn)集中在番禺、海珠、天河三個區(qū)。黃埔、白云、花都、芳村等區(qū)的潛力也逐步顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)在2004年，這種局面不會有太大的改變，只是番禺與海珠、天河兩區(qū)的差距將減小，三足鼎立的形勢將更

32、明顯、更牢固。黃埔、白云兩個區(qū)因新開發(fā)的項(xiàng)目多，如黃埔區(qū)的黃埔花園、萬科項(xiàng)目、濱海豪園及白云區(qū)的富力桃園、恒大金沙洲項(xiàng)目、萬科項(xiàng)目等，都將紛紛推向市場，因此成交量將會迅速增加，其市場潛力將會更突現(xiàn)，與前三強(qiáng)的差距最起碼不會擴(kuò)大。另外，在2004年，商場、寫字樓項(xiàng)目也將會迎來一個新高潮，特別是寫字樓項(xiàng)目，市場供應(yīng)量將會有較大的增長。因此，2004年廣州市預(yù)售商品房市場將持續(xù)繁榮，供應(yīng)量充足，有效需求也巨大，銷售空間仍然廣闊。四、 二手房成交區(qū)域特性1.二手房成交面積2002年2003年廣州市各區(qū)二手房成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市592.32100

33、.00%21.89%485.94100.00%28.54%東山區(qū)52.658.89%32.18%39.838.20%20.75%荔灣區(qū)35.696.02%45.73%24.495.04%-19.13%越秀區(qū)33.355.63%43.04%23.324.80%83.87%海珠區(qū)90.0515.20%61.09%55.9011.50%34.42%天河區(qū)95.5716.13%27.50%74.9515.42%45.37%芳村區(qū)15.772.66%29.70%12.162.50%42.54%白云區(qū)73.9812.49%14.69%64.5013.27%62.56%黃埔區(qū)20.173.41%106.85

34、%9.752.01%62.24%番禺區(qū)138.7323.42%-9.10%152.6131.40%14.82%花都區(qū)36.376.14%27.93%28.435.85%30.31%2003年廣州市二手房成交面積為592.32萬平方米，較2002年增長了21.89%。增幅雖較2002年的28.54%低了6.65個百分點(diǎn)，但仍保持了20%以上的增幅，顯示了高位快速運(yùn)行的態(tài)勢。十區(qū)中，有8個區(qū)域的增幅高于全市的平均水平。其中原八區(qū)占7個，而黃埔區(qū)的增幅高達(dá)106.85%，為十區(qū)增幅水平的最高。其次為海珠、荔灣、越秀三區(qū)，增長幅度位于40%-60%之間；花都、天河、芳村、東山四個區(qū)的增幅則位于20%-

35、30%之間。白云區(qū)成交面積為73.98萬平方米，同比增長了14.69%，略微落后于全市水平。在十區(qū)當(dāng)中，只有番禺一個區(qū)的二手房成交面積為負(fù)增長，增長率為-9.1%，主要是因?yàn)槎稚啼佉约捌渌惗址课萁灰酌娣e大幅下降引起的。2003年二手房成交面積最多的區(qū)域?yàn)榉甓址砍山幻娣e為138.73萬平方米，占全市二手房成交總面積的23.42%。其次為天河、海珠、白云三個區(qū)，2003年二手房的成交面積分別為95.57萬平方米、90.05萬平方米、73.98萬平方米，三區(qū)占全市2003年二手房成交面積的比重分別為16.13%、15.20%、12.49%。這四個區(qū)合起來，占到全市二手房成交總面積的6

36、7.24%?？v觀2003年二手房成交面積的分布，已由2002年番禺區(qū)的一枝獨(dú)秀演變?yōu)?003年的四強(qiáng)鼎立。2.二手房成交金額2002年-2003年廣州市各區(qū)二手房成交金額 單位：億元2003年2002年成交金額比重同比成交金額比重同比全市160.04100.00%26.56%126.46100.00%28.33%東山區(qū)22.7614.22%21.37%18.7514.83%6.32%荔灣區(qū)11.487.17%35.35%8.486.70%-19.05%越秀區(qū)13.868.66%40.11%9.897.82%48.56%海珠區(qū)25.8016.12%54.74%16.6713.18%33.30%天

