物業(yè)服務(wù)方案MicrosoftOfficeWord文檔

1、目錄 項(xiàng)目概況 編制依據(jù) 管理目標(biāo) 管理原則 管理辦法 服務(wù)項(xiàng)目 具體方案一、接管驗(yàn)收管理方案二、治安管理方案三、消防管理方案四、綠化保潔方案五、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案六、水系使用管理方案七、財(cái)務(wù)管理方案八、質(zhì)量管理方案九、人力資源管理 智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 物業(yè)費(fèi)的成本核算 附：食堂管理與會務(wù)服務(wù)項(xiàng)目概況_*縣第*行政辦公區(qū)綜合樓位于*縣建設(shè)大街，大廈內(nèi) 設(shè)中央空調(diào)及消防監(jiān)控設(shè)施，共 *層，配有*部電梯。編制依據(jù)探 *省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法探 *市物業(yè)管理?xiàng)l例探 *市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法管理目標(biāo)為充分體現(xiàn)開發(fā)商的初衷，開創(chuàng)高檔辦公樓的新時代，*羽翔物業(yè)服務(wù)有限公

2、司將本著“真誠、善意、精致、完美”的企 業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì) 量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對該辦公大樓實(shí)施 科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的 基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與辦 公需求相符的管理模式，使使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和 高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。大樓管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定 標(biāo)準(zhǔn)，確保使用者綜合滿意率達(dá)到93% 95%以o管理原則為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng) 濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：（一）“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗

3、旨，因此管理中要繼續(xù)秉 承“以人為本”的管理理念，從使用者的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī) 能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。“管理從 嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理 以及對使用者不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理 制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù) 收到應(yīng)有的成效。（二）專業(yè)管理與使用者自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的 積極性和使用者的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照使用者 的要求，對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時努力爭取使用者的支持 配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守公約，共同創(chuàng)建

4、文明的辦公環(huán)境。管理辦法（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、使用者及專業(yè)物業(yè)管 理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理 硬件環(huán)境。（二）成立* 縣行政辦公區(qū)綜合辦公樓 管理處，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管 理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管 理隊(duì)伍。（四）導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí) 際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管 理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。（五）嚴(yán)格遵守 * 市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)物業(yè)管理法 規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法

5、約束雙方行 為。（六）運(yùn)用 CS 系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的 管理和服務(wù)模式。（七）采取智能化手段，提高管理水平和管理效率。（八）運(yùn)用 CIS 系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú) 特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。服務(wù)項(xiàng)目（一）公共服務(wù)項(xiàng)目：1、協(xié)助公安部門維護(hù)大樓內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24 小時保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；3、大樓共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；4、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；5、對大廈的各類資料進(jìn)行管理；6、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；7、節(jié)日環(huán)境布置；8、義務(wù)安全用電常識宣傳。 （二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目：1、大廈內(nèi)

6、物品搬運(yùn)；2、各項(xiàng)健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；3、機(jī)動車輛清洗：4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；6、商務(wù)中心服務(wù)；7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；8、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；10、代訂代送飲用水。具體方案物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、保安管理、消防管理、 綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系 使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面。一、接管驗(yàn)收管理方案 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及 規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的 展開奠定基礎(chǔ)，物

7、業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。（一）管理內(nèi)容：1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗(yàn)收時間；2、編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對 物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收 表上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符 合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對、接收各類標(biāo)識。（二）管理措施1、組建

8、接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識；3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。二、治安管理方案在大樓物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手 段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)物業(yè)和使 用者的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防 范相結(jié)合的 24 小時全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié) 助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大樓公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè) 及使用者安全的行為。（1）門崗的任務(wù)：? 禮儀服務(wù)；? 維護(hù)出入口的交通秩序；? 對外來車輛

9、和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大樓；? 夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記；? 嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈；? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并 作好登記；? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；? 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安 全防范工作；? 對大樓內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；? 對大樓及樓宇安全、防火檢查；? 裝修戶的安全檢查；? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；? 防范和制止各類違反大樓管理制度行為。2、技術(shù)防范： 應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大樓內(nèi)的治安情 況實(shí)施

10、 24 小時監(jiān)控，以確保安全。（ 1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施， 并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。（2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理， 并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄， 留檔備查。（二）管理措施1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付 諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)， 提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理辦 法，定期組織演習(xí)；3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗， 語言文明，舉止得當(dāng)；4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中