37、河區(qū)35.0421.90%22.59%28.5922.61%32.25%芳村區(qū)2.741.71%1.94%2.692.12%52.34%白云區(qū)16.2910.18%8.65%15.0011.86%74.84%黃埔區(qū)4.412.76%104.08%2.161.71%114.33%番禺區(qū)23.3914.62%10.88%21.1016.68%33.50%花都區(qū)4.272.67%36.27%3.132.48%25.58%2003年，廣州市二手房成交總額為160.04億元，同比增長了26.56%。全市有5個區(qū)的增長幅度高于平均速度，黃埔區(qū)以同比增長104.08%位列增幅榜首，其次為海珠區(qū)，同比增長了5

38、4.74%。天河區(qū)2003年二手房成交金額的增長幅度為22.59%，稍低于全市平均水平。2003年天河區(qū)二手房成交金額為35.04億元，占全市二手房成交金額的21.9%，比重位列第一。其次為海珠、番禺、東山三個區(qū)，2003年的二手房成交金額分別為25.80億元、23.39億元、22.76億元；分別占全市2003年二手房成交金額的16.12%、14.62%、14.22%。3.二手住宅成交面積2002年2003年廣州市各區(qū)二手住宅成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市393.83100.00%32.43%297.39100.00%33.23%東山區(qū)42.38

39、10.76%35.98%31.1710.48%25.30%荔灣區(qū)24.826.30%32.04%18.806.32%46.23%越秀區(qū)18.684.74%18.45%15.775.30%63.47%海珠區(qū)70.3717.87%44.17%48.8116.41%70.70%天河區(qū)72.9018.51%36.57%53.3817.95%42.83%芳村區(qū)10.662.71%23.35%8.642.91%49.79%白云區(qū)49.3912.54%40.29%35.2111.84%72.67%黃埔區(qū)9.112.31%60.24%5.681.91%3.42%番禺區(qū)80.3820.41%18.03%68.1

40、022.90%6.80%花都區(qū)15.133.84%27.90%11.833.98%-18.13%2003年廣州市二手住宅成交面積為393.83萬平方米，比2002年的297.39萬平方米增長了32.43%，增幅高于二手商品房的增幅，比2002年的二手住宅的增長速度33.23%略低0.8個百分點(diǎn)。番禺區(qū)仍是廣州市二手住宅成交面積最多的區(qū)域，2003年番禺二手住宅成交面積為80.38萬平方米，占全市的20.41%，但其與二手住宅成交面積第二名、第三名的差距已不是很大。2003年天河區(qū)的二手住宅成交面積為72.9萬平方米，占全市的18.51%；海珠區(qū)二手住宅的成交面積為70.37萬平方米，占全市的1

41、7.87%。二手住宅前三名的市場占有率相差不過2.5個百分點(diǎn)。但如從這三個區(qū)的增長上來說，2003年海珠區(qū)同比增長了44.17%，天河區(qū)同比增長了36.57%，均高于全市的平均水平，番禺區(qū)2003年的增長率為18.03%，其增長率為廣州市十區(qū)的最低。而黃埔區(qū)則以60.24%位列十區(qū)2003年二手住宅成交面積增長率之首。4.二手商鋪成交面積2002年2003年廣州市十區(qū)二手商鋪成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市47.91100.00%53.29%31.26100.00%9.58%東山區(qū)1.563.25%-10.12%1.735.54%113.99%荔灣

42、區(qū)3.046.34%25.67%2.427.74%-51.42%越秀區(qū)7.1314.88%299.70%1.785.71%73.88%海珠區(qū)3.898.12%87.47%2.086.64%-10.41%天河區(qū)2.495.20%-4.51%2.618.35%70.63%芳村區(qū)0.491.01%-37.26%0.782.48%57.23%白云區(qū)2.024.21%-53.87%4.3713.98%265.31%黃埔區(qū)0.831.72%19.74%0.692.20%173.45%番禺區(qū)14.4330.11%22.35%11.7937.73%1.09%花都區(qū)12.0525.15%300.07%3.019

43、.64%-29.30%2003年廣州市二手商鋪的成交面積為47.91萬平方米，比2002年的31.26萬平方米增加了16.65萬平方米，同比增長了53.29%，大大高于2003年二手房成交面積的增長率，是二手商鋪市場較為活躍的一年。花都、越秀兩區(qū)以300.07%和299.7%的同比增長位列同比增幅前兩位，海珠區(qū)的增長率也超過了80%。但也有幾個區(qū)域的二手商鋪成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長，天河區(qū)的增長率為-4.51%，東山區(qū)的增長率為-10.12%，而白云區(qū)的增長率則更為-53.87%。二手商鋪市場充滿了變數(shù)，這幾個2003年二手商鋪成交面積增長率為負(fù)數(shù)的區(qū)域，他們在2002年的增長率都在50%以上，2