11、心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。三、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要 求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命 財(cái)產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。（二）管理措施1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任 落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組

12、織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組 織一次消防演習(xí)；4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患， 及時消除；5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀 態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期傳授消防知識；8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。四、綠化保潔管理方案綠化保潔直接關(guān)系到大樓形象及工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì) 量的一個重要指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；（5）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)

13、護(hù)。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大樓公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。（ 1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材 質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；（ 3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆 積；（ 4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印 漬；（ 5）大樓各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公 共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃 圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒， 清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）各類公共

14、照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（8）定期對下水道等排污管道清理一次；（9）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（10）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清 潔；（11）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二）管理措施1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī) 范操作；2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；3、落實(shí)“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處 主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化、保潔服 務(wù)滿意率 95%；4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。五、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響

15、到大樓的 形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到使用人的安全， 是大廈管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng) 房、空關(guān)房和公共用房。（1）已領(lǐng)房：? 房屋交付時，及時簽訂公約，書面告知房屋裝修管理規(guī) 定；? 裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋 的安全、美觀。（2）空關(guān)房：? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)盡快處理。（3）公共用房：? 做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保 養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：（1）公共水

16、電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī) 定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口 正常；（ 6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)運(yùn) 行檔案。（二）管理措施1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常 進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；2、對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具 體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及 維護(hù)；3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建

17、立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最 快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；4、對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得 所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達(dá) 98%以上，且有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配 套設(shè)施完好率達(dá) 98%以上。六、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大樓水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成 本。（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施1、測算水系運(yùn)行成本，結(jié)

18、合大廈實(shí)際，制定使用規(guī)定；2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報(bào)修。七、財(cái)務(wù)管理方案： 通過財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成 果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（一）管理內(nèi)容1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；2、搞好財(cái)務(wù)核算；3、及時統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次 （每年公布一次）4、做好年度預(yù)算和決算工作；5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；6、及時掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提 供依據(jù)。二）管理措施1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、加強(qiáng)成本控制；5、加

19、強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。八、質(zhì)量管理方案導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí) 現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié) 調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。（一）管理內(nèi)容1、參照 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì) 劃；2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；3、對照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存 在問題；4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教 訓(xùn)。（二）管理措施1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工 作，不斷提高質(zhì)量意識；2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；3、接受公司對大樓管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；4、

20、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。九、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì) 的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員 工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；2、建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極 性；3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為人民服務(wù)的觀念和 企業(yè)的品牌意識；4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)

21、相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn) 相結(jié)合；5、全面考核，做到公開、公平、公正。 智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)（一） 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備 性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單 位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維 護(hù)。（二） 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知 道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、 技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè) 備的各項(xiàng)參數(shù)，確保

22、系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案 建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時運(yùn)行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的 正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。（五）建立供貨商檔案 對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造 單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最 快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。（六）日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是 發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保 養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備 機(jī)構(gòu)設(shè)置：物業(yè)管理公司按“直線制”設(shè)置管理架

23、構(gòu)。公司設(shè)立 事務(wù)管理部 , 環(huán)境衛(wèi)生部、工程部、秩序管理部等部門。（二）管理職責(zé) 1、經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作；2、管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、 財(cái)務(wù)管理和接待、回訪等；3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、 智能化系統(tǒng)的管理等；4、秩序管理部負(fù)責(zé)維護(hù)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和 消控、監(jiān)控中心管理等；5、環(huán)境衛(wèi)生部負(fù)責(zé)共用部位、公共場所、公共設(shè)施的保潔，負(fù) 責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護(hù)等。（三）根據(jù)綜合樓具體情況，擬配備 27人，具體如下:崗位人數(shù)崗位人數(shù)經(jīng)理1名保潔員10名事務(wù)部主任1名秩序維護(hù)員10名財(cái)務(wù)1名空調(diào)工2名維修電工1名綠化員1名物業(yè)

24、費(fèi)的成本測算:（一）人工成本1、工資序號崗位人數(shù)工資定額月工資年工資1經(jīng)理130003000360002事務(wù)部主任126002600312003財(cái)務(wù)126002600312004秩序維護(hù)102200220002640005保潔員102000200002400006綠化118001800216007維修、空調(diào)工330009000108000合計(jì)27610007320002、服裝費(fèi)（冬、夏裝兩年更換一次）序部門名稱單位數(shù)量單價月發(fā)生額年發(fā)生金額|備注|號1管理人員套350062.57502保潔綠化套11300137.516503秩序維護(hù)套1060025030004維修人員套330037.5450合