44、003年增長幅度最低的白云區(qū)卻是2002年增長幅度最高的區(qū)域（265.31%）；花都區(qū)2002年的增幅為-29.3%，而2003年的增長率高達(dá)300.07%。值得關(guān)注的區(qū)域是越秀區(qū)，越秀2002年的二手商鋪成交面積同比增長了73.88%，2003年則高達(dá)299.7%，增長勢頭強(qiáng)勁。成交規(guī)模方面，番禺、花都兩區(qū)二手商鋪的成交面積均超過了10萬平方米，分別為14.43萬平方米、12.05萬平方米，分別占全市二手商鋪總成交面積的30.11%、25.15%。越秀區(qū)則以7.13萬平方米的成交量位居第三，占全市總成交量的14.88%.5.二手辦公樓成交面積2002年2003年二手辦公樓成交面積單位：萬平方

45、米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市22.26100.00%31.88%16.88100.00%15.56%東山區(qū)5.5825.08%8.90%5.1330.38%12.22%荔灣區(qū)1.004.49%283.23%0.261.54%-12.93%越秀區(qū)3.7716.93%17.46%3.2119.00%113.97%海珠區(qū)1.315.87%37.89%0.955.61%-3.72%天河區(qū)5.8826.42%160.72%2.2613.36%-20.88%芳村區(qū)0.321.42%203.65%0.100.62%60.80%白云區(qū)2.219.92%83.10%1.217.14

46、%-72.10%黃埔區(qū)0.130.58%-43.59%0.231.36%1117.46%番禺區(qū)2.079.29%-14.19%2.4114.28%-花都區(qū)0.000.00%-100.00%1.136.69%-2003年廣州市的二手辦公樓成交面積為22.26萬平方米，同2002年相比增加了31.88%。天河、東山兩個商務(wù)旺區(qū)是二手辦公樓成交的重點(diǎn)區(qū)域。天河區(qū)二手辦公樓的成交面積為5.88萬平方米，占全市二手辦公樓總成交面積的26.42%；東山區(qū)二手辦公樓的成交面積為5.58萬平方米，占全市二手辦公樓總成交面積的25.08%。而荔灣、黃埔、花都等一些區(qū)域的二手辦公樓成交的市場占有率都在5%以下。綜

47、上所述，2003年廣州市二手房成交面積為592.32萬平方米，同比增長21.89%。在商品房市場的占有率為36.14%，份額進(jìn)一步擴(kuò)大。市場熱點(diǎn)集中在番禺、天河、海珠、東山、白云幾個區(qū)，在一些生活配套成熟的區(qū)域二手市場發(fā)展的較快。預(yù)計(jì)2004年二手房市場將繼續(xù)保持高速增長，市場份額將繼續(xù)擴(kuò)大，新興區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒?，成熟區(qū)域?qū)⒏映墒煲?guī)范。另外，2004年二手商鋪市場和二手寫字樓市場將會隨著粵港兩地經(jīng)貿(mào)關(guān)系的更加緊密， 有望進(jìn)一步興旺，預(yù)計(jì)成交量將有會可觀的上升幅度。五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對比1.各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積對比2001年2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積及其比例 面積單位：

48、萬平方米2003年2002年2001年商品房二手房商品房二手房商品房二手房全市成交面積1046.54592.32928.93485.94809.68378.04比例64%36%66%34%68%32%東山區(qū)成交面積52.4752.6544.5139.8335.5132.99比例50%50%53%47%52%48%荔灣區(qū)成交面積39.1935.6939.4124.4943.8830.28比例52%48%62%38%59%41%越秀區(qū)成交面積11.4533.3517.8923.3218.6812.68比例26%74%43%57%60%40%海珠區(qū)成交面積206.7090.05183.2655.90

49、161.8841.59比例70%30%77%23%80%20%天河區(qū)成交面積196.1995.57179.5674.95144.9551.56比例67%33%71%29%74%26%芳村區(qū)成交面積18.7215.7713.9112.1614.128.53比例54%46%53%47%62%38%白云區(qū)成交面積96.3873.9889.3164.50104.5339.68比例57%43%58%42%72%28%黃埔區(qū)成交面積11.4420.179.809.7510.946.01比例36%64%50%50%65%35%番禺區(qū)成交面積332.58138.73284.01152.61221.14132.