25、計(jì)27487.55850人工成本總計(jì)：月金額 61488元，年金額737850元（二）辦公費(fèi)用1、通訊費(fèi)（包含寬帶上網(wǎng)費(fèi)、電話費(fèi)）月通訊費(fèi)=300元、年通訊費(fèi)=12*300=3600元。2、辦公用品消耗費(fèi)序號名稱單位單價月耗量月金額年耗量年金額備注1打印紙包25375369002硒鼓瓶40140124803筆記本本1.54648724文件夾個31312365收據(jù)本1.5464872合計(jì)13015603、辦公用品折舊費(fèi)序號用品名稱單位數(shù)量單價折舊年限月折舊金額年折舊金額1電腦臺22000311113302復(fù)印機(jī)臺15000313916664鐵皮柜組64003668005辦公桌張630035060

26、06辦公椅把121003334007打印機(jī)臺160017200合計(jì)4164999辦公費(fèi)用總計(jì)月金額846元，年金額10159元。（三）管理區(qū)域內(nèi)日常養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)用1、材料費(fèi)序號材料名稱單位單價（元）月耗量月金額年耗量年金額140W丁 泡個230603607202聲控?zé)艨趥€6201202401440合計(jì)18021602、工具攤銷序號工具名稱單位單價月耗量月金額年耗量年金額備注1一字螺絲刀把3624722十字螺絲刀把3624723電筆支510241204虎口鉗把1515121805活口扳手把2020122406萬用表臺1602623207搖表臺1202022408剝線鉗把201061209管鉗把60

27、306360合計(jì)40614317243、勞動保護(hù)用品序號用品名稱單價定額月金額年金額備注1膠手套1012付1201440每人每月1付2帆布手套36付18216每人每月1付3安全帶306付10120每年配發(fā)一次4安全帽256頂12150每年配發(fā)一次5絕緣鞋304雙10120公用6絕緣手套504付17200公用7雨鞋504雙17200公用合計(jì)20424464、機(jī)械折舊費(fèi)序號機(jī)械名稱單位單價折舊年限月折舊金額（元）年折舊金額（元）1電錘臺8603年242882疏通機(jī)臺18003年50600合計(jì)74888管理區(qū)域內(nèi)日常養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)用：月金額 601元，年金額7218元。（四）管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)1、裝備費(fèi)

28、序號名稱單位單價定額月發(fā)生金額年發(fā)生金額備注1強(qiáng)光手電個26048710402普通手電個20610120合計(jì)9711602、勞動保護(hù)用品序號用品名稱單位單價定額月金額年金額備注1分體雨衣套60617.5180兩年配發(fā)一次2雨鞋雙501041.5500兩年配發(fā)一次合計(jì)59680管理區(qū)域日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)總計(jì)：月金額 156元，年金額1840元。（五）管理區(qū)域內(nèi)保潔綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用1、材料費(fèi)序號材料名稱單位單價月耗量月金額年耗量年金額用途1潔廁靈瓶61272144864公共衛(wèi)生間2不銹鋼油桶8018012960電梯轎廂3砂紙張13030360墻面廣告合計(jì)18221842、保潔工具攤銷序號工具名稱單位單價月耗量

29、月金額年耗 量年金額用途1鳳尾掃帚條1543024360清掃2小掃帚條641224144清掃3拖把拖4抹布條281696192清洗5鐵鍬個105660清洗合計(jì)15218363、綠化工具攤銷序號名稱單位單價數(shù)量月金額年金額備注1大枝剪把4013.3402小枝剪把2023.3403樹剪把2023.3404咼枝剪把3012.5305膠管盤1203303606噴霧器個501450合計(jì)46.55604、病蟲害防治費(fèi)以及復(fù)合肥料序號名稱單價數(shù)量月發(fā)生金額年發(fā)生金額備注1呋喃丹205瓶8.31002尿素1201袋101203氧化樂果1515瓶12.5150合計(jì)21.8370管理區(qū)域內(nèi)保潔綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用總計(jì)：月金額412元，年金額4950元（六）管理傭金管理傭金=公司管理費(fèi)用X10%=762017X10%=762元（七）稅金（單位：元）序號稅費(fèi)名稱稅率月發(fā)生金額年發(fā)